모기지 전자 등록 시스템

Mortgage Electronic Registration Systems
모기지 전자 등록 시스템, 주식회사
유형사영회사
산업금융서비스
설립됨1995
본부미국 버지니아 주 레스턴
서비스 영역
미국
상품들메르스 시스템, 메르스 eRegistry, 메르스 상업
부모메르스코프 주식회사
웹사이트mersinc.org

모기지 전자 등록 시스템 주식회사(MERS, Inc.)는 미국의 개인 소유 기업이다.[1]메르스는 세기의 전환 이후 주택담보대출의 지명자 역할을 하는 독립적이고 뚜렷한 법인으로, 미국의 서비스권 및 담보대출 소유권을 추적하기 위해 고안된 메르스 시스템이라고 알려진 전자등록부를 소유하고 운영하는 지주회사 메르스코르프 홀딩스가 소유하고 있다.재무부와 연방준비제도이사회(FRB), 연방예금보험공사(Federal Defense Insurance Corporation), 연방주택금융청(Federal Finance Agency) 등에 따르면 메르스는 주계약자로서 메르스를 전혀 언급하지 않은 대부업체의 대리인이다.[2]2018년 10월 5일 인터콘티넨탈익스체인지(NYSE:ICE)와 메르스는 ICE가 메르스를 모두 인수했다고 발표했다.[3]

역사

현재의 모기지 전자 등록 시스템 주식회사는 1999년 1/1을 기준으로 설립된 3세대[4] 기업이다.원래의 "MERS"는 단순히 1995년 모기지 전자 등록 시스템 주식회사의 약자였다.1997년에 모기지 전자 등록 시스템 주식회사는 모기지 대출 eRegistry 시스템을 위해 "MERS"를 미국 특허 상표청(USPTO)에 서비스 마크로 등록했다.원청법인은 그 이후 경영진과 이사회가 만든 다른 법인과 합병했다.

1995년 모기지 전자 등록 시스템 주식회사(버전 #1)가 메르스 서비스 마크와 시스템을 만들었지만, 1999년 1/1을 기준으로 메르스코르피 주식회사로 개명하고 나서 2012년 2/27에 다시 메르스코르피 주식회사로 개명했으나 더 이상 존재하지 않았다.

미국의 부동산법과 부동산 거래는 주 규제와 카운티 차원의 기록 요건이 적용된다.[5]이 때문에 1980년대 초 금융회사들은 주택담보대출에 기반한 시장의 원활한 운영을 개발하는 것이 상당히 번거로웠다.[6]이는 담보대출이 포함된 금융상품을 판매할 때마다 다양한 주법이 특정 권리(예: 비사법적 처분권)를 보존하기 위해 각 해당 담보대출(또는 신탁증서)의 매각을 지방법원에 기록하도록 요구할 수 있으며, 이에 따라 해당 담보대출(또는 신탁증서)을 납부해야 할 의무가 생기기 때문이다.ees.[7] 그래서 담보부 증권거래에 열심인 금융업계가 이러한 기록요건을 해결할 수 있는 방법을 모색할 필요가 있었고, 이것이 메르스 제도가 공공기록화를 민간 기록으로 대체하기 위해 탄생한 방법이다.[8][9]그럼에도 불구하고 메르스는 그 활동이 공공 토지 기록 시스템을 보완하는 것이라고 설명하고 있다."메르스® 시스템은 등록 주택 담보대출에 대한 서비스 제공자 정보에 대한 공공의 자유로운 접근을 제공하는 유일한 국가 데이터베이스로서 수세기 동안 지속되어 온 부동산법에 근거한 공공 토지 기록 시스템을 보완한다."[10]2007년까지 메르스코르프 홀딩스는 전체 주택대출의 3분의 2를 미국에 등록했다.[11]

