상업용 부동산

Commercial property
상업용 사무실/소매점 건물

상업용 부동산, 투자용 부동산 또는 소득 부동산이라고도 불리는 상업용 부동산은 시세차익 또는 [1]임대수익에서 이익을 창출하기 위한 부동산(건물 또는 토지)이다.상업용 부동산은 사무실 건물, 의료 센터, 호텔, 쇼핑몰, 소매점, 다세대 주택 건물, 농지, 창고, 차고 등을 포함한다.많은 에서 일정 개수 이상의 단위를 포함하는 주거용 부동산은 차입 및 세금 목적의 상업용 부동산으로 인정된다.

상업용 빌딩은 상업 목적으로 사용되는 건물사무실 건물, 창고소매 건물(: 편의점, '빅박스' 상점 및 쇼핑몰)을 포함합니다.도시 지역의 경우, 상업용 건물은 2-10층의 사무실과 같은 기능을 1층의 소매업과 결합할 수 있다.여러 기능에 할당된 공간이 상당할 경우 이러한 건물은 다중 용도라고 할 수 있습니다.지역 당국은 일반적으로 상업 구역제에 대한 엄격한 규제를 유지하고 있으며, 구역제 지정 권한을 가지고 있습니다. 사업체는 상업 구역 또는 상업 구역의 일부에 위치해야 합니다.

상업재산의 종류

상업용 부동산은 일반적으로 5가지 범주로 나뉜다.

  1. 오피스 빌딩 – 이 카테고리에는 싱글 테넌트(single-tenant) 부동산, 소규모 프로페셔널 오피스 빌딩, 도심 고층 빌딩 및 그 사이의 모든 것이 포함됩니다.
  2. 소매점/레스토랑 – 이 카테고리에는 고속도로 앞, 싱글 테넌트 소매 건물, 소규모 인근 쇼핑 센터, 식료품점 앵커 테넌트가 있는 대형 센터, Best Buy, PetSmart, OfficeMax 등의 대형 앵커 스토어가 있는 "파워 센터"가 포함됩니다.
  3. 다세대 – 이 범주에는 아파트 단지 또는 고층 아파트가 포함됩니다.일반적으로 4플렉스보다 큰 것은 상업용 [citation needed]부동산으로 간주됩니다.
  4. 토지 – 이 범주에는 미래 개발 경로의 미개발, 원시, 농촌 토지에 대한 투자 부동산이 포함된다.또는 도시 지역, 패드 부지 등으로 땅을 채웁니다.
  5. 산업 - 창고, 대형 연구 개발 시설, 냉동 창고 및 물류 센터를 포함합니다.
  6. 기타 – 이 모든 범주는 호텔, 접대, 의료 및 자가 저장 시설 개발 등 기타 모든 비주거용 부동산을 포함합니다.
상업용 부동산의 종류
카테고리
접대 호텔, 공공주택, 레스토랑, 카페, 경기장, 스포츠 경기장, 나이트클럽, 놀이공원, 영화관
소매 소매점, 편의점, 쇼핑몰, 상점, 쇼룸
사무실. 오피스 빌딩, 서비스 대상 오피스
헬스케어 의료센터, 병원, 요양원, 조제실
멀티패밀리(아파트) 다세대 주택 건물
교육용 학교, 단과대학, 단과대학
산업의 공장, 창고, 작업장, 자동차 정비소.

이 중 처음 5개만 상업용 건물로 분류된다.주거 소득 부동산은 또한 다세대 아파트를 의미할 수 있다.

투자.

투자의 기본 요소는 현금 유입, 유출, 현금 흐름의 시기 및 위험입니다.이러한 요소를 분석하는 능력은 상업용 부동산 투자자에게 서비스를 제공하는 데 있어 핵심적입니다.

현금유입과 유출은 투자기간 전체에 걸쳐 원래 매입원가와 매각수익을 포함하여 부동산에 투입되거나 부동산에서 수취되는 돈이다.이런 종류의 투자의 예로는 부동산 펀드가 있다.

현금유입에는 다음이 포함된다.

  • 세내다
  • 운영비 회수
  • 요금 : 주차, 자동판매, 서비스 등
  • 매출액
  • 세금 혜택
  • 감가상각
  • 세액공제(이력 등)

현금 유출에는 다음이 포함됩니다.

  • 초기투자(계약금)
  • 모든 운영비 및 세금
  • 채무 서비스(모기지 지급)
  • 설비투자 및 임대차비용
  • 판매 시 비용

현금흐름의 양과 음의 기간을 예측하기 위해서는 현금유입과 유출의 시기를 아는 것이 중요하다.위험은 시장 상황, 현재 세입자, 그리고 매년 리스를 갱신할 가능성에 따라 달라집니다.현금유입과 유출이 예측된 금액에 포함될 확률, 예측된 타이밍이 될 확률, 예기치 않은 현금흐름이 발생할 확률, 발생할 수 있는 금액을 예측할 수 있는 것이 중요하다.

미국의 [2]상업용 부동산의 총 가치는 2018년에 약 6조 달러였다.시장의 상대적 강도는 미국의 상업용 부동산 지수로 측정되는데, 이 지수는 8개의 경제 동력으로 구성되며 매주 계산된다.

