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법률에서 양도란 부동산의 법적 소유권을 한 사람으로부터 다른 사람에게 이전하거나 담보대출이나 [1]선취특권과 같은 방해물을 부여하는 것을 말한다.전형적인 양도거래는 계약의 교환(균등이익이 창출될 때)과 완료(법적 권리와 법적 권리의 합치가 이루어질 때 결제라고도 함)의 두 가지 주요 단계가 있다.

토지의 판매는 토지가 소재하는 관할구역의 법률과 관행에 의해 관리된다.토지 매매 계약은 모든 관할구역에서 서면으로 이루어져야 한다.계약 교환에는 서명된 판매 계약의 사본 2개가 포함되며, 그 사본 1개는 각 당사자가 보유합니다.양 당사자가 함께 있을 때, 양 당사자는 보통 두 사본에 모두 서명하며, 한 당사자에서 다른 당사자로 사본을 정식으로 넘겨주기도 합니다.다만, 통상, 각 당사자가 보관 유지하는 카피만이 상대방이 서명하는 것으로 충분합니다.따라서, 계약은 「교환」됩니다.이 규칙을 통해 계약을 메일로 "교환"할 수 있습니다.매매계약서의 양쪽 사본은 양 당사자가 상대방 당사자가 서명한 계약서 사본(즉, 교환이 완료되었다고 함)을 소지한 후에만 구속력을 갖는다.전자적 수단에 의한 교환은 관할구역의 법률이 그러한 서명을 명시적으로 검증하지 않는 한 일반적으로 교환에 불충분하다.

부동산 구매자는 토지에 대한 좋은 시장성 있는 소유권을 획득할 책임이 있습니다. 즉, 판매자가 소유주이고 부동산을 매각할 권리가 있으며 담보대출이나 재매각을 저해하는 요인이 없다는 것입니다.일부 관할구역에서는 구매자가 재산과 관련된 검색을 수행할 수 있는 능력 외에 구매자에 대한 일부 보호를 법으로 제정했습니다.

양도 시스템은 보통 토지와 관련된 모든 권리와 함께 토지에 대한 소유권을 구매자가 확보하도록 설계되며, 구매 전에 어떠한 제한 사항도 통지됩니다.많은 관할구역에서 토지등기제도를 채택하여 양도 및 공공기록에 대한 의존을 촉진하고 토지구매자에게 좋은 소유권을 [2]부여하고 있음을 보증하고 있다.

공개 기록

로마의 전통에서, 토지에 대한 사적 권리는 비록 비밀일지라도 집행할 수 있었다; 이 전통은 19세기까지 유럽에 어느 정도 남아있었지만, 현대 시스템은 더 이상 그러한 [3]비밀주의를 허용하지 않는다.많은 민법 국가에서 부동산 이전은 보통 공증인이 실사 검증을 거쳐 매각 증서를 발행하여 공공등기부에 송부하는 감독을 받는다.국가로부터 위임받은 자격 있는 법률 전문가인 민법 공증인의 참여는 재산 이전 과정의 당사자들에 대한 지원 외에 경제 시스템의 건전성과 취약한 [4]당사자들의 보호를 위한 관문 역할을 한다.

잉글랜드와 웨일스

잉글랜드와 웨일즈에서 컨베이어링은 보통 사무 변호사나 면허가 있는 컨베이어레이터에 의해 이루어집니다. 자격 없는 컨베이어레이터를 고용하거나 감독할 수 있습니다.양도 또는 양도되는 것은 역사적으로 (특히 영국에서) 주요 주거지인 메시지(messuage)[5]를 포함하거나 포함하지 않을 수 있는 토지 또는 재산이며,[7][8][9] 존재하는 경우 과수원, 건물 및 부두[6](curtillage)를 포함할 수 있다.국내 컨베이어 시장은 가격경쟁력이 있어 많은 수의 사무변호사와 컨베이어링 회사가 비슷한 서비스를 제공하고 있다.누군가가 직접 양도하는 것은 가능하지만, 그것은 노동 집약적이다.만약 거래가 담보대출과 관련된 것이라면, 대출자는 양도 [10]시 사무변호사를 이용해야 한다고 주장할 것이 거의 확실하다.

전달은 지역 변호사나 컨베이어맨에 의해 수행되어야 한다는 것은 일반적인 속설이다.많은 컨베이어와 사무변호사가 이메일과 온라인 [11]기술을 사용하여 먼 곳에서 거래를 수행하고 있기 때문에 더 이상 그렇지 않습니다.

2015년에는 약 5,357개 기업이 컨베이어링 시장에 진출했지만, 전년의 5,871개에서 감소했다.시장 내 기업 수는 2005년 [12]거래량 7779개사보다 거의 3분의 1 수준으로 줄었다.[13]

영국 법에 따르면 계약이 교환될 때까지 협정은 법적 구속력을 갖지 않는다.이는 계약 전 자유라는 이점뿐만 아니라 거래가 성사되지 않을 경우 시간과 비용이 낭비된다는 단점도 제공합니다.

