부동산 거품

Real-estate bubble

부동산 거품 또는 부동산 거품(또는 주택 시장의 주택 거품)은 국내 또는 세계 부동산 시장에서 주기적으로 발생하는 일종의 경제 거품이며, 일반적으로 토지 붐을 따른다.[1] 토지 붐은 주택과 같은 부동산의 시세가 지속 불가능한 수준에 도달했다가 하락할 때까지 급격히 상승하는 것이다. 이 기간은 충돌까지 이어지는 동안 거품이라고도 알려져 있다. 부동산 거품을 식별하고 방지할 수 있는지, 거시경제적 의미가 더 넓은지에 대한 의문점은 경제사상의 학교에서 아래와 같이 다르게 답한다.[1][2]

증시 거품보다 주택시장의 거품이 더 중요하다. 역사적으로 주식 가격 폭락은 평균 13년마다 발생하고 2.5년간 지속되며 GDP에서 약 4%의 손실을 초래한다. 주택 가격 폭락은 빈도는 적지만 거의 두 배 이상 지속되며 두 배나 큰 생산 손실로 이어진다(IMF 세계 경제 전망, 2003). 최근의 실험실 실험 연구에서도[3] 금융시장에 비해 부동산 시장은 호황과 불황 기간이 길다는 것을 보여주고 있다. 부동산 시장이 덜 유동적이기 때문에 가격이 더디게 하락한다.

2007~2008년 금융위기는 2000년대 들어 여러 나라에서 시작된 부동산 거품 붕괴와 관련이 있었다.[4]

식별 및 예방

Case-Shiller 지수로 측정한 미국 주택 가격 동향(1998–2008)
Melbourne House Prices and Wages 1965 to 2010
멜버른 중앙집값이 호주의 연간 임금 대비 비율, 1965~2010년

모든 유형의 경제 거품과 마찬가지로 부동산 거품을 식별하거나 예측한 후 이를 예방할 수 있는지에 대해서는 의견이 분분하다. 투기성 거품은 지속적이고, 체계적이며, 실제 가격의 근본적인 가치로부터 점점 더 멀어지는 것이다.[5] 부동산 거품은 발생하더라도 식별이 어려울 수 있는데, 이는 부분적으로 부동산의 내재가치를 파악하기 어렵기 때문이다. 다른 중장기 경제동향과 마찬가지로 향후 거품에 대한 정확한 예측이 어려운 것으로 입증됐다.[1]

부동산에서 펀더멘털은 임대수익률(그 다음 부동산이 주식 및 기타 금융자산과 유사한 맥락에서 고려됨)에서 추정하거나 일련의 수요 및/또는 공급 변수에 대한 실제 가격의 회귀에 기초하여 추정할 수 있다.[6][7]

미국 전역의 20개 대도시에서 주택가격에 대한 사례-실러 주택가격지수의 미국 경제학자 로버트 실러 씨는 2011년 5월 31일 '주택가격 더블딥[is] 확정'을 [8]발표했으며 영국 잡지 이코노미스트는 주택시장 지표를 부동산 거품을 확인하는 데 사용할 수 있다고 주장한다. 정부와[who?] 중앙은행이 거품이 형성되는 것을 막거나 기존 거품을 감압하는 조치를 취할 수 있고 또 해야 한다는 주장도 있다.

토지 투기를 막기 위해 토지 가치세(LVT)를 도입할 수 있다. 부동산 거품은 다른 투자보다 임대차 거래로 저축을 유도한다. 토지 가치세는 단지 가격 절상만을 위해 미사용 토지를 보유하기 위한 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 더 많은 토지를 사용할 수 있게 한다.[9] 충분히 높은 수준에서, 토지 가치세는 그렇지 않으면 '자본화' 될 토지 임대료를 부동산 가격에 제거함으로써 부동산 가격을 떨어뜨릴 것이다. 또 토지 소유주들이 사용하지 않는 곳에 소유권을 팔거나 양도하도록 유도해 투기세력이 미사용 토지를 사재기하는 행위를 중단하도록 했다.

거시경제적 중요성

주류 경제권 내에서는 경제 버블, 특히 부동산 버블이 주요 관심사로 여겨지지 않는다.[dubious – discuss] 이와는 대조적으로 일부 이단경제학계 학교에서는 부동산 거품이 매우 중요하며 금융 위기와 그에 따른 경제 위기의 근본적인 원인으로 간주된다.

