동시부동산

Concurrent estate

재산법에서, 동시 부동산이나 공동 소유는 한 번에 한 사람 이상이 부동산을 소유하는 다양한 방법 중 하나이다.둘 이상의 사람이 동일한 부동산을 소유하는 경우, 일반적으로 공동소유자라고 한다.부동산 공동소유자에 대한 법률용어는 공동임대차 또는 공동임대차이며, 후자는 생존권을 의미한다.대부분의 관습법 관할권에서는 공통 및 공동의 종신형을 인정한다.

많은 관할구역도 전체로 개업 사실을 인정하는데, 이는 사실상 기혼자간의 공동개업이다.많은 관할구역에서 공동소유권을 공동소유권이라고 부르지만, 모든 공동소유권에는 생존권이 포함되어 있기 때문에 동일하다.이와는 대조적으로, 공통의 소유권에는 생존권이 포함되어 있지 않다.

공동소유유형은 공동소유자가 생전에 자신의 재산에 대한 일부 지분을 다른 사람에게 매각할 권리에 영향을 미치지 않지만 공동임대자의 경우 사망시 재산을 자신의 계획자에게 양도할 권력에 영향을 미친다.그러나 어떤 공동 세입자라도 공동의 소작권을 끊음으로써 이것을 바꿀 수 있다.이것은 공동 세입자가 그 부동산에 대한 자신의 일부 지분을 이전할 때마다 발생한다.

법률은 장소마다 다를 수 있으며, 다음과 같은 일반적인 논의는 모든 관할권에 적용되지는 않을 것이다.

공동소유자의 권리 및 의무(일반)

공동소유자는 관습법에 따라 다음과 같은 다수의 권리를 기본적으로 공유한다.

  1. 각 소유자는 그 재산에 대한 무제한의 접근권을 가지고 있다.한 공동소유자가 공유재산 사용에서 다른 공동소유자를 부당하게 배제하는 경우, 제외된 공동소유자는 퇴거 사유가 발생할 수 있다.법원은 구제책으로, 잘못된 공동소유자에게 쫓겨난 기간 동안 그 재산의 공정한 임대 가치를 부여할 수 있다.
  2. 각 소유자는 부동산에서 발생한 이익회계처리에 대한 권리를 가진다.부동산이 소득(예: 임대료, 농업 등)을 창출하는 경우 각 소유자는 해당 소득의 비례적 몫을 받을 권리가 있다.
  3. 각 소유자는 부동산을 소유하는 비용에 대한 기여권을 가진다.공동소유자는 재산세, 필요한 유지 보수, 또는 전체 재산에 대한 담보 대출 등의 비용 지불에 기여하도록 강요받을 수 있다.

기여 및 개선

공동소유자는 일반적으로 부동산을 개선하는 어떠한 비용에도 기여해야 할 의무가 없다.한 공동소유자가 부동산의 가치를 높이는 특성을 추가한다면, 다른 공동소유자가 부동산으로 인해 더 큰 이익을 얻더라도, 그 공동소유자는 그 특성을 추가하는 비용을 다른 어떤 다른 소유자에게 분담하도록 요구할 권리가 없다.그러나 분할영역에서 공동소유자는 "개선"으로 인해 부동산가치가 상승하는 결과를 초래하는 경우 부동산의 개선에 의해 추가된 가치를 회수할 수 있다.반대로 공동소유자의 「개선」이 재산의 가치를 떨어뜨리면, 공동소유자는 그 감소에 책임이 있다.호주의 경우,[1] 고등법원은 공동소유자 1명에 의한 수리비용을 재산의 분할 또는 최종분양(즉, 매각)에 고려해야 한다고 말했다.

모기지

각 공동소유자는 해당 공유지분에 대한 담보대출을 받아 부동산에 대한 공동소유자 자신의 지분을 독립적으로 매입할 수 있다(이것은 공동소유권을 아래에 기술된 것과 같이 사실상 공동소유자로 전환할 수 있지만), 다른 공유소유자는 해당 공유지분에 대한 다른 소유자의 몫에만 적용되는 담보대출을 지불할 의무를 지지 않는다.그 저당권자의 지분만 담보할 수 있다.공유재산 개인 주식에 대한 주택담보대출로 확보한 은행 대출은 주택담보대출 업계에서 가장 빠르게 확대되고 있는 분야 중 하나이다.

