토렌스 타이틀

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토렌스의 소유권은 토지등기 및 토지양도제도로 국가가 토지보유등록부를 작성하고 유지하는 것으로, 토지등기부에 기록된 자의 소유권(소유주) 및 등기부에 기록된 기타 모든 지분의 결정적 증거(「실현불능」이라고 한다)가 된다.

토지의 소유권은 증서의 사용 대신에 소유권의 이전 등기에 의해 이전된다.등록관은 새로운 소유자에게 권원증명서를 제공하는데, 이는 등록부의 관련된 권원증명서의 사본에 불과하다.이 제도의 주된 장점은 토지에 대한 소유권의 확실성을 높이고 토지와 관련된 거래를 간소화하는 것이다.

그 이름은 로버트 리처드 토렌스 경(1814–1884)에서 유래했는데, 그는 South Australia 주에서 부동산법 1858로 제정된 개인 회원의 법안을 설계, 로비 및 도입했는데, 그는 세계 최초의 토렌스 칭호이다.토렌스는 그의 제안을 남호주에 사는 독일 변호사 울리히 휘베의 많은 아이디어에 기초했다.이 시스템은 많은 국가에서 채택되었으며 신용 이익(예: 모기지), 리스 보유권 및 계층 소유권 등 다른 이익을 포함하도록 조정되었다.

개요

토렌스 소유권 제도는 '소유권 등록'이 아니라 '등기에 의한 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 소유권 양도'의 원칙에 따라 운영된다.이 시스템은 일련의 제목(즉, 일련의 문서를 통해 과거로 제목을 추적)을 입증할 필요가 없습니다.국가는 소유권을 보장하며, 시스템은 일반적으로 사적 사기 또는 국가 [1]운영의 오류로 인해 권리를 상실한 사람들에 대한 보상 제도에 의해 지원됩니다.

대부분의 관할구역에는 아직 [2]미등기된 토지가 있을 것이다.

토렌스 시스템은 다음 세 가지 [3]원리로 작동합니다.

  1. 미러 원칙 – 등록부는 각 등록 로트에 소유권에 대한 현재 사실을 정확하고 완전하게 반영합니다.즉, 로트에 영향을 미치는 각 거래(예: 소유권의 이전, 담보대출 또는 양도, 리스, 양도권 또는 계약)는 등록부에 기재되어 누구나 볼 수 있어야 합니다.
  2. 커튼 원칙 – Certificate of Title에는 타이틀에 대한 모든 정보가 포함되어 있으므로 Certificate of Title 뒤에 있을 필요가 없습니다.즉, 소유권은 개인 컨베이어링 시스템처럼 소유자가 보관하는 길고 복잡한 문서에 의해 입증될 필요가 없습니다.소유권에 관한 모든 필요한 정보는 소유권 증명서에 기재되어 있습니다.
  3. 배상 원칙 – 사적 사기 또는 소유권 등록관의 오류로 인한 손실 보상에 대해 규정합니다.

배경

관습법

관습법에 따르면, 토지 판매업자는 소유권 사슬을 추적하여 최초 소유자에게 토지를 가장 먼저 부여한 국가까지 추적함으로써 토지에 대한 소유권을 입증해야 한다.토지와의 거래와 관련된 서류는 총칭하여 "제목증서" 또는 "제목증서"로 알려져 있다.이 사건은 수백 년 전에 일어났을 수도 있고 땅의 소유권에 수십 번의 변화가 있었을 수도 있다.토지에 대한 개인의 소유권 또한 이의를 제기할 수 있으며, 잠재적으로 토지 소유주들에게 큰 법적 비용을 초래하고 개발을 방해할 수 있다.

소유권 체인에 대한 철저한 소유권 검색도 구매자에게 완전한 안전성을 주지는 못할 것이다. 이는 주로 "nemo dat quod non habet" ("아무도 그가 가지지 않은 것을 주지 않는다"는 원칙과 발견되지 않은 미해결 이해관계가 항상 존재하기 때문이다.예를 들어 영국 대법원의 경우, Pilcher v Rawlins(1872)[4][5]에서 판매자는 수수료-단순 부동산을 P1에 양도하였으나, 소유권 증서는 유지하였고, 수수료-단순 부동산을 P2에 양도한다고 부정하게 주장했다.후자는 벤더가 보유하는 타이틀만 받을 수 있었습니다.요컨대 아무것도 받을 수 없었습니다.그러나, 그 사건은 결국 P1보다 P2에 유리하게 결정되었다.형평법원은 전혀 무고한 [6]구매자에게 불리한 판결을 내릴 수 없었다.

