퇴거

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덴마크 국립 미술관이 소장한 에릭 헤닝센의 그림 퇴출(1892년)
퇴거 중인 RIC와 Hussars - 아일랜드 1888
1910년 경 뉴욕시 로어 이스트 사이드의 보도에 아이들을 데리고 있는 두 남자가 그들의 소유물을 들고 서 있다.

퇴거란 집주인에 의해 임대 부동산에서 세입자를 제거하는 것이다.일부 국가에서는 주택담보대출자가 압류한 시설에서 개인(종종 주택담보대출을 불이행한 이전 소유주)을 퇴거시키는 것도 포함될 수 있다.

관할구역의 법률에 따라 퇴거란 불법체류자, 즉결소유자, 즉결처분자, 즉결처리자, 강제체류자, 퇴거자, 압류자로도 알려져 있다.그럼에도 불구하고 퇴거라는 용어는 집주인과 세입자 사이의 통신에서 가장 일반적으로 사용된다.관련 관할 지역에 따라 세입자가 퇴거당하기 전에 집주인은 퇴거 소송에서 이기거나 법적 절차에서 다른 단계에서 승소해야 한다.퇴거란 퇴거 및 기타 관련 용어와 마찬가지로 특정 역사적 맥락(예: 과거 세기의 영국 관습법)에서만 또는 특정 관할권에 관해 정확한 의미를 갖는다는 점을 명심해야 한다.현재의 관행과 절차에서는 관할구역에서 [citation needed]관할구역에 따라 이들 용어의 내용에 큰 차이가 있다.

퇴거를 위한 법적 측면, 절차 및 조항은 명칭에 관계없이 유사한 법적 구조를 가진 국가 또는 주마다 다릅니다.

퇴출 과정

캐나다 브리티시컬럼비아의 퇴출 프로세스 흐름도

대부분의 국가에서는 집주인이 먼저 법적 조치를 취하지 않고는 세입자를 퇴거시키는 것을 허용하지 않는다(일반적으로 "자조적" 퇴거라고 한다). 이러한 조치에는 자물쇠 변경, 건물 내 항목 제거 또는 공공 서비스 종료가 포함된다.이러한 퇴거 처분은 일반적으로 (집주인이 퇴거 소송에서 이긴 후를 포함하여) 절차 중에 언제든지 불법입니다. 이러한 조치에 직면한 세입자는 집주인을 고소할 수 있습니다.그러나 일부 국가에서는 주거용 [1][2]세입자가 아닌 상업용 세입자가 관련된 경우 자가 구제 퇴거가 허용될 수 있다.

공지

법원에 퇴거 소송을 제기하기 전에, 일반적으로 집주인은 세입자에게 서면 통지서(일반적으로 퇴거 통지서 또는 [3]퇴거 통지서)를 제출해야 한다.주거 및 상업 법령은 집주인이 세입자를 건물 밖으로 내쫓을 수 있는 어떠한 조치도 취하지 못하도록 관할권을 만들었다.이러한 조치에는 강제 및 위협, 필수 서비스 제거, 자산 파괴 또는 출입문 [4][5]잠금 방해 등이 포함됩니다.

소송 및 재판

퇴거통지가 만료된 후에도 세입자가 부동산을 계속 보유하면 집주인은 소송을 제기해 세입자에게 서비스를 제공할 수 있다.

관할구역에 따라서는 임차인은 지정된 날짜까지 서면 답변을 제출해야 할 수 있으며, 그 후 재판의 다른 날짜가 설정됩니다.다른 관할구역에서는 단순히 세입자가 특정일에 법정에 출두하도록 요구할 수 있다.퇴거 사건은 시간에 민감한 사안이기 때문에 종종 촉진된다(집주인은 임차인이 보유 중인 상태에서 임대수익을 잃는다).배심원 재판은 어느 쪽이든 청구할 수 있지만, 2000년대 후반까지는 매우 [6]드물었다.

퇴거 사건의 피고들 중 많은 수가 법정에 출두하지 않는다.밀워키를 포함한 많은 주요 도시에서 피고인의 70%가 [7]출석하지 않는다.일부 도시 지역의 법원에서는 피고인의 10%만이 [8]출두했다.

