권리보험

소유권 보험은 주로 미국과 캐나다에서 볼 수 있는 배상 보험의 한 형태로, 부동산에 대한 소유권의 결함과 주택담보대출의 무효 또는 집행 불능으로 인한 재정적 손실에 대해 보험을 든다.미국 이외의 국가의 일부 토지 등록 시스템과 달리, 미국 주정부의 계약 기록부는 일반적으로 기록된 소유권에 대해 양도할 수 없는 권리를 보장하지 않습니다.권원보험은 권원을 공격하는 소송으로부터 보호하거나 보험계약에 의해 제공되는 보험금 금액까지 실제 발생한 금전적 손실을 보험자에게 보상합니다.

최초의 보험회사인 Law Property Assurance and Trust Society는 ^[1]1853년 펜실베니아에서 설립되었습니다.일반적으로 피보험된 부동산 지분은 수수료 단순소유권 또는 담보대출이다.그러나 소유권 보험에 가입하여 부동산에 대한 이자(양도, 임대, 종신 부동산 등)를 보장받을 수 있습니다.

정책에는 소유자와 대출자의 두 가지 유형이 있습니다.대부업체들이 그들의 투자를 보호하기 위해 화재 보험과 다른 종류의 보험을 요구하는 것처럼, 거의 모든 기관 대부업체들도 부동산으로 담보된 대출의 담보권에 대한 그들의 이익을 보호하기 위해 소유권 보험을 요구한다.일부 모기지 대출자, 특히 비기관 대출자는 소유권 보험을 요구하지 않을 수 있다.현금이나 대부업체와 함께 부동산을 구입하는 구매자들은 종종 소유권 보험도 원한다.

대출정책은 구매자/소유자에게 어떠한 보상이나 혜택도 제공하지 않으므로, 소유자 정책 구입 결정은 대출정책을 요구하는 대출자의 결정과는 무관하다.

권리 보험은 캐나다, 호주, 영국, 멕시코, 뉴질랜드, 일본, 중국, 한국, 그리고 유럽 전역과 같은 많은 다른 나라에서 이용 가능합니다.그러나 이들 국가에 위치한 상당수의 부동산이 미국 소유권 보험사에 의해 보험에 가입되어 있지만 이들 국가의 부동산 거래에서 유의적인 비중을 구성하지는 않는다.또한 미국 소유권 보험사의 수익에서 큰 비중을 차지하지 않습니다.대부분의 경우, 이러한 부동산은 해외에서 사업을 하는 미국 기업이 상업적 목적으로 사용하거나 미국 대부업체에서 자금을 조달하는 부동산입니다.관련 미국 기업들은 상대방의 토지등기시스템에서 받는 소유권 증거를 뒷받침하는 미국 보험사의 담보를 얻기 위해 소유권 보험에 가입하고, 소유권에 이의를 제기할 경우 법적 방어비를 지급한다.

역사

소유권 보험의 발명에 앞서, 부동산 거래의 구매자는 매도자가 보유한 토지 소유권의 유효성을 보장하는 유일한 책임을 졌다.만약 그 소유권이 나중에 무효가 되거나 사기행위로 판명되면, 구매자는 그의 투자를 잃었다.

1868년, 왓슨 대 뮤어헤드 사건은 펜실베니아 ^[2]대법원에서 심리되었다.원고 왓슨은 부동산에 대한 선취특권의 결과로 부동산 거래에 대한 투자를 잃었다.컨베이어레이터인 피고 뮤어헤드는 매각 전에 선취특권을 발견했지만 그의 변호사가 선취특권이 유효하지 않다고 (잘못으로) 판단한 후 왓슨에게 그 권리는 분명하다고 말했다.

법원은 뮤어헤드(및 비슷한 상황에 있는 다른 사람들)가 전문가의 의견에 따라 실수에 대해 책임을 지지 않는다고 판결했다.그 결과 1874년 펜실베니아 의회는 소유권 보험 회사의 법인화를 허용하는 법안을 통과시켰다.

1876년 3월 28일 필라델피아에 있는 컨베이어맨인 조슈아 모리스와 몇몇 동료들은 최초의 보험 회사를 설립하기 위해 만났다.새 회사인 필라델피아 부동산 타이틀 보험사는 "부동산 구입자와 주택담보대출 구매자에게 결함 있는 소유권, 선취특권, 증권 손실에 대한 보험을 들어줄 것"이라며 "이러한 시설을 통해 부동산 및 부동산 증권의 이전이 이전보다 더 빠르고 안전하게 이루어질 수 있을 것"이라고 말했다.

모리스의 고모는 필라델피아 ^[3][4]노스 43번가에 있는 집을 보증하기 위해 1,500달러 상당의 첫 보험을 구입했다.

목적

전 세계에서 사용되는 타이틀 시스템은 토지 등록과 토지 기록 두 가지가 있습니다.

