부동산담보대출투자관

Real estate mortgage investment conduit

부동산담보대출투자관(REMIC)은 미국 연방소득세법에 따라 "모기지 고정 풀을 보유하고 있고 그 자체로 투자자에게 복수의 이해관계를 발행하는 기업"으로 "연방소득세 목적의 제휴관계처럼 취급되며, 그 수입이 그 보유자에게 전달된다"[1][2]고 되어 있다. REMICs는 주택담보대출의 풀링과 담보부증권의 발행에 사용되며 지난 수십 년간 담보부증권 시장의 성공에 핵심적인 기여를 해왔다.[3]

REMICs의 연방소득과세는 주로 내부수입코드(U.C. 26) 제1장 부제1장 제4부 제4편 제860A–860G에 의거하여 관리된다. REMIC의 자격을 얻기 위해, 조직은 국세청에 1066 양식을 제출하고, 특정한 다른 요건을 충족함으로써, "선거"를 실시한다. 그것들은 1987년에 미국에서 주택 담보 대출의 증권화를 위한 전형적인 수단으로 소개되었다.[4][5]

REMIC 사용법

REMICs는 상업 및 주거용 모기지를 신탁하고 이러한 모기지에 대해 분할되지 않은 이자를 나타내는 증권을 발행하는 투자 차량이다. REMIC는 주택담보대출을 풀로 조립하여 통과증서, 담보대출의무(CMO)와 유사한 멀티클라스 채권 또는 제2차 담보대출 시장의 투자자에게 다른 유가증권을 발행한다. REMIC를 통해 발행된 주택담보부증권은 발행자의 채무금융이나 자산의 매각이 될 수 있다. 법적 형식은 REMICs와 무관하다: 신탁, 기업 및 파트너십은 모두 REMIC의 지위를 갖도록 선택할 수 있으며, 심지어 법적 실체가 아닌 자산 풀도 REMICs의 자격을 얻을 수 있다.[6]

세제개혁법은 발행자가 기업 수준에서 벌어들인 소득에 대한 이중과세와 증권 보유자에게 지급되는 배당금을 없앰으로써, REMIC가 담보부 증권제공을 자산의 매각으로 구조화함으로써, 채무조정이 아닌, 원청 대출자의 대차대조표에서 사실상 차입금을 없앨 수 있도록 하였다. 대출금이 대차대조표 자산으로 남아 있는지 여부(해당 채권의 경우처럼). REMIC 자체는 투자자가 벌어들인 소득은 완전히 과세될 수 있지만 연방 세금이 면제된다. REMIC는 일반적으로 기업 수준에서 세금이 면제되므로, 단일 가족 또는 다세대 주택담보대출, 상업용 주택담보대출, 두 번째 담보대출, 주택담보대출 참여, 연방기관 통과증권을 포함한 적격 모기지 및 허용된 투자에만 투자할 수 있다. 신용카드 수취채권, 리스, 자동차대출 등 비모기지 자산은 부적격 투자다. 세제개혁법은 저축기관과 부동산투자신탁이 모기지증권을 적격 포트폴리오 투자로 보유하기 쉽게 했다. 예를 들어, 저축기관은 REMIC가 발행한 담보부증권을 적격한 자산으로 포함시킬 수 있다.

REMIC의 자격을 얻기 위해서는 기업이나 자산 풀이 REMIC를 선출하고 자산의 구성에 관한 일정한 규칙을 따라야 하며(적격 주택담보대출과 허용된 투자를 보유함으로써), 부적격 조직이 잔여지분을 보유하지 못하도록 합리적인 방법을 채택해야 하며, 투자자의 이익을 다수의 유형으로 구성해야 한다. 정기적 이익과 1개 등급의 잔여 이익.[7] 내부수입법은 REMICs가 정기적인 이해관계를 가질 것을 요구하지 않는 것으로 보인다.[8]

풀링 및 서비스 계약(PSA)

PSA는 일반적으로 각 REMIC에 통합된다. PSA는 증권화된 주택담보대출의 풀에 대한 서비스 제공자, 수탁자 및 기타 당사자들의 권리와 의무를 규정하는 법적 문서다.[9] 대표적인 PSA는 다음과 같이 명시되어 있다: "이 계약에 따라 주택담보대출을 양도한 후 30일 이내에, 그리고 양도한 후 30일 이내에, 수탁자는 (i) 각 담보대출을 양도받은 자로서, 수탁자의 이름을 해당 담보대출을 배정받은 자로서, 그리고 (ii) 적절한 기록으로 전달될 수 있도록 해야 한다. 부동산 관련 공공 기관은 신탁관리자에 대한 담보대출의 할당을 기록한다."