모기지 전자 등록 시스템 주식회사 (#3 1999년판)는 대부업자, 투자자 및 그들의 대출 서비스 제공자에 의해 확장된 담보 대출에서 발생하는 담보 이자의 기록 소유자(또는 소유주 지명자)이며 카운티 토지 기록에 기록된다.메르스를 사용함으로써, 관심에 진짜 정당들은 대출 기관들과 투자자들과, 그들은 민감한 카운티 기록 수수료 비용 부동산 transfers[12]로 인한를 줄임으로써와 주택 담보 대출금 정보와 추적의 핵심 소스를 제공합니다 대출 기관에게 비용 소비자들 l.을 낮춘다 필요성county 토지 기록에 과제들을 제기할 방지oanS.[13] MERSCORP Holdings, Inc.의 모기지 거래 촉진에 대한 역할은 초기에는 비교적 논란의 여지가 없었지만, 서브프라임 모기지 사태의 지속적인 여파는 회사의 압류권 침해에 대한 몇 가지 법적 난제의 중심에 회사를 놓이게 했다.이러한 도전들이 성공할 경우 미국 은행업계는 자본화에 대한 새로운 필요성에 직면할 수 있다.[14]

법원이 동일한 '메르스(MERS)' 약자를 쓰기 때문에 eRegistry 시스템을 지명자와 혼동하는 경향이 있을 정도로 메르스 제도 소유권 문제는 당사자 간 모호하다.The MERS system is purported to have fulfilled the “Safe Harbor” requirements in the state-led Uniform Electronic Transactions Act (UETA) and E-SIGN (Electronic Signatures in Global and National Commerce Act of 2000) adopted by Congress in the documents filed by MERSCORP, Inc. nka MERSCORP Holdings, Inc. with the United States Trademark and Patent사무실그러나 메르스 시스템이 모기지전자등록시스템(주)에서 어떻게 서류를 입수했는지(#3 1999년판)은 불분명하다.

메르스코프홀딩스, 주식회사 메르스 시스템

모기지 전자 등록 시스템 주식회사는 1993년 10월 패니 메이, 프레디 맥, 지니 메이가 전자 담보 대출 등록 시스템의 필요성에 대해 백서(로펌 코빙턴 앤 벌링의 도움을 받아)를 제작하면서 프로젝트로 시작되었다.메르스 약자는 곧 만들어졌다.모기지 은행 협회가 참여했고 1995년 10월에 메르스가 통합되었다.메르스는 전자데이터시스템(EDS)에 기술시스템 개발과 서비스 계약을 체결했고, 1997년 4월 메르스가 공식 출범했다.[15]

모기지 전자 등록 시스템 주식회사는 세디앤코가 예탁결제원이 신탁한 모든 증권에서 기록의 소유자(즉, "거리명" 소유자)로 어떻게 활동하는지 강력하게 유사하게 부동산 거래의 후보자로 활동하기 위한 것이었다.1960년대 말과 1970년대 초 미국 증권업계는 매일 수천 장의 증권 증권을 물리적으로 교환하는 순전히 복잡성 때문에 종이에 빠져들고 있었다.물리적 증권 증서를 "비모빌라이징"한 후 나중에 장부에 기입하는 것으로 완전히 대체함으로써, DTCC는 현대 컴퓨터화된 증권 산업의 발전을 가능하게 했다.

1980년대에 담보부 증권들이 대량으로 증가함에 따라, 그러한 증권들에 놓여진 담보 대출에 유사한 메커니즘이 필요하다는 것이 자명해졌다.근본적인 문제는 MBS(Mortgage-Supported Security)로 이전된 주택담보대출이 원래 대출기관으로부터 "파산 원격"이 되어야 한다는 것이다.즉, (결국 그러한 많은 대출자들에게 2007년 금융위기에서 일어났던 것처럼) 원래 대출자가 파산한 경우에, MBS 투자자들은 대출자의 자기 채권자들이 MBS로의 대출 이전을 사기적 전달로 "피해"(파산적 측면에서, 롤백)할 수 없도록 하기 위해 일종의 보호를 요구하였다.대출자의 파산 사유지로 다시 돌아오다그러한 보호를 만드는 가장 쉬운 방법은 MBS에 도달하기 전에 3, 4개의 실체를 통해 대가의 차관을 전달하는 것이다.위에서 언급한 바와 같이, 각각의 운반물은 관련 기록기나 토지등기부로 기록되어야 했다.대출 때마다 3, 4개의 과제가 필요하고, 각 MBS에 수백 개의 주택담보대출이 들어가면서, 그 결과, 기록 담당자들은 숙제로 넘쳐났고, 투자 은행들은 서류와 기록 담당자들의 수수료에 목이 메는 것을 알게 되었다.메르스 체계는 대부분의 표준대출 문서가 메르스를 기록의 명목상의 수혜자 또는 저당권자로 명명하도록 변경되었다는 점에서 이 문제를 해결했다.이를 통해 대부업체와 투자자들은 지방 기록관 사무실에서 과제를 기록하지 않고 주택담보대출을 양도할 수 있게 되었고, 결과적으로 기록 수수료를 지불할 필요가 없게 되었다.

