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임대료규정

Rent regulation
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임대료 규제는 법원 또는 공공 기관이 관리하는 법률 시스템으로 주택의 저렴한 가격과 주택 임대 시장의 임차권을 보장하는 것을 목표로 합니다. 일반적으로 임대료 규제 시스템에는 다음이 포함됩니다.

  • 가격 통제, 임대인이 부과할 수 있는 임대료에 대한 제한(일반적으로 임대료 통제 또는 임대료 안정화)
  • 퇴거 통제: 임대인이 임차권을[1]: 1 해지할 수 있는 성문화된 표준
  • 부동산의 적정한 유지에 관한 임대인 또는 임차인의 의무
  • 독립규제자 및 옴부즈만에 의한 감독 및 집행 시스템

느슨한 용어인 "임대료 통제"는 임대료를 부과할 수 있는 절대적인 임대료 금액을 설정하는 것부터 인상이 허용되지 않는 임대료 금액에 다른 제한을 두는 것까지 다양한 규제 범위를 포함합니다. 이러한 제한은 임대 기간 동안 계속될 수도 있고 임대 기간 내에만 적용될 수도 있습니다.[3] 2016년 기준 OECD 36개국 중 미국의 4개 주를 [4]포함하여 적어도 14개국이 어떤 형태로든 임대료 통제를 시행하고 있습니다.[5][6]

임대료 규제는 다양한 형태로 구현됩니다. 주택 가격을 개선하기 위한 여러 종류의 정책 중 하나입니다. 그 효능과 부수적인 영향은 이견과 논란의 대상이 되어 왔습니다.[7] 임대료 통제가 주택의 질과 양을 떨어뜨린다는 것은 경제학자들 사이에 공감대가 형성되어 있습니다.[7]: 1 [8][9][10][11][12][13][14]

임대료 규제의 형태

"임대료 통제"라는 느슨한 용어는 다음과 같은 여러 유형의 가격 통제에 적용될 수 있습니다.

  • 임대료 인상이 전혀 허용되지 않는 임대료 동결 제도 또는 절대 또는 1세대 임대료 통제라고도 하는 "strict 가격 상한"(임대료는 일반적으로 법이 제정되었을 때 존재하는 비율로 동결됨)
    가격 상한은 Qs와 Qd 사이에 부족을 발생시킵니다.
  • 엄격하거나 강력한 임대료 통제라고도 하는 "vacancy 통제"는 임대료가 상승할 수 있지만 임대료(새로운 임차인은 이전 임차인과 거의 동일한 임대료를 지불함) 사이에 계속 규제됩니다.
  • "vacancy 디컨트롤"은 임대 기간 동안 가격 인상을 제한하지만 임대료를 임대 기간 사이에 시장 비율로 올릴 수 있도록 허용하는 임대료 통제 또는 2세대 임대료 통제라고도 합니다(신규 임차인은 시장 비율 임대료를 지불하지만 유지되는 한 인상은 제한됨).

경제학

이론.

참고 항목: 계약의 자유와 협상력의 불평등

임대료 가격 통제는 임대료 규제 시스템의 가장 논란이 많은 요소로 남아 있습니다. 현대의 임대료 통제(때로는 임대료 평준화 또는 임대료 안정화라고도 함)는 개인 소유 주거용 부동산의 세입자를 과도한 임대료 인상으로부터 보호하기 위한 것입니다. 이것은 일반적으로 점진적인 임대료 인상 또는 임대료 동결을 의무화하는 동시에 집주인이 통제 당국에 의해 공정하다고 간주되는 투자 수익을 받도록 보장함으로써 수행됩니다.[citation needed]

다수의 신고전학파와 케인스주의 경제학자들은 일부 형태의 임대료 통제 규제가 부족을 만들고 임대 시장에 대한 민간 투자를 억제함으로써 주택 시장의 부족을 악화시킨다고 말합니다. 또한 가격 상한으로 인한 손실 중 일부는 다시는 얻을 수 없기 때문에 치명적인 체중 감소와 비효율이 있을 것입니다.[16][17] 이 분석은 명목상의 임대료 동결을 대상으로 하였으며, 수행된 연구는 주로 맨해튼, 즉 미국 내 다른 지역의 임대료 가격에 초점을 맞추었습니다.[citation needed]

캘리포니아학

주요 기사: Costa-Hawkins 임대주택법 § 연구(Costa-Hawkins에 한정되지 않음)