속성에서 제거

위에서 언급한 바와 같이, 대부분의 관할구역은 집주인이 법정에서 성공하더라도 먼저 법적 조치를 취하지 않고는 집주인을 퇴거시킬 수 없다.

대신 집주인은 법원으로부터 점유영장을 발부받아 적절한 법 집행관에게 제출해야 한다.그 후, 일부 관할구역은 그날 악천후가 [9]발생하면 영장을 집행하지 않지만, 그 소유지에 있는 세입자와 다른 사람들을 퇴거시킬 것이라는 공지를 세입자에게 게시한다.

세입자의 퇴거와 함께 개인 소지품도 퇴거한다.세입자가 가치 있는 물건을 남길 경우, 집주인이 30일 동안 남겨둔 물건을 보관하는 관습이 있다(그러나 일부 관할구역에서는 법률이 없다).이 30일 후에 집주인은 [10]밀린 집세를 갚기 위해 보통 경매에서 남겨진 부동산을 팔 수 있다.

무장애 퇴거

무과실 퇴거란 집주인이 임차인 [citation needed]측의 과실을 주장할 필요가 없는 법률에 따라 임차한 부동산을 되찾으려고 할 때 발생한다.많은 국가에서는 장기임대차와는 달리 언제든지 임대차계약을 종료할 수 있지만, 일부 국가에서는 더 긴 [citation needed]통지기간을 필요로 한다.

고급화와 부유층의 도심 재인구가 이뤄지면서 무과실 퇴거가 임대료 통제권 도시 세입자를 대체하는 도구로 활용되고 있다.예를 들어 캘리포니아에서 엘리스 법은 집주인이 더 이상 아파트 건물의 어떤 부분도 임대하지 않으려는 경우(즉, 집주인은 임대하도록 강요할 수 없음) 임대료 통제 세입자의 퇴거를 허용한다.엘리스 법은 샌프란시스코,[11][12] 산타모니카, [citation needed]로스엔젤레스의 임대료에 적용되어 왔다.

이유만으로 퇴거하다

일부 지역에서는 승인된 목록 이외의 이유로 퇴거를 금지하는 "정당한 퇴거" 법이 있습니다.예를 들어, 워싱턴 주 시애틀의 법률은 법원 명령(및 경우에 따라서는 이전 지원)을 요구하고 있으며, 다음 사항에 대해 [13]퇴거를 허용하고 있습니다.

  • 연 4회 이상 서면 경고 후 임대료 미납 또는 연체
  • 임차인이 공공소란, 위생, 불법 영업 등에 관한 법률이나 임대차 위반을 시정하지 않았거나 수시로 시정 경고를 발한다.
  • 소유자의 가족이 유닛으로 이주하고 있으며 다른 적절한 유닛을 사용할 수 없습니다.
  • 단독주택의 매매
  • 종업원이 아닌 세입자-종업원
  • 개조, 철거 또는 비주거용으로의 전환
  • 건축 적합성 또는 입주자 수 등의 법적 요건 위반
  • 주인과 함께 사는 세입자
  • 약물 또는 건강 및 안전 관련 범죄가 (입주인에 의해 또는 세입자의 동의 하에) 부동산, 도로 또는 인근 부동산에서 발생한 경우

매사추세츠 주 법은 임대인이 다음 세 가지 조건 중 하나를 충족하는 경우에만 임대 세입자를 퇴거시킬 수 있도록 허용하고 있습니다.[필요한 건]

  • 임대료 미납
  • 세입자에 의한 임대차 계약 조건 위반
  • 임차인 또는 임차인의 관리하에 있는 사람에 의한 임대재산 과다손상

부동산 모빙

부동산 모빙은 부동산 투기꾼들이 건설적으로 또는 강제로 거주자를 주거지에서 쫓아내기 위해 모빙(집단 따돌림) 기법을 사용하는 것을 말한다.유엔은 부동산 폭동을 강제 [14]퇴거의 세계적인 원인으로 인정했다.부동산 폭동은 [15]유럽과 특히 스페인에서 문제로 인식되고 있다.

