중국 부동산 거품(2005~2011년)

Chinese property bubble (2005–2011)
대부분이 비어있는 뉴사우스차이나몰의 텅 빈 복도.

2005년 중국 부동산 거품은 중국의 주거용 및 상업용 부동산의 부동산 거품이었습니다. 뉴욕 타임즈는 중산층이 대도시에서 집을 살 여유가 없다는 불만이 증가하는 것을 관찰하면서 [1]2011년부터 거품이 빠지기 시작했다고 보도했습니다.[2] 부동산 거품의 디플레이션은 2013년 중국의 경제성장률 하락의 주요 원인 중 하나로 여겨집니다.[2]

이 현상은 2005년부터 2009년까지 중국의 평균 주택 가격이 세 배로 상승했는데,[3] 이는 아마도 정부 정책과 중국의 문화적 태도에 의해 주도되었을 것입니다. 부동산에 대한 높은 가격 대비 임대료 비율과 빈 주택 및 상업용 유닛의 수가 거품의 증거로 언급되었습니다. 이후 2010년부터 2013년 사이에 전국 평균 주택가격이 상승하였고,[4]

거품론을 비판하는 사람들은 중국의 상대적으로 보수적인 주택담보대출 기준과 도시화와 소득 증가 추세를 부동산 가격이 정당하다는 증거로 지적합니다.[5]

역사

경제적 기여자

참고 항목: 중국경기부양책

그동안 집값 상승을 이끈 요인들이 많았습니다. 2003년 원자바오 정권 하에서 시작된 낮은 금리와 은행 대출 증가가 원인이 될 수 있습니다.[6] 이는 경쟁적인 부채 투자를 덜 매력적으로 만들면서도 부동산 건설과 매입을 위한 값싼 신용을 허용한 것입니다. 거품 기간 동안 지방 정부는 소득(세입의 50%까지 차지)을 토지 판매에 의존하여 토지의 지속적인 판매와 개발을 장려했습니다.[7] 중국 시민들의 외국인 투자에 대한 제한적인 접근은 재산과 같은 국내 투자의 매력을 높였습니다.[8] 중국 시민들은 특히 아내를 찾는 남성들의 주택 소유를 장려하는 문화적 압력에 직면하기도 했습니다.[9][10][11][12]

2007-2012년 글로벌 금융위기에 대응하여 중국 경기 부양 프로그램의 지출이 부동산으로 유입되어 버블에 기여했을 수 있습니다.[13][14]

비경제적 기여자

회색 소득: 독립 경제학자 앤디 셰([citation needed]Andy Xie)에 따르면 중국의 회색 소득 규모는 GDP의 10분의 1로 매우 큽니다. 대부분의 회색 소득은 1층과 2층 도시의 부동산 시장에 투자되는데, 이는 중국 부동산의 레버리지 비율이 다른 나라의 부동산 거품에 비해 작다는 사실을 뒷받침합니다. 중국의 회색 소득 정상화는 장기적으로 부동산 거품에 기름을 끼얹었습니다.

거품에 대한 두려움 증가

2005년에서 2011년 사이 중국 부동산 시장에서 평균 주택 가격이 빠르게 상승했습니다. 분석가들은 이 상승이 투기적인 부동산 거품의 결과인지, 아니면 진정한 수요 증가의 결과인지에 대해 논쟁을 벌였습니다. 거품에 대한 증거로는 약 6,400만 채의 빈 아파트를 [18][19]포함하여 이러한[15][16][17] 사실에도 불구하고 상당한 수의 빈 상업용 및 주거용 부동산과 지속적인 부동산 건설이 포함되었습니다.[20] 베이징과 같이 부동산의 경우 국제 평균의 5배인 27대 1년, (27대 1은 맞벌이 가구 기준으로 약 US$6,500/yr 1인 가구 기준으로 54대 1), 부동산의 경우 높은 가격대 1, 전 세계적으로 300:1개월의[21] 비율에 비해 500:1개월의 비율을 보이는 베이징의 경우 2009년 상반기에 2차 대 1차 주거용 부동산 거래 비율이 0.26(2차 매매의 4배)으로 중국 주택의 2차 시장은 약했습니다. 이에 비해 홍콩은 7.25, 미국은 13.45의 비율을 보였습니다.[22]

거품에 기여한 것은 화학, 철강, 섬유, 신발 산업의 중국 기업들이 부동산 사업부를 개설하면서 핵심 사업보다[23] 더 높은 수익을 기대한 것입니다. 이 기간 동안 중국 GDP에서 차지하는 비중으로 주거용 주택 투자는 2000년 2%에서 2011년 6%로 3배나 증가해 미국의 정점과 비슷합니다. 주택 [24]거품