주택가격 상승은 부의 효과를 거의 내지 못하는데, 즉 매도를 바라지 않는 가계의 소비행태에 영향을 미치지 않는다는 것이 선지배적 경제관점이다. 주택 가격은 소유에 대한 높은 암묵적 임대 비용에 대한 보상이 된다. 집값 상승은 임대료 인플레 증가와 기대되는 임대료 상승률을 감안할 때 저축성향이 높아져 소비에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.[10]

일부 이단경제학, 특히 오스트리아의 경제학과 케인스 이후의 경제학에서는 부동산 거품이 신용 거품(비열한,[clarification needed] 투기 거품)의 예로 보여지는데, 이는 부동산 소유주들이 일반적으로 담보대출의 형태로 부동산을 구입하기 위해 빌린 돈을 사용하기 때문이다. 그리고 이것들은 재정적인 위기와 그로 인한 경제 위기를 야기한다고 주장된다. 이는 먼저 경험적으로 주장되는데, 수많은 부동산 거품이 뒤이어 경기 침체로 이어졌고, 이들 사이에 인과관계가 있다는 주장이다.

포스트 케인즈식 채무 디플레이션 이론은 수요 측면의 관점을 취하며, 예를 들어, 부동산 소유자들이 (i) 부동산의 증가된 가치에 대항하여 소비한다고 주장하는데, 예를 들어, (ii) 부동산이 v로 상승할 것이라는 기대에서 차입된 돈으로 부동산을 구입함으로써 추측한다.거품이 꺼지면 부동산 가치는 떨어지지만 부채 수준은 줄지 않는다. 대출금의 상환 또는 채무 불이행의 부담은 총 수요를 감소시키고, 이는 후속 경기 침체의 근접한 원인을 구성한다는 주장이다.

주택시장지표

1975년에서 2006년 사이의 영국 주택가격, 인플레이션에 따라 조정
로버트 실러의 미국 주택 가격, 인구, 건축비, 채권 수익률에 대한 플롯은 비이성적 엑버런스 2d edd에서 나왔다. 실러는 인플레이션을 조절한 미국의 집값이 1890–2004년에 비해 연간 0.4%, 1940–2004년에 비해 연간 0.7% 상승했음을 보여주는 반면, 1940–2004년의 미국 인구조사 데이터는 자가 평가 가치가 매년 2%씩 상승했음을 보여준다.

버블이 터지기 전에 식별하려고 시도하면서, 경제학자들은 특정 지역의 주택이 공정하게 평가되는지 여부를 평가하는 데 사용할 수 있는 여러 가지 재무 비율과 경제 지표를 개발했다. 현재 수준을 과거에 지속 가능하지 않은 것으로 입증된 이전 수준과 비교함으로써(즉, 추락으로 이어지거나 최소한 동반된 충돌로 이어짐) 주어진 부동산 시장이 거품을 겪고 있는지 여부에 대해 교육적으로 추측할 수 있다. 지표는 주택 거품의 두 가지 교차되는 측면, 즉 가치평가 구성요소와 부채(또는 레버리지) 구성요소를 설명한다. 가치평가요소는 대부분의 사람들이 감당할 수 있는 것과 비교해서 얼마나 비싼 집을 사는지를 측정하고, 부채요소는 가계가 주택이나 이익을 위해 그것들을 사는 과정에서 얼마나 부채가 되는지를 측정한다(그리고 은행들이 대출함으로써 얼마나 많은 노출을 축적하는지도 측정한다). 미국 도시에 대한 주택 지표의 진행 상황을 비즈니스 위크(Business Week)에서 기본 요약으로 제공한다.[11] 부동산 경제 및 부동산 동향도 참조하십시오.

