판매자금융

Seller financing

판매자 금융은 부동산이나 사업의 판매자가 구매자에게 제공하는 대출이다. 주거용 부동산의 맥락에서 사용할 경우, 「제목용 본드」 또는 「소유자 금융」이라고도 한다.[1] 보통 구매자는 판매자에게 일종의 계약금을 지불한 다음, 대출이 완전히 상환될 때까지 약정된 금리로 정해진 기간에 걸쳐(보통 월 단위로) 할부금을 지불한다. 비전문가의 관점에서, 이것은 거래의 판매자가 구매자가 은행에서 대출을 받는 것보다 구매자에게 대출을 제공하는 것이다. 매도자에게 이것은 매입자의 신용도나 담보대출을 갚을 능력과 동기만으로 수익이 보장되는 투자다. 구매자에게는 은행으로부터 대출을 받지 못할 수 있기 때문에 종종 유익하다. 일반적으로 대출은 매각되는 부동산에 의해 확보된다. 매입자가 채무불이행 시, 그 부동산은 은행에 의해 있는 그대로 압류되거나 압류된다.

판매자 자금 조달에 필요한 보편적 요구사항은 없다. 구매자와 판매자의 이익을 모두 보호하기 위해서는 법적 구속력이 있는 구매계약서를 변호인의 도움을 받아 작성한 뒤 쌍방이 서명해야 한다.

2차시장

매도인이 자금을 조달한 채무상품에 대한 2차 시장이 있다. 많은 기업과 투자자들은 투자로서 적절하게 구조화된 채무상품을 구매하려고 한다.

주택판매자금융

미국에서는 2008년 서브프라임 사태 이후 주택담보대출 규제가 강화되면서 신용도가 낮은 사람들이 주택 소유로 가는 길로 매도자 금융이 등장했다. 매입자가 주택에 법적 소유권을 갖는 일반 주택담보대출과 달리 매도자 금융의 매입자는 주택의 매입가격을 완납할 때까지 법적 소유권을 받지 못한다. 구매자가 결제를 놓치면 퇴거해 집 안에 넣어둔 돈과 이자를 모두 날릴 수 있다는 의미다. 또 매수인이 수리, 세금, 보험 등을 책임지는 경우가 많아 실제 부동산을 소유할 권리 없이 집주인이라는 책임을 지는 것이다. 판매자 금융 계약은 대부분의 주에서 담보 대출보다 소비자 보호가 더 적다.

판매자 금융은 낮은 신용 점수를 가진 사람들이 주택 소유로 가는 길을 얻을 수 있는 독특한 방법을 제공할 수 있지만, 그들은 미국 진보 센터와 같은 단체들에 의해 약탈자로 간주된다. 게다가, 일부 투자 회사들은 그들의 명성에 대한 두려움 때문에 판매자 자금 조달에 관여하는 것을 피했다. 텍사스주 매버릭 카운티에서 2012년 판매자 금융계약에 대한 연구에 따르면, 그러한 계약을 체결한 사람들 중 20% 미만이 집을 완전히 소유하게 된 것으로 나타났다.[1]

혜택들

판매자/구매자 혜택:

  • 구매자와 판매자 모두 마감 비용을 상당히 절감할 수 있다.
  • 그들은 금리, 상환 일정, 그리고 다른 대출 조건들을 협상할 수 있다.
  • 구매자는 가전제품 포함 등 구매에 대한 특별한 조건을 요청할 수 있다.
  • 차용자는 차용증 작성자의 자격을 갖추지 않아도 된다.
  • 협상하지 않으면 PMI 보험료는 없다.
  • 매도인은 이자와 함께 지분을 받아 투자수익률을 높일 수 있다.
  • 매도인은 더 높은 이자율을 협상할 수 있다.
  • 판매자는 더 높은 판매 가격을 협상할 수 있다.
  • 그 부동산은 "있는 그대로" 팔 수 있기 때문에 수리할 필요가 없을 것이다.
  • 매도인은 대출금이 지급될 때까지 이자를 가장 잘 확보할 수 있는 담보문서(담보, 신탁증서, 토지매각서 등)를 선택할 수 있었다.
  • 부동산이 상당한 이익을 위해 팔릴 경우 매도자는 다년간에 걸쳐 그 결과 발생하는 자본이익을 분산시킬 수 있으며, 대개는 할부매매로 전환하여 전반적인 세금 부담을 줄일 수 있다.

단점

  • 구매자는 대출금을 전액 지불할 수 있지만, 판매자가 누설하지 않거나 판매자가 알 수 없는 다른 보증 때문에 여전히 타이틀을 받지 못한다.
  • 매입자는 성실하게 대금을 지급할 수 있지만 매도자는 해당 부동산의 압류를 조건으로 할 수 있는 어떤 선순위 금융에 대해서도 대금을 지급하지 않을 수 있다.
  • 매입자는 재산에 대해 너무 많은 돈을 지불하고 있지 않다는 것을 확실히 하기 위해 주택 검사, 담보 보험 또는 감정서를 보호받지 못할 수 있다.
  • 판매자는 구매자의 전체 신용도나 고용 상황을 파악하지 못할 수 있으며, 이는 압류 가능성을 높일 수 있다.
  • 사용한 보안장치에 따라 압류하는 데 최대 1년이 걸릴 수 있다.
  • 매도자는 매각을 돕기 위해 매수인으로부터의 소액 계약금에 동의할 수 있었지만, 위태로운 최소한의 투자로 인해 매수인이 부동산을 포기하도록 할 뿐이었다.

참고 항목

참조

  1. ^ a b Perlberg, Heather. "Apollo's Push Into Business That Others Call Predatory". Bloomberg.com. Retrieved 2016-04-11.