뉴욕의 부동산 조사 회사인 Real Capital Analytics에 따르면, 미국의 상업용 부동산 중 1,600억 달러 이상이 현재 채무불이행, 압류 또는 파산 상태에 있다.영국에 본사를 둔 상업용 부동산 뉴스 제공업체인 PropertyMall에 따르면 유럽의 상업용 부동산에 의해 지원되는 9,600억 유로의 부채 중 약 절반이 향후 3년 내에 재융자를 필요로 할 것으로 예상된다.또한, 향후 금리 인상을 둘러싼 경제 상황으로 인해, 새로운 평가 압박이 가해지고, 대출 재융자가 복잡해지고, 채무 상환이 지연될 수 있어 상업용 부동산 시장에 큰 혼란이 초래될 수 있다.

그러나 EPRA와 INREV에 따르면 2012년 유럽 경제에 대한 기여는 효율적인 부동산 [3]섹터의 사회적 이익은 말할 것도 없고 약 2850억 유로로 추산된다.상업용 부동산은 유럽 전역에서 약 400만 개의 일자리를 확보하는 데 책임이 있는 것으로 추정된다.

상업재산거래과정(거래관리)

일반적으로 중개인이 매도인을 대신하여 부동산을 판매합니다.구매자 또는 구매자의 대리인을 대표하는 중개인은 구매자가 정한 기준에 부합하는 재산을 식별한다.구매자의 유형에는 소유자-사용자, 개인투자자, 인수, 자본투자 또는 사모기업이 포함될 수 있다.구매자 또는 그 대리인은 물리적 자산, 위치 및 잠재적 수익성(투자의 경우) 또는 의도된 용도에 대한 자산의 적절성(소유자-사용자의 경우)에 대한 초기 평가를 수행합니다.

예상 투자가 구매자의 기준을 충족한다고 판단될 경우, 투자자는 LOI(Letter of Indention)를 통해 전진할 의향을 나타낼 수 있습니다.당사자가 초안에 동의하지 않을 경우 법률 문서 초안의 불필요한 비용을 피하기 위해 제안의 주요 조건을 개략적으로 설명하는 데 사용됩니다.양 당사자가 의향서에 서명하면 구매판매 계약서(PSA) 초안이 작성됩니다.모든 상업용 부동산 거래가 의향서를 사용하는 것은 아니지만 일반적이다.PSA는 판매자와 단일 이해당사자 간의 법적 합의로, 구매자와 판매자 간의 판매 조건 및 일정을 결정합니다.PSA는 맞춤형 조건을 가진 협상성이 높은 문서이거나 주택 거래에서 [citation needed]사용되는 것과 유사한 표준화된 계약일 수 있습니다.

PSA가 실행되면 구매자는 일반적으로 에스크로 보증금을 제출해야 합니다.이 보증금은 특정 조건에 따라 환불될 수 있으며, 소유권 회사 사무소에 제출하거나 에스크로 중개업자가 보유합니다.거래가 실사 단계로 넘어가면 구매자는 자산을 보다 상세하게 평가할 수 있습니다.구매 및 판매 계약에는 일반적으로 판매자가 특정 정보를 공개하여 구매자가 계약 조건을 여전히 받아들일 수 있는지 여부를 판단하도록 요구하는 조항이 포함됩니다.구매자는 거래를 종료하거나 조건을 재협상할 권리를 가질 수 있으며, 종종 "컨퍼런스"라고 불립니다.많은 구매 계약은 구매자가 담보대출을 받을 수 있는 능력과 특정 실사 항목에 대한 구매자의 만족스러운 검토에 좌우된다.일반적인 실사 항목에는 부동산 재무제표, 임대료 명부, 벤더 계약, 구역설정 및 법적 용도, 물리적 및 환경적 조건, 교통 패턴 및 PSA에 명시된 구매자의 구매 결정에 대한 기타 관련 정보가 포함됩니다.경쟁이 치열한 부동산 시장에서 구매자는 구매자에게 더 매력적인 제안을 하기 위해 우발적인 제안을 포기해야 할 수도 있다.PSA는 보통 판매자에게 적시에 실사 정보를 제공하고 실사 검토 결과에 따라 구매자의 거래 종료 시간을 제한하도록 요구한다.구매자가 실사 기간 내에 거래를 종료할 경우, 에스크로 보증금은 일반적으로 구매자에게 반환됩니다.구매자가 PSA 우발상황에 따라 계약을 해지하지 않은 경우, 에스크로 보증금은 환불되지 않으며, 구매를 완료하지 못한 경우 에스크로 보증금 자금은 계약 불이행 시 판매자에게 이전됩니다.당사자들은 자금과 소유권이 교환되는 거래를 체결할 것이다.

거래가 성사되면 소유권 변경 통지, 벤더 관계 이전, 자산 관리 [citation needed]팀에 관련 정보 전달 등 마감 후 프로세스가 시작될 수 있습니다.

「 」를 참조해 주세요.

추가 정보

  • Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. and Malys, N. (2010). "Commercial Leisure Property Valuation: A Comparison of the Case Studies in UK and Lithuania". International Journal of Strategic Property Management. 14 (1): 35–48. doi:10.3846/ijspm.2010.04.{{cite journal}}: CS1 maint: 여러 이름: 작성자 목록(링크)

레퍼런스

  1. ^ Investopedia 정의
  2. ^ AMADEO, KIMBERLY (July 31, 2018). "Commercial Real Estate and the Economy". Dotdash.
  3. ^ Gareth, Lewis (2012). "Real estate in the real economy" (PDF). {{cite journal}}:Cite 저널 요구 사항 journal=(도움말)

외부 링크