부동산투자신탁

Real estate investment trust

부동산투자신탁(REIT)은 수익을 창출하는 부동산을 소유하고 대부분의 경우 운영하는 회사입니다.리츠는 사무실과 아파트, 창고, 병원, 쇼핑센터, 호텔, 상업용 숲 등 다양한 유형의 상업용 부동산을 소유하고 있습니다.부동산 자금 조달에 종사하는 리츠도 있다.

대부분의 국가의 리츠 관련 법률은 부동산 회사에 법인세와 양도소득세[1]덜 내게 하고 있다.리츠는 [2]건설 자금을 늘리지 않고 주택 투기를 가능하게 하고 주택의 가격을 떨어뜨린다는 비판을 받아왔다.

REIT는 주요 거래소에서 공개적으로 거래할 수 있으며, 공개 등록되었지만 상장되지 않았거나 [3][4][5]비공개 거래소에서 거래할 수 있습니다.리츠의 두 가지 주요 유형은 주식 리트와[6] 모기지 리츠(mREITs)[7]입니다.2014년 11월, S&P 다우존스 지수 MSCI에 의해 주식형 리츠는 글로벌 산업 분류 표준에서 구별되는 자산[8] 등급으로 인정되었습니다.REIT의 재무상태와 운영을 조사하는 주요 통계에는 순자산가치(NAV), 운용자금(FFO), 운용자금(AFFO)이 포함됩니다.[9]

역사

창조.

리츠는 드와이트 D 대통령 이후 미국에서 만들어졌다. 아이젠하워는 때때로 1960년의 [10][11]시가 소비세 연장이라고 불리는 공법 86-779에 서명했다.이 법은 유동성 증권의 매입과 판매를 통해 모든 투자자가 일반적으로 다른 자산 계층에 투자하는 것과 같은 방식으로 소득을 창출하는 대규모 다양부동산 포트폴리오에 투자할 수 있는 기회를 주기 위해 제정되었다.최초의 리트는 1961년[12] 아이젠하워 시절 창당을 추진했던 조엘 브로이힐 버지니아 하원의원의 사촌 토마스 J 브로이힐이 설립한 아메리칸 부동산 트러스트였다.

2021년 현재, 전 세계 최소 39개국이 리츠를 [13]설립하였다.REIT 및 글로벌 상장 부동산 시장의 종합지수는 FTSE EPRA/Nareit Global Real Index Series로 2001년 10월 FTSE Group, NareitEuropean Public Real Association(EPRA)[14][15]이 공동으로 작성했다.2021년 1월 29일 현재, 세계 지수에는 39개국 490개의 상장 부동산 회사가 포함되어 있으며, 주식 시가총액은 약 1조 7천억 [16]달러이다.

진화

1960년 설립 당시, 최초의 리츠는 주로 모기지 회사들로 구성되었다.이 산업은 1960년대 후반과 1970년대 초반에 상당한 확장을 경험했습니다.이러한 성장은 주로 토지 개발 및 건설 거래에서 mREITs의 사용이 증가했기 때문이다.1976년 세제개편법은 리츠(REIT)를 사업신탁 외에 법인으로 설립하는 것을 허가했다.

1986년의 세제 개혁법은 리츠에도 영향을 미쳤다.이 법률에는 납세자들이 다른 원천으로부터 소득을 보호하기 위해 파트너십을 사용하는 것을 막기 위해 고안된 새로운 규칙들이 포함되어 있다.3년 후 리츠는 주식시장에서 상당한 손실을 목격했다.

Retail REIT Taubman Centers Inc.는 1992년 UPREIT의 창시로 리츠의 근대시대를 시작했습니다.UPREIT에서는 기존 파트너십과 REIT의 당사자가 새로운 "운영 파트너십"의 파트너가 됩니다.일반적으로 REIT는 운영 파트너십 유닛의 일반 파트너이자 과반수 소유주이며, 부동산을 출자한 파트너는 운영 파트너십 유닛을 REIT 주식 또는 현금으로 교환할 권리가 있습니다.이 산업은 2007년부터 글로벌 금융위기가 시작되면서 어려움을 겪었다.글로벌 신용위기에 대응해 상장 리츠는 디레버리징(채무상환)과 대차대조표 재등가화(주식매각)로 대응했다.상장 리츠 및 REOC는 투자자들이 신용위기 이후 기업의 대차대조표 강화에 호의적인 행동을 계속함에 따라 91개의 2차 주식 제공, 9개의 IPO 및 37개의 무담보 채무 제공으로 375억 달러를 조달했다.

