담보부증권

증권
증권 지폐 본드 사채 파생상품 주식
마켓스 주식시장 상품시장 외환시장 선물거래소 장외시장(OTC) 현물시장
쿠폰별채권 고정금리채 변동금리노트 인플레이션지수채권 영구채권 제로쿠폰채권 상업 어음
발행자별채권 회사채 국채 지방채 판드브리프
주식(stock) 주식 공유 기업공개(IPO) 공매도
투자자금 뮤추얼펀드 폐쇄형 펀드 상장지수펀드(ETF) 헤지펀드 인덱스 펀드 분리형 펀드
구조화금융 금융증권화 기관보안 자산유동화증권 담보부증권 상업담보부증권 주택담보부증권 트란체 담보채무 담보자금채무 담보담보부채 신용연계어음 무담보채무
파생상품 앞으로 퓨처스 옵션 바꾸다 영장 신용파생상품 하이브리드 보안
v t

모기지담보부증권(MBS)은 모기지나 모기지 회수에 의해 담보되는 자산담보('계기')의 일종이다.담보대출은 종합하여 개인(정부기관 또는 투자은행)에게 판매되며, 대출은 투자자가 구입할 수 있는 담보물로 함께 증권화하거나 일괄화한다.담보대출의 증권화 채권은 보통 주거지라고 불리는 별도의 등급으로 취급된다.^[1] 또 다른 등급은 그 기초자산이 대출자가 소유하는 담보대출인지 아니면 사무실 공간에서 다중주택 건물에 이르는 상업적 목적을 위한 자산인지에 따라 상업적이다.

MBS의 구조는 "통과"라고 알려져 있을 수 있는데, 대출자나 주택 구입자의 이자 및 원금이 이를 MBS 보유자에게 전달하거나, 다른 MBS의 풀로 구성되어 더 복잡할 수 있다.다른 유형의 MBS에는 담보대출 의무(CMO, 종종 부동산 담보 대출 투자 도관으로 구조화됨)와 담보대출 의무(CDO)가 포함된다.^[2]

주택 담보 대출은 주택과 같은 부동산 자산에 대한 담보 대출 풀로 뒷받침되는 채권이다.보다 일반적으로 특정 자산의 서약에 의해 담보되는 채권을 모기지 채권이라고 한다.주택담보대출 채권은 월, 분기 또는 반기 중 하나에 이자를 지급할 수 있다.모기지 채권의 유행이 일반적으로 마이크 브라노스 덕분이다.

CMO와 같은 다양한 구조에서 발행하는 서브프라임 MBS의 주식은 동일하지 않고 트랑슈("slices"의 경우 프랑스어)로 발행되는데, 각각 채무상환 스트림에서 우선순위가 달라 위험과 보상의 수준이 다르다.MBS의 트랑슈(특히 낮은 우선순위, 높은 이자율 트랑슈)는 담보부 채무로 추가 포장되어 재판매되는 경우가 많다.^[3]투자은행들이 발행한 서브프라임 MBS는 2006~2008년 서브프라임 모기지 사태에서 주요 이슈였다.

MBS의 총 액면가치는 시간이 지남에 따라 감소하는데, 이는 주택담보대출, 채권, 기타 고정수익증권과 달리 MBS의 원금은 만기일에 채권보유자에게 단일 지급으로 상환되지 않고 오히려 각 정기 지급액(월, 분기 등)의 이자와 함께 지급되기 때문이다.이러한 액면가의 감소는 MBS의 "인자"로 측정되는데, 이는 원래 "액면"이 상환되어야 하는 비율이다.

미국에서 MBS는 패니 메이나 프레디 맥과 같은 정부 후원 기업이 설치한 구조물에 의해 발행되거나 투자 은행이 설치한 구조물에 의해 발행되는 "프라이빗 라벨"이 될 수 있다.

금융증권화

증권화 과정은 복잡하고 절차가 수행되는 관할권에 따라 크게 달라진다.무엇보다도 증권화는 위험을 분산시키고 투자자들이 다른 수준의 투자와 위험을 선택할 수 있도록 한다.^[4]기본은 다음과 같다.

1. 모기지 대출(모기지 채권)은 은행 및 기타 대부업체로부터 구입하여 특수 목적 차량(SPV)에 할당될 수 있다.
2. 구매자 또는 양도인은 이러한 대출금을 수집품 또는 "풀"로 조합한다.
3. 구매자나 양도인은 담보부증권을 발행하여 풀을 증권화한다.

주택담보대출담보부증권(RMBS)은 단독 또는 2~4세대 부동산으로 확보되는 반면, 상업담보부증권(CMBS)은 아파트, 소매 또는 사무용 부동산, 호텔, 학교, 산업용 부동산, 기타 상업용지 등 상업용 및 다세대 부동산으로 확보된다.CMBS는 보통 RMBS와는 다른 유형의 보안으로 구성된다.

