FHA보험대출

FHA insured loan
제2차 세계 대전 포스터

FHA 보험 대출은 FHA가 승인한 대출기관이 제공하는 미국 연방 주택 관리국의 담보 대출 담보 대출이다. FHA 모기지 보험은 대출자들이 손실을 입지 않도록 보호해준다.[1] 그들은 역사적으로 저소득 미국인들이 그들이 그렇지 않으면 살 수 없는 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 허용해왔다. 이런 유형의 대출은 부동산 투자자에 비해 신규 주택 소유자에게 맞추어져 있기 때문에 FHA 대출은 최소 1년 이상 자가 거주해야 한다는 점에서 기존 대출과 다르다.[2] 하급금이 낮은 대출은 보통 대출자에게 더 많은 위험을 수반하기 때문에, 주택 구입자는 증가된 위험을 보상하기 위해 1회 대량 지급과 월 지급이 포함된 2부 모기지 보험금을 지불해야 한다.[2]: 15 개인들이 월별 주택담보보험료를 없애기 위해 FHA대출을 '대출'하거나 대체하는 경우가 많다. 2013년 현재 FHA 대출로 대출금을 갚아 주택담보인정보험료를 없애기는 더욱 어려워졌다.[3]

이 프로그램은 1930년대 대공황 때 압류율과 채무불이행률이 급격히 상승하면서 시작됐으며, 대부업자들에게 충분한 보험을 제공하자는 취지였다. 정부는 일부 FHA 프로그램에 보조금을 지급했지만, 대출자의 보험료를 바탕으로 자급자족하게 하는 것이 목표였다. 시간이 흐르면서, 개인 모기지 보험(PMI) 회사들이 활동하게 되었다. 현재 FHA는 통상적인 계약금을 지불할 여유가 없거나 PMI를 받을 자격이 없는 사람들을 주로 서비스하고 있다. 그 프로그램은 이 시기 이후로 고조된 불경기에 적응하기 위해 수정되었다.

역사

1934년 국민주택법은 주로 주택 건설을 늘리고 실업률을 낮추며 각종 대출보험을 운영하기 위해 설립된 연방주택청(FHA)을 만들었다.[4] FHA는 대출도 하지 않고, 집을 계획하거나 짓지도 않는다. 재향군인청의 VA 대출 프로그램처럼 대출 신청자는 반드시 대출기관과 약정을 해야 한다. 그러면 이 금융 기관은 차입자가 차입금에 대해 FHA 보험을 원하는지 또는 차입자가 이를 신청하도록 요구할 수 있다. 연방정부는 연방주택청(Federal Housing Administration)을 통해 신청자를 조사하여, 대출자가 담보대출 약관을 충족하지 못할 경우에 대비하여 대출기관이 원금손실을 방지하도록 한다. 대출자의 보호를 위해 잔액 감소에 대해 0.5%의 보험료를 지불하는 차입자는 FHA 검사관의 신중한 평가와 보호 없이 대출자가 제공할 수 있는 것보다 낮은 이자율이라는 두 가지 혜택을 받는다.

아프리카계 미국인과 다른 소수 인종들은 특히 1950년 이전에 [5][6]FHA 지원 대출에 대한 접근을 크게 거부당했고,[7] 특히 흑인 거주자들을 위해 특별히 지어진 소수의 교외 개발에만 접근했다.[8][9] 아이젠하워 행정부에 따르면 FHA는 민간 개발업자들에게 소수민족 구매자들을 위한 더 많은 주택을 짓도록 설득하려고 노력했다. 이것은 자발적인 주택 신용 모기지 프로그램을 통해 이루어졌다.[10][11] 그러나, 이 프로그램 하에서 예상보다 적은 수의 주택이 지어졌고, FHA는 차별을 받는 개발자들에 대한 보험 가입을 거절했다.[12] FHA 지원 대출의 관리 방식은 백인 중산층 가정을 건설하는데 도움을 주었음에도 불구하고 주택 소유권과 인종적 재산 격차 확대에 기여했다.[13][14]

