상업담보부증권

Commercial mortgage-backed security

상업담보부증권(CMBS)은 주택용 부동산이 아닌 상업적, 다단계적 주택담보대출이 뒷받침하는 담보부 증권(Commercial Mobile-Business Secure)의 일종이다. CMBS는 기초재산자산의 고유한 특성 때문에 주택담보부증권에 비해 복잡하고 변동성이 큰 경향이 있다.[1]

CMBS 이슈는 일반적으로 일반적인 주거용 "passthroughs"가 아니라 담보대출의무(CMO)와 유사한 다중 트랑슈로 구성된다.[citation needed] 상업용 부동산 대출의 증권화를 위한 대표적인 구조는 부동산담보대출투자관(REMIC)으로 신탁 수준에서 과세 대상이 아닌 통과 주체가 될 수 있도록 하는 세법 제정이 그것이다.

많은 미국 CMBS 거래는 상업적 주택담보대출의 구조 덕분에 다른 MBS 유형에 비해 선불위험이 적다. 상업용 모기지에는 종종 채권 보유자를 보호하기 위해 배임, 수익금 및 중도상환 벌금이 부과될 수 있는 폐쇄 조항(일반적으로 대출의 선급금이 없을 수 있는 1년에서 5년의[2] 기간)이 포함되어 있다. 유럽 CMBS 이슈는 일반적으로 중도상환 보호가 덜하다. 채권에 대한 이자는 고정금리 또는 변동금리일 수 있다. 즉, 기준금리(예: LIBOR/EURIBOR)에 스프레드를 더한 것이다.

조직

다음은 상업담보대출증권협회 모기지은행협회에서 발간한 'CMBS로 가는 차입자 안내서'의 설명문이다.[3]

상업용 부동산 최초 주택담보대출은 일반적으로 (1) 유동화 대상 대출("CMBS 대출")과 (2) 포트폴리오 대출의 두 가지 기본 범주로 구분된다. 포트폴리오 대출은 대출자에 의해 발생되며 만기까지 대차대조표에 보관된다.

CMBS 거래에서는 규모, 부동산 유형 및 위치가 다른 많은 단일 주택담보대출이 통합되어 신탁으로 이전된다. 신탁은 수익률, 기간, 지급 우선순위가 다를 수 있는 일련의 채권을 발행한다. 국가적으로 인정되는 신용평가기관은 투자등급(BB-/Ba3에서 AAA/Aaa)부터 투자등급 이하(BB+/Ba1에서 B-B/B3)에 이르는 다양한 채권등급과 최하위 등급에 종속되는 미평가 등급에 신용등급을 부여한다.

투자자들은 그들이 추구하는 신용위험/수익/만기 수준에 따라 어떤 CMBS 채권을 매입할지를 선택한다. 매월 모든 대출금에서 수취한 이자는 최고 등급의 채권을 보유한 투자자로부터 시작하여 해당 채권에 발생한 모든 이자가 지급될 때까지 투자자에게 지급된다. 그 다음 차상위 등급 채권 등의 보유자에게 이자를 지급한다. 원금도 지급받을 때 마찬가지다.

이러한 순차적 지급 구조를 일반적으로 "물결"이라고 한다. 차입자의 계약상 대출금 지급액이 부족하거나 대출 담보가 청산되고 모든 채권 등급의 지급을 충족하기에 충분한 수익을 창출하지 못하면, 가장 종속적인 채권 등급의 투자자들은 손실을 입게 되며 우선순위를 역순으로 더 많은 상위 계층에 영향을 미친다.

상업용 부동산 대출의 증권화를 위한 대표적인 구조는 부동산담보대출투자관(REMIC)이다. 레믹은 신탁 수준에서 세금이 부과되지 않는 통관 주체가 될 수 있도록 하는 세법 제정이다. CMBS 거래는 그 활동에 대해 세금을 부과받지 않을 것이라는 가정 하에 구조화되고 가격이 책정되므로, REMBIC 규정의 준수가 필수적이다. CMBS는 대출 풀로 뒷받침되는 채권이 일반적으로 전체 대출의 가치를 합한 것보다 더 가치가 있기 때문에 상업용 담보 대출의 매력적인 자본 출처가 되었다. CMBS의 강화된 유동성과 구조는 보다 광범위한 투자자들을 상업용 모기지 시장으로 끌어들이고 있다. 이러한 가치 창출 효과는 증권화를 위한 대출의 가격을 공격적으로 책정할 수 있게 하여 차입자에게 이익을 준다.

업계 참여자

1차 서비스 제공자(또는 서브 서비스 제공자)

(또한 1차 서비스 제공자 참조) 어떤 경우에는 대출자가 대출금을 조달한 대출원조자 또는 모기지 은행원이 될 수도 있는 1차 서비스 제공자를 다룰 수 있다. 1차 서비스 제공자는 차입자의 직접 접촉을 유지하며, 마스터 서비스 제공자는 1차 또는 하위 서비스 제공자에게 특정 대출 관리 의무를 하청할 수 있다.

마스터 서비스기

마스터 서비스 제공자의 책임은 대출자가 채무불이행을 하지 않는 한 풀의 대출금을 만기일까지 상환하는 것이다. 마스터 서비스 제공자는 지불 및 정보의 흐름을 관리하고 수행 중인 차입자와의 지속적인 상호작용을 책임진다.

특별 서비스기

(또한 특수 서비스 제공자 참조) 특정 특정 사건 발생 시, 주로 채무불이행 발생 시, 특별 서비스 제공자에게 대출 관리를 이전한다. 특별 서비스 제공업체는 채무불이행 대출 처리 외에도 대출 가정과 같은 자재 관리 조치에 대한 승인 권한도 가지고 있다.

자격증 소지자 지시 / 통제 클래스 / B-피스 구매자

주어진 시점에 미결된 가장 종속적인 채권계급은 지배계급이라고도 하는 감독인증서 보유자로 간주된다. 가장 종속적인 채권 등급의 투자자를 흔히 "B-피스 구매자"라고 부른다. B-피스 구매자들은 일반적으로 B-등급, BB/Ba 등급의 채권 클래스를 미등급의 클래스와 함께 구매한다.

수탁자

수탁자의 주된 역할은 모든 대출 서류를 보관하고, 마스터 서비스 제공자로부터 받은 대금을 채권 보유자에게 분배하는 것이다. 일반적으로 수탁자는 풀링 및 서비스 계약(PSA)에 따라 대출의 특정 측면에 대해 광범위한 권한을 부여받지만, 수탁자는 일반적으로 특별 서비스 제공자 또는 마스터 서비스 제공자에게 권한을 위임한다.

등급기관

증권화 등급 부여에 관련된 등급 기관은 1개, 4개 정도 될 것이다. 신용평가기관은 증권화가 종료되는 시점에 채권 등급별로 채권등급을 설정한다. 그들은 또한 신탁의 대출에 영향을 미치는 실적, 연체, 잠재적 손실 사건에 근거하여 투자자에 대한 투자자들의 등급을 갱신한다.

참고 항목

참조

  1. ^ 렘케, 린스 및 피카르, 모기지 지원 증권, 4장 (Thomson West, 2017 ed.
  2. ^ "Lockouts in Relation to CMBS Loans". CMBS.Loans. Retrieved 2020-08-29.
  3. ^ "Borrower guide to CMBS" (PDF). Archived from the original (PDF) on 2006-05-15.

외부 링크