대부분의 선진국들은 토지 소유권이나 토지 ^[5]소유권 이전을 위해 토지 등기 제도를 사용한다.이러한 제도 하에서, 정부는 토지 등기를 이용하여 소유권과 소유권을 결정한다. 단 몇 개의 예외만을 제외하고, 정부의 결정은 결정적이다.정부의 실수는 과실로 피해를 입은 사람에게 금전적인 보상을 제공하지만, 피해를 입은 당사자는 보통 재산을 회복할 수 없습니다.토렌스 소유권 제도는 몇몇 관습법 국가에서 토지 등록 제도의 기초가 된다.미국의 미네소타 주와 매사추세츠 등 19개의 관할 구역,, 1896년과 1917년 사이에, 하지만 그것의 눈 밖에 임페리얼 카운티, 캘리포니아의 단일 판단 후에 감소했고 제목 배상 fund[표창 필요한]파산했습니다, 그리고 미국의 대다수 시스템을 선택 과목으로 이수했다 이 시스템의 한 형태를 채택했다. 문서 reco의정부 공무원이 누가 소유권을 소유하는지 또는 양도하는 문서가 유효한지에 대해 어떠한 결정도 내리지 않는 rding.

기록 시스템에서는 토지 소유권 거래가 발생할 때마다 당사자는 토지가 있는 관할구역(보통 카운티)에 위치한 지방정부 기록장치로 양도증서를 기록한다.정부는 인가자(양도인)와 인가자(양도인)의 이름으로 증서를 색인화하고 일반인이 이를 찾아 조사할 수 있도록 사진을 찍는다.이러한 거래가 어떠한 이유나 기간으로 기록되지 않은 경우, 부도덕한 허가자는 다른 허가자에게 부동산을 매각할 수 있다.많은 주에서 먼저 거래가 기록된 수취인이 법적 소유자가 되고, 다른 구매 희망자는 ^{[clarification needed]}상환 없이 남겨집니다.

기록 시스템의 장점은 다음과 같습니다.

• 등록시스템에서는 비용 및 리스크는 일반인이 부담하지만 기록시스템에서는 비용 및 리스크는 사용자가 부담한다.
• 기록 시스템에서 독립 기관은 정부의 토지 이전을 검토합니다.등록제에서 정부는 등록 분쟁을 자신들에게 유리하게 결정할 수 있고, 권력 분립과 적법한 절차에 대한 헌법상의 권리를 막을 수 있다.
• 기록시스템은 보금자리 및 상속 등 공공기록의 용량을 초과하는 상황에 대해 토지의 양도를 제공할 수 있다.
• 소유권 보험과 조합한 기록 시스템은 기록을 분산시켜 용장성을 생성한다.예를 들어, 1906년 샌프란시스코 지진에서 많은 기록이 파괴되었을 때, 시외의 소유권 회사들은 토지 소유자들이 그들의 재산 소유권을 증명할 수 있도록 기록을 유지했습니다.

이 시스템에서는, 누가 타이틀을 가지고 있는지를 판별하려면 , 다음의 조작을 실시할 필요가 있습니다.

• 주 의회 및 법원이 정한 다양한 규칙에 따라 기록관 사무실의 색인을 조사합니다.
• 기록된 계측기를 자세히 조사합니다.
• 해당 법률에 따라 제목에 어떤 영향을 미치는지 판단합니다.소유권 문제의 최종 중재자는 법원이며, 법원은 서로 다른 당사자들이 제기한 소송에서 결정을 내린다.역사적으로, 제목을 이해하고자 하는 사람은 권리의 계통을 보여주는 부동산 초록을 작성하기 위해 추상가를 고용하였다.다만, 추상인이 과실을 범했을 경우, 의뢰인은 그 금전적 책임(^[6]책임보험 포함)의 한도를 조건으로 하여 변호사의 과실이 있는 경우에만 보상을 받을 수 있다.그러나, 엄격한 책임을 받아들이려는 전문가의 의지는 ^[5]다양합니다.

소유권 보험업자는 토지 구입자나 저당권자의 보험에 동의하기 전에 공공기록에 대한 소유권 검색을 실시한다.구체적으로 부동산 매매 계약이 체결되고 에스크로가 개설된 후, 소유권 전문가가 공공 기록을 검색하여 주택의 소유권에 문제가 없는지 확인합니다.이 검색에는 일반적으로 수년 전 토지 기록의 검토가 포함됩니다.전체 타이틀 검색의 3분의 1 이상이 타이틀 프로페셔널이 트랜잭션이 종료되기 전에 수정해야 하는 타이틀 문제를 나타내고 있습니다.예를 들어, 이전 소유자는 해당 부동산에 대해 경미한 공사를 하였지만, 도급업자에게 완납하지 않았거나(정비업자의 선취특권이 됨), 또는 이전 소유자가 지방세나 주세를 납부하지 않았을 수 있다(세금 선취특권이 됨).타이틀 프로페셔널은 거래가 성사되기 전에 이러한 문제를 해결하려고 합니다.그렇지 않으면, 그들의 고용주인 타이틀 보험사는 이러한 미납 수수료나 세금을 지불함으로써 그러한 타이틀 결함을 수정해야 합니다.

소유권 보험은 상당히 획일적이고 법정 준비금에 의해 뒷받침됩니다.이는 특히 구매자와 대출자가 거액의 돈을 걸고 있는 대규모 상업용 부동산 거래에서 중요합니다.보험사는 또한 법적 분쟁에서 피보험자의 방어에 대한 비용을 지불한다.