나라들.

미국

주요 기사:미국의 퇴거

미국에서는 퇴거 및 퇴거 절차에 대한 규칙이 주, 지방 카운티 및 시의 규칙에 따라 결정됩니다.

호주.

임차인이 일정기간 임대차계약 중이고 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임대차계약에서 탈퇴할 수 있도록 유효한 통보를 해야 한다.이 통지의 기간은 주에 따라 다릅니다.임차인이 퇴거통지의 조건에 협조하지 않을 경우 임차인심판소에 부동산의 점유를 신청한다.

집주인은 점유명령과 점유영장을 받지 않고는 합법적으로 세입자를 퇴거시킬 수 없다.점유영장은 경찰에게 세입자를 부동산에서 쫓아내도록 지시한다.그리고 나서 경찰은 대리점에 연락해서 그 건물에 갈 시간을 정하고, 세입자들을 밖으로 배웅하고, 자물쇠를 바꾸고, 정식으로 물건을 손에 넣는다.집주인이 세입자를 직접 쫓아낼 수는 없기 때문에 항상 경찰에 의해 퇴거가 이뤄져야 한다.법을 직접 집행하고 관할구역에 있는 관련 법규에 따라 행동하지 않으면 [16]집주인에 대한 처벌이 수반될 것이다.

2020년 3월 29일, 스콧 모리슨 총리는 COVID-19 대유행으로 인한 재정적 고통의 결과로 인해 주정부와 준주정부들이 개인 퇴거를 유예할 것이라고 밝혔다.정부는 이러한 조치들이 최소 6개월 [17]동안 지속되도록 설정되었다고 말했다.

퇴거 대상자에 대한 영향

실제 퇴거 날짜가 언제인지 의사소통이 잘 안 되는 경우가 종종 있어 보안관이 올 [18]때 짐을 싸지 않은 채 철저히 준비되지 않은 채 방치되기도 한다.이것은 때때로 퇴거 대상자들이 퇴거를 [18]"회피"하려고 시도하기 때문에 스키너 박스와 같은 경험으로 이어질 수 있습니다. (이는 때때로 부정으로 인해 발생합니다.)[18]

퇴치자들은[19] 우울증, 불안, 고혈압, 외상 후 스트레스 장애, 그리고 심지어 [20][21][22]자살의 더 높은 비율을 경험한다.퇴거 과정은 오랜 시간이 걸릴 수 있고, 이것은 퇴거 대상자를 스트레스 질환에 [18][20]더 쉽게 걸리게 하는 높은 스트레스 상태에 있게 할 수 있습니다.몇 년이 지난 후에도 퇴거자들은 [23]퇴거당하지 않은 사람들보다 덜 행복하고, 낙관적이며, 활력이 넘친다는 연구결과가 있다.

퇴출은 [18]실직률을 높일 수 있다.실제로 [24]퇴직을 경험한 후 해고될 확률이 15% 더 높습니다.이로 인해 퇴출로 인해 작업이 어려워지지만 작동하지 않는 주기가 발생할 수 있습니다.

