주택담보대출

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저당대출(/m loanrɡd/)은 민법 관할구역에서 저당대출이라고도 하며 부동산 구입자가 부동산을 구입하기 위한 자금을 조달하기 위해 사용하거나 기존 부동산 소유자가 저당 잡혀 있는 부동산을 선취특권으로 설정하면서 자금을 조달하기 위해 사용하는 대출이다.대출은 대출자의 재산에 대해 담보대출로 알려진 절차를 통해 "담보대출"된다.이는 대출자가 대출금을 갚지 못하거나 조건을 준수하지 못할 경우 대출자가 담보물('압류' 또는 '소유')을 점유 및 매각할 수 있는 법적 장치가 마련되었음을 의미한다.모기지라는 단어는 중세 영국에서 "죽음의 서약"을 의미하는 프랑스어 법률 용어에서 유래했으며, 의무가 이행되거나 ^[2]재산이 압류를 통해 압류될 때 서약이 끝나는 것을 말한다.주택담보대출은 또한 "급여(대출)를 담보로 대가를 지급하는 대출자"라고도 할 수 있다.

주택담보대출자는 집을 저당잡힌 개인일 수도 있고 상업용 부동산을 저당잡힌 기업일 수도 있다(예: 자신의 사업장, 세입자에게 임대된 주거용 부동산, 투자 포트폴리오).대출자는 일반적으로 해당 국가에 따라 은행, 신용조합, 건축협회 등의 금융기관이 되며, 대출 약정은 중개인을 통해 직접 또는 간접적으로 이루어질 수 있다.대출 규모, 대출 만기, 이자율, 대출금 상환 방법 및 기타 특징과 같은 주택담보대출의 특징은 상당히 다양할 수 있다.담보된 부동산에 대한 대출자의 권리는 대출자의 다른 채권자보다 우선하며, 이는 대출자가 파산하거나 파산한 경우, 대출자가 담보된 부동산의 판매로 인해 그들에게 진 빚만 먼저 상환된다는 것을 의미한다.

많은 관할구역에서 주택 구입은 주택담보대출로 자금을 조달하는 것이 일반적이다.그들이 부동산을 즉시 구입할 수 있도록 충분한 저축이나 유동자금을 가진 개인은 거의 없다.주택 소유에 대한 수요가 가장 많은 나라에서는 주택 담보 대출에 대한 강력한 국내 시장이 발달했다.주택담보대출은 은행 부문(즉, 단기예금을 통해) 또는 "담보화"라고 불리는 과정을 통해 자금을 조달할 수 있으며, 이는 주택담보대출 풀을 소액 투자자에게 팔 수 있는 상환 가능한 채권으로 전환한다.

주택담보대출 기본

기본 개념 및 법적 규제

영미 재산법에 따르면, 주택담보대출은 소유주(일반적으로 부동산에 대한 단순한 이익)가 대출의 담보 또는 담보로 자신의 이자(부동산에 대한 권리)를 서약할 때 발생한다.따라서 담보대출은 편의와 마찬가지로 부동산에 대한 권리에 대한 제약(제한)이지만, 대부분의 담보대출은 새로운 대출금의 조건으로 발생하기 때문에, 담보대출이라는 단어는 그러한 부동산이 담보하는 대출의 총칭이 되었다.다른 유형의 대출과 마찬가지로, 주택담보대출은 이자율이 있으며 정해진 기간(일반적으로 30년)에 걸쳐 상각할 예정이다.모든 유형의 부동산은 담보대출로 담보될 수 있으며, 일반적으로 대출자의 위험을 반영해야 하는 이자율을 부담할 수 있다.

주택담보대출은 많은 국가에서 주거 및 상업용 부동산의 개인 소유에 자금을 조달하기 위해 사용되는 주요 메커니즘이다(상업용 주택담보대출 참조).용어와 정확한 형식은 나라마다 다르지만 기본 컴포넌트는 비슷한 경향이 있습니다.

• 부동산: 자금조달을 받는 실제 거주지.소유권의 정확한 형태는 나라마다 다르며 가능한 대출 유형을 제한할 수 있습니다.
• 담보대출: 부동산에 대한 대출자의 담보권. 자산의 사용 또는 처분에 제한을 가할 수 있습니다.제한사항에는 주택보험과 주택담보대출보험에 가입하거나 부동산을 매각하기 전에 미지급 채무를 상환해야 하는 요건이 포함될 수 있다.
• 차용자: 부동산에 대한 소유권 지분을 가지고 있거나 소유권을 창출 중인 사람.
• 대출자: 모든 대출자, 그러나 보통 은행 또는 기타 금융기관.(일부 국가(특히 미국)에서는 대출자는 모기지담보부증권을 통해 모기지 지분을 보유한 투자자일 수도 있습니다.이러한 상황에서, 최초 대출자는 모기지 발생자로 알려져 있으며, 모기지 발생자는 대출금을 투자자에게 포장하여 판매한다.대출자의 지불은 대출업자가 회수한다.)^[3]
• 원금: 대출의 원래 규모. 다른 특정 비용을 포함할 수도 있고 포함하지 않을 수도 있습니다. 원금을 상환함에 따라 원금은 감소합니다.
• 이자: 대출자의 돈을 사용하기 위한 금융 수수료.
• 압류 또는 압류: 대출자가 특정 상황에서 부동산을 압류, 압류 또는 압류해야 하는 가능성은 담보대출에 필수적입니다. 이러한 측면이 없다면 대출은 다른 유형의 대출과 다를 바 없습니다.
• 완료: 담보대출 증서의 법적 완료와 그에 따른 담보대출 개시.
• 상환: 상환예정기간말의 '자연상환' 또는 일시상환(일반적으로 차입자가 부동산을 매각하기로 결정했을 때)인 미지급액의 최종상환.폐쇄된 주택담보대출 계좌는 "되돌려졌다"고 한다.