미국의 최소 20개 주(州)가 토렌스 타이틀 등 타이틀 등록 제도를 시행했지만 대부분 타이틀 보험사의 압력이나 관심 부족으로 타이틀 레코딩으로 물러났다.Karl Llewelyn에 따르면, 뉴욕시의 한 로트에 대한 토렌스 소유권 한 건은 블록 전체를 대규모 개선(즉, 초고층 빌딩)에 사용할 수 없게 만들 수 있습니다. 뉴욕 소유권 보험사가 토렌스 ^[7]소유권을 보장하지 않기 때문에 대출업체는 이러한 로트의 구입에 자금을 댈 수 없습니다.미국 소유권 보험업계는 토지등기제도가 사기에 취약하다(대부분의 토지등기 관할구역에서 심각한 문제)며 본질적으로 부수적인 재산권이 보다 효과적으로 보호된다고 ^{[citation needed]}주장함으로써 토지등기제도를 성공적으로 반대해왔다.위조 등기를 막기 위해 토지 등기 시스템을 강화할 수는 있지만 필요한 대책은 복잡하고 비용이 많이 ^{[citation needed]}든다는 주장도 있다.2007년 미국의 권리포험 "카르텔"을 공격하는 책은 "토렌스 인증을 광범위하게 사용하기 위해서는 사법적으로 감독되는 특별한 관료 ^[8]제도를 마련해야 할 것"이라고 인정했다.

정책 유형

소유자와 대출자를 위한 표준화된 형태의 소유권 보험이 존재합니다.대출자의 정책에는 건설업 대출에 특화된 양식이 포함되어 있지만, 오늘날에는 거의 사용되지 않습니다.

소유자 정책

소유자의 정책은 부동산에 대한 권리가 구매자에게 해당 구매자에게 귀속되며, 정책의 예외로 열거된 것을 제외한 모든 결함, 선취특권 및 보험이 없음을 구매자에게 보증합니다.또한 소유권이 시장성이 ^[9]없는 경우 발생하는 손실 및 손해에 대해서도 보상합니다.이 정책은 또한 토지에 대한 접근권이 없는 경우에 손실 보장을 제공한다.이것이 기본적인 보상이지만,^[10] 추가적인 손실 항목을 커버하는 주택 소유자의 정책의 확장된 형태가 존재한다.

소유주 정책의 책임 한도는 일반적으로 부동산에 대해 지급되는 구매 가격이다.다른 유형의 보험과 마찬가지로 보증도 배서를 통해 추가 또는 삭제할 수 있습니다.다양한 공통적인 문제를 다루기 위한 표준 지지에는 많은 형태가 있다.보험료는 판매자 또는 구매자가 당사자의 동의에 따라 지불할 수 있습니다.일반적으로 이 문제에 대한 특정 주 또는 카운티의 관습은 대부분의 지방 부동산 계약에 반영됩니다.부동산 계약서에 서명하기 전에 소유권 보험 비용을 물어봐야 한다.부동산 중개업자, 중개업자, 에스크로 담당자(서부 주) 또는 대출 담당자는 부동산 계약이 체결되기 전에 소유권 검색 및 보험 가격에 대한 자세한 정보를 제공할 수 있습니다.권원보험은 피보험자가 보험에 가입한 토지에 대한 이자를 보유하는 한 지속되며 일반적으로 보험증권이 발행된 후 추가 보험료가 지급되지 않는다.

대출자 정책

이것은 때때로 대출 정책이라고 불리며 담보 대출자들에게만 발행된다.일반적으로, 그것은 주택담보대출의 양도에 따른 것으로, 대출이 판매되면 그 정책이 대출의 구매자에게 혜택을 준다는 것을 의미한다.이러한 이유로, 이러한 정책은 2차 시장에 대한 모기지 판매를 크게 촉진한다.그 시장은 민간 기관뿐만 아니라 패니메이나 연방 주택 대출 모기지 공사 같은 대량 구매자들로 구성되어 있다.

미국토지소유권협회(ALTA) 양식은 일부 주에서는 수정되었지만 거의 일반적으로 사용되고 있습니다.일반적으로 대출자에게 제공하는 보험의 기본 요소는 다음과 같은 사항으로 인한 손실을 보상한다.

1. 담보대출이 이루어지는 부동산의 소유권은 다음 중 하나이다.
   • 주택담보대출 대출자가 아니라
   • 결함, 선취특권 또는 고충의 영향을 받는다.
   • 시장성이 없다.
2. 그 땅에 접근할 권리는 없다.
3. 담보대출에 의해 창출되는 선취특권:
   • 무효 또는 강제할 수 없습니다.
   • 보험계약서 작성일에 부동산에 존재하는 다른 선취특권보다 이전이 아니거나
   • 특정 상황에서는 정비사의 선취특권이 적용됩니다.

모든 ALTA 양식과 마찬가지로 보험에 든 사항을 공격으로부터 보호하기 위한 비용도 이 정책에 포함되어 있습니다.

요소 1과 요소 2는 대출자가 담보대출을 포기해야 할 경우 받게 될 소유권에 대한 기대치를 포괄하기 때문에 대출자에게 중요하다.요소 3은 압류를 방해하는 사항을 다룬다.

물론 특정 사항을 제외하거나 제외한 모든 정책은 다양한 조건을 따릅니다.

ALTA의 주택담보대출 정책도 1-4가구 주택담보대출을 포함한다.여기에는 위에 열거된 손실 요소 및 기타 요소가 포함됩니다.그 밖의 적용범위의 예로는 담보대출의 위조해제로 인한 손실과 대출 후 개량공사를 할 때 인접한 토지의 개량공사를 저당부동산에 잠식하여 발생하는 손실 등이 있다.

