사모부동산

Private equity real estate
금융시장 참가자

사모부동산은 투자금융에서 부동산 투자자산 등급의 특정 서브셋을 가리키는 용어입니다.사모부동산은 부동산 자본시장의 4분위 중 하나로, 사모, 사모, 공채, 공채 등이 포함된다.

개요

직접과부동산의 간접 소유권 – 사모 부동산 투자에는 개별 부동산 또는 부동산 포트폴리오에 대한 소유권의 취득, 자금 조달 및 직접 소유권 보유, 자산 또는 프로페셔널 포트폴리오에 대한 증권화 또는 기타 분할 또는 분할되지 않은 지분 보유가 포함됩니다.공동 투자 수단 또는 약정을 통해 자금을 조달할 수 있습니다.이들은 일반적으로 개별적으로 관리되는(또는 별도의) 계정, 혼합 펀드, 부동산 지주 회사, 부동산 지주 회사, 능동적으로 관리되는 부동산 운영 회사 또는 유사한 유형의 구조로 구성될 수 있습니다.

투자자 유형 – 사모 부동산 투자자(및 부동산 자본 시장의 다른 3개 부문의 투자자)에는 개인투자자 및 기관투자자뿐만 아니라 개인투자자, 공공투자자, 투자 및 운영회사도 포함됩니다.(기관투자가에는 제삼자의 이익을 위해 전문적으로 돈을 관리하는 조직이 포함됩니다.)[1][2]

개인투자자 – 개인투자자에는 SEC가 정한 최소소득 및 순자산 요건을 충족하는 완전인정투자자와 그러한 요건을 충족하지 못하는 비인정투자자가 포함됩니다.공인 투자자와 비인정 투자자는 모두 개별적으로 또는 비보안 파트너십을 통해 부동산에 대한 직접 투자에 참여합니다.또, 일반적으로는, 공개 거래되고 있는 상장 증권(REITs)이나, 다른 형태의 공개 거래된 부동산 운용 회사가 발행하는 다양한 증권을 포함한, 공개 주식 시장에 투자하고 있습니다.일부 면제를 제외하고, 비유동적이고 거래되지 않는 민간 부동산 증권은 일반적으로 완전히 인증된 투자자에게만 적합합니다.일반적으로 공인투자자에는 이러한 오퍼링의 적합성 요건을 충족할 수 있는 중간 규모에서 높은 순자산투자자가 포함됩니다.부동산 증권의 민간 발행은 SEC에 등록되지 않으며, 이러한 발행인은 이러한 매물을 일반 권유하는 것이 금지된다.

기관투자가 – 기관 사모 부동산 투자자는 연기금, 기부금, 재단, 가족사무소, 국부펀드, 보험회사, 상장부동산투자신탁(REITs), 상장되지 않은 민간리츠 및 기타 형태의 공공 또는 민간부동산운용회사, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, VE, V.자본 운용 회사 및 기타 특수한 유형의 투자 회사.이러한 전문 투자자는 자체 전문 투자 직원과 함께 부동산에 직접 투자하거나 기관 투자자의 요구를 충족하도록 특별히 설계된 하나 이상의 다른 종류의 조언된 투자 약정, 투자 수단 또는 상품 오퍼링을 통해 투자합니다.이러한 준비는 일반적으로 제3자의 전문 부동산 투자 관리 회사가 유료로 조직, 구조 및 관리합니다.

민간부동산개발, 부동산투자, 부동산운용회사– 또한 민간부동산개발, 부동산투자, 부동산운용회사도 사모부동산자산서브클래스에 자기계정으로 투자한다.

자산 유형 – 가장 일반적인 자산 유형은 사무실(도시, 도시, 정원 및 고층), 산업(창고 유통, 연구 개발, 유연한 사무실/산업 공간), 소매(쇼핑몰, 근린 및 커뮤니티 쇼핑 센터 및 파워 센터) 및 멀티 아파트(정원과 고층 모두)입니다.또한 일부 사모투자자들은 호텔, 학생주택, 노인주택, 자가보관, 의료사무실 건물, 단독주택, 단독주택, 단독주택, 제조시설, 미개발 토지 등 흔히 말하는 틈새부동산 유형을 투자한다.이너야드, 제조된 주택, 전문 나무집 및 기타 틈새 유형 부동산.

