낭비(법률)
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폐기물은 재산법에서 현재 세입자가 그 부동산의 가치를 손상시키거나 파괴하는 부동산 상황의 변화를 다루기 위해 법원에 제기할 수 있는 소송의 원인을 설명하는 데 사용되는 용어이다.폐기물에 대한 소송은 현재 소유주 또는 기득권 미래지분 소유자가 임대주택의 종신 임차인 또는 임차인을 상대로 제기할 수 있다.그러나 집행지분 보유자는 미래의 이익이 부여되지 않기 때문에 낭비행위에 대해 강제할 자격이 없다.그 법 아래에는 몇 가지 다른 종류의 폐기물이 있다.
자발적 낭비
자발적 낭비(또는 긍정적 낭비라고도 함)는 이러한 고갈이 기존의 사용을 지속하지 않는 한 고의 또는 부주의로 자산에 해를 끼치거나 자원을 고갈시키는 모든 재산에 대한 변경입니다.일부 관할구역은 소위 말하는 개방광산 원칙을 따르는데, 이 원칙은 이미 개방된 토지의 모든 광산에서 지속적인 굴착을 허용하지만 새로운 광산의 개설을 금지한다.그러나 대부분의 관할구역은 현재 특정 자원을 계속 이용하기 위해 필요한 모든 활동을 허용하는 원칙을 따르고 있다.
- 예:만약 이 땅에 구리 광산이 있다면, 현재 세입자는 사용 가능한 모든 구리를 채굴할 때까지 채굴 작업을 계속할 수 있다.만약 그곳에 원래 그런 광산이 없었고 임대차계약이 광산을 예상하지 못했다면, 재산을 발굴하는 것은 낭비가 될 것이다.
허용 폐기물
허용적 낭비는 물리적 또는 재정적으로 부동산을 유지하지 못하는 것이다.이는 세입자의 일부 악행을 요구하는 것이 아니라, 종신 세입자나 임대 부동산의 임차인이 통상적인 수리, 세금 납부 또는 담보 대출 이자를 납부하지 않는 것을 요구한다.
개선 폐기물
개선폐기물은 토지가치가 상승하더라도 특성이 바뀌는 토지의 개량이다.영국 관습법에 따르면 개선폐기물이 발생했을 때 이해관계인은 토지 원상복구 비용을 세입자로부터 회수할 수 있다.이는 사업허가자가 재산을 원상태로 유지하도록 의도했다고 가정하는 전통적인 관습법률에 기초한다.
예
Person A는 아름다운 숲과 그의 가족의 역사적인 집이 있는 3에이커의 땅에 현재의 삶의 터전을 가지고 있다.개인 B는 A가 죽은 후에 재산을 상속할 의향이 있다.B는 조상을 연구하는 것을 좋아하며 언젠가 가족의 땅에 있는 역사적인 건물에서 살고 싶어 한다.대신 A씨는 나이트클럽으로서 이 땅이 더 가치가 있다고 판단하고 이 오래된 건물을 새로운 심야 핫스팟으로 바꾸기 위한 사업 계획을 세운다.B는 A를 개선폐기물로 고소하고 클럽 건립을 막는 가처분 신청을 받을 수 있습니다.비록 클럽이 돈을 벌기 위해 설립되었고 오래된 가택이 끔찍한 상태로 가치가 없는 붕괴가 되더라도, B는 여전히 A의 재산개선을 막을 권리가 있다.
만약 A가 실제로 클럽을 건설한다면, B는 새로운 건축물을 철거하고 토지를 원상태로 되돌리는 비용을 청구할 수 있다.
미국에서는 개선 폐기물에 대한 손해는 일반적으로 주어지지 않으며, 특히 성질이 장기간 개선될 가능성이 높은 경우에는 더욱 그러하다.이러한 관습법 변화의 이면에 있는 정책은 역사적 변화의 대가를 치르더라도 개선과 경제 발전을 장려하는 것이다.
예외
장기 세입자가 인접한 부동산의 특성 및 특성 변화를 반영하는 방식으로 부동산의 가치를 높이는 변경을 하는 경우에는 이 원칙의 예외가 있다.세입자가 일반적으로 산업으로 주거지를 대체한 지역에 주택을 헐고 부지에 공장을 지으면 세입자는 폐기물에 대한 책임을 지지 않는다.
Melms v. Pabst Brewing Co., 79 N.W. 738 (Wis. 1899)에서 Pabst Brewing Company의 공장이 주택가를 잠식했다.그 집의 소유자는 그 땅을 상업적인 용도로 바꾸기를 원했지만, 그 땅을 주거 목적으로만 제한했다.법원은 인근 부동산이 지역의 특성을 충분히 변화시켰으며 개선 폐기물이 존재함에도 불구하고 토지 소유자가 토지를 전환할 수 있도록 허용했다고 판결했다.
공평한 낭비
영국법과 호주법에 따르면, 공평한 폐기물은 종신 세입자가 관습법에 따라 저지를 권리가 있지만 형평법원에 의해 제지되는 폐기물이다.이 원칙은 무언가를 할 수 있는 법적 권리가 그 권리를 남용하는 것이 불가능할 정도로 제한되지 않는 형평성의 더 넓은 틀에 들어맞는다.폐기물에 대한 탄핵이 없는 재산(폐기물에 대해 소송을 제기할 수 없음)을 부여받은 종신 세입자는 토지의 알찬 이용에 반하는 명백한 파괴행위를 할 수 없다.예를 들어, 저택은 유리, 목재 또는 파이프를 빼앗길 수 없으며(베인 대 로드 바너드), 장식적인 가치가 있는 나무를 생명 세입자에 의해 베어낼 수 없다(터너 대 라이트).
폐기물 대책
법원이 세입자가 폐기물에 관여하고 있다고 판단하는 경우, 다음과 같은 여러 가지 구제책을 취할 수 있습니다.
- 법원은 폐기물로 인한 손실을 피해 당사자에게 보상하기 위해 충분한 금전적 손해를 배상할 수 있다.
- 법원은 폐기물의 책임을 지는 당사자에게 직접 재산 원상 회복을 요구할 수 있다.
- 법원은 토지에 대한 권리의 이전을 가속화하여 세입자 또는 종신 부동산 소유자를 처분하고 소유주 또는 잔여인에게 귀속시킬 수 있다.
켄터키주는 자발적인 낭비에 대해 특히 가혹한 치료법을 가지고 있다.장래지분 보유자의 서면허가 없이 자발적 낭비를 한 것으로 판명된 자는 장래지분 보유자에게 3배의 손해배상을 강요당해 그 사람의 현재지분([1]생명재산 또는 임대차)은 자동적으로 종료된다.
미주리주에는 폐기물에 대한 가혹한 치료법을 규정하는 두 개의 법이 있다.여기서 미래지분권자의 서면허가 없이 자발적 낭비를 저지른 사람은 3배의 손해배상을 해야 한다.어떤 경우에는, 원고는 두 번, 즉 자발적인 낭비와 부주의하게 자행된 [2]낭비로 인해 세 배의 손해를 배상할 수 있었다.
원고가 현재 피고가 토지의 자발적 또는 허용적 낭비를 하고 있다는 것을 증명할 수 있는 경우에는 법원은 그 활동을 금지(또는 정지)할 수 있다.다만, 법원은 파괴된 재산이 특별한 역사적 가치가 없는 한 개선적 낭비를 금지하기를 꺼린다.