적격담보대출

적격 담보대출은 몇 가지 유형의 의무와 이자를 포함한다. 적격담보대출은 (1) 주로 부동산에 대한 지분에 의해 담보되는 모든 의무(그 안에 있는 모든 참여나 유익한 소유권 증명서 포함)로 정의되며, 정기적 또는 잔여지분에 대한 교환으로 개시일에 REMIC로 양도되거나, 시작 후 3개월 이내에 매입된다.p일 시작일에 유효한 고정가격 계약에 따라, (2) 시작일에 REMIC로 이전되는 다른 REMIC에 대한 정기 이자 또는 잔여 이자, (3) 적격 대체 담보대출 또는 (4) 특정 FASIT 정기 이자.[11] (1)에서 "관찰"은 모호하다. 넓은 판독은 계약 청구를 포함하지만, 더 좁은 판독은 이 강령에 따라 "채무 의무"[12]로 적합한 것만 포함한다. IRC는 "원칙적으로 담보된 것"을 "의무의 실질적으로 모든 수익"을 "의무의 시작일에 의무의 유일한 담보인 부동산에 대한 지분을 취득하거나 개선하거나 보호하기 위해 사용하는 것" 또는 의무를 담보하는 이자의 공정가치가 최소한 80%인 것으로 정의한다. 조정된 발행가격(보통 저당권자에게 대출되는 금액) 또는 적어도 REMIC에 출자했을 때 그 금액이다.[13]

REMIC에 대한 금지된 할당

"신탁문서는 신탁에게 담보대출을 이전하는 방법과 날짜를 명시하고 신탁에 관여하는 어떤 당사자도 신탁의 REMIC 지위를 위태롭게 하는 조치를 취하지 않을 것을 주장함에 있어, 원본 이전이 신탁문서에서 요구하는 이전 방법과 시기를 준수하지 않는 경우, 그 다음이 ."뒤늦게 신탁으로 이전하는 것은 무효가 될 것이다."[14] "수탁자의 재산을 조성하는 계기에 신탁이 표현되는 경우, 본조 및 기타 법률 조항으로 인가된 경우를 제외하고 신탁을 위반하여 수탁자가 행하는 모든 매매, 운송 또는 기타 행위는 무효가 된다."[15]

허용된 투자

허용된 투자에는 현금흐름 투자, 적격예비자산, 압류부동산이 포함된다.

현금흐름 투자는 REMIC가 지급을 받는 시점과 그 돈을 REMIC가 보유자에게 분배하는 시점 사이에 발생하는 적격 주택담보대출에 대한 지급액에 대한 이자(예: 배당금 발생과 반대로)를 얻는 수동적 자산에 대한 일시적 투자다. 적격 지급에는 주택담보대출 원리금 지급, 신용증진 계약금 지급, 담보대출 처분 이익, 압류 부동산에서 나오는 자금, 담보대출에 대한 보증 위반에 대한 지급, 중도상환 위약금이 포함된다.[16]

적격예탁자산은 적격예탁기금의 일부로 투자자산으로 보유하는 REMIC에 대한 잔여지분이 아닌 무형자산의 형태로서, 채무불이행, 예기치 않게 수익률이 낮거나 정수의 결손이 발생하여 REMIC의 비용이나 지급액을 "완전히 지급하기 위해 합리적으로 필요한" 준비금이다.선불에서 t 레믹스는 통상 수익률이 낮은 안전한 단기 투자를 선택하기 때문에 '레믹이익을 위해 원하는 신용품질'[17]을 유지하면서 적립기금을 최소화하는 것이 바람직하다.