이상적으로는 대출금이 제때 상환된다고 가정할 때, 메르스 대출은 두 가지 문서만 기록하면 된다. 즉, 모기지 전자 등록 시스템 주식회사의 명칭인 모기지 전자 등록 시스템(Mobility Electronic Registration Systems, Inc.)과 대출자에게 다시 담보 또는 신탁 증서의 재조사(즉, 법적 권리와 공평한 권리의 병합)이다.만약 모든 주체가 메르스코르프홀딩스(MERSCORP Holdings, Inc.) 회원이라면, 그 지점들 사이의 중간 이전은 모두 메르스 시스템에만 추적되고, 마지막에 대출을 받은 주체는 메르스코르프홀딩스(MERSORP Holdings, Inc.)의 대리인으로서 재조사를 기록하기만 하면 된다(MERS가 원청약자의 대리인 (1)과 (2)) 최종 대출자는 (주)메르스코르프 홀딩스의 대리인 역할을 한다; 이것이 메르스의 비판자들이 자주 그것을 "두 얼굴"이라고 공격하는 이유다.) 만약 차입자가 채무 불이행을 한다면, 그 대출 서비스 제공업자는 모기지 전자 등록 시스템 주식회사를 대신하여 실제 이자 당사자에 대한 할당을 기록할 것이다(즉, M.의 수탁자 자격으로 투자 은행).BS) 및 압류 개시.MBS가 만들어질 때 항상 마지막 임무가 기록될 수 있었던 메르스 시스템 이전에는 (1) 압류가 필요하거나 (2) MBS 수탁자가 MERSCORP 홀딩스가 소유한 메르스 시스템 밖의 기업에 대출금을 매각하지 않는 한, 그리고 그 때까지 은행들이 기록하지 않아도 되도록 했다.대출이 끝까지 수행된다면 그 과제는 절대 기록할 필요가 없다.

메르스 시스템은 몇 가지 다른 용도로 쓰인다.그것은 소비자, 타이틀 회사 및 기타 부동산 전문가가 등록한 담보대출의 현재 보유자를 쉽게 식별하고, 소유권 추적이 정확한 경우 소유권 추적이 어려울 수 있는 이자로 대부업체와 투자자의 인수합병이나 인수합병에도 불구하고 배출권을 획득할 수 있도록 한다.MERSCORP 홀딩스 소속으로메르스 시스템에 포함된 정보는 구매 예정자의 신원 및 소유권 문제와 관련된 모기지 사기의 가능성을 확인하는 데 도움이 될 수 있다.중앙집중식 데이터베이스인 메르스 체계가 제대로 유지된다면 부동산 전매와 구매를 감지하는 데도 도움이 될 수 있는데, 이는 메르스 체계에 대한 공통된 비판이다.

모기지식별번호

메르스코르피 홀딩스의 메르스 시스템에서 유래한 주택담보인정번호(MIN)는 시작부터 증권화, 상환 또는 압류까지 평생 주택담보대출을 추적하는 데 사용되는 고유한 18자리 숫자다.[16]일반적으로 처음 7자리는 대출용역업체를 고유하게 식별하며, 나머지 11자리는 일반적으로 대출용역업체에서 내부적으로 사용한다.