REIT 배당금은 낮은 이자율로 모든 소득에 대해 100%의 지급 비율을 가진다.이는 리트의 내부 성장을 억제하고 금리가 더 [17]민감하기 때문에 투자자들은 낮은 수익률이나 존재하지 않는 수익률을 용인하지 못하게 만든다.금리 상승이 특징인 경제 환경은 REIT 주식에 [18]순 부정적인 영향을 미칠 수 있다.리츠에 의해 지급되는 배당금은 쿠폰 [19]금리가 증가하는 채권에 비해 매력적으로 보이지 않는다.또 투자자가 리츠를 기피하면 경영진이 추가 자금을 [20]조달해 부동산을 증식하기 어려워진다.

아프리카

케냐

케냐의 첫 번째 REIT는 2015년 10월에 자본시장국에 의해 승인되었습니다.REIT는 Stanlib Kenia에 의해 Fahari I-Reit scheme라는 이름으로 발행된다.REIT 스킴은 소득 창출 부동산으로부터 안정적인 현금 유입을 단위 보유자에게 제공할 것이다.무제한 IPO는 [21]나이로비증권거래소의 주요 투자시장에 상장될 예정이다.

가나

리츠는 1994년부터 가나에 존재해 왔다.홈 파이낸스 회사(현 HFC 은행)는 1994년 8월 가나에 첫 리트를 설립했습니다.HFC 은행은 1993년부터 가나 모기지 금융의 선두에 서 있다.모기지론 자금조달을 위해 회사채뿐만 아니라 다양한 집단투자 계획을 사용해 왔다.리츠가 포함된 집단투자계획은 가나 증권거래위원회에 의해 규제된다.

나이지리아

2007년에 증권거래위원회(SEC)는 투자 및 보안법(ISA)에 기재된 나이지리아에서의 리츠 운용에 관한 요건 등록 및 발행에 관한 가이드라인을 최초로 공표했다.최초의 REIT인 N500억 Union Homes 하이브리드 부동산 투자 신탁은 2008년 9월에 출범했습니다.2015년 11월 나이지리아 [22]증권거래소에는 3개의 상장된 리츠가 있습니다.Skye Shelter Fund, Union Home 및 UPDC. A Haldane McCall REIT는 시장 [23]전망이 좋지 않은 가운데 2015년 1월 최초 공모에서 최소 50%의 가입률을 달성하지 못한 후 상장하지 않았습니다.

남아프리카 공화국

SA REITs Association에 따르면 2015년 10월까지 요하네스버그 증권거래소에 상장된 남아프리카공화국 리츠(REIT)는 33개, 비남아프리카 리츠(Non-South African REITs)는 3개로 시가총액이 4550억 R 이상이라고 합니다.[24]

아시아

호주.

REIT 개념은 1971년 호주에서 시작되었습니다.제너럴 프로퍼티 트러스트(General Property Trust)는 호주 증권거래소(현 호주증권거래소)의 첫 번째 부동산 투자신탁(LPT)이다.거래소에 상장되어 있는 REIT는 2008년 3월까지 Listed Property Trusts(LPT; 상장재산신탁)로 알려져 있으며, 호주에서는 Unlisted Property Trusts로 알려져 있는 개인 REIT와 구별됩니다.이후 국제 관행에 [25]따라 A-REITs(Australian Real Investment Trusts)로 이름을 바꿨다.

리츠는 세율 인하와 유동성 증가 등 직접투자에 비해 많은 이점을 보여 왔다.현재 ASX에는 70개 이상의 A-REIT가 상장되어 있으며 시가총액은 1,000억 [25]호주달러를 초과하고 있습니다.

호주는 또한 미국 이외의 지역에서 세계 최대의 리츠 시장을 보유하고 있다는 인식을 받고 있다.ASX [26]에서는, 글로벌하게 리스트 되고 있는 프로퍼티 트러스트의 12 % 이상을 찾을 수 있습니다.

홍콩

리츠는 2005년부터 홍콩에 존재해 왔으며, 홍콩 주택국홍콩 정부를 대표하여 링크 리트를 출범시켰다.2005년 이후, 2007년 7월 현재, 7개의 리트 리스트가 존재해 왔지만, Sunlight REIT를 포함한 대부분이, 낮은 수율 때문에 성공을 거두지 못하고 있습니다.링크와 리갈부동산투자신탁을 제외한 나머지 기업의 주가는 기업공개(IPO) 가격을 크게 밑돌고 있다.홍콩 발행사들이 초기 수익률 개선을 위해 금융공학(금리 스와프)을 사용한 것도 투자자들의 관심을[27] 떨어뜨린 것으로 지적되고 있다.

