스페인의 부동산 거품

Spanish property bubble
스페인의 평방미터 가격(유로)의 진화
투기 거품의 단계

스페인 부동산 거품은 스페인 부동산 가격의 장기적인 가격 상승의 오버슈팅의 한 부분이다.이 장기적인 가격 [1][2][3][4][5][6][7][8][9]상승은 1985년부터 2008년까지 다양한 단계에서 일어났다.주택 거품은 세 시기로 명확하게 나눌 수 있다: 1985-1991년, 1992-196년, 가격이 다소 안정세를 유지한 후, 1996-2008년.2007-08년 금융위기와 동시에 물가가 떨어지기 시작했다.2013년, 런던 IHS 글로벌 인사이트의 경제학자 라즈 바디아니는 2007년 이후 주거용 부동산의 가치가 30% 이상 떨어졌으며 [10]2015년까지 집값이 최고점보다 최소 50% 이상 떨어질 것이라고 추정했다.Alcidi와 Gros는 "만약 건설이 오늘날과 같은 비교적 높은 속도로 계속된다면, 거품을 흡수하는 과정은 30년 이상이 걸릴 것이다."[11]라고 말한다.

버블의 존재

부동산 거품이 발생한 몇 년 동안, 부동산 거품이 실제로 존재하는지 투기적인 현상인지에 대한 분석가들 사이의 만장일치의 합의가 존재하지 않았다.이 같은 합의 부족은 여러 가지 이유가 있다.또한 투기 거품의 존재를 보다 정확하게 설명할 수 있는 절차도 마련되었다.

투기 거품의 정확한 정의는 존재하지 않지만 스페인 거품의 경우 CPI와 임금 평균 상승률(3%)과 연간 최대 17%의 생활물가 상승률 사이에 큰 차이가 있었다.즉, 주택 가격이 임금과 평균 CPI보다 6배 더 빠르게 상승한 것이다.

2007년 8월 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)나 정크 모기지(정크 모기지) 사태 이후 미국 부동산 거품이 꺼졌다.스페인 국립통계연구소가 주택 매매의 대폭 감소(2008년 상반기 27%)와 주택담보대출의 축소(2008년 1월 25%)를 발표한 지 얼마 되지 않아 스페인 거품이 꺼지는 순간으로 여겨진다.

가격 상승의 주 수혜자인 건설사들은 버블의 존재를 부정하며 관심 있는 '신화'를 명확히 하고, 거품이 존재하지 않는 건설업과 직결된 다른 부문은 부동산 붐에 불과했다.그들을 대신해, 주로 가격 상승과 주택 접근의 어려움의 영향을 받는 소비자와 더 관련이 있는 경제 상황에 동의하지 않는 부문들은 다른 집단이 사회적 비판과 녹색 운동으로 설정한 것과 같은 반대 의미로 동일한 데이터를 평가해야 한다고 주장했다.

시장의 미래 진화는 개인의 진정한 행동에 영향을 끼친다.즉, 만약 많은 잠재 고객들은 가격은 앞으로 가을에 가까워지고 있고 있다고 추산하고, 그들은 이것이 가능 하려면에서 주문에 기다리는 것을 선택할 수 있다고 말하는 것이다.이것은 현재 수요이며 따라서 실제 가격이 떨어질 감소시켜 마음을 자극한다.만약 사람들이 증가를 기다리고 있다. 그 같은 절차는 역에서 열릴 것이다.

반면에, 투명성은 스페인에서 주택 시장의 특징인 부족은 상황의 정확한 평가를 만들고:한 기관 동시에 고요함과 경고 메시지를 보내면서 아래, 알게 되겠지만, 통계왈 때 그들은 단순히 상반되지 않었다 분산, 복,에 의해 판단 체계적이라면, 결코 방해를 받았다.숨겨진 부동산 시장의 일부에서 검은 돈, 또는 부패의 형태가 움직이는 것에 T 남아 있는 부분이다.그런 점에서 일부 전문가들 투명성과 통신 수단의 비밀을 부족이, 경제적 이익에 근거한, 주택 비용의 붐의 진정한 성격은 물론이고 피할 수 있었을 것의 캠페인을 비난했다.

