파티션(법률)

Partition (law)
재산법
관습법 시리즈의 일부
종류들
획득
토지의 땅
컨베이어ancing
향후 사용 제어
무소유이자
관련 항목
기타 관습법 영역
상위 범주:법과 관습법

칸막이는 부동산의 법칙에서 하나의 행위를 묘사하기 위해, 법원 명령에 의해 또는 다른 방법으로, 동시 부동산을 재산 소유자의 비례적 이익을 나타내는 별도의 부분으로 나누기 위해 사용되는 용어다. 강제매각으로 묘사되기도 한다. 공동법에 따르면 토지에 대한 분할되지 않은 동시이자를 소유한 재산 소유자는 누구나 그러한 분할을 도모할 수 있다. 일부 경우에, 당사자들은 특정 토지 분할에 동의한다. 그렇게 할 수 없다면, 법원은 적절한 분할을 결정할 것이다. 한 토지의 단독 소유자 또는 여러 소유자는 증서 투표(때로는 "반출"이라고도 함)를 입력하여 토지를 분할할 수 있다.

강제 판매가 발생하는 이유

강제매각은 일반적으로 부동산 소유주들이 소유권의 특정 측면에 동의할 수 없기 때문에 발생한다. 소유자는 재산 전체를 점유하고 사용할 수 있는 권리에 대해 재산의 사용방법, 재산에 투자할 금액에 대해 의견이 다를 수 있다. 당사자들이 합의에 이르지 못할 경우 소송은 분리를 위한 탄원서를 통해 법정으로 이동한다.[1]

부동산은 공동 세입자, 공통 세입자로 둘 이상의 사람이 소유할 수 있으며 일부 주에서는 전체 세입자로 소유할 수 있다.[2] 어떤 소작권 계약을 체결할 것인지는 구매 시점에 당사자들이 선택한다. 각 유형의 소작권을 가지고, 각 소유자는 전체를 점유할 권리가 있다. 그것은 소유주들이 특정 방을 자신의 방으로 지정할 수 없다는 것을 의미하지만, 재산의 각 요소는 모든 당사자들에 의해 충분히 향유된다.

파티션의 종류

법원에서 수여할 수 있는 칸막이는 현물 칸막이, 할당 칸막이, 판매 칸막이 세 가지가 있다.[3]

  1. 현물 칸막이는 공동소유자 간의 재산 자체를 분할하는 것이다.
  2. 모든 관할구역에서 사용할 수 없는 분할 분할에서 법원은 토지의 완전한 소유권을 단일 소유자 또는 소유자의 일부에게 부여하고, 수여된 이자에 대해 소유권을 박탈당한 사람이나 개인에게 지급하도록 명령한다.
  3. 매각에 의한 분할은 토지의 강제 매각을 구성하며, 그 다음으로는 세입자들 사이에 실현된 이익을 분배한다. 일반적으로 법원은 분할된 토지의 경제적 가치가 단일토지로서의 소포의 가치보다 총액에서 적은지 여부에 달려 있는 경우가 많지만, 물리적으로 분할할 수 없는 경우에만 분할매각을 명령하도록 되어 있다. 델피노 대 베알렌시스 사건, 436 A.2d 27 (Conn. 1980년 콘)을 참조하라.

칸막이를 완전히 금지하는 법안의 조항은 적용되지 않지만, 법원은 그 제한이 타당한 한 칸막이를 일시적으로 제한하는 조항을 시행할 것이다.

법정변동

온타리오 코드

온타리오 파티션법, R.S.O. 1990, C. P.4는 다음과 같이 명시되어 있다.

"3. (1) 온타리오의 토지에 관심이 있는 사람 또는 그 토지에 즉시 소유할 권리를 가진 미성년자의 보호자는 법원의 지시에 따라 그러한 토지의 분할 또는 매각에 대한 신청을 할 수 있다.미완성의 R.S.O. 1990, C. P.4, s. 3(1)."

플로리다 법령

플로리다는 법령 64장에 의한 분할 행위를 규정하고 있는데, 이는 기본적으로 부동산의 공동 소유자가 분할을 모색할 수 있도록 규정하고 있다.[4] 플로리다에서는 기본적으로 분할 행위에 대한 방어가 없으며, 당사자들이 부동산을 분할하지 않기로 동의한 경우를 제외하고는 없다.