2012년 7월 현재 9개의 REIT가 상장되어 있으며, 총 시가총액은 약 150억유로이며, 이는 전 세계 REIT 시가총액의 거의 2%에 해당한다.목록에 있는 9개의 리츠 중 2개는 유럽공공부동산협회(EPRA)가 발행하는 지수인 EPRA 지수에도 포함된다.홍콩의 현재 위 5부동산 투자 회사€8 억€2.3 억 €1.8 억€1 억 총 시가 총액과 레알 Estate[ 밝히다] 총 시장 모자를 갖춘 총 시가 총액, 포춘 리츠와 전체 시가 총액, 챔피언 리츠와 전체 시가 총액, 후이 시안 리츠의 링크 부동산 투자 신탁이 있다.italisat7억 [28]유로의 이온.

인도

인도는 2014년 8월 현재 자국 [29]내 부동산 투자신탁 설립을 승인했다.Indian REITs(국가별/일반 버전 I-REITs)는 개인 투자자들이 증권화된 부동산 시장에 대한 지분을 소유하는 혜택을 누릴 수 있도록 지원합니다.가장 큰 혜택은 기존 부동산 처분 방식과는 달리 부동산 시장에서 투자금을 빠르고 쉽게 청산할 수 있다는 점이다.정부와 인도 증권거래위원회는 각종 고시에 의해 상장 부동산 회사나 뮤추얼 펀드를 통해 해외 직접투자를 통해 인도 내 부동산에 대한 직간접 투자를 용이하게 하는 절차를 밟고 있다.2014년도 예산에서 Arun Jaitley 재무장관은 리츠 [30]설립법을 도입했다.2021년 현재 인도국립증권거래소에는 3개의 리트가 상장되어 있습니다.여기는 대사관, 마인드스페이스, 브룩필드입니다전반적으로, 인도 리츠의 지분은 개인 [31]투자자들의 기여가 매우 적은 기관 투자자들(대부분의 FPI)에게 치우쳐 있다.

중국

중국증권감독위원회(CSRC)와 국가발전개혁위원회(NDRC)는 공동으로 2020년 4월 30일 리츠 시범사업 개시를 발표했다.이 공식 발표는 중국 본토에서 리츠의 시작을 나타냅니다.

일본.

일본은 2001년 12월에 리츠 설립을 허가해,[32] J-REIT 증권은 일본내 거래소와 함께 도쿄 증권거래소에서 거래되고 있다.

J-REIT(상장부동산투자신탁)는 투자신탁 및 투자회사에 관한 법률(LITIC)[33]에 따라 엄격하게 규제되며 LITIC에 따라 투자회사로 설립된다.

리츠에 가세해, 특정의 부동산의 증권화에 이용할 수 있는 특수 목적 기업의 병렬 시스템을 일본 법률에 규정한다.2016년 목표로 한 리트 주식은 미국 시장에서 7%를 차지했으며, 이후 초기 가치인 310억 [34]달러의 절반에도 못 미치는 가격에 팔렸다.

말레이시아

부르사 말레이시아는 18개의 REIT를 5개의 이슬람 REIT(이슬람 투자 준수에 따른 샤리아 준수)로 등록했습니다.

인도네시아

DIRE(Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif)는 높은 판매세와 이중과세 [35]때문에 인기가 떨어졌다.2016년까지 DIRE는 2012년에 단 한 곳만 설립되었습니다.그러나 세제 혜택은 시장 경쟁력을 높이고 DIRE의 국내 상장을 장려하려는 정책 입안자와 의원들의 의도를 보여준다.

파키스탄

파키스탄 증권거래위원회는 외국인 소유, 자본의 자유로운 이동, 이익의 무제한 송환을 허용하는 REIT 규제 틀을 시행하고 있다.파키스탄 부동산 시장의 투기를 억제하고 부동산으로 다각화하려는 소액 투자자들에게 접근을 제공할 것이다.파키스탄 증권거래위원회는 싱가포르와 [citation needed]홍콩과 유사한 규제 틀을 제안하고 있다.

파키스탄 증권거래위원회(SEC)는 첫 1년 동안 대형 자산운용사를 중심으로 약 6개의 리트가 허가될 것으로 예상했다.파키스탄은 주로 말레이시아와 [36]두바이를 거점으로 하는 외국 부동산 개발 회사들의 투자가 유출되고 있다.