이러한 증권화 신탁은 정부 후원 기업뿐만 아니라 이러한 담보대출과 관련된 중도상환 및 채무불이행 위험을 완화하기 위해 신용 강화 기능을 제공할 수 있는 민간 기업들에 의해 구조화될 수 있다.미국의 주택담보대출 보유자는 월정액(축소) 이상을 납부하거나 대출금 전체를 상환(선납)할 수 있는 선택권이 있기 때문에 MBS의 월별 현금흐름을 미리 알 수 없고, 따라서 MBS는 투자자에게 위험을 제시한다.

미국에서 가장 흔한 증권화 신탁은 미국 정부가 후원하는 기업인 패니 매이와 프레디 맥이 후원한다.미국 정부의 전폭적인 신뢰와 신용을 뒷받침하는 미국 정부 후원 기업 지니 메이(Ginnie Mae)는 투자자가 적기에 대금을 받을 수 있도록 보장하지만 제한된 수의 모기지 어음을 구입한다.일부 민간 기관들은 "민간 라벨" 모기지 증권으로 알려진 모기지 담보 대출도 증권화한다.^[5][6]민간 레이블 담보부 증권 발행은 2001년부터 2007년까지 급격히 증가하다가 부동산 시장이 흔들리기 시작한 2008년에 갑자기 끝났다.^[7]민간 라벨 발행자의 예로는 CMO에 주로 사용되는 조세구조 법인인 부동산 모기지 투자 도관(REMIC)이 있다. 무엇보다도, REMIC 구조는 소위 이중 과세를 회피한다.^[8]

장단점

1970년대 주택담보대출의 증권화는 베이비붐 세대의 인구 급증으로 주택난이 발생하고 인플레이션이 전통적인 주택자금 조달원인 저축 및 대출조합(또는 저축)을 약화시키고 있던 시기에 주택에 대한 자본을 더 많이 공급한다는 이점이 있었는데, 이는 경쟁력 없는 5.75를 제공하는 데 국한되었다.저축예금의 이자율 %로, 결과적으로 저축자의 돈을 머니마켓 펀드에 빼앗기게 된다.MBS는 한 번에 자금 부족이나 잉여가 발생할 수 있는 전통적인 지역화되고 비효율적인 모기지 시장과 달리 범위가 전국적이고 지역적으로 다양했다.^[9]모기지 지원 증권은 금리를 은행권 밖으로 옮기는 데 도움을 주었고 금융 기관 간의 전문화를 촉진시켰다.

그러나 주택담보부증권은 "비우량산업의 성장으로 거침없이 이어졌다" "숨겨진 시스템적 리스크"를 조성했을 수 있다.그들은 또한 "차용자와 대출자 사이의 연결을 해제했다"고 말했다.역사적으로 '2% 미만의 사람들이 집을 잃고 압류됐다'고 하지만 증권화되면서 '한 때 대출자가 주택담보대출을 팔면 대출자가 빚을 갚을 수 있는지 여부에 대한 지분을 더 이상 갖지 않게 됐다'^[10]고 했다.

역사

미국의 모기지 담보 증권의 초기 사례로는 18세기^[11] 초의 노예 담보 채권과 1857년의 공황에 기여했을지도 모르는 19세기 중반의 농장 철도 담보 대출 채권이 있었다.^[12]1920년대에는 광범위한 상업적 MBS 시장도 있었다.^[13]

미국 정부

1933년 6월 프랭클린 D대통령에 의해 유리-스테이걸법이 법으로 제정되었다. 루즈벨트.이 입법 시책은 상업 은행과 투자 은행을 분리하여 여러 유형의 투자 증권(MBS와 같은)으로 발생할 수 있는 부패에 대한 안전장치를 제공하였다.이 때 아직 고정금리 저당권이 존재하지 않았음에도 불구하고, 법은 은행기관이 동일한 주체로 부채를 후원하고 투자 차량이나 시장조성 도구를 설계하는 것은 불법이라고 판단했다.다시 말해, 모기지 담보부 보안은 (법을 조금만 수정하지 않았더라면) 아마도 이 시기에 존재할 수 없었을 것이다.^[14]

대공황에 따른 뉴딜의 일환으로, 미국 연방정부는 1934년 국민주택법과 함께 연방주택관리국(FHA)을 창설하여 주거용 부동산의 건설, 취득, 재활을 지원하였다.^[15]FHA는 풍선 지급 담보 대출의 대안으로 고정 금리 담보 대출의 개발과 표준화를 돕고, 담보 대출 설계의 사용을 증가시키는데 도움을 주었다.^[16]

1938년, 정부는 또한 이러한 주택담보대출에 유동적인 2차 시장을 창출하기 위해 정부 후원 법인인 Fannie Mae를 설립하여, 주로 FHA 보험에 가입한 담보대출을 매입함으로써 대출 개시자들이 더 많은 대출을 받을 수 있도록 했다.^[17]1968년 주택 및 도시개발법의 일환으로, FHA 보험에 가입한 모기지뿐 아니라, 미국 정부의 전폭적인 신뢰와 신용을 바탕으로 FHA 보험에 가입한 모기지들을 지원하기 위해 Fannie Mae와 Ginnie Mae로 분할되었다.^[18]1970년에 연방정부는 FHA, VA 또는 FmHA의 보험에 가입하지 않은 개인 모기지 즉, Fannie Mae에게 개인 모기지 구입을 허가했고 Freddie Mac을 만들어 Fannie Mae와 비슷한 역할을 수행하게 했다.^[18]지니 메이는 개인 주택담보대출에 투자하지 않는다.

