캐나다 부동산 거품

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캐나다 부동산 버블은 2002년부터 현재까지(2008년과 2017년 단기간 하락) 캐나다 부동산 가격이 크게 상승한 것을 의미하며, 이를 일부 관측통들은^[who?] 부동산 버블이라고 부른다.2003년부터 2018년까지, 캐나다는 일부 ^[1]도시에서 주택 및 부동산 가격이 최대 337% 상승하였다.2018년에는 캐나다 주택 거품이 꺼졌을 ^[2]때 주택 소유 비용이 1990년 수준을 웃돌았다.블룸버그 이코노믹스는 2019년과 ^[4]2021년에^[3] 캐나다를 OECD 전체에서 두 번째로 큰 주택 거품으로 꼽았다.

역사

캐나다의 마지막 주택파탄은 1990년대 초 캐나다 경제가 침체될 때 일어났는데, 당시 캐나다는 낮은 상품 가격, 캐나다 달러의 가치를 약화시키는 막대한 국가 부채와 적자, 퀘벡 독립의 가능성, 그리고 캐나다의 주요 무역 상대국인 미국의 경기 후퇴에 직면해 있었다.토론토는 ^{[citation needed]}1989년부터 1996년까지 평균 주택가격(인플레이션 조정)이 지속적으로 하락했다.

1995년 주민투표와 2000년대 상품 붐(미국과 중국의 수요 증가로 인한) 이후 퀘벡 분리주의의 쇠퇴는 캐나다의 중산층과 상류층의 개인 재정을 크게 강화시켰다.이 기간 동안, 상당한 시골에서 도시로의 이민과 캐나다로의 이민은 주요 ^{[citation needed]}도시의 집값에 압력을 가했다.

1997년의 홍콩 반환은 특히 많은 부유한 홍콩인들이 캐나다로 이민을 가 제2의 국적을 취득하고 중국 ^{[citation needed]}당국으로부터 안전한 자산을 사게 한 것으로 추측된다.이것은 후에 중국의 경제 호황기에 부유해져서 해외 투자 ^{[citation needed]}기회를 찾고 있던 많은 중국 본토 사람들에 의해 모방되었다.

이 같은 외국인 투자 유입은 금리가 꾸준히 하락한 국내 투기 활동에 의해 강화됐다.일단 가격 상승 패턴이 정착되자 소비자들은 부동산 시장이 안정적이고 장기적인 투자를 위한 완벽한 선택지가 되었다는 증거로 해석했다.해외 투자자와 국내 투자자들 중 어느 그룹이 ^[5]가격 상승을 견인하는 데 더 큰 역할을 하는지에 대한 논쟁이 있다.부동산 시장에 주택 공급이 제한적이라는 믿음은 빠르게 새로운 소비자들을 시장에 불러들였다.게다가, 집을 소유하는 것은 캐나다의 많은 젊은이들에게 인기 있는 이상이다.이러한 사회적 압력은 이윤을 위한 기회의 증가와 함께 시장 성장의 원동력이 되었고, 첫 주택 구매자들은 저렴한 주택을 ^[6]찾기 위해 어려움을 겪었습니다.

2017년 3월, 토론토 대구역의 주택 소유 비용은 불과 1년 만에 33% 증가했으며, 그 중 19%는 지난^[which?] 두 달 동안 증가했습니다.심지어 덜 바람직한 반별장 주택의 가치가 100만 캐나다 달러를 넘어섰다.교외 지역도 가격 상승폭이 컸다.수십 년 동안 업그레이드를 보지 못한 집들은 호가보다 훨씬 높게 팔리고 있었다.아파트 가격은 많은 물량이 건설 ^[6]중임에도 불구하고 매년 꾸준히 상승하고 있었다.

