재융자

Refinancing

재융자는 기존 채무채무를 다른 기간과 이자율로 다른 채무채무로 대체하는 것이다.재융자의 조건은 국가, 도 또는 주별로 크게 다를 수 있으며, 내재된 위험, 예상 위험, 국가의 정치적 안정성, 통화 안정성, 은행 규제, 대출자의 신용 가치 및 국가의 신용 등급과 같은 여러 경제적 요소에 따라 달라집니다.많은 선진국에서 일반적인 재융자 형태로는 주택 담보대출과 자동차 대출이 있다.

재정난 속에서 채무의 대체가 발생하는 경우, 재융자는 채무재조정이라고 할 수 있다.

대출(채무)은 다음과 같은 다양한 이유로 재융자를 받을 수 있다.

  1. 더 나은 이자율(월급 또는 기간 단축)을 활용하기 위해
  2. 다른 부채를 하나의 대출로 통합한다(금리 차이와 수수료에 따라 잠재적으로 더 길거나 더 짧은 기간)
  3. 월 상환액을 줄이기 위해(대개 장기간에 걸쳐 금리 차이와 수수료에 따라 다름)
  4. 위험 감소 또는 변경(예: 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 전환)
  5. 현금을 해방하기 위해(대개 장기간에 걸쳐 금리 차이와 수수료에 따라 다름)

2, 3, 5의 이유로 재융자를 실시하는 것은, 통상, 매월 상환의무를 경감하기 위해서, 채무의 상환에 시간이 걸리는 채무자에 의해서 행해진다.

개인(기업과 달리) 금융의 맥락에서 여러 채무를 재융자하면 부채 관리가 쉬워집니다.카드빚 등 고금리 빚을 주택담보대출로 통합하면 대출자는 남은 빚을 장기간에 걸쳐 주택담보대출 금리로 갚을 수 있다.

미국의 주택 담보 대출의 경우, 특히 최소 대체 세금을 내지 않는 경우, 재융자를 통해 세금 혜택을 받을 수 있다.

리스크

일부 정기 대출에는 대출의 일부 또는 전액을 조기 상환하고 "폐쇄" 수수료로 인해 발생하는 위약금 조항("콜 조항")이 있습니다.재융자에 대한 거래 수수료도 있을 것이다.이러한 수수료는 대출 재융자를 시작하기 전에 계산해야 합니다. 재융자를 통해 발생하는 모든 절감액을 탕감할 수 있기 때문입니다.위약금 조항은 만기 전에 갚은 대출에만 적용된다.만약 대출이 만기일에 상환된다면, 그것은 재융자가 아닌 새로운 자금조달이며, 새로운 자금조달기금이 이전 부채를 상환할 때 이전 의무의 모든 조건은 종료된다.

재융자된 대출의 금리가 이전과 동일하지만 장기적으로는 대출기간 동안 총 이자비용이 증가하게 되고 대출자는 더 오랜 기간 동안 부채로 남게 된다.일반적으로 재융자된 대출은 금리가 더 낮다.이 낮은 금리는 대출에 남아 있는 새로운 장기간의 대출과 결합되어 지급액이 낮아질 것이다.

대출자는 신규 대출의 총비용을 기존 대출과 비교하여 계산해야 한다.새로운 대출원가에는 마감원가, 중도상환 위약금(있는 경우), 그리고 새로운 대출의 존속기간 동안 지급된 이자가 포함된다.이는 재융자를 하는 것이 재정적으로 타당한지 확인하기 위해 기존 대출에 대해 지급될 잔여 이자보다 낮아야 한다.

미국의 주(州)에 따라 다른 일부 국가에서는 재융자된 주택담보대출은 상환채무로 간주되며, 이는 채무불이행의 경우 대출자가 책임을 져야 한다는 것을 의미한다. 반면 재융자되지 않은 주택담보대출은 비소환채무이다.