SECP는 Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company 및 SB Global REIT Management Company의 4개 당사자에게 라이센스를 발급했습니다.

필리핀

필리핀에서의 리츠 설립을 가능하게 하는 법적 틀은 2009년 12월 17일 부동산투자신탁법(공화국법 제9856호)이 법제화된 이후부터 실시되고 있다.실시규칙 및 규정은 2010년 5월에 증권거래위원회에 의해 승인되었다.하지만 조세정책과 마찰비용이 [37]만만치 않아 투자자를 유치하지 못했다.

2020년 1월에[38] 리츠 규제가 완화되어 같은 해 [39]8월에 국내 최초의 리츠 주식회사 아얄라랜드가 설립되었습니다.그러나 해외 투자자들은 COVID-19 [38]대유행이 있었던 그 해 동안 리츠에 대한 반응이 여전히 좋지 않았다.

싱가포르

일반적으로 S-REIT라고 불리는 40개 이상의 REIT가 싱가포르 거래소[citation needed]상장되어 있으며, 최신 REIT인 Cromwell European REIT는 2017년 11월 30일에 상장되었습니다.2002년 7월에 설립된 첫 번째 회사는 CapitoMall Trust이다[40][non-primary source needed].이들은 소매업, 사무실, 산업, 접대업, 주거업 등 다양한 부동산 부문을 대표한다.S-REIT는 일본, 중국, 인도네시아, 홍콩 등 각국에서 현지 부동산 [41][42]외에 다양한 부동산을 보유하고 있습니다.최근 몇 년 동안 싱가포르 거래소에 상장된 해외 자산은 전통적인 국내 자산 상장을 추월할 정도로 성장했다.

S-REIT는 싱가포르의 집단투자제도 강령(Code on Collective Investment Schemes)[43]에 따라 집단투자제도(Collective Investment Schemes) 또는 비즈니스 신탁(Business Trust)[44]으로 규제된다.

S-REIT가 준수해야 하는 규제는 다음과 같습니다.[45]

  • 최대 기어비 35%
  • 자산의 연간 평가
  • S-REIT가 할 수 있는 특정 유형의 투자 제한
  • 과세소득의 90% 이상의 분배

S-REITs는 세금이 리츠 수준이 아닌 투자자 수준에서만 납부되는 세제 혜택의 혜택을 받는다.싱가포르 증권거래소에는 리츠 외에 10개의 비즈니스 트러스트('BTs') (리츠'와 비슷하지만 SREIT와 비교하여 일반적이지 않고 엄격한 규칙을 따르지 않는 자산을 보유할 수 있음)와 6개의 스테이플드 인스트루먼트(스테플이 달린 비즈니스 트러스트 유닛과 리츠 유닛으로 구성됨)가 상장되어 있다.싱가포르 거래소에 상장된 신탁의 시가총액은 약 1000억 싱가포르 달러(11월 17일 현재)입니다.

태국.

증권거래위원회는 2012년 말 리츠 설립 규정을 만들어 2013년 첫 상장 [46]물꼬를 텄다.적어도 2개의 10개의 리츠(REITS)[47]가 있습니다.2014년에 PFPO(Property Funds for Cublic Publishing) 제도를 대체하기 위해 도입된 리츠는 인기를 얻었으며,[48] 200만 평방미터의 자산에 걸쳐 시가총액이 850억 THB에 도달했습니다.

아랍에미리트

Dubai International Financial Centre(DIFC)는 2006년 [citation needed]8월 6일 발효된 투자신탁법 제5호를 통과시킴으로써 UAE의 리츠 개발을 촉진하기 위해 리츠 법령을 도입했습니다.이것에 의해, DIFC내에 주소지 지정되는 「진정한」 모든 REIT 구조가 제한됩니다.첫 번째 발급되는 REIT 라이선스는 닷컴 기업가인 실뱅 [citation needed]비외조가 이끄는 '에미레이트 리트'라는 이름의 리트(REIT)를 가진 두바이 이슬라믹 은행의 지원을 받게 됩니다.

