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담보대출의 증권화 채권은 보통 주택 담보 담보 대출(RMBS)이라는 별개의 등급으로 취급된다.[1] 그런 의미에서 일반적으로 투자자에게 지급되는 현금수익을 대표하는 금융계약의 일반적인 패키지를 참조하고, 대출자와 합의한 조건에 따라 이자 및 원금을 지불하는 주택소유자로부터 받은 현금지급에 의해 지원되는 금융계약의 일반적인 패키지를 참조하는 것은 "원금제공자" 또는 "s"에 의해 만들어진 자금조달수단이다.주택담보대출의 '팬서'; 개인대출과 주택담보대출(개인주택 소유자의 허가를 받을 수 없기 때문에)을 교차조정하지 않고 개인으로부터 받은 현금흐름을 모아서 이러한 현금영수증을 투자자들이 편안해질 수 있는 폭포 우선순위로 지급하는 자금조달수단이다.현금 수령의 확실성을 가질 수 있다.

은행에서 발행하고 서비스하는 주택담보대출과 은행의 장부에 보관되어 있는 주택담보대출과 RMBS의 일부로 증권화된 주택담보대출 사이에는 여러 가지 중요한 차이점이 있다. 그 중 가장 중요한 것은 차입자와 상호작용을 하고, 그 관계에 새롭게 도입된 "서비스커"의 의사결정을 추진하는 주체가 더 이상 전통적으로 대출관계를 지배했던 공적신탁 및 은행헌장과 관련된 책임에 대한 의무가 없다는 것이다.은행과 그들의 고객들에게. 대출이 원청 대출자의 대차대조표에 재구성되지 않는 한, 대출자와 그의 은행 사이의 소매 대 소비자 관계는 원래 고객과 은행 서비스 제공자가 전선으로 작용하는 정교한 인가된 투자자 사이의 관계로 변경된다.

RMBS는 종종 "원금 투자"와 "수익"을 포함한 유사한 특성을 가진 것으로 묘사될 수 있기 때문에 "채권형" 금융 투자라고 혼동되지만 정확하게 언급된다. 그러나 "원금 투자"는 주택 소유자에 의해 발행된 개별 약속 어음의 구매를 나타내지 않고 오히려 대표적이다. 다른 많은 이해관계가 수반되는 투자계약에서 현금흐름을 수취할 수 있는 권리에 대한 "권한" 지불 마찬가지로 "수익"은 현금흐름의 수취에서 기인하는 귀속이자수익의 계산일 뿐이다. RMBS 시장은 미국 주택 소유자들에게 주택 담보 대출의 가장 큰 자금원을 나타낸다(아래 참조).

이러한 증권의 성과는 일반적으로 상업적 주택담보대출증권(CMBS)보다 더 예측 가능한 것으로 간주되어 왔는데,[2] 이는 개별적인 RMBS 풀 내에 존재하는 개인 및 지리적으로 분산된 대출이 많기 때문이다. RMBS에는 모기지 통과, 담보대출 의무(CMO), 담보대출 채무(CDO) 등 다양한 유형이 있다.[3]

오리진스

비록 1800년대 후반과 1900년대 초반에 미국에서 모기지 증권화에 대한 편차가 존재했지만,[4] 현대 주택 담보 대출 증권화의 기원은 정부 모기지 협회(Ginnie Mae)로 거슬러 올라갈 수 있다.[5] 1968년 지니 메이는 주택 담보 담보 대출로 알려진 새로운 형태의 정부 지원 채권을 발행한 최초의 사람이었다.[6] 이 채권은 다수의 주택 융자를 받아 매월 원리금 상환을 통합한 다음 월별 현금흐름을 채권의 보조금으로 사용했다. 이러한 주택담보대출의 원금은 지니 메이에 의해 보장되었지만, 대출자들이 원금 잔액을 조기 상환하거나 "선지급 위험"으로 알려진 일련의 가능한 미래 결과인 대출에 대한 재융자를 선택할 위험은 아니다.[6][7] 이와 같은 방식으로 담보대출 풀을 매각함으로써 지니 메이는 주택담보대출 브로커로부터 추가 주택대출을 매입할 수 있는 새로운 자금을 확보할 수 있게 되었고, 이는 이 기관의 의회가 "적당한 주택의 확대"[8]를 의무화했다. 은행과 다른 주택담보대출의 발생자들은 그들의 담보대출금을 RMBS로 팔 수 있기 때문에 그들은 그 수익금을 새로운 담보대출에 사용했다.[9]