2017년 성장 둔화 시도

이러한 경향에 따라 캐나다 정부는 부동산 시장의 성장을 늦추고 가격을 점차 낮추기로 결정하였으며, 이는 거품이 꺼지지 않고 천천히 꺼지는 것을 돕는 방식으로 최초 주택 구매자들을 지원하기로 하였다.2017년 4월, 캐나다의 연방 재무 장관 빌 모노는 해결책을 찾기 위해 온타리오의 재무 장관 찰스 수사와 토론토 시장을 만났습니다.이는 외국인 구매자세와 투기세 ^[6]부과로 귀결됐다.게다가 온타리오주는 보다 엄격한 임대료 규제를 시행했다.보험에 가입하지 않은 구매자들은 ^[7]금리 인상을 감당할 수 있는지 알아보기 위해 스트레스 테스트를 통과해야 했다.이러한 작은 구제책은 2017년 ^[8]주택가격의 약간의 하락을 설명할 수 있다.온타리오주는 부동산 시장의 성장을 막고 주택을 보다 ^[7]저렴하게 만들기 위해 16개의 대책으로 구성된 페어하우징플랜을 만들었다.16가지 척도를 아래에 ^[9]요약합니다.

1. 비거주자 투기세
2. 임대료는 연간 지방임대료 인상 가이드라인에 기재된 요금으로만 인상할 수 있다.
3. 세입자를 보호하고 집주인을 보증하는 데 도움이 되는 표준 리스 개발
4. 잉여 토지 자산의 가치 균형을 맞추기 위한 프로그램 작성
5. 빈 재산세를 부과하다
6. 신축 아파트 단지가 현행 단지와 유사함을 보장하기 위한 세금
7. 임대아파트 증축을 촉진하기 위한 5년 프로그램 도입
8. 재산세를 보다 쉽게 사용하여 더 많은 개발 기회 창출
9. 주택 개발의 장벽을 발견하고 고칠 수 있도록 주택 공급 팀을 설립한다.
10. 조세 회피 관행에 대처하기 위한 작업
11. 부동산 거래에서의 고객 대표에 관한 규칙 재평가
12. 주택시장 상황을 정부에 조언하기 위한 주택그룹 구성
13. 부동산 가격에 대한 소비자 교육 강화
14. 부동산 매매에 대한 보다 철저한 보고 요건 작성
15. 온타리오 건물의 엘리베이터 신뢰성 향상
16. Greater Golden Hussheet의 성장 계획 갱신

이 조치들은 부동산 거품을 완화시키는데 실패했다.

2018년, 2019년

캐나다의 임대료 대비 가격 비율은 2006년 미국의 주택 거품 수준을 넘어섰다.민간부문 GDP 대비 부채비율도 2018년 218%로 높아져 IMF가 경제 ^[1]충격에 매우 취약하다고 경고한 바 있다.스위스 은행 UBS 글로벌 부동산 버블 지수는 토론토와 밴쿠버를 주택 버블 위기로 인한 3위와 4위로 꼽았다.앨버타에서는 경기 침체와 높은 실업률에도 불구하고 물가가 여전히 높은 ^[6]수준을 유지했다.

주택 소유는 중위 가구 ^[when?]월 예산의 약 50%를 차지한다.

캐나다 주택담보대출 및 주택공사는 주택거품 ^[10]위험의 주요 원인으로 과잉구축을 꼽았다.캐나다의 가계부채 규모가 국가 ^[11]GDP를 넘어섰다.

2019년 4월, 캐나다 은행은 캐나다의 주택 시장이 "현재 미지의 ^{[clarification needed][12]}영역에 있다"고 명시한 "주택 재분양을 촉진하는 요인 해소" 보고서를 발표했다.보고서는 주택시장의 현주소를 표현하기 위해 "거품"이라는 단어를 사용하지 않고 "거품"이라는 용어를 사용하지만, 특정 시장의 급격한 가격 상승은 예상외로 노동 시장이 견조하고 구매자들의 가격이 시장에서 밀려날 것에 대한 두려움에 기인할 수 있다고 말한다.보고서에는 "재판매 활동의 이전 강점의 상당 부분은 추정 ^[12]예상에 의해 영향을 받았다"고 명시되어 있다.이 보고서는 가계부채의 증가, 임금 정체, 금리 상승 예상으로 인해 급등이 불가피할 수 있다고 결론지었다.

캐나다 은행은 1차 부동산에 대한 담보대출을 유지하면서 2차 부동산을 구입하기 위해 빌리는 소유자로 정의되는 투자자가 2018~2019년 ^[13]캐나다 전체 주택 구매의 약 20%를 차지하는 것으로 추정하고 있다.StatsCan's Canadian Housing Statistic Program은 2019년 보고서에서 토론토 콘도 시장의 3분의 1은 개인적으로 거주하지 않고 임대하거나 비워두는 ^[13]사람들이 소유하고 있다고 추정했다.