압류특성은 REMICs가 채무불이행 시 취득하는 부동산이다. 압류재산을 취득한 후, REMICs는 때때로 연장이 허용되지만, REMICs는 3년말까지 처분해야 한다. 압류재산은 임대차계약으로 일정 종류의 임대소득이 발생하거나, 부동산 취득 전에 시작되지 않은 건설활동이 수행되거나, 부동산이 독립 계약자의 사용 없이 그리고 취득 후 90일이 경과한 후에 거래나 사업에서 그 부동산을 사용하는 경우 그 지위를 상실한다.[18]

정기이익

REMIC는 정기적인 관심사 등급을 포함할 수 있다. 이러한 등급은 종종 "A" 등급, "B" 등급 등과 같은 문자로 식별되며 쿠폰 요금과 지급 조건이 지정된다.[19] 정기적인 이익을 부채와 비슷하게 생각하는 것이 유용하다; 그들은 그에 상응하는 낮은 수익률로 더 낮은 위험을 가지는 경향이 있다. 정기적인 이자는 부채로 과세된다.[20] 정기이자는 이와 같이 지정되어야 하고, 창업일에 발행되어야 하며, 고정된 조건을 포함하고, 이자 지급과 지불 방법을 제공하고, 무조건적으로 이자 보유자에게 원금의 특정 금액을 받을 수 있는 권리를 주어야 한다.[21] 이익은 보유자에게 과세된다.

잔여이익

REMIC는 오직 한 종류의 잔여지분만을 가질 수 있다. 잔여지분은 소유권을 수반하는 경향이 있고 부채보다 자본을 더 닮았다. 그러나 잔여지분은 부채도 자본도 아닐 수 있다. "예를 들어, REMIC가 법인 내의 분리된 자산 풀인 경우, 잔여지분은 (1) REMIC 자산의 소유권에 대한 권리로 구성될 수 있으며, 정기지분이 주식계약에 따라 담보된 채무의 형태를 취한다면, 분배권을 받을 계약상 권리로 구성될 수 있다.계약직에서 이탈한."[22] 잔여 이자 보유자는 가장 늦게 지급되지만 잠재적 이익은 더 크기 때문에 위험은 더 크다. 잔여이자는 이와 같이 지정되어야 하고, 창업일에 발행되어야 하며, 정기이자가 되어서는 안 된다(정기이자로 지정되지 않아 쉽게 피할 수 있다). REMIC가 잔여 이자 보유자에게 분배하는 경우, 그것은 프로 라타여야 한다; 프로 라타 요건은 일반적으로 잔여 클래스가 복수 등급으로 취급되는 것을 방지하므로 문제를 단순화하여 REMIC를 실격시킬 수 있다.[23]

레레믹

2007~2010년 금융위기 때 많은 레믹스의 시청률이 무너졌다. 규제 리스크 자본 목적의 일부 높은 등급을 추출하기 위해, 여러 개의 REMIC가 재검증된 부동산 모기지 투자 도관(re-REMICs)으로 바뀌었다. 단순한 재-REMIC에서 투자자는 주택담보부증권의 소유권을 새로운 특수목적기업에 이전한다. 새로운 구조물에 충분한 양의 자산을 이전함으로써 새로운 구조물의 트랑슈는 더 높은 등급(예: "AAA" 등급)을 받을 수 있다.[24] 그러나, 많은 리-리믹스는 이후 그들의 새로운 AAA 등급이 CCC로 떨어졌다.[25]

양식

REMIC는 매우 다양한 형태로 모기지증권을 발행할 수 있다: 정부모기지협회(Ginnie Mae)의 통과증서, 전체 대출, 단일계급 참여증서, 다중계급 통과증권, 다중계급 주택담보대출증권 등.es; 급부 또는 완납 기능이 있는 다중 클래스 통과 증권, 채무불이행 위험의 대부분을 가정한 후순위 채무 환전 증권, 발행자가 더 나은 신용등급을 받을 수 있도록 허용하며, 채권 이자율이 월별로 통과되는 담보대출 의무, 투자자에게 신용등급을 부여하여 재투자 위험을 제거함나는 조기 상환을 막는다.

