패니매

Fannie Mae
패니매
유형정부지원기업공기업
OTCQB: FNMA
산업금융서비스
설립됨1938년; 84년 전 (1998년)
본부1100 15번가 세인트 NW
주요인
상품들담보부증권
수익Increase 미화 1202억 달러(2019년)
Decrease 미화 176억 달러(2019년)
Decrease 미화 142억 달러(2019년)
총자산Increase 미화 3조 5천억 달러(2019년)
총자본Increase-14,608만 달러(2019년)
직원수
~7,500 (2019)
웹사이트fanniemae.com
각주/참고
https://www.fanniemae.com/resources/file/ir/pdf/quarterly-annual-results/2019/q42019.pdf
Fannie Mae total assets
Largest companies in the US by total assets

일반적으로 FNMA(Federal National Mobile Association, Fannie Mae)는 미국 정부 후원 기업(GSE)이며, 1968년부터는 상장 기업이다.1938년의 대 공황기 동안 뉴 Deal,[2]의 일환으로 설립된 그 법인의 목적securitizing 주택 담보 대출에 의해 모기지 담보 증권(MBS보증)[3]은행들 더 많은 대출로 자산 재투자하기를 허용하는 형태와 효과 면에서, 주택 융자금 안에는 은행들의 횟수 증가는 저당 대출 유통 시장을 확장하는 것이다 mar.b케트y 지역 기반 저축대출 협회(또는 "대출")에 대한 의존도 감소.[4]그것의 형제 조직은 Freddie Mac으로 더 잘 알려진 FHLMC이다.2018년 기준으로 미국 최대 기업 포춘지 선정 500대 기업 순위에서 총 수익 기준으로 패니 메이가 21위에 올라 있다.[5]

역사

배경과 초창기 수십 년

남서쪽에서 바라본 버지니아 주 연방 모기지 협회(Fannie Mae's) 레스턴 시설의 풍경.

역사적으로 1900년대 초 미국의 주택 대출은 대부분 풍선 지불이 가능한 단기 주택담보대출이었다.[6]대공황은 사람들이 직장을 잃고 지불을 할 수 없게 되면서 미국 주택시장에 큰 혼란을 일으켰다.1933년까지, 약 20에서 25 퍼센트의 미지불된 주택담보대출이 연체되었다.[7]이것은 미국 주택 소유자의 거의 25%가 은행에 집을 잃는 압류를 초래했다.이를 해결하기 위해 패니 메이는 프랭클린 델라노 루즈벨트뉴딜의 일환으로 1938년 미국 의회에서 국민주택법[8] 개정에 의해 제정되었다.원래 워싱턴 내셔널 모기지 협회로 전세기된 이 기구의 명시적인 목적은 주택 소유의 수준과 저렴한 주택의 가용성을 높이기 위해 국내 은행에 주택 대출 자금을 조달하기 위한 연방 자금을 제공하는 것이었다.[9]Fannie Mae는 유동적인 2차 모기지 시장을 만들어 은행과 다른 대출 발생자들이 주로 연방 주택 관리국(FHA)의 보험 담보 대출을 구입함으로써 더 많은 주택 대출을 발행할 수 있게 했다.[10]창사 후 처음 30년 동안, 패니 메이는 2차 모기지 시장을 독점했다.[9]다른 고려사항들은 주택시장에 대한 뉴딜정책의 초점을 자극했을지도 모른다: 우리나라 실업자의 약 3분의 1이 주택거래에 종사하고 있었고, 정부는 건설할 집을 줌으로써 그들을 다시 일터로 복귀시키는 것에 기득권을 가지고 있었다.[11]

Fannie Mae는 1950년에 연방 차관 기관으로부터 주택주택 금융 기관에 구성 단위로서 인수되었다.[12]1954년, 하는 수정안을 연방 국민 저당 협회. 헌장 Act[13]로 알려진"mixed-ownership 기업"로 지칭하는 동안 개인 투자가들이 일반적인 주식 갖고 있는 연방 정부가 이 우선주를 개최했다;1968년[8]에는 개인 법인에, 연방에서 그것의 활동과 부채를 제거하기로 개종했다 연방 저당 협회를 만들었다.꼼짝도t.[14] 1968년 주택 도시개발법에 의해 발생한 1968년 변화에서, 패니매이의 전임자(일명 패니매)는 현재의 패니매이와 정부 전국저당권협회("지니매")로 분할되었다.

정부기관으로 남아있던 지니메이는 FHA 보험 담보대출은 물론 재향군인관리국(VA), 농업인가정관리국(FmHA) 보험 담보대출도 보장한다.이와 같이 지니 매는 미국 정부의 전폭적인 믿음과 신용을 뒷받침하는 유일한 홈 러브 에이전시다.[15]

1970년, 연방정부는 FHA, VA, FmHA의 보험에 가입하지 않은 채, 즉 Fannie Mae에게 재래식 대출, 즉 FmHA의 보험에 가입하지 않은 대출자들을 구매하도록 허가하고, FHLC(Feddie Mac)를 만들어 Fannie Mae와 경쟁함으로써 보다 강력하고 효율적인 2차 담보대출 시장을 촉진시켰다.[15]같은 해 FNMA는 뉴욕과 태평양 거래소에 상장되었다.[16]

1981년, 패니 메이는 첫 번째 모기지 패스스루를 발행하고 이를 모기지 지원 담보라고 불렀다.지니 메이는 1968년[17] 공인된 대출기관의 첫 번째 모기지 패스스루 보안을 보장했고 1971년 프레디 맥은 주로 개인 모기지 대출로 구성된 참여 증명서라고 불리는 첫 번째 모기지 패스스루를 발행했다.[17]

1990년대

워싱턴 D.C.에 있는 위스콘신 애비뉴 3900번지에 있는 패니 메이 전 본부.