포인트

주요 기사: 포인트(모기지)

재융자 대부업체는 선급금으로 총 대출금액의 비율을 요구하는 경우가 많다.일반적으로 이 금액은 미국의 "포인트"(또는 "프리미엄")로 표시됩니다.1포인트 = 총 대출금액의 1%입니다.포인트가 많을수록(즉, 선급금이 클수록) 이자율은 낮아진다.일부 대부업체는 대출의 일부를 자체적으로 조달할 것을 제안하여 소위 "부정점"(즉, 할인)을 발생시킵니다.

유형(미국 대출만 해당)

대출 재융자의 종류

재융자는 여러 유형의 대출로 창출된 부채에 적용할 수 있다.여기에는 주택담보대출, 자동차대출, 학자금대출, 신용카드 잔액, 개인대출, 기타 유사한 유형의 [1]채무가 포함된다.

모기지 재융자

주택담보대출 재융자는 보통 주택소유자의 목적에 기초하며 종종 주택대출과 관련이 있다.모기지 재융자의 구체적인 유형에는 금리 및 기간, 현금화, 현금화, 현금화, 무마감 비용,[2] 합리화 등이 있습니다.금리 및 기간 재융자는 대부분의 사람들이 주택담보대출 재융자를 생각할 때 생각하는 것이다.그것은 당신의 원래 주택 대출을 새 주택 대출로 교체하는 것을 포함합니다.현금 인출 재융자를 통해 주택 소유자는 주택 자본 가치에서 현금을 인출할 수 있다.현금성 재융자를 통해 주택 소유자는 대출 원금을 갚기 위해 주택담보대출을 상환할 수 있으며, 더 나은 금리를 얻거나 월 지급액을 낮추려는 목표를 위해 일할 수 있다.폐업비용이 들지 않는 재융자는 주택소유자가 재융자와 함께 마감비용을 회피하는 데 도움이 된다.간소화된 재융자는 주택 소유자들이 평가나 신용 내역 확인과 같은 재융자 과정을 생략할 수 있도록 도와주지만, 일반적으로는 정부 지원 [2][3]주택 대출에만 이용할 수 있다.

자동 대출 재융자

자동차 대출 재융자는 차량 소유자가 차량에 부착된 채무 의무를 변경할 수 있는 방법입니다.자동차 대출 리파이낸스 과정은 새로운 채무의무가 새로운 기간과 금리를 [4]수반하는 주택담보대출 리파이낸싱과 유사하다.현금 인출 [5][6]재융자는 차량 소유자가 차량 보유를 유지하기 위해 차량 소유권의 일부를 사용할 필요가 있는 경우 자동차 대출에도 적용할 수 있다.차량 소유자는 재융자를 하기 전에 기간 연장의 위험과 의미를 이해해야 한다.

마감비 없음

이런 유형의 재융자를 하는 대출자들은 일반적으로 새로운 주택담보대출을 받기 위해 선불 수수료를 거의 내지 않는다.이러한 유형의 재융자는 현재 시장금리가 대출자의 기존 금리보다 낮다면 유용할 수 있다.평가 수수료는 대출자 또는 브로커에 의해 지불될 수 없기 때문에, 이것은 항상 성실한 견적(GFE) 하단의 총 결제 수수료에 표시됩니다.

이것은 쇠퇴하는 시장에서 훌륭한 선택이 될 수 있습니다.또한 대출금을 상환하거나 상환하기 전에 마감비용을 회수할 수 있을 만큼 오래 보류할 수 있을지 확신할 수 없는 경우입니다.예를 들어, 3년 후에 집을 팔 예정이지만, 마감 비용을 회수하는 데 5년이 걸립니다.이것은 당신이 재융자를 고려하는 것을 막을 수 있지만, 만약 당신이 제로 클로징 코스트 옵션을 선택한다면, 당신은 돈을 잃을 위험을 감수하지 않고 이자율을 낮출 수 있습니다.

