사두다

Buy-to-let은 영국식 표현으로, 특별히 분배하기 위한 부동산, 즉 임대하기 위한 부동산을 구입하는 것을 말한다. 매입형 주택담보대출은 이러한 목적을 위해 특별히 설계된 담보대출이다. 매입형 부동산은 보통 주거용이지만, 이 용어는 또한 학생들의 부동산 투자와 호텔 객실 투자를 포함한다.^[1]

역사

1980년대 이전에는 집주인이 된 개인들의 수가 매우 적었다. 임대하기 위해 부동산을 사는 것은 전문적인 지주들과 현금을 지불할 수 있을 만큼 충분히 부유하거나 상당한 예금을 가지고 있는 사람들의 전유물로 여겨져 상업적인 형태의 담보 대출을 받을 수 있었다. 현대의 '매수 대 매수' 담보대출은 이용할 수 없었고 대부분의 사람들에게 퇴직소득의 재원조달 수단으로 부동산을 매입할 가능성은 발생하지 않았다. 대출, 조언, 정보의 기반은 이용할 수 없었다.

이 중대한 변화는 1988년 주택법에 따라 보장된 임시 소유권이 생겨났다. 이것은 잠재적 지주들과 대부업자들에게 세입자들이 일정 기간 동안만 그 부동산에 거주할 것이라는 확신을 주었다.

1990년대 중후반부터 매수가 강하게 성장했다. 모기지론자협의회에 따르면 1999년부터 2015년까지 대부업체들은 170만 건 이상의 매입-매입 대출을 앞질렀다. 지난 12년 동안 그 일병은 규모가 두 배로 늘었다. 매입-매입 주택담보대출 잔액이 최근 2,000억 파운드 이상으로 증가했는데 이는 홍콩의 국내 총생산과 맞먹는 수준이다.^[2]

유익성과 위해성

모든 부동산 임대업자의 경우 임대수익의 안정적 수입과 집값이 오를 경우 부의 축적을 받을 수 있다. 영국의 집값 상승은 투 레터(buy-to-let)를 투자하기 위한 인기 있는 방법으로 만들었다.^[3] 주요 위험은 차입 투기를 포함하는데, 임대인이 나중에 집을 더 높은 가격에 팔 수 있다거나 임대소득이 대출 원가를 충족하거나 초과할 것이라는 기대감으로 부동산을 사기 위해 대출을 받는 것이다. 집주인을 위한 최선의 결과에서 그들은 전문 투자자가 할 수 있는 것보다 더 효율적으로 자본을 배분했다는 것을 나타내는 대출 은행의 돈을 사용함으로써 이득을 보게 될 것이다. 만약 집주인이 그들의 담보 대출 상환 조건을 충족시킬 수 없다면, 은행은 그 부동산을 소유하여 대출받은 돈을 얻기 위해 팔려고 할 것이다. 가격이 하락했다면, 활용하면 집주인이 마이너스 자본에 빠질 수 있다.

추가적인 위험은 2015년에 발생한 정부 정책의 실질적인 변화다(아래 절 참조).

테넌트 보호

정부는 최근 몇 년 동안 의무적인 제3자 예금 보호 계획과 다주택자 주택(HMO)에 대한 강제 인허가 등 세입자 보호를 위한 조치를 취해 왔다.

수확량

최근 전국주택소유자협회(NLA)의 통계에 따르면 2014년 9월 현재 1채의 부동산을 내놓는 집주인의 27%, 2채~4채의 부동산을 내놓는 집주인의 19%가 짝수나 손해를 보고 있는 것으로 나타났다.^[4]

평균 매입-매입 총수익률(운영비 공제 전 연간 투자수익률)은 2014년 12월 기준 5.1%에 그쳤다. 이는 2013년 12월 평균 수익률보다 0.2ppp 감소한 것이다.^[5]

총임대수익률은 스코틀랜드에서 가장 높은 수익률이 6.1%, 영국 북부 도시들이 4.1%로 전국에서 차이가 나는 반면 런던에서는 수익률이 4.1%에 달한다.

