뒤집기

Flipping

플립은 수익을 창출하는 자산을 구입하여 수익을 위해 신속하게 재판매(또는 "플립")하는 것을 나타내는 용어입니다.

부동산 업계에서는 투자자들이 수익을 위해 부동산을 사고, 재생하고, 판매하는 과정을 설명하기 위해 이 용어를 사용합니다.2017년 미국에서는 11년 만에 [1]최고치인 20만7088채의 콘도가 뒤집혔다.

영국에서, "플립핑"은 국회의원들이 납세자들이 후원하는 [2]수당을 최대화할 수 있는 효과를 가진 그들의 두 번째 집을 여러 집 사이에 옮기는 기술을 묘사하기 위해 사용된다.

종류들

계약 도매 및 양도

도매업자는 매도인으로부터 부동산을 매입하는 계약을 체결한 후 제3자와 계약에서 매입자의 역할을 최종 매수자에게 매각하는 계약을 체결함으로써 이익을 얻는다.원래 구매 계약에 대한 모든 권리는 새로운 구매자에게 할당되고, 새로운 구매자는 원래 구매 가격으로 부동산을 구매할 수 있는 모든 권리를 얻기 위해 도매업자에게 "할당 수수료"를 지불합니다.원래 구매 계약에는 보통 "검사 기간"이 있습니다. 이 기간 동안 원래 구매자는 계약을 양도할 구매자를 찾지 못한 경우 계약을 철회하고 계약을 체결하지 않을 수 있습니다.많은 도매상들은 실제로 부동산을 살 생각이 없고 단지 다른 투자자들의 부동산을 찾는 도구로 도매업을 이용한다.

부동산 도매의 일반적인 과정은 다음과 같습니다.

  1. 도매사업자를 설립합니다.법인(개인 또는 DBA)이 없는 도매업자가 될 수 있습니다.그러나 대다수의 부동산 도매상들은 조세 및 책임 보호를 목적으로 유한책임법인(LLC) 또는 C 또는 S 법인을 구성하고 있다.
  2. 도매할 저평가된 부동산을 찾습니다.이것은 온라인 광고, 다이렉트 메일, 개인 네트워크, 지역 유세를 통해 이루어질 수 있다.도매상들은 종종 부동산을 조달하기 위해 협력하기도 한다.
  3. 최종 구매자에게 계약을 양도할 수 있도록 부동산 소유자와 구매 및 판매 계약을 체결합니다.
  4. 구매 계약서를 구매자 또는 다른 도매업자에게 유료로 할당합니다.구매자 또는 새로운 도매업자는 원래 도매업자에게 구매 계약서에 명시된 가격 이상의 가격으로 판매자로부터 부동산을 구매할 권리를 구매하기 위한 협상 수수료를 지불한다.이 권리는 일반적으로 구매 계약에 포함된 양도 계약을 통해 구매자 또는 신규 도매업자에게 양도됩니다.

검사 기간이 끝나기 전에 다른 구매자가 발견되지 않으면 도매업자는 (해약 조항을 통해) 원래의 구매 계약을 해지하고 보증금을 돌려받는 경우가 많다.도매업에서는 에스크로를 통해 담보할 돈이 거의 없거나 전혀 필요하지 않으며, 대부분의 경우 도매업자는 실제로 부동산을 구입할 생각이 없다.실제 보증금은 10달러에 불과할 뿐만 아니라 검사 기간이 끝나기 전에 도매업자가 계약을 해지하면 보증금까지 돌려받을 수 있기 때문에 많은 부동산 코칭 업체와 인포머들은 도매업 관행을 "계약금 없이 위험 없이"라고 광고하고 있다.

도매업자가 실제로 그 부동산을 폐쇄할 의도가 없기 때문에 도매업은 허위표기라는 의견도 있다.그러나 미국에서는 도매는 완전히 합법적이며, 대부분의 부동산 계약은 구매자에게 검사 기간과 구매자와 판매자가 동의한 보증금 액수를 허용한다.부동산 도매업도 다른 산업 도매업과 다르지 않다.