중국 사회과학원의 차오젠하이 교수,[25] 상하이 경제학자 앤디 셰,[26] 베이징 부동산 개발업체 소호차이나의[13] 장신 최고경영자 등 분석가들은 거품의 위협과 이에 따른 경기 침체를 경고했습니다. 거품에 대한 우려에 따라 2011년 여름 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)는 중국의 신용 조건이 강화되고 판매가 둔화됨에 따라 중국 부동산 개발 부문에 대한 전망을 안정적에서 부정적으로 하향 조정했습니다.[27]

그러나 중국의 도시화 증가와 소득[28] 증가 추세는 부동산 가격을 계속 지지하는 것으로 보였습니다. 세계은행은 2009년 11월 보고서에서 중국의 주택 가격이 전국적인 수준에서 소득 증가를 능가하지 못했고, 이것은 다가오는 거품에 대한 우려를 불식시켰다고 말했습니다.[28] 그러나 2010년 3월 17일 분기 보고서에서 중국은 부동산 거품의 위험을 억제하기 위해 금리를 인상할 필요가 있다고 밝혔습니다.[29] 특히 미국의 주택 거품이[30] 한창일 때와는 대조적으로 중국에서는 비교적 보수적인 주택담보대출 관행이 있었습니다.

이코노미스트 인텔리전스 유닛(Economist Intelligence Unit)의 액세스 차이나 서비스(Access China Service)는 2010년 10월 보고서 "CHAMPS: 중국에서 가장 빠르게 성장하는 도시"의 후속 보고서를 발표했습니다. "하루 만에 로마 건설: 중국 주택 붐의 지속 가능성"[31]이라고 평가했습니다. 300개에 가까운 중국 도시의 인구와 평균 소득, 그리고 향후 10년 동안 중국의 주택 수요를 예측합니다. 보고서는 "중국의 부동산 시장이 중요한 세계 경제 지표인 가운데 중국의 주택 호황은 가구, 자동차, 건축 자재 등의 부문 투자자들에게 기회를 제공할 것"이라고 밝혔습니다. 보고서는 중국의 도시 인구에 대해 "2011년과 2020년 사이에 26.1% 또는 1억 6천만 명 이상이 증가하는 반면, 1인당 가처분 소득은 51,310위안(현재 환율로 약 7,500달러)으로 2.6배 증가할 것"이라고 예측했습니다.[32]

거품의 디플레이션과 성장에 미치는 영향

2010년과 2011년 사이에 거품이 악화되는 것을 억제하거나 발생하는 것을 방지하기 위한 정책이 제정되었습니다. 중국 내각은 2010년에 "해외 투기 자금이 중국의 부동산 시장을 위태롭게 하는 것을 막기 위해" 자본 흐름을 감시할 것이라고 발표했고, 또한 두 번째 집을 구입하는 가정에 대해 최소 40%의 계약금을 지불하도록 요구하기 시작했습니다.[33]

2011년 초, 베이징은 5년 동안 베이징에 살지 않는 사람들에게 집을 파는 것을 금지했습니다. 베이징은 또한 베이징 원주민 가족이 소유할 수 있는 집의 수를 2채로 제한하고 베이징 원주민 가족이 아닌 가족에게 한 집만 허용했습니다.[34] 2011년 7월까지, 중국 정부는 그 해 세 번째로 금리를 올렸습니다.[35] 투기적 투자를 억제하기 위한 조치로 2009년 말 중국에서 새로운 전국 부동산 매매세가 도입되었습니다.[36] 고정 5%의 20년 만기 주택담보대출을 4%를 조금 넘는 가격에 제공하던 최초 부동산 구입자에 대한 주택담보대출 할인 혜택도 사라졌습니다.[26]

거품의 디플레이션은 2011년 여름, 중국 도시에서 집값이 둔화되거나 하락하기 시작하면서 시작되었습니다.[37] 부동산 거품의 종말은 2012년 중국의 경제 성장이 감소한 주요 원인 중 하나로 여겨집니다.[2][citation needed]