커먼 로(Common-law)의 입장은 구매 예정자가 수행해야 하는 검색을 최소화하기 위해 고안된 법률에 의해 사소한 부분에서 변경되었습니다.일부 국가에서는 구매자가 요구할 수 있는 소유권 개시 기간에 제한이 있다.

계약서 등록

증서등록제(일명 "기록명"이라 함)에 의한 등록의 효력은 나중에 등록되지 않았거나 등록되지 않은 모든 증서에 대하여 "우선권"을 부여하는 것이었다.증서의 기록은 증서에 기재된 권리자에게 권리의 이전을 세계에 알리는 역할을 했다.증서등록과 토렌스제도의 기본적인 차이점은 전자는 증서의 등록을 수반하는 반면 후자는 권리의 등록을 수반한다는 것이다.

게다가, 누가 어떤 땅을 소유하고 있는지에 대한 등기부는 유지되었지만, 신뢰할 수 없었고 언제든지 법정에서 이의를 제기할 수 있었다.증서등기제도의 한계는 토지의 양도가 느리고, 비용이 많이 들고, 종종 특정 소유권을 만들 수 없다는 것을 의미했다.

창조.

이 시스템에서는 호주의 토지 경계를 나타내는 많은 지도가 유지되어야 한다.
주요 기사: Robert Richard Torrens and Real Property Act 1858

사우스오스트레일리아 식민지의 등기소장이자 재무장관인 로버트 리처드 토렌스 경은 현재 복잡하고 느리고 비용이 많이 드는 토지 이전 제도를 개선하기 위한 새로운 소유권 제도를 위해 수년간 로비를 벌였다.그는 1858년 부동산법으로 제정된 새 법안을 의회에서 통과시키는 데 큰 책임이 있었다.이 법안에 명시된 시스템은 토렌스 작위제로 알려지게 되었고, 사우스 오스트레일리아 관할 지역의 모든 토지에 대한 중앙 등기부에 기반을 두었다.

토렌스는 영국의 상선 등록 제도에서 아이디어를 얻었으며, 이는 세관원으로 수년간 일하면서 얻은 경험이다.그는 또한 [7][8]함부르크의 한자 등록제도에 대한 전문지식을 갖고 있던 당시 남호주에 거주하던 독일 변호사 울리히 휘베의 법안에 포함된 많은 아이디어를 사용했다.

토지대장

토렌스 제도의 중심적인 측면은 토지 등기부이며, 토지와의 모든 거래가 기록된다.레지스터는 제본된 종이 레코드일 수 있지만, 오늘날 대부분의 레지스터는 일반적으로 데이터베이스에 보관됩니다.토지의 소유권은 소유자의 이름이 정부의 등기부에 기록됨으로써 결정된다.토렌스의 타이틀은 또한 담보대출의 용이성과 생성과 배출을 기록한다.

이 제도에 의한 토지의 최초 등기 시에는 등기된 도면을 참조하여 토지를 식별하는 고유번호(볼륨폴리오번호)를 부여한다.폴리오는 토지의 치수와 경계, 등록된 소유자의 이름 및 토지에 대한 소유권에 영향을 미치는 모든 법적 이익을 기록합니다.필지의 경계를 변경하기 위해서는 개정안을 작성하여 등기하여야 한다.일단 등록된 토지는 [citation needed]시스템에서 인출할 수 없습니다.

토지의 소유권 이전은 등기부상의 기록의 변경에 의해 이루어진다.등록관은 등록부에 대해 법적으로 유효한 변경만을 할 의무가 있다.이를 위해 등록관은 실제로 소유권 변경이 있었음을 확인하기 위해 필요한 서류를 명시한다.소유권 변경은 토지의 매각, 등기 소유자의 사망 또는 법원의 명령으로 인해 발생할 수 있으며, 소유권이 변경될 수 있는 가장 일반적인 방법만 언급할 수 있다.마찬가지로 등록소유자의 소유권에 영향을 미치거나 제한되는 모든 지분(예를 들어 저당권 등)도 등록부에 기재할 수 있다.이들 각 이익의 권리와 권한을 서로 및 제3자와 관련하여 규제하는 법적 규칙이 있습니다.