COVID-19 대유행 발생 이후

특히 대도시에 ^[14]있는 콘도의 경우, 대유행의 시작 기간 동안 주택 시장은 잠시 둔화를 경험했다.전염병에 대응하여, 캐나다 은행은 한 달 동안^[15] 금리를 세 번 인하하고 민간 은행들이 더 위험한 대출을 받을 수 있도록 "스트레스 테스트"를 줄였다.물가가 곧 반등했다.2020년 후반에는 평균 주택 가격이 2016-2017년 주택 붐 이후 볼 수 없는 속도로 상승하고 있었다.

이는 가격이 9~18%^[16] 하락할 것으로 예상한 CMHC의 예측을 포함하여 많은 예측을 빗나갔다.대신 평균 집값은 매년 23.5% 올랐다.많은 시장, 특히 주요 도시와 오타와를 둘러싼 교외 지역이 두 자릿수 증가를 보였다.오크빌에서는 1월 ^{[citation needed]}초에 평균 주택 가격이 4주 만에 74,000달러 올랐다.

지난 3월, 티프 맥클렘 캐나다 은행 총재는, 이 은행이 「초기」의 「과도한 융기」의 징후를 보기 시작하고 있다고 말했다.그는 질의응답에서 ^[18]"성장이 필요하다"며 시장 ^[17]냉각을 위한 추가 조치는 검토하고 있지 않다고 말했다.다른 나라들은 과열된 시장을 진정시키려고 노력했지만 캐나다는 경기 ^[19]회복에 대한 우려를 이유로 그러지 않았다.

3월 중순까지 세계은행은 2023년까지 ^[20]저금리를 고수할 것으로 예상돼 시장 냉각을 위해 더 높은 금리가 필요하다는 투자자와 이코노미스트들의^[21] 요구에 저항했다.그러나 6월 중순까지 재정지출이 호조를 보이고 가계에 경기부양으로 인한 현금이 넘쳐나면서 투자자들은 캐나다 은행이 ^[22]2022년에 금리를 인상하기 시작할 것으로 예상했다.

2021년 초, 맥클린은 원격 근로자들에게 인기가 있는 줌 타운이 주요 도시 중심지를 희생시키면서 인구 증가를 경험하고 있다고 보고했다.특히:

캐나다 통계청 인구 이동 자료에 따르면 2019년 7월 1일부터 2020년 7월 1일까지 토론토와 몬트리올은 기록적인 인구 감소를 기록했으며, 핼리팩스는 주요 도시 지역 중 두 번째로 빠르게 성장했으며, 몽톤도 평균보다 빠르게 성장했다.프레드릭턴의 U-Haul 딜러는 온타리오와 퀘벡에서 이삿짐 트럭을 빌리는 사람들을 따라잡기 위해 안간힘을 쓰고 있으며 ^[23]캐나다 전역의 사람들이 가상 투어를 통해 보이지 않는 연해주의 부동산을 구입하면서 집값이 치솟았다.

캐나다의 COVID-19 대유행 기간 동안 통계는 주택 부문이 성장했지만, 나머지 캐나다 경제는 성장하지 않았다는 것을 보여주었다.캐나다 통계청의 최근 자료에 따르면, 사상 처음으로 주택 시장에 대한 투자가 현재 ^[24]캐나다 경제에 대한 모든 투자의 50% 이상을 차지하고 있다.

지역별 차이

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모든 국가에서 전형적으로, 평방 면적당 가격은 도시와 농촌, 지역 간 및 지역 내 도시 간에 크게 다르다.그러나 캐나다 지역은 매우 다른 경제 기반을 가지고 있기 때문에, 21세기의 가격 인상의 영향은 두 종류의 도시에서 거의 정반대였다: 금융 서비스, 제조업, 국제 무역, 서비스 및 관광에 기반한 대도시 지역(골든 호스슈, 로어 본토의 남서부)ern Ontario)는 자원 추출을 중심으로 한 도시(예: 캘거리-에드몬턴 회랑)가 평평하거나 쇠퇴할 때 가장 강하게 상승하는 경향이 있다.반대로 자원 의존 도시는 자원 가격이 급등하는 기간 동안 서비스 중심 도시보다 더 강한 성장기를 보냈다.