서빙기아이디

메르스 시스템 서비스 제공신분증, 주택소유자는 대출이 시작된 이후 담보대출이 손바뀜 여부에 관계없이 담보대출 서비스를 검색할 수 있다.대출 서비스를 식별함으로써 주택소유자는 대출자를 식별하여 개정된 주택담보대출 조건에 대한 협상을 개시하고 압류를 피할 수 있는 조치를 취할 수 있다.[17]

메르스CORP 홀딩스, 주식회사 메르스 시스템 eRegistry

메르스 시스템 eRegistry는 등록된 eNotes의 소유자(컨트롤러)와 관리자(위치)를 식별하는 기록 시스템이다.[18]소유자는 또한 투자자로 묘사된다."투자자 - 메르스® eRegistry와 관련되므로, eNote로 대표되는 주택담보대출의 소유자"[19] 메르스코르피 홀딩스가 모기지은행협회(MBA)의 승인을 받아 2004년 출범한 메르스 시스템 eRegistry는 E-SIGN과 UETA 입법의 '안전항' 요건을 충족한 것으로 알려졌다.[20]Fannie[21] Mae와 Freddie Mac[22] 모두 구매 자격이 되기 전에 메르스 시스템 eRegistry에 eNotes 등록을 요구한다.

미스모·메르스

2009년 2월 MBA가 MISMO(모기지산업표준유지관리기구)의 일상적인 운영관리를 위해 MERSCORP 홀딩스의 메르스 시스템이 선정되었지만 MISMO는 MISMO에 대한 완전한 통제를 계속하기로 했다.

2010년 압류 위기

주요 기사:압류위기

소송 및 주요 법적 결정

'메르스' 관련 주체의 실체적 정체성이 흐려지면서 법원 제도 내 혼선과 압류 절차가 혼선을 빚고 있다.

모기지 전자 등록 시스템, Inc. 대 리사 마리 청, 외 (미국 지방 법원, 네바다 주)

2009년 12월 4일, 도슨 판사는 "메르스는 자신이 노트에 대한 이로운 이익의 현재 소유자의 대리인이나 지명자라는 증거를 제공하지 않았으며, 입장과 함께 실질적인 이익의 당사자임을 입증해야 하는 부담을 감당하지 못하고 있다"고 판결했다.그는 항소심에서 18건 중 5건(인리총, 인리필라티치, 인레코르테스, 인리메디나, 인리오델)에 대해 결정을 내렸지만 "메르스가 이 메모의 보유자를 확인하거나 권한의 출처에 대한 충분한 증거를 제공했다면 이해당사자로 자리매김할 수 없을 것"[23]이라고 밝혔다.

세르반테스 대 컨트리 와이드 주택 대출 (미국 지방 법원, 애리조나 구)

2009년 9월 24일, 세르반테스 대 컨트리 와이드 주택 대출 주식회사 등에 있는 미국 애리조나 지방법원은 메르스가 포함된 피고인 집단을 상대로 제기한 고소장에서 세 명의 차용자가 제기한 연방 및 주법 청구를 모두 기각했다.재판부는 메르스가 제대로 된 수혜자인지, 메르스가 개입된 것이 채무자에 대한 사기죄가 아닌지 여부만을 논의했다.재판부는 메르스 사용에 대해 일반법률사기가 아니라고 보고 메르스 제도를 신용불량자로 등재한 것이 채무자의 의무에 어떤 영향을 미쳤는지 밝혀내지 못했다고 밝혔다.[24]

미국 제9 순회상고법원은 2011년 9월 7일 제출한 공판에서 메르스 찬성 판결을 확정했다.[25]법원은 차입자가 메르스 같은 기관의 존립에 이의를 제기할 근거가 없다고 판결했다.다만 이런 차입자가 수탁자의 매각을 따로 떼어 놓으라고 소송을 제기해 구제책이 남아 있다는 법률 참고서의 각주에도 눈길을 끌었다.

모기지 전자 등록 시스템, Inc. v. Revoredo, et al. (플로리다 제3지구의 항소법원)

마이애미 3지구 항소법원과 라클랜드 2지구 항소법원은 메르스가 조기폐쇄할 수 있다고 판결했다.수석 판사 앨런 R.슈워츠는 이 결정이 시간의 경과에 따른 금융과 기술의 변화에 부분적으로 기초하고 있다고 지적했다.슈워츠는 "문제는 중세 영국 토지법에서 비롯되는 명목상 및 법적 범주로 현대적인 혁신적 상업기구를 구둣발로 만들려는 시도가 어려워서 발생한다"고 썼다.[26]