국가는 등록부의 정확성을 보장하고 행정상의 [9]오류로 인해 권리에 악영향을 받는 자에 대한 보상을 약속한다.보상 청구는 매우 [10]드물다.

등록의 효력

관습법 명칭과 토렌스 명칭의 주된 차이점은 성실히 행동하는 일반 커뮤니티의 구성원은 토지등기부에 기록된 당사자의 권익에 관한 정보에 의존할 수 있으며, 그 정보에 기초하여 행동할 수 있다는 것이다.예를 들어, 잠재적 구매자는 그 기록을 넘어 볼 필요가 없다.등록자는 등록정보가 [11]가장 중요한 소유권증명서를 검토할 필요도 없습니다.이는 벤더가 소유한 것보다 더 큰 지분을 구매자에게 이전할 수 없다는 원칙에 기초한 관습법 명칭과 대조된다.체인(chain)과 마찬가지로 셀러의 타이틀은 타이틀 체인(chain)의 가장 약한 링크와 같습니다.따라서 판매자의 관습법 권리에 결함이 있다면 구매자의 권리에 결함이 있을 것이다.따라서 공급업체의 소유권이 의심의 여지가 없도록 보장하는 것은 구매자의 의무입니다.이는 부동산 거래가 있을 때마다 장기적이고 비용이 많이 드는 행사가 될 수 있는 권리의 사슬에 대한 조사와 검토를 모두 수반할 수 있다.

토렌스 토지의 등기 소유자는 양도할 수 없는 권리를 가지고 있다고 알려져 있으며, 이는 그 또는 그녀의 권리는 매우 제한된 상황에서만 이의를 제기할 수 있음을 의미한다(다음 참조).

소유권 양도 불가

소유권 등록부는 토지의 소유자 또는 공유자로서 등기부에 등록된 자에 대해 '소유권 무효'를 부여하는 것으로 한다.실현불능의 개념은 결정적인 증거의 개념과 비슷하지만, 실제로 실현불능에는 몇 가지 제한이 있으며, 관할구역마다 법률과 규정이 다르다.

예를 들어 호주 빅토리아주에서는 1958년 토지 양도법(Vic)에 토렌스 제도가 명시되어 있다.지분의 등록 및 그 후의 권리에 관한 기록이 있을 때, 등록소유자의 권리에 대한 청구는 동법 제42조에 열거된 청구 이외의 모든 청구권보다 우월하다.이 법률은 특히 등록지분소유자의 권리에 대해 다음 사항을 적용한다.

  • 제목에 기재되어 있는 사람
  • 이전 폴리오의 토지를 주장하는 자(s.42(1)(a)),[12]
  • 등록관 측의 잘못된 설명에 의해 토지가 포함되어 있고, 소유자가 구매자로부터 '가격에 대한 권리'를 취득하지 않았거나 취득하지 않은 경우(s.42 (1)(b),
  • "지분배" (s.42(2)(a)-(f)) – 이러한 지분은 등록되지 않은 것일 수도 있지만 등록된 지분에 '지분배'된다.

또한 다음과 같은 다른 예외 또는 상황이 실현 가능성을 배제할 수 없습니다.

  • 등록 이자 소유자에 의한 사기[즉각 불이행]예를 들어 Efstratiou, Glantschnig 및 Petrovic v Glantschnig의 뉴질랜드 사례를 참조하십시오.
  • 등록 당사자가 미등록 당사자와 관련하여 계약상의 약속 또는 계약이 있었음을 증명할 수 있는 사법소송
  • 일관성이 없는 법률(이 경우 가장 최근의 법률들이 우세),
  • 등록 당사자가 대가 없이 이자를 취득하는 경우(예: 유언장에 유증됨).반면 뉴사우스웨일스주에서는 자원봉사자들에게는 양도할 수 없는 권리가 있다.

도입

토렌스 작위 등록부의 도입과 그 법적 맥락은 [13]1920년 제임스 에드워드 호그에 의해 자세히 다루어졌다.

호주.