앨버타, 서스캐처원, 뉴펀들랜드와 래브라도의 경제 성장률, 이주율 및 주택 가격은 석유 및 가스 가격과 관련이 있으며, 따라서 2003-2008년과 2009-2014년의 유가 급등 직후에 가장 큰 폭의 성장을 경험했다.2008-2009년과 2014-2016년의 유가 하락 기간과 이후 성장은 둔화되거나 역전되었다.단기간 지속된 2020년 가격 폭락의 영향은 제한적이었다. 즉, 2019년부터 2020년까지 앨버타에서 많은 사람들이 예상한 것만큼 평균 주택 가격이 매년 하락하지 않았다(그러나 캘거리에서는 약간 하락하였다).

밴쿠버는 1990년대 이후 다른 캐나다 도시보다 외국인 직접투자가 많았고 이민도 활발해 다른 나라보다 빠르게 증가했다.밴쿠버의 높은 가격 때문에 중산층 구매자들은 브리티시컬럼비아의 다른 지역으로 밀려났다.

브리티시컬럼비아와 마찬가지로 온타리오에서도 물가가 가장 빠르게 상승한 곳은 주요 도시 중심지인 토론토로, 밴쿠버는 외국인 투자와 이민의 주요 중심지이다.온타리오의 다른 곳에서의 물가 상승은 토론토에서 발산되는 파급 효과일 수 있다.

2020년까지 퀘벡과 연해주 지역은 경제 성장과 인구 증가가 일반적으로 훨씬 더 느리기 때문에 다른 지역과 마찬가지로 급격한 물가 상승을 보이지 않았다.

높은 물가에 의해 대도시에서 추방된 사람들은 한정된 수의 인기 있는 소도시에서 가격을 올려 2차 거품을 만들어냈지만, 일반적으로 한 세대 전보다 도시에 비해 훨씬 저렴한 소규모 도시나 마을에서는 그렇지 않다.빠르게 성장한 몇 안 되는 작은 도시들은 주요 도시(온타리오 905 지역 또는 브리티시컬럼비아의 프레이저 밸리)의 통근 벨트 안에 있는 도시들뿐만 아니라 시드니, 브리티시컬럼비아, 프린스에드워드 섬 샬럿타운과 같은 은퇴 공동체로 알려진 도시들뿐만 아니라 휘슬러나 K와 같은 리조트 타운에 있는 도시들이다.엘로나

2021년 1월, 밴쿠버 선지는 뉴브런즈윅의 킬러니 로드(주 주도 프레데릭턴 근처의 통근 도시)에 있는 50만 달러는 침실 5개, 욕실 4개짜리 단독주택을 살 수 있는 반면, 밴쿠버에서는 같은 돈으로 밴쿠버 키실라노 근교의 ^[25]495평방피트짜리 콘도를 살 수 있다고 보고했다.

캐나다에서 발생한 COVID-19 대유행의 경제적 영향에는 이미 바람직한 교외 및 교외 지역의 급격한 가격 상승이 포함되었다.아마도, 이것은 사람들이 집에서 더 많은 시간을 보내기를 기대하기 때문에(원격 근무나 식당이나 극장 같은 혼잡한 도시 편의 시설에서 일하는 것이 불편하기 때문에) 도시 콘도를 떠나고 그 공간이 홈 오피스나 더 큰 뒷마당을 스테이케이션으로 추가하기를 원하기 때문일 것이다.그러나 일부 도시지역은 사람들이 단순히 더 많은 공간을 얻기 위해 교환을 하지만 여전히 도시에 있기 때문에 강력한^[26] 성장을 보이고 있다. 즉, 종종 기존의 가족과 직장과의 연결 근처에 있는 작은 도시, 특히 토론토 근처(그러나 외곽)에 있는 작은 도시들이다.Re/max 기관의 보고서에 따르면 2020년 동안 주요 시장(퀘벡 제외)에서 가장 큰 성장세는 중간 규모의 온타리오 도시였으며, 특히 다음과 같다.윈저(+21%), 무스코카(+20.3%), 오타와(+19.4%) 순으로 나타났다.주요 시장에서의 유일한 하락은 이전 외국인 투자 거점이었던 웨스트 밴쿠버(-1%)와 노스 밴쿠버(-0.02%)에서 보였고, 캘거리(+0.02%), 에드먼턴(+1%), 레지나(+2%)^[27]와 같은 석유 유출 시장에서는 거의 변동이 없었다.부동산중개업체 로열 르페이지는 2021년 말 캐나다 집값이 2020년 말보다 16% 높은 77만1500달러까지 오를 것으로 전망했다.그레이터 몬트리올은 17.5%로 전년 대비 가장 큰 폭의 상승이 예상되며, 오타와와 ^[28]그레이터 밴쿠버가 그 뒤를 잇고 있다.