건설융자정책

많은 주에서는 건설 대출에 대한 별도의 정책이 존재한다.건설업 대출에 대한 소유권 보험은 부동산에 귀속된 건설 자금으로 인해 해당 부동산의 보험금액이 증가했음을 인식하는 날짜 다운 보증을 요구합니다.

토지 소유권 협회 및 표준화된 정책

미국에서 ALTA(American Land Title Association)는 미국 ^[11]전역의 4,500여 명의 보험 회사, 권리 대리인, 독립 추상가, 권리 검색자 및 변호사의 이익을 대변하는 국가 비영리 무역 협회입니다.ALTA 회원들은 부동산 소유자와 주택담보대출자를 소유권 결함으로 인한 손실로부터 보호하는 소유권 검색, 심사, 폐업 및 소유권 보험을 발행한다.

1907년에 ^[11]설립된 ALTA는 소유자, 대출자 및 건설 대출 ^[12]정책을 위한 표준 형태의 소유권 보험 "재킷"(표준 약관)을 만들었습니다.ALTA 양식은 미국의 대부분 주에서 사용되고 있지만 전부는 아닙니다.ALTA는 또한 다양한 정책에 대한 특별 승인 양식을 제공합니다. 이 서명은 기본 권리의 보험에 따라 제공되는 적용 범위를 수정하고 일반적으로 확대합니다.ALTA는 소유권 보험을 발행하지 않고 대부분의 소유권 보험사가 발행하는 표준화된 정책 및 승인 양식을 제공합니다.

텍사스와 뉴욕을 포함한 일부 주에서는 해당 관할구역에 위치한 부동산에 대해 주 보험국장이 승인한 보험계약서 및 보증서 형식의 사용을 의무화할 수 있지만, 이러한 양식은 일반적으로 ALTA 양식과 유사하거나 동일합니다.

ALTA와 더불어, NAILTA(National Association of Independent Land Title Agents)는 미국 전역의 독립 소유권 보험 대리인과 독립 부동산 결제 전문가의 이익을 대변하는 국가 비영리 무역 협회이다.지역, 주, 국가 차원에서 대표성이 부족한 보험, 추상화, 측량, 부동산 커뮤니티 내에서 영세 자영업자들의 의제를 추진하기 위해 독립 부동산 정산 전문가들이 만들었다.NAILTA는 미국 전역의 수천 명의 독립 소유권 및 부동산 전문가들에게 서비스를 제공하는 전국 무역 협회로, 이들은 모두 합쳐서 전국 소유권 보험 ^[13]시장의 60% 이상을 차지하며, 자신들을 독립 결제 서비스 제공업체라고 자처합니다.NAILTA는 연간 ^[14]3,100만 명 이상의 부동산 구매 소비자에게 서비스를 제공하고,^[15] 연간 약 5,148억 달러 규모의 재융자 모기지 계약을 체결하고,^[16] 연간 총 약 1조 6,700억 달러의 국가 소유권 보험 책임에 대해 일괄적으로 보증하는 독립 결제 서비스 제공업체의 이익을 대변합니다.

다른 형태의 보험과의 비교

소유권 보험은 몇 가지 점에서 다른 유형의 보험과 다릅니다.대부분의 보험이 미래에 발생할 수 있는 특정 유형의 손실(예: 사고나 사망)에 대해 보험자가 다른 당사자에게 보상하거나 보증하는 계약인 경우, 권리보험은 일반적으로 과거의 사건에서 발생한 권리의 문제로 인한 손실을 보장한다.이는 종종 거래가 발생하기 전에 소유권 결함을 해결하거나 소유권으로부터 역이익을 제거하는 결과를 초래한다.소유권 보험 회사는 공공 기록을 검색하여 소유권 사슬을 개발 및 문서화하고 대상 재산에 대한 소유권에 대한 알려진 클레임 또는 결함을 탐지함으로써 이를 달성하려고 시도합니다.만약 선취특권이나 증권이 발견된다면, 보험자는 권리정책을 발행하기 전에 그것들을 제거하기 위한 조치(예: 지급된 오래된 담보대출이나 신탁계약의 해제를 받거나, 보상을 요구하거나, 판단의 요약이나 조세선취특권과 같은 비자발적 선취특권의 이행)를 취할 것을 요구할 수 있다.소유권 보험 회사는 또한 뉴욕의 RAPL(Real Property Actions and Proceedings Law)에 따라 오래된 담보대출을 이행할 수 있습니다.고대 주택담보대출은 충족되거나 완성된 것으로 추정되며 20년 ^[17][18]이상 지속되었다.대안으로, 정책의 적용범위를 제외하고 이러한 항목이 제거되지 않을 수 있다.타이틀 플랜트는 검색 효율을 높이고 클레임을 줄이기 위해 지리적으로 공개 기록을 색인화하기 위해 유지되는 경우가 있습니다.일부 주에서는 소유권 플랜트가 지리적으로 부동산 기록을 색인화하고 판단, 유언 및 기타 일반적인 사항에 대한 이름 파일을 유지해야 한다.