그 밖에 많은 특정 특성이 많은 시장에 공통적으로 존재하지만, 위의 특징이 중요한 특징입니다.정부는 일반적으로 직접(예를 들어 법적 요건을 통해) 또는 간접(예: 은행 산업과 같은 참여자 또는 금융 시장의 규제를 통해) 모기지 대출의 많은 측면을 규제하고 종종 국가의 개입(정부의 직접 대출, 국유 은행의 직접 대출 또는 후원)을 통해 규제합니다.다양한 실체의 신탁).특정 모기지 시장을 정의하는 다른 측면은 지역, 과거 또는 법률 또는 금융 시스템의 특정 특성에 의해 주도될 수 있다.

주택담보대출은 일반적으로 장기대출로 구성되며 정기지급금은 연금과 유사하며 화폐공식의 시간가치에 따라 계산된다.가장 기본적인 준비는 지역 상황에 따라 10년에서 30년 사이에 고정된 월급을 필요로 한다.이 기간 동안 대출의 주요 구성요소(원래 대출금)는 상각을 통해 서서히 상환될 것이다.실제로 전 세계 및 각 국가 내에서 많은 변종이 가능하며 일반적입니다.

대출자는 이자수익을 얻기 위해 부동산을 대상으로 자금을 제공하고, 일반적으로 이러한 자금 자체를 (예금을 받거나 채권을 발행하는 등) 빌린다.따라서 대출자가 돈을 빌리는 가격은 대출 원가에 영향을 미친다.또한 많은 국가에서 대출자는 대출자로부터 현금 지불의 흐름을 받는 데 관심이 있는 다른 당사자들에게 담보(증권화를 통해)를 판매할 수 있다.

주택담보대출은 또한 주택담보대출의 (인식된) 위험성, 즉 자금이 상환될 가능성(일반적으로 대출자의 신용도 함수로 간주됨), 상환되지 않을 경우 대출자가 부동산 자산을 압류할 수 있는 가능성, 그리고 금융, 이자율 위험도 고려합니다.특정 상황에서 발생할 수 있는 시간 지연 및 시간 지연.

담보인수

주택담보대출 승인 과정에서 주택담보대출 인수자는 신청자가 제공한 소득, 고용, 신용이력 및 매입주택의 가치에 대한 재무정보를 ^[4]평가를 통해 검증한다.평가를 지시할 수 있습니다.인수 절차는 며칠에서 몇 주가 걸릴 수 있습니다.경우에 따라서는 인수 절차가 너무 오래 걸리기 때문에 제공된 재무제표를 현재 상태로 ^[5]다시 제출해야 합니다.동일한 고용을 유지하고 인수 과정에서 새로운 신용을 사용하거나 개설하지 않는 것이 좋습니다.신청자의 신용정보, 고용정보 또는 재무정보가 변경되면 대출이 거부될 수 있습니다.

주택담보대출유형

전 세계적으로 많은 종류의 모기지들이 사용되고 있지만, 몇 가지 요소들이 모기지들의 특성을 폭넓게 정의한다.이 모든 것은 현지 규정 및 법적 요건을 따를 수 있습니다.

• 관심:이자는 대출 또는 변동기간 동안 고정될 수 있으며, 미리 정의된 특정 기간에 변동될 수 있다. 물론 이자는 더 높거나 더 낮을 수 있다.
• 조건: 일반적으로 주택담보대출의 최대 기간은 상각대출을 상환하는 연수입니다.일부 주택담보대출은 상각이 없거나 특정일에 잔여 잔액을 전액 상환해야 하거나 마이너스 상각이 필요할 수 있습니다.
• 지불금액 및 빈도:기간별 지급금액과 지급빈도. 경우에 따라 기간별 지급금액이 변경되거나 차입자가 지급금액을 증감할 수 있는 선택권을 가질 수 있다.
• 중도상환: 일부 유형의 주택담보대출은 대출의 전부 또는 일부를 중도상환하는 것을 제한하거나 중도상환에 대한 위약금을 대출자에게 납부하도록 요구할 수 있습니다.

상각된 대출의 두 가지 기본적인 유형은 고정금리모기지(FRM)와 조정금리모기지(ARM)이다(변동금리모기지라고도 한다).미국과 같은 일부 국가에서는 고정금리형 모기지론이 일반적이지만 변동금리형 모기지론은 비교적 일반적이다.고정금리형 주택담보대출과 변동금리형 주택담보대출의 조합도 일반적이며, 주택담보대출은 예를 들어 처음 5년 동안 일정 기간 동안 고정금리가 적용되며, 그 기간이 끝나면 변동된다.

• 고정금리형 주택담보대출의 이자율은 대출의 존속기간(또는 기간) 동안 고정된 상태를 유지한다.연금상환제도의 경우 정기지급액은 대출기간 내내 동일하다.리니어 페이백의 경우 정기 지급액이 점차 감소합니다.
• 변동금리형 주택담보대출의 경우, 이자율은 일반적으로 일정기간 고정되며, 그 후(예: 연차 또는 월차) 시장지수에 따라 주기적으로 조정된다.조정 가능한 금리는 이자율 위험의 일부를 대출자로부터 차입자에게 이전하기 때문에 고정금리 자금 조달이 어렵거나 지나치게 비싼 경우에 널리 사용된다.위험이 차입자에게 이전되기 때문에, 예를 들어 최초 금리는 평균 30년 고정 금리보다 0.5~2% 낮을 수 있다. 가격 차이의 크기는 수익률 곡선을 포함한 채무 시장 상황과 관련이 있을 것이다.