차량 구조 – 공동 기금 투자는 제한된 파트너십, 유한 책임 단체, C-corps, S-corps, 집단 투자 신탁, 민간 부동산 투자 신탁, 보험 회사의 별도 계정 및 기타 법적 구조로 구성될 수 있습니다.비과세 투자자들의 요구를 충족시키고 관심을 끌기 위해 조직된 펀드는 일반적으로 부동산 운영회사(REOCS) 또는 벤처 캐피털 운영회사(VCOC)의 자격을 충족하도록 구성되어 있습니다.

역사와 진화

부동산에 대한 기관투자의 역사는 부동산의 직접 소유, 개별 관리 계좌, 투자 자금의 합류를 통한 긴 역사를 가지고 있다.처음에는 기관 부동산 투자가 핵심 부동산이었지만, 1990년대 초반의 시장 상황으로 인해 부동산 가격 하락을 이용하여 자산을 대폭 [3]할인된 가격에 취득하는 것을 목적으로 하는 부가가치 및 기회주의적 펀드가 출현했다.사모 부동산은 21세기 초에 독립 자산 계층으로 부상하여 최근 몇 년 동안 큰 성장을 경험했다.

전략들

사모 부동산 펀드는 일반적으로 핵심, 핵심 플러스, 부가가치 또는 기회주의적인 전략을 따릅니다.

  • 핵심: 이것은 예측 가능한 현금 흐름을 가진 저레버리지, 저위험/저잠재적 수익 전략입니다.펀드는 일반적으로 안정적이고 완전 리스된, 일반적으로 A등급, 단일 또는 멀티 테넌트(multi-tenant) 부동산에 투자하며, 강력하고 다각화된 대도시 지역, 종종 게이트웨이 도시에 투자합니다.핵심 전략의 활용도는 일반적으로 0%~30%입니다.
  • Core Plus: Core Plus는 부가가치 부동산 투자 전략과 혼동되거나 오인되는 경우가 많습니다."core plus"라는 용어는 원래 "core" + leverage 또는 leverage core로 정의되었습니다.핵심 전략과 전략의 활용도는 일반적으로 30~50%입니다.
  • 부가가치:이것은 중~고위험/중~고수익 전략입니다.토지 또는 임대 또는 위치가 잘못된 부동산을 매입하고, 어떤 식으로든 개선하여 이익을 얻을 수 있는 시기에 매각하는 것이 포함됩니다.부동산은 관리상 또는 운영상의 문제가 있거나 물리적 개선이 필요하거나 자본 제약으로 인해 어려움을 겪는 경우 부가가치로 간주됩니다.부가가치 전략은 일반적으로 40%에서 60% 사이에서 활용됩니다.
  • 기회주의:이는 고위험/고수익 전략입니다.이 속성에는 고도의 개선이 필요합니다.이 전략은 개발, 원시 토지 및 틈새 부동산 부문에 대한 투자도 포함할 수 있습니다.일부 오퍼튜니티 펀드는 또한 민영화, 재포장, 구조 조정 및 이러한 지분을 매각할 목적으로 증권화되거나 비담보화된 공공 또는 민간 채무상품에 투자한다.투자는 전술적이며 복잡한 재무구조나 부적절하게 활용된 대규모 포트폴리오를 해소하거나 해결하는 데 초점을 맞춘 금융재정거래 전략이나 전략을 포함할 수도 있다.기회주의적 전략에서는 최대 60% 이상의 레버리지 레벨을 사용할 수 있습니다.

특징들

다른 투자 형태와 비교하여 사모부동산펀드에 투자할 때 고려해야 할 사항은 다음과 같다.

