자본화율

이 문서에는 일반적인 참조 목록이 포함되어 있지만 대응하는 충분한 인라인 인용이 없습니다. 좀 더 정밀한 인용문을 도입하여 이 글의 개선에 도움을 주시기 바랍니다.(2011년 9월) (이 템플릿메시지 삭제 방법 및 삭제 타이밍을 확인)

자본화율(또는 "한도율")은 여러 부동산 투자를 비교하는 데 사용되는 부동산 평가 척도입니다.상한율은 여러 가지 차이가 있지만 일반적으로 부동산자산이 창출하는 연간 임대수익과 현재의 시장가치 간의 비율로 계산한다.대부분의 변동은 연간 임대수익의 정의와 연간 총원가인지 순원가인지, 연간 임대수익이 실제로 수령한 금액인지(초기 수익률), 자산을 최적으로 임대했을 때 받을 수 있는 잠재적 임대수익인지(ERV 수익률)에 따라 달라졌다.

기본식

환율은 다음과 같이 간단한 방법으로 계산됩니다.

${\displaystyle {\mbox{Capitalization Rate}}={mbox{연간순영업이익}}{\mbox{현재가치}}}}$

일부 투자자는 상한율을 다르게 계산할 수 있다.

매입이나 시장가치를 알 수 없는 경우에는 다음과 같이 역사적 위험 프리미엄에 기초한 다른 방정식을 사용하여 자본화율을 결정할 수 있다.

${\displaystyle {\mbox{risk free rate}=mbox{risk free rate}+{\mbox{risk premium}-{\mbox{기대순영업이익증가율}}{1-{\frac{mbox{연간자본지출}}}}}}}}}{\mbox{\mbox{\mbox{\mbox{\mbox{\}}}}}}}}}}}}}}}}}}$

설명 예

예를 들어, 건물을 1,000,000달러의 판매가격에 매입하여 1년간 100,000달러의 양의 순영업수익(고정원가와 변동원가를 총리스수익에서 차감한 금액)을 창출하는 경우, 다음과 같이 처리한다.

• 100,000달러 / 1,000,000달러 = 0.10 = 10%

자산의 자본화율은 10%이며, 건물 비용의 10분의 1은 연간 순이익으로 지급됩니다.

만약 소유주가 20년 전에 그 건물을 현재 40만 달러의 가치가 있는 20만 달러에 샀다면, 그의 최고 이자율은 다음과 같다.

• $100,000/$400,000=0.25=25%

투자자는 자신의 돈을 이 투자에 묶어두기 위한 기회 비용을 고려해야 합니다.이 건물을 보유함으로써 그는 (그 건물을 시장 가치로 팔고 수익금을 투자함으로써) 40만 달러를 투자할 기회를 잃고 있다.따라서 실제 초기 투자가 아닌 현재 투자가치를 상한율 계산에 사용해야 한다.따라서 20년 전에 20만 달러에 이 건물을 구입한 건물주에게 실제 상한율은 50%가 아닌 25%이며, 그는 20만 달러가 아닌 40만 달러를 투자했다.

현재 가치를 사용해야 하는 또 다른 예로, 증여된 건물의 경우를 생각해 보십시오(상속 또는 자선 증여).새 소유자는 연간 순익을 초기 비용으로 나눈다.

• 수입/비용 = $100,000/0 → 정의되지 않음

어느 정도의 금액을 확정되지 않은 수익률로 빠르게 투자하는 사람은 누구나 자신의 투자에 대한 확정되지 않은 퍼센트의 수익률을 얻게 됩니다.

이를 통해 자산가치가 증가함에 따라 상한율을 유지하기 위해 자산에서 발생하는 소득액도 (같은 비율로) 증가해야 한다는 것을 알 수 있다.

자본화율은 투자가 얼마나 빨리 수익을 낼 수 있는지를 간접적으로 나타내는 지표입니다.위의 예에서 구입한 건물은 10년 후 100% 자본화(자체 부담)됩니다(100% 나누기 10%).자본화율이 5%일 경우 투자 회수 기간은 20년이 됩니다.미국의 부동산 감정평가에서는 순영업수익을 사용한다.현금흐름은 순영업수익에서 채무서비스를 뺀 금액이다.충분히 상세한 정보를 얻을 수 없는 경우, 자본화율은 원가, 가치 또는 연간 요구수익을 결정하기 위해 순영업이익에서 도출하거나 추정한다.투자자는 자신의 돈을 "자본 자산"으로 본다.따라서, 그는 그의 돈이 더 많은 돈을 생산할 것으로 기대한다.위험과 다른 자산에 대한 투자에 사용할 수 있는 이자를 고려하면, 투자자는 자신의 자금에서 기대하는 개인 수익률에 도달한다.이것이 그가 기대하는 상한율이다.아파트 한 채가 10만 달러에 제공되고 그가 부동산 투자로 최소 8%의 수익을 낼 것으로 예상한다면, 그는 10만 달러 투자액에 8%를 곱하고 아파트가 운영비 지출 후 1년 후에 8,000달러 또는 그 이상을 창출한다면 그 아파트는 추구할 만한 투자라고 결정할 것이다.