공통의 테넌시

공동소유권(TIC)은 공동소유자로 지칭되는 각 소유자가 동일한 재산의 분리되고 구별되는 지분을 소유하는 것으로 법률에 의해 간주되는 동시부동산의 한 형태다.채무불이행으로 모든 공동소유자가 동등한 지분을 소유하지만, 이해관계가 다를 수 있다.[2]

TIC 소유자들은 특정 주택이나 아파트가 아닌 분할되지 않은 부동산에서 비율을 소유하고 있으며, 그들의 행위는 소유 비율만 보여준다.특정 TIC 소유자가 특정 주거지를 사용할 수 있는 권리는 카운티 기록에 기록된 증서, 지도 또는 기타 문서가 아닌 모든 공동소유자가 서명한 서면 계약서("공통계약서"라고도 함)에서 비롯된다.[3]이러한 형태의 소유권은 공동소유자가 결혼하지 않았거나 부동산을 매입하는데 다른 금액을 기부한 경우에 가장 흔하다.공동상업제휴의 자산은 공통의 소유로 보유될 수 있다.[2]

공통의 세입자는 생존권이 없으며, 공통의 세입자 1명이 사망할 경우 그 재산에 대한 세입자의 관심이 그 재산의 일부가 되어 그 소유자의 계책이나 상속자에게 유언을 남기지 않거나 유언을 남기지 않는 승계작업의해 상속으로 전가된다는 것을 의미한다.[2]또한, 각 임차인은 공통적으로 재산에 대한 지분을 가지고 있으므로, 모든 임차인 간에 합의된 제한이 없는 경우, 다른 재산 이자와 마찬가지로 평생 동안 재산에 대한 이자(예: 담보 대출)를 매각하거나 다른 방법으로 처리할 수 있다.[2]

소작권 파괴

공동소유자의 어느 당사자가 공동지분을 해지하고자 하는 경우(일반적으로 "파괴"라 칭함) 재산분할을 얻을 수 있다.이것은 구역제와 다른 지역 토지 이용 제한에 따라 법적으로 허용될 경우, 토지를 소유하는 부지로 분할하는 것이다.그러한 분할이 허용되지 않는 경우에는 재산의 강제 매각만이 유일한 대안이며, 그 다음으로는 수익금을 분할한다.

당사자들이 분할에 동의할 수 없는 경우, 그들 중 일부 또는 전부는 공동소유자 간의 물리적인 분할(현물 분할)으로 토지를 어떻게 분할해야 하는지를 결정하기 위한 법원의 판결을 구할 수 있다.법원은 또한 부동산을 매각하고 수익금을 소유주에게 분배하는 분할매각을 명령할 수 있다.지방법이 물리분할을 허용하지 않는 경우 법원은 반드시 매각으로 칸막이를 명령해야 한다.

각 공동소유자는 권리 문제로 분할할 권리가 있는데, 이는 법원이 공동소유자 중 어느 한 사람의 요청에 따라 분할을 명령한다는 것을 의미한다.이 일반적인 규칙의 유일한 예외는 공동소유자가 명시적이든 암시적이든 파티션의 권리를 포기하기로 동의한 경우다.권리는 영구적으로, 특정 기간 동안 또는 특정 조건에서 포기될 수 있다.그러나 법원은 이 포기가 재산의 이질성에 대한 구속이기 때문에 강제하지는 않을 것으로 보인다.[4]