주거비 부담 대책

  • 가격 대 소득 비율은 특정 지역의 주택에 대한 기본적 경제성 척도다. 그것은 일반적으로 가정의 가처분소득의 중간값 대비 주택가격의 비율이며, 소득의 비율 또는 연도로 표현된다. 초도 구매자를 위해 따로 편찬하기도 하고 달성도라는 별칭을 붙이기도 한다.[citation needed] 개인에게 적용되는 이 비율은 주택담보대출 결정의 기본 요소다.[citation needed] 골드만삭스의 백앤더블(back-of-the-envelop) 계산에 따르면, 중위 주택 가격을 중위 가구 소득에 비교한 결과 2005년 미국 주택이 10% 과대평가된 것으로 나타났다. 이 회사 경제팀은 최근[when?] 보고서에서 "그러나 이 추정치는 평균 6% 정도의 주택담보대출 금리에 기초하고 있으며 금리가 오를 것으로 예상한다"고 밝혔다.[12] 골드먼의 수치에 따르면 주택담보대출 금리가 1%포인트 오르면 주택가격의 공정가치가 8%[citation needed] 감소할 것이다.
  • 보증금 대 소득 비율은 일반적인 주택담보대출에[specify] 필요한 최소 계약금이며, 소득월 또는 연도로 표시된다. 기존 주택지분이 없는 최초 구매자에게 특히 중요하다. 계약금이 너무 비싸지면 그 구매자들은 시장에서 "가격"이 떨어진다는 것을 알게 될 수 있다. 예를 들어, 2004년 현재 이 비율은 영국의 1년 소득과 동일하다.[13]
    또 다른 변종은 미국 전국부동산협회(National Association of Realtors)가 발행물에서 "주택의 가격 대비 지수"라고 부르는 것이다.[14] (NAR의 방법론의 건전성은 인플레이션을 설명하지 않기 때문에 일부 분석가들에 의해 의문을 제기하였다.[15] 그러나 다른 분석가들은 소득과 주거비 데이터가 모두 인플레이션을 포함하는 용어로 표현되어 있고, 모든 것이 동일하기 때문에, 이 지표는 암시적으로 인플레이션을[citation needed] 포함하기 때문에, 이 조치를 적절하다고 생각한다.[who?]
  • 경제성 지수는 주택용 소득 대비 실제 월별 주택담보대출 비용의 비율을 측정한다. 그것은 거의 모든 주택담보대출이 변동되고 은행 대출 금리에 고정되어 있는 영국에서 더 많이 사용된다. 그것은 원유가 대 소득 비율보다 훨씬 더 현실적인 가계의 주택 공급 능력을 보여준다. 그러나 그것은 계산하기가 더 어렵고, 따라서 가격 대 소득 비율은 여전히 전문가들에 의해 더 흔하게 사용된다.[who?] 최근에는 대출 관행이 완화되어 소득의 배수를 더 많이 빌릴 수 있게 되었다.[when?]
  • 중위배수는 연평균 가구소득의 중위주택가격 비율을 측정한다. 이 조치는 역사적으로 3.0 이하의 가치를 맴돌았지만, 최근 몇 년[when?] 동안 특히 토지 및 개발에 대한 공공 정책 제약이 심한 시장에서 크게 상승했다.[16]
일본(1980~2005년)의 물가 조정 주택가격과 미국, 영국, 호주(1995~2005년)의 주택가격 상승 비교

주택부채대책

  • 주택부채 대 소득 비율이나 부채 상환 비율은 주택담보대출 대 가처분소득의 비율이다. 이 비율이 너무 높아지면, 가계는 부채를 상환하기 위해 부동산 가치 상승에 점점 더 의존하게 된다. 이 지표의 변형은 주택담보대출, 공공요금 및 재산세를 포함한 총 주택소유비용을 일반적인 가구의 월세전소득의 비율로 측정한다. 예를 들어 캐나다 시장에 대한 RBC 이코노믹스의 보고서를 참조한다.[17]
  • 주택부채 대 자기자본비율(기업부채 대 자기자본비율과 혼동되지 않음)은 주택담보대출 대 자기자본비율로, 기초재산 가치에 대한 주택담보대출 부채의 비율이다. 이 비율은 주택소유자가 누적된 지분을 담보로 제2의 주택담보대출이나 주택지분대출을 받을 때 증가한다. 비율이 1보다 크면 소유주의 자본이 음수임을 의미한다.