금융증권화

지니 메이는 1968년에 승인된 대출자의 첫 번째 담보권 통과 보장을 보장했다.^[19]1971년 프레디 맥은 참여증서라고 불리는 첫 번째 모기지 통과를 발행했는데, 주로 개인 모기지 대출로 구성되어 있다.^[19]1981년, 패니 메이는 모기지 지원 담보라고 불리는 첫 번째 모기지 통과를 발행했다.^[20]1983년 프레디맥은 최초의 담보대출 채무를 발행했다.^[21]

1960년 정부는 부동산투자를 장려하기 위해 부동산투자신탁(REIT)을 신설할 수 있도록 부동산투자신탁법을 제정하였고, 1977년 뱅크오브아메리카(Bank of America)는 최초의 민간 라벨 통과를 발행하였다.^[22]1983년 연방준비제도이사회(FRB)는 중개업자가 패스를 장외환산성 채권에 해당하는 마진 담보로 사용할 수 있도록 규정 T를 개정하였다.^[23]1984년 정부는 민간 라벨 pass-throughs,[22]의 국가 인정 선언된 시장성을 향상시키기 위해 2차 모기지 시장 향상 법을 통과시킨 것은 통계적 등급 조직AA-rated 모기지 담보 증권에 법적 투자 연방 재무 증권과 다른 연방 정부 채권에 해당한다.사행1991년 10월 이전에 주법에 의해 무효화되지 않는 한, 전세^[24] 은행(연방 저축 은행 및 연방 저축 협회 등), 주 관리 금융 기관(예탁 은행 및 보험 회사 등) 및 노동부가 규제하는 연기금.^[25]

1986년 세제개혁법은 특별통행물 발행목적으로 면세 부동산담보대출투자관(REMIC) 특별목적 차량을 신설할 수 있도록 했다.^[26]조세개혁법은 1989년 금융기관의 개혁·회수·집행법이 저축·융자산업과 연방규제를 획기적으로 바꿔 대출창출을 부추긴 1980년대와 1990년대의 저축·융자위기에 기여했을 수 있다.^[27][28]

그럼에도 불구하고 2008년 서브프라임 모기지 사태를 부추긴 가장 영향력 있는 조치는 아마도 (은행 기관의 소홀한 행동 외에는) 금융서비스 절제법(그램-리치-블레이리법이라고도 한다)^[29]이었을 것이다.그것은 1999년 클린턴 대통령에 의해 법으로 체결되었고, 모기지 담보부 증권(단독 은행 기관)의 단독 사내 창설을 투자 및 파생 상품으로 허용했다.이 입법부의 결정은 기존의 법을 개정하거나 벌금을 부과하는 것만이 아니라, 그것은 1933년의 유리-스테이걸 법을 사실상 폐지시켰는데, 이것은 뒤따르는 재난에 대비한 유일한 법적 안전장치다.^[30]

서브프라임 모기지 사태

미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 지원을 받는 저품질 모기지(모기지 담보부증권)가 2007-08년 글로벌 금융위기에 큰 역할을 한 위기를 초래했다.2012년까지 고품질의 모기지 담보부 증권 시장이 회복되었고 미국 은행들의 수익 센터가 되었다.^[31]

종류들

담보대출이 뒷받침되는 대부분의 채권은 MBS로 분류된다.MBS에서 파생된 보안을 MBS라고도 하기 때문에 이것은 혼란스러울 수 있다.기본 MBS 채권을 다른 담보부 금융상품과 구별하기 위해 "바닐라"가 특별한 특징이 없는 옵션을 지정하는 것과 같은 방식으로 한정자 통과를 사용한다.

담보부 유가증권의 하위 유형에는 다음이 포함된다.