1960년대 후반까지 연방주택청은 주로 사채업자들이 대출하는 보증기관 역할을 했다. 그러나 최근 몇 년 동안 이 기관이 금리보조금과 임대료 보조 프로그램의 관리자가 되면서 이 역할이 확대되었다. 1968년의 시민권법 같은 중요한 보조금 프로그램은 미국 주택도시개발부에 의해 설립되었다.[4]

1974년에 주택 및 지역사회 개발법이 통과되었다.[4] 그것의 조항은 광범위한 주택 및 지역사회 개발 활동에 대한 연방의 참여를 크게 변화시켰다. 새 법은 국민주택법의 완전한 개정과 통합은 수반하지 않았지만, FHA 활동에 다양한 변화를 주었다. 그러나 연방 저축 및 대출 협회의 대출 및 투자 권한, 국가 은행의 부동산 대출 권한, 연방 신용 조합의 대출 및 예금 권한과 관련된 조항이 포함되었다.

1977년 주택 및 지역사회 개발법에서는 저축 및 대출 협회 대출, 연방 기관 구매, FHA 보험, 연방 주택 대출 은행의 보안에 대한 한도를 상향 조정하였다. 1980년에 주택 및 지역사회 개발법이 통과되었다. 그것은 특정 FHA 대출에 대해 협상된 이자율을 허용하고 중산층을 위한 새로운 FHA 임대 보조금 프로그램을 만들었다.[4]

2007년 8월 31일, FHA는 2007년 서브프라임 모기지 금융 위기로 피해를 입은 대출자들을 돕기 위해 FHA-Secure라는 새로운 리파이낸싱 프로그램을 추가했다.[15]

2008년 3월 6일 「FHA Forward」 프로그램이 개시되었다. 이는 조지 W 부시 대통령이 FHA에 대한 대출 한도를 높이기 위해 마련한 경기부양책의 일환이다.[16]

2012년 4월 1일, FHA는 고객이 담보 대출을 받기 위해 의료 채권자와 합의하도록 하는 새로운 규정을 제정했다. 논란의 여지가 있는 이 변경은 2012년 7월까지 취소되고 연기되었지만,[17] 나중에 설명과 추가 지침이 있을 때까지 완전히 취소되었다.[18] 2012년 11월까지 FHA는 본질적으로 파산했다.[19][20]

FHA 대출 신청 절차

FHA는 대출을 하지 않는다. 오히려 사채업자들이 대출하는 것을 막아준다.[21] FHA 대출을 받기 위한 첫 번째 단계는 여러 대부업체 및/또는 모기지 브로커에게 연락하여 FHA 대출의 출처를 위해 미국 주택도시개발부의 FHA 승인 여부를 묻는 것이다. 특정 상황을 제외하고는 동시에 2개 이상의 FHA 대출을 받을 수도 없다.[2]

둘째, 잠재적 대출자는 미래의 주택 구입자에게 위험을 평가한다. 총부채상환비율 분석을 통해 구매자는 월 소득과 비용을 기준으로 어떤 유형의 주택을 공급받을 수 있는지 알 수 있으며, 대출자가 고려한 하나의 위험 지표다. 그 밖의 요소(예: 기타 부채에 대한 지급이력)는 대출 자격 및 조건에 관한 의사결정에 고려되고 사용된다. FHA 대출은 최저 FICO 580점을 받아야 3.5%의 하락을, 500점은 10%의 하락을 할 수 있다. 또한, 대출자는 미국 정부에 대한 대출금 연체 여부를 확인하기 위해 대출을 받은 사람의 재무 이력을 점검한다. 만약 그들이 대출금 연체자라면, 그들은 FHA 대출을 받을 자격이 없다.[2]: 131 담보 대출자들은 이러한 최소 기준 위에 오버레이라고도 알려진 그들만의 규칙을 추가할 수 있다. 각 대출기관이 자체 요율과 조건을 정하기 때문에 이 시장에서 비교 쇼핑은 중요하다.

FHA 승인 대출자들은 DU라고도 알려진 데스크탑 Underwriter라는 프로그램을 주택담보대출 승인을 위해 사용한다.[22] DU는 자동화된 신용 결정을 위해 잠재적 차입자의 부채비율, 적립금, 신용점수를 고려한다.

