부동산 투자

Real estate investing

부동산 투자는 영리를 위해 부동산을 구입, 관리, 판매 또는 임대하는 것을 포함한다.부동산 투자 전략의 일환으로서 부동산의 개선은 일반적으로 부동산 개발이라고 불리는 부동산 투자의 하위 전문 분야로 여겨진다.부동산에 적극적 또는 수동적으로 투자하는 사람을 부동산 기업가 또는 부동산 투자자라고 한다.

역사

1980년대에 부동산 투자 펀드는 국제 부동산 개발에 점점 더 관여하게 되었다.이러한 변화는 부동산이 글로벌 자산 클래스가 되도록 이끌었다.외국의 부동산에 투자하려면 종종 그 나라의 부동산 시장에 대한 전문 지식이 필요하다.21세기 초에 국제 부동산 투자가 점차 보편화되면서, 국제 부동산 시장에 관한 정보의 가용성과 질이 [1]향상되었다.중국에서 부동산은 주요 투자 분야 중 하나이며, 가계 부의 약 70%가 부동산에 [2]투자됩니다.

개요

부동산 투자의 종류

부동산은 주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 [3]부동산을 포함한 몇 가지 큰 범주로 나뉜다.

평가

주요 기사 : 부동산 감정

대부분의 국가의 부동산 시장은 유동성이 높은 다른 투자 수단 시장만큼 체계적이거나 효율적이지 않다.개별 자산은 그 자체로 고유하며 직접 교환할 수 없기 때문에 투자 평가의 확실성이 떨어진다.다른 투자와 달리 부동산은 특정 장소에 고정되어 있고 그 장소에서 많은 가치를 창출한다.산업용 부동산 주거용 부동산과 함께, 인근 지역의 안전과 서비스 또는 편의 시설의 수는 부동산의 가치를 높일 수 있다.이러한 이유로 한 지역의 경제적, 사회적 상황은 [4]종종 부동산 가치를 결정하는 주요 요소이다.

부동산 가치평가는 종종 부동산 투자 중에 취해지는 초기 단계이다.정보의 비대칭성은 부동산 시장에서 흔히 볼 수 있는 것으로, 부동산 시장에서는 한 당사자가 부동산의 실제 가치에 대해 더 정확한 정보를 얻을 수 있다.부동산 투자자들은 일반적으로 매입 전에 부동산의 가치를 결정하기 위해 다양한 부동산 감정 기법을 사용한다.여기에는 일반적으로 속성에 대한 문서 및 정보 수집, 물리적 속성 검사 및 유사한 [5]속성의 시장 가치와 비교가 포함됩니다.부동산을 평가하는 일반적인 방법은 순영업수익을 자본화율(CAP)[6]로 나누는 것이다.

부동산 평가 표준화를 위해 수많은 국내외 부동산 평가협회가 존재한다.이들 중 규모가 더 큰 기관으로는 평가원, 왕립 공인 평가원 협회, 국제 평가 기준 [5]위원회 등이 있습니다.

투자 부동산은 시장 상장, 부동산 중개업자 또는 중개업자, 은행, 패니매와 같은 정부 기관, 공개 경매, 소유주에 의한 매매, 부동산 투자 신탁 등 다양한 출처에서 구입되는 경우가 많습니다.

자금 조달

부동산 자산은 일반적으로 비싸고, 투자자들은 일반적으로 부동산 구입 가격의 전액을 현금으로 지불하지 않을 것이다.일반적으로 매입가격의 상당 부분은 부동산 자체에 의해 담보된 주택담보대출과 같은 일종의 금융상품이나 부채를 사용하여 조달된다.부채로 조달되는 매입가격의 금액을 레버리지라고 한다.투자자 자신의 자본이 현금이나 그 밖의 자산 이전을 통해 조달하는 금액을 자본이라고 한다.총평가액 대비 레버리지 비율(종종 "LTV" 또는 재래식 모기지 대출 대 가치)은 투자자가 부동산 구입 자금을 조달하기 위해 레버리지(leverage)를 사용하여 취하고 있는 위험을 수학적으로 측정하는 척도이다.투자자들은 보통 투자수익률을 극대화하기 위해 지분요건을 줄이고 레버리지(지렛대)를 늘리려고 한다.대부업체 및 기타 금융기관은 일반적으로 금융을 요청받는 부동산 투자에 대한 최소 지분 요건을 가지고 있으며, 이는 보통 평가액의 20%에 해당합니다.저자본 요건을 요구하는 투자자는 부동산 구입의 일부로서 대체 금융 약정을 검토할 수 있다(예를 들어 매도인 금융, 매도인 종속, 사모출자 등).