1992년 조지 H.W. 부시 대통령은 1992년 주택지역사회 개발법에 서명했다.[18]이 법은 "GSE는 강력한 재정여건과 재정을 유지하면서 전반적인 공공목적에 부합하는 방식으로 저소득층과 중산층 가구의 저렴한 주택의 자금조달을 촉진할 수 있는 긍정적인 의무가 있다"는 민주당 의회의 견해를 반영하여 패니매와 프레디맥 헌장을 개정하였다."[19]경제적 이익에 따라"GSE는 처음으로 주택도시개발부(HUD)가 매년 수립하고 의회의 승인을 받는 "적절한 주택 목표"를 충족하도록 요구되었다.GSE별 저소득 및 중저소득 주택담보대출 구입의 초기 연간 목표는 총 주택 구입대수의[20] 30%에 달했고 2007년에는 55%로 증가했다.

1999년, 패니 메이는 클린턴 행정부로부터 1977년 지역사회 재투자법(CRA)에 지정된 빈곤한 도심 지역에서 대출 포트폴리오의 비율을 높여 저소득층과 중저소득층 대출자에게 주택담보대출을 확대하라는 압력을 받았다.[21]1999년 뉴욕 타임스는 서브프라임 시장을 향한 공사의 움직임으로 "패니 메이가 훨씬 더 많은 위험을 떠안고 있으며 이는 경기 침체기에 어떤 어려움도 일으키지 않을 수 있다"고 보도했다.그러나 정부 보조 법인은 경기 침체로 인해 1980년대 저축 및 대출 산업과 유사한 정부 구조를 야기할 수 있다."[22]

2000년대

프랭클린 레이네스는 패니 매의 대표 시절 연봉과 보너스로 9천만 달러를 벌었다.[23]

2000년에는 HUD에 의한 주택시장 재평가로 인해 위험성이 높고 고비용의 대출이 저렴한 주택목표에 대한 공제를 허용하지 않는 대출규정이 제정되었다.2004년, 이 규칙들은 삭제되었고 고위험 대출은 다시 저렴한 주택 목표에 반영되었다.[24]

패니매이가 기준준수형 주택담보대출에 대해 유지한 인수기준도 시행하면 프라임 크레딧이 없는 구매자에게 안전하고 안정적인 대출수단을 제공할 수 있다는 취지였다.2007년 당시 패니매이의 사장이자 CEO였던 다니엘 머드가 증언했듯이, 그 대신 기관의 인수 요건은 미래의 결과와 무관하게 공격적인 상품을 판매하는 개인 모기지 산업의 품으로 사업을 이끌었다.

우리는 또한 주택 구입자들이 장기간의 대출 여력을 갖출 수 있도록 하기 위해 우리가 자금을 조달하는 대출에 대한 보수적인 인수 기준을 설정했다.우리는 주로 우리의 서비스를 저소득 가정으로 확대하기 위해 업계 파트너들과 함께 프라임 공간에 적용하는 기준을 서브프라임 시장에 도입하려고 했다.아쉽게도 서브프라임 시장에서의 파니 매의 안전한 대출이 기준이 되지 못하고, 대출 시장은 우리에게서 멀어지게 되었다.대출자들에게는 변동금리 대출 외에도 티저금리, 이자 전용, 마이너스 상각 및 지급 옵션, 낮은 서류 요건 등을 층층이 쌓아놓은 다양한 대출이 제공되었다.2005년 초에 우리는 "레이어드 리스크" 대출에 대한 우리의 우려를 표명하기 시작했다.예를 들어, 우리의 단독주택 담보대출 사업의 대표인 톰 룬드는 "우리가 이 시장을 들여다 볼 때 지금 기분이 좋지 않은 것 중 하나는 더 많은 주택 구입자들이 더 위험성이 높은 프로그램에 투입되는 것이다.그 제품들은 좀 더 정교한 구매자들을 위한 것이다.대출자들이 알지 못하는 위험을 감수하는 것이 말이 되는가?우리가 그들을 실패에 대비시키고 있는가?그 결과 경쟁사들에 상당한 시장 점유율을 내줬다고 말했다.[25]

뉴욕 타임즈의 알렉스 베렌슨은 2003년에 패니 메이의 위험성이 일반적으로 믿었던 것보다 훨씬 더 크다고 보도했다.[26]나심 탈레브는 블랙 스완에서 다음과 같이 썼다. "정부가 후원하는 기관인 패니 메이(Fannie Mae)는, 그 위험을 보면, 아주 작은 딸꾹질에 취약하게, 다이너마이트 통 위에 앉아 있는 것 같다.그러나 걱정하지 말라: 그들의 많은 과학자들은 이러한 사건들을 '비슷한' 것으로 여긴다."[27]

2005년 1월 26일, 상원의원에 의해 2005년 연방주택기업규제개혁법(S.190)이 처음 도입되었다.척 헤이글.[28]상원법은 최근의 회계 문제와 GSE의 상당한 소득 재조정으로 이어지는 의심스러운 경영행위에 비추어 기존의 GSE 규제구조를 개혁하려는 노력이었다.2005년 7월 상원 금융·주택·도시위원회로부터 호의적인 보고를 받은 후, 전체 상원에서는 이 법안을 표결에 부쳐 본 적이 없다.[29]거의 1년 후인 2006년 존 매케인 상원의원이 S.190의 코즈폰서가 되기로 한 결정은 상원의원과 관련하여 취한 마지막 조치였다.하겔의 법안은 상원 위원회를 개회한 이후 발전된 상황에도 불구하고 통과되었다.매케인 상원의원은 S.190에 대한 지지 성명을 통해 패니매이의 규제당국이 수익은 "회사 고위 경영진이 고의적이고 체계적으로 창출한 착오"라고 보고했다고 지적했다.[30][31]