1994년 샌프란시스코 유권자들은 1980년 이전에 지어진 4개 이하의 소형 다세대 아파트를 포함하도록 시의 기존 임대료 통제법을 확대한 투표 계획을 통과시켰습니다.[18]: 7 [19]: 1 [20]: 1 2019년 연구에 따르면 샌프란시스코의 임대료 통제법은 단기적으로 임대료 통제 유닛에서 임차인의 이동을 줄였지만 임대인이 임대 시장에서 임대료 통제 유닛의 30%를 제거함으로써 (콘도 또는 TIC로 전환함으로써) 도시 전체 임대 유닛이 15% 감소한 것으로 나타났습니다. 그리고 시 전체 임대료가 7% 인상되었습니다.[21][19][20][22][23]: 1 [24]: 1 [25]

경제학자들의 견해

임대료 통제가 임대주택의 질과 수량을 감소시킨다는 것은 경제학자들 사이에 공감대가 형성되어 있습니다.[7]: 1 [8][9][10][11][13][14][26][27] 그러나 일부 경제학자들은 이러한 합의에 이의를 제기하고 통제가 주택 단위의 양과 질에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 않는다고 주장합니다.[28][29][30][31]

1992년 미국 경제학자, 경제학 대학원생, 미국경제학회 회원 464명을 대상으로 한 계층화 무작위 설문조사에서 93%가 "임대료 상한선이 주택의 양과 질을 감소시킨다"는 "대체로 동의한다"거나 "프로비소스에 동의한다"고 응답했습니다.[32]: 204

주거 가용성, 유지 및 주택 품질, 임대료, 정치 및 행정 비용, 재분배 등 문제의 다양한 측면에 대한 이론적이고 경험적인 연구를 다루는 2009년 경제 문헌[17]: 106 검토 EconLit을 통해 블레어 젠킨스(Blair Jenkins)의 검토, 1세대와 2세대 임대료 통제 시스템 모두에서, "경제학계는 드문 합의에 도달했습니다. 임대료 통제는 해결하는 것보다 훨씬 더 많은 문제를 만듭니다."[17]: 105 [35]: 1 [36]: 1

2012년 IGM(Initiative on Global Markets) 경제 전문가 패널이 41명의 경제학자를 대상으로 실시한 여론조사에서, "뉴욕이나 샌프란시스코와 같은 일부 임대 주택의 임대료 인상을 제한하는 지방 조례"라는 성명에 대한 의견을 물었습니다. 지난 30년간 그것을 사용한 도시들의 광범위하게 저렴한 임대주택의 양과 질에 긍정적인 영향을 미쳤다"고 13명의 회원들은 강하게 동의하지 않는다고 답했고, 20명은 동의하지 않았으며, 1명은 동의하지 않았으며, 7명은 대답하지 않거나, 결정되지 않았거나, 의견이 없다고 답했습니다.[37][38]: 1

2021년 컬럼비아 비즈니스 스쿨의 연구에 따르면 임대료 규제에 대한 이점이 있으며,[39] "저소득 가구에게 불균형적으로 주거 안정성을 제공합니다."라고 주장했습니다. 이러한 보험 혜택은 그러한 정책에 수반되는 주택 및 노동 시장의 총체적이고 공간적인 왜곡과 상쇄됩니다."

2007년 매사추세츠 주 케임브리지의 주택 시장 규제 완화에 대한 데이비드 심스(David Sims)의 연구에서 그는 "임대료 통제는 새로운 주택 건설에 거의 영향을 미치지 않았지만 소유자가 임대 상태에서 유닛을 이동하도록 장려하고 임대료를 상당히 낮췄습니다."라고 밝혔습니다.[40]

2013년 도시 연구소(Urban Institute)의 피터 타티안(Peter Tatian)이 임대료 통제에 대한 경제 연구 기관을 분석한 결과, 그는 "임대료 안정화는 그 혜택의 대상이 매우 위험하기 때문에 의도한 수혜자, 즉 가난하거나 취약한 임대인을 보호하는 데 효과적이지 않은 것으로 보인다"고 말했습니다. 그리고 다음과 같이 결론을 내렸습니다: "현재의 연구를 볼 때, 임대료 통제에 찬성한다고 말할 수 있는 사람은 거의 없는 것 같습니다."