돈세탁

Stephen Schneider에 따르면 Stephen Schneider는 범죄학 교수라고 합니다. 핼리팩스에 있는 메리 대학교는 "캐나다에서 이런 것을 본 적이 없고 아마도 조만간 이런 것을 볼 수 없을 것입니다."Schneider는 또한 "지리적으로 이렇게 좁은 대규모 작전을 본 적이 없습니다."라고 말했습니다.그의 발언은 B.C.가 이끄는 브리티시컬럼비아에서 진행 중인 돈세탁에 대한 공개 조사인 Cullen Commission의 일부였다. 오스틴 컬런 ^[29]대법관입니다Cullen Commission은 2019년에만 밴쿠버 부동산 시장을 통해 53억달러의 불법 자금이 세탁되어 집값이 5%^[29] 상승한 것으로 추산했다.

전문가들은 벤쿠버 모델을 중국 조직범죄가 주로 펜타닐 판매로 창출되는 수익을 ^[30]카지노를 통해 세탁하는 수법으로 보고 있다.

2016년 캐나다 투명성(Transparency International Canada)은 밴쿠버에서 가장 가치 있는 주거용 부동산의 33%가 셸 회사 소유이며,^[31] 최소 11%가 소유권에 후보자가 기재되어 있음을 발견했습니다.

국제투명성기구(Transparency International Canada)는 토론토 주택용 부동산의 법인 소유권도 연구한 결과 2008년부터 2018년까지 5만 개 이상의 법인을 통해 200억 달러의 매입이 이루어졌으며, 이로 인해 수익성 있는 소유자 또는 ^[32]자금의 출처를 결정하기 위해 견제와 균형이 없는 것으로 나타났다.이러한 구매 중 약 98억 달러(49%)는 "모든 현금 구매"로, 즉 구매에 주택담보대출 부채가 사용되지 않았다.또한, 동일한 기업 구매 중 약 100억 달러(50%)가 규제되지 않은 개인 대부업체로부터 모기지론을 사용했다.반면 전체 현금으로 부동산을 구입하는 가구는 11%, 사채를 이용하는 가구는 3%에 불과하다.또한 국제 투명성 기구는 문제의 일부가 데이터 ^[31]부족이라고 강조했습니다.부동산 소유권 데이터의 가용성은 도도부현에 따라 다르며 지불 장벽 뒤에 숨겨져 있습니다.

리스크

캐나다는 2021년 ^[33]국내총생산(GDP)의 약 14%를 차지하는 부동산 산업에 크게 의존하고 있는 나라입니다.만약 심리가 바뀌기 시작하고 투자자들이 시장이 악화되려고 한다고 느끼면, 부동산을 파는 사람들이 몰려들어 가격이 떨어지고 눈덩이처럼 ^[6]불어나게 될 위험이 높다.캐나다인들은 2021년 ^[34]6월에 주택 총 부채의 거의 2조 달러에 달할 정도로 주택 담보 관련 부채를 점점 더 많이 보유하고 있다.

캐나다에서는 단기 고정금리 주택담보대출이 지배적이며,^[35] 일반적으로 금리가 5년간 고정된다.대부분의 주택 소유자들이 장기 고정금리 주택담보대출 계약을 보유하고 있는 미국과 대조적이다.5년, 10년, 15년 후의 리셋율이 과거보다 높아지면, 고액의 부채를 안고 있는 캐나다인의 디폴트(채무불이행)의 리스크가 크다.캐나다 주택담보대출의 3분의 2가 보험에 의해 지원되기 때문에 채무불이행의 증가는 캐나다 정부와 민간 주택담보대출 보험사의 책임으로 남게 될 것이다.주택가격의 하락은 주택소유자들이 현재 평가되고 있는 주택보다 더 많은 주택담보대출을 받아야 하는 원인이 될 수 있는데,^[7][6] 이는 마이너스 자산으로 알려져 있다.

레퍼런스