공동소작권

공동소유권(JTWROS)의 공동소유권이나 공동소유권(JTWROS)은 공동소유권자가 생존권을 갖는 동시부동산의 일종으로, 한 소유주가 사망하면 그 재산에 대한 소유자의 지분은 법률의 운용에 의해 생존 소유주나 소유주에게 전가되고, 검증은 회피하게 된다는 것을 의미한다.사망한 소유주의 재산에 대한 관심은 단순히 증발되어 상속인에게 상속될 수 없다.이런 종류의 소유권 하에서, 마지막 소유자는 모든 부동산을 소유하게 되고, 그 소유권자가 죽었을 때 그 부동산은 그들의 재산의 일부를 형성하게 된다.공동소유자가 재산에 대해 불공평한 지분을 가질 수 있는 공통의 소유권과 달리 공동소유자는 그 재산에 대해 동등한 몫을 갖는다.[5]

사망한 소유자의 재산에 대한 채권자의 청구는, 특정한 상황에서, 고인이 이전에 소유했던, 그러나 현재는 생존자 또는 생존자가 소유했던 소유권 부분에 의해 충족될 수 있다.즉, 고인의 부채는 때때로 재산에 붙어 있을 수 있다.

이러한 소유 형태는 배우자, 부모, 자녀 사이에 공통적으로 존재하며, 당사자들이 소유권을 생존자에게 즉시 자동으로 양도하기를 원하는 다른 상황에서도 공통적이다.이런 식으로 보유 중인 은행과 중개 계좌의 경우, 일반적으로 JTWROS라는 약어가 주인의 의향을 나타내는 증거로 계정 이름에 붙는다.

공동 테넌시(tenancy)를 생성하려면 그 의도를 나타내는 명확한 언어를 사용해야 한다(예: "AB 및 CD에 대해 공동의 임차인으로서가 아니라 생존권을 가진 공동 임차인으로서").이러한 긴 형식의 문구는 "공동 테넌시"라는 문구를 공통의 테넌시(tenancy)와 동의어로 사용하는 관할 지역에서 특히 적절할 수 있다."공동 세입자로서 AB와 CD에" 또는 "AB와 CD에 공동으로"와 같은 더 짧은 형식은 대부분의 관할 지역에서 사용될 수 있다.그러한 취지의 단어는 운송 또는 직위양도의 다른 도구 또는 유언장에서 시험자사용하거나 생체간 신뢰행위에 사용될 수 있다.

시험관이 여러 수혜자에게 유언으로 재산을 '공동'으로 남겨두고, 그 유언의 효력이 발생하기 전에 1명 이상의 수혜자가 사망하는 경우, 수혜자로 명명된 이들의 생존자는 공동소작권 기준으로 전 재산을 상속받게 된다.그러나 만약 이러한 지명된 수혜자들이 공동의 소유로 재산을 상속받았으나 유언의 효력이 발생하기 전에 사망했다면, 그 수혜자의 상속인들은 차례로 즉시 자신의 몫을 상속받게 될 것이다(명명칭 수혜자가 사망함).

공동소유의 4대 통일.

공동 테넌시(tenancy)를 생성하려면 공동소유자가 "4가지 단일성"을 공유해야 한다.

  • 시간 – 공동소유자는 동시에 부동산을 취득해야 한다.그래서 예를 들어 2018년 1월 1일 ABCD에 토지 한 조각을 공동소유자로 ABCD에 귀속시켰고 A가 그의 뒤를 이을 'K'를 남겨두기 전에 사망했다면, 한편으로는 K와 BCD 사이처럼 시간의 단합은 존재하지 않는다.K는 공통적으로 임차인이 되는 반면 BCD는 공동 임차인이 된다.
  • 소유권 – 공동소유자는 재산에 대한 동일한 소유권을 가져야 한다.어떤 조건이 다른 소유자에게 적용되는 것이 아니라 한 소유자에게 적용되는 경우, 소유권의 통일성이 없다.또한, 직함이 같은 인가자로부터 나와야 한다는 의미에서 통일성이 있어야 한다.따라서 위의 가설적인 예에서 K는 뚜렷한 개인, 즉 A로부터 자신의 칭호를 파생하기 때문에 한편으로는 'K'와 다른 한편으로는 'BCD' 사이에 타이틀의 통일성이 없다.
  • 이자 – 각 공동소유자가 부동산의 동일한 지분을 소유한다. 예를 들어, 공동소유자가 3명일 경우, 각 공동소유자가 매입가격에 기여한 금액에 관계없이 각 공동소유자가 부동산에 대한 3분의 1의 이자를 소유한다.
  • 소유 – 공동 소유자는 전체 재산을 소유할 동등한 권리를 가져야 한다.