문제는 DIFC에 주소를 둔 리트가 두바이 에미리트 내에서 프리존이 아닌 자산을 취득할 수 없다는 것입니다.UAE 내에서 연방정부에서 승인한 유일한 프리존은 DIFC 자체이기 때문에 이 지역 밖의 모든 부동산은 현지 걸프(GCC) 여권 소지자만 구입할 수 있다.그러나 현지 당국과의 협력을 통해 에미레이트 항공 REIT는 두바이 내 어디에서나 부동산을 구입할 수 있는 플랫폼을 구축할 수 있었습니다. 이 플랫폼은 현지 지분의 51% 이상을 보유하고 있습니다.이를 통해 회사는 두바이의 주요 지역에 있는 여러 부동산의 효율적인 수익 창출로 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다.에미레이트 항공 REIT는 아랍에미리트 내에서 설립된 최초의 REIT입니다.또한 이 회사는 나스닥 두바이에 상장된 최초의 리트(REIT)이자 소득 생산 자산에 초점을 맞춘 세계 5대 샤리아 준거 리트(Shari'a) 중 하나입니다.

에미레이트 항공 REIT는 2014년 12월 현재 주로 상업 및 사무실 공간에 초점을 맞춘 총 7개의 부동산으로 구성된 5억 7,530만 달러 이상의 포트폴리오를 보유하고 있습니다.그것은 지난 4년 동안 상당한 성장을 해왔다.

사우디아라비아

일반적으로 부동산 투자 펀드라고 불리는 이 규제는 2006년 7월에 사우디아라비아 자본시장 관리국에 의해 개시되었다.이 규제는 주식시장에서 자금을 거래할 수 없도록 하고 모든 자금을 부동산 개발업자와 다른 주요 PE의 존재 하에 CMA에 의해 인가된 투자 회사에 의해 구조화하도록 강요했다.rsons를 클릭합니다.[49]

스리랑카

2020년 8월 1일 스리랑카 증권거래위원회(SEC)는 현행 단위신탁규정의 연장선상에서 리츠(REITS)를 도입한다고 발표했으며, 2020년 7월 31일부터 시행된 새로운 규칙은 SEC가 공표한 관보통보 형식으로 되어 있다.이 규칙은 포괄적이며 스리랑카 리츠의 설립과 실행을 규정한다.REIT 자산의 일부를 구성하는 부동산의 소유권 및 가치평가에 대한 구체적인 규정이 포함되었다.요구 사항 중에는 소득의 약 90%를 단위 소유자에게 의무적으로 분배하는 것이 포함되며, 이는 현재 상장된 어느 기업에도 요구 사항이 아니다.또한 유닛 트러스트에 대한 세금 통과 메커니즘이 이용 가능하기 때문에 리츠는 스리랑카에 대한 실행 가능한 비즈니스 컨셉이 되어 기업가가 부동산 산업을 더 높은 수준으로 끌어올릴 수 있는 새로운 지평을 여는 데 도움이 될 수 있다.

유럽

벨기에

베른하임 코모피(현 AG부동산)는 1995년 베핌모 헌법으로 벨기에 리츠를 도입했다.벨기에의 다른 리츠에는 코피님모와 아센시오가 [50]있다.

불가리아

리츠는 2004년 불가리아에서 특수목적투자회사법으로 도입됐다.법인소득세 목적의 패스스루 실체(즉, 법인소득세의 대상이 아님)이지만,[51] 많은 제약이 따른다.

핀란드

핀란드 리츠는 핀란드 의회가 "감세법"을 통과시킨 2010년에 설립되었다(Laki eraiden asuntoikraustoiminta harjoitavien osakeyhöiden verohuojenuksesta, 299/2009).[52]"부동산 기금에 관한 법률"(Kiinteistörahastolaki, 1173–1997)[53]과 함께 세금 효율적인 주거 리트의 존재를 가능하게 한다.

자격 요건들

  • 이 목적을 위해 리츠는 상장회사(Julkinen osakeyhtiö, Oyj)로 설립되어야 합니다.REIT가 설립되면 최소 자본은 5백만 유로이며, 5개의 개별 투자자에게 분배해야 합니다.
  • 최소 보유 기간: 5년.
  • 자산의 최소 80%는 주거용 부동산에 투자해야 한다.
  • REIT 총수입의 최소 80%는 주거용 임대수입에서 창출되어야 한다.
  • 미실현 자본이익을 제외한 REIT의 과세소득의 최소 90%는 배당금을 통해 주주들에게 분배되어야 한다.
  • 그 회사는 소득세가 면제되지만 주주들은 배당금에 대해 개별 소득세를 내야 할 것이다.
  • 최대 개인 주주는 회사 주식의 10% 미만(2013년 말까지 최대 30%)을 소유할 수 있습니다.

2018년 현재 Orava Residential REIT는 [54]핀란드에서 유일한 REIT입니다.

프랑스.