어떤 경우에도, 2008년 첫번째 몇달 사이에 주택 시장의 스페인어로 가장 강한 감속은 이미 일부 경제학자들은 투기 거품과 그것의 폭발의(앨런 그린스펀 연방 준비 제도 이사회의 전 의자처럼)얘기하도록 허용했다.그 같은 의미에서, 2008년 4월 자신들 건설 업체와 주동자들은 이러한"가격의 큰 감소와(...)시장의 소비자들을 폭발시켰다.", 암시적으로 이 부문에 걸쳐 있으며, 따라서, 모든 스페인 경제 구조체의 파노라마 같은 그림자 그림 부동산 자산에 대한 과대 평가 인정하고 인정했다.2009년, 아직 아무도 의심의 여지가 엄청난 투기 의혹이 있는 부동산 거품에 전 세계에서, 스페인에서 이 이유는 몰입할 수 있는 심각한 경제 불황에 대비한 특정 독성,과 터졌을을 넣었다.

마드리드의 미국 대사관의 2005년 케이블, 이미에 따르면 아주 많은 과대 평가의 증상과 같이 그것의 집세를 시장의 내부 압력 아래에서 주요 정당, accordi에 바뀔 것 같지 못한 불리한 입법-아래 평형추의 부존재의 원인을 이유로 경고를 받을 것이라고 할 수 있다.Ng은 같은 케이블.는 거품과 금융 상황을 강화해 폭발했다 또한은 발전하고 있었을 것 정부는 조기 총선 소집될 것 성공이라고 추측했다.

상황의 일반적인 평가

만약 부동산 시장에 대한 사실들이 우리가 보게 될 것처럼 수용된 시기였다면, 그러한 데이터를 만드는 것은 항상 평가와 일치하지 않을 것이다.같은 스페인 중앙은행은 투기 거품을 중심으로 한 아이디어를 거부했다.

스페인 은행에 따르면 주택시장에서 진행된 작업의 결과는 균형이나 거품 가설을 뒷받침하지 못하고 2004년 말 스페인 부동산 시장의 상황이 적정 주택에 대한 과대평가와 점진적 수용으로 특징지어졌다는 혼란을 증폭시켰다.d장기적으로 [12]볼 때 관찰된 가격과 설명되는 가격 간의 차이.

그러나 그 기업의 공식 보고서에서도 부동산 자산의 과대평가가 인정되었고, 이미 2002년에 주택 감가상각 가능성에 대해 경고하였다.2003년, 가르시아 몬탈보는 스페인의 부동산 거품 형성에 관한 최초의 기사 중 하나를 발표했다.

투기 거품의 존재를 부정하고, 기껏해야 자산의 작은 과대평가를 받아들인 사람들은 스페인 경제의 양호한 상태, 고용과 지속적인 성장 데이터, 그리고 매우 작은 디폴트 비율을 주장하면서, 물가 상승이 수요 압력 때문이라고 말했다.

잔액의 다른 극단에는 예측 불가능한 결과를 초래하는 부동산 거품 이전이라고 추정하는 사람들의 비판이 있었다.

거대한 투기 거품[부동산]은 이미 수년 전부터 개발되어 왔으며, 이는 자본주의 역사에서 주요한 투기 과정으로 이코노미스트(2005년 6월 18일)에 의해 특징지어져 왔다.

일반적으로 건설업에 대한 스페인 경제의 의존도와 과도한 부채는 장기적으로 경기 침체를 야기할 수 있다는 것이 확인되었으며, 특히 금리 상승의 잘못으로 인해 내수 침식과 실업률 및 실업률을 증가시켰다.디폴트(채무불이행) 수준, 마지막으로 부동산 자산의 평가 절하를 유발한다.

다이내믹스

스페인의 주택 소유율은 80% 이상이다.내 집을 갖고 싶다는 열망은 1960년대와 70년대 정부에 의해 장려되었고, 따라서 스페인 정신의 일부가 되었다.게다가, 세금 규제는 소유권을 장려한다: 주택담보대출 상환액의 15%는 개인 소득세에서 공제된다.게다가 가장 오래된 아파트는 인플레이션 조정되지 않은 임대료[13] 통제에 의해 통제되고 있어 퇴출이 느리기 때문에 임대가 억제된다.은행들은 40년 만기, 더 최근에는 50년 만기 주택담보대출을 제공했다.