차입자에 대한 수수료는 이자율위험 외에 신용위험에 따라 달라진다.모기지 발행 및 인수 절차에는 신용 점수, 총부채, 계약금, 자산 및 부동산 가치 평가가 포함됩니다.점보 모기지와 서브프라임 대출은 정부 보증의 지원을 받지 못하고 더 높은 금리에 직면한다.다음에 설명하는 다른 혁신도 환율에 영향을 줄 수 있습니다.

대출액과 계약금

대출자는 일반적으로 부동산을 매입하기 위해 담보대출을 할 때 차입자가 계약금을 지급하도록 요구한다. 즉, 부동산 원가의 일부를 부담해야 한다.이 계약금은 부동산 가치의 일부로 표시할 수 있다(이 용어의 정의는 아래 참조).LTV(loan to value ratio)는 부동산 가치에 대한 대출의 규모이다.따라서 구매자가 계약금 20%를 지불한 주택담보대출은 대출금 대비 가치비율이 80%에 이른다.차입자가 이미 소유하고 있는 부동산을 대상으로 한 대출의 경우, 대출액 대비 대출금 비율은 부동산의 추정가치에 따라 귀속된다.

대출액 대비 대출액 비율은 주택담보대출의 위험성을 나타내는 중요한 지표로 간주됩니다. LTV가 높을수록 부동산 가치(압류된 경우)가 대출의 나머지 원금을 감당하기에 불충분할 위험이 높아집니다.

값: 평가, 추정 및 실제

부동산의 가치는 대출의 위험을 이해하는 데 중요한 요소이기 때문에, 그 가치를 결정하는 것은 주택담보대출의 핵심 요소이다.값은 다양한 방법으로 결정될 수 있지만 가장 일반적인 것은 다음과 같습니다.

1. 실제 또는 거래 가격: 일반적으로 부동산의 구매 가격으로 간주됩니다.대여 시 부동산을 구입하지 않으면 이 정보를 이용할 수 없을 수 있습니다.
2. 평가 또는 조사된 가치: 대부분의 국가에서는 자격증을 가진 전문가가 가치를 평가하는 것이 일반적입니다.대출자는 종종 공식적인 평가를 받아야 한다.
3. 추정치: 대출자 또는 기타 당사자는 자체 내부 추정치를 사용할 수 있으며, 특히 공식적인 평가절차가 존재하지 않는 국가에서는 일부 다른 상황에서도 사용할 수 있습니다.

지급 및 부채 비율

대부분의 국가에서는 신용도에 대한 몇 가지 표준 척도를 사용할 수 있다.일반적인 측정치에는 소득에 대한 지급(총소득 또는 순소득에 대한 모기지 지급 비율), 소득에 대한 부채(소득에 대한 모기지 지급을 포함한 모든 부채 지급 비율), 다양한 순자산 측정치가 포함된다.많은 국가에서 신용점수는 이러한 척도를 대체하거나 보완하기 위해 사용된다.또한 소득세 신고서, 급여 명세서 등 신용도에 대한 문서 요건도 있을 것이다.구체적인 내용은 장소에 따라 달라진다.소득세 우대 혜택은 보통 세금 환급이나 세금 공제 제도의 형태로 적용될 수 있다.첫 번째는 개인 납세자가 납부한 소득세가 주택용 부동산을 취득하기 위해 취득한 주택담보대출의 이자만큼 환급된다는 것을 의미한다.소득공제는 주택담보대출에 대해 지급되는 이자율 범위까지 세금부채를 낮추는 것을 의미한다.

일부 대출자는 잠재적 대출자에게 1개월 이상의 "보유자산"을 사용할 수 있도록 요구할 수도 있다.즉, 차입자는 실직이나 기타 소득상실의 경우 일정기간 주거비용(저당권, 세금 등)을 지불하기에 충분한 자산의 가용성을 보여야 할 수 있다.

많은 국가는 특정 대출자에 대한 요구 사항이 낮거나 특정 상황에서 수용 가능한 "no-doc"/"low-doc" 대출 기준이 있습니다.

표준 또는 준거 주택담보대출

많은 국가는 인식된 허용 가능한 위험 수준을 정의하는 표준 또는 적합 모기지 개념을 가지고 있다. 이 위험 수준은 공식 또는 비공식일 수 있으며, 법률, 정부 개입 또는 시장 관행에 의해 강화될 수 있다.예를 들어, 표준 주택담보대출은 LTV가 70~80% 이하이고 총소득의 3분의 1이 주택담보대출로 전환되는 주택담보대출로 간주할 수 있다.

표준 또는 준거형 주택담보대출은 종종 담보대출을 쉽게 판매하거나 증권화할 수 있는지, 또는 비표준인 경우 매각할 수 있는 가격에 영향을 미칠 수 있는지를 정의하기 때문에 핵심 개념이다.미국에서 준거 모기지란 주택금융시장에서 정부가 후원하는 양대 기업의 확립된 규칙과 절차를 충족시키는 것을 말한다(일부 법적 요건 포함).이와는 대조적으로, 부적합 대출을 하기로 결정한 대출자들은 더 높은 위험 허용오차를 행사하고 있으며, 그들이 대출을 재판매하는 데 더 많은 어려움에 직면한다는 것을 알고 있다.많은 나라들이 "표준" 담보대출을 정의하는 유사한 개념이나 기관을 가지고 있다.규제 대상 대출자(예: 은행)는 비표준 주택담보대출에 대해 제한 또는 고위험 가중치를 적용할 수 있다.예를 들어 캐나다의 은행과 모기지 중개업자는 부동산 가치의 80% 이상을 대출하는 데 제약을 받고 있으며, 이 수준을 넘어서면 일반적으로 모기지 보험이 필요합니다.^[6]

외화담보대출

통화 가치가 하락하는 경향이 있는 일부 국가에서는 외화 모기지 대출자가 안정적인 외화를 대출할 수 있도록 하는 것이 일반적이며, 반면 대출자는 통화가치가 하락할 것이라는 통화 위험을 떠안기 때문에 대출금을 상환하기 위해 더 많은 금액을 국내 통화로 전환할 필요가 있다.