이와 동시에, 하원은 2005년 봄에 이와 유사한 법률인 2005년 연방 주택금융 개혁법(H.R. 1461)을 도입하였다.하원 금융위원회는 2005년 7월까지 이 법안에 대한 위원회 보고서를 작성했고 변경사항을 작성했다.부시 대통령이 1461년 H.R. 1461년에 구상한 규제 체제는 다른 크고 복잡한 금융 기관을 지배하는 것보다 상당히 취약하다고 밝힌 하원 버전에 반대하는 정책 성명에도 불구하고 지난 10월 하원을 통과했다.[32]이 법안은 그 시점에서 민주당과 공화당 양쪽의 반대에 부딪혔고 상원은 그 후 하원이 통과시킨 법안을 결코 받아들이지 않았다.[33]

2007년 말부터 시작된 주택담보대출 위기

Fannie Mae, Freddie Mac, FHLBanks와 같은 GSE는 연방 주택 도시 개발(HUD) 주택 목표 달성을 위한 임무에 따라 저소득 및 중산층 가정의 주택 소유권, 부족한 지역, 그리고 일반적으로 "30-ye를 획득할 수 있는 능력"과 같은 특별한 경제적인 방법을 통해 개선하려고 노력했다.낮은 계약금을 지불하고 있는 고정금리 담보대출...그리고 광범위한 경제 상황에서 주택담보대출의 지속적인 이용가능성"[34]이라고 말했다.그 후 2003-2004년에 서브프라임 모기지 사태가 시작되었다.[35]시장은 규제된 GSE에서 벗어나, 일반적으로 투자은행에 의해 운영되는 규제되지 않은 개인-레이블 증권화(PLS) 도관에 의해 발행되는 모기지백증권(MBS)으로 급격히 이동했다.

대출 발신자들이 개인 레이블 PLS를 통해 대출의 유통을 점점 더 많이 하기 시작하면서 GSE는 대출 발신인을 감시하고 통제할 수 있는 능력을 상실했다.대출에 대한 GSE와 민간 증권사 간의 경쟁은 GSE의 힘을 더욱 약화시키고 담보 대출의 발생자들을 강화시켰다.이는 인수기준의 하락에 기여했고 금융위기의 주요 원인이 되었다.

투자은행 증권사들은 일반적으로 최소한의 위험만을 보유하고 있기 때문에 위험부담을 증권화하려는 의지가 더 강했다.GSE는 담보부 증권(MBS)의 성과를 보장한 반면, 개인 증권사는 일반적으로 그렇지 않았고, 위험의 일부만 유지할 수 있다.흔히 은행들은 신용부도스와프를 통해 보험회사나 그 밖의 거래상대방에게 이러한 위험을 떠넘기므로 투자자와 채권자가 실제 위험 익스포저를 식별하기가 매우 어렵다.

역사적으로 낮은 금리로 인해 전례 없는 리파이낸싱 붐에 의해 2001-2003년 동안 상승했던 수익 수준을 유지하려고 금융 기관들이 노력함에 따라 더 위험한 주택담보대출과 개인 레이블 MBS 분배로의 전환이 일어났다.수익은 양에 따라 달라졌기 때문에, 높아진 수익 수준을 유지하려면 낮은 인수 기준과 GSE가 증권화하지 않을 새로운 상품을 사용하여 차입자 풀을 확장해야 했다.따라서 GSE 증권화에서 민간-레이블 증권화(PLS)로의 전환은 또한 주택담보대출 상품 유형의 변화, 전통적인 상각 고정금리 주택담보대출(FRM)에서 비전통적이고 구조적으로 위험하며 비정형적이고 조정 가능한 이자율 담보대출(ARM)으로, 그리고 담보대출의 급격한 악화 시작과 관련이 있다.선동적[35]기준그러나 PLS의 성장으로 인해 GSE는 개인 주주들을 기쁘게 하기 위해 잃어버린 시장 점유율을 되찾기 위해 그들의 인수 기준을 낮출 수밖에 없었다.주주들의 압력은 GSE를 PLS와 시장점유율 경쟁에 밀어 넣었고, GSE는 경쟁하기 위해 보증 사업 인허가 기준을 완화했다.이와는 대조적으로, 완전히 공개적인 FHA/Ginnie Mae는 그들의 인수 기준을 유지했고 대신 시장 점유율을 양보했다.[35]

private-label 증권화와 규제의 부족으로 시장의 이 부분에 성장은, 2006년에는underpriced 주택 finance[35]의 공급 과잉 상태지만 대출 고객들의 형편없는 신용 자주 앓는 변동 금리 모기지 대출(ARM)– 특히 담보 대출을 갚을 능력은 늘어나고, precipit를 야기하기 위해.ous주택 압류의 증가그 결과 가뜩이나 많은 주택 재고에 압류가 가중되고 대출 기준이 강화되면서 대출자들이 대출을 받기 어려워지면서 집값이 하락했다.주택가격의 이러한 하락은 GSE의 손실을 증가시켰고, 이는 미국 주택담보대출의 대부분을 뒷받침한다.2008년 7월 정부는 '패니매이와 프레디맥이 미국 주택금융 시스템의 중심적 역할을 한다'는 견해를 거듭 밝히며 시장 불안 완화를 시도했다.미 재무부연방준비제도이사회(FRB)는 두 기업 모두 연방준비제도이사회(Fed·연준)의 저금리 대출에 접근할 수 있도록 허용하고(상업은행과 비슷한 금리로), 재무부가 GSE의 주식 매입을 금지하는 등 기업에 대한 신뢰를 강화하는 조치를 취했다.이러한 노력에도 불구하고, 2008년 8월까지, 패니 매와 프레디 맥의 주가는 1년 전 수준에서 90% 이상 폭락했다.