이 경우 브로커는 크레딧 또는 YSP(수익률 스프레드 프리미엄)를 받습니다.수익률 스프레드 보험료는 모기지 회사가 당신의 대출금을 발생시킨 대가로 받는 현금이다.중개인은 대출처리에 필요한 고객 및 서류를 제공하고, 대출자는 자신의 대출담당자 중 한 명에게 급여를 지급하는 대신 이 서비스를 제공한 대가를 지불한다.중개업자는 여러 명의 대출 담당자를 둘 수 있기 때문에 더 많은 대출을 받을 때 추가 YSP를 받을 수 있습니다.이것은 보통 매달 총 대출금 100만 이상을 지원하는 것에 기초하고 있다.이는 특히 2011년 4월 1일 이후 대출자에게 큰 혜택을 줄 수 있다.연방 정부는 모든 중개업자들이 거래하는 대부업체와 가격을 정하도록 의무화하면서 새로운 법을 시행했다.브로커는 YSP를 너무 많이 받을 수 있기 때문에 직접 대출자에게 갔을 때보다 더 낮은 이율을 제공할 수 있으며, 제3자 수수료를 모두 대출자가 부담하도록 하는 것에 비해 모든 마감 비용을 지불할 수 있습니다.결국 낮은 요금과 낮은 수수료로 끝납니다.2011년 4월부터 새로운 RESPA법이[7] 시행된 이후 브로커들은 더 이상 대출로 얼마를 벌고 싶은지 결정할 수 없게 됐다.대신 그들은 4월에 YSP의 일정 비율만 유지하고 나머지는 차입자의 마감 비용으로 충당한다는 내용의 계약을 체결한다.

마감비용이 없는 진정한 주택담보대출은 보통 대출기간을 전체 기간 또는 최소한 마감비용을 회수하기에 충분한 기간 동안 유지할 것이라는 것을 알고 있는 사람들에게 최선의 선택은 아니다.차입자가 마감 비용을 현금으로 지불하면 투자한 돈을 잃을 위험이 높아집니다.대부분의 경우, 차입자는 감정 또는 에스크로의 수수료를 협상할 수 없다.경우에 따라서는 마감비용을 대출로 정리할 때 마감비용을 낮게 책정하는 것이 타당한지, 아니면 약간 높은 금리를 무료로 책정하는 것이 적절한지 쉽게 판단할 수 있습니다.경우에 따라서는 같은 지불이 될 수 있기 때문에, 이 경우 수수료 없이 높은 요금을 선택하실 수 있습니다.4.5%에 합의금 2500달러를 무상으로 지불하면 대출 기간 동안 같은 금액을 지불하게 되지만, 만기 전에 마감 비용이 포함된 대출을 선택하고 재융자를 하면 마감 비용에서 돈을 낭비하게 됩니다.대출금액은 2500% 줄어든 4.625%로 지급액은 동일합니다.

평가 불필요

오바마 행정부는 수중 주택 소유자들이 역사적으로 낮은 금리를 이용할 수 있도록 돕기 위한 몇 가지 재정 지원 프로그램을 승인했다.대부분의 프로그램은 평가가 필요하지 않으며 모든 대출 유형을 포함합니다.2013년에 제공되는 프로그램은 다음과 같습니다.