위의 설명은 소유권보험과 다른 유형의 또 다른 차이를 드러낸다. 즉, 소유권보험료는 대부분의 다른 유형의 보험에서와 같이 보험수리에 기초하여 주로 계산되지 않는다.소유권 보험은 손실 확률을 예상 비용과 관련짓는 대신 기록 시스템과 다른 인수 방식을 사용하여 손실의 원인을 제거하려고 합니다.그 결과, 소유권 보험료의 비교적 적은 부분이 보험 손실을 지불하는데 사용된다.대부분의 보험료는 각 부동산의 타이틀 리서치에 자금을 조달하고 해당 연구를 효율적으로 수행하기 위해 사용되는 타이틀 플랜트를 유지하는 데 사용됩니다.이 접근법에는 상당한 사회적 효용성이 있는데, 그 결과는 대부분의 부동산 구매자와 담보 대출자의 기대와 일치하기 때문이다.일반적으로 그들은 돈을 사거나 빌려준 부동산이 예기치 않은 하자에 대한 금전 보상이나 소송보다는 그들이 거래를 시작할 때 기대했던 소유권 조건을 갖기를 원한다.그렇다고 해서 권리보험자가 보험수리적 위험을 부담하지 않는다는 뜻은 아니다.토지 소유권에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 사안이 기록 시스템에 의해 공개되지 않지만 정책의 적용을 받는다.예를 들어 미성년자나 정신장애인에 의해 집행된 행위, 위조된 문서(경우에 따라서는), 적절한 법인 권한 없이 집행된 회사 문서, 공적 기록의 오류 등이 있다.그러나 역사적으로 이러한 문제는 보험사가 지급한 손실의 높은 비율에 미치지 못했다.보험자가 지급한 손실의 보다 유의적인 비율은 소유권 심사 과정 자체의 오류와 누락의 결과이다.

소유자의 보험회사 선택권

GAO는 2007년 4월 미국 정부계정청(GAO)의 권리보험 보고서에서 주 및 연방 입법자와 규제당국에 대해 소비자가 가격에 따라 권리보험을 구매할 수 있는 능력을 향상시키고 가격경쟁을 촉진하며 소비자가 권리보험에 ^[19]대해 합리적인 가격을 지불할 수 있도록 할 것을 권고했습니다.

부동산결제절차법(RESPA)이라 불리는 연방법은 주택소유자가 주거용 부동산을 구입하거나 재융자를 할 때 소유권 보험회사를 선택할 수 있는 권리를 부여하고 있다.일반적으로 주택소유자는 스스로 이러한 결정을 내리지 않고 은행이나 변호사의 선택에 의존하지만 주택소유자는 다른 보험자를 선택할 권리를 보유한다.RESPA는 은행, 브로커 또는 변호사가 특정 보험회사의 사용을 의무화하는 것을 불법으로 규정하고 있습니다.이를 위반하는 것은 연방법 위반이며, 이를 위반하는 개인 또는 기업은 벌금을 부과받거나 면허를 상실할 수 있습니다.

RESPA 제9조는 판매자가 직접 또는 간접적으로 특정 소유권 보험회사를 판매 조건으로 사용하도록 요구하는 것을 금지하고 있다.구매자는 이 조항을 위반하는 판매자를 상대로 권리 보험에 대한 모든 비용의 3배에 해당하는 금액으로 소송을 제기할 수 있습니다.이 규칙에 대한 유일한 예외는 RESPA의 매개 변수 내에 포함되지 않는 상업용 부동산 거래에 적용됩니다.

새로운 대출 견적서(LE)^[20]는 주택도시개발부(HUD)가 소비자를 보호하고 지원하기 위해 취한 최신 조치입니다.과거에 대출자들은 잠재적인 대출자들에게 성실한 추정치(GFE)를 제공했었다.

(1) 대출자는 대출신청 후 영업일 기준 3일 이내에 LE를 발행해야 한다.하지만, 많은 사람들이 아직 쇼핑 단계에 있는 대출자들에게 그 형태를 제공할 것이다.LE는 "워크시트"나 "시나리오"보다 소비자에게 더 많은 보호를 제공하는데, 이는 대출자가 법에 따라 비용을 준수하고 해당 요율과 수수료가 얼마나 오래 적용되는지 표시해야 하기 때문이다.

대출신청자가 대출신청을 완료한 후 영업일 기준 3일 이내에 LE를 제공하지 않을 경우 RESPA 제5조에 위반됩니다.HUD는 완전한 대출 신청을 구성하는 구체적인 기준을 제공한다.

• 차용자명
• 차입자의 월수입
• 대출자의 사회보장번호(SSN) (신용보고서 취득)
• 속성 주소
• 속성의 예상 값
• 대출금액
• 그 밖에 대출자가 필요하다고 인정하는 것

2. 새로운 LE는 표준화 되어 있다.

모든 대출자는 소비자에게 동일한 문서를 제공해야 합니다.대출 수수료, 제3자 수수료 및 기타 비용은 균일하게 표시되어야 합니다.

3. 새로운 LE는 소비자의 쇼핑을 장려한다.

대출자는 이제 특정 기간 내에 표준화된 LE를 발행해야 하므로, 소비자는 대출자와 그들의 제품을 비교할 수 있는 기회가 제공된다.또한 HUD는 LE를 발행하기 전에 대출자는 신용보고서의 비용을 충당하기 위해 잠재적 대출자에게만 수수료를 부과할 수 있다고 명시하고 있다.상대적으로 낮은 신용 보고서 비용(15-30달러)으로 인해 소비자들은 최소 비용으로 많은 대출업체를 비교할 수 있습니다.