REIT의 프랑스어 약자는 SIIC 또는 SCPI(부동산 트러스트의 2종류)입니다.프랑스에서 유니바일 로담코는 가장 큰 [55]SIIC입니다.Gecina는 프랑스에서 두 번째로 큰 상장 부동산 회사로 유럽 리츠 [56][57]중 자산 가치가 세 번째로 높습니다.

독일.

독일은 새로운 형태의 부동산 투자 수단을 만들기 위해 리츠를 도입할 계획이었다.정부는 독일에서 리츠를 도입하지 못하면 다른 [citation needed]나라에 대한 투자 자본이 크게 손실될 것을 우려했다.그럼에도 불구하고, 이러한 계획들,[citation needed] 특히 사민당의 정치적 저항은[when?] 여전히 존재한다.

2006년 6월 재무성은 2007년에 리츠를 도입할 계획이라고 발표했다.법적 세부사항은 영국의 리트 규정을 많이 채택한 것으로 보인다.

리츠에 관한 법률은 2007년 6월 1일에 제정되어 2007년 [58]1월 1일에 소급하여 발효되었다.

  • 리츠는 "REIT-AG" 또는 "REIT-Aktiengesellschaft"라는 법인으로 설립되어야 합니다.
  • 자산의 75% 이상을 부동산에 투자해야 한다.
  • G-REIT 총수입의 적어도 75%는 부동산과 관련이 있어야 한다.
  • REIT의 과세소득의 최소 90%는 배당금을 통해 주주들에게 분배되어야 한다.
  • 그 회사는 소득세가 면제되지만 주주들은 배당금에 대해 개별 소득세를 내야 할 것이다.
  • 2007년 1월 1일 이전에 지어진 주거용 부동산에 대한 투자는 [59]허용되지 않는다.

독일의 공공 부동산 부문은 전 세계 REIT 시가총액의 0.21%를 차지한다.G-REITS 4개 중 3개는 유럽공공부동산협회(EPRA)[60]가 관리하는 지수인 EPRA 지수에 표시된다.

아일랜드

2013년 재정법에는 아일랜드[61]REIT 구조를 만들기 위한 규정이 포함되어 있다.아일랜드 기반의 REIT에는 Hibernia REIT, Green REIT,[62] Yew Grove REIT 및 IRES REIT가 포함됩니다.

스페인

영국의 리츠(REITs)와 마찬가지로 2009년에 설립된 SOCIMI(Sociedad cotizada de Capital Inmobiorio)는 2013년 [63]스페인에서 가장 큰 집값 위기를 회복하는 데 도움이 되는 재정 인센티브 정책 이후 증가하였다.스페인에는 70개 이상의 리츠가 있지만 유동성이 낮고 보유기간이 [63]길다.

영국

영국의 REITs에 관한 규칙을 정하는 법률은 2006년 재무법(현재는 법인세법 2010 섹션 518~609 참조)에 제정되어 2007년 1월에 9개의 영국 부동산 회사가 REIT 상태로 전환하면서 발효되었습니다.그때 5개의 FTSE 100 멤버도 포함되었습니다.British Land, Hammerson, Land Securities, Liberty International 및 Slough Estates(현재는 "SEGRO"로 알려짐)입니다.다른 4개 회사는 브릭스턴(현재는 "SEGRO"로 알려짐), Great Portland Estates, Primary Health [64]Properties 및 Workspace Group이었습니다.

영국 리츠는 수입의 90%를 투자자에게 분배해야 한다.그들은 폐쇄적인 투자신탁이어야 하며 영국에 거주하며 주식거래소[65]상장되어야 한다.브뤼셀의 EPRA는 매년 영국의 REIT 구조 요건에 [66]대한 분석을 발표한다.

영국에서의 리츠 도입을 지원하기 위해 여러 상업용 부동산 및 금융 서비스 회사가 리츠 및 견적 프로퍼티 그룹을 결성했습니다.런던증권거래소, 영국자산연합회, 레이타 등이 참여하고 있다.Reita 캠페인은 2006년 8월 16일 REITs와 Quoteed Property Group에 의해 시작되었으며, REITs, 견적 부동산 및 관련 투자 펀드에 대한 정보 소스를 제공하기 위해 시작되었습니다.Reita는 REITs와 견적 부동산 회사에 대한 투자에 대한 인식과 이해를 높이는 것을 목표로 하고 있습니다.주로 포털 www.reita.org을 통해 재무 고문 및 [67]투자자에게 지식, 교육 및 도구를 제공합니다.