많은 경제학자들은 주택 보조금을 임대료 통제만큼 주택 시장을 왜곡하지 않고 임대인들에게 주택을 더 저렴하게 만드는 방법으로 제안하지만, 기존 보조금 프로그램을 확대하려면 정부 지출이 급격히 증가해야 합니다.[7]

Paul Krugman은 임대료 통제가 새로운 주택 건설을 억제하고, 씁쓸한 세입자-토지 소유자 관계를 형성하며, 모든 아파트가 임대료 통제를 받지 않는 시장에서는 통제되지 않는 아파트의 임대료 증가를 초래한다고 쓰고 있습니다.[33]

토마스 소웰(Thomas Sowell)은 임대료 통제가 주택 공급을 감소시킨다고 쓰고,[42]: 4 임대료 통제가 도시 마름을 증가시킨다고 말했습니다.[42]: 5

스웨덴의 주택 전문가인 경제학자인 아사르 린드벡은 "임대료 통제는 폭격을 제외하고 현재 도시를 파괴하는 것으로 알려진 가장 효율적인 기술로 보인다"고 말했습니다.[44][45]

NYU의 Furman Center의 한 연구는 임대료 규제에 대해, 특히 젠트리피케이션을 늦추는 도구로서, 보다 긍정적인 견해를 가지고 있습니다: "비록 임대료 규제는 순수하게 재분배 프로그램으로 간주될 경우 목표가 부족하지만," 이 연구의 세 저자는 "임대료 규제는 혜택을 받는 세입자들을 위해 더 장기적으로 더 낮은 임대료 임대를 촉진하기 위한 프로그램으로서," 핫 렌탈 시장에서도 성공하는 것 같습니다."[46]

역사

1945년 미국 물가관리국의 임대료 통제를 설명하는 코믹.

근대 초기 유럽

임대료 통제는 일찍이 1470년 로마에서 가격 폭등으로부터 유대인 거주자들을 보호하기 위해 사용되었습니다. 교황령의 유대인들은 재산을 소유하는 것이 금지되어 있었기 때문에, 그들은 기독교 지주들에게 높은 임대료를 부과했습니다. 1562년 교황 비오 4세는 유대인들에게 1500 로마 스쿠디에 해당하는 재산을 소유할 수 있는 권리를 부여하고 임대료 안정화를 제정했습니다. 1586년, 교황 식스토 5세는 지주들에게 유대인 세입자들에게 합리적인 가격으로 집을 임대하라고 명령하는 황소를 발행했습니다.[47]

정치

국가별 임대료 규제

호주.

임대 규정은 주 및 준주 정부에서 관리합니다. 임대료 통제와 동결은 1, 2차 세계대전, 대공황, 코로나19 팬데믹 초기의 특징이었습니다.[48]

행동하다

호주 수도 준주는 현재 최대 임대료 인상을 명시한 규제를 받는 유일한 관할 구역입니다. 임대료는 ACT에서 임대료 비용에 대한 소비자 물가 지수의 최대 110%만큼 1년에 한 번만 인상할 수 있습니다.[49][50][51] 임대 기간 사이의 임대료는 규제되지 않으며, 공실 시 시장 가격으로 상승할 수 있습니다(공실 억제).[50][52] 규정에서 정한 금액 이상의 임대료 인상은 ACT 민사 및 행정심판원(ACAT)에 신청하여 분쟁이 발생할 수 있습니다.[53][54] 다른 호주 관할 구역에서는 6개월에서 12개월마다 변동 통지 기간으로 임대료 인상을 허용합니다.[55]

뉴사우스웨일스 주

뉴사우스웨일스주에는 2010년 주택임대차법(NSW)의 적용을 받지 않는 소수의 임차인이 있지만,[56] 오히려 1948년 폐지된 임대인 및 임차인(개정)법(NSW)의 적용을 계속 받고 있습니다.[57][58][59][60] 이러한 '보호 임차인'은 NSW Fair Trading에 등록된 Section 17A 계약 또는 NSW(Fair Rents Board)의 치안 판사를 통해 설정된 규제된 '공정 임대료'를 지불합니다.[58][61]

캐나다

주요 기사: 캐나다의 임대료 규제와 온타리오주의 임대료 규제

캐나다에는 각 주에 임대료 규제법이 있습니다. 예를 들어, 온타리오 주에서는 2006년 주택임대차법에 따라 임대 부동산 가격이 매년 2.5% 이상 상승하지 않거나 정부 장관이 정한 낮은 수치를 유지하도록 규정하고 있습니다.

중국

중국은 2021년 8월 인구의 2/3 이상을 구성하고 전국 ~2억 5천만 명의 임대인 대부분을 포함하는 모든 도시 지역에서 최대 연간 임대료 인상을 5%로 제한하는 새로운 전국 임대료 규정을 발표했습니다.[62]

프랑스.

임대료 규제는 임대인이 연간 임대료를 인상할 수 있는 기준이 되는 임대료 참조 지수를 기반으로 프랑스에서 결정됩니다.[63] 2022년 7월, 프랑스는 1년 동안 연간 임대료를 최대 3.5% 인상하는 새로운 상한선을 도입했습니다.[64]

독일.