이와 관련된 플로리다 사건은 보니 멜론 대 피노 사건이다.집주인 피노가 은행 서류작업에 결함이 있다는 것을 확인한 후, BONY는 자신의 소송을 기각하는 쪽으로 움직였고, 아마도 서류를 고치고 나서 압류를 위한 두 번째 소송을 시작할 작정이었을 것이다. 플로리다는 사법적 압류국이다.피노는 이런 식으로 은행의 자체 소송 기각 권리에 도전했다.이 사건이 플로리다 주 대법원에서 심리에 가까워지자 당사자들은 합의를 보았다.며칠 후 은행은 시골 녹음기에 피노가 이제 자기 집의 자유롭고 분명한 주인이라는 통고를 녹음했다.즉, 은행측 변호사들이 주 대법원에서 패소할 가능성이 있다고 판단하여 은행이 피노의 집에 대한 수 천 달러의 가치가 있을 것으로 추정되는 청구권을 내주었다는 것이다.전례를 피하는 것이 피노에게 빌려준 잃어버린 돈보다 더 가치가 있었다.은행의 조치에도 불구하고, 법원은 은행의 "다시 한번의 문제 해결" 접근법의 타당성에 대한 판결을 내리기 위해 이 문제를 심리하기로 결정했다. (Brittany Davis, Miami Herald 블로그, 2012년 5월 10일)

Jewelean Jackson, et al. v. Mobile Electronic Registration Systems, Inc. (미네소타 주 대법원)

2009년 8월 14일, 미네소타 대법원은 메르스가 기록의 담보 대출자로서 주법에 따라 포기를 할 수 있다고 판결했다.[27]

델라웨어주 주택소유자들이 메르스 측이 제기한 압류처분 취소 소송에서 메르스 측의 허위 수수료 책임을 물어달라는 집단소송이 제기됐다.[28]

주택 소유주들은 메르스 신탁 행위가 불법이기 때문에 자신들의 집이 폐쇄될 수 없다고 법정에서 주장해 왔다.[29]다른 경우, 주 항소법원은 메르스가 채권과 담보 대출의 소유자인 경우 담보 대출금을 압류할 수 있도록 허용하고 있다.

랜드마크 나틀 뱅크 대 케슬러 사건(캔자스 대법원)

2009년 8월 28일, 랜드마크 내셔널 뱅크 대 케슬러 사건, 2009 Kan. LEXIS 834(2009년 8월 28일)의 캔자스 연방대법원은 메르스 관련 판결문을 발표하여 판결의 적법성에 초점을 맞췄다.메르스가 이 사건에 연루된 것은 메르스가 주니어 리엔에 대한 기록 저당권자임에도 압류조치 통보를 받지 못한 데서 비롯됐다.재판부는 의견서에서 "현재로선 결정하지 않은 사안인 최초 압류조치에서 메르스가 기술적으로 통보와 복무를 할 권리가 있었다면 재판부가 채무불이행 판단을 유보하고 메르스 가입자를 요구하려는 움직임을 부인하는 데 재량권을 남용했다고 단정할 필요는 없다"고 밝혔다.이번 사건은 메르스가 담보권을 행사할 수 있는 지위에 영향을 미치지 않았고, 메르스가 담보권자인 경우 법적 조치 통보를 받을 수 있다.[30]법원은 메르스가 캔자스주 전역의 카운티에서 관련 행동대장과의 직계 사슬을 공개적으로 기록하지 않았다고 결론지었다.판사들은 담보대출 계약이 신탁증서(담보로서 부동산을 담보하는 것)와 약속어음(대출자에게 차입자를 내포하는 것)의 두 가지 문서로 구성된다고 판단, "담보대출이 채권과 신탁증서의 이익을 어떻게든 분리하는 경우... 어떤 독립된 단체와 신뢰의 행위로... 담보대출은 집행불능이 될 수 있다."[11]

2010년 4월 30일, 44 Kan, Inc. v. Graham에 있는 캔자스주의 상고법원.App. 2d 547, 2010 WL 1873567, at **4-**5, interpreted Kesler to mean that MERS in fact does not have standing to foreclose on a mortgage in Kansas where there is no mention of MERS in the promissory note, MERS acts solely as a "nominee" for the lender, and there is no evidence that the promissory note has been assigned to MERS or that MERS otherwi약속 어음에 대한 지분을 가지고 있다.