2011년 피델리티 인터내셔널의 유럽 퍼스널 인베스트먼트(European Personal Investments)의 매니징 디렉터인 더그 네이스미스는 다음과 같이 말했다.기존 시장이 확대되고 리츠(REIT)와 유사한 구조가 더 많은 국가에서 도입됨에 따라 향후 5년간 전체 시장이 연간 약 10%씩 성장하여 [68]2010년까지 1조 달러에 이를 것으로 예상된다.

2012년 금융법은 영국의 REIT 체제에 5가지 주요 변화를 가져왔다.

  1. 정권에 가입하기 위한 2%의 가입비 폐지 - 비용 절감으로 인해 리츠가 더 매력적일 것이다.
  2. 상장요건 완화 - 리츠(REITs)는 AIM 견적[69](소규모 성장기업을 위한 런던증권거래소 국제시장)을 받을 수 있게 되었습니다.비용 절감과 유연성 향상으로 상장 매력이 높아졌습니다.
  3. REIT는 현재 3년의 유예기간을 가지고 있으며, 그 후 가까운 회사는 5명 이하의 투자자의 지배하에 있는 회사이다.
  4. 기관투자가(공인단위신탁, OEIC, 연금제도, 보험회사 및 주권면제기구)를 포함함으로써 가까워질 수 있다면 REIT는 가까운 회사로 간주되지 않는다.이것이 REIT를 매력적인 투자신탁으로[citation needed] 만든다.
  5. 금융 비용의 1.25배의 이자 보상 테스트는 부담스럽지 않다.

Sampire Capital Partners LLP의 Boyd Carson은 "이들 장점 중 가장 중요한 것은 리츠가 AIM에 등재될 수 있는 능력이며 2%의 가입비 폐지도 중요한 진전"[70]이라고 말했다.그러나 "영국 리츠는 여전히 시장이 선호하는 것만큼 현금 중심적이지 않다."[71]

북미

캐나다

캐나다 리츠는 1993년에 설립되었습니다.이들은 신탁으로 구성되어야 하며 순과세소득을 주주에게 분배하는 경우에는 세금이 부과되지 않는다.리츠는 보수당 정부에 의해 2007년 예산에서 통과된 소득신탁세법에서 제외되었다.많은 캐나다 리츠(REIT)는 제한된 [72]책임을 지고 있습니다.2010년 12월 16일, 재무성은 캐나다 세금 목적의 "자격 리츠"를 정의하는 규칙의 개정을 제안했다.그 결과, [73]「적격 리츠」는, 2011년 1월 1일 현재, 모든 공개 거래 수익 신탁과 파트너십이 납부하고 있는, 새로운 엔티티 레벨의 「특정 투자 플로우」(SIFT) 세금으로부터 면제됩니다.

멕시코

멕시코는 FIBRA(Fideicomiso de Infrastructura y Bienes Raisces)[75]로 알려진[74] 리츠(REITs)에 상당하는 것이 멕시코 증권거래소에서 거래되도록 허용하는 법안을 통과시켰다.다른 나라의 리츠 법률과 마찬가지로 기업은 다음 [76]규칙을 준수함으로써 FIBRA 자격을 획득해야 합니다.

  • 자산의 최소 70%는 부동산 자산의 자금 조달 또는 소유에 투자해야 하며, 나머지 금액은 정부 발행 증권 또는 채무상품 뮤추얼 [76]펀드에 투자되어야 한다.
  • 취득 또는 개발된 부동산 자산은 소득이 창출되고 최소 4년간 [76]보유되어야 한다.
  • Certificatos de Participiorn Inmobiliarios 또는 CPI로 알려진 주식이 비공개로 발행되는 경우 FIBRA에는 [76]10개 이상의 관련 없는 투자자가 있어야 합니다.
  • FIBRA는 연간 이익의 95%를 [76]투자자에게 분배해야 한다.

2011년 첫 번째 멕시코 리츠는 FIBRA [77]UNO로 출범했다.월스트리트 저널에 따르면 멕시코 리츠는 2011년 3월 "정부의 규제 변경이 이 구조를 가능하게 한 후" 첫 선을 보였다.피브라스는 투자자들에게 멕시코 부동산을 소유하면서 동시에 매력적인 배당금을 얻을 수 있는 쉬운 방법을 제공했다.미국의 리츠처럼 피브라스는 소득의 95% 이상을 [75]배당금으로 주주에게 분배하는 한 법인세 납부를 회피하고 있습니다.

미국

역사

미국 의회는 1960년에 [78]리츠를 위한 법을 제정했다.이 법은 뮤추얼 펀드가 [79]주식 투자를 위해 제공하는 것과 유사한 부동산 투자 구조를 제공하기 위한 것이었다.리츠는 미국 연방 소득세의 책임을 회피하기 위해 주주에게 [3]배당하는 형태과세소득의 최소 90%에 해당하는 금액을 지급해야 하기 때문에 강력한 수입 수단이다.