주요 기사:오스트레일리아 재산법 및 부동산법 1858

1858년 [15]8월 25일 사우스오스트레일리아 의회[14] 의원으로 선출된 목사 윌리엄 랜섬 모트록에게 처음으로 등록된 토지를 매각했다.

남호주를 시작으로, 모든 호주 식민지는 1858년과 1875년 사이에 토렌스 제도를 도입했습니다.그 이후로 각 식민지와 1901년 이후 주 및 영토, 주 또는 영토는 그들 자신의 토지 소유권 등록부를 유지해왔다.

토렌스 제도는 관습법 체계를 대체하지 않고 새로운 토지 허가와 관련 법에 따라 자발적으로 등록된 토지에만 적용되었다.호주에서는 대부분의 토지가 토렌스 작위제로 유지되고 있지만, 오래된 토지 소유권 제도의 잔재는 여전히 남아 있다.호주 수도 지역의 모든 토지는 임대(사실상 토렌스 자유 보유)이며, 노던 준주의 대부분은 크라운 임대입니다.Native Title은 별도의 소유권 형식으로 인식됩니다.일부 땅은 Crown Land(호주, 공공 토지)[16]로 남아 있습니다.

캐나다

세계에서 두 번째 토렌스 관할권은 1861년 현재 캐나다 [17]브리티시컬럼비아주의 일부인 당시 영국 식민지였던 밴쿠버 섬에 설치되었다.캐나다는 1886년 연방 의회를 통해 노스웨스트 [18]준주에서 토렌스 제도를 시행했다.북서부 영토의 남쪽 부분이 [19]분할된 세 개의 프레리 주(Alberta, Saskatchewan, Manitoba)에서 계속 사용되고 있습니다.브리티시컬럼비아는 수정된 토렌스 시스템을 사용한다.1885년 이후 온타리오주는 토렌스 시스템이 아닌 [20]영어 시스템을 사용했지만 비슷한 목적을 가지고 있다.온타리오 주에서는 전자 등록으로 인해 이 버전이 거의 모든 토지를 커버하게 되었지만, 과거의 증서 등록이 여전히 몇 가지 문제를 다루고 있습니다.증서등기 중인 부동산에 대해서는 40년의 규칙이 소유권을 지배하고 있었지만 정부는 간소화된 절차로 [21]전환했다.뉴브런즈윅과 노바스코샤는 2000년대에 계약 등록 시스템에서 토렌스 소유권 시스템으로 전환되었고,[22][23] 전환 비용은 구매자에게 청구되었습니다.캐나다에서 토렌스 칭호가 없는 유일한 주는 뉴펀들랜드와 래브라도, 프린스에드워드 섬, 퀘벡주 등이며, 퀘벡주는 보통법이 아닌 민법 관할권이며 대신 캐더스트 제도를 사용한다.

피지

피지의 토렌스 법령은 1971년 토지 양도법이다.

도미니카 공화국

도미니카 공화국은 [24]1920년부터 토렌스 타이틀 제도를 사용해 왔다.주요 도시 내의 모든 상업용 부동산과 대부분의 부동산은 등록이 되어 있기 때문에 이 제도 하에서 보증된다.도미니카 공화국의 보다 효율적이고 효과적인 부동산 시장을 촉진하기 위해 21세기에 농촌 지역의 토지 등록이 가속화되고 있다.

아일랜드

아일랜드는 1892년에 처음으로 토렌스 타이틀 제도를 운영하기 시작했다.아일랜드 공화국에서 등록된 토지(즉, 토렌스 명의로 보유된 토지)는 번호가 매겨진 카운티 수준의 폴리오 시스템을 사용하여 기록된다.토지등기부는 정부기관인 재산등기국에 의해 운영되며, 자유보유권 및 임대권, 양도소득, 저당권 및 토지에 대한 기타 요금과 함께 기록된다.토지를 매각/양도/분할하거나 다층건물을 짓거나 신규 임대(5년 이상)를 하는 경우에는 토지등기부에 폴리오를 작성해야 한다.아일랜드의 토지(에이커 단위)의 대부분은 토렌스 명의로 소유되고 있으며, 매각 시 토지등기부에 의무적으로 등록해야 하는 것이 수년 동안 농촌 지역에서 요구되어 왔다.2010년에는 강제 등록이 코크, 더블린, 골웨이, 리머릭, 워터포드 카운티로 확대되어 토렌스의 의무 등록이 아일랜드 전 지역으로 확대되었다.