2010년 10월 21일, FHFA는 프레디 맥과 패니 메이의 구제금융으로 인해 총 2,24억~3,600억 달러의 세금이 소요될 것으로 예상하며, 이미 1,500억 달러 이상이 지원되었다.[36]

2008년 – 위기 및 보수주의

2008년 7월 11일 뉴욕타임스는 미국 정부 관리들이 미국 주택 위기로 인해 재정 상황이 악화될 경우 패니 메이와/또는 프레디 맥을 인수하는 방안을 검토하고 있다고 보도했다.[37]패니 메이와 더 작은 프레디 맥은 미국의 모든 주택 대출의 엄청난 부분을 소유하거나 보증했고, 그래서 특히 부진의 타격을 받았다.[citation needed]정부 관계자는 또 두 회사가 소유하거나 보증한 부채에 대해 5조달러의 입법을 통해 명시적인 정부 보증을 요구하는 방안도 검토했다고 밝혔다.[citation needed]

패니 주식은 폭락했다.[38]일부는 패니가 자본이 부족해 파산할 수도 있다고 우려했다.다른 사람들은 정부의 압류에 대해 걱정했다.헨리 M. 폴슨 미 재무장관은 물론 백악관이 총체적 금융공황을 막기 위한 마지막 노력으로 패니매이의 재무건전성 방어를 위해 방송에 나섰다.[39][40]Fannie와 Freddie는 미국 모기지 시장 전체를 지지했다.2008년까지만 해도 패니 메이와 연방주택대출모기지(Freddie Mac)는 미국 12조 달러 규모의 주택담보대출 시장의 절반 가량을 소유하거나 보증해왔다.[37]만약 그들이 붕괴된다면, 담보 대출은 얻기 어렵고 훨씬 더 비쌀 것이다.패니와 프레디 채권중국 정부부터 자금시장 자금, 수억 명의 퇴직자금까지 모든 사람이 소유하고 있었다.만약 그들이 파산한다면 세계적인 규모의 대규모 격변이 일어날 것이다.[41]

행정 홍보 노력만으로는 GSE를 구할 수 없었다.이들 은행이 파산하는 것을 막기 위해 민간 은행으로부터 부실 채권을 구입하라는 그들의 정부 지시는 물론, 대출을 AAA로 잘못 분류한 20대 은행들이 불안정을 야기했다.폴슨의 계획은 AIG와 주요 은행들에 대한 대출이 아닌 빠르게 들어가서 두 GSE를 장악하는 것이었다. 그는 프랑스 혁명을 언급하면서 부시 대통령에게 "가장 먼저 들리는 소리는 그들의 머리가 바닥에 부딪히는 소리"라고 말했다.[41]이후 주요 은행들은 연방준비제도(Fed·연준)로부터 총액 2억달러의 소송을 당했고, 일부 주요 은행들은 이미 자리를 잡았다.[42]또한, fannie Mae와 Freddie Mac의 주주들에 의해 연방정부를 상대로 a) fannie와 Freddie가 그들의 재정적 의무를 이행할 수 없는 환경을 조성해 달라는 소송이 제기되었다. b) 경영진에게 (a), 그리고 c) 중대한 위반으로 회사를 관리원에 양도하도록 강요했다.f (제5차 개정) 조항 취하기

2008년 9월 7일, 연방 주택금융청(FHFA)의 제임스 록하트 국장은 FHFA의 관리직에 파니 매와 프레디 맥이 배치되고 있다고 발표했다.이 조치는 "수십 년 만에 민간 금융 시장에서 가장 광범위한 정부 개입 중 하나"[43][44][45]였다.록하트는 또 이 회사의 최고 경영진과 이사회를 해임하고 재무부의 새로운 선임 우선주와 일반 주식 영장 발급을 유발해 GSE 1건당 79.9%에 달했다.회사채와 담보부 유가증권의 가치를 유지하기 위한 노력의 일환으로 사전 보수주의 보유자에 대한 보통주와 우선주의 가치는 이전에 발행된 주식에 대한 미래 배당이 중단됨으로써 크게 감소했다.FHFA는 회사를 청산할 계획이 없다고 말했다.[43][44][45][46][47][48][49]

미국 재무부가 패니 메이(Fannie Mae), 즉 프레디맥(Freddie Mac)의 안정을 목적으로 자금을 선불할 수 있는 권한은 연방정부 전체가 법률로 저지를 수 있는 채무액에 의해서만 제한된다.2008년 7월 30일 Fannie Mae와 Freddie Mac에 대한 확대된 규제 권한을 허용하는 법률은 재무부가 연방 주택 대출 은행을 지원할 수 있는 융통성 있는 필요성을 예상하여 국가 부채 한도를 8,000억 달러, 총 10조 7천억 달러로 증가시켰다.[50][51][52]

2010 – 상장폐지

2010년 6월 16일, Fannie Mae와 Freddie Mac은 그들의 주식들이 NYSE에서 상장폐지될 것이라고 발표했다.연방주택금융청은 패니의 주가가 30일 넘게 주당 1달러 미만으로 거래되자 상장폐지를 지시했다.그 이후로 그 주식들은 장외 게시판에서 계속 거래되고 있다.[53]

정부에 지급되는 배당금

2013년 5월, 패니 메이는 미국 재무부에 594억 달러의 배당금을 지불할 것이라고 발표했다.[54]

2014년의 총 흐름은 다음과 같다.

  • 재무부로부터[55] 받은 1160억 달러
  • 재무부에[56] 지급된 1,340억 달러

패니매이의 2014년 재무성과로 그해 재무부에 206억 달러의 배당금을 지급할 수 있게 되어 2014년 12월 31일까지 누적 배당금은 1,345억 달러로, 패니매이가 지원받은 금액보다 약 180억 달러가 더 많았다.패니매이는 2015년 3월 31일 현재 총 1,364억 달러의 대금을 재무부에 납부할 것으로 예상하고 있다.[57][58][59][60]

비즈니스

패니 메이는 낮은 금리로 부분적으로 빌린 다음, 차입금을 전체 주택담보대출과 담보부 증권으로 재투자함으로써 돈을 번다.채권을 팔아 채무시장에서 차입하고, 대출 전액을 매입해 차입자에게 유동성을 공급한다.대출을 통째로 매입한 뒤 보유하거나 매각하는 MBS를 만들어 투자시장으로 증권화한다.