4. 대출자는 견적에 대해 책임을 진다.

새로운 LE 양식은 주택담보대출에 관한 가장 중요한 사실을 양식 전체에 걸쳐 작은 글씨로 표시하지 않고 첫 페이지에 기재합니다.이 정보에는 다음이 포함됩니다.

• 대출금액, 이자율, 원리금 지급.
• 선불 위약금, 마이너스 또는 풍선 지급의 존재
• 대출 기간 동안 이자율, 대출 잔액 또는 지급액이 증가할 수 있는지 여부를 대출자에게 알립니다.
• 현재의 재무 지수에 근거한 향후 예상 지급액(대부분 조정 가능한 금리 모기지(ARM)에 적용됨)
• 추정 에스크로(일명 압류)는 재산세 및 주택소유자 보험료에 대한 지급액으로 매월 지급액에 추가된다.대출자는 대출자가 만기가 되었을 때 대출자를 대신하여 이 금액을 지불한다.
• 총 마감 비용 및 마감 비용(차입자가 마감 시 얼마를 가져와야 하는지)

5. 마감 시 대출자는 실비를 공개하는 마감공시(CD)를 발행해야 한다.차입자는 실제 원가와 추정 원가를 비교할 수 있다.원가는 몇 가지 범주로 분류되며, 실제 원가와 추정 원가의 차이는 이에 따라 처리된다.

a. 0% 공차마감 시 CD의 해당 섹션에서 0% 공차 범주의 항목이 원래 LE보다 높을 경우, 대출자는 차액을 보전할 책임이 있습니다.

b. 공차 10 %0% 공차 범주와 달리 이러한 항목은 CD의 해당 섹션과 개별적으로 비교되지 않습니다.대신 범주의 모든 항목이 LE에 집계되고 CD에 집계된 해당 항목과 비교됩니다.CD가 LE의 합계보다 합계 10% 이상 높은 경우, 대출자는 10%를 초과하는 비용을 부담해야 합니다.즉, 10% 공차 범주의 개별 품목이 10% 이상 증가하지 않는 한 대출자에 대한 위약금 없이 LE에서 CD로 10% 이상 증가할 수 있습니다.

c. 공차 없음새로운 LE의 일부 섹션은 No Tolerance 범주에 속합니다.이러한 견적은 대출자에게 위약금 없이 변경될 수 있습니다.

마찬가지로, 주, 지역 및 판매업자에 따라, 주택 소유자는 요율이 법으로 규정되어 있는 텍사스와 같은 일부 주를 제외하고 소유권 보험을 구입함으로써 상당한 비용을 절약할 수 있습니다.RESPA와 LE에 대한 변경에 비추어 볼 때, 월스트리트 저널, 키플링거 퍼스널 파이낸스, HSH.com, Forbes.com, New York Times와 같은 유명한 소비자 및 비즈니스 간행물에는 소유권 보험을 위한 쇼핑의 이점에 대한 기사가 게재되어 있습니다.

제휴 사업 약정

결제서비스를 제공하는 여러 사업자가 공통의 지배기업에 의해 소유되거나 지배되는 경우가 있다.이러한 사업은 "계열사"라고 하며, 이 관계를 ABA(Affiliated Business Agreement)라고 합니다.

대출자, 부동산 중개업자 또는 기타 참여자가 결제 서비스를 위해 자신의 주택 구매자를 계열사에 의뢰하는 경우(예: 부동산 중개업자가 주택 구매자를 모기지 중개업자에게 의뢰하는 경우), 법률에 따라 관련 사업 약정 공시를 제공해야 한다.이 공시는 주택 구매자에게 제휴사를 사용할 필요가 없으며 다른 공급자를 위해 자유롭게 쇼핑할 수 있음을 알려준다.

주택 구매자들이 소유권 서비스를 구매할 수 있게 해주는 기술의 발전에도 불구하고, 많은 주택 구매자들은 자신들이 소유권 보험이나 결제 ^[21]회사를 선택할 수도 있다는 것을 알지 못하고 있다.

2009년부터 2010년까지 실시된 오하이오 독립 타이틀 에이전트 협회(OAITA)의 최근 조사에 따르면, 주택 구매자들이 ABA에 대해 완전히 인식하게 되면, 그들은 불편함을 느끼고 거래의 제3자(즉, 독립)가 되는 타이틀 회사 또는 타이틀 에이전트를 선호하게 됩니다.

ABA 관계를 충분히 인지한 결과, 77%가 단독으로 결제회사를 선택하지 않은 반면, 50%가 회부처와 이익을 공유하지 않는 타이틀 회사를 선호한다고 응답한 반면, 6%는 회부처와 이익을 공유하는 타이틀 회사를 선호한다고 응답했다.또 응답자의 58%는 ABA가 이해충돌이라고 답했다.

OAITA는 부동산 서비스 프로바이더 평의회가 2011년 1월 연방준비제도이사회(FRB) 직원과의 회의에서 주택 구매자들이 ABA 결제 서비스 프로바이더에 대해 더 만족하고 있다고 주장하기 위해 사용한 두 건의 Harris Interactive 조사와는 매우 대조적이다.