성공적인 거래에서 판매자는 종종 최초 구매자가 부동산을 구매하지 않는다는 것을 알지 못합니다.경우에 따라서는 도매상들이 실제로 현금으로 부동산을 매입한 후 두 번째 거래를 통해 최종 구매자에게 부동산을 되팔기도 한다.매입자가 부동산을 매입하고 재매각하기 위해 마감비용을 지불하기 때문에 이러한 관행은 더 많은 비용이 드는 것으로 간주됩니다.하지만 많은 사람들은 이중 휴업을 더 윤리적으로 생각한다.재판매로 상당한 이익이 발생하는 경우, 도매업자가 구매자에게 고액의 할당 수수료를 요구하지 않기 위해 두 번의 마감 비용(이중 마감)을 지불하는 것이 타당할 수 있습니다.

현금 주택 구매자

현금 주택 구매자는 담보 대출이나 대출 없이 부동산을 살 수 있는 사람 또는 회사이다.현금 주택 구매자는 집을 사는 데 현금을 지불할 것이다.현금 주택 구매자는 부동산 투자자 또는 부동산 기업가의 특정 유형이다(부동산 투자 참조).그들이 집을 살 때, 그 돈(현금)은 그들에게서 판매자에게 직접 송금된다.이 전송은 일반적으로 서드파티 타이틀 회사를 통해 이루어집니다.이들 회사는 소유권 보험을 제공하는 것을 포함한 거래에서 판매자와 구매자 모두에게 보호를 제공합니다.현금 구매자들은 부동산의 빠른 구매를 전문으로 한다.일반적으로 그들은 집을 있는 그대로 빨리 구입하고 모든 수수료와 수수료를 지불하겠다고 광고한다.현금 주택 구매자는 지역 현금 주택 구매자, 지역 및 국가 기업으로 나눌 수 있습니다.

집을 현금으로 파는 과정은 일반적으로 이 순서를 따릅니다.

  1. 현금 구매자(일반적으로 이메일 또는 전화)에게 문의하십시오.
  2. 그들은 매각할 부동산의 상태에 대한 정보를 원할 것이다.
  3. 컴파스를 실행하여 비교 가능한 컴파일을 결정합니다.
  4. 구매자는 주택 점검을 통해 주택의 상태를 확인하고 싶어할 것입니다.
  5. 검사 전 또는 검사 후에 구매자는 판매자에게 현금 제공 AKA 부동산 계약서를 보냅니다.
  6. 계약조건이 구매자와 판매자 쌍방이 동의하면 타이틀 작업이 완료됩니다.
  7. 마지막 단계는 (부동산을) 닫는 것이다.

적법한 현금주택 구매자를 찾으려면 "우리는 집을 산다", "내 집을 빨리 판다", "압류 정지", "현금 주택 구매자", "현금을 받고 집을 판다" 등의 검색어를 사용하여 검색 엔진을 사용할 수 있다.셀러는 구매자를 선택하기 전에 실사를 완료해야 합니다.

현금 주택 구매자들은 부동산 중개업자들과 다르다.그러나 현금 주택 구매자는 부동산 중개업자일 수도 있다.현금 주택 구매자들은 스스로를 부동산 컨설턴트 또는 부동산 개발자로 칭할 수도 있다.현금 주택 구매자는 종종 현금 주택 구매자로 불린다.

부동산 컨설턴트

현금 주택 구매자는 종종 부동산 컨설턴트로 불린다.다양한 부동산 투자자나 부동산 사업가들은 스스로를 부동산 컨설턴트라고 부를 수도 있다.

부동산 도매업자 대 현금 주택 구매자

부동산 도매업자는 매입계약/매입계약을 제3자에게 판매한다.따라서 도매업자는 부동산을 구입하지 않습니다.이 과정은 매우 비슷하지만 캐시홈 구매자와 혼동해서는 안 됩니다.현금 주택 구매자는 구매 계약에 서명하고 부동산을 폐쇄할 것이다.다시 말해, 현금 주택 구매자들은 집을 사고 문을 닫는 계약을 체결한다.도매상들은 집을 사는 계약을 체결하고 계약을 다른 사람에게 양도하기 때문에 집을 사지 않는다.