정부 후원 기업, 즉 GSE로서, Fannie Mae는 법률에 의해 모든 경제 상황에서 원조자들에게 유동성을 제공하도록 강요 받는다.그것은 수익성이 없는 것처럼 보이는 불리한 시장 상황을 법적으로 무시해야 한다.사전에 정한 인수기준에 부합하는 매입형 대출이 있는 경우 다른 매입자가 없으면 매입해야 한다.미국의 단독주택 및 상업용 주택시장의 규모, 규모, 범위 때문에 시장 참가자들은 패니매이의 기업부채가 상환될 가능성이 매우 높다고 보았다.Fannie Mae는 시장 인식의 결과로 부채 시장에서 매우 저렴하게 빌릴 수 있다.보통 대출할 수 있는 속도와 '대출'할 수 있는 비율 사이에는 큰 차이가 존재한다.이것은 앨런 그린스펀에 의해 "더 크고 뚱뚱한 격차"라고 불렸다.[61]2008년 8월까지 패니매이의 주택담보대출 포트폴리오가 7000억 달러를 넘었다.

또한 패니매이는 단독주택인 패니매 MBS의 기초가 되는 주택담보대출과 보유 포트폴리오에 있는 단일주택 담보대출의 신용위험을 가정하는 보상으로 받는 보증수수료 수입의 상당 부분을 벌어들인다.투자자들, 즉 패니매 MBS의 매입자들은 신용위험을 가정한 대가로 패니매이가 이 수수료를 계속 보유하게 할 용의가 있다. 즉, 차입자가 채무불이행을 하더라도 기초대여금에 대한 예정된 원금과 이자가 지급된다는 패니매이의 보증이다.

패니매이의 헌장은 역사적으로 담보보험이나 대부업체와의 재매입계약 없이 80%가 넘는 대출금액을 보장받을 수 없도록 해왔지만 2006년과 2007년에는 서브프라임과 알트에이(A) 대출을 투자로 구매했다.[8][62]

비즈니스 메커니즘

패니 메이는 주택담보대출과 이를 담보하는 주택담보대출의 구매자로, 이를 담보부증권(MBS)으로 일괄 포장한다.Fannie Mae는 승인된 모기지 판매자들로부터 대출을 구입하여 그것들을 증권화한 다음, 명시된 원금과 이자 지불이 투자자에게 적시에 전달될 것이라는 보증과 함께 결과적으로 발생하는 모기지 담보 대출을 2차 모기지 시장에서 투자자들에게 판매한다.[citation needed]또, Freddie Mac MBS, Ginnie Mae MBS와 마찬가지로, Fannie MBS도 「공고 예정」 즉, 「TBA」 시장에서 거래할 수 있는 자격이 있다.[63]패니 매와 프레디 맥은 이 담보 대출을 구입함으로써 은행과 다른 금융 기관에 새로운 대출을 할 수 있는 새로운 돈을 제공한다.이것은 미국의 주택과 신용 시장에 유연성과 유동성을 준다.[64]

패니매이가 발행하는 담보부증권에 보증을 제공하기 위해 '적합' 대출로 불리는 매입형 대출에 대한 가이드라인을 정한다.Fannie Mae는 대출기관이 대출금 준수 여부를 자동으로 판단하기 위해 사용할 수 있는 Desktop Underwriter(DU)라는 자동화된 인수 시스템(AUS) 툴을 제작했고, Fannie Mae는 2004년 이 프로그램을 따라 대출자가 부적합한 대출도 처리할 수 있도록 맞춤형 인수인계 규칙을 정할 수 있게 했다.[65]부적합 대출 2차 시장에는 패니매이와 프레디맥이 매입할 최대 규모보다 큰 점보대출이 포함된다.2008년 초, TBA(예고 예정)가 적격인 모기지 담보부 증권에는 최대 10%의 "점보" 대출이 포함될 수 있도록 하는 결정이 내려졌다.[66]

대출준수

패니 메이와 프레디맥은 보증할 최대 규모의 대출에 한계가 있다.이것은 "적합한 대출 한도"로 알려져 있다.Fannie Mae에 대한 최종 대출 한도는 Freddie Mac과 함께 두 GSE의 규제 기관인 OFHEO(Office of Federal Housing Enterprise Supervement, OFHEO)가 정한다.OFHEO는 매년 10월부터 10월까지의 평균 주택가격 변동에 근거하여 최종 대출규모의 한도를 설정하며, 그 이상의 주택담보대출은 점보대출로 간주된다.대출 한도는 알래스카와 하와이에서 50% 더 높다.GSE는 2차 시장 재포장에 부합하는 대출만 사들여 부실대출 수요를 낮춘다.공급과 수요의 법칙에 의해, 대출자들은 2차 시장에서 이러한 대출을 팔기가 더 어렵다. 따라서 이러한 종류의 대출은 대출자들에게 더 많은 비용을 지불하는 경향이 있다(일반적으로 1/4 내지 1/2%).실제로 2008년에는 GSE가 보증하지 않는 채권의 수요가 거의 전무했기 때문에 부적합 대출의 가격이 적정 대출보다 1%~1.5% 가까이 높게 책정되었다.

암묵적 보증 및 정부 지원

원래, 패니는 정부로부터 '명백한 보증서'를 받았다. 만약 문제가 생기면, 정부는 그것을 구제해 주겠다고 약속했다.이것은 1968년에 바뀌었다.지니 매는 파니와 갈라졌다.지니가 명시적 보증을 유지했다.그러나 패니는 의회에 의해 임대되어 미국 재무부에 직접 신용한 개인 법인이 되었다.그들의 차입에 대해 '중복 보증'을 제공하는 것은 정부 후원 기업(GSE)으로서의 특성이었다.그 헌장은 또한 그들의 사업 활동을 모기지 시장으로 제한했다.그런 점에서 사기업이지만 일반 사기업처럼 운영할 수는 없었다.