세계 일류 도시의 총 임대 수익률은 1.6%(타이페이)에서 11.7%(몰도바의 치시나우)에 이른다. 주거용 부동산의 총임대수익률은 몇 년 동안 세계적으로 감소 추세를 보였으며, 주택위기 이후 전반적으로 하락세를 지속하고 있다.^{[citation needed]}

매입대매입담보대출

매입-매입형 주택담보대출은 투자자가 임차인에게 분양하기 위해 돈을 빌려 민간임대부문의 부동산을 매입하는 담보약정이다. 영국에서는 1996년부터 매입형 주택담보대출이 제공되고 있다.^[6]

대출자들은 자가사용 부동산이 아닌 다른 공식을 이용해 얼마나 대출할 의향이 있는지 계산한다. 그들은 최대 대출 가능 여부를 결정하기 위해 기대되는 월 임대 수입을 보는 경향이 있다. 대출자에 따라 대출자들은 대출 가능한 최대 금액의 계산에 자신의 개인 소득을 포함시키는 것도 허용될 수 있다. 처음 집주인은 적어도 2만 5천 파운드의 별도 연소득을 요구받을 수도 있다. 자가사용 부동산의 경우, 계산은 일반적으로 소유자의 연간 수입의 배수다.

가장 일반적인 유형의 매점 담보대출은 이자만능옵션이다. 담보 대출 금리는 고정되거나 변동될 수 있다. 고정금리는 지급액이 변동하지 않는다는 뜻이고 변동금리는 영국은행 기준금리에 따라 지급액이 오르거나 내릴 수 있다는 뜻이다. BTL 주택담보대출에 제공되는 금리와 수수료는 평균적으로 자가사용 주택담보대출 금리보다 약간 높다. 이는 BTL 주택담보대출이 주택소유자 주택담보대출보다 더 큰 위험을 나타낸다는 은행과 다른 대출기관 간의 인식 때문이다.^[7]

많은 사람들이 매수를 위한 담보 대출의 자격을 얻지 못할 수도 있다. 합격기준에는 예금금액, 신용등급 등이 포함될 수 있다.

1990년대 후반과 21세기 초에는 이런 유형의 투자가 인기를 끌었고 집값을 크게 끌어올리는데 기여했다.^[8]

구매-투-렛츠 및 부정적 홍보

지난 몇 년 동안 매점매수는 많은 언론 부진을 겪었고, 많은 논평가들은 이것이 만연한 집값 인플레에 기여했다고 믿고 있다. 옥스퍼드 이코노믹스는 2007년 8월 "매수 대 매수가 주택의 과잉평가에 크게 기여하고 있다"고 밝혔다.^[8]

매수가 주택가격 인플레에 어떻게 기여했는지를 판단하는데 있어 어려운 점 중 하나는 인구증가 등 부동산 시장에 대한 동시적인 변화와 상당한 외국인 직접투자 등이 있었다는 점이다.

영국 파이낸스가 2019년 3분기 발표한 수치는 매입-매입 회수율(buy-to-let repossession)이 전년 동기 대비 40% 증가한 것으로 나타났다.^[9]

정부 정책 변화

2015년까지는 매수에 관한 정부 정책이 비교적 양호하였으나, 2015년 예산 및 가을 성명에서 변경되었다.^[10] 투자의 매력을 줄이기 위한 4가지 주요 조치가 취해졌다.

1. 주택담보대출 금융비용에 대한 세금 감면은 기본세만으로 제한한다.
2. 10% '마모 및 찢김' 허용량 제거
3. 3% 스탬프 부가세 도입
4. 양도소득세 납부 기한 단축

(위에서 언급된 주택담보대출 금융비용에 대한 세금감면 관련 변경은 집주인들이 납세신고서에 대한 기본금리감면액에 상당하는 금액만 공제할 수 있다는 것을 의미하며, 이는 다른 상황에서 개인 과세가 정당화될 만큼 충분한 소득을 받지 못하더라도 더 높은 소득세 대열에 밀어넣을 수 있다.^[11]

세금징수대책 강화

정부는 또한 최근 몇 년 동안 BTL 지주들로부터의 세금 징수를 개선하기 위한 조치를 취해 왔으며, 다음과 같은 조치들을 포함하고 있다.

• HMRC가 제3자 예금 보호 제도를 이용할 수 있도록 하는 것(위 참조).
• 부동산중개업자에 의한 집주인의 내역에 대한 HMRC로의 의무적인 보고.
• HMRC가 다중 직종 주택의 면허 세부 정보에 접근할 수 있도록 하는 것(위 참조).
• 탈세하는 지주들을 색출하기 위해 배치된 HMRC 전용 세무조사대.

프루덴셜 규제 당국이 매입-대-레트 대출 기준 변경

프루덴셜 규제 당국은 많은 수의 대출자들을 규제하지만 전부는 아니다.