저당권의 상환

주택담보대출의 원가를 설정하기 위한 두 가지 표준수단(기간 중 정해진 이자율로 고정되거나 시장 이자율에 따라 변동) 외에, 그 원가의 지급방법과 대출금 자체의 상환방법에 차이가 있다.상환은 지역, 세법, 그리고 지배적인 문화에 따라 달라진다.다양한 유형의 대출자에게 맞는 다양한 주택담보대출 상환 구조도 있다.

원리금

담보대출을 상환하는 가장 일반적인 방법은 정해진 ^{[citation needed]}기간에 걸쳐 원금과 이자를 상환하는 것이다.이것은 미국에서는 일반적으로 (자기)상각이라고 불리며 영국에서는 상환모기지라고 불립니다.대출은 (대출자의 관점에서) 연금의 한 형태이며, 정기 지급의 계산은 화폐 공식의 시간 가치에 기초한다.예를 들어 360일 연도를 기준으로 이자를 계산할 수 있고, 매일, 매년 또는 반기별로 이자를 복합할 수 있으며, 중도상환 위약금이 적용될 수 있다.특정 사항에 대한 법적 제한이 있을 수 있으며 소비자 보호법은 특정 관행을 명시하거나 금지할 수 있습니다.

대출 규모와 국가의 일반적인 관행에 따라 기간은 짧을 수도 있고 길 수도 있다(10년 이상).영국과 미국에서는 통상적으로 25년에서 30년이 최대 기간이다(단, 15년 주택담보대출과 같은 짧은 기간이 일반적이다).일반적으로 매월 지급되는 주택담보대출 상환에는 원리금 상환이 포함된다.각 지급액에서 원금 쪽으로 가는 금액은 담보대출 기간 내내 다르다.초기에 상환은 대부분 이자였다.대출이 끝날 무렵에는 대부분 원금에 대한 지불이 이루어집니다.이와 같이 처음에 결정된 지급금액을 산출하여 향후 특정일에 대출금을 상환할 수 있도록 한다.이를 통해 대출자는 이자율이 변하지 않을 경우 상환을 유지함으로써 지정된 날짜에 대출이 청산될 것이라는 확신을 갖게 된다.일부 대출자와 제3자는 대출의 상환을 가속화하기 위해 격주로 주택담보대출 지급 프로그램을 제공한다.이와 유사하게, 담보대출은 나머지 금액의 일부 또는 전부를 조기 지급함으로써 예정된 종료 전에 종료될 수 있다.^[7]

상각일정은 일반적으로 매월 말에 남아 있는 원금에 월 이율을 곱한 후 월 지급액을 뺀다.이는 일반적으로 상각계산자가 다음 공식을 사용하여 산출한다.

${{displaystyle A=P\cdot {frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}$

여기서:

$\displaystyle$A는$$ ${\displaystyle \mathrm{정기상각금}}$입니다.

$(\displaystyle$ P$)$는 빌린 원금입니다.

$\displaystyle$r은$$ 분수로 표시되는 이자율입니다.월급에 대해서는 (연간 이자율)/12를 취합니다.

$\displaystyle$n은 지급$$ 횟수입니다. 30년, 12개월 x 30년 = 360년 이상 월 지급의 경우.

이자만

원리금 담보대출의 주된 대안은 이자만 있는 담보대출로, 원금은 기간 내내 상환되지 않는다.이러한 유형의 주택담보대출은 영국에서 일반적이며, 특히 일반 투자계획과 관련된 경우에는 더욱 그러하다.이러한 약정으로 만기시점에 주택담보대출을 상환하기 위해 일시금을 적립하도록 설계된 별도의 투자계획에 정기적으로 출자한다.이러한 유형의 약정을 투자담보대출이라고 부르거나 종종 사용되는 제도 유형과 관련이 있습니다. 즉, 보험증여정책을 사용하는 경우 저축성 담보대출, 마찬가지로 개인자본제도(PEP) 담보대출, 개인저축계좌(ISA) 담보대출 또는 연금 담보대출입니다.역사적으로 투자담보대출은 상환담보대출에 비해 다양한 세제혜택을 제공했지만 영국에서는 더 이상 그렇지 않다.투자담보대출은 부채를 청산할 수 있는 충분한 수익을 내는 투자에 의존하기 때문에 위험성이 더 높은 것으로 보인다.

최근까지^[when?] 대출자가 은퇴 시(또는 부동산 임대료와 물가상승률이 합쳐져 ^{[citation needed]}이자율을 웃돌 때) 상환할 수 있을 만큼 부동산 시장이 상승할 것이라는 도박을 하면서 상환 수단 없이 이자만 마련되는 것은 드문 일이 아니었다.

이자만 있는 무기한 저당권

최근 영국 금융당국의 대출자에 대한 이자만 있는 주택담보대출에 대한 가이드라인은 이자만 있는 신규대출 기준을 강화했다.많은 사람들에게 문제는 상환 수단이 시행되지 않았거나 차량 자체의 실적(예: 기부금/ISA 정책)이 좋지 않아 연말에 잔금을 상환할 자금이 부족하다는 것이었다.

