부동산 감정

Real estate appraisal

부동산 평가, 부동산 평가 또는 토지 평가는 부동산(일반적으로 시장 가치)에 대한 의견을 개발하는 과정이다.부동산 거래는 매일 거래되고 동일한 기업 주식과 달리 드물게 발생하고 모든 부동산이 독특하기 때문에(특히 그 조건, 가치 평가의 핵심 요소) 평가가 필요하다(따라서 증권거래소와 같은 중앙집중형 왈라시안 경매는 비현실적이다).위치는 또한 가치 평가에 중요한 역할을 한다.그러나 속성은 위치를 변경할 수 없기 때문에 대부분의 경우 홈에 대한 업그레이드 또는 개선으로 인해 값이 변경됩니다.평가 보고서는 주택담보대출, 재산과 이혼, 세금 등의 기초가 된다.때때로 평가 보고서는 부동산의 판매 가격을 설정하기 위해 사용됩니다.

금융에 따라 건설기술에 따라 다를 수 있는 의무 교육 등급 외에, 대부분의 국가는 평가사가 이 실무에 대한 자격증을 갖추도록 요구한다.일반적으로 부동산 평가자는 다음과 같은 3가지 인증 수준에 도달할 수 있는 기회가 있습니다.평가 연수생, 공인 평가자 및 공인 평가자.2단계와 3단계 라이선스는 각각 12개월에 2000시간 이상, 24개월에 2500시간의 체험시간이 필요합니다.[1][2]평가자는 종종 "부동산 평가자" 또는 "토지 평가자"로 알려져 있으며, 영국 영어로는 "평가 평가자"입니다.평가자의 의견이 시장가치에 기초하고 있는 경우, 평가자의 의견은 부동산의 최고 최선의 사용에 기초해야 한다.미국에서는 개선된 주거용 부동산에 대한 주택담보대출 평가는 일반적으로 Uniform Residential Evaluation [3]Report와 같은 표준화된 형식으로 보고된다.더 많은 상업용 부동산(예: 소득이 창출되는 원시 토지)의 평가는 종종 서술 형식으로 보고되며, 인증 일반 평가자에 의해 완료됩니다.

가치의 종류

부동산 감정에서 찾는 가치에는 몇 가지 유형과 정의가 있다.가장 일반적인 예는 다음과 같습니다.

  • 시장 가치 – 경쟁력 있는 Walrasian 경매 환경에서 자산이 거래되는 가격입니다.시장가치는 일반적으로 공개시장가치 또는 공정가치와 상호교환할 수 있다.국제평가기준(IVS)은 다음을 정의한다.
시장가치 – 자산이나 부채가 가치평가일, 적절한 마케팅 후, 그리고 당사자들이 각각 알고, 신중하게, 강제 [4]없이 행동한 경우에 교환되어야 하는 추정금액.
  • 사용가치(Value-In-use, or use[5] value) – 자산이 특정 사용 중인 특정 소유자를 위해 생성하는 현금흐름의 순현재가치([6]NPV).사용가치란 특정 사용자에 대한 가치로, 자산의 시장가치보다 크거나 낮을 수 있습니다.
  • 투자 가치 – 특정 투자자에 대한 가치이며, 부동산의 시장 가치보다 높거나 높지는 않을 수 있습니다.자산의 투자가치와 시장가치의 차이는 매수자나 매도자가 시장에 진입하는 동기를 부여한다.국제평가기준(IVS)은 다음을 정의한다.
투자 가치 – 개별 투자 또는 운영 [4]목표에 대한 소유자 또는 잠재 소유자에 대한 자산 가치.
  • Ad Valorem Tax Value – 과세 목적으로 사용되는 가치로 대량 평가 프로세스를 통한 데이터 수집에 의해 결정됩니다.대량평가 과정은 다양한 출처를 통해 수집된 데이터를 부동산에 적용하여[7] 과세 가치를 결정한다.
  • 보험가액 – 보험계약이 적용되는 부동산의 가치입니다.일반적으로 사이트 값은 포함되지 않습니다.
  • 청산가치 – 강제청산 또는 질서정연한 청산으로 분석될 수 있으며 파산절차에서 일반적으로 요구되는 가치기준이다.이 기준서는 시장-정상 기간보다 짧은 노출 기간 후에 강제로 판매해야 하는 판매자를 가정한다.

가격과 가치

부동산의 실제 가치(시장 가치)와 구입 비용(가격) 사이에는 차이가 있을 수 있다.지급된 가격은 그 부동산의 시장가치를 나타내지 않을 수 있다.때로는 구매자와 판매자 사이의 특별한 관계와 같이 한 당사자가 다른 당사자를 지배하거나 상당한 영향력을 가지는 특별한 고려사항이 존재했을 수 있다.다른 경우에는 거래가 단지 두 당사자 간에 매매되거나 거래된 여러 부동산 중 하나였을 수 있다.이러한 경우, 특정 부품에 대해 지급되는 가격은 시장 "가치"가 아니라 시장 "가격"이다.

그 밖의 경우에는 부동산에 대한 주관적 평가(투자가치)가 시장가치보다 높다면 구매자가 일반적으로 인정되는 시장가치보다 높은 프리미엄 가격을 기꺼이 지불할 수 있다.한 가지 구체적인 예는 인접부동산의 소유자로, 자신의 부동산을 대상재산(어셈블리지)과 결합함으로써 규모의 경제 및 부가가치(plottage value)를 얻을 수 있다.기업 재무에서도 비슷한 상황이 종종 발생한다.예를 들어, 인수합병이 기초주식의 가격에 표시된 가격보다 높은 가격으로 발생할 수 있다.이러한 유형의 인수합병(M&A)에 대한 일반적인 설명은 기업의 완전한 소유권이 기업의 완전한 지배력을 제공하기 때문에 "합계가 부분보다 크다"는 것입니다.이것은 때때로 구매자들이 비싼 값을 치르게 되는 것이다.이런 상황은 부동산 구매에서도 발생할 수 있다.

그러나 가격과 다른 가치의 가장 일반적인 이유는 매수자나 매도자 중 한 명이 부동산의 시장가치가 얼마인지 잘 모르면서도 너무 비싸거나 너무 싼 특정 가격의 계약에 동의하기 때문이다.이것은 두 당사자 중 한 명에게 불행한 일이다.부동산 감정인의 의무는 부동산의 시장가격이 아니라 실제 시장가치를 추정하는 것이다.

종종 부동산은 시장가치보다 낮은 가치로 평가되는데,[8] 이를 부분평가라고 한다.부분평가는 주어진 [9]시장가치의 10% 이하로 부동산이 평가될 수 있습니다.

미국의 시장 가치 정의

미국에서 평가는 특정 유형의 가치(예: 압류 가치, 공정 시장 가치, 부실 매각 가치, 투자 가치)에 대한 것이다.가장 일반적으로 사용되는 가치 정의는 시장 가치입니다.USPAP(Uniform Standards of Professional Evaluation Practice)는 시장가치를 정의하지 않지만 시장가치를 정의하는 방법에 대한 일반적인 지침을 제공합니다.

평가자가 평가에서 적용 가능한 것으로 특정하는 용어의 정의에서 정한 특정 조건 하에서 특정일 현재 부동산(소유권 또는 그러한 권리의 묶음)의 이전을 가정하는 가치의 일종.

따라서 평가 또는 CMA(Current Market Analysis) 분석 및 보고서에 사용된 가치의 정의는 대상 부동산이 거래될 수 있는 시장에 대한 일련의 가정이다.이는 분석에 사용할 비교 가능한 데이터의 선택에 영향을 미칩니다.또한 속성의 값을 매기는 데 사용되는 메서드에 영향을 미칠 수 있습니다.예를 들어 트리 값은 속성 [10][11]값의 27%까지 기여할 수 있습니다.

가치에 대한 주요 접근법

가치를 결정하는 방법론에는 세 가지 전통적인 그룹이 있습니다.이들은 일반적으로 서로 독립적인 "가치에 대한 세 가지 접근법"이라고 합니다.

  • 매매 비교 접근법(부동산의 특성을 최근 유사한 거래에서 판매된 비교 가능한 부동산의 특성과 비교).
  • 비용 접근법(구매자는 동등한 자산을 건설하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않습니다.)
  • 수익접근법(재무평가, 증권분석 또는 채권가격결정방법과 유사)

그러나, 최근의 비즈니스의 경향은, 정량 데이터,[12] 리스크, 지리 베이스의 [13][14]어프로치의 기초에 의존하는 과학적 평가 방법론을 사용하는 경향이 있다.파구르치 외에서는, 종래의 어프로치와 [15]선진의 어프로치를 비교함으로써, 업계에서 사용되고 있는 어프로치를 재검토하고 있습니다.