이러한 요소 중 하나가 누락되면 공동의 테넌시(tenancy)는 효력이 없으며, 공동 테넌시(tenancy)는 동일한 주식에서 공통의 테넌시(tenancy)로 취급될 것이다.

공동의 소작권을 깨기

공동소유자가 공동소유자와 일치하지 않는 부동산을 어떤 방식으로든 거래하는 경우, 공동소유자는 공동소유자가 종료된 것으로 간주될 것이다(때로는 "파쇄"라고도 함).나머지 공동소유자는 잔여지분의 공동소유권을 유지한다.그 거래는 부동산에 대한 공동소유자의 지분을 양도하거나 매각하는 것일 수 있다.담보대출과 관련된 지위는 더 의심스럽다(아래 참조).예를 들어 공동소유자 3명 중 1명이 그 재산에 대한 자신의 지분을 제3자에게 양도하는 경우, 제3자는 공동소유주로써의 1/3 지분을 소유하는 반면, 다른 2명의 최초 공동소유자는 공동소유자 기준으로 나머지 2/3을 계속 보유하게 된다.이러한 결과는 "시간의 통일성"이 깨졌기 때문에 발생한다. 즉, 양도 시 새로운 이자의 시기가 원래 이자와 다르기 때문이다.만약 공동소유권을 계속 유지하기를 원한다면, 원래 공동소유자 3명은 하나의 금융상품에서 공동지분을 나머지 두 공동소유자와 새로운 공동소유자에게 이전할 필요가 있을 것이다.

공동소유자는 공동소유권을 깨고 해당 부동산에 대한 지분을 유지할 수 있다.대부분의 관할구역은 공동소유자가 그러한 취지로 문서를 집행함으로써 공동의 소유권을 침해하는 것을 허용한다.그러나 관습법 요건을 유지하는 관할권에서는 짚신과의 교류가 필요하다.이를 위해서는 다른 사람이 공동소유자로부터 부동산을 명목상의 대가를 받고 "매수"해야 하며, 그 직후 동일한 가격으로 공동소유자에게 되팔아야 한다.어느 경우든 공동소유자는 그 재산에 대한 소유자의 이익에 관한 공통의 소유주로 되돌아갈 것이다.

간단한 문서 실행 방법에서 중요한 문제가 발생할 수 있다.밀짚맨 접근법에는 전근에 대한 증인들이 있다.이 문서로 인해 목격자가 없을 수도 있다.두 가지 방법 모두, 브레이크가 일어나자마자, 양방향으로 작용한다.왜냐하면 증인이 없을 수도 있기 때문에 그 문건을 가지고 있는 당사자는 그 사실을 악용해서 상대방이 죽었을 때 문서를 숨길 수도 있다.

공동소요를 깨기 위한 모기지

한 공동소유자가 공동소유 부동산에 대한 담보대출을 받는 경우, 일부 국가에서는 이로 인해 공동소유권이 종료될 수 있다.이 상황에서 소유이론을 사용하는 관할구역은 담보대출이 영구적으로 상환될 때까지는 실질적인 소유권 이전으로 취급한다.그러한 관할구역에서 한 소유주에 의한 담보대출의 취득은 그 공동소유자에 대한 공동의 소유권을 종료한다.

담보가론을 사용하는 관할구역에서는 담보대출이 단지 부동산에 대한 담보를 붙일 뿐 공동의 소유권은 침해받지 않는다.리엔은 공동의 소작권을 해지하기에 충분하지 않기 때문에, 채무자가 채권자가 매수하기 전에 사망할 경우, 그 재산에 대한 채무자의 지분이 증발해 자동으로 나머지 생존한 다른 공동소유자에게 가득하기 때문에, 채권자는 그 재산에 대한 청구권이 없다.사나 언니들.