향후, 모기지 마켓 리뷰(MMR)에 근거해 금융청은, 사용하는 상환 수단에 엄격한 기준이 있을 필요가 있다고 지적하고 있습니다.이와 같이 네이션와이드와 다른 대부업체들은 이자만 있는 시장에서 손을 뗐다.

주식 공개 시장의 부활은 이자 전용 평생 담보 대출의 도입이었다.이자만 있는 주택담보대출의 유효기간이 정해져 있는 경우, 이자만 있는 주택담보대출은 나머지 주택담보대출자의 종신기간 동안 계속된다.이러한 계획은 전통적인 주식 공개 제도에 대한 관심의 롤업 효과(복합)를 좋아하는 사람들에게 관심을 보여 왔다.그들은 또한 상환 차량이 없는 이자만 있는 주택담보대출을 가지고 있고 현재 대출금을 정산해야 하는 사람들에게도 유익하다는 것이 입증되었다.이제 이러한 사람들은 지속성을 유지하기 위해 이자만 있는 평생 담보 대출로 효과적으로 재대출할 수 있습니다.

이자만 있는 종신 모기지 제도는 현재 스톤헤이븐과 more2life라는 두 개의 대출자에 의해 제공되고 있다.그들은 매달 이자를 지불하는 선택권을 가지고 일한다.이자를 갚는다는 것은 잔액이 평생 같은 수준을 유지한다는 것을 의미한다.은퇴 후 금융을 필요로 하는 은퇴자들이 늘어나면서 이 시장은 더욱 커질 것이다.

역모기지

고령자 대출자(일반적으로 은퇴 시)의 경우, 원금도 이자도 상환되지 않는 주택담보대출을 준비할 수 있다.이자는 원금과 합쳐져 매년 부채가 증가한다.

이러한 약정은 국가에 따라 역모기지, 종신모기지 또는 주식공개모기지(주택자본을 지칭)로 다양하게 불린다.대출금은 일반적으로 대출자가 사망할 때까지 상환되지 않기 때문에 연령 제한이 있습니다.

연방 주택청을 통해, 미국 정부는 HECM(Home Equity Conversion Mobrate)이라고 불리는 프로그램을 통해 역모기지론을 보증한다.표준 모기지(대출금액이 대출 마감 시 일반적으로 지출되는 경우)와 달리, HECM 프로그램은 주택 소유자가 다양한 방법으로 자금을 받을 수 있도록 한다. 즉, 일시불로, 대출자가 사망하거나 영구적으로 집을 떠날 때까지 지속되는 월별 주택 보유권 지급으로; 월별 지급으로.정의된 기간 또는 신용 한도.^[8]

상세한 것에 대하여는, 주식 공개를 참조.

이자 및 부분원금

미국에서 부분상각 또는 벌룬론은 매달 지급해야 할 금액이 특정 기간에 걸쳐 계산(변형)되는 것을 의미하지만, 원금에 대한 잔액은 그 기간에 미달하는 시점이다.영국에서는, 특히 원래의 저당권이 투자로 뒷받침된 경우, 부분 상환 저당권은 꽤 흔하다.

바리에이션

단계별 지급 주택담보대출은 시간이 지남에 따라 비용이 증가하며, 시간이 지남에 따라 임금 인상을 기대하는 젊은 대출자들을 대상으로 한다.풍선지급형 주택담보대출은 일부 상각만 있으며, 즉 매월 지급해야 하는 금액이 특정 기간에 걸쳐 계산(변환)되지만, 원금 잔액은 그 기간보다 다소 부족하고, 기말에는 풍선지급이 만기된다.기존 판매자의 대출금리에 비해 이자율이 높을 때, 구매자는 판매자의 ^[9]담보대출을 가정하는 것을 고려할 수 있다.랩어라운드 모기지란 매도자가 부동산을 더 쉽게 팔 수 있도록 하는 매도자 금융의 한 형태이다.격주 주택담보대출은 매월이 아닌 2주마다 상환된다.

예산 대출은 담보 ^[10]대출금 지급에 세금과 보험을 포함한다. 일괄 대출은 가구 및 기타 개인 재산 비용을 담보 대출에 추가한다.바이다운 모기지는 ^[11]판매자나 대출자가 금리를 낮추고 구매자를 격려하기 위해 포인트와 유사한 것을 지불할 수 있게 해준다.주택 소유자는 주택담보대출로 현금을 받는 주식대출도 받을 수 있다.공유 감사 담보 대출은 주식 공개의 한 형태이다.미국에서는, 외국인의 독특한 사정으로 인해 외국인의 모기지 조건에 직면한다.

융통성 있는 주택담보대출은 대출자가 지불을 건너뛰거나 선불할 수 있는 더 많은 자유를 준다.상계 저당권은 예금을 담보 대출에 대해 계산할 수 있게 해준다.영국에는 또한 대출자들이 이자를 지불하고 원금은 생명보험으로 지급되는 저축성 담보대출이 있다.

상업용 주택담보대출은 일반적으로 개인대출과 이자율, 위험 및 계약이 다르다.참여형 주택담보대출은 여러 투자자가 대출금을 공유할 수 있게 해준다.건설업자들은 여러 부동산을 한꺼번에 커버하는 포괄적 대출을 받을 수 있다.브리지 대출은 장기 대출이 대기 중인 임시 자금으로 사용될 수 있다.경화대출은 부동산 담보를 담보로 자금을 조달한다.