• 패스스루 증권은 신탁이 발행하고, 기초 풀에서 나오는 현금흐름을 증권 보유자에게 프로 라타 단위로 배분한다.통과 증명서를 발행하는 신탁은 내부수입강령의 인가자 신탁규칙에 따라 과세된다.이 규칙에 따르면 통과 인증서의 보유자는 인증서에 할당 가능한 신탁 할당 부분의 직접 소유자로서 세금이 부과된다.발행자가 세무상 신탁으로 인정받으려면 신탁계약에 따라 자산풀의 구성을 변경하거나 수령한 지급액을 재투자하는 유의적인 힘이 있을 수 없으며, 신탁은 예외적으로 한 종류의 소유지분만 보유해야 한다.^[32]
  • 주택 담보 담보 담보 대출(RMBS)은 주거용 부동산에 대한 담보 대출이 뒷받침하는 통과 MBS이다.
  • 상업용 담보부 담보 대출(CMBS)은 상업용 부동산에 대한 담보 대출이 뒷받침하는 통과형 MBS이다.
• 담보대출의무, 즉 "유급채무"는 소유한 자산에 의해 담보되는 법인의 채무의무다.유상 채권은 일반적으로 원리금 수령 시 만기가 다르고 우선순위가 다른 등급으로 나뉜다.^[33]그들은 종종 순차적인 급여 보안 구조를 포함하며, 적어도 두 종류의 주택담보부증권이 발행되고, 한 등급은 다른 등급보다 먼저 예정된 원금 지급과 선급금을 수령한다.^[34]유상증권은 소득세 목적의 부채로 분류된다.^[35]
• 각 담보 대출금 지급이 대출금의 원금을 상환하는 데 일부 사용되고 그 이자에 대한 이자를 지불하는 데 일부 사용되는 박탈된 담보부 증권(SMBS).SMBS를 생성하기 위해 이 두 구성 요소를 분리할 수 있으며, 이 중 두 가지 하위 유형이 있다.
  • 이자만 박탈된 담보부 담보대출(IO)은 부동산 소유자의 담보대출금 지급의 이자 구성요소가 뒷받침하는 현금흐름을 가진 채권이다.
    • 순이자마진증권(NIMS)은 주택담보부증권의^[36] 잔여이자를 재검증한다.
  • 원금전용담보부증권(PO)은 부동산 소유자의 주택담보대출금 지급의 원리금 상환요소가 뒷받침하는 현금흐름을 가진 채권이다.

풀에는 다양한 기본적인 주택담보대출 분류가 있다.

• 프라임 모기지란 프라임 대출자와의 주택담보대출, 전체 문서화(소득 및 자산 검증 등), 신용등급 강세 등을 준수하는 것이다.
• Alt-A 주택담보대출은 정의되지 않은 범주로서 일반적으로 주요 대출자들이지만 어떤 면에서는 적합하지 않으며, 종종 문서화(또는 다른 면에서는: 휴가지 등)^[37]를 낮춘다.Alt-A 주택담보대출은 서브프라임 대출보다 규모가 크고 신용도가 상당히 높은 경향이 있다.예를 들어, Alt-A 대출은 여러 가지 다양한 소득원을 가진 개인에 대한 것일 수 있다. 비소유주가 점유하고 있는 투자부동산은 종종 Alt-A 대출이다.Alt-A 대출은 대출에 적합하지 않기 때문에 Fannie Mae나 Freddie Mac의 구매 자격이 없다.^[38]
• 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)는 일반적으로 신용점수가 약할 뿐 아니라 소득이나 자산에 대한 검증이 거의 또는 전혀 이루어지지 않을 뿐 아니라 높은 총부채상환비율 등을 갖고 있다.
• 차입금 규모가 패니매이나 프레디맥이 정한 '적합한 대출금액'보다 클 때 점보담보대출.이처럼 점보대출의 주택담보대출 금리는 대출준수보다 다소 높은 편이다.^[38]

이러한 유형은 모기지백업증권에만 국한되지 않는다.담보대출로 뒷받침되지만 MBS가 아닌 채권도 이러한 하위유형을 가질 수 있다.

유가증권의 발행자에 기초한 분류에는 두 가지 유형이 있다.

• 기관, 즉 정부는 패니 메이, 프레디 맥, 지니 메이와 같은 정부 후원 기업 발행사의 증권을 발행했다.
  • 패니 메이와 프레디맥은 경매에서 단기(3~6개월) 어음을,^[39] 장기(1~10년) 어음을 월간 경매에서 판매한다.^[40]
  • 기관 MBS에 대한 기본 담보 대출은 1-4개 가족 주택 담보 대출일 뿐이다.
• 부동산 모기지 투자 도관과 같은 비정부 발행자 및 기타 특수목적법인(예: 신탁)에 의한 비기관 또는 민간 레이블 증권.
  • 비정부 MBS에 대한 기본 담보 대출은 단독 가족 주거 담보 대출 외에도 두 번째 담보 대출, 제조된 주택 대출, 다양한 상업용 부동산 대출로 뒷받침된다.

2차 모기지 시장

제2차 모기지 시장은 대부업체 네트워크가 매도하고, 투자자들은 기존 모기지나 MBS를 매수하는 시장이다. 새로 생겨난 모기지 중 상당수는 이 거대하고 유동적인 시장에 그들의 모기지들이 매도되고, 그곳에서 MBS로 포장되어 패니 메이, 프레디맥, 펜을 포함한 공공 및 민간 투자자들에게 판매된다.시온펀드, 보험회사, 뮤추얼펀드, 헤지펀드.