앞에서 설명한 바와 같이 평가자는 일반적으로 세 가지 접근법 중에서 값을 결정할 수 있습니다.이러한 접근법 중 한두 가지는 일반적으로 가장 적용가능하며, 다른 접근법은 일반적으로 덜 유용할 것이다.평가자는 "작업 범위", 가치 유형, 속성 자체 및 각 접근법에 사용할 수 있는 데이터의 품질과 양을 고려해야 합니다.어떤 접근법이 다른 접근법보다 항상 더 낫다는 중요한 진술은 할 수 없습니다.

평가자는 대부분의 구매자가 특정 유형의 부동산을 구입하는 방식을 고려해야 합니다.대부분의 구매자는 평가 대상 부동산의 종류에 대해 어떤 평가 방법을 사용합니까?이는 일반적으로 이용 가능한 데이터와 함께 최선의 평가 방법에 대한 평가자의 생각을 안내합니다.예를 들어 투자자가 일반적으로 구입하는 부동산(예: 초고층 빌딩, 사무실 건물)의 평가는 소득 접근법에 더 큰 비중을 둘 수 있다.단독 주택용 부동산 구입에 관심이 있는 구매자는 가격을 비교하는 것이 좋습니다.이 경우 판매 비교 접근법(시장 분석 접근법)이 더 적합합니다.가치에 대한 세 번째이자 마지막 접근법은 가치에 대한 비용 접근법입니다.가치에 대한 비용 접근법은 보험가치와 새로운 구조물 또는 건물을 건설하는 비용을 결정하는 데 가장 유용합니다.

예를 들어, 특정 품질의 단일 아파트 건물은 [16]아파트당 특정 가격에 판매되는 경향이 있다.이러한 경우 대부분 판매 비교 접근법이 더 적합할 수 있습니다.반면, 다층 아파트 단지는 대부분의 구매자가 평가하는 방식을 따르기 때문에 일반적으로 소득 접근법에 의해 평가된다.또 다른 예로, 단독주택은 가장 일반적으로 판매 비교 접근법에 가장 큰 비중을 두고 평가된다.그러나 단독주택이 주거지의 전부 또는 대부분이 임대단위인 지역에 있다면 소득접근법의 일부 변형이 더 유용할 수 있다.따라서 평가대상 부동산이 크게 변하지 않더라도 상황에 따라 평가방법의 선택이 달라질 수 있다.

판매 비교 접근법

판매 비교 접근법은 주로 대체 원칙에 기초한다.이 접근법은 신중한(또는 합리적인) 개인이 동등한 대체 부동산을 구입하는 데 드는 비용보다 더 많은 금액을 지불하지 않는다고 가정한다.이 접근방식은 전형적인 구매자가 호가를 비교하고 자신의 요구와 요구를 충족시키는 부동산을 최저 비용으로 구입하려고 한다는 것을 인식합니다.판매 비교 접근법을 개발할 때, 평가자는 구매자, 판매자 및 투자자를 포함하여 시장에 관련된 당사자들의 행동을 해석하고 측정하려고 합니다.

데이터 수집 방법 및 평가 프로세스

데이터는 평가 대상과 유사한 부동산의 최근 판매에 대해 수집되며, 이를 "비교 대상"이라고 합니다.매매된 부동산만이 부동산에 대해 실제로 지급되거나 합의된 금액을 나타내기 때문에 부동산 가치의 평가와 결정에 사용될 수 있다.비교 가능한 데이터의 출처에는 부동산 출판물, 공개 기록, 구매자, 매도자, 부동산 중개업자 및/또는 대리인, 감정자 등이 포함됩니다.비교 가능한 각 판매에 대한 중요한 세부 사항은 평가 보고서에 설명되어 있습니다.대상 자산과 동일한 판매량은 아니기 때문에 판매일, 장소, 스타일, 편의시설, 평방피트, 사이트 크기 등을 조정할 수 있습니다.주요 아이디어는 각각의 비교 가능한 매물이 대상 자산과 동일할 경우 지급되었을 가격을 시뮬레이션하는 것이다.비교 대상이 요인 또는 측면에서 피험자보다 우수할 경우 해당 요소에 [clarification needed]대해 하향 조정이 필요합니다.마찬가지로, 어떤 면에서 비교 대상이 대상보다 열등하다면, 그 측면에 대한 상향 조정이 필요하다.[clarification needed]조정은 다소 주관적이며 평가자의 훈련과 경험에 의존합니다.평가자는 비교 가능한 판매의 조정된 판매 가격 그룹의 분석에서 대상 속성을 대표하는 가치의 지표를 선택합니다.다양한 평가자가 궁극적으로 다른 속성 값을 제공할 다른 값의 지표를 선택할 수 있습니다.

판매 비교 접근법 단계

  1. 대상 자산과 유사한 판매 및 보류 중인 판매에 관한 정보를 얻기 위해 시장을 조사한다.
  2. 시장 데이터를 조사하여 실제로 정확하고 정확한지 확인합니다.
  3. 관련된 비교 단위(예: 평방피트당 판매 가격)를 결정하고 각각의 비교 분석을 작성합니다.
  4. 비교 요소에 따라 대상 및 비교 대상 판매량을 비교하고 필요에 따라 조정
  5. 비교 가능한 판매량의 조정(상향 또는 하향)으로 인해 발생하는 여러 가치 지표를 단일 가치 지표로 조정

비용 접근법

비용 접근법은 한때 총액 접근법이라고 불렸다.그 이론은 부동산의 가치는 토지가치와 개선의 감가상각가치를 합산하여 추정할 수 있다는 것이다.개선의 가치는 종종 RCNLD(재생산/교체원가 감가상각액 감소)라는 약어로 언급된다.복제는 정확한 복제품을 복제하는 것을 말한다. 교체비용은 같은 효용성을 가지지만 현대적인 설계, 제작, 재료를 사용하는 주택 또는 기타 개량에 드는 비용을 의미한다.실제로 평가자는 거의 항상 교체 비용을 사용한 다음 대상 속성의 연령과 관련된 기능적 유용성에 대한 요인을 차감합니다.대체원가를 사용하는 일반규칙의 예외는 일부 보험가액평가에 관한 것이다.이 경우 화재와 같은 파괴적 사건 후에 정확한 자산을 재생산하는 것이 목표입니다.

원가접근법이 관련된 대부분의 경우, 전체적인 방법론은 (공급자의 원가와 고객이 추구하는 가격을 모두 나타냄) 원가와 판매 비교접근법의 혼합체이다.예를 들어, 건물을 건설하기 위한 대체 비용은 인건비, 재료비 및 기타 비용을 더하여 결정할 수 있습니다.반면, 땅값과 감가상각은 비교 가능한 판매 데이터의 분석에서 도출되어야 한다.

비용 접근법은 새로운 구조물에 사용될 때 가장 신뢰할 수 있는 것으로 간주되지만, 오래된 특성에 대해서는 신뢰성이 떨어지는 경향이 있다.비용 접근방식은 종종 특수 용도 특성(예: 공공 집회, 해상)을 다룰 때 유일하게 신뢰할 수 있는 접근방식이다.

수익 접근법

주요 기사:수입접근법

소득총액접근법(종종 단순히 "소득접근법"이라고 함)은 상업 및 투자부동산의 가치를 평가하는 데 사용된다.이 접근법은 전형적인 시장참여자의 기대와 행동을 직접 반영하거나 모델링하기 위한 것이므로, 충분한 시장데이터가 존재하는 경우 일반적으로 소득창출부동산에 가장 적합한 평가기법으로 간주된다.

상업적 수익을 창출하는 부동산에서 이 접근법은 소득 흐름을 가치 지표로 자본화한다.이는 순영업수익(NOI)에 적용되는 수익승수 또는 자본화율을 사용하여 수행할 수 있습니다.보통 NOI는 매우 최근의 사건에 너무 큰 비중을 두지 않도록 안정되어 있다.이것의 예로는 기술적으로 NOI가 없는 무연 건물이 있습니다.안정화된 NOI는 건물이 정상 비율로, 그리고 평상시 거주 수준으로 임대된다고 가정할 것이다.순영업이익(NOI)은 총잠재소득(GPI), 공실 및 추심손실(=유효총소득)에서 영업비용을 뺀 금액이다(단, 회계사가 적용하는 채무서비스, 소득세 및/또는 감가상각료는 제외).

또는 할인현금흐름분석(DCF) 모형으로 다년간의 순영업이익을 평가할 수 있다.DCF 모델은 대형 오피스 타워나 주요 쇼핑 센터와 같이 더 크고 더 비싼 소득을 창출하는 부동산을 가치 있게 평가하는 데 널리 사용됩니다.이 기법은 시장지원수익률(또는 할인율)을 예상 미래현금흐름(예: 연소득 수치 및 부동산의 최종 판매로부터의 일괄환입)에 적용하여 현재가치 지표에 도달한다.캐나다에서 환산 값은 일반적으로 판매 연도의 NOI의 16x-21배 범위이다.