공동 테넌시(tenancy)를 끊기 위해 파티션에 청원

생존권을 가진 공동소유자는 분할청구서를 제출하여 공동소유권을 끊을 수 있다.분할 청원은 법적 권리이기 때문에 대개 그러한 행위를 막을 방법이 없다.법원이 생존권한을 가진 공동 세입자에 대해 분할처분을 할 때, 그 재산은 물리적으로 분할되어 각 소유주에게 동일한 가치의 일부를 주거나 또는 그 재산을 매각하고 그 수익금은 매입가격의 기여도에 관계없이 공동소유자 간에 균등하게 배분된다.구매 가격에 대해 탁월한 기여를 한 세입자에게는 크레딧이 발행되지 않을 것이다.

일부 주에서는 공동소유자가 그 부동산의 공매도를 피하기 위해 다른 공동소유자를 매수할 수 있는 선택권을 허용한다.일부 주에서는 또한 다수의 공동소유자가 공동주식을 함께 가입할 수 있도록 허용하여 공매도를 피하고 다수 소유주에게 부동산을 증여할 수 있도록 하였다.부동산을 공매할 경우 통상적인 방법은 공매다.

분할 과정에서 공공요금이나 재산유지비 등 자기 몫을 초과하여 재산비용을 부담한 공동수급자에게 공제를 부여할 수 있다.개선사항이 부동산의 가치를 증가시킨다면 그 부동산에 대한 개선사항에 대해 신용을 부여할 수 있다.생존권 공동소유권은 법률상 동등한 주식으로 간주되기 때문에 구매가격에 대한 초과 기여에 대해서는 어떠한 공로도 인정되지 않는다.

통째로 소작하는 것

전부에 의한 소작(전부에 의한 소작이라고도 함)은 이전에 결혼한 부부에게만 사용 가능한 동시 부동산의 일종으로, 재산 소유권은 부부가 하나의 법률가인 것처럼 취급된다.[6]오래 된 영국 관습 법 관점 재산의 목적으로 결혼한 커플은 한 법인에 기초한다.는 하와이 주(에서[7][8], 소유권 전체에 의한 차용의 옵션 또한 등록된"상호 Beneficiary 관계"에서 국내 파트너에게, 버몬트의 남북 연합 법 a로 정당 자격을 부여할 수 있습니다전체 소작에 의한 시민 조합)[9]

생존권을 가진 공동소유권처럼 전체 소유권 역시 생존권을 포괄하기 때문에 배우자 1명이 사망할 경우 그 재산에 대한 전부가 생존자에게 '파생'되어 재산에 대한 독점적 통제가 검증 과정을 거치지 않고 무르익거나 통상적인 의미에서 생존 배우자에게 넘어간다고 한다.

일부 국가에서는 전체 소유권을 만들기 위해 당사자들이 "전체 임차인" 부부에게 부동산이 이전되고 있음을 명시해야 하는 반면, 다른 국가에서는 해당 행위가 달리 명시하지 않는 한 전체 소유권을 부부에게 양도하는 것으로 가정한다.[10](Socedad de Gananicites 참조)[11]또한, 생존권, 즉 시간, 직함, 흥미, 소유권을 가진 공동의 소유권을 만들기 위해 필요한 4가지 단결을 공유하는 것 외에도 결혼의 5번째 단합이 있어야 한다.[12]그러나, JTWROS와는 달리, 전체적으로 소작권을 가진 당사자는 소작권을 단절할 수 있는 일방적 권리를 가지고 있지 않다.소작인이나 재산의 어느 한 부분을 처리하는 것은 양쪽 배우자의 동의를 필요로 한다.[13]