MERSCORP, RESPA 소송(미국 제5 순회 항소 법원)

2008년 미국 제5 순회 항소법원은 메르스를 상대로 한 다지역 집단소송을 기각했다.당시 메르스에 지급된 주택담보대출자가 부과한 소액 수수료가 부동산정산절차법(RESPA) 규정을 위반했다고 원고들은 주장했다.원고들은 또 메르스가 대부업체로부터 부당하게 사업소장을 받았다고 주장했다.다만 순회심판원은 "수수료 대신 메르스는 공공택지기록에서 영구기록저당자 역할을 수행했다"고 밝혔다." RESPA에 따라 청구서를 진술하지 않아 항소심에서 원고들의 고소가 기각되었다.[31]

컬럼비아 지방 검찰총장 시행 성명서

2010년 10월 27일, DC 법무장관 Peter Nickels는 "현행 채권자의 보안이익을 구의 행동기록부와 함께 공개 서류로 적절히 지지하지 않는 한 DC 주택 소유자에 대한 예고가 시작되지 않을 수 있다"[32]는 결론을 내리는 성명을 발표했다.그래서 니켈스의 견해로는 메르스 기록에 대한 담보대출의 후속 이체는 D.C.에도 기록되지 않는 한 중요하지 않을 것이다.

고메스 대 컨트리 와이드 주택 대출(캘리포니아 주 제4상고법원 제1부)

2011년 2월 18일, 캘리포니아 제4상소지구에 대한 항소법원은 개정할 허가 없이 파기환송의 유지를 확정했다.법원은 조안 이리온 대법관의 의견으로 (1) 캘리포니아의 비사법적 압류법령은 단순히 압류를 개시하는 당사자의 허가여부를 판단하기 위한 소송을 명시적으로 또는 묵시적으로 허용하지 않았다. (2) 그렇게 했더라도, 원고는 메르스 사용을 개시하는 데 동의하였다.신탁 증서에 서명할 때의 [33]압류고메스는 2010년 루 대 하와이 가든스 카지노(Lu v. Hawayan Gardens Casino, Inc.)에서 주 대법원이 내린 판결에 대해 명시적으로 인용하고 이에 의존했다.[34] 1979년 리처드슨 주지사가 대법원장 말콤 M의 1988년 의견으로 법원 다수결에 의해 채택되었다. 루카스)는 캘리포니아 보험법만이 아닌 모든 캘리포니아 법령에 적용된다.따라서 캘리포니아 주 의회가 명시적으로 소송의 원인을 법령에 명시하지 않았다면, 그것은 존재하지 않는다.캘리포니아주 대법원은 2011년 5월 18일 고메스의 재심 청원을 기각했다.고메스의 변호인은 이어 미 연방대법원에 메르스에 대한 도전을 시도한 certiorari 영장 청구를 신청했는데, 그는 이전에 하급법원에서 제기되지 않았던 적법한 절차상의 법적 근거를 모호하게 밝혀냈다.그러나, 그는 잠재된 행동의 원인을 찾는 연방 규정이 거의 동일하기 때문에, 어쨌든 실패했을 가능성이 있는, 캘리포니아 규칙의 합헌성에 이의를 제기하지 못했다.고등법원은 2011년 10월 11일 이 청원을 기각했다.

르 아가르 (뉴욕 동부 지방, 미국 파산 법원)

2011년 2월 10일, 뉴욕 동부지구에 대한 미국 파산법원은 미국 은행이 증권화 신탁의 수탁자로 가져온 파산 유지에 대한 구제안을 고려했다.미국은행이 메르스(MERS) 주택담보대출의 배정이 임박했다는 이유로 채무자의 담보권을 일부 포기했다고 주장했다.법원은 루커-펠드만 독트린에 의해 압류라는 사전 국가법원의 판단에 영향을 미친다고 판단했지만, 메르스가 법적 지위와 권한에 대해 진척된 여러 주장을 고려하면서, 메르스는 그러한 사안이 규명될 때까지 수십 건의 추가 사건 결정을 유보해 왔다고 언급했다.재판부는 메르스가 자체 규정이나 회원약정서, 또는 담보대출 조건 자체에 따라 담보대출을 배정할 수 있는 대리인으로서는 아무런 권한이 없다고 판단했다.재판부는 또 메르스가 담보대출을 할 수 있는 기록적인 담보대출을 할 수 있는 저당권자와 대리인이 될 수 있다는 메르스의 입장은 기껏해야 어불성설이라고 판단했다.