부동산에 상당한 수리가 필요한 경우, 은행과 같은 전통적인 대부업체는 종종 부동산을 빌려주지 않을 것이며 투자자는 경화 대부업체로부터의 경화 대출과 같은 단기 브리지 대출을 이용하여 사채업자로부터 빌려야 할 수도 있다.경화대출은 일반적으로 대출의 위험성이 높기 때문에 대출자가 훨씬 더 높은 금리를 부과하는 단기대출이다.보통 경화대출은 기존 주택담보대출보다 훨씬 낮은 담보대출 비율이다.

부동산투자신탁(REIT), 연기금 및 헤지펀드 등 일부 부동산 투자조직은 매입한 부동산에 100%의 지분을 보유할 수 있는 충분한 자본준비금과 투자전략을 가지고 있다.이를 통해 레버리지에 따른 리스크를 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 잠재적인 ROI도 제한할 수 있습니다.

투자부동산 매입을 활용함으로써 부채를 상환하기 위해 필요한 정기적 지급은 매입 시점부터 지속적인(때로는 큰) 마이너스 현금흐름을 창출한다.이것은 때때로 투자의 캐리 코스트 또는 「캐리」라고 불립니다.성공하기 위해서는 부동산 투자자가 현금흐름을 관리하여 부동산으로부터 적어도 이월비용을 상쇄할 수 있는 충분한 양의 수익을 창출해야 한다.

2012년 4월 오바마 대통령의 JOBS 법안에 서명하면서 투자 권유에 대한 완화가 있었다.보다 적은 금액으로 자본을 조달하는 새로운 방법은 부동산 크라우드 펀딩을 통해 취득에 필요한 자기자본의 전부 또는 일부를 위해 인가 및/또는 비인가 투자자를 특수 목적의 차량으로 묶을 수 있다.펀드라이즈는 미국에서 [7][8]부동산 투자를 크라우드펀딩한 최초의 회사였다.

투자수익원

부동산은 순영업수익, 조세피난처 상계, 자본증식, 시세차익을 포함한 다양한 수단을 통해 수익을 창출할 수 있다.순영업이익은 임대료 및 기타 재산에 의해 창출된 경상이익의 총합에서 유지비, 공공요금, 수수료, 세금 및 기타 비용 등의 지속적인 비용의 합계를 뺀 값이다.임대료는 상업용 부동산 투자의 주요 수익원 중 하나이다.세입자는 부동산을 사용하는 대가로 합의된 금액을 집주인에게 지불하고,[9] 부동산의 유지비나 운영비의 일부를 지불할 수도 있다.

조세피난처 상계는 감가상각(가급적 가속될 수 있음), 세액공제 및 이월손실의 세 가지 방법 중 하나로 발생하며, 이는 27.5년 동안 다른 원천으로부터의 소득에 대해 부과되는 세금부채를 감소시킨다.일부 조세피난처 혜택은 부동산이 위치한 관할구역의 조세부채를 관리하는 법률에 따라 이전할 수 있다.이것들은 현금 반환이나 다른 혜택을 위해 다른 사람들에게 팔 수 있다.

자본확충은 시간이 지남에 따라 원금에 충당되는 채무용역상환의 비중이 증가함에 따라 투자자의 자본비율이 증가하는 것이다.자본축적은 독립적인 소득원이 아닌 부동산의 소득으로 채무용역을 지급한 자산으로부터의 양의 현금흐름으로 계산한다.

시세차익은 자산이 매각될 때 현금흐름으로 인식되는 시간의 경과에 따른 자산의 시장가치 증가이다.자본 가치 상승은 개발 및 개선 전략의 일부가 아닌 한 매우 예측하기 어려울 수 있습니다.예상현금흐름의 대부분이 다른 원천이 아닌 시세차익(물가 상승)으로 예상되는 부동산을 매입하는 것은 투자라기보다는 투기로 본다.