주택담보대출의 장기적 특성 때문에 제2차 시장은 대출자 유동성 유지에 필수적인 요소다.투자자들로부터의 자본의 유입은 은행, 저축은행, 모기지 은행가 및 기타 대출원조업자와 같은 모기지 대출자들에게 그들의 대출 시장을 제공한다.유동성을 제공하고 전체적인 효율성을 높이는 것 외에도, 2차 시장은 지리적 신용 불균형을 완화시킬 수 있다.그러나 일부 측면에서, 특히 서브프라임과 그 밖의 위험성이 높은 모기지 시장이 특정 위험과 변동성을 악화시킬 수 있다.^[4]

TBAs

"공시 예정" 증권의 줄임말인 TBA는 주택담보부증권의 특별한 유형의 거래에 영향을 미친다.TBA는 연간 수조 달러의 규모로 가장 유동적이고 중요한 2차 모기지 시장이다.^[41]TBA는 MBS 트레이더에 의해 공칭 금액으로 거래된다.무역업자들이 장사를 잘해야 하는 결산일이 있다.그 때, 그들은 TBA를 구성하기 위해 다양한 풀에서 분수를 선택한다.TBA 시장에서 오직 기관 모기지 지원 증권 거래.^[41]"TBA 거래에서 양 당사자는 지정된 미래 날짜에 일정량의 기관 통과 담보부 증권 인도 대가에 합의한다.TBA 거래의 구별되는 특징은 결제 시 인도될 증권의 실제 정체가 실행일("거래일")에 명시되지 않았다는 점이다.대신 거래당사자들은 인도될 증권의 일반적 변수인 발행자, 주택담보대출 유형, 만기, 쿠폰, 결제월 5개에만 동의한다."^[42]

TBA는 주택담보대출자가 지불하는 최종 이자율을 결정하는 데 매우 중요하다. 왜냐하면 주택담보대출의 발생자는 이자율을 "잠금"할 수 있고 그들의 익스포저를 회피하기 위해 TBA를 사용할 수 있기 때문이다.또한 TBA는 하이브리드 ARM과 비기관 주택담보대출과 같은 많은 비 TBA 적격 주택담보대출 상품에 대한 위험회피에도 사용된다.^[41]

피복사채

유럽에는 일반적으로 독일어인 Pfandbriefe에 의해 알려진 커버드 본드라고 불리는 자산유동화채권의 유형이 존재한다.커버드 채권은 프랑크푸르터 하이로가 모기지 커버드 채권을 발행하기 시작하면서 19세기 독일에서 처음 만들어졌다.1900년 독일에서 증권을 지배하는 법이 제정된 이후 시장은 규제되어 왔다.담보부 채권과 담보부 증권 또는 자산담보부증권의 주요 차이점은 대출을 하고 이를 담보부 채권으로 포장하는 은행들이 그 대출금을 장부에 보관하고 있다는 것이다.이는 장부에 주택담보인정자산을 가진 기업이 커버드 채권을 발행할 때 대차대조표가 커지는데, MBS를 발행하면 증권의 지급을 보장할 수는 있지만 발생하지 않는다는 것을 의미한다.

사용하다

주택담보대출의 발생자가 담보부증권을 발행하여 활동 자금을 조달하는 데는 여러 가지 이유가 있다.담보부 증권:

1. 비교적 유동적이고 개별적인 금융자산을 유동적이고 거래 가능한 자본시장상품으로 전환하다.
2. 주택담보대출의 발생자가 자금을 보충할 수 있도록 허용하고, 이는 추가적인 시작 활동에 사용될 수 있다.
3. 월 스트리트 은행은 기초 담보 대출의 시작(사적 시장 거래)과 채권 발행으로 채권 투자자들이 요구하는 수익률(일반적으로 공공 시장 거래) 사이의 신용 확산을 수익화하기 위해 사용할 수 있다.
4. 다른 은행 및 자본 시장의 자금 조달 대안에 비해 종종 더 효율적이고 더 저렴한 자금 조달원이다.
5. 발행자가 더 전통적인 형태의 부채와 주식 금융에 대한 대안을 제시함으로써 그들의 자금 출처를 다양화할 수 있도록 허용한다.
6. 발행자가 대차대조표에서 자산을 제거할 수 있도록 허용함으로써 다양한 재무비율 개선, 자본의 효율적 활용, 리스크 기반 자본기준 준수를 달성할 수 있다.

대부분의 주택담보부증권의 높은 유동성은 어떤 포지션을 취하고자 하는 투자자가 아래에 기술된 이론적 가격결정의 어려움에 대처할 필요가 없다는 것을 의미한다; 어떤 채권의 가격은 본질적으로 공정가치로 공시되며 입찰/공여 범위가 매우 좁다.^{[citation needed]}

시장에 진입하는 이유(투자나 투기는 제외)에는 중도상환비율의 하락(재금융 전문회사의 중요한 사업위험)에 대한 위험회피 욕구가 포함된다.

시장규모 및 유동성

2011년 2/4분기 현재, 총 미지불된 미국 담보 대출 부채는 약 13조 7천억 달러였다.^[43]미국의 총 모기지 관련 증권에는 약 8조 5천억 달러가 있었다.^[44]그 중 약 7조 달러는 정부가 후원하는 기업이나 정부 기관에 의해 증권화되거나 보증되었으며, 나머지 1조 5천억 달러는 개인 모기지 도관에 의해 통합되었다.^[43]

Bond Market Association에 따르면, 대리점 MBS의 미국 총 발행액은 다음과 같다(위 차트 참조).