개인 용도로 주택을 구입할 때 구매자는 반대 방향으로 소득 접근법을 사용하여 호가를 검증할 수 있다.기대수익률은 순예상원가를 호가 대비함으로써 추정할 수 있다.이 수익률은 집주인의 다른 투자 [17]기회와 비교할 수 있다.

영국의 평가 방법

영국에서 평가방법론은 전통적으로 5가지 [18]방법으로 분류되었다.

1. 비교 방법이전 판매의 좋은 증거가 있는 대부분의 유형의 자산에 사용됩니다.이는 위에서 설명한 판매 비교 접근법과 유사합니다.

2. 하드코어라고도 불리는 투자방법.부동산을 임대함으로써 미래 현금흐름을 창출하는 대부분의 상업용(및 주거용) 부동산에 사용됩니다.이 방법은 추정 임대 가치(ERV) 또는 "상단 슬라이스"를 현재("통과" 소득, 즉 "하단 슬라이스"와 비교하여 부동산의 미래 가치가 소득에 따라 상승해야 하는지 또는 하락해야 하는지 여부를 나타냅니다.부동산의 소득이 ERV보다 높은 경우, 이것은 때때로 "froth"로 알려져 있는데, 이는 부동산 버블 이전의 기간을 나타내는 "froth"를 미국에서 사용하는 것과 혼동될 수 있다.

현금흐름은 시장에서 결정되는 등가수익률과 비교할 수 있으며, 재산가치는 단순한 모형을 사용하여 결정할 수 있다.주요 변수는 시장에서 결정되기 때문에 이 방법은 실제로 비교 방법이라는 점에 유의하십시오.그러나 미국의 표준 관행에서 NOI의 밀접하게 관련된 자본화는 소득총액화 접근법의 일반 분류에 따른 DCF 방법과 혼동된다(위 참조).

3. 잔존법개발 또는 재개발을 위해 성숙된 부동산 또는 맨땅에만 사용됩니다.부지 또는 개선되지 않은 부동산 가치는 건설 비용, 전문 비용, 개발 금융 비용 및 개발자의 이익 또는 위험 [clarification needed]수익률을 뺀 개선 또는 개발 가치에 기초합니다.

4. 수익방법호텔, 레스토랑, 양로원 등 요금의 증거가 적은 부동산을 거래하는 데 사용됩니다.(손익계산서 또는 손익계산서에서 도출한) 3년 평균 영업이익은 적절한 수익률을 사용하여 자본화한다.사용된 변수는 부동산에 내재되어 있고 시장에서 파생되지 않기 때문에 적절한 조정이 이루어지지 않는 한 결과 가치는 시장가치가 아니라 사용가치 또는 투자가치가 될 것이라는 점에 유의한다.

5. 원가법수익률을 얻을 수 없는 특수한 성격의 토지 및 건물 또는 공공서비스 또는 유산 특성상 시장이 없는 토지 및 건물에 사용됩니다.잔여법과 원가법 모두 원가접근법에 따라 미국에서 분류될 것이다(위 참조).

현행 RICS 평가기준에서는 다음과 같은 가치기준이 인식되고 있습니다.

  • 시장가치(PS 3.2 참조)
  • 시장 임대료(PS 3.3 참조)
  • 가치(투자 가치) (PS 3.4 참조) 및
  • 공정 가치(PS 3.5 참조)

영국의 프랙티스

공인 평가관의 일반적인 경험은 주택담보대출을 [19]받는 과정에 있습니다.주택담보대출을 받는 조건으로 모든 주택담보대출업자에 의해 주택담보대출의 평가가 요구될 것이다.주택 구매자는 일반적으로 추가 [19]비용이 드는 "RICS HomeBuyer Report" 또는 "RICS Building Survey"(구조 [20]조사라고도 함)를 수행하도록 동일한 평가관에게 지시하는 옵션을 선택할 수 있습니다.평가관이 이 결합된 역할을 지시받았을 때, 대출자에 대한 담보 대출 평가는 여전히 생성되며, 대출자에 대한 주택 구매 보고서 또는 건물 조사가 추가로 준비됩니다.이러한 약정은 평가관이 거래에서 대출자와 차입자 모두를 고객으로 하는 잠재적 이해 상충을 피할 수 있습니다.윤리 및 직업적 책임 측면 때문에, 대출자는 대출자의 설문조사가 오직 대출자를 위해 이루어지며, 평가관은 대출자에게 손실 또는 누락에 대한 책임을 지지 않습니다.최근 몇 년간 RICS Red Book of Valuation Practice의 개혁 이후 모기지 가치평가의 정의는 삭제되었다.현재는 RICS HomeBuyer Report의 평가와 동일한 시장 평가입니다.

주택담보대출자협의회는 구매자가 주택담보대출의 가치평가에만 의존하지 말고 자신의 목적을 [citation needed]위해 완전한 조사를 받아야 한다고 권고하고 있다.그러나 완전한 조사가 대출의 조건이 되는 경우는 드물다.

구조상의 결함

대출자는 주택 구매자 보고서 또는 건물 조사를 수행할 독립 평가관을 선택할 수 있습니다.

주택담보대출평가보고서

주택담보대출 평가는 대출자의 이익을 위한 것이다.그 목적은 단지 대출자의 [21]이익을 보호하기 위해 그 부동산이 지불한 가격의 가치가 있음을 확인하는 것이다.보고서에는 항상 평가관이 대출자에 대한 책임이 없음을 확인하는 면책 조항이 있습니다.이것은 법적으로 유효한 제외입니다.

RICS 홈서베이

RICS가 21세기 초에 실시한 개혁에 의해, 조사 대상의 사양이 불충분한 결과나 보고 방법을 충분히 이해할 수 없는 분야인 일반에 대한 프로페셔널 제품의 제공을 보다 효과적으로 규제하기 위해 실시한 개혁에 의해, RICS는 새로운 범위의 소비자 제품을 생산했다.에는, RICS 브랜딩이 붙어 있습니다.현재 이용 가능한 소비자용 제품은 3종류가 있습니다.1. RICS 상태 보고서 2. RICS HomeBuyer 보고서 3. RICS 빌딩 조사 이들 제품은 일반적인 서체와 일반적인 포맷으로 제품군에 걸쳐 일관된 외관을 갖추고 있습니다.그 구별은 다음에 제공되는 세부 사항에서 나온다.이것들은 이하에 설명하겠습니다.

RICS 상태 보고서

건축물의 외부 요소 9개, 건축물의 내부 요소 9개, 건물에 공급되는 서비스 7개, 부지의 주요 요소 3개의 시각적 상태를 간략하게 보고하는 짧은 보고서이다.보고서에서는 1 - 양호, 2 - 가까운 장래에 주의가 필요함, 3 - 현재 신호등 시스템을 사용하여 중요한 사항에 주의를 환기시키는 상황의 등급을 매기고 있습니다.

실제로, 이 보고서는 구매자가 관람을 수행하는 동시에 참석하고 일반적인 상태를 조기에 파악하기를 원하지 않는 한 구매자에게 거의 가치가 없습니다. 일반 구매자에게는 분명하지 않은 빌딩이 어떻게 붕괴될 수 있는지에 대한 평가관의 전문 지식을 최대한 활용하십시오.일부 평가관은 RICS Home Survey [22]Suite의 다른 두 가지 유형 중 하나에서 보다 상세한 보고서를 작성하여 서비스를 확대하기 위한 선행 조사로서 이러한 조사를 실시하기로 동의합니다.일반적으로, 첫 번째 보고서의 수수료는 상세 추적 보고서의 수수료에서 할인됩니다. 왜냐하면 평가관이 부동산으로 돌아왔을 때, 부동산에 어떤 문제가 있는지 이미 알고 있기 때문입니다.

RICS HomeBuyer 보고서

이 문서 형식은 2010년에 개정되어 독자가 쉽게 이해할 수 있는 형식을 포함하게 되었습니다.이전 '주택구매자 조사 및 평가'를 받은 고객이 종종 RAICS에 보고하는 이전 형식의 문제점은 구조가 결함을 주요 설명과 쉽게 구별하지 못한다는 것이었다.신호등 시스템이 도입되었고 평가관은 우선순위에 따라 각 검사 요소를 평가해야 합니다.이렇게 하면 심각한 장애물을 쉽게 식별할 수 있고, 가까운 장래에 주의가 필요한 것에 대해 독자에게 조언하기 위해 덜 중요한 결함들에 대해 언급할 수 있다.만족스러운 상태에 있는 것으로 판명된 항목에 대한 유지보수 요건에 대해서는 언급하지 않고, 현시점에서는 우려할 만한 사항이 없음을 확인할 뿐입니다.이 형식은 광범위한 재산에 적합하지만, 매우 심각한 문제나 이전의 큰 변경이나 확장에 영향을 받지 않는 전통적으로 지어진 주택에 가장 적합합니다.이 보고서는 상태 보고서보다 훨씬 길며, 건축의 9개 외부 요소, 건축의 9개 내부 요소, 건물에 공급되는 7개의 서비스, 그리고 그 부지가 위치한 지반의 3개의 주요 구성요소의 시각적 상태와 유지 보수 요구에 대해 더 자세히 보고한다.보고서에서는 1 - 양호, 2 - 가까운 장래에 주의가 필요함, 3 - 현재 신호등 시스템을 사용하여 중요한 사항에 주의를 환기시키는 상황의 등급을 매기고 있습니다.또한 이 보고서에는 운송 과정에서 대처해야 할 문제와 보다 일반적인 건물, 근거 및 사람에 영향을 미치는 모든 위험에 대해 변호사에게 조언하는 논평이 포함되어 있습니다.또한 부동산에 대한 시장 평가와 보험 목적의 재건 비용에 대한 평가도 있다.