David Borenstein의 Al Jazeera 다큐멘터리 "Chinese Dreamland"에서 말했듯이, 중국의 기술관료들은 인류 역사상 가장 큰 주택 붐을 일으켜 2000년대 후반의 금융 위기와 경기 침체를 피하려고 계획했습니다. 당시 원자바오 총리가 고용과 국내총생산(GDP) 성장을 유지하기 위해서는 "금이나 자본보다 자신감이 더 중요하다"고 선언한 가운데, 중국은 20세기 전체에 미국보다 2년 만에 더 많은 콘크리트를 사용하게 되었습니다. 부동산 거품은 2009년에 최고조에 달했습니다. 2012년까지, 대규모의 설립된 인구 센터가 포화 상태가 되면서, 개발자들은 그 기세를 유지하기 위해 농촌 지역에 새로운 커뮤니티를 건설하고 있었습니다. 시골 주택을 마케팅하는 가장 좋은 방법은 글로벌 상업 대도시로 묘사함으로써 "국제화"였기 때문에, 부동산 개발업자들은 "외국인 임대업자" 회사들에게 그들의 외국인 직원들이 유명한 연예인, 중요한 사업가, 상위 20명의 모델, 외교관, 건축가로 소개되는 눈부신 광경"을 보여줄 것을 요청했습니다. Borenstein은 이러한 "에로틱한 환상"이 자신감의 외관을 유지하기 위해 과잉 건설과 함께 진행되어 수요가 과대 계상되거나 심지어 정당하지 않다는 것을 보여주는 부정적인 재무 보고서를 억제하는 것을 관찰했습니다. 2014년까지 개발자들은 적절한 보상 없이 토지를 수용한 농촌 농부들, 품질이 좋지 않아 화가 난 구매자들, 또는 같은 개발 지역의 다른 단위에서 급격한 할인 판매로 인해 점점 더 많은 반발에 직면하고 있었습니다.[38][39][40] 이 거품은 결국 완전히 버려지거나 완성되지는 않았지만 대부분 사람들이 살지 않는 유령 도시들을 만들어냈습니다. 이런 빈 개발은 대부분 국영산업과 광산이 문을 닫은 소도시에서 발견되는데, 신규 주택사업은 부동산 거품을 현금화하는 것은 물론 다각화의 수단으로 지방 공무원들에게 비춰졌습니다.[41]

부동산 거품으로 인해 품질 설계와 건설이 제대로 이루어지지 않아 미완성 또는 빈 건물이 종종 발생합니다. 개발자와 계약자들은 종종 용돈을 벌기 위해 코너를 자르는 반면, 숙련된 노동력이 부족한 경우가 많고, 프로젝트는 시간 제약이 짧은 경우가 많습니다. 오스틴 윌리엄스(Austin Williams)는 이러한 경향이 "일반적으로 초기 단계에는 건물이 곧 붕괴되더라도 똥을 짓고 이익을 내고 다음 거래로 넘어가는 것이 포함된다"는 자본주의와 일치한다고 썼습니다. 또한, 오래 지속되는 건물은 같은 기간 동안 조잡하게 건설되고 재건된 건물보다 수익성이 떨어집니다. 실제로 반복적인 철거와 건설은 GDP 경제 성장에 도움이 됩니다.[41][42]

도시통계

  • 상하이
    • 2003년에서[43] 2010년 사이에 부동산 가격이 150% 이상 상승했습니다.
  • 베이징과 상하이
    • NBSC에 따르면 2013년 첫 10개월 동안 주거용 건물의 매출은 32.6% 증가했습니다. Colliers International에 따르면 상하이의 경우 2013년 3분기까지 신규 주택 판매가 전년 대비 약 26% 증가했습니다. 그러나 베이징 시 통계국에 따르면 베이징의 주택 판매는 첫 10개월 동안 3.2% 증가하는 데 그쳤습니다.[44][45]
  • 톈진
    • 현재 속도라면[46] 25년 안에 흡수할 수 있는 프라임 오피스 공간이 더 많을 것으로 예상됩니다.