압류 및 비소환 대출

대부분의 관할구역에서 대출자는 특정 조건(주로 담보대출의 미지급)이 발생할 경우 담보대출 재산을 압류할 수 있다.현지 법적 요건에 따라 부동산을 판매할 수 있습니다.매각으로 받은 금액(원가 차감액)은 최초 채무에 적용한다.일부 국가에서는 주택담보대출이 비소추대출이다.저당자산의 매각으로 회수된 자금이 미지급 채무를 충당하기에 충분하지 않은 경우, 대출자는 압류 후 대출자에게 의존하지 않을 수 있다.다른 국가에서는 차입자가 남아 있는 부채에 대한 책임을 진다.

사실상 모든 관할구역에서 저당재산의 압류 및 매각에 대한 구체적인 절차가 적용되며, 관련 정부에 의해 엄격하게 규제될 수 있다.매각압류권이라고도 하는 엄격하거나 사법적인 압류와 비사법적인 압류가 있습니다.일부 국가에서는 압류 및 매각이 매우 빠르게 이루어질 수 있는 반면, 다른 국가에서는 압류가 수개월 또는 심지어 수년이 걸릴 수 있다.많은 국가에서 대출자의 담보대출 능력은 극히 제한적이며, 모기지 시장의 발전은 현저하게 더디다.

전국적 차이

유엔 유럽 경제 위원회가 발표한 연구는 독일, 미국, 덴마크 모기지 시스템을 비교했다.독일 바우스파카센은 지난 40년간(2004년 기준) 명목금리를 약 6%로 보고했다.독일의 Bausparkassen(저축 및 대출 협회)은 담보대출을 제공하는 은행과 동일하지 않다.또한 관리비와 용역비(대출금액의 약 1.5%)를 부과한다.그러나 미국에서는 주택시장의 고정금리형 주택담보대출의 평균금리는 1980년대에서 20년대에 시작되어 2004년 현재 연 6%에 이르렀다.그러나 총차입원가는 명목이자율보다 상당히 높으며 지난 30년간 10.46%에 달했다.덴마크에서는 미국의 모기지 시장과 마찬가지로 금리가 연 6%로 떨어졌다.위험관리수수료는 미지급채무의 0.5%에 해당한다.또한 취득수수료는 ^[12]원금의 1%에 해당한다.

미국

미국의 모기지 산업은 주요 금융 분야이다.연방정부는 주택담보대출, 건설 및 주택소유 장려를 위해 여러 프로그램 또는 정부후원 단체를 만들었다.이러한 프로그램에는 정부 전국 모기지 협회(Ginnie Mae), 연방 전국 모기지 협회(Fannie Mae) 및 연방 주택 대출 모기지 회사(Feddie Mac)가 포함됩니다.

미국의 모기지 부문은 지난 세기에 걸쳐 주요 금융 위기의 중심이었다.1930년대의 국가 모기지 위기, 1980년대와 1990년대의 저축과 대출 위기, 그리고 2010년의 압류 위기를 초래한 2007년의 서브프라임 모기지 위기를 초래했다.

미국에서 주택담보대출은 두 개의 독립된 문서, 즉 담보어음(약정어음)과 담보이자를 포함한다.일반적으로, 두 문서는 함께 할당되지만, 전통적으로 분할된 경우에는 담보대출이 아닌 채권 소유자가 ^[13]담보권을 갖는다.예를 들어, Fannie Mae는 표준 형태 계약 Multistate Fixed-Rate Note 3200을^[14] 공포하고 ^[15]주마다 다른 별도의 보안 상품 모기지 양식을 발표한다.

캐나다

캐나다 주택담보대출 및 주택공사(CMHC)는 캐나다 국민주택기관으로 캐나다인에게 ^[16]주택담보대출보험, 주택담보부증권, 주택정책 및 프로그램, 주택조사를 제공한다.이것은 1946년 캐나다 정부가 전후 주택 부족 문제를 해결하고 캐나다인들의 주택 소유 목표를 달성할 수 있도록 돕기 위해 창설되었다.

캐나다에서 가장 일반적인 주택담보대출은 5년 만기 고정금리 폐쇄형 주택담보대출이며, 가장 일반적인 유형은 30년 만기 고정금리 개방형 ^[17]주택담보대출이다.금융 위기와 그에 따른 불황을 거치면서 캐나다의 모기지 시장은 부분적으로 대부분의 대출자에게 적용되는 효과적인 규제 및 감독 체제를 포함하는 주택 모기지 시장의 정책 프레임워크에 의해 계속 잘 기능했다.그러나 위기 이후 저금리 환경이 조성되면서 ^[18]국내 주택담보대출 부채가 크게 늘었다.

2014년 4월, 금융기관 감독관실(OSFI)은, 인수·리스크 관리에 관한 기준을 강화하는 것을 목적으로 한 모기지 보험 업자를 위한 가이드 라인을 발표했습니다.OSFI는 성명에서 이 가이드라인이 "안정적인 금융시스템에 기여하는 주택담보대출 보험인수에 관한 베스트 프랙티스에 대한 명확성을 제공할 것"이라고 밝혔다.이는 짐 플래허티 전 재무장관이 2012년 이전까지 공개적으로 크라운 법인의 ^[19]민영화에 대해 심사숙고한 가운데 수년간 CMHC에 대한 연방 정부의 정밀 조사 후에 나온 것이다.

캐나다의 부동산 가격을 진정시키기 위해 오타와는 2016년 ^[20]10월 17일 유효한 주택담보대출 스트레스 테스트를 도입했다.스트레스 테스트에 따르면 연방정부의 규제를 받는 대출자로부터 대출을 받고자 하는 모든 주택 구매자는 캐나다 은행이 정한 스트레스 비율보다 낮지 않은 금리에 기초하여 대출자의 대출 가능성을 판단하는 테스트를 받아야 한다.캐나다 모기지 및 주택공사가 보험에 가입한 고비율 모기지(가액 대비 80% 이상 대출)의 경우, 이 비율은 스트레스 테스트 비율과 현재 목표 비율의 최대값이다.그러나 비보험 담보대출의 경우, 이율은 스트레스 테스트 금리의 최대값과 목표 이자율에 2%를 ^[21]더한 값이다.이 스트레스 테스트는 캐나다의 모든 대출자에 대한 담보대출 승인 금액을 낮췄다.