• 2005년: USD 0조 967억 달러
• 2004년: USD 1조 1,019억 달러
• 2003년: USD 2조 1,310억 달러
• 2002년: USD 1조 4,444억 달러
• 2001년: USD 1조9300억 달러

가격 책정

가치평가

가중평균만기(WAM)와 가중평균쿠폰(WAC)은 통과 MBS의 가치평가에 사용되며, 그것들은 그러한 통과 주택담보대출에서 발생하는 현금흐름을 계산하기 위한 기초를 형성한다.이 글은 채권을 쿠폰 비율이 6%인 30년 만기 채권으로 기술한 것과 마찬가지로, 이 글은 통과 MBS를 통과율이 6%인 30억 달러, WAC 6.5%, 340개월의 WAM으로 기술하고 있다.통과율은 WAC와 다르다. 투자자가 이 통과 MBS를 보유할 경우 받을 수 있는 비율이며 통과율은 거의 항상 WAC보다 낮다.차액은 관리비(즉, 대출금 회수 및 투자자에게 이체하는 데 드는 비용)로 간다.

이러한 개념을 설명하려면 다음과 같은 주택담보대출 잔액, 주택담보대출 금리 및 만기까지 몇 달이 남은 3개의 주택담보대출만 고려하십시오.

대출	미상환저당잔액	저당권 등급을 매기다	남은 만기까지 몇 달	풀의 총 $90,000 잔액 비율 (대출금의 "가중치")
대출1길	$200,000	6.00%	300	22.22%
대출2길	$400,000	6.25%	260	44.44%
대출3길	$300,000	6.50%	280	33.33%
전체 풀	$900,000	WAC: 6.277%	WAM: 275.55	100%

가중평균만기

통과 MBS의 가중평균만기(WAM)는 MBS 발행시 잔액에 의해 가중된 풀 내 주택담보대출 만기의 평균이다.이는 단일 대출의 지급에 걸쳐 평균인 가중 평균 수명 및 기간과 같은 개념과 구별되는 주택담보대출 전체의 평균이라는 점에 유의하십시오.

가중치는 각 대출금액을 주택담보대출 풀의 총 미지급액(즉, 90만 달러)으로 나누어 계산한다.이 금액은 MBS 발행 또는 개시시 미지급금이다.위의 예에 대한 WAM은 다음과 같이 계산된다.

WAM = (22.22% × 300) + (44.44% × 260) + (33).33% × 280) = 66.66 + 115.55 + 93.33 = 275.55개월

종종 사용되는 또 다른 척도는 가중 평균 대출 연령이다.

가중평균쿠폰

통과 MBS의 가중 평균 쿠폰(WAC)은 MBS 발행 시 원래 잔액에 의해 가중된 풀 내 주택담보대출 쿠폰의 평균이다.위의 예에서 다음과 같다.

WAC = (22.22% × 6.00%) + (44.44% × 6.25%) + (33%)33% × 6.50%) = 1.33% + 2.77% + 2.166% = 6.277%

이론가격결정

"바닐라" 회사채의 가격은 두 가지 불확실성의 원천, 즉 채무불이행 위험(신용위험)과 이자율(IR) 익스포저에 기초한다.^[45]MBS는 세 번째 위험인 조기 상환(선지급)을 추가한다.금리가 하락할 때 중도상환하는 주거용 MBS 증권화의 주택소유자의 수가 증가한다.이런 현상의 한 가지 이유는 주택소유자들이 더 낮은 고정금리로 재조정을 할 수 있기 때문이다.상용 MBS는 종종 통화 보호를 사용하여 이러한 위험을 완화한다.^[46]

이 두 가지 위험원(IR과 중도상환)이 연계되어 있기 때문에 MBS 가치의 수학적 모델을 푸는 것은 재정에서 어려운 문제다.IR 모델의 복잡성과 선불 IR 의존성의 정교함에 따라, 폐쇄형 솔루션(즉, 기록할 수 있는 솔루션)이 널리 알려져 있지 않을 정도로 난이도가 높아진다.이러한 유형의 모델에서 수치적 방법은 대략적인 이론적 가격을 제공한다.이러한 요구사항은 신용위험을 IR 상관관계를 갖는 확률적 함수로 지정하는 대부분의 모형에서도 필요하다.개업자들은 전형적으로 전문화된 몬테카를로 방법이나 변형된 이항계수 숫자 용액을 사용한다.

이자율위험과 중도상환위험

이론적 가격결정 모델은 이자율과 대출 중도상환 속도 사이의 관계를 고려해야 한다.주택담보대출 중도상환은 보통 주택이 매각되거나 주택소유자가 더 낮은 이자율이나 더 짧은 기간으로 새로운 담보대출로 재융자하기 때문에 이루어진다.선급금은 변동금리가 떨어지고 채권의 고정수익이 더 가치있을 때 발생하는 경향이 있기 때문에(부정 볼록도) 돈을 받는다는 사실에도 불구하고 MBS 투자자에게 위험으로 분류된다.즉, 수령한 수익금은 더 낮은 금리로 재투자할 필요가 있을 것이다.^[8]따라서 중도상환위험이라는 용어는 다음과 같다.

