구매자중개

매수인 중개업자나 매수인 대리업자는 부동산 중개업자와 그 대리인이 매도인을 직접 또는 소대리인으로 대변하는 것이 아니라 부동산 거래에서 매수인을 대변하는 관행이다. 영국과 호주에서 가장 흔한 용어는 구매대행이다.

대부분의 미국 주와 캐나다 주에서는 1990년대까지 부동산 중개업자와 함께 집을 구하는 일을 한 구매자는 중개업자의 고객이었는데, 그 당시 대부분의 주에서는 가장 일반적인 법에 따라 중개업자가 판매자만을 대표했기 때문이다. 1990년대 초반부터야 구매자 대리점을 만들기 위해 법령을 통과시켰다.

구매 대행사는 고객이 되는 구매자에게 구매 대행사를 제공함으로써 독점적으로 (중개회사가 구매자만을 대표하고 판매하지 않기로 선택하는 곳) 또는 풀서비스 기업에서 독점적으로 존재할 수 있다. 구매자들은 그 회사가 매물로 등록한 주택과 그것이 판매자를 대표하는 주택을 구입하고자 하는 경우에 어떤 형태의 이중 대리점에 동의해야 할 것이다.

중개인은 매수인이 부동산을 상장하는 중개업자가 아닌 중개업자와 함께 일하고 있는 경우 대표할 매수인-브로커 계약을 체결하는 것을 선택할 수 있다. 이중 대리점이 법으로 허용된 경우에는 상장 중개인이라도 구매자를 대표할 수 있다. 구매자가 본 계약을 체결하지 않을 경우, 당시 판매자 중개인의 하위 대리인이었던 중개인의 고객으로 남게 된다.

고객으로서의 구매자

북미에서 특히 1990년대 후반 이후 대부분의 지역에서 바이어 에이전시의 관행이 증가함에 따라 에이전트(브로커의 밑에서 활동하는 것)는 중개인과 판매자(종종 판매자 에이전시)의 '상장 계약서'와 달리 서면 '구매자 대리점 계약서'로 거래에서 구매자를 대표할 수 있게 되었다. 부동산 사업자는 구매자와 서면 계약을 체결하면 구매자만을 위해 일하기로 하고 그 대가로 구매자는 독점적인 대표에 동의한다.^[1][2]

이 시점에서 부동산 중개업자는 구매자에게 다음에 대한 의무를 진다.

• 구매자에게 가장 이익이 되는 행동을 함으로써 구매자에 대한 충성심.
• 구매자가 최상의 조건을 협상할 수 있는 능력에 영향을 미칠 수 있는 사실을 공개하지 않음으로써 기밀 유지.
• 면허소지자가 구매자의 대리인으로 고용되었다는 것을 거래의 다른 당사자에 대한 공시.

중개업자는 매수자를 대신해 가격과 조건을 협상하고 계약서에 빈칸을 채워 표준 부동산 매입 계약을 준비한다. 구매자의 대리인은 구매자의 수탁자 역할을 한다.

구매대행약정서

판매자와의 상장 계약과 마찬가지로 구매자와의 계약은 시작일과 종료일 뿐만 아니라 구매자의 중개인이 (판매자가 또는 구매자가 직접) 지불하는 방법을 명시해야 한다. 또 모든 당사자의 의무와 의무를 기술해야 한다.^{[citation needed]}

합의문에는 이해충돌을 어떻게 처리할 것인지도 명시돼야 한다. 이해 상충은 재래식 회사에 의해 대표되는 구매자가 그 회사에 대표되는 판매자에 의해 관심을 갖게 될 때 발생할 수 있다.^{[citation needed]}

동일한 회사가 동일한 부동산을 위해 경쟁하고 있는 두 구매자를 대표한다는 것을 발견했을 때 또 다른 잠재적인 이해 상충이 발생할 수 있다.

부동산 중개업자는 이해 상충을 어떻게 처리할 것인지에 대한 서면적이고 객관적인 정책을 가지고 있어야 하며, 이 정책은 사전에 모든 잠재 고객에게 공개되어야 한다.^{[citation needed]}

구매자 대리인 협정은 부동산 중개인이 부동산 구매자를 대표하는 부분이다.

1990년대 초 매도인 대리점과 반대로 "구매인 대리점"(구매인 중개업)이 등장하면서 부동산 중개업자/브로커는 주택/재산권 구매에서 매수인을 대표할 수 있도록 동의하고 계약을 체결한다. 구매자 대리점 계약서는 이 대리점의 약관을 정하기 위해 개발되었다. 이는 Listing Agent와 Sellers(재산권 소유자) 사이에 필요한 "Listing Agreements(목록 작성 계약서)"와 유사하다. 구매자 대리점 계약은 구매자 대리인과 그의 구매자 의뢰인 사이의 관계의 주요 조건을 규정한다. 여기에는 계약 기간, 획득/지급되는 커미션, 당사자들의 다양한 권리, 의무 및 의무 등이 포함된다.

구매자 에이전트는 본 관계와 계약에 의거하여 구매자에게 신뢰 의무를 진다. 여기에는 충실성, 정직성, 목적에 대한 헌신, 구매자의 최선의 이익에 부합하는 행동 등이 포함된다.^[3] 구매자 대행계약에서 구매자 대리인에게 지불해야 하는 수수료는 구매자의 궁극적인 의무이기는 하지만 일반적으로 복수의 상장서비스("MLS")를 통해 Listing Agent가 제공하는 주식 또는 "co-op"에 대해 전체 또는 부분적으로 상쇄된다.

독점구매자 대리인은 부동산 거래에서 매도자를 대표하지 않는 회사에 근무하는 부동산 중개업자다.^[4] 독점적인 구매자 대리인(및 그들의 고객)은 그들의 목록이나 회사의 목록을 홍보하는 에이전트와 함께 일하는 것에 대한 이해 상충을 피한다. 대리인은 재산에 관한 정보를 취득하고 그 정보를 바탕으로 구매자에게 조언할 책임이 있기 때문에 대리인을 갖는 것이 구매자에게 유익하다. 계약이 없으면 대리인은 구매자의 최선의 이익을 염두에 두고 일할 의무가 없을 수도 있다.

구매자의 대리인 역할을 하는 부동산 중개인은 구매자가 부동산에 대해 더 많은 돈을 지불할 경우 위탁 구매자의 대리인에게 더 많은 돈을 지불할 수 있기 때문에 경제적 이해 상충이 있을 수 있지만, 전체적으로 경제적 인센티브는 전체 수수료에 비해 상대적으로 작을 수 있다.

참고 항목

• 독점 구매자 에이전트 또는 EBA
• 부동산
• 부동산업자
• 다중 목록 서비스
• 에스테이트 에이전트(영국)
• 영국의 구매 대행사
• 속성 검색기

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