2008년부터 2011년까지 리츠는 미국 경제의 둔화2000년대 후반[80]금융위기로 인해 어려움을 겪었다.

2019년에 끝나는 5년간 미국 대형주가지수인 S&P 500지수는 연 12.5%의 수익률을 기록했으며, FTSE NAREIT All Equity REITs 지수는 연 9.0%의 수익률을 기록했다.그러나 1972-2019년의 총 연간 수익률은 S&P 500이 12.1%인데 반해 FTSE NAREIT 지수는 [81]13.3%였다.미국에는 [82]190개 이상의 공공 리트가 상장되어 있다.

법령

미국 연방소득세법상 REIT는 국세법 제856조 '[83]부동산 및 부동산 담보대출 전문 투자대리인 역할을 하는 모든 법인, 신탁 또는 협회'입니다.REITs의 연방소득과세 규정은 주로 국세법 제1장 제M장 제II부(제856절부터 제859절)에서 찾을 수 있다.REIT는 소유주(일반적으로 주주라고 함)에게 지급된 배당금을 공제할 권리가 있기 때문에, REIT는 미국 연방소득세에 대한 부채의 전부 또는 일부를 부담하는 것을 피할 수 있다.조직은 REIT 자격을 얻기 위해 Form 1120-REIT를 국세청에 제출하고 기타 특정 요건을 충족함으로써 '선택'을 합니다.이 지정의 목적은 법인세를 감면 또는 폐지함으로써 소유자 소득의 이중과세를 회피하는 이다.그 대가로 리츠는 과세소득의 최소 90%를 투자자의 손에 분배해야 한다.리츠 구조는 뮤추얼 펀드가 [79]주식 투자에 제공하는 구조와 유사한 부동산 투자 구조를 제공하기 위해 고안되었다.

구조.

미국에서 REIT는 수익을 창출하는 부동산을 소유하고 대부분의 경우 운영하는 회사입니다.일부 리츠는 부동산에 자금을 댄다.기업이 리트가 되려면 과세소득의 90% 이상을 [84]배당금 형태로 주주들에게 매년 분배해야 한다.

미국 조세규칙에 따라 리트(REIT) 자격을 얻으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

  • 기업, 신뢰, 협회로[85] 구성되다
  • 이사회 또는[86] 수탁자에 의해 관리되다
  • 양도 가능한 주식 또는 양도 가능한 관심[87] 인증서를 가지고 있어야 합니다.
  • 그렇지 않으면 국내 법인으로[88] 과세됩니다.
  • 금융기관이나 보험회사가[89] 아니다
  • 100인 이상[90] 공동소유자
  • 수익의 95%가 배당, 이자 및 재산[91] 소득에서 나온다.
  • REIT 과세소득의[92] 90% 이상을 배당한다.
  • 매 과세연도의 후반기(5/50 규칙)[93]에 5명 이하의 개인이 보유한 주식의 50%를 초과할 수 없습니다.
  • 총 자산의 75% 이상을 부동산에[94] 투자하고 있다
  • 총수입의 75% 이상을 임대료 또는 주택담보대출[95] 이자에서 얻는다.
  • 자산의 25% 이상을 과세 대상인 REIT [96]자회사에 투자하지 마십시오.

남미

브라질

REITs는 1993년 법률 8668–93에 의해 브라질에 도입되었으며 처음에는 명령 205/94에 의해, 현재는 CVM(Comissang de Valores Mobiliarios - 브라질 SEC에 상당하는 명령 472/08[97])의 지침에 의해 규정되었다.현지에서는 'FII's' 또는 'Fundos de Investmento Imobiliario'로 표기된다.FII의 배당금은 2006년부터 개인투자자(기업이 아닌)에게[98] 비과세되고 있지만, 적어도 50명의 투자자가 있고 주식시장에서 [99]공개적으로 거래되는 펀드에 대해서만 비과세되고 있다.FII는 미국에서 유사한 투자 기구에 대응하여 "REIT"라고 불리며, 단일 부동산[100] 또는 일부 부동산과 관련된 독립 부동산 투자를 소유 및 운영하거나 자본 [citation needed][101]시장을 통해 자금을 조달하는 여러 부동산(복수 부동산)을 소유하는 데 사용되어 왔다.

「 」를 참조해 주세요.

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외부 링크