모든 공인 평가관은 시장 평가가 포함되어 있기 때문에 RICS HomeBuyer 보고서를 제공할 수 없습니다.왕립 공인 평가관 협회의 규정에 따라, 이러한 평가를 수행하는 평가관은 RICS 등록 평가인이어야 하며, 이 작업에 대한 전문 배상 보험에 가입해야 합니다.이는 오래된 평가보고서가 평판이 나빠진 후 소비자 신뢰를 제공하기 위한 RICS의 시도이다.

RICS 빌딩 조사
초가집

주택 구입자에게 제품을 선택할 수 있는 주거용 건물 조사에는 여러 가지 변형이 있습니다.두 가지 주요 변형은 이전의 RICS 지침 노트 2004에서 유래한 RICS 지침 노트 버전이다(2013년 12월에 도입된 "주거용 부동산 RACS 지침 노트 3판"에 의해 보다 최근에 업데이트됨).지침 노트와 소비자를 위한 실무 노트 간의 주요 차이점은 보고서의 형식이다.맞춤형 스타일 또는 프레임워크(신호등 신호) 스타일.평가관에게 지침은 "모범 사례"이고 실무 메모는 "필수"입니다.

지침 노트 버전은 사진 등에 대한 부록과 함께 합의된 워드 문서 스타일 형식으로 제공될 수 있습니다.또한 시장 평가 및 기타 서비스(예: 이 설명의 마지막에 인용된 계약에 의한 수리 비용, 프로젝트 관리 비용/추가 조사 서비스)를 추가할 수 있습니다.사실상 완전히 맞춤형 보고서입니다.

대안으로 프랙티스 노트 버전(2012년 11월 시장에 도입)이 있습니다.이는 다른 RICS 조사 제품(RICS 상황 보고서 및 RICS 주택 구매자 보고서 등)과 유사한 신호 신호 형식입니다.

보고서 형식(지침 노트 및 실무 노트 버전)은 모두 열거된 건물, 초가집, 목재 프레임 주택 등을 포함하지만 이에 국한되지 않는 거의 모든 자산에 적합합니다.

건물 조사는 대부분의 공인 [21]평가관 회사에서 제공하는 가장 상세한 조사입니다.철저하긴 하지만, 다른 전문가의 추가 조사를 위한 권고 사항으로 이어질 수 있습니다. 아래를 참조하십시오.그러나, 자격을 갖춘 평가관은 추가 조사를 권고하기 전에 항상 습기 및 건물 결함의 원인을 조사하려고 합니다.빌딩 조사 보고서는 상황 보고서보다 훨씬 길지만, 내용은 개별 사례에서 관찰된 조건에 따라 달라지기 때문에 주택 구매자 보고서보다 훨씬 길지 않을 수 있습니다.프랙티스 노트 버전 빌딩 조사는 건설의 9개 외부 요소의 시각적 조건과 유지관리 요구를 보다 상세하게 보고하고, 개별 특성으로 세분할 수 있는 범위를 가지고, 건설의 9개 내부 요소와 건물에 공급되는 7개의 서비스를 시뮬레이션으로 조사한다.r 매너또, 필요에 따라서, 부동산이 자리 잡은 토지의 3개의 핵심 요소를 세분화할 수 있다.

보고서의 연습 노트 버전은 또한 1 - 양호, 2 - 가까운 미래에 주의가 필요함, 3 - 현재 중요한 사항에 주의를 끌기 위해 신호등 시스템을 사용하여 주의를 필요로 하는 상황의 등급을 매긴다.이 형식에서는 결함이 있는 경우, 결함뿐만 아니라 원인 분석 및 원인 복구 및 제거 방법을 자세히 설명합니다.또한 이 보고서에는 운송 과정에서 대처해야 할 문제와 보다 일반적인 건물, 근거 및 사람에 영향을 미치는 모든 위험에 대해 변호사에게 조언하는 논평이 포함되어 있습니다.화재 시 대피 방법에 대한 논의도 있는데, 특히 오래된 주택에서는 열악한 설계와 개조로 인해 대피 방법이 훼손될 수 있다.이 문서에는 보험을 목적으로 한 시장 평가나 재건 비용에 대한 평가는 없습니다.이것들은, 고객에게 도움이 되는 RICS의 설명 노트에 기재되어 있듯이, 별도 계약에 의한 수리 코스트 견적과 함께 추가할 수 있습니다.

전체적으로 RICS 빌딩 조사의 주요 특징은 고객과 평가관이 구매하고자 하는 부동산에 대해 상세한 대화를 시작할 수 있는 기회를 제공한다는 것입니다.구매자는 건물 조사를 통해 가격에 대한 추가 협상을 허용하거나 확장 또는 수리에 대한 고객 브리핑 문서를 제공할 수 있습니다.빌딩 조사는 매우 인터랙티브한 프로세스입니다.

에너지 퍼포먼스 증명서

공인 평가관은 또한 에너지 성능 인증서를 제공할 수 있습니다.

한계

공인 평가관은 반드시 다른 분야의 전문가는 아니며, 검사 과정에서 발견한 내용에 따라 전기 기사, 가스 엔지니어, 구조 엔지니어 또는 다른 종류의 전문가의 추가 조사를 권고할 수 있습니다.또한 그들은 (임대부동산 포함), 리스 만기가 도래하지 않은 기간, 경계에 대한 책임 등과 같이 자신의 평가에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인하기 위해 구매자의 변호사의 작업을 권고할 수 있다.

공인 평가관의 검사는 일반적으로 비침입적입니다.그들은 현 단계에서 구매자가 소유하지 않은 부동산에 대해 바닥판을 들어 올리거나 구멍을 뚫거나 굴착을 할 권한이 없기 때문에 [24]특정 결함이나 문제가 검사에서 드러나지 않을 수 있습니다.

그들의 수수료는 영국의 이사비용의 구성요소이다.

기타 고려사항

작업범위

USPAP(Uniform Standards of Professional Affessional Practice)는 항상 평가자에게 신뢰할 수 있는 결과를 도출하는 데 필요한 작업 범위를 식별하도록 요구해왔지만, 최근[when?] 평가자들이 이를 적절하게 개발하기 위한 과정을 완전히 이해하지 못한 것이 분명해졌다.신뢰할 수 있는 평가를 위한 작업 범위를 규정할 때, 제한적 평가와 완전 평가의 개념과 출발 규칙의 사용은 고객, 평가자 및 평가 검토자에게 혼란을 야기했다.이에 대처하기 위해 USPAP는 2006년에 '작업 범위 프로젝트'로 갱신되었습니다.이에 따라 USPAP는 출발규칙과 제한평가 개념을 모두 폐지하고 새로운 작업범위 규칙을 만들었다.평가자는 각 과제를 시작할 때 평가 문제의 6가지 핵심 부분을 식별해야 했습니다.

  • 클라이언트 및 기타 대상 사용자
  • 평가 및 평가 보고서의 용도
  • 가치의 정의(예: 시장, 압류, 투자)
  • 가정 조건 또는 특별한 전제 조건
  • 평가분석 시행일
  • 대상 속성의 주요 특징

평가자는 이러한 요소를 바탕으로 사용할 방법론, 조사 범위 및 가치에 대한 적용 가능한 접근법을 포함하여 필요한 작업의 범위를 식별해야 합니다.현재 작업 범위의 최소 기준은 다음과 같습니다.

  • 클라이언트 및 기타 사용자의 기대
  • 유사한 과제를 수행하는 평가자 동료의 행동

작업의 범위는 모든 평가 과정의 첫 번째 단계이다.작업의 범위가 엄격히 정의되지 않으면 평가의 결론이 실현 가능하지 않을 수 있습니다.평가자는 작업범위를 정의함으로써 의도된 사용자 및 평가의 의도된 사용을 위해 주어진 속성에 대한 가치를 적절하게 개발할 수 있다."작업 범위"의 전체 개념은 평가 보고서가 무엇을 하고 무엇을 다루지 않는지, 그리고 얼마나 많은 작업이 들어갔는지에 대해 모든 당사자에게 명확한 기대와 지침을 제공하는 것입니다.