부동산을 여러 번 도매하다

부동산을 여러 번 양도하는 경우도 드물지 않고, 일부 도매업자가 매도자로부터 최종 매수자로의 거래로 돈을 버는 경우도 드물지 않습니다.최초 도매업자는 부동산을 매입하는 계약을 체결하고 그 계약에 대한 권리를 다른 투자자에게 양도하거나 매각한다.그 투자자는 그 계약에 대한 권리를 제3의 투자자에게 양도한다.대부분의 경우 도매상들은 모든 당사자들이 거래 대금을 받을 수 있도록 협력합니다.이러한 관행은 비윤리적이거나 불법적인 것처럼 보이기 때문에 부동산 업계에서는 종종 눈살을 찌푸리게 된다.실제로 여러 번이라도 구매 계약에 대한 권리를 도매 또는 양도하는 것은 불법이 아닙니다.도매할 기회가 있는 이유는 원래 판매자가 시장 가치보다 상당히 낮은 가격에 부동산을 팔고 있기 때문이라는 것을 이해하는 것이 중요합니다.이것은 보통 부동산이나 판매자 중 한 명이 곤경에 처했을 때 발생한다.화재, 홍수, 허리케인 등으로 피해를 입은 재산이나 주택 소유자가 압류에 직면하여 집을 잃게 되어 시장가치를 크게 밑도는 가격에 매각하는 경우 등이 고통의 예다.시장 가치보다 상당히 낮은 가격으로 부동산을 구입하는 관행을 "불황 부동산 투자" 또는 "도매 부동산 투자"라고 합니다.

부동산 플립

부동산을 뒤집는 수익은 낮게 사서 높게 팔거나(종종 급부상하는 시장에서), 이익을 위해 되팔기 전에 수리가 필요한 집을 사서 고치는 것("픽스 앤 플립")으로 얻을 수 있습니다.[3]

"픽스 앤 플립" 시나리오에서는 투자자나 오리발주자가 부동산을 할인된 가격에 구입합니다.할인 이유는 다음과 같습니다.

  • 부동산의 상태(예: 소유자가 원하지 않거나 감당할 수 없는 대규모 개조 및/또는 수리가 필요한 경우) 또는
  • 신속하게 부동산을 매각해야 하는 소유자(예: 이전, 이혼, 압류 보류 중)

투자자는 필요한 개·보수 작업을 실시해, 신속히 집을 비싸게 팔아 이익을 얻으려고 한다.일반 주택 구매자는 수리 및 개보수할 시간과 자금이 부족하기 때문에 투자자는 즉시 입주할 수 있는 부동산을 찾기 때문에 "픽스 앤 플립" 시나리오는 투자자에게 이익이 됩니다.또한, 대부분의 전통적인 주택담보대출자들은 집을 큰 수리 없이 거주할 수 있도록 요구한다.

두 번째 홈플립

영국에서는, 런던 이외의 선거구를 가지는 국회의원은, 근무 주중에 국회의사당과 가까운 곳에 살 수 있도록, 런던에 여분의 집을 유지할 수 있는 수당이 주어집니다.이 세컨드 하우스의 특정 비용은 청구할 수 있으며, 따라서 납세자에 의해 부분적으로 자금이 지원된다.국회의원들은 그들의 다른 부동산 중 어떤 것이든 제2의 주택으로 지명할 수 있는데, 이것은 그들의 주요 거주지가 아닌 것에 대한 세금 혜택을 가지고 있고 추가 수당으로 이어질 수 있다.

특히 의회 휴회 기간에 지명된 제2주택과 제1주택이 자주 변경될 때 "물러짐"이 발생한다.그 주택은 사실 영리를 목적으로 임대될 수 있지만 여전히 수당을 받는다.

경우에 따라 국회의원은 1주택을 1주택(세금 목적)과 2주택(경비 목적)으로 동시에 선언할 수 있다.

이 관행은 2009년 5월 15일 공개 [4]스캔들 이후 영국 의회 의원들의 비용 공개가 발표된 후 종료되었다.