임차인 전체의 재산을 소유한 결혼 당사자들의 이혼은 자동적으로 결혼의 단결을 깨뜨리고, 채무불이행의 집행을 남긴다.[14]사망이나 이혼에 있어서는 남은 배우자에게 생존권이 있다.[14]1995년 이후 전체 소유권이 부부에게 선택권이 되어 온 뉴욕 주립 협동조합에서는, 부부가 이혼할 때: a) 한 배우자가 협동조합의 주식에 대한 자신의 지분이 자기 명의가 아닌 다른 배우자의 이름으로만 반영되도록 요구하면, 자동적으로 그리고 즉시 그렇게 된다.법률에 의해 효력이 발생하며, 법인의 등기인과 양도대리인이 이를 반영해야 한다. 또는 b) 배우자가 이러한 요구를 하지 않을 경우 이혼은 자동으로 공동영업 주식의 이러한 소유권을 공동소유주로 전환한다.[15][16]

일부 미국 관할구역은 더 이상 전체로 종신형을 인정하지 않는다.[17][18]인정될 경우 배우자 1명만 채권자로부터 재산을 보호받을 수 있는 능력, 배우자 1명만 파산구제 청구를 하고 있는 부동산을 부분적으로 보호할 수 있는 능력 등이 혜택을 받을 수 있다.[18]임차인 전체의 비채무자 배우자가 채무자 배우자로부터 살아남는 경우, 그 재산에 대해 결코 그 권리를 강제할 수 없다.반면 채무자 배우자가 비채무자 배우자로부터 살아남은 경우 채무자 배우자의 원래 반이자만이 아닌 재산 전체에 대해 채무자 배우자의 권리를 강제할 수 있다.

많은 주에서 전체 소유권에 의한 소유권은 은행계좌와 금융자산에 대한 유효한 소유형태로 인식된다.

참고 항목

참조

  1. ^ Brickwood v Young, (1905) 2 CLR 387; 11 ALR 154.
  2. ^ a b c d Sprankling, John G. (2018). Property : a contemporary approach. Raymond R. Coletta (4 ed.). St. Paul, MN. pp. 378–439. ISBN 978-1-63460-650-9. OCLC 1051777575.
  3. ^ "Clear Answers and Explanations on Tenancy In Common (TIC)". andysirkin.com. Retrieved 7 April 2018.
  4. ^ 일반 변호사법 사전의 소작권 파괴.2016년 12월 29일 회수.
  5. ^ 공동 세입자공동 ABKJ 변호사들.2014-10-07년에 검색됨.
  6. ^ 실제 부동산법의 필수품 – Daniel F.Hinkel – Google 북스
  7. ^ 펜실베니아의 근대 부동산 관행 – Herbert J. Bellers, Thomas J. Bellers, James L.Helsel, James L. Goldsmith, Jim Skindzier – Google Books
  8. ^ 버지니아와 웨스트 버지니아의 Michie's Jurisprudence of Virginia and West Virginia, § 29.
  9. ^ 플로리다 부동산 사전 라이선스 과정 세일즈 어소시에이트 – Cutting Edge 부동산 아카데미 – Google Books
  10. ^ "Civil Code of Puerto Rico of 1930, Article 1295, Sociedad de Gananciales". lexjuris.com. LexJuris. Retrieved 7 October 2014.
  11. ^ es:Sociedad de gannatices
  12. ^ 켄터키 프로베이트 – William Allen Schmitt, Glen S. Bagby, J. Robert Lyons, Jr. - Google Books
  13. ^ 부동산 언어 – John W. Reilly – Google Books
  14. ^ a b 일리노이 주의 현대 부동산 관행 – Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C.Kyle – Google 북스
  15. ^ "기혼한 협동조합 소유주에게 새로운 법률을 통해 전체 소유주에게 보호를 제공" – The New York Cooperator, The Co-op & Condo Monthly
  16. ^ 뉴욕주 대법원의 상고심에서 결정된 사건 보고서 제3권 제72권 마커스 툴리우스 훈, 제롬 B권피셔, 오스틴 B그리핀, 에드워드 조던 다이녹, 루이 J. 레제미니...
  17. ^ Denis Clipord, Plan Your Estate, Nolo, 9번째 Ed. (2008년 4월), 페이지 168
  18. ^ a b 부동산 계획 전략: 은퇴생애 계획에 대한 변호사 가이드 – Jay A.솔리드 – Google 북스

외부 링크