참고 항목

참고문헌

  1. ^ Bradsher, Keith (10 June 2012). "Selling Abroad, China Eases Slump at Home". The New York Times. Archived from the original on 24 May 2013. Retrieved 11 June 2012. the popping of China's real estate bubble over the past year depressed demand for steel, cement and other materials
  2. ^ a b c Bradsher, Keith (9 June 2012). "Affirming Slowdown, China Reports Second Month of Scant Economic Growth". The New York Times. Archived from the original on 11 June 2012. Retrieved 11 June 2012. China's leaders deliberately popped a real estate bubble last summer because of concerns that middle-class families had been priced out of homeownership in many cities
  3. ^ Chovanec, Patrick (8 June 2009). "China's Real Estate Riddle". Far East Economic Review. Archived from the original on 14 June 2009. Retrieved 13 March 2010.
  4. ^ Pauline Chiou (7 November 2013). "China Property Bubble". CNN. Archived from the original on 11 July 2015. Retrieved 10 September 2015.
  5. ^ Hwang, Yukon (11 February 2014). "Do not fear a Chinese property bubble". ft.com. Archived from the original on 3 March 2014. Retrieved 13 March 2014.
  6. ^ "China's real estate bubble, a heated debate". Xinhua News Agency. 14 January 2010. Archived from the original on 17 January 2010. Retrieved 13 January 2010.
  7. ^ Cohen, Roger (25 January 2010). "A Woman Burns". The New York Times. Archived from the original on 4 July 2018. Retrieved 25 January 2010.
  8. ^ "Real Estate Bubble in China? Part 1". BON TV. Archived from the original on 6 February 2010. Retrieved 1 February 2010. Chinese investors don't have a lot of options that they're allowed. They can't invest overseas unless they already have money overseas. There is -- a lot of markets in China aren't well developed -- like there's no bond market in China. So, they can put their money in a bank and not earn very much. They can put their money in government bonds and not earn very much. They can put their money in the stock market, but they've seen over the past two years, if not before, that the stock market goes down as well as up....So, viewing these limited investment opportunities, people look at real estate and they say, 'You can't lose'. (9:50 - 11:00)
  9. ^ Yu Tianyu (4 January 2010). "Price pressure on the home front" (PDF). China Daily. Archived (PDF) from the original on 11 July 2015. Retrieved 14 May 2015. If you're not able to settle down in Beijing, that's considered a big failure. In order not to fail, you have to buy an apartment in the city.
  10. ^ Zha Minjie (9 December 2009). "Pitching a tent and a message". Shanghai Daily. Archived from the original on 13 January 2010. Retrieved 13 January 2010.
  11. ^ "Why Shanghai Real Estate Is The Most Obvious Bubble Ever". The Business Insider. 13 January 2010. Archived from the original on 23 January 2010. Retrieved 25 January 2010.
  12. ^ "Blaming house bubble on mothers-in-law". Shanghai Daily. 10 March 2010. Archived from the original on 7 June 2011. Retrieved 13 March 2010.
  13. ^ a b "Interview with a Chinese Real Estate Insider". China International Business. Archived from the original on 6 February 2010. Retrieved 1 February 2010. We don't really have a view on when it will end; [but] we do have a view that this is a bubble. Real estate is very much driven by government policy. This year we have RMB 4 trillion through the stimulus package, another RMB 6 trillion from municipality bonds, another RMB 10 trillion from bank loans: We have RMB 20 trillion in the system and it all finds its way to real estate.
  14. ^ "Real Estate Bubble in China? Part 2". BON TV. Archived from the original on 6 February 2010. Retrieved 1 February 2010. The government announced a big stimulus package that was about 486 billion U.S. dollars, but that actually was not the big stimulus. The big stimulus was they told the banks, 'Go out and lend', and the banks lent 1.4 trillion U.S. dollars this year and actually increased the money supply by more than a third in the process of doing that. A lot of this money, the evidence seems to indicate, made its way, whether intentionally or unintentionally, into the construction and property sector. (4:38 - 5:20)
  15. ^ Javers, Eamon (10 November 2009). "Is China headed toward collapse?". Politico.com. Archived from the original on 13 November 2009. Retrieved 2 January 2010. And the bears also keep a close eye on anecdotal reports from the ground level in China, like a recent posting on a blog called The Peking Duck about shopping at Beijing's 'stunningly dysfunctional, catastrophic mall, called The Place.'
  16. ^ Al-Jazeera (9 November 2009). "China's Empty City" (video). YouTube. Archived from the original on 28 June 2016. Retrieved 4 June 2016.
  17. ^ Powell, Bill (22 March 2010). "China's Property: Bubble, Bubble, Toil and Trouble". Time. Archived from the original on 13 March 2010. Retrieved 13 March 2010. In Beijing, vast swaths of commercial space sit vacant – including floors of retail space right next to the iconic Water Cube, the swimming venue for the 2008 Olympics.