소유권 지분 유형

평가되고 있는 부동산의 「이자」의 종류도, 리포트에 기재해 둘 필요가 있습니다.일반적으로 대부분의 판매 또는 모기지 파이낸싱에서는 수수료 단순 이자가 평가됩니다.수수료 단순 이자는 이용 가능한 가장 완전한 권리 묶음이다.하지만, 많은 상황에서, 그리고 영국 관습법이나 나폴레옹 법전을 따르지 않는 많은 사회에서는, 다른 관심사가 더 흔할 수 있습니다.부동산에는 여러 가지 가능한 관심사가 있지만, 가장 일반적인 세 가지는 다음과 같습니다.

  • 수수료 심플한 가치(영국에서는 프리홀드로 알려져 있음)– 부동산의 가장 완전한 소유권.보통법 국가에서는 국가에 유보된 권한(세금, 부정행위, 특권, 경찰권)을 부여합니다.
  • 리스 수수료 가치– 이것은 단순히 리스 때문에 부담되는 수수료입니다.리스가 시장임대일 경우 리스수수료 가치와 수수료 단순가치는 동일하다.그러나 임차인이 시장보다 많거나 적은 금액을 지급하는 경우 리스수수료 보유자가 보유한 잔여물과 임차인의 시장가치는 수수료 단순가치보다 많거나 적을 수 있다.
  • 리스홀드값: 세입자가 보유한 이자.임차인이 시장임대료를 지불하면 임대차계약은 시장가치가 없다.그러나 임차인이 시장보다 적게 지급하는 경우, 지급되는 것의 현재가치와 시장임대료의 현재가치의 차이는 양의 리스보유가치가 될 것이다.예를 들어 대형 체인 소매업체는 시장 이하의 리스를 협상하여 쇼핑 센터의 앵커 테넌트 역할을 할 수 있습니다.이 리스 보유가치는 다른 지주 세입자에게 양도할 수 있으며, 양도할 경우 소매 세입자는 부동산에 대해 긍정적인 관심을 갖는다.

재택 검사

평가 전에 홈 검사를 수행하고 해당 보고서를 평가자에게 제공하면 더 유용한 평가를 얻을 수 있습니다.이는 주택 전문 검사관이 아닌 감정인에게 상당한 공사 결함이나 중대한 수리가 필요한 경우 알려지기 때문이다.이러한 정보로 인해 평가자는 다른, 아마도 더 낮은 가치의 의견에 도달할 수 있습니다.이 정보는 평가를 의뢰하는 당사자 중 한 명 또는 양쪽이 최종적으로 부동산을 소유하게 될 경우 특히 유용할 수 있습니다.이것은 때때로 이혼 합의나 법적 [25]판결의 재산에 해당된다.

대량평가 및 자동평가 모델

자동 평가 모델(AVM)의 수용이 증가하고 있습니다.이는 다중 회귀 분석, 기계 학습 알고리즘 또는 지리 정보 시스템(GIS)[26]과 같은 통계 모델에 의존합니다.AVM은 특히 매우 동질적인 지역에서 사용될 경우 매우 정확할 수 있지만, AVM이 시골 지역에서 사용되는 경우나 평가된 자산이 이웃에 잘 부합하지 않는 경우 등 다른 경우에서는 정확하지 않다는 증거도 있다.

컴퓨터 지원 질량 평가

컴퓨터 지원 대량 감정, 줄여서 "CAMA"는 정부 기관이 재산세 계산을 위해 부동산 감정을 확립하는 데 사용하는 소프트웨어 패키지의 총칭입니다.CAMA는 평가자가 가치를 [27]추정하는 데 도움이 되는 다중 회귀 분석 및 적응형 추정 절차와 같은 컴퓨터 지원 통계 분석을 통합하는 특정 유형의 부동산 평가 시스템입니다.

정부 당국 및 전문 조직

국제

미국의 다양한 평가 그룹과 국제 전문가 평가 기관은 국제 평가 기준의 개발을 위해 최근 협력하기 시작했습니다.이것은 국경을 넘는 부동산 투자 포트폴리오의 절실한 부가물인 글로벌 부동산 평가 기준을 촉진할 것이다.일부 평가 그룹은 이미 국제 조직이기 때문에 어느 정도 글로벌 표준을 이미 포함하고 있습니다.

IVSC(International Valuation Standards Council)는 UN의 비정부기구(NGO) 회원국으로 150여 개국의 주요 국가 평가 표준 설정 기관과 전문 협회(Assession Institute, American Associety of Afficiators, RICS, RICS, IVICS 등)를 포함한다.[인도의 실무평가자협회] 및 캐나다 감정평가협회).IVSC는 현재 12번째 판으로 국제평가기준(IVS)을 공표하고 있다.

독일.

독일에서 부동산 평가는 부동산 평가(Imobilienbewertung)로 알려져 있습니다.부동산 감정인(Imobilienbewerter 또는 Gutachter)은 외펜틀리히 베스텔터 und Veridigter Sachversténdiger(공식 임명 및 선서 전문가)가 될 수 있습니다.하지만, 이전에 매우 중요했던 이 직함은 지난 몇 년 동안 그 중요성을 많이 잃었지만, 여전히 법원 절차에서 어느 정도 가치가 있다.일반적으로 평가에는 제목이 필요하지 않습니다.

정부 당국

독일의 부동산 평가는 부분적으로 법으로 성문화되어 있다.연방 Baugesetzbuch(abbr.BauGB, "건축 및 건설에 관한 독일법률"은 관리당국에 관한 지침을 포함하고 있으며, 시장가치를 정의하며, 연속규칙을 참조한다(3장, 제192조).각 자치단체(시 또는 행정구역)는 의장과 명예위원으로 [28]구성된 구타흐테라우스추스(평가위원회)를 구성해야 한다.위원회는 모든 부동산 거래에 대한 정보를 수집하여(각 공증 구매 계약의 사본을 Gutachterausschuss에 보내야 함) Kaufpreissamlung(구매 가격 데이터베이스)에 포함시킨다.대부분의 위원회는 2년마다 공식 부동산 시장 보고서를 발표하며, 이 보고서에서는 다른 비교 대상 정보 외에 땅값이 결정된다.위원회는 또한 공공 기관을 대표하여 평가를 실시합니다.

연방 규정

BauGB는 Verkehrswert 또는 Marktwert(시장가치, 둘 다 동일한 의미의 시장가치)를 다음과 같이 정의하고 있다.시장가치는 평가일에 실현될 수 있는 가격에 의해 결정되며, 법적 상황 및 유효특성, 건물 또는 전제의 성격과 배치에 따라 결정된다.평가의 [29]다른 주제" (비공식 번역).다른 국가들과 마찬가지로, 그 의도는 모든 객관적인 영향을 포함시키고 관련 당사자들의 주관적인 상황에서 발생하는 모든 영향을 배제하는 것이다.

이 연방법은 Wertermittlungsverordnung(abbr)의 지원을 받고 있습니다.WertV, "가치 결정에 관한 규정"[30]WertV는 성문화된 가치평가 접근법과 일반적인 가치평가 기법을 정의한다.독일의 성문화된 가치평가접근법(DCF나 잔여접근법과 같은 다른 접근법도 허용되지만 성문화되지 않음)은 다음과 같다.

  • Vergleichswertverfahren(판매 비교 접근법) – 이전 판매에 대한 좋은 증거를 입수할 수 있는 경우 및 소유자 소유 자산(특히 콘도 및 단독 주택)에 사용된다.
  • Eertragswertverfahren(독일 소득 접근법) – 자산의 임대로부터 미래 현금흐름을 창출하는 부동산의 표준 절차
  • Sachwertverfahren(독일 비용 접근법) – 위 접근법이 적용되지 않는 특수 재산(예: 공공 건물)에 사용된다.

WertV의 일반적인 규제는 Wertermittlungsrichtlinie(abbr)에 의해 더욱 뒷받침되고 있다.WertR, "가치 결정 지시").[31]WertR은 계산용 템플릿, 표(예: 경제적 감가상각) 및 다양한 영향을 고려하기 위한 지침을 제공한다.WertV 및 WertR은 비공식 사용에 대한 평가에 구속력이 없지만, 그럼에도 불구하고 베스트 프랙티스 또는 GAVP(General Accepted (독일) Valuation Practice)로 간주해야 합니다.

독일 GAVP에 대한 코멘트

대부분의 점에서 Generally Accepted(독일) 밸류에이션 원칙은 국제 관행과 일치한다.투자시장은 소득접근법에 가장 큰 비중을 두고 있다.단, 몇 가지 중요한 차이가 있습니다.