FHA는 "경제적 사건"에서 회복한 주택 구매자들을 위한 조항을 만든다. FHA는 Back To Work - Fairst Efficiences 프로그램을 통해 압류, 공매도 또는 미계약 이력이 있는 구매자에 대한 기준, 의무적 신청 대기 기간 3년, 파산 후 신청 대기 기간을 2년 단축한다. 경제 행사가 6개월 이상 지속된 20% 이상의 가계 소득 감소로 선행되었다는 것을 보여줄 수 있고, 최근 12개월 동안 만족스러운 신용 이력을 보여줄 수 있는 구매자들을 위해, FHA는 신청을 허용할 것이며, 주택 대출에 대한 보험에 동의할 것이다. Back To Work 프로그램은 2016년 9월 30일에 종료되었다.[23]

제251절은 주택 구입이나 대출에 시간이 지남에 따라 증가하거나 감소할 수 있는 이자율로 재융자를 보장하며, 이는 소비자들이 더 낮은 초기 이자율로 주택을 구입하거나 재융자를 할 수 있게 한다.

FHA의 모기지 보험 프로그램은 저소득층과 중산층 가정의 모기지 대출 비용의 일부를 줄여 주택 소유자가 되도록 돕는다. FHA 모기지 보험은 또한 대출자들이 기존의 채무상환 요건을 충족하지 못할 수 있는 다른 신용이 있는 대출자와 프로젝트에 대출을 하도록 장려하여, 제조 주택, 단독 주택 및 다층적인 프로를 포함한 특정 최소 요건을 충족하는 부동산에 대한 모기지 채무불이행으로부터 대출자를 보호한다.퍼티, 그리고 몇몇 건강 관련 시설들. 기본 FHA 모기지 보험 프로그램은 1대 4주택자에 대한 모기지 보험이다(제203(b)[24]절).

FHA는 처음 집을 사는 사람들이 3.5%만 내려놓고 마감 비용에서 최대 6%까지 받을 수 있도록 한다. 그러나 일부 대출자들은 판매자가 허용 가능한 마감 비용에 3% 이상 기여하는 것을 허용하지 않을 것이다. FHA는 신청자에 대한 신용이 거의 없거나 전혀 없는 경우 자격을 갖춘 무주택자 공동대여자가 최초 주택 구입자와 함께 거주할 것을 요구하지 않고 대출에 공동 서명할 수 있도록 할 것이다. 공동 서명자는 반드시 혈연 관계일 필요는 없다. 이것을 '비점용 공동차입자'라고 한다.[25]

FHA는 또한 다음과 같은 출처의 계약금 지불에 선물을 사용할 수 있도록 허용한다.

  • 차입자의 친척
  • 차입자의 고용주 또는 노동조합
  • 차용자에 대한 명확한 정의와 문서화된 관심을 가진 친한 친구
  • 자선 단체
  • 주택 소유 보조[26] 프로그램을 제공하는 정부 기관 또는 공공 기관

하이브리드 조정 속도

FHA는 특수 기능이 있는 섹션 203(b)에 근거하여 다수의 프로그램을 관리한다. 이러한 프로그램들 중 하나인 섹션 251은 특히 금리가 낮은 기간 동안 대출자들이 더 낮은 초기 이자율로 인해 더 저렴한 주택담보대출을 받을 수 있도록 해주는 변동금리형 주택담보대출(ARM)을 보장한다. 이 금리는 FHA가 승인한 시장 지수에 기초하여 매년 조정되므로 대출기간에 걸쳐 증가하거나 감소할 수 있다. 2006년 FHA는 처음 3년 또는 5년 동안 관심이 고정된 하이브리드 ARM을 허용하는 승인을 받은 후 시장 상황과 지수에 따라 매년 조정된다.

FHA 하이브리드는 3년 또는 5년 기간 동안 초기 고정 금리를 제공하고, 이후 초기 고정 기간이 지나면 매년 조정한다. 3/1과 5/1 FHA 하이브리드 상품은 최초 고정금리 기간 이후 연간 최대 1%의 금리 조정과 대출기간 중 5%의 금리상한제가 가능하다. 조정 후 새로운 지급액은 조정 당시 현재의 원금 잔액에 따라 계산된다. 이는 최악의 경우 금리변동에도 지급조정이 미미할 것임을 보장한다.