이들 채권은 미국 정부의 전폭적인 신뢰와 뒷받침을 받았기 때문에 높은 신용등급을 받았고 "국고채보다 조금 높은 금리에 그쳤다"[10]고 했다. 지니 메이의 제공 성공에 따라, 다른 두 정부 후원 주택 회사인 패니 매와 프레디 맥은 그들만의 RMBS 버전을 제공하기 시작했다.[11] 정부의 주택담보대출 보증은 투자자들에게 차입자가 채무불이행을 당하면 전액 상환하겠다는 확신을 주었다. 그러나 그 보장에 대한 대가로, 대출자들은 엄격한 인수 기준을 적용받게 되었다. 예를 들어, 패니 메이와 함께, 주택 구입자들은 최저 10%의 계약금을 지불해야 했고, 구매자의 소득은 잘 기록되어야 했고, 가급적이면 정기적인 급여에서 오는 것이 더 바람직했다.[12]

민간 레이블 MBS 개발

S&L의 모기지 자금 지원은 패니와 프레디("정부 후원 기업")의 자금 조달이 증가했던 것과 거의 같은 금액으로 급감했다. 민간 레이블인 RMBS(비기관 증권) 펀딩은 서브프라임 붕괴 이전 약 21%로 정점을 찍었다. (출처: 미국 금융 및 경제 위기의 원인에 대한 국가 위원회의 최종 보고서, 페이지 69 그림 5.1)

1970년대 후반, 살로몬 브라더스 팀은 뱅크오브아메리카와 협력하여 정부가 보증하지 않은 최초의 주택 담보 대출 제도를 만들었다.[13] 루이스 라니에리라는 이름을 가진 살로몬 브라더스의 본드 트레이더는 이러한 노력에 중요한 역할을 했다. 그는 1977년 이 프로젝트에 합류한 뒤 이 기간 동안 "securitizing"이라는 신조어를 만들었다.[14] 작가 앨리사 카츠에 따르면 라니에리의 야망은 모기지 시장을 혁파하는 것이었는데, 이 시기에 정부가 후원하는 주택 보험 기관(지니 매, 패니 매, 프레디 맥)에 크게 의존하고 있었다. 그의 계획은 모기지 시장을 완전히 사적인 일로[15] 만들고 그 목표를 실현하기 위해, 그의 팀은 "투자자들 사이에서 사고 팔 수 있는" 보안 상품을 만들기를 원했다.[16]

그 아이디어는 민간 은행들이 대출을 할 수 있도록 한 다음, 그 대출들을 꾸준한 수입의 흐름을 찾는 자발적인 투자자들에게 팔 수 있게 함으로써, 은행이 추가 대출을 할 수 있는 자본을 확보하자는 것이었다. 살로몬 팀이 3년 동안 이 프로젝트를 진행했음에도 불구하고, 살로몬 팀이 개발한 채권은 대공황에[17] 기인하는 각종 주 규제와 연방 증권법 때문에 상업적으로 실패한 것이었다.

이 문제를 해결하기 위해, 라니에리는 1984년 제2차 모기지 시장 촉진법(SMEA)이 의회에 제출되기 전에 만들고 방어하는 것을 도왔다.[18] 앨리사 캣츠는 2009년 미국 부동산 시장의 근황에 관한 책에서 SMEA라고 쓰고 있다.

당시 무디스와 스탠더드앤드푸어스(S&P) 등 채권평가기관들이 각 주택담보대출 풀에 대해 관심을 가질 것을 요구했다. 한 채권이 기관으로부터 최고 등급 중 하나인 즉, 기관들의 의견에 따르면, 투자자들은 지불을 확신해야 한다는 것을 의미한다면, 그것은 팔릴 수 있다. 증권거래위원회가 매각을 위한 모든 투자를 한 것처럼 이들 증권의 거래를 감독하겠지만, 미국 정부가 지니 매를 통해 그랬던 것처럼 더 이상 모기지담보부증권 시장을 독점적으로 관리하지는 않을 것이다. 라니에리는 1984년 초 의회에 출석해 "우리는 시청률 서비스가 실질적인 투자자 보호를 제공한다고 믿는다"고 증언했다.[19]

이 법은 "적절한 규제 이사회가 부과할 수 있는 제한에 대해서만 주택담보대출 관련 증권에 투자할 수 있는 능력"인 "신용조합을 포함한 연방차트 금융기관"을 허용하는 문을 열었다.[20] 1977년 라니에리가 처음 개발했을 때는 없던 사설 레이블 MBS 시장을 만들었다.