펜실베이니아 코드

  • 규칙 1560(a)에 따라 분할된 재산은 각 당사자의 이익에 따라 당사자에게 수여한다.
  • 법원에서 선임된 마스터는 이를 합리적으로 통지하고 필요한 경우 이를 심사하여 심리하여야 한다. 마스터는 평가인을 고용할 수 있으며, 법원의 허가를 받아 마스터가 직무를 수행할 수 있도록 하기 위해 필요한 기타 전문가를 고용할 수 있다.[5]
  • 법원은 2인 이상의 공동테넌트가 법원 또는 마스터가 지시하는 그 시간 내에 서면으로 선택한 경우에는 그 둘 이상의 공동테넌트의 지분을 서로 분할되지 않은 상태로 유지하도록 허용한다.
  • 그 재산의 다수를 소유한 피고는 법원이 정한 가치평가에서 그 재산을 그들에게 수여하고, 같은 재산에 대한 그들의 이익은 분할되지 않은 채 유지될 것을 요구하면서 서면으로 어떤 매각에도 이의를 제기할 수 있다. 이러한 요청이 있을 경우, 전체 재산은 공동 세입자로서 분할 지불을 원하는 당사자에게 지급되고 가치평가에 근거한 각 이해 관계 금액의 매각을 원하는 당사자에게 지급된다. 당사자들은 법원이 지시하는 방식과 시간에 따라 그 재산에 대한 권리금을 부과한다.
파티션 예제

다아시 대 버클리 71 벅스 L. 167 (1997년)에서는 두 사람이 생존권을 가진 공동 세입자로 부동산을 매입했다. 원고는 피고의 5배에 달하는 금액을 구매 가격에 기부했다. 분할 소송에서, 원고는 그의 우월한 기여금의 전액을 공로했다. 법원은 사기가 없는 상태에서 두 공동 세입자에게 각각 2분의 1의 이자를 전달하기 위해 증서 작업이 진행되었다고 판단했다. 이 결정은 마스가이 대 마스가이 대 460 페이지 453, A.2d 861 (1975년) 333 A.2d 그리고 드로치 대 머피 대 369 Pa의 권한에 의존한다. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987년). 원고는 피고에게 평생 선물을 줄 생각은 없었다고 주장했다.

캘리포니아 코드

현물 칸막이를 선호합니다, Cal. Civil. Proc. 코드 § 872.810,[6] 그러나 매각에 의한 분할이 대상 부동산의 시장가치를 최대화할 경우 매각에 의한 분할이 허용된다.

많은 경우에, 두 단계 과정:고, 한쪽을 확인하거나 거부하여 움직이는 정당의 우익은 과목 property(s)의 파티션에 영향을 미치려고 하지 않으면 확인되는 것, 중간 판결(때때로"먼저 중간 판결"라고 불리는)에 결과와(2)건축 디자인의 기본 설계하는 동안과 다큐멘터리 구두 증거 들을 수 있는 trial,[7](1)필요할 수 있다.cul경합된 칸막이에서는 일반적으로 재산을 전문가에 의해 평가한 후 증거 청문회(또한 재판)가 진행되며, 재판 과정에서 추가적인 구술 및 문서 증빙이 청취되는 동안 비례적으로 재산 분할을 명령하고 수여한다.ticical 또는 불가능(때로는 "제2차 중재적 판단"이라고도 한다. 분과는 보통 기술자, 평가관 등의 전문가를 채용하고, 특별보고서(운반행위, 완화행위 포함)를 작성하도록 한다. 최종적인 법률로서, 법원은 (재판이 아닌) 심리에서, 특별 보고를 받아들이고, 이를 타이틀 회사에 의해 집행하도록 명령할 것이며, 이는 또한 운반 및 편의 행위에 대한 "기록"을 발효시킬 것이다(당사자 중 어느 한 사람이 지불해야 하는 현금 보상도 에스크로 내에서 효력을 발생한다).

법원이 부동산 분할을 결정하게 되면, 재산의 실제 분할을 처리할 목적으로 분할 심판을 임명할 수 있다. 법원의 중재적 판단은 재산의 분할이나 매각(나중에 매각대금을 분할)을 명령할 수 있다. 어느 경우든, 중재 심판의 효력을 발휘하도록 칸막이 심판이 임명된다. 칸막이 심판은 변호사, 평가관, 부동산 중개업자, 엔지니어 등을 고용할 수 있다. 칸막이 심판의 판매는 공개 경매 또는 비공개 판매 중 어느 것이든 당사자에게 더 이로운 것으로 할 수 있다. 부동산의 가장 일반적인 매매방법은 부동산 중개인의 도움을 받아 부동산을 광고하는 것이다. 칸막이 심판에 의한 판매는 결승전이 되기 전에 법원에 의해 확인되어야 한다. 헌재는 인사청문회에서 과대입찰 절차를 통해 매각안을 확정하거나 매각안을 기각하거나 부동산에 대한 고액의 입찰을 허용할 수 있다. 칸막이 심판은 법원에 의해 확정된 판매 계약을 체결하는 데 필요한 문서를 실행할 수 있는 권한이 주어진다.