스트레스 테스트율은 2018년 5월 최고치인 5.34%까지 지속적으로 증가했으며 2019년 7월까지 변경되지 않아 3년 만에 5.19%^[22]로 감소했다.이 결정은 부동산 업계의^[23] 반발과 2019년 캐나다 연방 예산에서 캐나다 정부의 최초 주택 구매자 인센티브 프로그램(FTHBI)의 도입을 반영할 수 있다.부동산 업계의 비난이 빗발치자 캐나다 재무장관 빌 모르노는 2019년 ^[24]12월 주택담보대출 스트레스 테스트의 변경을 검토하고 검토하라고 지시했다.

영국

영국의 모기지 산업은 전통적으로 건축 협회에 의해 지배되어 왔지만, 1970년대부터 건축 협회가 보유한 새로운 모기지 대출 시장의 점유율은 크게 감소했다.1977년부터 1987년까지 96%에서 66%로 하락한 반면 은행 및 기타 기관의 점유율은 3%에서 36%로 상승했다.현재 영국에는 주택 구입자에게 주택담보대출을 제공하는 200개 이상의 중요한 금융기관이 있다.주요 대출기관에는 건축협회, 은행, 전문 주택담보대출회사, 보험회사, 연금기금이 포함된다.

영국에서는 변동금리형 주택담보대출이 ^[25][26]미국보다 더 흔하다.이는 부분적으로 모기지론 금융이 미국, 덴마크 및 독일보다 고정 수입 증권화 자산(모기지 담보 증권 등)에 덜 의존하고 호주와 ^[25][26]스페인과 같은 소매 저축성 예금에 더 많이 의존하기 때문이다.따라서 대출자들은 고정금리형보다 변동금리형 모기지론을 선호하며 일반적으로 정기 고정금리형 모기지론을 이용할 수 없다.그럼에도 불구하고, 근래에 단기 주택담보대출의 이자율을 고정하는 것이 유행하고 있으며, 초기 주택담보대출의 2, 3, 5, 그리고 때로는 10년을 ^[27]고정할 수 있다.2007년부터 2013년 초까지 신규 주택담보대출의 50%와 83%가 이러한 방식으로 ^[28]초기 기간을 고정했다.

주택 소유율은 미국과 비슷하지만 전반적인 디폴트율은 ^[25]더 낮다.고정금리 기간 중 선불 위약금은 일반적으로 발생하지만, 미국은 ^[25]사용을 권장하지 않고 있다.다른 유럽 국가들과 세계의 다른 나라들과 마찬가지로, 그러나 대부분의 미국과는 달리, 주택담보대출은 보통 비소환 부채가 아니며, 이는 채무자들이 ^[25][29]압류 후 대출 부족에 대해 책임을 져야 한다는 것을 의미한다.

주택 담보 대출 부문의 고객 대면 측면은 금융 행동 기관(FCA)에 의해 규제되며, 대출자의 재무적 신뢰성은 별도의 규제 기관인 영국 은행의 일부인 PRA(Prudential Regulation Authority)에 의해 감독됩니다.FCA와 PRA는 2007-2008년의 금융 위기와 ^[30][31][32]그 여파로 강조된 규제 실패에 대한 비판에 대응하기 위해 2013년에 설립되었다.

유럽 대륙

대부분의 서유럽(덴마크, 네덜란드 및 독일 제외)에서 변동금리형 주택담보대출은 미국에서 ^[25][26]흔히 볼 수 있는 고정금리형 주택담보대출과는 달리 더 흔하다.유럽의 상당수는 미국에 필적하는 주택 소유율을 가지고 있지만, 전반적인 디폴트율은 ^[25]미국보다 유럽에서 낮다.모기지론 파이낸싱은 담보대출 증권화에 덜 의존하며, 자산유동화 증권이 ^[25][26]흔한 덴마크와 독일을 제외하고 커버드 채권(판드브리프 등)과 예금으로 뒷받침되는 공식적인 정부 보증에 더 의존한다.미국은 선불 위약금 ^[25]사용을 권장하고 있지만, 선불 위약금은 여전히 일반적입니다.미국의 많은 부분과 달리, 주택담보대출은 보통 비소환 ^[25]부채가 아니다.

EU내에서의 커버드 채권 시장규모(커버드채권 잔액)는 2007년 말 약 2조유로, 독일, 덴마크, 스페인, 프랑스는 각각 ^[33]2억유로 이상의 잔액을 가지고 있다.Pfandbrief 유사 증권은 25개 이상의 유럽 국가 및 최근 몇 년 동안 미국과 유럽 이외의 국가에서도 각각 고유한 법과 규정을 ^[34]가지고 도입되었습니다.

최근의 동향

2008년 7월 28일, 헨리 폴슨 미 재무장관은 4개의 대형 미국 은행과 함께, 재무부는 주로 모기지 담보 ^[35]증권의 대체 형태를 제공하기 위해 이들 증권의 미국 시장 개시를 시도할 것이라고 발표했다.마찬가지로 영국에서는 정부는 국제시장과 기관으로부터 배워야 할 교훈을 포함하여 보다 저렴한 장기 고정금리 모기지 제공을 위한 영국의 프레임워크에 대한 옵션에 대한 견해를 요청하고 있다.^[36]

George Soros의 2008년 10월 10일자 Wall Street Journal 사설은 덴마크 모기지 시장 ^[37]모델을 홍보했다.