출처: 미국 금융 및 경제 위기의 원인에 대한 국가 위원회의 최종 보고서, 페이지 73, 그림 5.3

패니 매이의 데이비드 맥스웰에 따르면, "프라이빗 라벨" 담보부 증권 개발자들은 패니와 프레디의 "대리인" MBS를 과소평가하거나 대체하려고 하지 않았다. 그들은 "파니와 경쟁하지 않아도 되는 곳에서 이익을 얻을 수 있는 제품을 찾고 싶었다."[21] 금융전문기자 베서니 맥린과 조 노세라는 월가의 라니에리 등이 "전통적 주택담보대출의 증권화자로서의 지배적인 위치에서 결코 (GSE) 패니와 프레디를 제거하지 않을 것"을 깨달았다고 주장하지만, 패니와 프레디는 사업도 없었고 비우량 주택담보대출(비우량 주택담보대출 또는 알트에이 주택담보대출)에 대한 관심도 없었다. 따라서 서브프라임 시장은 개인 레이블인 모기지담보부증권의 영역이 되었다.[21]

트랑슈

"정부 후원 기업"인 "패니"와 "프레디"의 MBS는 미국 정부의 높은 기준과 보증 제안 때문에 "AA 등급 채권에 준하는" 것으로 간주되었다.[22]

stream,[23][24]그들은 지분에서 온 정격 증권 3배 가장 높은 우선 순위로 만들 수 있는 동안private-label 서브 프라임 주택 담보 대출,"지분"으로 월 또는 분기별로 지급 원금과 이자의 흐름에서 다른 우선 순위를 가지고 있는"슬라이싱"은pooled인 모기지에 의해 그 주장을 하지 못할 것을 — 가장"고위"기목장.

이를 때까지 철철 넘칠 만큼과 overflowing,[25]가득 차 있었기 때문에 가장 고위급 tranche(s)"양동이"다음 낮은 양동이(i.e. 도입)과 이 물 공유하지 않았습니다 원금과 이자의"물"로 채워지처럼 제일 buckets/tranches(이론에)과, m가장 높은 신용 등급을 벌 수 있을 것 상당한 신용도를 가졌다동계의그들은 다른 방법으로 서브프라임 모기지 증권을 다루지 않는 금융시장과 연기금 펀드에 잘 팔린다.

출처: 미국 금융 및 경제 위기의 원인에 관한 국가 위원회의 최종 보고서, 페이지 116 그림 7.2

1980년대 후반과 1990년대 초의 첫 개인 레이블 거래는 종종 두 번의 트랑슈만 가지고 있었지만, 2005-06년에는 거래가 더욱 복잡해졌다.[26] 개인 라벨 서브프라임 모기지 증권(2006)의 최고 성수기 중 하나인 "일반적인" 모기지 담보인 "거래"가 재무 위기 조사 보고서에 설명되었다.[26] (오른쪽 표 참조) "CMLTI 2006-NC2"로 불리는 이 거래는 캘리포니아에 본사를 둔 은행인 New Century Financial에 의해 시작되었고 씨티그룹이 설립하고 후원하는 특수목적법인에 의해 발행된 4499개의 서브프라임 모기지였다. 그 기업은 9억4700만 달러에 달하는 19개의 담보부 채권을 발행했다. 씨티그룹과 다른 기업들이 높은 시청률 달성에 집중했기 때문에, 트리플 A 등급을 받은 (4개) 상급 목장들은 거래의 78%인 7억 3천 7백만 달러를 차지했다. 11개의 트랑슈는 "메자닌" – 3개의 등급 AA, 3개의 A, 3개의 BBB, 2개의 BB(정크)이었다. 가장 후배가 많은 트랑슈는 "평등한" 혹은 "잔인한" 혹은 "첫 번째 손실"로 알려져 있었다. 신용등급이 없어 씨티그룹과 헤지펀드로 갈렸다.[26] 트랑슈가 '주니어'일수록 위험도가 높고 보상금 금리도 높다.[27]