이스라엘

다음 항목도 참조하십시오.이스라엘의 토지 및 재산법

토렌스 작위제는 팔레스타인 의무지역에서 영국인에 의해 시행되어 1948년 이스라엘 건국 이후 계속 사용되어 왔다.2016년 현재, 국토 면적의 약 4%가 토렌스 이전의 행위 등록제도로 등록되어 있습니다.

말레이시아

말레이시아는 세 가지 버전의 토렌스 시스템을 채택했습니다.

  • 말레이시아 반도에서는 1965년 [25]국가토지법 56조에 규정되어 있다.
  • 사라왁 주의 경우 1958년 사라왁 토지법 제81장에 규정되어 있습니다.
  • 사바 주에 대해서는, 토지 조례(사바 [26]제68장)에 규정되어 있다.국토법이나 사라왁 토지법과는 달리 토지조례(사바 제68장)는 권리의 양도 가능성을 제공하지 않는다.

뉴질랜드

뉴질랜드는 랜드 전달 법으로, 1870[27][28] 토지 전달(강제 등기 Titles의)법 1924년, 시골의 토지에 대한 제도 하에서 남은 땅의 대부분, 비록 땅의 작은 지금도 그 계약서가 체제 아래 있을지 모르는 1951년에 의해 금전 등록기를 완전한, 간주되었다 1870년에서 유사한 시스템을 채택했다.[29]1952년 토지 양도법은 토렌스 [30]제도를 더욱 시행했다.20세기에 학계와 판사들은 실현 가능성을 "지연" 또는 "즉시"[31]로 해석할 것인지에 대해 의견이 엇갈렸다.1967년 Frazer v Walker 추밀원은 등록소유자가 지분 또는 부동산의 등록소유자가 되는 즉시 양도할 수 없는 권리를 취득할 것을 결정했다(즉시 양도할 [32]수 없다는 원칙).

1952년 법은 2017년 [33]토지 양도법으로 대체되었다.2017년 법은 소유자의 소유권 등기를 취소할 수 있는 사법적 재량권을 도입하고 있는데, 이는 즉각적 양도불능 [34]원칙의 기본이라고 간주되는 소유권의 확실성을 저해하는 것이 확실하다.

뉴질랜드에서는 대부분의 토지가 토렌스 작위제로 유지되고 있지만, 오래된 토지 소유권 제도의 잔재는 여전히 남아 있다.마오리족의 관습적 직함(원어민 직함)은 별도의 소유권 형태로 인식된다.일부 토지는 크라운 랜드(뉴질랜드, 공공 토지)[16]로 남아 있습니다.

필리핀

토렌스 제도는 1902년 11월 6일 법률 496호 '토지등기법' 제정에 의해 필리핀에서 설립되었으며,[35][36] 이는 1898년 매사추세츠의 부동산법과 사실상 동일하다.

러시아

러시아는 소련이 [37]건국된 직후에 토렌스 제도를 도입했다.현재 러시아의 부동산에 대한 권리에 대한 회계 및 등기 시스템은 토렌스 제도의 일부 요소와 원칙을 채택한 두 개의 연방법에 의해 관리되고 있다.토지, 건물 및 자연부지에 대한 회계는 2007년 연방법 제221-FZ호 "주 부동산 지적에 대하여"[38]에 따라 부동산 지적 데이터베이스에 기록된다.이러한 설비의 계정 소유자에 의한 거래는 다른 데이터베이스에 기록됩니다.1997년 연방법 제122-FZ호 "부동산에 대한 권리 및 거래의 주 등록에 대하여"[39]에 의거한 "부동산 및 그 권리에 대한 통합 주 등록부"두 법률 모두 개방성 간부 및 등록 정보를 확립하고, 그 관리를 담당하는 단일 조직인 Rosreestr에 할당되어 있습니다.부동산에 대한 재산권의 출현에 필요한 충분한 조건입니다.캐더스트리와 레지스트리에 포함된 속성에 대한 정보는 오브젝트에 대한 대부분의 필수 정보를 충분히 상세하고 구조화하면 오픈 캐더스트럴 [40]맵이 실행됩니다.매우 간단한 웹 양식을 사용하여 모든 객체 [41]속성에 대한 정보의 일부를 찾아 읽을 수 있습니다.그러나 이러한 법률은 데이터베이스에 포함된 정보의 정확성에 대한 국가의 즉각적인 완전한 책임을 규정하는 것은 아닙니다.2015년 국가두마는 부동산 [42]소유자에 대한 일반인의 정보 접근을 포함하는 법안을 등록했다.그 법안은 [43]정부의 지원을 받았다.일부 전문가들에 따르면, 정보 개방의 제한은 공공의 불법 농축 사례를 식별할 수 있는 기회를 줄이고 [44]비즈니스 위험을 증가시킨다.