평가에 사용

부동산 투자에서 부동산은 종종 투자 기준으로 사용되는 예상 자본 비율에 따라 평가된다.이것은 아래 공식을 대수적으로 조작함으로써 이루어집니다.

• 자본비용(자본가격) = 순영업이익/자본화율

예를 들어, 순영업이익을 창출하는 아파트 건물의 예상 판매 가격을 평가할 때, 예상 자본화율을 7%로 설정하면 자산 가치(또는 소유에 지불하는 가격)는 $10,857(=10,000/.07)이 됩니다.

이것은 종종 직접 자본화라고 불리며, 일반적으로 부동산 감정에서 소득을 창출하는 재산을 평가하는 데 사용됩니다.

자본화율 평가의 한 가지 장점은 평가의 "시장비교" 접근법과는 별개라는 것이다(이 접근법은 물리적 특성, 위치 및 경제적 특성 비교에 기초한 기타 유사한 부동산의 판매 가격, 구조 재건을 위한 실제 대체 비용 등 3가지 평가를 비교한다).e 토지 및 자본화 비율).부동산 시장의 비효율성을 고려할 때, 일반적으로 부동산 자산을 평가할 때 여러 가지 접근법을 선호한다.유사한 부동산, 특히 "순수" 소득 부동산의 자본화율은 일반적으로 추정 수익이 적절하게 평가되고 있는지 확인하기 위해 비교된다.

현금흐름정의

자본화율은 순이익이 아닌 순영업이익(NOI)이라는 현금흐름의 척도를 사용하여 계산한다.일반적으로 NOI는 감가상각비와 이자비용 전 수익(수익)으로 정의한다.

• 순영업이익NOI = (순이익) - (영업비용) (즉, 세금상각 감가상각 및 담보대출 이자는 NOI에 포함되지 않음)

  반면 현금 흐름 = NOI - (부채 서비스)

세무상각과 회계상 감가상각은 자산에서 창출되는 현금에 직접적인 영향을 미치지 않기 때문에 자산의 가치평가에서 제외된다.그러나 보다 신중하고 현실적인 정의에 도달하기 위해 추정 연간 유지보수 비용 또는 자본 지출은 비이자 지출에 포함된다.

NOI는 상한율 계산에 일반적으로 사용되는 수치이지만(금융 및 감가상각은 무시된다), 이는 종종 단순한 소득을 포함한 다양한 용어로 언급된다.

비교에 사용

자본화율 또는 상한율은 투자자가 순영업수익에 기초하여 자산을 대략적으로 평가할 때 사용할 수 있는 도구를 제공합니다.예를 들어, 부동산 투자가 연간 160,000달러의 순영업소득을 제공하고 있으며 이와 유사한 부동산이 8%의 상한율을 기준으로 판매된 경우, 160,000달러를 8%로 나눈 값(0.08)은 200,000,000달러에 해당하기 때문에 대상 부동산은 대략 2,000,000달러로 평가될 수 있습니다.부동산의 상한율이 상대적으로 높으면 투자와 관련된 위험(상품에 대한 수요와 그에 상응하는 가치 감소)이 커지고, 부동산의 상한율이 상대적으로 낮으면 위험(상품에 대한 수요 증가)이 적을 수 있다.위험을 평가할 때 고려되는 요소로는 세입자의 신용도, 리스기간, 부동산의 질과 위치, 시장의 일반적인 변동성이 포함된다.

결정 요소

상한율은 자본의 기회 비용, 성장 기대치 및 ^[1]리스크의 세 가지 주요 요인에 의해 결정됩니다.

상업용 부동산 투자는 다른 자산(예: 주식 및 채권)과 투자 달러를 놓고 경쟁합니다.자본의 기회비용이 너무 높으면 투자자들은 다른 자산을 구입하기 위해 자본을 사용하게 되고 이로 인한 수요 감소로 인해 가격이 하락하고 금리가 상승하게 된다.만약 그 반대가 사실이라면, 자본의 기회비용의 감소로 인한 수요 증가로 인해 상한율은 낮아질 것이다.