계약금 지급 보조금

계약금 지원 및 지역사회 재개발 프로그램은 처음 집을 사는 사람, 중저소득자, 주택 소유를 희망하는 가족들에게 저렴한 주거 기회를 제공한다. 보조금 유형에는 판매자 자금 지원 프로그램, [1] 그랜트 아메리카 프로그램 등이 포함되며, 아메리칸 드림 다운 지불 이니셔티브와 같이 연방 정부가 자금을 지원하는 프로그램도 포함된다. 많은 계약금 보조금 프로그램은 주정부와 지방정부가 운영하고 있으며, 종종 모기지 수익 채권 기금을 사용한다.

2006년 5월 27일, 국세청은 세입 판결 2006-27을 발표하였는데, 이에 따라 특정 비영리 판매업자가 자금을 지원받은 계약금 지급 지원 프로그램(DPA 프로그램)이 "자선적인 단체"로 운영되지 않고 있다고 판결하였다. 이번 판결은 매도인이 폐업 후 자선단체에 '수수료'를 지급하는 현금흐름의 순환적 성격에 따른 것이 대부분이었다. 많은 사람들은[who?] "그랜트"가 정말로 집의 가격에 굴러 들어가고 있다고 믿는다. 감사원에 따르면, 이러한 주택담보대출의 채무불이행과 압류율이 더 높다.[27]

2007년 10월 31일 주택도시개발부는 소위 "판매자 지원" 계약금 프로그램을 금지하는 새로운 규정을 채택하였다. 새로운 규정에는 부동산 판매업자가 "전, 중, 후" 상환하는 계약금 지원을 제공하는 모든 기관은 네헤미야 법인을 제외하고 2007년 10월 30일까지 FHA 대출에 대한 보조금 제공을 중단해야 한다고 명시되어 있다. 네헤미야는 1998년 4월 주택도시개발부와의 소송 합의의 수혜자다. 그 합의 조건은 네헤미야가 2008년 4월 1일까지 운영될 수 있도록 할 것이다. Ameridream은 2008년 2월 29일까지 새로운 규정에 대한 연장을 허가받았다.[28]

2006년 5월 국세청 세입 판결에 대응하여 유사한 방식으로 운영되는 몇몇 정부 보조금 프로그램이 도입되었다. 그들의 정부 지위는 그들이 국세청 판결에서 면제되도록 만들었지만, 그들은 여전히 HUD 규칙 변경의 영향을 받고 있다. 그랜트 아메리카 프로그램은 페노브스코트 인디안 네이션에 의해 시행되었고 50개 주의 모든 주택 구입자들이 이용할 수 있었다.

담보보험

주요 기사: 모기지 보험 § 미국

모든 FHA 대출은 주택담보대출의 규모, 계약금, 신용점수와 관계없이 주택담보보험료(MIP)가 필요하다.[29] FHA는 2단계 주택담보보험료(MIP) 일정을 채택하고 있다. 연방주택청으로부터 모기지보험을 가입하기 위해서는 마감시 기준대출금액의 1.75%에 해당하는 선불모기지보험료(UFMIP)가 필요하며, 일반적으로 대출자가 대출금 총액으로 자금을 조달하고 차입자를 대신해 FHA에 납입한다. 월별 주택담보인정보험료(MIP)도 있는데, 이는 상각기간과 주택담보대출비율에 따라 달라진다.[30]

FHA 담보보험료(MIP)는 두 가지 경우에 제거할 수 있는데, 첫째, 최초 대출 대 가치 비율이 90% 이하인 경우, 둘째, FHA 대출금을 재융자하는 경우 등이다.[31] 첫 번째 사례에서 FHA MIP는 차입자가 주택가치의 10% 이상에 해당하는 최초 계약금을 지급한 주택담보대출에서 11년 후에 자동으로 제거된다. 두 번째의 경우, FHA MIP는 차입자가 FHA 대출을 기존 대출로 상환하거나 상환할 경우 제거될 수 있다. FHA MIP 금리는 1월 27일에 인하되었으며, 2017 FHA MIP는 2013년 6월 3일 이후 발생한 주택담보대출의 경우 취소할 수 없다.[25]

참고 항목

참조

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외부 링크