사우디아라비아

사우디아라비아는 2002년 9월 21423H에[45] 칙령 제6호에 의해 내려진 부동산인 현물등록법과 함께 토렌스 제도를 도입했다.

싱가포르

싱가포르는 1960년 토지 소유권법 [46]157장부터 토렌스 제도를 도입했다.모든 타이틀의 전환은 [47]2001년에 완료되었다.

스리랑카

스리랑카는 1998년 소유권 등록법 21호에 따라 빔 사비야로 알려진 토렌스 제도를 도입했다.스리랑카 조사국은 빔 사비야 등록 등록을 위해 정부 및 개인 소유 토지를 조사하는 절차를 시작했다.현재 토지 측량 및 토지 소유자의 원본 증서를 소유권 증명서로 전환하는 과정이 완료되지 않았습니다.이 프로그램은 1840년 영국 식민지 정부가 크라운 랜드에 대한 침해 방지 조례 제12호에 따라 크라운 랜드의 매립을 반영하고 있다는 주장과 함께 매우 논란이 되고 있으며, 정부가 크라운 랜드의 소유권을 인수하는 것은 그 소유자의 소유권을 입증할 수 없으며 프라우의 가능성이 높다.d, Bim Saviya 프로그램에 따라 발행된 소유권 증명서의 인식 부족 및 공동 [48][49][50]소유에 대한 규정 부족.

태국.

태국은 1901년 출랄롱꼰 국왕이 태국 왕립군 특수부대인 왕립태국조사부를 설립하면서 토지등기 및 [51]공평과세를 위한 특정 토지지 측량인 캐더스트랄 조사에 참여하면서 토렌스 제도를 도입했다.

미국

토렌스 시스템은 미국령 [52]괌에서 사용되고 있다.미네소타,[53] 버지니아,[54] 매사추세츠,[55] 콜로라도,[56] 조지아, 하와이, 뉴욕, 노스캐롤라이나,[57] 오하이오 [56]및 워싱턴이 [58]제한적으로 시행되고 있습니다.

일리노이주는 시카고 [59]대화재 이후 쿡 카운티에서 제한된 토렌스 시스템을 사용한 토렌스 타이틀 법을 채택한 첫 번째 주였지만, 대부업체와 다른 [60]기관들에게 인기가 없는 것으로 판명된 후 1992년 1월 1일에 이 제도가 만료되도록 허용되었다.

캘리포니아는 1914년 주도법에 따라 토렌스 제도를 채택했다.제도 참여는 자발적이었지만 소유자가 토지 등기를 하면 탈퇴할 수 없었다.캘리포니아에서 채택된 토렌스 시스템은 연방 세금 선취특권, 연방 파산 절차 또는 판매자에게 영향을 미치는 무능력, 이혼 또는 조사 절차로부터 구매자를 보호하지 않았습니다.이 제도가 주도적으로 채택되었기 때문에 입법부는 그러한 결함을 [61]시정할 권한이 없었다.1954년에 채택된 이니셔티브에 의해 입법부는 이 제도를 개정하거나 폐지할 권한을 부여받았고, 1955년에 [62]폐지되었다.

버지니아는 토렌스 시스템 [63]옵션을 제정했다.하지만, 그것은 결코 인기를 끌지 못했고 [64]토렌스 법은 2019년에 폐지되었다.음반 소유권은 현재 버지니아 주에서 유일한 토지 소유권 등록 형태이다.

「 」를 참조해 주세요.

  • 프랑스 민법의 동등한 개념인 카다스트르
  • Strata Title은 아파트와 주택형 유닛을 대상으로 한 Torrens Title의 확장판입니다.

레퍼런스

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