법정은 다음과 같이 관찰했다.

메르스와 협력사는 기존 주택담보대출 기록 절차의 요건을 피하기 위해 상당부분 설계한 사업모델로 만들어 운영하기로 했다.재판부는 메르스가 국내 전체 주택 담보대출의 50%에 해당될 수 있기 때문에 이 과정이 법을 지키지 않는다는 사실을 외면할 수 있는 충분한 이유가 된다는 주장을 받아들이지 않는다.[35]

주거자금 대 서먼 사건 (미치건 대법원)

2011년 4월 미시간주 항소법원은 메르스가 실제로 부채에 대한 어떠한 이자도 소유하지 않았기 때문에 MCL 600.3204(1)(d)에 따라 비사법적으로 종결할 수 없다는 판결을 내린 바 있다.[36]미시간주 대법원은 2011년 11월 16일 판결에서 "저당권자가 담보한 채무를 갚아야 하는 의무를 이행했는지 여부에 따라 담보대출자로서의 '메르스'의 계약 의무가 달라졌기 때문에 메르스가 담보대출 이자의 소유주"라는 판결을 뒤집었다.다만 재판부는 메르스가 '채무이자의 소유주'라는 지위는 해당 노트에 대한 소유지분과 동일하지 않다는 점을 명확히 했다.

2011년 11월 16일, 미시간 연방대법원은 이 문제의 긴급성과 잠재적 여파를 이해하여 상고 허가 대신 독단적인 명령을 내리고 항소법원의 판결을 뒤집었다. (주거자금법, LLC vSaurman, 2011 WL 5588929 (Mich, 2011년 11월 1일)법원은 "MCL 600.3204(1)(d)에 따라 주택담보대출 전자등록시스템(MERS)은 담보대출자로서의 '[MERS] 계약상 의무는 담보대출자(MERS)의 유무에 따라 달라지기 때문에 '이들 각각의 연결사건에서 담보대출에 대한 채무의 소유주'"라는 항소심 판결에 동의했다.법원은 "저당권자가 담보한 채무를 이행했다"고 밝혔다.오히려 메르스는 담보대출의 기록 보유자로서 그 부동산에 대한 담보권을 소유했고, 그 소유권은 채무의 충족 여부에 달려 있었다."부채에 대한 이러한 관심. .MCL 600.3204(1)(d)에 따른 광고로 메르스 압류를 승인했다.(강제적 추가)

법원은 MCL 600.3204(1)를 배타적이라기보다는 포괄적이라 해석했다.법원은 '채무에 대한 관심'이 있는 자에 대해 기록(메르스 등) 담보대출이 포함되며, '채무를 소유하고 있는 자'와 '담보대출의 관리대행자'로 활동하는 자와 함께 광고로 담보할 수 있는 권리자의 범주에 해당한다고 밝혔다."

Calvo 대 HSBC (Calvo 대 Court of California, Second District, Division 8)

2011년 9월 12일, 캘리포니아 제2구역 항소법원은 이 고소(저당권자의 부동산 매각 권한을 행사하기 전에 양도인의 양도인에게 양도사항을 기록하도록 하는 캘리포니아 강령 제2932.5조 위반 혐의)는 신탁 행위가 아닌 주택담보대출에만 적용되었기 때문에 무관하다고 밝혔다.[37]

로빈슨 대 컨트리 와이드 사건(캘리포니아 주 항소 법원, 제4구)

9월 12일, 제 4 지방법원은 고메스 대 컨트리와이드 사건에서 자체적인 5월 판결을 인용하면서, "법적 계획은...입지에 도전하는 선제적 소송에 대한 대비가 되지 않는다.따라서, 원고들이 제2924조 제(a)항, 제(a)항에 대한 해석에 근거한 부당한 압류 개시 및 선언적 구제에 대한 손해 배상 청구는 법률상의 문제로써 소송사유를 명시하지 않는다."[38]