  • 토지와 개량은 별도로 처리한다.독일 GAVP는 토지를 무기한으로 사용할 수 있다고 가정하지만 건물의 수명은 제한되어 있다.이것은 자산의 균형과 일치한다.토지의 가치는 수익 및 비용 접근법 모두에서 판매 비교 접근법에 의해 결정되며, 구타흐테라우슈스에 의해 축적된 데이터는 건물 가치에 추가된다.
  • 토지의 사용을 설명하기 위해, 순운영수익은 Liegenschaftszins(건물 소유자가 토지 소유자에게 지급하는 이자, 즉 지반 임대료)에 의해 감소한다.리겐샤프트진(Liegenschaftszins)은 땅값과 리겐샤프트진(Liegenschaftszinsatz)의 산물이다.Liegenschaftszinssatz는 수확량과 동등하며, 몇 가지 중요한 차이가 있으며, Gutachterausschuss에 의해서도 결정된다.
  • 영국 관행의 모든 위험 산출량(ARY)과 달리, Liegenschaftszinssatz(abbr).LZ)는 채무불이행충당금을 포함하지 않으므로(구조적 공실과 혼동하지 않는다) 총영업이익에서 이를 차감해야 한다.그 결과, Liegenschaftszinssatz는 보통 All Risks Yield보다 낮아집니다.
  • 개선의 경제적 수명이 제한적이라는 가정에 기초하여 수익률과 잔여 경제적 수명은 순영업수익에서 건축가치를 결정한다.
  • 독일의 계약은 일반적으로 집주인이 미국과 영국의 집주인보다 더 높은 유지비와 운영비를 부담하도록 규정하고 있다.

비판

수학적으로 토지의 구별과 소득 접근법의 개선은 남은 경제 수명이 30년 이상일 때 전체 가치에 영향을 미치지 않는다.이러한 이유로 토지가치와 리겐샤프트진을 생략하고 Vereinfachtes ertragswertverfahren(간소화된 소득 접근법)을 사용하는 것이 매우 보편화되었다.그러나 토지와 건물의 분리 처리는 오래된 건물, 특히 주거용 건물보다 경제 수명이 짧은 상업용 건물의 경우 더 정확한 결과를 도출한다.

전문 평가자에 의해 실행되는 비교적 높은 수준의 표준화의 장점은 평가의 불일치, 정확성 및 투명성을 확인할 수 있는 더 큰 능력입니다.

프로페셔널 조직

연방독일전문가기구(Bundesverband Deutscher Sachversténdiger und Fachgutachter, abbr).BDSF)[32]는 독일의 대부분의 공인 감정사를 포괄하는 주요 전문 기관입니다.최근 몇 년 동안, 밸류에이션 업계에서 보다 글로벌한 전망을 향한 움직임과 함께, RICS는 독일에서 BDSF를 다소 희생시키면서 거점을 확보했다.또 다른 독일의 임명 및 선서 전문가 조직은 (Deutsche Sachversténdigen Gesellschaft, abbr)입니다.DESAG)[33] 이 조직에는 독일 내 다수의 공인 평가사도 포함되어 있습니다.

특히 가액에 초점을 맞춘 독일계 은행은 1996년 부동산 금융활동을 하는 부동산 평가사 [34]인증협회인 하이퍼트 GmbH를 결성했다.많은 독일 은행들은 하이퍼트 자격증을 필수로 간주하고 있습니다.

이스라엘

이스라엘에서 부동산 감정업계는 법무부의 기관인 토지평가인협의회에 의해 규제되고 있으며, 감정평가사/토지평가사의 대다수를 포함하는 가장 큰 전문 조직은 토지평가사협회이다.평가인은 법에 의해 설립된 법정 기관인 평의회에 등록해야 하며, 평의회는 등록 취득에 필요한 훈련을 감독하고 국가 전문 시험을 시행합니다.2005년 평의회는 베스트 프랙티스를 반영할 수 있는 기준을 개발하고 공표할 목적으로 평가기준위원회를 설치했다.이러한 기준들은 규칙에 근거한 접근법을 따르는 경향이 있다.

역사적으로 이스라엘의 대부분의 평가는 은행 대출을 목적으로 한 평가뿐 아니라 법정 평가(향상세(Betterment Tax, 지방 계획의 변경으로 부동산에 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금)였다.이스라엘이 2008년에 국제회계기준(IFRS)을 시행한 이래, 이 기업은 재무보고를 목적으로 한 평가를 실시하고 있다.

영국

상세 정보:영국의 공인 평가관

영국에서 부동산 평가는 부동산 평가로 알려져 있으며 부동산 평가자는 토지 평가인 또는 부동산 평가인(일반적으로 부동산 [18]평가를 전문으로 하는 자격 있는 공인 평가인)입니다.영국의 부동산 평가는 모든 건물 및 부동산 관련 전문직을 망라하는 전문 기관인 RICS(Royal Institute of Chartered Surveyers)에 의해 규제됩니다.평가자를 위한 RICS 전문가 지침은 일반적으로 Red Book으로 알려진 것에 게재되어 있습니다.2017년 버전은 RICS 밸류에이션 – 글로벌 스탠다드(2017년 [35]7월 1일)로, 2011년에 발행된 판을 대체하였다.RICS 밸류에이션 스탠다드에는 필수 규칙, 베스트 프랙티스 지침 및 관련 코멘트가 포함되어 있습니다.2017년 버전은 국제평가기준평의회(IVSC)가 발표한 국제평가기준(IVS)을 채택하여 적용하고 있다.표준 변경은 RICS 밸류에이션 프로페셔널 그룹 이사회에 의해 승인되며 Red Book은 이에 따라 정기적으로 갱신됩니다.영국에 거점을 두고 있는 RICS는 세계적인 조직으로, 최근 몇 년 동안 전미부동산협회(National Association of Realtors)의 분과인 부동산 카운슬러(Counsors of Realtation)와의 제휴를 통해 미국에서 매우 활발하게 활동하고 있습니다.

미국

미국의 평가 관행은 주(州)에 의해 규제됩니다.평가 재단(TAF)은 주요 표준 기관입니다.평가 표준 위원회(ASB)는 Uniform Standards of Professional Practice(USPAP)에 규정되어 있는 베스트 프랙티스를 공표 및 갱신하는 한편, 평가 자격 위원회(AQB)는 평가 및 라이선싱에 관한 최소 기준을 공표합니다.

연방정부는 연방금융기관심사위원회(FIEC)의 평가소위원회(ASC)가 특정 주의 평가자 규제 및 인증 프로그램이 부적절하다고 판단하면 해당 주의 모든 평가자가 더 이상 연방 규정에 따라 평가자를 간접적으로 규제할 수 없게 되기 때문이다.연방 인가 [36]은행에 대한 평가를 실시하다ASC는 TAF를 감독합니다.은행들은 모기지론이나 모기지담보부증권을 폭넓게 사용하고 있어 평가 없이는 그렇게 할 수 없을 것이다.

1989년의 금융기관 개혁·회복·시행법(FIRREA)은 모든 주에 부동산 감정사의 [37]인허가·인증을 위한 제도를 개발할 것을 요구했다.이를 위해 다양한 연방 모기지 규제 [38]기관의 대표자들과 함께 연방 금융 기관 심사 위원회(FIEC) 내에 평가 소위원회(ASC)를 구성했다.따라서 현재 모든 부동산 감정사는 국가 면허와 인증을 받아야 한다.그러나 1990년대 이전에는 감정 품질이나 감정사 면허에 대해 일반적으로 받아들여지는 기준이 없었다.1980년대에 미국과 캐나다의 다양한 평가 전문 조직을 대표하는 특별 위원회가 만나 베스트 프랙티스를 USPAP(Uniform Standards of Professional Practice)로 성문화했습니다.미국의 저축 및 대출 위기는 1989년의 금융 기관 개혁, 회복 및 집행법을 통해 연방 규제를 증가시켰으며, 연방 대출 규제 당국은 평가 기준을 채택해야 했다.비영리 단체인 The Evaluation Foundation(TAF)은 USPAP을 개발한 동일한 기관에 의해 설립되었으며 USPAP의 저작권은 TAF에 양도되었습니다.TAF에 대한 연방 정부의 감시는 다양한 연방 대출 규제 기관의 대표들로 구성된 평가 소위원회에서 제공합니다.TAF는 두 개의 이사회를 통해 작업을 수행합니다.평가기준위원회는 USPAP를 공포 및 갱신하고, 평가자격심사위원회(AQB)는 평가자 인증 및 라이선스에 대한 최소 권장기준을 공표합니다.1990년대에 모든 주는 USPAP를 주 내에서 규제 표준으로 채택하고 TAF의 권고를 충족하거나 초과하는 면허 기준을 개발했습니다.또한, 다양한 주 및 연방 법원은 부동산 소송에 USPAP를 채택했으며 연방 대출 규제 기관들은 모두 모기지 금융 [38]평가에 USPAP를 채택했다.