일반적으로 구매자는 판매자와 합의된 가격을 협상한 후 설문조사를 조직하고 판매자(또는 컨베이어레이터)에게 검색 및 사전 계약 조회를 수행하도록 합니다.판매자의 대리인 또는 컨베이어런서는 구매자의 대리인에 의해 승인될 계약서 초안을 준비한다.판매자의 변호인은 또한 국내 이전을 위한 Law Society의 National Protocol에 따라 구매자의 변호인에게 제공되는 재산 정보를 수집하고 준비합니다.부동산 트랜잭션을 수행할 때 컨베이어런서의 역할은 트랜잭션된 자산에 대한 쿼리(컨베이어링 검색이라고 함)를 제출하여 실사를 수행하는 것입니다.이는 부동산 중개업자 또는 평가관이 알지 못할 수 있는 요소를 밝혀내기 위해 고안되었으며, 이는 구매자의 부동산 [14]향유에 영향을 미칠 수 있습니다.

양도 트랜잭션을 완료하는 데 평균 10~12주가 걸리지만, 일부 트랜잭션이 더 빠르기도 하지만, 많은 트랜잭션이 더 오래 걸립니다.시간 척도는 법률, 개인, 사회 및 재정 등 다양한 요소에 의해 결정됩니다.계약의 교환 전 기간(거래가 법적 구속력을 갖는 시점)에는 어느 한쪽 당사자가 상대방 당사자에 대한 법적 의무 없이 언제든지 어떤 이유로든 거래에서 손을 뗄 수 있다.이것은 가즈덤핑의 위험과 반대로 가즈덤핑의 위험을 야기한다.영국에서 컨베이어링은 이사 비용의 구성요소이다.

검색 전달

컨베이어랜서의 역할은 트랜잭션된 속성에 대한 쿼리(검색)를 제출하여 실사를 수행하는 것입니다.이는 부동산 중개업자 또는 평가관이 알지 못할 수 있으며, 이는 구매자의 부동산 향유에 영향을 미칠 수 있는 요소를 밝혀내기 위해 고안되었습니다.전달 검색에는 다음이 포함됩니다.

  • Land Registry 검색 – '타이틀 레지스터' 및 '타이틀 플랜'을 확인하여 소유권과 경계를 확인합니다.
  • 현지 당국 검색 – 숙박시설에 대한 요금 또는 사용 제한 사항을 표시합니다.
  • 수도 당국 검색 – 부지 내 공공 배수관이 확장 공사나 건축 공사에 영향을 미칠 수 있는지 확인합니다.
  • 홍수 위험 탐색 – 연안, 하천 또는 지표수 범람으로 인한 잠재적 위험을 발견한다.
  • Chancel 수리 책임 조사– 교회 수리 비용을 지원하기 위해 부동산에 남아 있는 중세 부채가 없는지 확인합니다.
  • 환경 검색 – 오염된 토지, 매립지, 이전 및 현재 산업, 라돈 가스 위험, 지반 안정성 문제 및 재산 주변 기타 관련 정보에 대한 정보를 제공한다.
  • 옵션 검색 및 장소별 검색– 장소나 타입에 따라 또는 구매자가 제기한 특정 문제로 인해 추가 검색이 필요하거나 권장될 수 있습니다.여기에는 다음이 포함됩니다.
    • 콘월에서 주석 채굴을 찾습니다.
    • 영국의 여러 지역에서 광산 검색을 한다.
    • 체셔 브라인은 검색한다.
    • 추가 지방 당국은 파이프라인, 소음 방지 구역, 공유지 [15]등과 같은 잠재적 문제를 조사한다.

검색 공급자

Law Society[1]에 따르면, 지방 당국 검색은 '양도 과정의 중요한 부분'이며,[16] 지방 당국에 등록되거나 기록된 재산에 영향을 미치는 사항에 대한 중요한 정보를 구매자에게 제공한다.그러나 수년간 지방 당국의 수색이 지연되면서 변호사들은 제3자나 검색 제공자가 의회 사무소를 방문해 컨베이어나 사무변호사를 대신해 지방 당국이[18] 보관하고 있는 정보를 검사하고 기록하는 '개인적인' 수색을 명령하게 되었다.

사설 검색 업체와 주문 플랫폼은 Land Registry의 데이터를 통합하여 검색 순서 지정 프로세스를 가속화하고 정확성을 높이며 사람의 실수 가능성을 줄여 왔습니다.예를 들어 Land Registry의 National Spatial[19] Dataset을 사용하여 실시간 데이터 링크를 사용하여 경계 지도를 화면에 표시하여 자산 [20]위치를 확인하는 것이 있습니다.