말레이시아

말레이시아의 주택담보대출은 재래식 주택대출과 이슬람식 주택대출 두 가지로 분류할 수 있다.통상적인 주택대출에서는 은행들이 고정금리나 변동금리, 또는 둘 다 부과한다.이 금리는 기준금리(개별 은행의 기준금리)와 연동된다.

이슬람 주택금융의 경우 샤리아법에 따라 Ba' Bitaman Ajil(BBA) 또는 MM(Marisarakah Mutanaqisah) 두 가지 일반적인 유형이 있습니다.Bai' Bitaman Ajil은 은행이 현재 시세로 부동산을 매입하여 훨씬 더 높은 가격에 되파는 것입니다.무샤라카 무타나키사는 은행이 당신과 함께 부동산을 구입하는 것입니다.그런 다음 임대 방식으로 천천히 은행의 부동산을 구입합니다(부동산이 완전히 소유가 될 때까지 임대료의 일부가 해당 부동산에 있는 은행 주식의 일부를 구입하는 데 사용됩니다).

이슬람 국가

이슬람 샤리아 법은 이자를 지급하거나 받는 것을 금지하고 있는데, 이는 이슬람교도들이 전통적인 저당권을 사용할 수 없다는 것을 의미한다.이슬람식 모기지론은 교리 때문에 어떤 형태의 이자도 상쇄하기 때문에 모기지론 과정에서 대출자와 대출자는 ^[38]채무관계라기보다는 자본공유제휴에 가깝다.하지만, 대부분의 사람들이 현금으로 바로 사기에는 부동산이 너무 비싸다: 이슬람식 주택담보대출은 두 번의 재산 변경으로 이 문제를 해결한다.한 가지 변형으로, 은행은 그 집을 완전히 매입하고 나서 집주인 역할을 할 것이다.집주인은 집세를 내는 것 외에 부동산 구입에 대한 기여금을 지불할 것이다.마지막 지불이 이루어지면 재산은 주인이 ^{[clarification needed]}바뀐다.

일반적으로, 이것은 구매자에게 더 높은 최종 가격으로 이어질 수 있습니다.이는 일부 국가(영국이나 인도 등)에서는 소유권 변경 시 정부가 부과하는 세금인 인지세가 있기 때문입니다.이슬람 주택담보대출에서는 소유권이 두 번 바뀌기 때문에 인지세가 두 번 부과될 수 있다.다른 많은 국가에서도 소유권 변경 시 부과될 수 있는 유사한 거래세가 부과된다.영국에서는 이슬람 모기지(^[39]모기지)를 촉진하기 위해 2003년 금융법에서 인지세의 이중 적용을 폐지했다.

또 다른 방법은 은행이 할부에 따라 원래 가격보다 높은 가격으로 부동산을 재판매하는 것이다.

이 두 가지 방법 모두 대출자에게 이자를 부과하는 것처럼 보상하지만, 대출은 명목상 그렇지 않은 방식으로 구성되며, 대출자는 거래와 관련된 금융 위험을 주택 ^{[citation needed]}구매자와 공유한다.

주택담보대출보험

주택담보대출보험은 주택담보대출자(대출자)가 채무불이행(채무자)으로부터 보호하기 위한 보험이다.예대율이 80%를 넘는 대출에서 흔히 사용되며, 압류 및 압류 시 사용됩니다.

이 정책은 일반적으로 대출자가 최종 명목(어음) 금리의 구성요소 또는 일시불로 지급하거나 월별 주택담보대출 지급의 별도 항목별 구성요소로 지급한다.마지막 경우, 대출자가 대출자 또는 그 후속 양수인에게 부동산이 상승하였거나, 대출이 상환되었거나, 또는 80% 미만으로 대출금을 강등시키기 위해 둘 다 조합되었음을 알릴 때 담보대출 보험은 폐기될 수 있다.

소유권 환수의 경우, 은행, 투자자 등은 원래의 투자금(대출한 돈)을 회수하기 위해 부동산을 매각해야 하며, 가격 인하를 통해 경질자산(부동산 등)을 보다 신속하게 처분할 수 있어야 한다.따라서 주택담보대출보험은 회수당국이 경질자산의 시장가치를 완전하고 공정하게 회복하지 못하면 위험회피의 역할을 한다.

「 」를 참조해 주세요.

일반 또는 여러 국가에 관한

• 상업용 저당권
• 모기지 분석
• 무수익 무자산(NINA)
• 비소환채무
• 재융자
• 세컨드 모기지

영국 관련

• 빌리기 위해 구입하다
• 모기지 캐시백
• 재청구
• 영국 모기지 용어

미국 관련

• 상업용 대부업자(미국) – 비주택용 부동산을 담보로 하는 대부업자의 용어.
• eMortgages
• FHA 대출 – 미국 연방 주택청 관련
• 고정금리 모기지 계산(미국)
• 입지 효율이 좋은 주택담보대출– 도시지역 주택담보대출
• 주택담보대출의 전제
• 사전 승인 – 미국 모기지 용어
• 사전 자격 – 미국 모기지 용어
• 약탈적 모기지론
• VA 대출 – 미국 재향군인부 관련.

기타 국가

• 덴마크 모기지 시장
• Hybustec - 민법 국가에서 동등
• 모기지 투자 주식회사

법적 상세

• 증서 – 법적 측면
• Mechanics prien – 법적 개념
• 완벽성 – 적용 가능한 법적 제출 요건

레퍼런스

외부 링크

• Curlie 모기지
• 모기지: 주택 구매자 및 주택 소유자는 USA.gov에서 확인하실 수 있습니다.
• 호주증권투자위원회(ASIC) 주택대출