주택소유 및 임대대책

  • 버블은 임대료 상승률보다 집값 상승폭이 클 때 결정할 수 있다. 미국은 1984~2013년 임대료가 연 3%가량 꾸준히 오른 반면 1997~2002년 집값은 연 6%씩 올랐다. 2011년부터 2013년 3분기까지 집값은 5.83%, 임대료는 2%[18] 올랐다.
  • 소유 비율은 임대료와 반대로 주택을 소유한 가구의 비율이다. 소득과 함께 꾸준히 상승하는 경향이 있다. 또한, 정부는 종종 주택 소유를 장려하고 촉진하기 위해 감세나 보조 자금과 같은 조치를 제정한다. 만약 소득의 상승으로 소유권의 증대가 뒷받침되지 않는다면, 그것은 구매자들이 저금리를 이용하고 있다는 것을 의미할 수 있다(경기가 과열되면서 결국 다시 상승해야 한다). 또는 주택 대출이 신용이 좋지 않은 대출자들에게 더 자유롭게 주어지는 것을 의미한다. 따라서 높은 소유비율이 서브프라임 대출의 증가율과 결합되면 거품과 관련된 부채 수준이 높아질 수 있다.
  • 주가수익비율 또는 P/E비율은 주식의 상대적 가치평가에 사용되는 일반적인 지표다. 임대주택의 경우 P/E 비율을 산정하려면 주택의 시장연간 임대료에서 유지세와 재산세가 포함된 비용을 뺀 금액인 잠재적 수익이나 순이익으로 가격을 나눈다. 이 공식은 다음과 같다.
주택가격 대비 수익률은 주택에 묶여 있는 돈의 다른 용도를 분석하기 위해 이용되는 P/E 비율과 직접 비교를 제공한다. 이 비율을 아래의 단순하지만 정확하지 않은 가격 대비 비율과 비교하십시오.
  • 가격-임대 비율은 평균 소유 비용을 수령한 임대료 수입(매입한 임대료 수입) 또는 예상 임대료(매입한 임대료 거주한 경우)로 나눈 값:
후자는 노동통계국이 공표한 "소유자 등가 임대료" 번호를 사용하여 측정하는 경우가 많다. 그것은 주식의 주가수익률과 동등한 부동산으로 볼 수 있다; 다른 말로 그것은 매입자가 받은 임대소득(또는 임대료 지출로 절약된 달러)의 1달러당 얼마를 지불하고 있는지를 측정한다. 임대료는 기업 및 개인 소득과 마찬가지로 일반적으로 수요와 공급의 기초에 매우 밀접하게 묶여 있다; 지속할 수 없는 "임대 버블"(또는 그 문제에 대한 "소득 버블")은 거의 보지 않는다.[citation needed] 따라서 평탄한 임대 시장과 결합된 주택 가격의 빠른 상승은 거품의 시작을 알리는 신호일 수 있다. 2004년 10월 기준 미국의 가격-임대 비율은 장기 평균보다 18% 높았다.[19]
  • 영국에서 사용되는 측정치인 총임대수익률은 연간 총임대료를 주택가격으로 나눈 다음 백분율로 나타낸다.
이것은 집값-임대 비율의 역수다. 순임대수익률은 위의 계산을 하기 전에 총임대료에서 집주인의 비용(그리고 때로는 추정임대료 공실)을 차감한다. 이는 주택 P/E 비율의 역수치다.
임대료는 연말이 아닌 연중 수령되기 때문에, 위에서 계산한 총 임대수익률과 순 임대수익률 모두 월 임대료 지급의 월별 특성을 고려할 때 얻는 실제 임대수익률보다 다소 낮다.
  • 입주율(반대: 공실률)은 특정 지역의 총가구수로 나눈 입주주택의 수(보통 평방미터, 에이커, 기타 건물 등급에 따라 면적 단위로 표시)이다. 입주율이 낮다는 것은 투기적 건설과 매입으로 인한 공급과잉 상태라는 뜻이다. 이런 맥락에서, 수요와 공급의 숫자는 오해의 소지가 있다: 판매 수요가 공급을 초과하지만, 임대 수요는 그렇지 않다.[citation needed]

주택가격지수

사례-실러지수 1890-2016, 2006년 주택거품 최고치 기록
주요 기사: 주택가격지수

주택가격 측정은 주택 거품을 확인하는 데도 사용된다. 이를 주택가격지수(HPI)라고 한다.

미국의 대표적인 HPI 시리즈는 미국의 경제학자 칼 케이스, 로버트 실러, 앨런 와이스가 고안한 케이스-실러 지수다. Case-Shiller 지수로 측정한 결과, 미국은 2006년 2분기(2006년 2분기)에 주택 거품이 최고조에 달했다.