압류투자

주요 기사:압류투자

일부 개인과 기업은 투자전략을 압류된 부동산 구입에 집중한다.주택 소유자가 주택담보대출을 연체했을 때 부동산은 담보대출 전결로 간주된다.공식적인 압류 절차는 주(州)에 따라 다르며 사법 또는 비법정일 수 있으며, 이는 해당 재산이 압류 전 단계에 있는 기간에 영향을 미칩니다.일단 공식적인 압류 절차가 진행되면, 이러한 부동산들은 보통 압류 경매 또는 보안관 매각이라고 불리는 공매에서 구입할 수 있다.만약 그 부동산이 공매에서 팔리지 않는다면,[10] 그 부동산의 소유권은 대출자에게 반환된다.이 단계의 속성을 부동산 소유(REO)라고 합니다.

일단 부동산이 압류 경매 또는 REO로 매각되면, 대출자는 담보대출을 충족시키기 위해 수익과 그들이 발생한 법적 비용에서 매각 비용 및 미지급 세무를 차감한 금액을 보유할 수 있다.

폐업은행이나 대출기관은 REO 단계에서 임차인 리스(부동산 내에 임차인이 있는 경우)를 계속 지원할 권리가 있지만, 일반적으로 은행은 보다 [11]쉽게 매각하기 위해 부동산을 비워두기를 원합니다.

구입, 재활, 임대 및 재융자

BRR([12]Buy, Renewal, Rete, Refinance, Refinance, BRR)은 부동산 투자 전략으로,[13] 부동산의 리노베이션 또는 리노베이션 경험이 있는 부동산 투자자가 사용하는 것입니다.

플립

사고, 회복하고, 팔고.이러한 유형의 부동산 투자는 보통 개인 대부업체나 경화 대부업체를 가지고 있다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ MacGregor, Bryan D.; Schulz, Rainer; Green, Richard K. (7 December 2018). Routledge Companion to Real Estate Investment. Routledge. ISBN 978-1-317-68785-6.
  2. ^ Lau, Yvonne (2 December 2021). "China stores 70% of its wealth in real estate. Now, the property crisis is forcing investors to reconsider their favorite means of savings". Fortune.
  3. ^ Glickman, Edward (14 October 2013). An Introduction to Real Estate Finance. Academic Press. ISBN 978-0-12-378627-2.
  4. ^ Levy, Richard M. (5 November 2019). Introduction to Real Estate Development and Finance. Routledge. ISBN 978-0-429-89113-7.
  5. ^ a b Morri, Giacomo; Benedetto, Paolo (9 July 2019). "Introduction to Property Valuation". Commercial Property Valuation: Methods and Case Studies. John Wiley & Sons. ISBN 978-1-119-51215-8.
  6. ^ Glickman, Edward (14 October 2013). An Introduction to Real Estate Finance. Academic Press. p. 129. ISBN 978-0-12-378627-2.
  7. ^ "Fundrise Adds Big Name Investors Including Ratner, Elghanayan & Guggenheim: Funding Now at $38 Million". 26 September 2014.
  8. ^ Gage, Deborah (26 September 2014). "Renren-Backed Fundrise Bulks up in Real Estate Crowdfunding Sector". Wall Street Journal.
  9. ^ Glickman, Edward (14 October 2013). An Introduction to Real Estate Finance. Academic Press. pp. 95–107. ISBN 978-0-12-378627-2.
  10. ^ Levinrad, Lex (17 December 2010). "Investing in Foreclosures For Beginners". Distressed Real Estate Institute. Archived from the original on 2 January 2013. Retrieved 31 December 2012.
  11. ^ Portman, Janet (7 February 2008). "Foreclosure causes heartache for renters". Inman News. Retrieved 24 February 2008.
  12. ^ Eisen, Ben (9 December 2018). "Housing Slowdown Unnerves the Fix-and-Flip Crowd". WSJ. Retrieved 15 October 2019.
  13. ^ "How young investors are chasing early retirement". Albany Business Review. Retrieved 15 October 2019.