자동차 뒤집기

부동산 플립과 마찬가지로 자동차 플립은 자동차를 싸게 사서 이익을 위해 더 높은 가격에 되파는 과정이다.리컨디셔닝 후 더 큰 시장에 마케팅한 후 더 높은 가격에 판매될 수 있는 합리적인 가격의 차량을 카 플리퍼(Car flipper 。

미국에서는 자동차 뒤집기가 자동차 애호가들의 취미이거나 주 면허 자동차 딜러의 형태로 주요 사업이 될 수 있습니다.차량 소유권이 본인 명의로 되어 있거나 주(州) 면허 대리점을 통해 처리되는 경우 차량 뒤집기는 합법입니다.많은 주(州)에는 딜러 또는 협력업체가 아닌 한 매년 한 사람이 뒤집을 수 있는 차량의 수를 제한하는 법률과 규정이 있습니다.이 번호는 주에 따라 2 ~10까지 다양합니다.자동차 뒤집기는 부동산 뒤집기보다 시장이 더 크고 투자가 덜 든다.

제품 플립

부동산 뒤집기나 자동차 뒤집기처럼 모든 소비재도 뒤집을 수 있다.제품 플립은 낮은 가격에 제품을 구입하고 이익을 위해 더 높은 가격에 판매하는 것을 수반한다.제품은 새 제품일 수도 있고 중고품일 수도 있습니다.많은 경우 상품 지느러미는 달러 스토어, 알뜰 스토어, 차고 판매 및 부동산 경매에서 상품을 구입하여 온라인 마켓플레이스 또는 지역 내에서의 높은 가격에 재판매한다.

부동산 플립이나 자동차 플립에 비해 상품 플립은 시작하는 데 훨씬 적은 자본이 필요하기 때문에 판매자는 훨씬 적은 위험을 떠안게 됩니다.수익률이 낮기 때문에, 상품 지느러미는 다른 종류의 지느러미들이 걱정할 필요가 없는 다양한 속임수를 쓰는 경우가 많다.이러한 트릭에는 쿠폰과 캐시백 리베이트를 활용하는 것뿐만 아니라 배송비를 절약할 수 있는 창의적인 방법을 찾는 것도 포함됩니다.

이익을 위해 뒤집히는 흔한 상품들은 옷, 휴대폰, 책, 동전들이다.뒤집히는 다른 덜 흔한 상품들은 Bitcoin, 웹사이트, 게임 계정과 같은 본질적으로 디지털이다.

영향들

거품

1920년대 [5]플로리다의 토지 호황기와 같이, 일련의 뒤집기는 종종 경제 거품을 만들어내고 그 후에 터진다.

2000년대에 완화된 연방차입기준(대출자가 계약금을 거의 내지 않고 주택을 구입할 수 있는 서브프라임 대출을 포함)은 주택 [6]수요의 붐을 직접적으로 이끌었을 수 있다.대출이 쉽기 때문에, 많은 투자자들은 살고 싶은 생각이 없이 부동산 투기로 을 샀다.수요가 공급을 앞지르자 가격이 올라 단기적인 이익을 냈다이는 2008년 거품이 꺼지기 전까지 인플레이션의 소용돌이를 일으켰고 대출 기준이 엄격해지면서 주택 시장이 바닥을 쳤다.

플립은 미국에서 매우 인기가 있어서 A&E 네트워크의 플립 디스 하우스 같은 많은 DIY 텔레비전 프로그램들이 그 과정을 상세히 설명했다.

금리가 높으면 플립이 바람직하지 않아 수요가 적어진다.이에 따른 판매 부족과 대폭적인 가격 인하는 한 번에 시장에 부동산이 넘쳐나 수요에 대한 공급 초과를 초래한다.

회춘과 고급화

"합리적인" 뒤집기는 부동산 가치를 증가시키지만 인구 변화를 일으킬 수 있는 고급화로 알려진 과정인, 이전에 노후했던 이웃의 회춘과 복원을 장려할 수 있다.