Fannie Mae는 정부의 직접적인 자금 지원이나 지원을 받지 못했다; Fannie Mae 증권은 상환에 대한 실질적인 명시적인 정부 보증을 가지고 있지 않았다.이는 GSE를 허가하는 법률, 증권 자체에 관한 법률, 그리고 패니 메이가 발행한 많은 공공 통신에 분명히 명시되어 있었다.[citation needed]증서에 대한 증서와 원리금 지급은 미국 정부에 의해 명시적으로 보장되지 않았다.이 증명서는 미국이나 그 기관이나 기구의 부채나 의무를 법적으로 구성하지 않았다.서브프라임 시대에는 모든 패니매 프로스펙투스가 굵고 올캡(allcaps)된 편지로 읽었는데, "인증서에 기재된 원금과 이자의 지급은 미국이 보증하지 않으며, 미국이나 그 기관이나 기구의 부채나 의무에 해당하지 않는다."(Verbiage cha).읽기 쉽도록 모든 항목에서 표준 사례로 nged).[citation needed][67]

그러나 묵시적 보증은 물론 정부가 패니에게 주는 각종 특별 대우도 그 성공을 크게 높였다.

예를 들어 묵시적 보증은 패니매이와 프레디맥의 신용등급이 매우 좋았기 때문에 수십억의 차입비용을 절약할 수 있도록 했다.미 의회 예산국과 재무부는 이 수치를 연간 약 20억 달러로 추산했다.[68]Sveriges Riksbank Awards in Economic Sciences의 수상자인 버논 L. Smith는 FHLMC와 FNMA를 "납세자 지원 기관"이라고 불렀다.[69]이코노미스트 FHLMC과 FNMA의"내재된 정부 보증"[70]. 하원과 상원 은행 위원회 2004년 증언에서 언급했다, 앨런 그린스펀은 시장이 미국 정부는 패니 메이(또는 프레디 맥)fai하도록 허락하지 않을 거라고 믿고의 패니 메이의( 약한)금융 입장은 그 결과를 표명했다.l.[71]

패니 메이와 프레디맥은 일반 금융 기관보다 자본 보유가 덜 허용되었다. 예를 들어 그들은 다른 금융 기관에서 요구하는 만큼의 자본을 지원하면서 담보부 증권 판매를 허용받았다.금융기관의 지급능력을 지배하는 FDIC 은행지주회사법을 통해 규제가 존재한다.이 규정은 일반 금융 기관이 자본/자산 비율을 3%[72] 이상 유지하도록 요구하고 있다.GSE인 Fannie Mae와 Freddie Mac은 이러한 자본/자산 비율 요건에서 면제되며 종종 자본/자산 비율을 3% 미만으로 유지할 수 있다.추가적인 지렛대는 좋은 시기에는 더 큰 수익을 내지만, 서브프라임 모기지 사태와 같은 나쁜 시기에는 회사들을 더 큰 위험에 처하게 한다.FNMA는 부동산에 대한 특정 세금을 제외하고 주세와 지방세가 면제된다.[73]또한, FNMA와 FHLMC는 SEC 10-K 및 10-Q 보고서를 제출하는 SEC 신청 요건에서 면제되지만, REMIC 모기지 증권과 관련된 특정 보고서와 같은 많은 다른 보고서들은 제출되지 않는다.

마지막으로 머니마켓펀드는 자산이 같은 발행자로부터 5% 이하가 될 수 있도록 다각화 요건을 갖추고 있다.즉, 최악의 채무 불이행은 5% 이하의 기금을 떨어뜨릴 것이다.그러나 이러한 규칙은 패니와 프레디에게는 적용되지 않는다.패니와 프레디 부채에서 자산이 가장 많은 펀드를 찾는 것도 예사롭지 않을 것이다.[citation needed]

1996년 미 의회예산국은 "현금 지급이나 보증 보조금에 대한 연방정부의 지출은 없었다"고 썼다.하지만 연방기금 대신 정부가 기업들에게 상당한 비가상적인 혜택을 제공하고 있다...정부지원기업은 정부와 납세자에게 비용이 많이 든다...그 혜택은 현재 연간 65억 달러의 가치가 있다."[74]

회계

FNMA는 파생상품을 이용해 현금흐름을 '헤지'하는 금융회사다.미국이 사용하는 파생상품으로는 금리스왑과 금리스왑 진입 옵션("지급고정스왑", "수신고정스왑", "기준스왑", "금리 상한 스와핑", "선도출스왑") 등이 있다.기간격차는 자산과 부채의 존속기간 차이에 대한 재무적·회계적 용어로서 일반적으로 은행이나 연기금, 기타 금융기관이 금리변동에 따른 위험을 측정하는 데 사용한다.워싱턴에 본사를 둔 이 회사는 4월 평균 기간 격차가 3월 0에서 3개월로미 워싱턴에 본사를 둔 이 회사는 마이너스 6개월에서 플러스 6개월까지 지속하는 것을 목표로 하고 있다.2003년 9월부터 3월까지의 차이는 플러스 마이너스 한 달 사이였습니다."

논란

회계논란

2004년 말, Fannie Mae는 회계 관행으로 조사를 받았다.연방 주택 기업 감독청은 2004년 9월 20일 광범위한 회계 오류를 주장하는 보고서를[75] 발표했다.