베인 vs. 메트로폴리탄 모기지 그룹(워싱턴 대법원)

WA는 2012년 3월 투킬라의 크리스틴 베인(및 자회사)이 자신의 담보대출 실소유주조차 밝히지 않은 채 집을 예고했다며 메르스(그리고 자회사)를 상대로 소송을 제기했다.[39]

2012년 8월 워싱턴주 대법원은 베인이 메르스(MERS·메르스)가 자신의 행위에 대해 합법적인 수혜자가 아니며 수탁자 선임권도 없다며 배인과 함께 판결했다.판결문에는 "법령을 쉽게 읽으면, 그 의무를 증명하는 약속어음이나 그 밖의 수단의 실제 보유자만이 실제 재산에 대한 법외 압류를 진행할 수 있는 수탁자를 선임할 수 있는 권한을 가진 수혜자가 될 수 있다는 결론을 내릴 수 있다"고 명시되어 있다.간단히 말해 메르스가 이 노트를 보관하지 않으면 합법적인 수혜자가 아니다.[40]

전자 서명 및 공증

메르스 시스템은 전자적이기 때문에 전자적 보관과 법률문서의 송신에 따라 달라진다.미국 하원은 전자서명의 공증, 주 경계를 넘어 공증서명을 예우하는 문제에 대해 이러한 단계를 합법화하는 법안을 통과시켰고, 2010년 미국 상원은 토론 없이 법안을 통과시켰다.그러나 버락 오바마 대통령은 2010년 10월 7일 이 법안에 공개적으로 반대했다.결과적으로, 법안은 소멸되었고, 주법은 전자서명이 공증될 수 있는지 또는 한 주에서 공증된 서명이 다른 주에서 받아들여져야 하는지를 규정한다.[41]

논란

모기지 전자 등록 시스템 주식회사는 "지난 몇 년간 가장 널리 읽힌 법률 검토 기사들 중 일부"[42]에서 소송 당사자와 학자들 사이에 많은 논쟁, 논란, 비판을 불러일으켰다.예를 들어 더스틴 A. 잭스는 모기지 전자 등록 시스템 주식회사가 전국의 여러 법정에서 직접 일관되지 않은 입장을 취했다고 비난했다.[43][44]Zacks의 기사는 베인 법원이 그 제안에 "메르스 장교들은 종종, 또는 사기 잘못된 전송을 초래한 내부 정보를 검증하는 없이 과제를 그를 인용된 총애를 받았다."[45]교수 크리스토퍼 Peterson[46] 비슷하게는 메르스 동시에 그 주장에 솔직하지 못하다고 주장해 왔다.모기지 소유자와 대출자 또는 수탁자의 지명자/[47]대리인피터슨은 이러한 이중성을 두 얼굴의 로마 신 야누스와 유사하다고 비유했고,[48] 잭스는 모기지 전자 등록 시스템을 "다양한 오징어와 더 유사한 창조물"로 비유했다.[49]메르스가 공공기록의 무결성과 투명성에 해로운 영향을 미친다고 주장하는 [50]피터슨의 메르스 관련 기사는 수많은 반메르스 소송 당사자들에[45] 의해 언급되어 왔고 메르스에 대한 불리한 결정과 호의적인 결정 모두에 언급되어 왔다.[45][51]

다른 학자들은 모기지 전자 등록 시스템이 수백만 건의 주택 대출에 대한 명목상의 소유권이 모기지 전자 등록 시스템 주식회사가 파산을 선언할 경우 모기지 투자자들에게 비참한 위험을 안겨준다는 이유로 모기지 전자 등록 시스템을 비난했다.이 같은 파산은 "모기지들이 회사의 파산 사유지로 넘어가 채권자들의 주장을 충족시킬 수 있게 될 것"[52]을 의미할 수 있다.한 법학 교수는 메르스 시스템을 완전히 폐지하고 완전히 새로운 국가 기록 시스템으로 대체하자고 제안하기도 했다.[53]

참조

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외부 링크