독일 임대료 규정은 § 535에서 § 580a까지의 "민법"(Bürgerliches Gesetzbuch)에서 찾을 수 있습니다. 독일법에서 흔히 볼 수 있듯이 규정은 특정 유형의 모든 계약에 적용되는 추상적이고 보다 일반적인 부분으로 구성되며, 이어서 이러한 유형의 계약의 개별 적용 분야에 대한 보다 구체적인 섹션으로 구성됩니다. 아파트를 관리하는 임대 계약에 대한 구체적인 규정은 §§ 549 - 577a BGB입니다.

독일법은 계약 개시 시점의 임대료와 계약 기간 동안의 임대료 인상을 구분하고 있습니다. 일반적으로 계약 시작 시점의 임대 가격은 당사자 간의 계약 합의에 따라 결정됩니다. 주택시장이 경색된 지정된 지역에 한해 임대계약 초기 임대가격은 법으로 상한이 정해져 있습니다. 임대 계약 기간 동안 임대 가격의 인상은 현지 기준 임대료 가격의 데이터베이스인 "임대료 수준"(Mietspiegel)을 따라야 합니다. 이는 지난 4년간의 신규 임대 계약의 모든 임대료 가격을 수집하며, 임대인은 동일한 지역의 임대료에 맞춰 부동산 가격만 인상할 수 있습니다. Usury 임대료는 모두 금지되므로 3년 동안 20% 이상의 가격 상승은 불법입니다.[66]

임차인은 정당한 이유로 법원의 절차를 거쳐 본인의 의사에 반하여 퇴거될 수 있으며, 일반적인 경우에는 최소 3개월의 통지가 있어야 퇴거될 수 있습니다.[67] 임차인은 임대 기간이 명시적으로 중단되지 않는 한 임대 계약 기간을 무제한으로 받습니다. 실제로 집주인은 인플레이션 이상의 임대료 상승이 제한되기 때문에 세입자를 바꿀 유인이 거의 없습니다. 임대 기간 동안, 사람의 임대는 매우 합리적인 이유로 종료될 수 있습니다. 임대인이 유지할 임대 부동산에 대한 권리 시스템은 주택 품질을 보장하도록 설계되었습니다. 베를린과 같은 많은 주에서는 적절한 주택에 대한 헌법적 권리를 가지고 있으며, 건물에 일정한 크기와 천장 높이의 주거 공간을 만들도록 요구하고 있습니다.[citation needed]

2020년 베를린은 임대료 동결을 시행했는데, 이는 독일 주택시장에서는 전례가 없는 일이었습니다. 그것은 임대인들에게 이익을 주었지만, 새로운 주택의 공급을 상당히 감소시켜 주택을 찾는 사람들에게 해를 끼쳤습니다. 임대료 동결은 2021년에 폐지되었습니다.[68]

네덜란드

네덜란드의 연간 임대료 인상 폭은 2022년 3.3%로 계산하면 최대 인플레이션 +1%로 제한됩니다.[69]

스페인

스페인 카탈루냐 지역은 2020년 9월 임대료 규제법을 통과시켰습니다.[70]

영국

참고 항목: 잉글랜드와 웨일스의 임대료 통제, 영국의 주택가격, 잉글랜드와 웨일스의 임대료 규제, 스코틀랜드의 임대료 통제, 잉글랜드 토지법의 역사
영국 주택 가격 1975-2006.

임대료 규제는 1915년부터 1980년까지 영국 민간 부문 임대 시장 전체를 대상으로 했습니다. 하지만 1980년 주택법부터 임대료 규제를 완화하고 해체하는 것이 보수당 정책이 되었습니다. 1988년 주택법에 의해 모든 신규 입주에 대한 규제가 폐지되었고, 기본적인 규제 체계는 임대인이 가격을 설정하는 "계약의 자유"였습니다. 임대료 규제는 소수의 카운슬 하우스 사이에서 생존하며, 종종 지방 당국이 설정한 요금은 비규제 민간 시장의 가격 상승을 반영합니다.