스코틀랜드

주요 기사:판매 메시지(스코트법)

스코틀랜드 법에 따르면 양도계약은 계약단계 종료 후 토지의 자발적 양도에 있어 두 번째 단계로 이루어진다.스코틀랜드 법률에 의거한 스코틀랜드에서의 입장은 계약은 일반적으로 잉글랜드 및 웨일스 및 관습법 관할구역보다 훨씬 이른 단계에서 체결된다는 것이다.양도 계약 단계는 구매자 또는 구매자의 대리인, 판매자 또는 판매자의 대리인 사이의 판매 미스로 불린다.메일은 본문에 매매계약서가 있는 편지입니다.계약조건이 모두 합의되면 계약서는 체결된 것으로 간주되며, 이러한 계약서는 부동산 매각에 대한 구속력 있는 계약으로 기능한다.통상 계약은 매매인이 거래 완료 전에 부동산에 대한 좋은 소유권을 가지고 있다는 것을 증명하고 토지등기부 및 [21]지방당국으로부터 명확한 검색을 제시할 수 있다는 등의 사항에 따라 결정된다.

2008년 12월 1일부터는 'Home Information Report(홈 정보 보고서)'[22]와 함께 판매되는 부동산이 판매됩니다.이것은 싱글 서베이, 에너지 리포트, 자산 앙케이트로 구성됩니다.Home Report는 해당 부동산의 잠재적 구매자에게 요청 시 제공됩니다.최종 결제일은 "입국일"로 알려진 스코틀랜드에서, 구매자가 부동산을 소유할 수 있는 날짜입니다.소유권 이전 자체는 스코틀랜드 토지등기부에 처분서류의 등록이 완료된 후에야 완료된다.

1980년 변호사법(스코틀랜드) 제32조에 따라 변호사, 변호인 및 면허가 있는 양도업자는 스코틀랜드에서 유료로 양도하는 것이 법적으로 허용된 유일한 개인이며, 따라서 양도 독점을 누리고 있다. 이 개인은 추방 시 양도 서류를 준비하는 무면허자에게 형사상 범죄를 일으킨다.수수료의 [23]계산그러나 스코틀랜드에서는 부동산 소유권/토지 소유권을 이전하기 위해 변호사, 변호인 또는 면허가 있는 양도업자의 서비스를 사용할 법적 요건이 없다.구매자와 판매자는 필요한 모든 완성된 서류를 스코틀랜드 토지등기부에 직접 제출할 수 있습니다.

호주.

호주의 대부분의 개인 소유 토지는 1857년에서 1875년 사이에 도입된 토렌스 토지 등록 제도에 따라 규제된다.일부 토지들은 여전히 미등기이며 일반적으로 일반법률 토지라고 불린다.호주의 재산법은 영국의 [24]관습법에서 파생되었다.

호주에서 컨베이어링(양도라고도 함)은 일반적으로 사무 변호사 또는 면허를 가진 컨베이어맨에 의해 수행됩니다.구매자가 직접 프로세스를 완료할 수 있는 키트가 제공되지만, 주정부 및 의회 법률과 프로세스가 다양하기 때문에 일반적으로 권장되지 않습니다.

퀸즐랜드와 뉴사우스웨일스는 주거 계약에 대해 5일간의 "냉각" 기간을 가지고 있다.빅토리아는 3영업일 동안 민간 판매에 대한 냉각 기간이 있고 사우스 오스트레일리아는 2일입니다.이 기간 동안 구매자는 구매를 재고하고 원할 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 이 경우 구매자는 법적으로 판매자에게 구매 가격의 0.25%(빅토리아의 경우 0.2%)를 지불해야 합니다.모든 계약에 경매에서 부동산을 구입하거나 구매자가 절차를 [25]촉진하는 것과 같은 냉각 기간이 있는 것은 아니다.

사무 변호사나 공인 컨베이어레이터에 의한 일반적인 운송에는 보통 4주에서 6주가 소요됩니다.대부분의 기업은 일반적으로 검색, 법률 자문 및 기타 지출 비용을 포함하는 고정 가격 서비스를 제공합니다.대부분의 주 및 준주에서 일반적인 운송 수단에는 다음이 포함되지만 이에 한정되지는 않습니다.

  • 속성에 대한 허용 및 제한 확인
  • 계약서에 기재된 특별한 조건이 충족되는지 여부
  • 요율, 토지세 및 물 소비세가 해당 당사자가 납부하도록 보장한다.
  • 수수료, 요금 및 정부 의무의 지불을 준비하다
  • 법률 문서의 작성
  • 구매자가 결제 전에 구매자의 자금 조달자와 연락을 취함
  • 판매업자에게, 판매업자의 자금 조달자와 연계하여, 그 권리에 대한 결제를 준비하고 담보대출의 배제를 얻는 것
  • 최종 합의안을 마련하고 참석한다.

