최고 최선의 사용

HBU(Highest and Best Use, 또는 Highest or Best Use)는 생산성 ^[1]극대화의 개념을 개념화한 어빙 피셔(1867-1947)와 같은 초기 경제학자들에 의해 생겨난 개념입니다.이 용어의 가장 초기의 인용문 중 하나는 부동산의 평가와 평가에 대해 언급할 때 1831년 메인 주의회 의사록에서 찾을 수 있습니다. "... 토지는 그러한 용도 변경 전에 분류되었고, 그러한 부동산이 최고 최선의 사용으로 평가되었으면..부동산 감정에서 부동산의 최고가치를 보여주는 개념이다.부동산의 시장가치를 추구하는 어떠한 경우에도 그 가치는 부동산의 최고 최선의 용도에 기초해야 한다.최고 최선의 사용은 실제 현재 사용에 관계없이 항상 속성에 대해 가장 높은 값을 생성하는 사용입니다.

최고 최선의 사용에 대한 정의

캐나다 평가연구소는 가장 높고 가장 잘 사용되는 용어를 다음과 같이 정의합니다.

물리적으로 가능하고, 적절히 지원되며, 재정적으로 실현 가능한 합리적이고 합법적인 재산 사용. 그리고 그것이 가장 높은 가치를 낳는다.

평가연구소는 최고 최선의 용도를 다음과 같이 정의한다.

물리적으로 가능하고, 적절히 지원되며, 재정적으로 실현 가능하며, 최고의 가치를 가져오는 빈 토지 또는 개선된 재산을 합리적으로 합법적으로 사용하는 것.최고 최선의 사용이 충족해야 하는 네 가지 기준은 법적 허용 가능성, 물리적 가능성, 재정적 타당성 및 최대 생산성입니다.또는 토지 또는 개량된 부동산의 사용 가능성(사용자와 사용 시기와 관련하여 특정)이 적절히 지원되고 현재가치가 ^[2]가장 높다.

경우에 따라서는 제안된 용도가 가장 높고 최선의 용도가 될 수 있으나 일부 원가는 순경제성을 변화시킨다.예를 들어 산업용 부지는 현재 고층 주거용 건물에 합법적으로 사용될 수 있지만, 청소(복구) 비용이 너무 많이 들어 현재 사용되는 가치가 더 높을 수 있다.이 경우, 계속 사용할 수 있다면 기존의 산업용도가 가장 높고 최선의 용도일 수 있다.경우에 따라서는 평가자에게 가장 높고 최선의 사용 방법에 대한 구체적인 지침이 제공됩니다.이 사용은 합법적이고 최선의 사용법으로서 아래에 설명된 테스트를 통과하지 못할 수 있으며, 다른 값을 생성할 수 있습니다.예를 들어, 평가자는 다른 모든 가능한 용도를 무시하도록 지시받은 공원 토지 평가일 수 있다.또한 자산의 최고 최선의 사용은 특정 용도(즉, 패스트푸드 ^[2]레스토랑 개발)가 아닌 용도(소매 또는 다세대)일 수 있다.

최고 최선의 사용 테스트

부동산의 최대 잠재력을 결정하기 위해 개발자들은 종종 부동산 분석, 권리 및 제약 분석, 시장 분석을 포함한 3단계 분석을 시작해야 한다.그러나 자산의 최고 최선의 사용으로 간주되기 위해서는 모든 잠재적 사용이 일련의 테스트를 통과해야 합니다.최고 최선의 사용에 대한 정확한 정의는 다양하지만 일반적으로 다음과 같이 사용해야 합니다.

• 법적으로 허용되는
• 물리적으로 가능한
• 재정적으로 실현 가능한
• 최대한 생산적인

법적으로 허용됨

법적으로 허용되거나 허용될 수 있는 용도만이 잠재적으로 가장 높고 최선의 용도이다.이는 구역설정, 토지이용계획, 정부규정에 의해 금지된 사용, 행위제한 또는 규약에 의해 금지된 사용을 제외시킬 수 있다.

기존 구역제나 기타 재산 규제보다 앞선 용도를 가진 부동산은 법적으로 부적합할 수 있다.이러한 광범위한 용도는 현행 구역제나 기타 규정을 충족하지 않더라도 일반적으로 합법적입니다.이러한 규제에 앞서 사용하기 때문에, 「대부」가 되어 있습니다.그러나 법적으로 부적합한 개선사항이 일정 시점 이상 파괴되거나 손상되면 일부 사용이 재현되지 않을 수 있다.