REMICs의 장점

REMICs는 담보대출의무(CMO)의 비효율성을 상당 부분 폐지하고 발행자에게 더 많은 선택권과 더 큰 유연성을 제공한다.[26] REMICs는 최소 지분 요구사항이 없으므로, REMICs는 담보 요구사항을 충족하기 위해 일부 자산을 보유하는 대신 모든 자산을 매각할 수 있다. 레믹스는 정기지분이 자동적으로 부채로 인정되기 때문에 CMO 발행사가 부채를 표시하기 위해 부담하는 어색한 재투자 위험도 피한다. 또한 REMICs는 CMO가 분기별 지급을 하는 투자자에게 매월 분배할 수 있다. 레믹 잔여지분은 소유주의 신탁보다 더 많은 유동성을 누리며, 이는 지분과 개인 책임 이전을 제한한다. REMICs는 CMO보다 더 많은 유연성을 제공한다. 발행자는 어떤 법인과 유형의 유가증권을 선택할 수 있기 때문이다. 또한 REMIC의 복수 등급 기능은 발행자가 다양한 만기일과 함께 서로 다른 서비스 우선순위를 제공함으로써 디폴트 리스크를 낮추고 신용도 향상의 필요성을 줄일 수 있도록 한다.[27] REMIC는 또한 상당히 사용자 친화적이다. 왜냐하면 REMIC 선거는 어렵지 않고, 법규와 강령의 광범위한 지침은 "다른 유형의 MBS에서는 이용할 수 없는 세금 처리에 관한 높은 수준의 확실성"을 제공한다.[28]

REMICs의 한계

비록 REMICs가 기업 수준 과세에서 구제를 제공하지만, 그들의 허용 가능한 활동은 "고정된 담보대출 풀을 보유하고 현재 투자자에게 지급액을 분배하는 것"으로 상당히 제한적이다.[29] AREMIC, 파산을 선언, 주택 압류와 채무 불이행을 다루는을 폐기하고 현존하지 않는 주택 담보 대출 대리, 규칙적인 관심사에 채무 불이행을 예방할 때 원가 interests,[30]을 유지하는 값을 초과하는 규칙적인 관심사를 미리 지불하고 적격 청산은 REMIC를 자격 있는 주택 담보 대출을 대체할 수 있도록 어떤 자유를 가지고 있다. 하s 자산을 매각하고 보유자에게 현금을 분배하는 데 90일이 소요된다.[31] 다른 모든 거래는 금지된 활동으로 간주되며, 모든 비적정 기부금처럼 100%의 [32]벌칙세가 부과된다.

100% 출연세를 피하기 위해서는 창업일에 REMICs에 출연해야 한다. 다만 현금기여금은 창업일로부터 3개월 후에 지급되거나, 정리소집이나 적격청산을 수반하거나, 보증으로 하거나, 잔여이자 보유자가 적격예비자금에 출연하는 경우에는 이 세금을 회피한다.[33] 또한 주 정부는 주 세법에 따라 REMIC에 세금을 부과할 수 있다.[34] "많은 주들이 연방법에 따라 REMICs로 자격이 있는 기업에 대해 전체 또는 부분적인 비과세 혜택을 채택했다."[35]

REMICs는 압류 소득에 대해 가장 높은 법인세로 연방 소득세를 적용받으며, 반드시 1066호 양식을 통해 신고해야 한다. 과세 대상인 압류소득은 부동산투자신탁(REIT)의 압류소득과 같으며, 수익에 따른 임대료, 특수관계인이 납부하는 임대료, REMIC가 비정형 서비스를 제공하는 부동산으로부터의 임대료, REMIC가 대리인으로 활동할 때 압류된 부동산으로부터의 수입을 포함할 수 있다.[36]

REMIC 규칙은 어떤 면에서 잔여 이자 보유자의 유령소득 문제를 악화시킨다. 잔여 이자 보유자는 세금을 납부할 경제적 이득 없이 과세소득을 실현해야 할 때 발생한다.[37] 유령 소득은 세금 규칙을 작성하는 방식에 의해 발생한다. 소득을 비과세자에게 이전할 경우 벌금이 있기 때문에 레믹스 이자 보유자는 아직 보유하지 않은 차익에 대해 세금을 내야 한다.

REMICs 주요 발행사

REMICs의 주요 발행사로는 전통적인 주택담보대출의 2차 시장 구매자 양대 주체인 연방주택대출모기지(Fredie Mac)와 연방국민모기지협회(Fannie Mae)가 있으며, 주택담보대출 은행가, 모기지보험사, 저축기관이 보유한 민간 운영형 모기지 도관도 있다.주의 사항들

참고 항목

참조

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  2. ^ U.S. Master Tax Guide. CCH. 2008. para. 2343 on p. 685.
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  4. ^ Brown, Ellen (October 15, 2010). "Foreclosuregate: Time to Break Up the Too-Big-to-Fail Banks?". YES! Magazine. Retrieved October 19, 2010.
  5. ^ S.L. Schwarcz, Securitization, Structured Finance and Capital Markets (ExisNexis, 2004), 페이지 114.
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외부 링크