상업용 부동산의 주요 수입원은 임대료이다.임대료는 임대 가능 공간의 별도 시장을 구성하는 다양한 공급 및 수요 요인에 의해 결정됩니다.투자자는 인수를 고려할 때 특정 자산과 관련된 시장의 미래 움직임을 예측해야 한다.만약 우주 시장이 미래의 임대료 인상을 가져올 것으로 기대된다면, 투자자들은 현재의 소득흐름에 대해 더 높은 가격을 지불하고, 상한율을 낮출 것이다.우주 시장이 전망을 어둡게 하면 투자자들은 돈을 덜 내고 싶어할 것이고 상한율은 오를 것이다.

수익률 측정의 단순화된 비율인 상한율은 다른 측정치와 동일한 위험/수익률의 트레이드오프를 따릅니다.즉, 상한율은 실제 또는 인식된 위험과 함께 이동합니다.위험 회피는 개인마다 다르지만, 일반적으로 투자자들은 덜 위험한 자산에 더 많은 돈을 지불할 용의가 있다.따라서 위험이 적은 자산은 위험이 높은 자산보다 이자율이 낮을 것이다.

리버서리

자본화율에 기초한 부동산 가치는 현행 임대차 계약에서 발생하는 임대수익과 같이 "내부" 또는 "전세" 기준으로 계산된다.또한 평가자는 추정임대료(ERV)도 제공한다.ERV는 평가 시점에 대상 부동산에서 달성될 것으로 합리적으로 기대할 수 있는 공개시장임대료에 대한 평가자의 의견을 기술하고 있다.

현장임대료와 EERV의 차이는 부동산의 역가치다.예를 들어, 통과 임대료가 160,000달러이고 ERV가 200,000달러인 경우, 부동산은 40,000달러의 역전이 됩니다.평가자 상한 비율을 8%로 유지하면, 우리는 그 부동산이 통과 임대료 기준으로 $2,000,000 또는 ERV 기준으로 $2500,000의 현재 가치를 가진 것으로 간주할 수 있다.

마지막으로, 부동산에 대해 지급되는 통과 임대료가 ERV와 동등하다면, "랙 임대"라고 한다.

자산가치변동

상한율은 부동산 투자가 창출하는 현금흐름만 인식하고 부동산 가치의 변동은 인식하지 않는다.

부동산 투자자는 투자 수익률을 얻기 위해 상한 비율에서 가격 변동 비율을 더하거나 뺍니다.예를 들어, 자본총액 8%(상한율)로 가치가 2% 증가하면 전체 수익률이 10%에 달합니다.실제 실현수익률은 자산을 매입하는 데 사용되는 차입자금 또는 지렛대의 금액에 따라 달라집니다.

최근의 동향

2021년 초 CBRE가 실시한 전국 조사에 따르면, 미국의 전형적인 상한율은 지리적 지역과 도시 시장에 따라 달랐지만, 일반적으로 도시 오피스 부동산의 경우 4.5~6.5%, 교외 오피스 부동산의 경우 6.5~8.0%, 다세대 주택 부동산의 경우 3.5~5.0%였다.산업용 부동산의 전형적인 상한율은 2.5%에서 6.0%로 다소 큰 차이를 보였다.같은 조사에 따르면 2021년 초 소매 부동산의 상한율은 일반적으로 5.0~7.0%였습니다.

2007년 9월 30일 미국 부동산 투자 수탁자 평의회(NCREIF)는 전년도 부동산의 소득 수익률이 5.7%, 평가 수익률이 11.1%라고 보고했다.

Real Capital Analytics와 Federal^[2] Reserved의 데이터를 사용한 Wall Street Journal 보고서에 따르면 2001년 초부터 2007년 말까지 사무실의 상한율은 약 10%에서 5.5%, 아파트의 상한율은 약 8.5%에서 6%로 떨어졌다.2006년과 2007년 부동산 버블이 최고조에 달했을 때, 일부 거래는 더 낮은 가격으로 이루어졌습니다. 예를 들어 뉴욕시의 Stuyvesant Town과 Peter Cooper Village 아파트는 매우 낙관적인 가정을 바탕으로 ^[3]3.1%의 상한가로 팔렸습니다.이러한 저금리 거래의 대부분은 주식 수익률을 높이기 위해 많은 레버리지(지렛대)를 사용했고, 이로 인해 현금 유동성이 저하되고 재융자가 ^[4]어려워졌다.

경제위기로 미국의 부동산 매매가격이 임대료보다 빠르게 하락하면서 2009년 12월 현재 중심업무지구 오피스빌딩이 8.8%, ^[5]아파트가 7.36%로 상한가로 돌아섰다.

「 」를 참조해 주세요.

• 내부수익률
• 부동산투자계산기
• 부동산 투자
• 부동산투자신탁(REIT)
• 수익률(재무)

레퍼런스