프로페셔널 조직

또한 1930년대 대공황까지 거슬러 올라가는 민간 비영리 단체로 조직된 전문 평가 기관도 있습니다.미국에서 가장 오래된 것 중 하나는 [39]1929년에 설립된 미국농장관리자농촌평가사협회(ASFMRA)이다.1930년대 설립된 감정평가협회(AI)와 미국 감정평가사협회(ASA), 제2차 세계대전 이후 설립된 국제도로권협회(Way of Way Association), 전미부동산협회(National Association of Referency of Referencers) 등 전문 분야에 기회가 생겼다.이들 조직은 모두 표준을 제정하고 시행하기 위해 존재했지만, 정부의 규제가 증가함에 따라 그 영향력은 약해졌다.2007년 3월에는 이들 3개 조직(ASFMRA, ASA, AI)이 원칙적으로 합병에 합의했다고 발표했습니다.평가 재단의 헌장 멤버인 NAIFA(전국 독립 수수료 평가자 협회)는 부동산 평가 개혁 개정안인 Title XI를 작성하는 데 도움을 주었다.1961년에 설립되었습니다.

미국에서 가장 인정받는 부동산 감정사의 전문 기관 중 하나는 감정 연구소입니다.그것은 미국 부동산 감정평가사와 부동산 감정사 협회의 합병으로 형성되었다.1930년대에 다른 조직들과 함께 설립된 두 단체는 1990년대에 합병하여 AI를 형성하였다.이 소분류는 SRA, 주거평가사 AI-RRS, 주거평가사 MAI, 상업평가사 AI-GRS, 상업평가사 AI-GRS 등 4가지 전문지명을 부여한다.협회는 이러한 명칭의 사용과 표시에 관한 엄격한 규정을 제정했다.예를 들면, 통념과는 달리, 「MAI」는 「Member, Evaluation Institute」의 약자가 아닙니다.연구소에 따르면 '특정 단어를 나타내지 않는다'는 문자는 MAI 마크 대신 '회원, 평가원'이라는 단어를 사용할 수 없다.이 규칙의 주된 동기는 상표의 희석을 방지하는 것이다.이러한 지정은 평가 기술 수업, 윤리 교육, 시험 및 지정된 평가자에 의한 지원자의 작업 검토에 참여해야 합니다.

전미평가사협회(NAA)는 감정업계에 유익한 영향력을 행사하고 감정인의 이익을 옹호하기 위해 감정업계에 종사하는 사람들을 결속시키기 위한 목적으로 결성되었다.NAA는 주 기관과 이사회라고 불리는 연합체의 리더십으로 구성된 자문 그룹을 설립했습니다. 이 그룹은 주정부가 NAA가 모든 평가자에게 최선의 이익을 위해 행동하도록 안내하는 데 도움을 줄 수 있습니다.NAA는 또한 MNAA(National Association of Afficiators)라는 지정 회원 자격을 가지고 있으며, 정부 기관에서 발급한 평가 면허, 인증 또는 유사한 평가 자격증을 보유하고 있으며, National Association of Afficiators의 회원 자격 요건과 목적을 수용하는 개인이다.

다른 주요 평가 기관으로는 전국 독립 감정인 협회와 전국 마스터 감정인 협회가 있으며, 이들은 또한 평가 [40]재단의 창립 후원자 회원이었다.1934년 설립된 매사추세츠 부동산 감정평가위원회(MBREA)는 주 감정평가협회 중 유일하게 평가재단의 [41]후원자로 지명됐다.최근 몇 년 동안, 왕립 공인 측량사 협회(RICS)는 미국에서 높은 평가를 받고 있으며, 전미중개사 협회의 부서인 부동산 상담사와 협력 관계를 맺고 있습니다.런던에 본사를 둔 RICS는 글로벌 규모로 운영되고 있으며, RICS 멤버와 펠로우에게 MRICS 및 FRICS라는 명칭을 수여합니다.미국 부동산상담그룹은 미국 최고의 평가사와 부동산 분석가들로 구성된 소규모 단체로, 불균형적으로 큰 평가 방법론과 1966년 설립된 전미 부동산평가사협회(NAREA)를 공동으로 집필하여 평가의 전문성과 성공을 도모하고 있다.Sal Industry.

개인 재산 평가의 주요 평가 기관은 미국 평가자 협회로, 평가 재단의 후원사이며, 5년간 문서화된 평가 경력을 수료한 후보자에게 ASA(Acced Senior Afficated Afficiator) 지명을 수여하고, 필수 상업적인 평가와 함께 종합 시험을 통과한 후보자에게 수여한다.주택평가 과정 및/또는 주택평가 과정과 2개의 평가보고서를 제출하여 검토한다.

인종적 편견

암묵적인 편견과 인종 구성은 오랫동안 주택 감정 [42]가치에 기여하는 것으로 여겨져 왔다.Freddie Mac과 다른 업계 리더들의 최근 연구는 비교 가능한 판매 및 다양한 다른 요인(소득, 신용 점수 등)에 기초한 전통적인 모델링으로는 소수자들이 직면하는 [43]평가 가치 격차를 설명할 수 없다는 것을 확인했습니다.어떤 사람들은 이러한 가격 차이가 부분적으로 이웃의 질에 의해 설명된다고 주장할 것인데, 반대론자들은 이것이 역사적인 [44]레드라이닝의 부산물이라고 말한다.

러시아

러시아에서는 다른 많은 구소련 경제국과 마찬가지로 1990년 상반기에 이 직종이 등장하여 옛 산업별 가격 전문가의 관행과 소련 내 법정 가격 결정 당국의 활동과 완전히 단절되었다.현재 자산평가는 이른바 '평가의 전문성'으로 평가인(SRO)의 '자율규제 전문조직'이 감독하는 '자율규제 전문조직' 즉, 특별법(매우 느슨하게 비유할 수 있다)의 규정에 따라 설립된 공공감독기관에서 기능하고 있다.o 노동조합).이들 중 주체는 1993년 설립된 러시아 감정평가사협회로 현재 평가직 회원 중 절반가량을 감독하고 있다.6000명 이상의 회원 중 상당수는 부동산 평가사이며, 기업 및 무형 자산 평가사와 협력하고 있습니다.평가전문가가 전문화하는 경향이 있지만, 후자의 평가자 범주도 부동산을 가치로 평가할 수 있다.2016년 말, 평가자는 그들의 역량을 검증하기 위해 의무적인 국가 관리 증명 절차를 통과해야 한다는 것이 의무화되었고, 그 세부 사항은 전문화에서 세분화되거나 다른 방법으로 해결해야 한다.

2016년 중반 현재 러시아의 부동산 평가업자를 포함한 평가업자는 고의로 교육을 받은 개인으로 평가 SRO 회원 자격을 유지하고 서비스 결과에 대해 무제한 재산 책임을 지는 것으로 간주되며, 이는 공증인 조직을 본뜬 것이다.그러나 평가자의 80% 이상이 평가회사나 컨설팅회사에 고용되는 경향이 있기 때문에 개인사업자로서의 개업은 하지 않는다.고급 평가 서비스는 주로 국제 4대 컨설팅 회사의 평가 부문으로 대표되지만, 평판이 좋은 국가 기업 평가 브랜드도 존재합니다.

국가의 대부분의 평가는 연방 가치 평가법(2016년 개정) 및 기타 관련 법률(주식회사법 등)에 의해 상정되는 법적 목적을 위해 수행되는 경향이 있다.이러한 법률은 민영화 목적의 평가, 대출 목적의 평가, 파산, 청산 등 이른바 20건 이상의 '평가 의무 사례'를 규정하고 있다.기업 계정에 대한 평가는 국가 회계 규제 기관이 회계 공정가치 선택권을 장려하지 않게 된 2000년 이전에 훨씬 더 두드러졌다.현재, 과세 목적의 부동산의 대량 감정도 정부에 의해 전문 평가인 기관에 아웃소싱되기 시작하고 있다.

분쟁 발생 시 평가인이 인증한 가치 추정치의 판단은 평가인의 SRO 전문가 평의회를 통해 이루어진다.공식 법원은 그러한 평의회의 결의에 동의하는 경향이 있다.일부 드문 경우 SRO의 전문가 평의회는 특정 평가자에 의한 평가를 실시하기 위해 필요한 경우도 있다.

러시아의 부동산 평가업자의 기술적 실천 내용은 국제적 패턴에 부합한다.러시아 평가자 협회의 회원들은 이전에는 국제 평가 기준의 준수를 따라야 했다.또한 정부가 개발한 14개의 범용 "연방평가기준"(FSO 1, 2, 3은 2007년에 처음 채택된 일반평가기준(및 개정 2015년)이며, 계약조건 및 평가보고서의 내용 요건을 다루는 FSO 7-11은 2015년에 채택된 자산별 기준이지만, FSO 9는 현재 자산별 기준이다.2016년에 채택된 마지막 2개의 FSO 표준은 투자 및 청산 가치의 결정을 다루지만, 이러한 가치를 결정하는 방법론은 다루지 않고 보고 요건만 폐기한다.)최신 FSO 표준 설정에서의 국제적 적합성 추진에 비추어 볼 때, 새로운 FSO 표준의 일반적인 요건은 국제 평가 기준의 요건과 비슷하지만, 경우에 따라서는 보다 구체적이고 구간/범위 형식을 사용하여 평가 보고서의 불확실성 공개를 의무화할 수 있다.t.