  1. FHA 합리화 기준:이 리파이낸스 프로그램의 혜택을 받는 가장 큰 그룹은 2009년 5월 31일 이전에 승인된 FHA 대출을 가지고 있는 사람들이다.이 날짜를 준수하는 사람들에게 FHA PMI 요율은 매우 낮습니다.이 합리화 대출 프로그램은 (주거지로) 더 이상 해당 부동산에 거주하지 않거나 투자 부동산으로 주택을 소유한 대출자에게도 이용 가능합니다.
  2. VA 대출 리파이낸스:재향군인청은 감정평가 없이 단순히 이자율을 낮추기를 원하는 베테랑 주택 소유자들을 위해 이자율감소재조정(IRR)을 제공한다.이러한 대출은 또한 더 이상 그들의 주요 거주지로 그 사유지에 살지 않는 자격을 갖춘 퇴역 군인들에게도 이용 가능하다.
  3. HARP 기준:2009년 주택담보대출 프로그램(HARP)이 시작되었을 때 수중저당권이 있는 주택 소유자들이 낮은 월 지급액과 이자율로 대출을 재융자할 수 있도록 돕기 위해 노력했다.하지만, 이 프로그램의 첫 번째 버전은 기대했던 것만큼 많은 주택 소유자들에게 수중 저당권을 주는 데 실패했고, 합병증을 해결하기 위해 HARP 2라고 불리는 새롭고 개선된 버전의 HARP가 출시되었습니다.HARP 2는 대출금액의 상한선을 125%로 하지 않고 대출금액의 허용을 허용하여 수중주택을 [8]커버합니다.
  4. USDA 주택대출:평가 불필요 – 현재 거주지는 USDA "발자국 지역"이어야 하며 현재 USDA 프로그램에 따라 보험에 가입되어 있어야 합니다.따라서 기존 대출 또는 FHA 대출에서 USDA로의 재융자는 이 프로그램에서는 작동하지 않습니다.신용보고서가 필요 없음 – 현재의 담보대출은 현재 상태여야 하며, 과거 12개월 동안의 담보대출 상환은 모두 제시간에 이루어져야 합니다.그게 다예요.우리는 당신이 제때 집값을 지불했는지 확인할 뿐입니다.고용 확인 필요– 고용 확인 및 보증 가이드라인에 부합하는 충분한 자금을 조달해야 합니다.즉, 주택 지불에 충분한 수입이 있음을 증명해야 합니다.현금 인출 불가– 현재 대출 잔액과 1.5%의 새로운 보증 수수료(USDA PMI)만 조달할 수 있습니다.

캐시아웃

주요 기사:재융자 현금화

이러한 유형의 재융자는 월 지급액을 낮추거나 담보대출 기간을 단축하는 데 도움이 되지 않을 수 있다.대출자가 현재 주택자본을 보유하고 있는 경우 주택개량, 신용카드 및 기타 채무연결에 사용할 수 있으며, 현재 주택담보대출보다 더 많은 대출금액을 재융자하여 현금을 회수할 수 있다.

대출자가 제1의 담보대출과 제2의 담보대출을 모두 보유하고 있는 상황에서는 이러한 대출이 리파이낸스 과정의 일부로 연결되는 것이 일반적이다.그러나 차입자가 거래의 일부로 순 "현금 인출"을 받지 않더라도, 어떤 경우에는 "12개월 규칙" 때문에 이를 현금 인출 거래로 간주할 것이다.이 규칙은 두 번째 주택담보대출(원래 매입거래의 일부가 아님)로부터 12개월 이내에 발생하는 모든 대출은 현금성 대출로 간주한다고 명시하고 있다.[9]

「」도 .

  1. ^ "4 Types of Loans You Can Refinance". The Muse. Retrieved 2022-02-24.
  2. ^ a b CEPF, Laura Grace Tarpley. "How to choose between the 5 types of mortgage refinance programs". Business Insider. Retrieved 2022-02-24.
  3. ^ "Types Of Mortgage Refinance: Top 9 Options". www.rocketmortgage.com. Retrieved 2022-02-24.
  4. ^ "Understanding Auto Refinancing". www.gocaribou.com. Retrieved 2022-02-24.
  5. ^ Zimmerman, Jackie. "What To Know About Cash-out Auto Refinancing". LendingTree. Retrieved 2022-02-24.
  6. ^ "What's a Lease Buyout Car Loan?". RateGenius. 2020-03-31. Retrieved 2022-07-19.
  7. ^ "RESPA - Real Estate Settlement Procedures Act Home Page - HUD". portal.hud.gov. Archived from the original on 2011-04-11.
  8. ^ "HARP 2.0 rules, and who will benefit". MarketWatch. Nov 18, 2011. Retrieved 30 May 2015.
  9. ^ "Why Is This Mortgage Refinance "Cash-Out"?". www.mtgprofessor.com.

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