  18. ^ Cowen, Tyler (28 November 2009). "Dangers of an Overheated China". The New York Times. Archived from the original on 25 October 2019. Retrieved 2 January 2010. In Shanghai, the central business district appears to have high vacancy rates, yet building continues.
  19. ^ Epstein, Gady (10 December 2009). "The China Bubble". Forbes.com. Archived from the original on 11 January 2017. Retrieved 2 January 2010. As is typical in the later stages of property booms, many investors in China appear to have discarded rental yields as a measure of how much a building is worth in favor of greater-fool pricing. In downtown Beijing office towers sold this year for $400 per square foot, despite the fact that many were unleased and many more are under construction.
  20. ^ "Crisis in China: 64 million empty apartments". AsiaNews. 15 September 2010. Archived from the original on 16 October 2011. Retrieved 9 August 2011.
  21. ^ "Why Shanghai Real Estate Is The Most Obvious Bubble Ever". The Business Insider. 13 January 2010. Archived from the original on 23 January 2010. Retrieved 25 January 2010.
  22. ^ Chovanec, Patrick (18 December 2009). "China Goes Wrong Way on Property Taxes". Archived from the original on 13 August 2011. Retrieved 13 March 2010.
  23. ^ Roberts, Dexter (5 January 2010). "China's property bubble may lead to US-style real-estate slump". Archived from the original on 8 January 2010. Retrieved 7 January 2010. Companies in the chemical, steel, textile and shoe industries have started up property divisions, too: The chance of a quick return is much higher than in their primary business.
  24. ^ Thompson, Derek (16 March 2011). "Chart of the Day: Is This the Chinese Housing Bubble?". The Atlantic. Archived from the original on 25 August 2011. Retrieved 9 August 2011.
  25. ^ "Property prices in China set to halve". The Irish Times. 14 April 2009. Archived from the original on 27 October 2010. Retrieved 17 March 2010.
  26. ^ a b Powell, Bill (22 March 2010). "China's Property: Bubble, Bubble, Toil and Trouble". Time. Archived from the original on 13 March 2010. Retrieved 13 March 2010.
  27. ^ "S&P Downgrades China Developers". Chinese Crash. Archived from the original on 13 February 2012. Retrieved 18 June 2011.
  28. ^ a b Oliver, Chris (4 November 2009). "World Bank sees no property bubble in China". MarketWatch. Archived from the original on 6 April 2010. Retrieved 17 March 2010.
  29. ^ Leung, Sophie (17 March 2010). "China Must Pare Stimulus to Counter Bubbles, World Bank Says". Bloomberg. Retrieved 17 March 2010.
  30. ^ Powell, Bill (22 March 2010). "China's Property: Bubble, Bubble, Toil and Trouble". Time. Archived from the original on 17 March 2010. Retrieved 13 March 2010.
  31. ^ "The Sustainability of China's Housing Boom". Archived from the original on 23 April 2011. Retrieved 11 April 2011.
  32. ^ "China property market 'not a bubble', says EIU in new report". Archived from the original on 2 October 2011. Retrieved 11 April 2011.
  33. ^ Mufson, Steven (11 January 2010). "In China, fear of a real estate bubble". The Washington Post. Archived from the original on 19 January 2017. Retrieved 25 January 2010.
  34. ^ "Beijing issues new rules to limit house purchase". China Daily. Archived from the original on 19 February 2011. Retrieved 30 March 2011.
  35. ^ "Attempts to stop the Chinese bubble". Chinese Crash. Archived from the original on 13 September 2011. Retrieved 22 July 2011.
  36. ^ Jamil Anderlini, Beijing (10 December 2009). "China revives property tax to avert bubble". Chinese Economy. Retrieved 7 January 2010.
  37. ^ "The China Real Estate Boom May Be Finished: Now What?". Business Insider. 9 June 2011. Archived from the original on 14 August 2011. Retrieved 9 August 2011.
  38. ^ "Watch Chinese Dreamland". Archived from the original on 7 February 2017. Retrieved 29 July 2017.
  39. ^ "Chinese Dreamland". www.aljazeera.com. Archived from the original on 29 July 2017. Retrieved 29 July 2017.
  40. ^ "China's bizarre rent-a-foreigner industry". Archived from the original on 29 July 2017. Retrieved 29 July 2017.
  41. ^ a b Shepard, Wade. "What China Is Doing About Its 450 Million Square Meters of Unsold Housing". Archived from the original on 9 August 2017. Retrieved 29 July 2017.
  42. ^ ""Half the houses will be demolished within 20 years": On the disposable cities of China". Archived from the original on 29 July 2017. Retrieved 29 July 2017.
  43. ^ Barboza, David (4 March 2010). "Market Defies Fear of Real Estate Bubble in China". The New York Times. Archived from the original on 13 March 2010. Retrieved 13 March 2010.
  44. ^ "China property boom continues relentlessly". Global property guide. 12 December 2013. Archived from the original on 23 November 2010. Retrieved 10 September 2015.
  45. ^ Medium (4 January 2015). "Shanghai Real Estate Trends 2015". Medium Inc. Archived from the original on 8 January 2015. Retrieved 6 January 2015.
  46. ^ Epstein, Gady (10 December 2009). "The China Bubble". Forbes.com. Archived from the original on 11 January 2017. Retrieved 2 January 2010. Tianjin, a gritty metropolis not far from Beijing, will soon have more prime office space than will be filled in a quarter-century at the current absorption rate.

외부 링크