깨진 창문 이론 하에서, 어수선한 집이나 지역은 책임감 있는 생활을 하는 사람들을 내쫓고, 더 많은 범죄 요소를 허용하며, 나선형으로 이어지는 범죄 요소를 끌어당긴다.복구는 특히 건설업에서 일자리를 창출하고 지역 벤더 및 공급업체에 더 많은 매출(및 판매세)을 창출합니다.리노베이션된 주택은 새로운 인구와 기업을 한 지역으로 끌어들여 더 많은 경제 발전을 장려한다.그들의 높은 평가액은 지방 정부에 더 많은 재산세 수입을 가져오고, 더 많은 개선과 더 많은 치안 유지를 가능하게 한다.

지역사회에서 자주 뒤집기가 일어나면 총소유비용이 크게 상승하여 결국 현재 거주자들, 특히 가난한 젊은이들과 노인들이 이주해야 한다.작은 규모로 보면, 지느러미는 긴 수리를 함으로써 이웃에게 고통과 혼란을 줄 수 있다.지느러미들은 지역 [7]통합에 관심이 없는 경우가 많아 장기 거주자들과의 긴장을 유발할 수 있다.

2000년대 부동산 거품 기간 동안, 플립과 젠트리피케이션은 모두 높은 부동산 가격과 풍부한 일자리가 부를 [citation needed]찾는 사람들을 끌어모은 캘리포니아로 사람들의 대량 이주와 관련이 있었다.이에 대응하여, 많은 캘리포니아 원주민들은 애리조나, 네바다, 텍사스, 오리건, 워싱턴과 같은 [citation needed]덜 비싼 지역으로 이주해야만 했다.캘리포니아 사람들의 이주는 그들이 대거 이주한 지역에 더 많은 고급화를 야기했다.피닉스, 애리조나, 라스베이거스 밸리와 같은 지역은 2006년 이후 부동산 가격이 크게 떨어졌지만 훨씬 더 비싸졌다.

2020년에 집 뒤집기에 대한 강조는 중서부로 옮겨갔고, 그레이터 클리블랜드는 전국에서 가장 돈을 많이 버는 곳 중 하나가 되었습니다.오대호 지역의 다른 지역과 마찬가지로 이 지역의 일반적인 프로젝트는 구입한 구조물의 두 배에 달하는 비용을 회수합니다.캘리포니아에서 온 투자자들은 선벨트에서 오하이오 북동부로 가는 조언자들에 의해 조종되었다.2019년에는 중앙 플립홈이 6만달러에 구입되어 124,000달러에 판매되었습니다.또한 100% 마진은 오하이오주 Akron, 피츠버그, [8]인디애나주 사우스벤드의 고유 마진이었습니다.

속성값

리노베이션 후, 주택 자체의 상태가 좋아져 오래 보존할 수 있게 되어, 높은 가격에 매각할 수 있게 되어, 재산세의 평가액이 증가해, 재산 개선과 관련된 상품이나 서비스의 판매의 증가나 판매세의 [9]인상에 가세할 수 있게 된다.이웃들은 또한 이웃에 더 매력적인 집을 갖게 됨으로써 이익을 얻을 수 있고, 그로 인해 그들 자신의 집의 가치를 높일 수 있다.

규정

2006년 미국 주택도시개발부는 연방주택청(FHA)의 단독 주택담보대출 보험 내 약탈적 플립에 관한 규정을 제정했다.부동산을 소유하는 데 필요한 기간은 FHA 보험에 가입된 모기지 [10]파이낸싱을 받기 위해 매입일과 매각일 사이에 90일 이상이었다.이 요건은 2010년 1월에 대폭 완화되어 90일간의 보유기간이 거의 [11]없어졌다.

불법 행위

뒤집기는 때때로 범죄 계획일 수도 있다.불법 부동산 플립은 최근 취득한 부동산이 인위적으로 부풀려진 가치로 상당한 이익을 위해 재판매되는 사기이며, 일반적으로 대출자를 속여 부동산의 실제 가치보다 더 많은 금액을 대출하도록 하거나 구매자를 속여 필요 이상으로 높은 가격을 지불하도록 하기 위한 것이다.그 부동산은 거의 또는 외관상만 개선한 후 빠르게 재판매된다.불법 부동산 플립은 종종 부동산 감정사, 담보대출 발행자, 그리고 마감 대리인 사이의 유착을 수반한다.부동산 감정평가사의 협조가 있어야 허위, 인위적으로 부풀려진 감정평가서를 발급받을 수 있다.구매자는 이 상황을 알고 있을 수도 있고 모르고 있을 수도 있습니다.이런 유형의 사기는 대출자들에게 가장 비용이 많이 드는 것 중 하나이다.