패니 메이는 2006년 한 해에만 10억 달러 이상을 들여 내부 감사를 마무리하고 준수에 근접할 것으로 예상됐다.필요한 재충전은 108억 달러가 소요될 것으로 예상되었으나, 10-K 양식의 '패니 매의 연례 보고서'에 기재된 바와 같이 총 63억 달러의 재충전된 수익으로 완성되었다.[76]

파니 메이의 사업과 회계 관행에 대한 우려는 스캔들 자체보다 앞서 있다.2000년 6월 15일, 자본시장, 증권 및 정부 후원 기업들에 관한 하원 은행 소위원회가 패니 매에 대한 청문회를 열었다.[77]

2006년 12월 18일, 미국 감독당국은 프랭클린 레이네스 최고재무책임자 J를 101건의 민사 고발했다.티모시 하워드; 그리고 전 통제관 리앤 G. 스펜서.이 세 사람은 보너스를 극대화하기 위해 패니 메이 수입을 조작한 혐의를 받았다.이 소송은 1998년부터 2004년까지 이 3인방에 의해 총 1억 1천 5백만 달러 이상의 보너스 지급액과 회계 스캔들에 연루된 약 1억 달러의 벌금을 환수하기 위해 노력했다.8년간의 소송 끝에 2012년 3인방에 대한 무죄판결이 내려졌는데, 이는 정부가 어떤 배심원들도 피고인들에게 유죄 판결을 내릴 수 있는 증거가 불충분하다는 것을 보여준다.[78]

이해충돌

2008년 6월 월스트리트저널(WSJ)은 패니매이의 전 최고경영자(CEO) 두 명인 제임스 A씨를 보도했다. 존슨프랭클린 레이네스컨트리와이드 파이낸셜로부터 시장금리 이하의 대출을 받았다.Fannie Mae는 Countrywide의 담보 대출의 가장 큰 구매자였다.[79]'안젤로의 친구들' VIP 컨트리 와이드 대출 프로그램에는 패니 메이 출신 변호사, 임원 등 많은 이들이 참여했다.[80]

Fannie Mae와 Freddie Mac은 현재 그들의 산업을 주로 규제하는 위원회에 있는 국회의원들에게 기부금을 주었다.하원 금융위원회, 상원 은행, 주택 도시 위원회, 또는 상원 금융 위원회.[citation needed]다른 사람들은 강력한 세출 위원회나 Ways & Methods 위원회의 의석을 가지고 있고, 의회 지도부의 일원이거나 대통령 선거에 출마했다.

2011년 SEC 요금

2011년 12월 미국 증권거래위원회(SEC)는 다니엘 머드 등 패니매이와 프레디맥 임원 6명을 증권사기 혐의로 고발했다.[81]SEC는 기업들이 주택 담보 거품이 한창일 때 서브프라임 대출에 거의 노출되지 않았다고 주장하는 잘못된 진술을 '새로 승인'했다고 주장하고 있다.[82]2011년 2월 코어로직 CFO로 재직했던 앤서니 '버디' 피젤 전 프레디 최고재무책임자(CFO)는 SEC로부터 "기관이 그에 대한 조치를 검토하고 있다"는 통보를 받았다.그 후 그는 코어로직에서 사임했다.피젤은 2011년 12월에 기소된 임원들 중 한 명이 아니었다.[83]피젤은 데이비드 켈러맨에 의해 프레디에게 계승되었다.켈러만은 프레디 재임 중에 자살했다.

SEC의 혐의에 대한 동시대적인 보고는 계속되었다.

SEC는 머드의 위법행위에 의회에 고의로 거짓 증언을 한 것이 포함되었다고 말했다.

Mudd는 지난 주 정부가 그의 재임 기간 동안 Fannie Mae의 공개를 승인했다고 말했다.

그는 지난주 성명에서 "이제 정부가 수 년 전 해고된 개인들을 고소할 수 있도록 정부와 내가 떠난 후 같은 내용의 공시를 서명한 정부 임명 간부들을 상대로 협상을 벌인 것으로 보인다"고 말했다.[83]

2011년 소송

2011년, 그 기관은 또한 다수의 다른 대형 은행들을 십자군에 포함시켰다.JP모건 체이스2011년 FHFA가 패니와 프레디 증권에 "마케팅 및 판매 자료에 포함된 설명과 다르고 위험한 특성을 갖고 있다"고 주장하며 소송을 제기한 18개 금융기관 중 한 곳이었다.정부의 지원을 받는 주택금융 회사인 패니와 프레디는 주택시장이 붕괴되면서 담보부 증권에서 1870억 달러 이상의 구제금융을 요구하면서 막대한 손실을 입었다.이 회사들은 2008년 구제금융 이후 FHFA에 의해 통제되어 왔다.스위스 은행 UBS는 파니와 프레디가 64억 달러 이상의 모기지 증권에 대해 입은 손실과 관련하여 이미 FHFA와 8억8500만 달러의 합의를 보았다.이 기관은 또한 올해 씨티그룹과 제너럴 일렉트릭과 함께 미공개 금액에 대한 합의도 했다.FHFA는 위기 당시 컨트리와이드메릴린치 인수한 JP모건, 베어스턴스, 와뮤 등이 파니와 프레디에게 330억달러가 넘는 주식을 매각한 것을 해결하기 위해 JP모건으로부터 40억달러를 받고 있는 것으로 알려졌다.BAC(Bank of America, Bank of America, BAC)는 더 많은 것을 원하고 있다.샬롯에 본사를 둔 이 회사는 570억 달러 상당의 모기지 채권에 대한 FHFA의 주장에 직면해 있다.총 18건의 FHFA 소송은 잘못 전달된 것으로 알려진 유가증권에 대해 2천억 달러 이상을 다루고 있다.개인 은행가 중 누구라도 회계처리로 잡아둘 것인가 하는 문제는 또 다른 문제다.그동안 담보부증권의 포장 및 매각과 관련된 형사사건은 눈에 띄게 빠져 있었다.제안된 JPMorgan의 합의는 단지 민사 고발만을 다루며, 개별 임원이 위법행위를 저질렀는지에 대한 문제는 해결하지 않을 것이다.워싱턴 뮤추얼이 근거지를 둔 캘리포니아 주 새크라멘토에 근거지를 둔 연방 범죄 수사가 진행 중이다.JPMorgan은 원래 이 거래의 일환으로 어떤 범죄 혐의로부터 보호받으려고 했지만, 정부에 의해 거절당했다.[84]