최근 부동산 거품

1990년 이후 발생한 일본 자산가격 거품 붕괴는 일본 경제에 큰 피해를 주고 있다.[20] 2005년의 추락은 중국 최대 도시인 상하이에 영향을 미쳤다.[21]

2007년 현재, 부동산 거품은 과거에 존재했거나 세계 많은 지역에 여전히 존재한다고 널리 믿어왔다.[22] 아르헨티나,[23] 뉴질랜드, 아일랜드, 스페인, 레바논, 폴란드,[24] 크로아티아를 포함.[25] 그러자 앨런 그린스펀 미 연방준비제도이사회 의장은 2005년 중반 "적어도 (미국 주택시장에) 약간의 'froth'가 있다 … 현지 거품이 많다고 보지 않기 어렵다"고 말했다.[26] 동시에 글을 쓴 이코노미스트지는 더 나아가 "전 세계적인 집값 상승은 역사상 가장 큰 거품"이라고 말했다.[27]

프랑스에서는 경제학자 자크 프리깃이 매년 '19세기 이후 프랑스의 부동산 매매 가격, 가치, 수의 진화'[28]라는 연구결과를 발표해 2001년 이후 높은 가격 상승을 보이고 있다. 그러나 프랑스의 부동산 거품의 존재는 경제학자들이 논하고 있다.[29] 부동산 거품은 변함없이 주택가치를 초과하는 주택담보대출을 보유하는 많은 소유주들의 심각한 가격하락(일명 집값 폭락)이 뒤따른다.[30] 2010년 12월 31일 미국 전체 주택의 23.1%인 1110만 채의 주거용 부동산이 마이너스 형평성을 보였다.[31] 상업용 부동산 가격은 영국에서 최고점인 2007년 중반보다 35% 낮은 수준에 머물렀다. 결과적으로, 은행들은 단기적으로 전세계적인 회복에 영향을 미치는 주요 이슈인 많은 양의 부동산담보부 채무를 보유할 의향이 줄어들게 되었다.

2006년까지 세계 대부분의 지역이 거품 상태에 있다고 생각되었지만, 이 가설은 매우 다양한 국가의 부동산 시장에서 유사한 패턴을 관찰한 것에 근거하여 논란의 대상이 되었다.[32] 그러한 패턴에는 과대평가와 그 과대평가에 기초한 과도한 차입이 포함된다.[33][34] 2007~2010년 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기는 여러 국가의 경제에 미치는 영향과 함께 이러한 추세가 몇 가지[which?] 공통적인 특성을 가질 수 있음을 시사했다.[22]

개별 국가의 경우 다음을 참조하십시오.

미국 부동산 거품 2012-현재

워싱턴포스트(WP)의 리사 스터테반트 기자는 2013년 주택시장이 주택 거품을 나타내지는 않았다고 생각한다. "최근 10년 중반의 현 시장과 과열된 시장의 결정적인 차이는 주택담보대출 시장의 특성이다. 강화된 인수기준은 잠재적 주택구입자의 풀을 대출금을 갚을 수 있는 가장 자격이 있고 가능성이 가장 높은 사람으로 제한했다. 이번 수요는 시장 펀더멘털에 더 치중한다. 그리고 최근 우리가 경험한 가격 상승은 '현실'이다. 아니면 '좀 더 현실적'일 수도 있다."[36] 다른 최근의 연구는 증권화된 금융의 중간 관리자들이 전반적인 주택 시장의 문제에 대한 인식을 보여주지 못했다는 것을 보여준다.[37]

경제학자 데이비드 스톡먼은 제2의 주택 거품이 2012년에 시작돼 2013년 2월 현재도 계속 부풀려지고 있다고 보고 있다.[38] 주택재고는 2012년 초부터 헤지펀드 투자자와 사모펀드가 주택 반등을 기다리면서 임대 희망으로 단독주택을 매입하면서 줄어들기 시작했다.[39] 3분기 정책 때문에 주택담보대출 금리가 사상 최저 수준을 맴돌면서 부동산 가치가 상승하고 있다. 샌프란시스코만권이나 라스베이거스 같은 대도시 지역에서 1년 사이에 집값이 부자연스럽게 25%나 올랐다.[40]

참고 항목

참조

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