주택 버블 시대에는 황폐하거나 버려진 부동산을 개조하는 것이 때로는 악의적이고 비양심적인 행위로 연결되기도 했다.그 결과, "fliping"은 시장 조작이나 다른 불법 행위를 포함하는 계획을 설명하는 용어로 자주 사용되었고, 일부 사람들에 의해 비윤리적이거나 사회적으로 파괴적인 것으로 인식되는 합법적인 부동산 투자 전략에 대한 경멸적인 용어로 사용되었습니다.이 용어는 요즘 플립 또는 플랍과 플립 댓 [12]하우스와 같은 텔레비전 쇼가 인기를 끌면서 더 긍정적인 의미를 내포하고 있다.

미국에서는 Uniform Standards of Professional Evaluation Practice(USPAP)가 부동산 감정을 관리하고 있으며 Fannie Mae는 2차 주택 담보 대출 시장을 감독하고 있습니다.둘 다 불법 뒤집기 방식을 탐지하는 연습을 하고 있다.

"플립"이라는 용어는 "머니 플립" 또는 "캐시 플립"으로 알려진 특정 유형의 사기에도 사용됩니다.이러한 사기극에서, 사기범은 의도된 피해자에게 보통 전신 송금을 통해 특정한 금액을 보내라고 지시하고, 일반적으로 10배 정도 되는 더 많은 금액을 위해 빠르게 돈을 "넘길" 수 있다는 약속을 한다.피해자가 돈을 송금한 후, 사기범은 단순히 돈을 보관하고 모든 연락을 [13]끊습니다.

텔레비전에서

2012년 7월, 비즈니스 네트워크 CNBC는 [14]하우스 플립에 초점을 맞춘 리얼리티 텔레비전 시리즈의 파일럿을 몇 명 소개했습니다.

다음은 몇 가지 하우스 플립 쇼 목록입니다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ "2017 Home Flipping Report". ATTOM Data Solutions. 2018-03-08. Retrieved 2018-12-20.
  2. ^ "More than 50 MPS flipped second home, new expenses figures show". TheGuardian.com. 10 December 2009.
  3. ^ "Fix and Flip Loans Tampa, Florida - DKC Lending". 6 January 2021.
  4. ^ "How the Telegraph investigation exposed the MPs' expenses scandal day by day". London: Daily Telegraph. May 15, 2009. Retrieved 2010-05-07.
  5. ^ 크래시:플로리다 부동산 열풍
  6. ^ Duca, John. "Federal Reserve Bank of Dallas".
  7. ^ "Housing Issues in Jersey" (PDF). States of Jersey States Assembly.
  8. ^ Dezember, Ryan (8 June 2020). "Cleveland Is a House-Flipping Hot Spot, and Covid Adds Fuel". Wall Street Journal. New York NY.
  9. ^ "Put Your Money to Work: Increase Your Wealth by Investing Your Business Assets". allbusiness.com. allbusiness.com. 4 April 2016.
  10. ^ HUD의 단독 가족 모기지 보험 프로그램에서 부동산 플립 금지; 판매 연방 등록 환경 문서 USEPA에 대한 시간 제한에 대한 추가 예외
  11. ^ HUD 프레스 릴리즈, 2010년 1월 15일
  12. ^ "Sold! HGTV flips over big ratings growth". USA TODAY. Retrieved 2018-12-20.
  13. ^ "Fraud types". Western Union. Retrieved April 22, 2021.
  14. ^ "CNBC to Promote House Flipping". Helaine Olen. Forbes. July 25, 2012. Retrieved 12 February 2013.

원천

공개 기사

책들