2013년 리베이트 의혹

2013년 5월 29일 로스앤젤레스 타임스는 패니 메이 전 압류 전문가가 산타아나 연방법원에 있는 애리조나 부동산 중개업자로부터 리베이트를 받은 것에 대해 "죄송하다"고 주장했다고 보도했다.앞서 오렌지카운티 상급법원에 제기된 또 다른 소송은, 이번 소송은, 파니 매가 경영진에게 리베이트를 경고하려다 해고되었다고 주장하는 직원으로부터 제기되었다.이 직원은 그녀가 2009년부터 자신의 의혹을 말하기 시작했다고 주장한다.[85]

관련입법

스콧 개럿 하원의원은 2013년 5월 8일 제113차 미국 의회2014년 예산회계 투명성법(H.R. 1872; 113차 의회)을 미 하원에 상정했다.이 법안이 통과된다면, 패니 매와 프레디 맥과 같은 연방 신용 프로그램의 예산 처리는 수정될 것이다.[86] 법안은 직접대출이나 대출보증의 원가를 재무회계기준위원회가 정한 지침을 사용하여 공정가치 기준으로 연방 예산에서 인정하도록 요구할 것이다.[86]법안의 변경은 패니매이와 프레디맥이 별도 검토가 아닌 예산에 반영되고 그 두 프로그램의 부채가 국가부채에 포함됨을 의미한다.[87]이러한 프로그램 자체는 변경되지 않지만, 미국 연방 예산에서 어떻게 회계처리되는지는 변경될 것이다.이 법안의 목표는 연방 예산에서 일부 프로그램이 어떻게 회계처리되는지의 정확성을 향상시키는 것이다.[88]

2015년 판결

2015년 5월 11일 월스트리트저널은 미국의 한 지방법원 판사가 노무라 홀딩스가 패니 매와 프레디 맥에 매각된 모기지 담보부 증권에 대해 진실하지 않다고 말함으로써 노무라 홀딩스가 회사의 관리자인 연방주택금융청(FHFA)에 승리를 안겨 주었다고 보도했다.데니스 코테 판사는 노무라와 공동 피고인 RBS증권이 지불할 최신 손해액을 제안해 줄 것을 FHFA에 요청했는데, 이 제안은 투자금 중 일부에 영향을 미치지 않았다.사건 초기, FHFA는 약 11억 달러를 요구했다.이 명령은 주택 붐 기간 동안 저당 관련 위반 혐의를 다루는 드문 재판을 종결시켰다.지난 몇 년 동안 십여 개 이상의 회사들이 FHFA가 제기한 유사한 주장을 법정 다툼에 직면하기 보다는 해결하는 쪽을 택했다. 정착촌들은 패니와 프레디에게 180억 달러의 벌금을 부과했다.코테 판사는 판결문에서 노무라가 패니와 프레디에게 매각된 담보부증권에 대한 서류를 제공할 때 대출의 질을 정확하게 설명하지 않았다고 썼다.그녀는 "보수적으로 측정된 거짓의 크기는 어마어마하다"고 썼다.호황기에 파니와 프레디는 노무라와 같은 회사들이 발행한 담보부증권에 수십억 달러를 투자했다.그 투자는 이윤을 증대시켰지만, 부진에 빠지면서, 결국 그 기업들의 2008년 정부 인수를 초래한 엄청난 손실에 기여했다.노무라와 RBS는 FHFA가 2011년 표적으로 삼은 뱅크오브아메리카(Bank of America)와 골드만삭스(Goldman Sachs) 그룹 등 18개 금융기관 중 2개였다.FHFA의 변호사들은 비배상 재판에서 노무라와 RBS가 일부 주택담보대출 뒤에 있는 주택의 가치를 부풀렸다며, 때로는 집이 없을 때 자가주택이라고 말했다.[89]

리더십

최고 경영자

주요인

  • 이사회 2018
  • 르네 루이스 글로버, 69세, 2016년 1월부터 독립 감독
  • 마이클 J.헤이드, 61세, 2016년 5월부터 독립 이사
  • 로버트 H.허즈, 65세, 2011년 6월 이후 독립 이사
  • 앤토니 젠킨스, 57세, 2018년 7월부터 독립 감독
  • 다이앤 C.노딘, 60세, 2013년 11월 이후 독립 이사
  • 조나단 플루지크, 64세, 2018년 12월 이후 이사회 의장, 2009년 11월 이후 독립 이사
  • 마누엘 "마놀로" 산체스 로드리게스, 53세, 2018년 9월 이후 독립 감독
  • 라이언 A. 자닌, 56세, 2016년 9월 이후 독립 이사
    • 임원, 2019년 2월 14일 현재 7명의 임원이 있다.
    • 데이비드 C.벤슨, 59세의 대통령
    • Andrew J. Bon Salle, Age 53세의 부사장 - 단일 가족 모기지 비즈니스
    • Celeste M. Brown, 42세 전무최고 재무 책임자
    • 존 S. 포라인, 55세 수석 부사장 겸 최고 위험 책임자
    • 제프리 R.Hayward, 62세, 부사장멀티플라이 대표
    • 킴벌리 H. 존슨, 46세 전무이사최고운영책임자
    • Stephen H. McElhennon, Age 49세 수석 부사장임시 고문
    • 2018년 경영진 지명
    • R. 이란 임시 CEO(2018년 10월 시작)
    • 티머시 J. 마요풀로스 전 최고경영자(2018년 10월까지)
    • Celeste M. Brown 부사장 겸 최고재무책임자(2018년 8월 시작)
    • 데이비드 C.벤슨 사장(2018년 8월 시작) 전 부사장 겸 최고재무책임자(2018년 8월까지)
    • Andrew J. Bon Salle 부사장—단일 가족 모기지 사업
    • 제프리 R.헤이워드 부사장 겸 멀티패밀리 대표
    • 킴벌리 H. 존슨 부사장 겸 최고운영책임자(2018년 3월 시작) 전 부사장 겸 최고리스크책임자(2018년 3월까지)

[93]

참고 항목

참조

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