전문 투자자들은 일반적으로 MBS를 가치 있게 평가하기 위해 차익거래를 하는 모델을 사용한다.이러한 모델은 주택소유자의 행동을 예상 주택담보대출 금리의 함수로 모형화하는 계량적 중도상환 모델의 동인으로 현재 수익률 곡선과 일치하는 금리 시나리오를 배치한다.시장가격을 고려할 때 이 모델은 이러한 복잡한 유가증권에 내재된 위험을 고려한 가치평가 지표인 옵션조정 스프레드를 산출한다.^[47]

이자율과 무관하게 중도상환함수(또는 중도상환위험)의 다른 동인은 다음과 같다.

• 주택시장의 회전율 증가와 상관관계가 있는 경제 성장
• 주택 가격 인플레이션
• 실업자
• 규제 위험(한 국가의 차입 요건 또는 세법이 변경되는 경우 이는 시장을 크게 변화시킬 수 있음)
• 인구통계학적 추세 및 변동 위험 회피 프로파일로, 고정금리 주택담보대출이 상대적으로 매력적이거나 덜 매력적일 수 있음

신용위험

주택담보부증권의 신용위험은 차입자가 약속한 현금흐름(원금 및 이자)을 제때 지급할 가능성에 따라 달라진다.MBS의 신용등급은 다음과 같은 이유로 상당히 높다.

1. 대부분의 주택담보대출 기원은 담보대출자의 상환능력에 대한 연구를 포함하며 신용할 수 있는 사람에게만 대출하려고 할 것이다.이에 대한 중요한 예외는 "no-doc" 또는 "low-doc" 대출이다.
2. Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae와 같은 일부 MBS 발행업체들은 집주인의 채무불이행 위험에 대해 보증한다.지니 메이의 경우 이 보장은 미국 연방정부의 전폭적인 믿음과 신용으로 뒷받침된다.^[48]이것은 패니 메이와 프레디 맥의 경우는 아니지만, 이 두 실체는 미국 연방정부와 신용거래를 맺고 있다. 그러나, 이 신용거래는 하루의 사업에서 이들 실체를 통해 유통되는 평균 금액에 비해 극히 적다.또 패니매이와 프레디맥은 일반적으로 차입자가 자산가치의 20%도 안 되는 계약금을 지급하는 대출에 대해 사채보험을 요구한다.
3. 많은 주택담보대출과 관련 없는 채무불이행 확률을 결합하면 총체적 채무불이행 확률이 훨씬 낮은 채권이 생성되는데, 이 채권은 주택소유자가 지불할 수 없다(코풀라 참조).위험중립신용 스프레드는 이론적으로 모기지앙상블과 그 안의 평균 모기지 간에 동일하지만, 치명적인 손실의 가능성은 감소한다.
4. 만약 부동산 소유자가 채무불이행을 해야 한다면 그 부동산은 담보로 남게 된다.부동산 가격이 원래 대출가액보다 낮게 움직일 수 있지만, 이로 인해 지급보증의 견고성이 높아지고 차입자의 채무불이행(디폴트)이 심해진다.

MBS가 원 부동산과 발행자의 보증으로 과소 작성되지 않았다면 채권의 등급은 훨씬 낮아질 것이다.그 이유의 일부는 (최초 신용등급이 높은 MBS 풀에 가입하는) 재융자 인센티브를 받을 신용도 향상(최종적으로 신용등급이 높은 MBS 풀에 가입)를 가진 대출자들에 대해 예상되는 불리한 선택이다.

실제 가격 책정

MBS 타입의 다양성 때문에, 가격 결정 출처는 매우 다양하다.일반적으로 MBS는 균일하거나 유동적일수록 가격의 투명성이나 가용성이 커진다.^[41]시티의 더 수율책, 바클레이스 POINT, 블랙록의 앤서 같은 도구들도 월 스트리트 전역, 특히 멀티 어셋 클래스 매니저들에게 널리 퍼져 있지만 대부분의 트레이더와 머니 매니저들은 블룸버그와 인텍스를 사용하여 MBS 풀과 CDO와 같은 난해한 제품들을 분석한다.일부 기관들은 그들만의 독점 소프트웨어를 개발하기도 했다.트레이드웹은 가장 큰 채권 거래상("우선주")이 라운드 로트(100만 달러 이상)를 거래하기 위해 사용한다.

복잡한 구조화된 제품들은 덜 자주 거래되고 더 많은 협상을 수반하는 경향이 있다.CMO와 CDO뿐만 아니라, 이러한 복잡한 MBS의 가격은 더 주관적인 경향이 있으며, 종종 딜러들에서만 구할 수 있다.^[41]

쿠폰이 3.5%~7%인 '바닐라' 또는 '일반' 30년 풀(패니매, 프레디맥, 지니매 발행)의 경우 TBA(To Be Assignment)라는 예비선거가 TradeWeb 화면에 게시한 가격을 확인할 수 있다.실제 풀장이 보이지 않기 때문이다.풀들이 잘려지지 않아 향후 3개월간의 선불가격이며, 발행기관, 쿠폰, 달러금액만 공개된다.특성이 알려진 특정 풀은 일반적으로 특성에 따라 "TBA + {x} 틱" 또는 "결제"를 교환한다.구매자가 기꺼이 "충당"할 수 있는 풀 특성을 명시하기 때문에 이를 "특정 풀"이라고 한다.