미국

주요 기사: 미국의 임대료 통제
참고 항목: 캘리포니아의 임대료 통제, 뉴욕의 임대료 통제, 매사추세츠의 임대료 통제

미국의 임대료 규제는 각 주별로 이슈가 되고 있습니다. 1921년 블록 대 허쉬의[71] 미국 대법원 판례는 컬럼비아 특별구의 임대료를 임시 긴급조치로 규정한 것이 합헌이라고 다수결로 판결했지만, 곧이어 1924년 채슬턴 대 싱클레어에서[72] 같은 법이 대법원에서 만장일치로 부결되었습니다. 1930년대 뉴딜정책 이후 대법원은 사회적, 경제적 입법에 대한 간섭을 중단하였고, 다수의 주에서 규칙을 채택했습니다.[citation needed] 1986년 Fisher v. City of Berkeley 사건에서 [73]미국 대법원은 임대료 통제와 Sherman Act 사이에 비호환성이 없다고 판결했습니다.

임대료 통제는 1970년부터 1994년까지 매사추세츠의 여러 지역사회에서 존재했습니다. 이 기간 동안 캠브리지의 모든 임대료 통제 아파트의 최소 20%가 부자들을 수용했습니다.[74] 대다수는 중·고소득자를 수용했습니다.[74] 여기에는 덴마크 왕세자 프레데릭도 포함되어 있습니다.[74]

2018년 기준으로 4개 주(캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지, 메릴랜드)와 컬럼비아 특별구는 일부 형태의 주거용 임대료 통제가 시행 중인 지역을 가지고 있습니다(이동식 주택 제외, 정상적인 구조의 경우).[5][6] 37개 주는 임대료 통제를 금지하거나 선취하는 반면, 9개 주는 도시가 임대료 통제를 제정할 수 있도록 허용하고 있지만 이를 시행한 도시는 없습니다.[5][6] 임대료를 통제하는 지역의 경우 종종 해당 도시의 임대 단위 재고의 많은 부분을 차지합니다. 예를 들어, 가장 큰 시장 중 일부에서는 2011년 뉴욕시의 경우 임대 유닛의 45%가 "임대 안정화" 또는 "임대 통제" 상태였으며, 2014년 현재 샌프란시스코의 경우[76]: 1 임대 유닛의 50% 이상이 임대 통제를 받고 있었습니다. 전체 임대 아파트의 약 75%가 임대 관리를 받았고[77]: 1 , 2014년 로스앤젤레스에서는 다가구 아파트의 80%가 임대 관리를 받았습니다. [78]: 1

2019년 캘리포니아는 향후 10년 동안 주 전체 임대료 상한선을 통과시켜 연간 임대료 인상폭을 5%에 지역 인플레이션을 더한 금액으로 제한했습니다.[79]

2019년 오리건 주 의회는 주 전체의 임대료 통제 정책을 채택한 전국 최초의 법안을 통과시켰습니다. 이 새 법은 연간 임대료 인상폭을 인플레이션에 7%를 더한 금액으로 제한하고, 공실 억제(임대 간 시장률)를 포함하며, 15년 동안 신축을 면제하고, 지방 임대료 통제 정책(주 차원의 선점)에 대한 현재의 금지를 그대로 유지합니다.

2021년 11월, 미네소타주 세인트폴의 유권자들은 연간 임대료 인상을 3%로 제한하고, 공실 통제를 포함하며, 신규 건설을 면제하지 않으며, 허용 요금 인상에 인플레이션을 추가하는 것을 허용하지 않는 임대료 통제 투표 이니셔티브를 통과시켰습니다.[82][83] 그 뒤를 이어 새로운 다가구 주택 허가에 대한 요청이 80% 감소한 반면, 유권자들이 시의회에 임대료 통제 조례를 만들 수 있도록 권한을 부여했지만, 아직 제정되지 않은 이웃 미니애폴리스에서는 임대료 통제 상한선에서 새로운 건설을 면제할 수 있는 허가가 68%[82][84] 증가했습니다.

참고 항목

참고문헌

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추가읽기

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  • 아나스, '경제와 일치하는 임대료 통제: 유럽 주택시장 규제모델'(1997) 15조 1항 부동산금융경제학회지 111~37
  • 텔링슨과 펜글런드, '임대료 규정: 소개'(2003) 10 스웨덴 경제정책 리뷰 3
  • HLind, '임대료 규제: 개념과 비교분석' (2001) 1(1) 국제주택정책학회지 41
  • 크랩킨, 뉴욕시 민간임대주택시장 (1966)
  • G 스턴립, 도시주택의 딜레마 (G Sternlieb, 1972)
  • P Weitzman, '경제와 임대료 규제: 새로운 관점에 대한 촉구' (1984–1985) 13 NYU 법사회변화 검토 975–988
  • M Haffner, M Elsinga, J Hoekstra, '임대료 규정: 유럽 6개국의 민간임대인과 임차인의 균형성에 관한 연구(2008) 8의2) 국제주택정책학회지 217

외부 링크