분할 절차

파티션을 찾는 당사자는 파티션 소송을 제기해야 한다. 일반적으로 주 법규는 특히 세입자가 매각으로 주요 거주지에서 이탈할 경우 해당 부동산의 물리적 분할(분할 단위별 분할)을 선호한다. 현물 분할이 가능한 경우, 부동산은 비례적으로 분할된다. 이러한 분할에서 작은 차이가 불가피한 경우 비례성을 유지하기 위해 차이에 대한 현금 보상이 지급된다. 재산 전체를 망치지 않고 각 세입자에게 일부를 나눠줄 수 없는 경우 법원은 매각을 명령한다. 특별 사범(재벌)은 일반적으로 법원이 칸막이 절차를 집행하도록 임명한다. 심판은 법원에 대해서만 책임을 지며, 심판은 법원의 지시와 해당 국가 규정에 의해서만 제한된다. 현물 파티션의 경우 심판은 조정된 속성에 대한 행동을 준비하도록 한다. 접근을 위해 완화가 필요한 경우, 심판은 완화를 설명하는 데 필요한 전문가(엔지니어, 평가관 및 기타 전문가)를 고용한다. 조정된 재산에 대한 운송 행위와 완화 행위가 동시에 기록된다. 흔히 '재벌의 행적'(주심 대신 심판의 서명이 필요하다)을 채용할 수 있다.

공통 파티션의 테넌트 대 생존 파티션 권한을 가진 테넌트

공통(TIC)행위의 임차인은 동등한 몫으로 또는 그렇지 않을 수도 있지만, JTWROS(생존권)행위의 공동 임차인은 행동 언어로 명시적이고 명확하게 명시되지 않는 한 항상 동등한 몫으로 가져가야 한다. 따라서 이러한 두 가지 유형의 행위에 대한 분할 작용은 다양할 것이다.

JTWROS 부동산이 분할될 때, JTWROS 증서는 항상 동일한 주식으로 이루어지기 때문에 매입가격에 대한 기여와 관계없이 수익금은 세입자 간에 균등하게 분배되어야 한다. 따라서 JTWROS의 경우, 구매 가격에 대한 기여는 분할 중에 문제가 되지 않는다. 그렇지 않으면 JTWROS 행위의 전제는 무효가 되고 그 목적은 무효가 될 것이다. 반면에, TIC 부동산이 분할될 때, 법원은 구매 가격에 대한 불평등한 기여를 고려하고 그에 따라 세입자의 분배를 조정할 수 있다.

어느 분할된 상황에서든 임차인은 부동산에 대한 양도 후 발생한 비용에 대해 불평등한 기여금에 대한 공제를 요청할 수 있다. 이러한 공제는 효용 및 유지보수 비용을 부담할 수 있으며 주식에 따라 배분된다. 그 개선사항들이 실제로 그 부동산의 가치를 증가시킨다면, 그 부동산에 대한 개선의 크레딧은 부여될 수 있다.

참조

  1. ^ Mitchell, Thomas; Malpezzi, Stephen; Green, Richard (2009). "Forced Sale Risk: Class, Race, and the Double Discount". Florida State University Law Review. 37: 589.
  2. ^ Hinkel, Daniel F. (1991). Practical Real Estate Law. Stamford, CT: Cengage Learning. p. 23. ISBN 9781285965741.
  3. ^ Kuperman, Z.K. (2011). "Cutting the Baby in Half: An Economic Critique of Indivisible Resource Partition". Brooklyn Law Review. 77: 263.
  4. ^ 플로리다 파티션 법
  5. ^ 펜실베이니아 법전
  6. ^ http://www.oclaw.org/research/code/ca/CCP/872.810./content.properties.properties
  7. ^ 칸막이 처리는 본질적으로 "평등한" 것이기 때문에, 법정 재판만 채택된다. 즉, 배심재판은 허용되지 않는다.