우려했던 대로 투기 거품이 꺼졌을 때 스페인은 최악의 영향을 받은 나라 중 하나가 되었다.urostat에 따르면 2007년 6월부터 2008년 6월까지 스페인은 건설률이 [14]가장 큰 폭으로 하락한 유럽 국가였다.2008년에는 신규 건설이 사실상 중단됐지만 처음에는 가격이 비교적 안정적이어서 매도자들이 큰 폭의 할인을 꺼렸다.2008년 말 현재 전국 평균 가격은 2,095유로/m2였습니다[15][16].실제 매출은 2007년 7월부터 2008년 6월까지 평균 25.3% 감소했습니다(이 기간 동안 손실의 가장 큰 부분을 차지하는 것은 거의 틀림없이 2008년 트랙터입니다).일부 지역은 다른 지역보다 더 큰 영향을 받고 있다(카탈로니아가 42.2%의 매출 감소로 앞서고 있는 반면 엑스트레마두라와 같은 인구 밀도가 낮은 지역은 같은 기간 [17]1.7% 감소하는 데 그쳤다.

미국의 많은 부분과 달리 스페인은 주택담보대출을 비소환채무로 인정하지 않는다.부동산 가격이 하락하여 대부분의 담보대출이 대출의 60%에 불과하기 때문에, 쫓겨난 사람들은 더 이상 [18]소유하지 않는 부동산에 대해 많은 빚을 지고 있다.

수치

건설된 주택의 가격과 수

스페인 은행의 보고에 따르면 1976년과 2003년 사이에 스페인의 주택 가격은 실질적으로는 두 배로 올랐고, 이는 명목상으로는 16배라는 것을 의미한다.1997-2006년 동안 스페인의 주택 가격은 명목상 약 150% 상승했으며, 이는 실질적으로는 100% 성장에 해당한다.2000년부터 2009년까지 2천만 [19]채의 기존 재고에 500만 채의 신규 주택이 추가되었다고 한다.2008년 부동산 시장이 빠르게 하락하기 시작했고, 그 [20]해 집값은 8%나 급락했다.2007-2013년 동안 스페인의 주택 가격은 37%[21] 하락했습니다.매년 거의 100만 채의 집이 스페인에서 지어졌는데,[22] 독일, 프랑스, 영국보다 더 많이 지어졌습니다.

부동산 부채

주택 거품이 민간부문(개인·개발자)의 신용공여로 유입되면서 국제 금융위기와 함께 민간채무(파란색)가 크게 증가해 투기과정이 종료됐다.

이 상황의 주요 영향 중 하나는 가계 부채의 증가이다.주거든 투자든 주택 구입은 주택담보대출에서 이뤄지기 때문에 가격 상승은 부채 증가를 의미한다.스페인인의 부채는 10년도 안되어 3배가 되었다.1986년에는 부채가 가처분소득의 34%를 차지했고 1997년에는 52%, 2005년에는 105%로 증가했다.2006년에는 인구의 4분의 1이 15년 [23]이상의 만기가 도래했다.1990년부터 2004년까지 평균 주택담보대출 기간은 12년에서 25년으로 [24]늘어났다.스페인 중앙은행은 2006년 가계 저축이 [25]부채로 넘쳐났다고 보고했다.

실제로 스페인 중앙은행은 매년 스페인 [26]가계의 높은 부채에 대해 경고해왔는데, 이 기관에 따르면 이는 지속 가능하지 않았다.민간채무는 2006년 말 8322억8900만유로로 전년 대비 18.53% 증가해 2010년 [27]말에는 1조유로에 달했다.스페인 은행도 건설업계의 [28]과도한 부채에 대해 경고했다.

하비에르 고메스 나바로 스페인 상공회의소 회장은 금융기자협회가 주최한 한 행사에서 주택부문에 진 빚의 30%를 기업이 "절대 회수할 수 없다"고 말했다.스페인은행에 따르면 2009년 12월 현재 이 부채는 3억2500만 유로, 부실채권은 [29]9682만4000유로다.그는 스페인 금융시스템이 그들의 자산에 대한 위기의 영향을 인정하지 않은 것을 유감스럽게 여겼다.스페인 은행도 금융부문 전체의 책임이라고 단언했다.스페인에서는 금융시스템이 좋지 않다는 것을 인정하고 싶지 않았다.은행 부문이 재자본화 정책을 시작하도록 강요했다.주 정책의 목표는 지금까지 시간을 벌고 약간의 은행 자본 재편을 시작하는 것이었지만 지금은 시간이 촉박하다"[30]고 말했다.

부동산 컨설팅 회사인 R.R. de Acuna & Asociados에 따르면, 6만 7천 명의 개발자들 중 절반 이상이 좀비들로 분류될 수 있으며, 그들의 자산을 초과하는 부채와 대출 [31]이자를 갚을 수 있는 수입만을 가지고 있다.스페인은행에 따르면 전체 신용금액 중 가계 부실채권 비율은 2005년 0.8%에서 2011년 [32]6.2%로 증가했다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

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외부 링크