• 지지자들이 사용한 2002년 조사에 따르면 "원스톱 쇼핑" 프로그램을 사용한 주택 구매자의 64%가 주택 구매 거래에서 전반적으로 더 나은 경험을 가지고 있는 것으로 나타났다.
• 2008년 조사에 따르면 최근 부동산 거래에서 원스톱 쇼핑을 사용한 주택 구매자는 여러 공급자의 서비스를 사용한 주택 구매자보다 주택 구매 경험에 더 만족하는 것으로 나타났다.

National Association of Independent Land Title Agents와 같은 조직은 통제된 비즈니스 약정의 확산에 대처하고 충돌을 제거함으로써 토지 소유권 프로세스에 대한 투명성과 신뢰성을 회복하고 소비자 경험을 개선하기 위해 최종 테이블에서 객관적이고 공정한 역할을 유지하고자 합니다.모든 부동산 결제 서비스 제공업체와 ^[22]그 사업 출처뿐만 아니라 소유권 대리인과 그 소개 출처 간의 관심사.

소유권보험료

소유권 보험의 비용은 보험료와 서비스 수수료의 두 가지 요소로 구성됩니다.

소유권 보험료율은 다음을 포함한 5가지 비용 고려사항을 기반으로 합니다.

1. 해당 운영의 로컬 자산(예: 소유권 플랜트)에 대한 현재 소유권 정보 유지
2. 제목에서 제목 속성 검색 및 검사
3. 제목에 대한 결함 해결 또는 삭제
4. 타이틀 결함 커버
5. 합리적인 이윤을 남기다

할증료

다른 형태의 보험료와 마찬가지로, 권리 보험료도 일반적으로 공공에 대해 과도하거나 부적절하거나 부당하게 차별되지 않도록 하기 위해 주 정부에 의해 규제됩니다.각 주에서는 소유권 보험 요율을 규제하는 여러 가지 방법이 있습니다.사용되는 환율 규제 유형은 다음과 같습니다.^[23]

• 공포:주 규제 기관이 요율을 정한다.예를 들어 텍사스는 매년 포괄적인 청문회를 거쳐 요금이 책정되는 곳이다.
• 사전 승인:보험사는 요금을 청구하기 전에 공식적으로 검토하고 명시적으로 승인하거나 규제 기관에 의해 승인된 것으로 간주해야 하는 요율을 제안합니다.
• 파일 및 사용:보험사는 요율을 정하지만, 감독기관에 통보하고 필요한 경우 검토 및 조치를 취할 수 있는 시간을 허용할 때까지 요금을 부과할 수 없습니다.일부 사전 승인 상태에서는 소위 간주자 조항을 통해 거의 동일한 결과를 얻을 수 있습니다.심사원 하에서 규제기관이 특정 기간 내에 제출을 거부하기 위한 조치를 취하지 않을 경우 보험사에 의해 제안된 요율은 승인된 것으로 간주되며, 심사원은 요율이 승인된 것으로 간주되고 있음을 주 당국에 통지한다.
• 사용 및 파일:보험사는 규제 기관에 새로운 요율표를 제출하는 한 즉시 부과할 수 있는 요율을 정한다.
• 직접 환율 규제 없음:보험자는 보험자의 재량에 따라 변경할 수 있는 요율을 정한다.이러한 명백한 규제되지 않은 상황에서도 규제 기관은 여전히 보험업계를 감독하는 책임을 지고 있으며 부당하게 차별적이거나 법적 기준을 위반하는 것으로 보이는 요율의 적절성에 의문을 제기할 수 있다.예를 들어 일리노이, 조지아, 매사추세츠가 있다.

마지막 보험이 발행된 후 지정된 시간 내에 소유권 보험을 주문하거나 보험에 가입된 주택담보대출이 이전 주택담보대출의 재융자일 경우 이 요율은 할인을 포함할 수 있다.이러한 규제 중 하나를 사용하는 주에서는 소유권 보험 회사가 규제된 비율보다 높거나 낮은 비율을 부과하는 것은 불법입니다.

예를 들어 다음과 같습니다.펜실베니아에는 기본 요금과 재발행 요금이라는 두 가지 요금이 있습니다.기본요금은 지난번 정책이 발표된 지 10년 이상 지난 경우에 적용된다.10년 미만일 경우 재발행률이 적용됩니다.재발행 요금은 기본 요금에서 약 10% 할인됩니다.만약 거래가 재융자라면, 저축액은 재발행 비율의 30%까지 할인될 수 있다.이러한 요금과 적용 가능한 할인은 펜실베니아 보험 위원회에 제출되고 승인됩니다.

소유권보험은 위험가정보다는 위험방지를 강조하기 때문에 다른 보험과 실질적으로 다르다.이는 프리미엄 달러의 약 80%가 검색 심사, 치료 작업, 정책 발행, 그리고 종종 결산 또는 마감과 같은 타이틀 전문가들에 의해 수행된 작업을 커버한다는 것을 의미합니다.나머지 20%는 보험에 가입되어 있으며, 그 중 상당 부분은 10년 또는 20년 후에 발생할 수 있는 보험금 지급준비금으로 적립되어 있다.ALTA의 ^[24]2006년 조사에 따르면 2005년 주택용 부동산 거래의 36%에서 치료 조치가 필요한 소유권 문제가 발견되었습니다.이는 부동산 경기 호황과 거래 증가로 2000년의 25%에서 증가한 것이다.