2017년 8월 1일부터, 연방 가치 평가법의 새로운 개정으로 주 산하 테스트 센터에 의한 평가자의 강제 인증을 부과하게 되었다.이에 따라 국가평가직 종사자의 광범위한 부정행위에 대한 인식에 대응하기 위한 2시간짜리 필기시험 인증조치는 부동산평가사, 플랜트·기계평가사, 기업·무형자산평가사 등 3가지 평가사 전문화를 규정하고 있으며 시험내용은 다양하다.각 전문분야에 대해 상당한 비중을 차지하고 있습니다.평가자는 2018년 3월 31일 이전에 의무인증시험을 치르는 요구사항을 준수하지 않는 한 실무적 권리를 상실할 것이다.이 조치에 대한 일반적인 평가는 러시아의 인증 평가자 수가 전국적으로 약 2000-3000명의 평가자(모든 전문분야에 걸쳐)로 줄어들 것이며, 즉 인증 시험의 복잡성으로 인해 현재 평가자 SRO의 회원 자격을 약 80% 감소시킬 것이라는 것이다.

홍콩

홍콩 측량사 협회(HKIS)는 홍콩의 재산 측량사를 규제합니다.1984년에 설립된 Institute는 홍콩의 유일한 측량 전문 기관입니다.HKIS는 1990년 1월 홍콩 측량사 협회 조례(Cap. 1148)에 의해 법적으로 설립되었습니다.1991년 7월, 평가관 등록 조례(417장)가 통과되어 평가관 등록을 관리하는 등록 위원회를 설립했습니다.2006년 5월에는 회원 수가 6,723명에 달했다.일반 실무 평가관은 토지의 최선의 사용에 대해 조언하고 제안된 개발 프로젝트의 실현 가능성과 실행 가능성, 그리고 완료된 개발의 평가, 마케팅, 판매, 임대 및 관리에 대해 평가합니다.또한 홍콩 [45]전역에 걸쳐 실시간으로 부동산 가치를 추정할 수 있는 웹사이트도 있습니다.

호주.

호주재산협회(API)는 1926년 영연방평가협회(Commonwealth Institute of Valuers)로 결성됐다.이 연구소는 회원들의 다양한 서비스가 확대되면서 지난 세기에 여러 번 이름이 바뀌었다.그것은 호주 전역의 부동산 평가인의 직업을 규제하는 역할을 한다.

오늘날 이 API는 호주 전역의 8,600명 이상의 부동산 전문가의 이익을 대변합니다.API 구성원은 주거, 상업, 플랜트 및 기계 평가자, 자산 고문, 자산 분석가, 부동산 펀드 및 자산 관리자, 부동산 시설 관리자, 자산 변호사 및 자산 연구자 및 학계를 포함합니다.이 협회의 주된 역할은 회원들과 광범위한 재산 전문직 [46]종사자들을 위해 최고 수준의 전문 실무, 교육, 윤리 및 전문적 행위를 설정하고 유지하는 것입니다.

뉴질랜드

뉴질랜드의 부동산 평가는 1948년 밸류어법(NZ)에 따라 설립된 뉴질랜드 밸류어 협회(NZIV)와 밸류어 등록 위원회(VRB)에 의해 규제됩니다.뉴질랜드의 NZIV는 법률(2015년 현재 검토 중)에 따라 영구 승계된 평가자를 위한 법적 전문 기관으로 남아 있다.NZIV는 하위 수준의 법률로 규칙을 제정할 수 있으며 윤리강령을 가지고 있습니다.NZIV 규칙은 2012년에 마지막으로 변경되어 현재에 머무르고 있습니다.VRB는 평가인의 등록에 영향을 미치는 중대한 사항(평가인이 기준치를 충족하도록 행동한 규율 등)에 관한 관할권을 가진다.1948년 평가자법은 평가자가 평가자 등록부에서 삭제될 수 있는 사항으로 제31조에 따른 문턱값을 정하고 있다.NZIV는 상대적으로 더 사소한 문제에 대해 규율할 수 있는 권한을 가지고 있다.NZIV는 NZIV 회원들을 통치하며 회원들을 징계하고 500달러 이하의 벌금을 부과하거나 회원들을 훈계하거나 회원 자격을 해지할 수 있는 권한을 가지고 있다."등록평가인" 및 "공공평가인"은 법률에 따라 법적으로 보호되며, 법에 따라 등록된 평가인을 위해 남겨집니다.NZIV는 이 법에 따라 비밸류 회원(비밸류 토지 경제학자 등)을 받아들일 수 있다.

또한 Royal Institute of Chartered Surveyers (RICS)와 New Zealand Property Institute (PINZ)와 같은 부동산 평가를 위한 자발적인 전문 기관이 있습니다.이 두 기관 모두 부동산 평가업체를 넘어 회원 수가 더 넓다.PINZ는 뉴질랜드 및 해외(영국, 아시아, 호주 등)에 2,500명 이상의 회원을 보유하고 있습니다.PINZ는 NZIV와 서비스레벨 계약을 맺고 있으며, 이에 따라 PINZ는 법적 전문기관인 NZIV의 업무를 수행하도록 계약합니다.PINZ는 2000년에 부동산 업계의 목소리를 내기 위해 결성되었습니다.지난 20여 년 동안 뉴질랜드의 평가업계에서 AGM과 대리전쟁을 통해 표현된 '정치적 분열'이 있었다.다수의 평가자는 다학문적 자발적 기구 PINZ의 NZIV 기능 통합을 지지하는 반면, 많은 평가자는 평가자를 위한 별도의 법적 전문 기관(NZIV)을 유지하기를 원한다.토론에는 다양한 이유가 있으며, 지배적인 법률이 검토되고 있고 개정이나 폐지가 고려되고 있다.현재 이 법은 여전히 유효하며, NZIV는 법적으로 법적 기능, 권한 및 의무를 가진 별개의 기관이다.

PINZ는 NZIV, 플랜트&머신밸류업자협회(IPMV) 및 뉴질랜드 부동산&토지경제연구소(PLEINZ)의 멤버십 대부분을 통합했다.PINZ는 현재 평가자, 자산 및 설비 관리자, 부동산 어드바이저, 플랜트 및 기계 평가자의 이익을 대표한다.PINZ는 뉴질랜드 내 부동산 전문직의 모든 측면에 걸쳐 표준, 자격 및 윤리를 위한 가장 큰 전문 기관 중 하나로 발전했습니다.정부, 산업 및 기타 전문 협회, 교육 관계자 및 언론과 협력하여 표준 및 [47]견해를 홍보합니다.

뉴질랜드에서 "밸류"와 "밸류어"라는 용어는 일반적으로 1948년 밸류어법의 요건이나 규제되지 않거나 자발적으로 규제되는(PINZ 회원인 경우), 공장 및 기계, 해양 또는 미술품 평가업자와 관련된 것이다.한편, "평가"라는 용어는 일반적으로 2008년 부동산중개업법에 의거한 부동산 판매원 또는 공인중개업자의 견적과 관련이 있다.뉴질랜드 부동산 연구소는 많은 평가인 회원을 포함하고 있지만, 판매 및 대리(다른 사람을 대신하여 토지의 지분을 처분하는 것)에 대한 규제 법률은 NZIV, RICS 또는 PINZ의 회원에 관계없이 평가인의 역할에 대한 규정을 포함하도록 확장되지 않는다.

부동산중개업자와 평가자의 역할 사이에는 중요한 차이가 있는데, 이는 대리인이 본인의 이익을 옹호할 수 있기 때문이다. 반면 평가자는 가치에 대해 공평하고 독립적으로 의견을 제시해야 한다.변호사, 컨베이어, 부동산 중개업자는 평가자를 지배하는 법률과는 상당히 다른 법률에 따라 부동산 매매에 종사할 수 있다.변호사 및 컨베이어런서 관련 역할에 대한 조항은 2006년 변호사 및 컨베이어런서입니다.

2011년부터 2015년까지 뉴질랜드의 등록평가사 수는 일반적으로 매년 900~950명에 불과합니다.노령화된 '톱 헤비' 전문가로 급여, 업무 스트레스, 최근 은행에서 주택담보대출 목적으로 평가를 지시하는 '청산 주택'이 등장함에 따라 신규 및 젊은 회원을 유지하는 데 어려움을 겪고 있다.청산소는 평가자에게 직접 조언을 구하는 공공 구성원의 오랜 지역 관행을 대부분 종식시켰다.평가액(지방정부 부담금 대량평가)에 근거한 전자추정 이용도 표준평가업무의 감소로 이어져 소규모 평가사업의 존속성에 큰 영향을 미치고 있다.이러한 요인에 의해, 동업계는, 최근 5년간의 사건의 메리트에 대한 다양한 인식을 가지고, 평가 시장의 광범위한 기업 재구축에 임하고 있다.

「 」를 참조해 주세요.

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