비즈니스 칼럼니스트인 조 노세라에 따르면, 2013년 중반 현재, "사채담보부증권 시장... 여전히 빈사 상태에 있다"[27]; 그것의 금융은 패니와 프레디가 지배하게 되었다.[28]

성장, 혁신, 부패

주택 담보 대출 증권과 유사한 소리 나는 상품들은 1980년대 내내 계속 확장되고 더 복잡해질 것이다. 예를 들어 1983년 프레디맥은 최초의 담보대출 의무(CMO)[29]를 시장에 내놓았다.

결국 구조화된 금융은 1987년 담보부 채무 의무(CDO)의 개발과 CDO-Squared와 같은 더 많은 발명으로 폭발적으로[clarification needed] 증가할 것이다. CDO는 원래 많은 다양한 RMBS(그들 자체가 주택 담보 대출의 풀)를 모아 트랑슈로 나누어 투자자에게 매각하는 데 사용되었다. 이러한 금융 혁신의 최종 결과는 월 스트리트 은행들에게 엄청난 성장 기회를 제공한 정부 후원 기업들 외부에 존재하는 2차 모기지 시장이었다. 전 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트 사이먼 존슨에 따르면 '사모담보부증권(지니매, 패니매, 프레디맥이 발행한 증권 제외)'의 총 규모는 1984년 110억 달러에서 1994년 2000억 달러를 넘어 2007년 3조 달러에 육박했다.[30]

개인 모기지 증권화 시장은 계속 성장했다. 2004년에는 "상업은행, 저축은행, 투자은행들이 주택대출을 증권화하는 데 있어 패니매이와 프레디맥의 뒤를 따라잡았다"고 밝혔으며, 2005년에는 이들을 추월했다.[5][31] 민간 MBS는 주로 그들의 기준을 낮추고 Alt-A와 같은 저품질, 고위험 담보대출과 서브프라임 담보대출의 증권화를 통해 성장했다.[5] 학자인 마이클 심코비치는 이러한 기준의 완화는 대출을 위한 증권화사들간의 더 큰 경쟁과 대출기원자들에게 더 큰 시장 지배력 때문이라고 주장한다.[5] 금융전문기자 베서니 맥클린과 조 노세라는 월스트리트의 증권사들이 부실 대출이 "수익률이 더 높기" 때문에 기준 완화를 부추겼다고 주장한다.[32][33]

GSE도 이에 대응해 표준을 완화했지만, GSE 표준은 일반적으로 민간 시장 표준보다 높은 수준을 유지했고, GSE 증권화는 일반적으로 나머지 시장에 비해 양호한 실적을 지속했다.[5] 그러나 일부에서는[who?] GSE의 지배가 시장을 왜곡하여 부동산 거품과 GSE의 궁극적인 연방정부의 구제금융을 이끌어내는 데 도움을 준 과대평가로 이어졌다고 보고 있다. 그 결과, GSE를 점진적으로 축소하기 위한 몇몇 입법안과 다른 제안들이 개발되었다.[34]

시장붕괴

증권화를 통해 자금을 조달하는 저품질 주택담보대출의 매우 빠른 증가는 서브프라임 모기지 사태라고도 알려진 2000년대 후반의 금융위기의 주요 원인으로 널리 알려져 있다. 민간 RMBS 시장은 2008년 이후 크게 붕괴되었고 훨씬 더 엄격한 인수와 높은 표준으로 특징지어지는 정부 지원의 증권화로 대체되었다.[5]

참고 항목

참조

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  3. ^ 렘케, 린스 및 피카르, 모기지 지원 증권, 4장 및 5장(Thomson West, 2013년 ed.
  4. ^ Cassidy, John (2010). How Markets Fail: The Logic of Economic Calamities, Kindle Edition. 3703-3709: Farrar, Straus and Giroux. ASIN B002VOGQRO.CS1 maint: 위치(링크)
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  33. ^ 월스트리트는 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)가 수익률이 가장 높기 때문에 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 원했지만 서브프라임 대출은 권리 주택담보대출보다 약 7배 높은 수익률을 기록했다(All The Devil Are Here Here, MacLan and Nocera, 페이지 134).
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외부 링크