서비스 요금

일부 주에서는 규제 대상 보험료에 프로세스에 필요한 인수 비용이 포함되지 않습니다.이러한 주에서는 권리보험자는 또한 공적기록의 검색에 대한 검색 또는 추상화 수수료 또는 권리심사에 대한 보상을 위한 심사 수수료를 부과할 수 있다.이러한 수수료는 일반적으로 규제되지 않으며, 이 경우 때때로 협상될 수 있다.일부 주에서는 규정에 따라 권리보험자가 변호사의 의견에 따라 정책을 수립해야 합니다.변호사의 수임료는 정해져 있지 않다.또한 보험료는 보험료에 포함되지 않지만, 보험료는 변호사에게 의견을 제공하는 편의를 위해 보험료 청구서에 보험료가 포함될 수 있습니다.이와 유사하게, 매매나 주택담보대출 거래의 체결 수수료는 거래의 총 수수료를 공시하는 청구서에 표시될 수 있지만, 대부분의 주에서는 규제되지 않는다.

업계의 수익성

이 글은 검증을 위해 추가 인용문이 필요합니다. 신뢰할 수 있는 출처에 인용문을 추가하여 이 기사를 개선하는 데 도움을 주십시오. 조달되지 않은 자재는 제거될 수 있습니다.출처 : '제목보험'– 뉴스 · 신문 · 도서 · 학자 · JSTOR (2011년 8월) (이 템플릿 메시지 삭제 방법 및 삭제 시기 확인)

타이틀 산업은 부동산 시장에 대한 의존도가 높으며, 부동산 시장은 모기지 금리와 전반적인 경제 복지에 매우 민감하다.2000년부터 2006년까지의 주택 버블 기간 동안, 이 산업의 수익은 두 배 이상 증가했습니다.부동산 거래의 급증으로 보험료 수입이 증가하고 보험금 청구 건수도 증가하면서 2007년에 시작된 경기 침체로 인해 몇 ^[25]년 동안 수익이 크게 감소했습니다.이에 비해 2005년에는 보험료가 170억달러에 육박했지만 ^[26]2009년에는 96억달러로 줄었다.

ALTA에 따르면, 2012년에 업계는 보험료로 ^[26]받은 112억 달러의 약 8.1%인 약 9억 8천800만 달러를 지불했다.이에 비해 보일러 보험업계는 권원보험과 마찬가지로 보험료 중 25%를 ^{[citation needed]}보험료로 지급하고 있다.전술한 바와 같이, 토지 소유권 업계의 전문직 종사자는 보험이 발행되기 전에 사전 예방 조치를 통해 클레임을 방지하려고 하기 때문에, 업계의 클레임 비율은 다른 보험과 다르다.

소유권보험의 법정회계규칙에 따르면, 보고된 청구만 손실비용에 반영되는 반면, 다른 항목에서는 보고된 청구와 보고되지 않은 청구 모두 손실비용에 포함된다.따라서 소유권보험의 손실과 손실조정비용을 다른 항목과 ^[27]비교하여 보고할 때 시기차가 발생한다.또한, 소유권 보험은 다른 대부분의 재산/캐주얼티 익스포저와 달리 해지일과 청구서 제출에 대한 시간 제한이 없습니다.

많은 주에서 소유권 보험의 가격은 주 보험 위원회에 의해 규제됩니다.이들 주에서는 보험회사들이 높은 ^[28][29]이율을 유지하기 위해 주 의회 의원들과 다른 정치인들에게 로비를 하고 그들의 캠페인에 기부한다.생명보험, 의료보험 또는 주택소유자와 같은 다른 형태의 보험과는 달리, 소유권보험은 매년 지급되지 않습니다. 왜냐하면 보험계약 기간 동안 한 번의 지급이 있기 때문입니다. 보험은 부동산을 재판매하거나 재융자할 때까지 유효하기 때문입니다.

미국 소유권 보험사 간의 상대적 시장 점유율

다음은 미국 4개 타이틀 보험사(Fidelity National Financial, First American, Stewart 및 Old Republic)와 해당 지역 기업(국립 계열이 아닌 기업) 간의 2012년 상대적 시장 점유율을 공개합니다.

2012년 시장점유율

가족	공유하다
피델리티 내셔널 파이낸셜	33.86%
퍼스트 아메리칸 코퍼레이션	26.34%
구공화국 국적보험회사	13.53%
스튜어트 타이틀 보증 회사	12.95%
지역 기업	13.32%
총	100.00%
출처 : 미국 토지 소유권 협회[30]

2009년 1월 현재 Fidelity National Financial은 LandAmerica의 ^[31]파산 선언 이후 LandAmerica의 영연방 토지 소유권, 변호사 소유권 및 United Capital Title 사업부를 인수하여 시장 점유율 1위를 차지하고 있습니다.

레퍼런스

이 문서에는 일반적인 참조 목록이 포함되어 있지만 대응하는 충분한 인라인 인용이 없습니다. 좀 더 정밀한 인용문을 도입하여 개선해 주시기 바랍니다. (2014년 4월) (템플릿 메시지 삭제 방법 및 삭제 시기 확인)

추가 정보