퇴거자들은 종종 과밀 [21][18]주택과 같은 질 낮은 주택으로 이사하게 된다.예를 들어 위스콘신주 밀워키를 조사한 연구에 따르면 이전 거주지에서 비자발적으로 이주한 임차인은 자발적으로 [25]이주한 동료보다 장기 주거 문제를 겪을 확률이 25% 더 높았다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ "The Evolving Use of License Agreements in Real Estate-Related Transactions" (PDF). Retrieved 2019-10-16.
  2. ^ January 2008. "Using a License Agreement Instead of a Lease". LawJournalNewsletters.com. Retrieved 2019-10-16.
  3. ^ "3 Ways To Avoid Eviction If You Cannot Find Rental Assistance In Houston". www.houstoncasemanagers.com. 2021-01-24. Retrieved 2021-01-26.
  4. ^ "HPD - Tenants' Rights - Harassment". www1.nyc.gov. Retrieved 2019-10-16.
  5. ^ Bailey, Adam Leitman; Law, ContributorAttorney at (2016-10-25). "Commercial Tenant Harassment in New York City--Questionable Medicine". HuffPost. Retrieved 2019-10-16. {{cite web}}: first2=범용명(도움말)이 있습니다.
  6. ^ Aron, Hillel (2014-12-10). "How "Superman of Renters" Daniel Bramzon Revolutionized L.A.'s Eviction-Defense Industry". L.A. Weekly. Retrieved 2016-10-07.
  7. ^ Desmond, Matthew, Evicted : poverty and profit in the American city, Aiello, Scott, ISBN 978-0-14-752679-3, OCLC 942737584
  8. ^ Larson, Erik (2006). "Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court". Journal of Empirical Legal Studies. 3 (1): 121–144. doi:10.1111/j.1740-1461.2006.00065.x. ISSN 1740-1461.
  9. ^ "Eviction". Texas Tenant Advisor. Austin, Texas: Texas Low Income Housing Information Service. Retrieved 2019-02-27. If it is raining, sleeting, or snowing you cannot be removed.
  10. ^ "Tenants Belongings After Eviction: What Are Your Responsibilities?". RentPrep. 2018-08-11. Retrieved 2019-10-16.
  11. ^ "Ellis Act Evictions, San Francisco". Anti-Eviction Mapping Project. San Francisco, California. Retrieved 2019-02-27.
  12. ^ "2015 Promises to Be a Battleground Year for Ellis Act Evictions". The Bold Italic. A Medium Corporation. 22 January 2015. Retrieved 4 April 2018.
  13. ^ "Seattle Municipal Code, section 22.206.160 - Duties of owners". Municipal Code Corporation. Retrieved 2019-02-27.
  14. ^ 유엔 인권, 강제 퇴거, http://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS25.Rev.1.pdf.
  15. ^ 바르셀로나 아줌마(바르셀로나시), 부동산 모빙 퇴치를 위한 주택 벌금, https://www.barcelona.cat/infobarcelona/en/tema/housing/fines-to-combat-property-mobbing_690956.html
  16. ^ "Evictions". findlaw.com.au. Retrieved 2020-05-11.
  17. ^ "Prime Minister bans evictions for 6 months". au.finance.yahoo.com. 29 March 2020. Retrieved 2020-05-11.
  18. ^ a b c d e f Singal, Jesse. "What Happens to People Who Get Evicted Over and Over and Over". the cut. Retrieved 10 February 2020.
  19. ^ "evictee". merriam-webster. Retrieved 14 February 2020.
  20. ^ a b "Study warns of enormous impact of evictions on mental health". medicalxpress. Retrieved 10 February 2020.
  21. ^ a b Bovell-ammo, Allison; Sandel, Megan. "The Hidden Health Crisis of Eviction". Boston University school of public health. Retrieved 10 February 2020.
  22. ^ Serby, Michael J.; Brody, David; Amin, Shetal; Yanowitch, Philip (2006-02-01). "Eviction as a Risk Factor for Suicide". Psychiatric Services. 57 (2): 273–b. doi:10.1176/appi.ps.57.2.273-b. ISSN 1075-2730. PMID 16452711.
  23. ^ Desmond, Matthew; Kimbro, Rachel Tolbert (September 2015). "Eviction's Fallout: Housing, Hardship, and Health". Social Forces. 94 (1): 295–324. doi:10.1093/sf/sov044. ISSN 0037-7732. S2CID 144361972.
  24. ^ Desmond, Matthew; Gershenson, Carl (2016-02-01). "Housing and Employment Insecurity among the Working Poor". Social Problems. 63 (1): 46–67. doi:10.1093/socpro/spv025. ISSN 0037-7791.
  25. ^ Desmond, Matthew; Gershenson, Carl; Kiviat, Barbara (2015). "Forced Relocation and Residential Instability among Urban Renters". Social Service Review. 89 (2): 227–262. doi:10.1086/681091. ISSN 0037-7961. S2CID 142660055.

외부 링크

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