  • 대부분의 펀드는 상당한 초기 투자를 필요로 하며, 상당한 초기 투자를 필요로 합니다(보통 25만달러 이상, 펀드 첫 몇 년간 추가 투자).
  • 공동 부동산 투자 차량에 대한 투자는 보통 주식이나 채권과 같은 거래된 증권보다 프리미엄을 얻을 것으로 예상되는 "비유동" 투자라고 불립니다.한 번 투자하면, 12년 또는 그 이상 지속될 수 있는 장기 투자에 갇혀 있기 때문에, 당신의 돈을 얻는 것은 매우 어렵습니다.분배는 현금흐름과 처분시 투자금이 현금으로 전환되는 경우에만 이루어진다. 투자자는 일반적으로 분배나 판매를 요구할 권리가 없다.
  • 개인투자자를 위해 구성된 펀드는 일반적으로 가입계약 체결 시 가입계약에 자금을 지원해야 합니다.기관투자가를 위해 조직된 펀드는 일반적으로 투자자가 펀드에 자본을 투입하고, 펀드의 각 부동산이 취득될 때 펀드의 투자 기간에 걸쳐 점진적으로 그리고 점진적으로 그러한 약속을 끌어내야 한다.사모 부동산 회사는 적절한 투자 기회를 찾지 못하면 투자자들의 약속을 이끌어낼 수 없다.펀드 모집 통지에 기재되어 있는 투자 기간 중에 적절한 부동산을 찾을 수 없는 경우, 펀드 매니저는 거의 항상 투자 기간 만료 시 미계약 자본을 해제할 의무가 있습니다.사모 부동산 투자와 관련된 위험을 고려할 때 펀드가 제대로 작동하지 않으면 투자자는 투자금을 모두 잃을 수 있다.

이러한 이유로 사모펀드 투자는 장기간에 걸쳐 자본을 가둬둘 여력이 있고 상당한 금액의 손실을 감수할 수 있는 개인 또는 기관투자가에게만 적합합니다.이는 핵심 투자 전략을 추구하는 펀드는 6~8%, 핵심 플러스 전략은 8~10%, 부가가치 전략을 추구하는 펀드는 8~14%, 기회주의적 투자 전략을 추구하는 펀드는 18~20%(또는 그 이상)의 잠재적 이익에 의해 균형을 이룬다.따라서 사모부동산펀드 투자자는 기관투자자나 순자산 가치가 높은 개인, 기타 공인투자자가 되는 경향이 있다.

업계의 규모

2000년 이후 자산층에 더 많은 자본을 투입하는 투자자가 늘어나면서 사모 부동산 펀드의 인기가 높아졌다.

Private Equity Reality는 글로벌 자산 클래스이며 총 자산 가치는 4조 달러를 넘습니다.지난 2년간 조달된 자본의 약 42%는 미국 부동산 시장에 집중되었고, 40%는 유럽 부동산 시장에 집중되었으며, 10%는 아시아 태평양 부동산 시장에 집중되었고,[4][5] 8%는 나머지 국가에 집중되었습니다.

제2차 시장

주요 기사 : 사모 2차 시장

사모 부동산 펀드에 대한 기존 투자자의 약속(Secondary Market에서 매매).사모 부동산 펀드는 기회나 유동성을 위해 팔 수도 있다.액티브 세컨더리 브로커는 신디케이트 주식, 부동산 펀드 및 기타 대체 펀드 투자를 거래하는 세컨더리 시장에 초점을 맞추고 있습니다.부동산 2차 시장은 최근 몇 년간 성장하여 2013년에는 [6][7][8][9][10][11][12][13][14]약 53억 달러로 추산된다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ 인스티튜셔널 부동산
  2. ^ 부동산 포트폴리오 관리 핸드북, Joe Pagliari.
  3. ^ 맥도날드 & 스티버, 기관 부동산 - 투자 스타일 카테고리, 2004
  4. ^ 인스티튜셔널 부동산
  5. ^ Fund Tracker 2017년 10월
  6. ^ CANTWELL, BRIAN (14 January 2014). "Real estate secondaries hit $5.3bn in 2013". PEI. Retrieved 13 April 2014.
  7. ^ 인스티튜셔널 부동산
  8. ^ 인스티튜셔널 부동산
  9. ^ 제도 부동산 유럽
  10. ^ 미국 부동산 제도
  11. ^ 기관 부동산 30주년 기념판
  12. ^ 부동산 포트폴리오 관리 핸드북, Joseph Pagliaria 박사 편집
  13. ^ 모던 부동산 - 제도적 접근법 (Stephen Roulac, Ph.D.
  14. ^ 부동산 투자 101.덴버대 경영대학원 글렌 뮐러 교수가 제작한 비디오 시리즈.Institutional Real, Inc. 제작.