"법적으로 허용되는"은 현재 허용되지 않는 사용도 고려될 수 있기 때문에 까다로운 개념적 테스트가 될 수 있다.이는 제안된 사용을 허용하기 위해 규제, 구역 설정, 계약 제한 등을 변경할 수 있는 합리적인 전망(50% 이상)이 있을 때 발생합니다.

물리적으로 가능

사이트의 크기, 모양, 지형 및 기타 특성을 고려할 때 모든 잠재적 사용이 물리적으로 가능해야 합니다.예를 들어, 40,000평방피트(3,700m²) 크기의 단층 창고는 10,000평방피트(930m²) 부지에 맞지 않으므로 물리적 가능성 검정에 실패합니다.

재무적 타당성

부동산의 최고 최선의 사용은 재정적으로 실현 가능해야 합니다.부동산의 사용은 건설비용과 개발자의 이익을 정당화하기 위해 적절한 수익을 창출해야 합니다.개량된 부동산의 경우, 명백히 남은 경제적 수명이 있는 경우, 재무적 타당성의 문제는 다소 무관하다.남은 경제적 수명이 제한된 개선된 부동산의 경우, 재무적 타당성 문제는 현장의 최대한 생산적인 사용에 대한 문제가 된다.공실토지의 가치가 개선환원/철거비용을 줄인 개선토지의 가치를 초과하면 사업장의 재개발은 부동산의 최대한 생산적인 사용이 되며, 사업장의 가장 높은 순가치를 나타내지 않는 기존 개량을 계속 사용하는 것은 재정적으로 불가능한 것으로 간주한다.

최대한의 생산적인 사용

마지막으로, 이 사용은 개발자에게 가장 높은 순이익(이익)을 창출해야 합니다.주거, 상업 또는 산업개발을 통해 가정적으로 개발될 수 있는 부동산은 최고 최선의 용도 중 하나로만 사용될 수 있다.이 세 가지 가상 개발 시나리오는 최대 생산적 사용에 대한 테스트를 설명하기 위해 다음과 같다.

사이트 가격: 100,000달러 (3가지 예 모두 변경되지 않음)

10,000 평방 피트(930 m²) 산업 창고 건설 비용: 750,000 달러

10,000평방피트(930m²) 산업창고 시장가치: 910,000달러

산업발전이익 : 7%

10,000평방피트(930m²) 소매점 센터 건설 비용: 1,500,000달러

10,000평방피트(930m²) 소매점 센터 시가: 1,840,000달러

소매업 개발 이익: 15%

주거용 콘도 10,000평방피트(930m²) 건설비용: 1,200,000달러

주택용 아파트 10,000평방피트(930m²)의 시세: 1,534,000달러

주거개발이익 : 18%

사례에서 보듯이, 소매 개발로 인해 개발에 대한 전반적인 시장 가치가 가장 높아지더라도, 주택 개발 시나리오는 개발자에게 가장 높은 순이익률을 가져다주며, 이는 최대의 생산적인 사용을 가능하게 한다.

실제로 자본과 노동의 가용성에 대한 단기적 제약, 다른 주요 요인 간의 불가피한 충돌 및 개발자의 성향과 경험은 종종 최대한 생산적이지는 않지만 타협적인 개발을 초래한다.개발자가 진행할 수 있을 만큼 충분히 생산적이고 안전하지만 최대한 생산적이지는 않습니다.James Graaskamp는 이러한 현실을 더 명확하게 반영하는 모델을 완전히 개발했으며, 가장 가능성이 높은 사용이라고 명명했다.

빈자리 및 개선

Test of Highest and Best Use는 개선된 특성 및 빈 특성 모두에 적용됩니다.빈 속성은 일반적으로 빈 테스트로만 제공됩니다.'최고 및 최고 사용'은 '최고 및 최고 사용'과 같거나 개선된 '최고 및 최고 사용'과 다를 수 있습니다.개선된 특성을 위해 적용되는 첫 번째 분석은 구획이 비어 있다는 가정에 기초한 특성 사용입니다.그런 다음, 분석은 현재 개선되고 있는 특성 사용에 초점을 맞춘다.기존 개선사항이 비어 있는 경우 가장 높고 최선의 사용법과 다른 정도를 보면 기능적 진부화의 정도를 알 수 있다.또한, 기존 개선사항에 대해 수행할 수 있는 세 가지 잠재적 조치가 있다.기존 개선사항의 유지, 현장의 개선사항 또는 개발계획의 변경 또는 개선사항의 철거 및 제거.