1단계

2016년 9월, PRA는 2017년 1월 1일의 마감시한을 발표하여 대부업체들이 새로운 최소 매입채무 기준을 마련하도록 하였다.

PRA는 합리적인 가격의 결정에는 이자보상비율(ICR) 계산이 포함되어야 한다고 언급했는데, 이는 "매수 부동산에서 매입-매수 부동산의 월 예상 임대수익과 향후 이자율 상승 가능성을 고려한 월 이자지급액의 비율"이라고 정의했다.

2016년 9월 ^[12]감독보고서 SS 13/16 당시, 최소 ICR 임계값을 설정하기 위한 모기지 산업 표준은 125%였다. 그 후, 대다수의 대출자들은 최소 ICR 임계값을 145%로 설정했다.

PRA 가이드라인은 더 나아가 향후 금리가 상승할 경우 대출자가 월별 주택담보대출을 유지할 수 있는 능력을 평가하도록 권고하면서 기업들이 최소 5.5%의 최소 대출금리를 적용해야 한다고 제안했다.

2단계^[13]

PRA 규정에 해당하는 대부업체들은 2017년 9월 30일까지 두 번째 변경사항을 해석하여 시행해야 했다. PRA 규칙 제2단계에서는, 특히 '포트폴리오 지주'라고 불리는 4개 이상의 부동산을 소유하는 매입형 지주에게, 대부업자가 적용하는 인수인계절차가 훨씬 엄격해졌다.

감독 성명(SS13/16)에서 PRA는 다음과 같이 명시하였다.

"PRA는 기업들이 포트폴리오 지주들을 평가할 때 매입-매수 대출에서 취득한 기존의 경험과 기술이 자동적으로 동등한 기술로 변환되지 않는다는 것을 인식하기를 기대한다. "포트폴리오 지주들에 대한 대출은 부채의 총량, 다중 만기로 인한 현금흐름과 원가와 부동산 및/또는 지리적 집중의 잠재적 위험을 고려할 때 본질적으로 더 복잡하다."

PRA가 바뀌면서 대출자들은 이제 대출자의 재정을 훨씬 더 깊이 들여다봐야 했다. 그러나, 새로운 규칙에 대한 대출자의 해석은 매우 다양했다. 일부 대출자들은 포트폴리오 지주들에게 더 이상 매입형 상품을 제공하지 않기로 선택한 반면, 다른 대출자들은 이 인구통계학적 특성에 대한 다른 접근법을 채택했다. 포트폴리오 지주들은 이제 이러한 변경 이전에 요구되었던 것보다 훨씬 더 많은 기존 부동산, 임대소득, 사업계획에 대한 정보를 제출해야 한다.

바이 투 레프트

영국, 특히 런던에서는 세입자를 상대해야 하는 번거로움 없이 집값 상승의 혜택을 보기 위해 투자자들이 부동산을 사서 비워두는 '매수투리스크' 현상이 나타나고 있다.^[14] 전국적으로 비어 있는 건물들의 자선 단체 빈 Homes,[15]지만 켄징턴 첼시회 2015년에 예상에 따라 비율이 적은 ''buy-to-leave 계정들이 그들의 동네의 어떤 부분 중 한명이 4집, 실제로 그곳에 사는 가구 수를 제한함 가격을 인상하고 영향을 받는다.[16] 켄싱턴과 첼시의 전체 장기 빈집이 재산의 2%를 차지한다.^[17] 북런던에서는 캠던 시의회가 2년 이상 방치된 주택에 대해 의회세 50%의 가산금을 부과해 간신히 빈집을 줄였다.^[17]

일부 정치인들은 해외투자자들이 집을 사서 비워둔다고 비난했지만, 연구결과에 따르면, 새로 건설된 런던 부동산의 해외 매입자의 2%만이 이 부동산을 제2의 주택으로 사용할 것이며, 대신 65%는 임대할 의사가 있으며, 33%는 런던에 있는 대학에 다니는 아이들을 위한 주택으로 구입하는 것으로 나타났다.^[18]

2016년을 기점으로 런던 중심가 집값이 하락하기 시작하면서 '떠나기 위해 사는 것'의 매력이 줄어들기 시작했다.^[19]

참고 항목

• 리모트지그

참조

외부 링크

• 모기지 대여자 위원회 - 모든 주요 영국 모기지 대여자를 대표하는 협회.
• 주거 허용 에이전트 협회 - 전문적 기준에 따라 운영되는 집주인을 대표하는 조직.