수색이 운송의 대부분을 차지하는 경향이 있다.정부(연방, 주 및 지방)의 3단계 시스템으로 인해 공급업체가 모든 권리와 직함을 가질 수 있도록 해야 합니다.대부분의 정보는 주 또는 지방(의회) 당국으로부터 취득됩니다.양도 프로세스, 법적 문서, 계약 요건 및 검색 요건은 각 주와 지역에 따라 다르다는 점에 유의하십시오.

요건, 검색 및 비용은 지역 재산법 및 규정에 따라 관할구역에 따라 다를 수 있습니다.각 사례의 상황 및 관할구역에 따라 제목 검색에는 다음 사항이 포함될 수 있습니다.

  • 등록된 계획 검색 또는 건물 단위/그룹 제목 계획 검색
  • 회사 검색
  • 오염된 토지 수색
  • 시의회 재산 조사
  • 기록 검색의 전체 위원회 검사
  • 토지세 조사
  • 주요 도로 검색

2012년 [26]전자 컨베이어링 국가법이 도입됨에 따라, 모든 호주 주(州)는 주(州) 기반 규정에 따라 전자 컨베이어링으로 전환하는 과정에 있습니다.호주 최초의 온라인 부동산 양도는 2014년 뉴사우스웨일스에서 Property Exchange Australia([27]PEXA) 플랫폼을 사용하여 이루어졌습니다.

미국

미국의 양도 과정은 지역 법률 요건과 역사적 관행에 따라 주마다 다르다.드문 경우지만, 당사자들은 공식적인 "결산"을 하게 된다.정식 마감에서는 3명의 변호사가 이 과정에 관여합니다.각각 구매자, 판매자, 담보대출 보유자를 대표합니다.대부분 3명 모두 구매자와 판매자와 함께 테이블에 둘러앉아 말 그대로 "서류 통과"를 하여 거래를 성사시킵니다.

일반적으로 거래는 에스크로를 사용하여 종료됩니다.('에스크로' 부동산'도 참조).판매자가 어떤 선취특권을 지급해야 하는지 등 명확한 소유권을 가지고 있거나 전달할 수 있는지 확인하기 위해 누가 소유권 검색을 수행하는지, 그리고 누가 에스크로 소지자 역할을 하는지에 대해서는 주마다 관행이 다르다.많은 주에서 변호사들은 여전히 에스크로 에이전트와 직함 검사관 역할을 한다.그 외의 많은 경우, 그러한 기능은 종종 소유권 보험 회사와 제휴하거나 심지어 소유권 보험 회사에 고용된 공인 에스크로 대리인에 의해 수행됩니다.일부에서는 변호사에게 에스크로를 맡기고 명의조사는 명의보험회사나 명의대리인이 맡는 등 혼용하고 있다.

가입자는 타이틀 결함으로부터 자신을 보호하기 위해 이 때 타이틀 보험에 가입하는 경우가 많다.그들은 거의 항상 대출 조건으로 그들의 대출자를 위한 소유권 보험에 가입해야 할 것이다.

대부분의 주에서 구매 희망자의 구매 제안은 서면 계약서 형태로 이루어지며 구매 가격의 보증금으로 제본된다.이 제안에는 구매자가 보증금을 몰수하지 않고 제안을 철회할 수 있는 조건(예: 감정, 소유권 승인, 검사, 점유 및 자금 조달)이 명시됩니다.조건이 충족(또는 포기)되면 구매자는 "균등한 소유권"을 가지며 수익을 전달하거나 법원 명령에 의해 강제될 수 있습니다.마감에는 "부재 청소", "퇴거", "수리"와 같은 마지막 조건이 있을 수 있습니다.

양도 시 일반적인 서류에는 증서, 수표, 어음, 저당권, 선취특권증서, 재산세, 권리보험 바인더, 화재보험 바인더 등이 있습니다.또한 부가 계약(예: 유보 세입자, 인도 계약, 받아들일 수 없는 수리에 대한 지불 보류), 판매자의 재판매에 대한 최초 거부권, 신탁 선언 또는 기타 기업 설립 또는 연결(법인, 유한책임 파트너십 투자자 등)이 있을 수 있다.「시간이 불가결하다」라고 하는 경우에는, 매입이 완료되어도, 인수자의 우발적인 기한보다 이월이 늦어지면, 보증금 전액을 몰수(청산 손해로서)하는 경우가 있습니다.

전달을 나타낼 때 사용되는 단어 또는 전달의 단어에는 보조금, 고안, 증여, 판매가 포함됩니다.

「 」를 참조해 주세요.

메모들

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