예를 들어 주거용 구역으로 구분된 지역의 주택 A는 공실로서 최고 최선의 사용을 할 수 있으며, 주거용 구역인 개량된 주택 A는 최고 최선의 사용을 할 수 있다.상업 구역 내의 유사한 주택 B는 상업 개발의 개발만큼 공실된 최고 최선의 사용을 가질 수 있으며, 개량된 최고 최선의 사용은 단독 가족 주거로서 계속 사용하는 것일 수 있다.

"주택 B"의 공터가치가 주거로서의 주택의 가치를 웃돌고 철거비용이 더해진 경우, 이 재산의 전체적인 최고 최선의 사용은 상업용지의 공지가치가 될 것이다.예를 들어, "House B"의 주택 가치는 $200,000, 상업용 로트 가치는 $250,000이며 집을 철거하고 부지를 $25,000으로 준비한다고 가정합니다.이 부지의 최고 최선의 용도는 집을 부수고 상업용지로 판매하는 것이다.시장 가치는 $225,000(사이트 가치에서 $25,000를 뺀 값)이 될 것입니다.그러나 철거 비용이 55,000달러로 증가하면 상업용지로서의 가치(현재는 195,000달러)가 주거로서의 기존 가치를 초과하지 않기 때문에 가장 높고 최선의 사용은 기존 주거용지가 될 것이다.

이것은 실제로 존재하는 것과 반대되는 것이더라도 그 자산을 가장 잘 사용하는 방법이 될 것이다.집이 파괴되지 않고 부지가 상업용지로 판매되더라도 가장 높고 최선의 용도는 상업용 로트 사용이다.부동산의 시장가치는 이러한 잠재적 전환이 구매자에게 가져올 효용 때문에 결코 발생하지 않더라도 이러한 가상의 전환에 의해 결정된다.

경제 이론

효용과 대체의 경제적 개념은 최고 최선의 사용 분석을 주도한다.부동산의 최고 최선의 사용은 잠재적 구매자에 대한 효용성을 결정합니다.구매자는 동일한 효용을 가진 경쟁부동산보다 더 많은 금액을 지불하지 않을 것이며, 판매자는 비교가능한 부동산의 다른 판매자보다 더 적은 금액을 지불하지 않을 것이다.

기타 HBU에 관한 고려사항

HBU는 다른 ^[3]목적으로 사용될 경우 더 높은 가치를 가질 수 있는 기업을 식별하기 위한 명칭이다.관련된 분야에도 유사한 개념이 많이 있지만, USPAP(Uniform Standards of Professional Practice)에서 지시한 대로 부동산 평가 이외의 분야에서도 사용되고 있습니다.예를 들면, 이하와 같이, Higher and Better Use(HBU)가 있습니다.미국 어류 및 야생동물국(US Fish and Wildlife Service)과 협력하는 단체가 작성한 기사에 따르면, 미국 어류 및 야생동물국(United States Fish and Wildlife Service) 웹사이트에 게시되었습니다.

"이들(HBU)은 레크리에이션과 ^[4]보존과 같은 시간 외 편의시설 가치가 높은 땅으로 정의됩니다."

미국농장관리자 및 농촌평가자협회(ASFMRA), 미국평가자협회(ASA), 평가협회(Associety of American Associety)와 같은 기관들은 회원들에게 위와 같은 비경제적 평가 개념을 시장가치 및 최고와 관련하여 사용해서는 안 된다는 지침을 발행했다.및 일반적인 평가 업무에 종사할 때 최선의 사용.그러나 대체 평가 지표의 지지자들은 순수한 경제적 관점에서 토지를 평가하는 것은 종종 깨끗한 물, 쾌적한 경치, 침식 방지 및 휴양과 같은 공공의 중요한 이익을 포착하지 못한다고 지적한다.'공익 가치(^[5][6]Public Interest Value)'는 잠재적으로 가장 잘 알려진 대체 가치 평가 개념이며 많은 저자들이 논의해 왔으며 특히 '연방 토지 취득을 위한 통일 표준(UASFLA)'^[7]에서 다루었다.

평가에서 기업은 가치를 극대화하고 수익을 증가시키기 위해 최고 또는 최선의 방법으로 평가된다.그러나 기업을 다른 ^[8]용도로 전환하기 위해 교정조치가 필요한 경우, 기업의 최고 또는 최선의 사용가치는 현재 사용 중인 기업의 가치보다 클 수 없다.

「 」를 참조해 주세요.

• 지가세

레퍼런스

• 부동산 감정평가 12판, 감정평가

외부 링크

• Cama Resources & Technologies L.L.P., "최고, 최선의 사용과 가치의 기본 원칙"