MBS 풀의 가격은 일반적으로 심폐소생술 또는 PSA 단위로 측정되는 선불 속도에 의해 영향을 받는다.월중에 담보대출이나 차입자가 준비되면 중도상환액 측정치가 증가한다.

더 높은 쿠폰의 경우 흔히 그렇듯이 투자자가 프리미엄(>100)으로 풀을 취득했다면 중도상환 위험이 있다.매입가격이 105였다면 투자자는 선불 1달러당 5센트를 잃기 때문에 수익률이 크게 떨어질 수 있다.이는 고액의 쿠폰 모기지 보유자들이 재융자 유인이 더 클 수 있기 때문에 발생할 가능성이 높다.

반대로 저쿠폰 MBS 풀을 할인(<100)으로 사들인 경우 차입자가 중도상환하는 것이 채권자에게 유리할 수 있다.대출자가 주택담보대출을 갚으면 '파(par)'로 갚기 때문이다.만약 투자자가 달러당 95센트에 채권을 구입한다면, 차입자가 준비하면서 투자자가 전체 달러를 돌려받게 되어 수익률이 높아진다.그러나 저쿠폰 모기지를 보유한 차주들은 재융자 동기가 낮거나 아예 없기 때문에 이런 현상이 발생할 가능성은 낮다.

MBS 풀의 가격도 대출 잔액의 영향을 받는다.MBS 풀에 대한 일반적인 규격은 풀의 각 주택담보대출이 통과해야 하는 대출금 금액 범위다.일반적으로, 대출 잔액이 8만 5천 달러 이하인 주택담보대출로 뒷받침되는 고 프리미엄(고쿠폰) MBS는 가장 큰 금액을 지불한다.차입자가 시장수익률 이상의 금액을 지불하고 있음에도 불구하고 고정비용이 많이 들어 소액대출 잔액의 재조정을 만류하고 있다.

낮은 대출 잔액: < 8만 5천 달러
미드레인지 잔액: $85,000–$110,000
높은 대출 잔액: $110,000–$150,000
초고가 대출 잔액: $150,000–$175,000
TBA: > 17만 5천 달러

요인의 복수성은 MBS 보안의 가치를 계산하기 어렵게 한다.종종 시장참여자가 동의하지 않아 동일한 금융상품의 공시가격이 큰 차이를 보인다.실무자들은 끊임없이 선급금 모델을 개선하려고 노력하며 시장이 암시하는 입력 변수의 값을 측정하기를 희망한다.관련 상품에 대한 유동성 프리미엄의 변동과 시간이 지남에 따라 유동성의 변동은 이것을 어려운 과제로 만든다.MBS 보안의 가격을 표현하는 데 사용되는 한 가지 요인은 풀 팩터다.

기록 및 모기지 전자 등록 시스템

미국 시장에서 증권화 시스템의 한 가지 중요한 요소는 1990년대에 만들어진 모기지 전자 등록 시스템(MERS)으로, 전통적인 카운티 수준의 기록 프로세스 밖에서 기초 담보 대출이 할당되고 재할당되는 사설 시스템을 만들었다.이 대체 기록 시스템의 합법성과 전반적인 정확성은 담보 대출 위기가 시작되면서 심각한 도전에 직면했다. 미국 법원이 압류 사건으로 넘쳐나면서, 메르스 모델의 부적합성이 노출되고 있고, 지방정부와 연방정부 모두 그들 자신의 소송과 리푸사 소송을 통해 조치를 취하기 시작했다.(^[49][50]일부 관할 법원에서) 메르스 배정 법적 권한 인정전통적인 미국 카운티 법원 밖에서(그리고 기록 수수료 지불 없이) 담보대출(신탁의무부)과 어음(채무부과) 서류 배정은 법적 도전의 대상이 된다.메르스의 법적 불일치는 원래 사소한 것처럼 보였지만, 미국 담보부 증권화 산업 전체의 기능 장애를 반영할 수도 있다.

참고 항목

• A음
• 뱅크 오브 아메리카 주택 대출
• 달러롤
• MBS의 아버지 루이스 라니에리
• 신세기
• 미국 주택 거품

참조

참고 문헌 목록

외부 링크

• 빈크, 데니스, 티보, 안드레(2008)."ABS, MBS 및 CDO 비교:경험적 분석"[논문초록] 구조금융학회지
• 2009년 4월 29일 카이 라이트의 더 많은 모기지 광기
• 모기지뉴스별 MBS 기본사항, MBS 해설
• 담보부 보안이란?크리스 윌슨에 의해, 슬레이트 매거진에
• 뉴욕 연방준비은행에 의한 기관 MBS 시장의 TBA 거래 및 유동성