변동금리모기지

Adjustable-rate mortgage

변동금리형 주택담보대출, 조정금리형 주택담보대출(ARM) 또는 추적형 주택담보대출은 신용시장에서 [1]차입한 대출자에 대한 비용을 반영하는 지수에 따라 어음상의 금리가 주기적으로 조정되는 주택담보대출이다.대출은 대출자의 표준 변동금리/기준금리로 제공될 수 있다.기초지수와 직접적이고 법적으로 정의된 연계가 있을 수 있지만, 대출자가 기초시장이나 지수에 특정한 연계를 제공하지 않는 경우에는 대출자의 재량에 따라 비율을 변경할 수 있다."가변금리형 모기지"라는 용어는 미국 밖에서 가장 흔하지만, 미국에서는 "조정금리형 모기지"가 가장 흔하며, 이는 연방정부가 [2]규제하고 요금 상한선이 있는 모기지라는 것을 의미한다.많은 나라에서, 조정 가능한 금리 모기지(금리 모기지)가 표준이며, 그러한 곳에서는 단순히 모기지(모기지)라고 불릴 수 있다.

가장 일반적인 지수로는 1년 만기 고정 재무부(CMT) 유가증권 금리, 자금비용지수(COFI), 런던은행간 발행금리(LIBOR) 등이 있다.일부 대출자는 다른 지수를 사용하는 대신 자신의 자금 원가를 지수로 사용한다.이는 대출자의 안정적인 마진을 보장하기 위해 이루어졌으며, 대출자의 자금 조달 비용은 보통 지수와 관련이 있을 것이다.따라서 차입자가 지급하는 지급액은 변동하는 이자율에 따라 시간에 따라 변동될 수 있다(또는 변동되는 대출기간도 변동될 수 있다).이는 지급금액을 변경하되 고정금리를 제공하는 단계별 지급담보대출과는 구별된다.다른 형태의 주택담보대출로는 이자만 있는 주택담보대출, 고정금리 주택담보대출, 마이너스 상각 주택담보대출, 풍선지급 주택담보대출이 있다.

조정 가능한 금리는 이자율 위험의 일부를 대출자로부터 대출자에게 이전한다.예측할 수 없는 금리가 고정금리 대출을 받기 어렵게 만드는 경우에 사용할 수 있다.대출자는 금리가 하락하면 혜택을 받지만 금리가 상승하면 손해를 본다.차입자는 고정금리형 주택담보대출이나 상한금리형 주택담보대출에 비해 감소된 이익에서 기본 차입원가로 이익을 얻는다.

특성.

색인

일부 국가에서는 은행이 지수로 사용되는 프라임 대출 금리를 발표할 수 있다.지수는 세 가지 방법 중 하나로 적용할 수 있다. 직접, 비율+마진 기준 또는 지수 이동 기준이다.

직접적용지수는 금리가 지수에 따라 정확히 변동한다는 것을 의미한다.즉, 지폐의 금리는 지수와 정확히 일치한다.위 지수 중 계약률 지수만 [1]직접 적용한다.

금리+마진 기준으로 지수를 적용하는 것은 금리가 기본 지수에 마진을 더한 것과 같다는 것을 의미한다.이 마진은 주석에 명시되어 있으며 대출 [1]기간 동안 고정된 상태로 유지됩니다.예를 들어, 주택담보대출 금리는 LIBOR + 2%로 명시될 수 있으며, 2%는 마진, LIBOR는 지수이다.

지수를 적용하는 마지막 방법은 이동 기준입니다.이 제도에서 담보대출은 합의된 이율로 발생하며,[1] 그 후 지수의 움직임에 따라 조정된다.직접 또는 지수 플러스 마진과는 달리, 최초 요율은 어떤 지수와도 명시적으로 관련되지 않으며, 조정은 지수와 관련된다.

기본 기능

ARM의 가장 중요한 기본 기능은 다음과 같습니다.[4]

  1. 초기 이자율이것은 ARM의 초기 금리입니다.
  2. 조정 기간이는 ARM의 이자율 또는 대출기간이 변경되지 않도록 예정된 기간입니다.이 기간이 끝나면 이율이 재설정되고 월별 대출금 지급이 다시 계산됩니다.
  3. 인덱스 레이트대부분의 대출자들은 ARM 금리 변동을 지수 금리 변동과 연관짓는다.대출자는 다양한 지수를 기준으로 ARM 금리를 책정하며, 가장 일반적인 것은 1년, 3년 또는 5년 만기 재무부 증권 금리입니다.또 다른 공통지수는 저축 및 대출협회에 대한 국가 또는 지역 평균 자금비용이다.
  4. 마진.이는 대출자가 ARM 금리를 결정하기 위해 지수 금리에 가산하는 백분율 포인트입니다.
  5. 이자율 상한제이는 각 조정기간 말이나 대출기간 동안 이자율이나 월 지급액을 얼마나 변경할 수 있는지에 대한 한도이다.
  6. 초기 할인.이것은 종종 홍보 보조로 사용되는 이자 할인이며 대출 첫 해 또는 그 이상을 제공한다.그들은 금리를 일반 금리(지수+마진) 이하로 낮춘다.
  7. 마이너스 상각이것은 주택담보대출 잔액이 증가하고 있다는 것을 의미한다.이것은 매달 상환하는 주택담보대출의 이자가 모두 지불될 만큼 크지 않을 때마다 발생합니다.이는 ARM에 포함된 지급 한도가 낮아 원금과 이자 지급이 지급 한도보다 클 경우 발생할 수 있습니다.
  8. 변환.대출자와의 계약에는 구매자가 지정된 시기에 ARM을 고정금리 담보대출로 전환할 수 있는 조항이 있을 수 있다.
  9. 선불.일부 계약에서는 ARM이 조기에 상환될 경우 구매자가 특별 수수료 또는 위약금을 지불해야 할 수 있습니다.선불 조건은 때때로 협상할 수 있다.

주택 담보 대출의 선택은 복잡하고 시간이 걸린다.구매자를 돕기 위해 연방준비제도이사회와 연방 주택대출은행 이사회는 주택담보대출 체크리스트를 준비했다.

대문자

대출자의 지급액이 시간이 지남에 따라 증가할 수 있는 담보대출은 대출자에게 재정난의 위험을 가져온다.이러한 위험을 제한하기 위해, 업계에서는 상한제로 알려진 요금 제한은 조정 가능한 금리 [1]모기지의 공통적인 특징이다.상한선은 일반적으로 주택담보대출의 세 가지 특성에 적용됩니다.

  • 금리 변동 빈도
  • 정기적 금리 변동
  • 구명 한도라는 대출 기간 동안의 이자율 총변동

예를 들어, 특정 ARM에는 다음과 같은 유형의 이자율 조정 상한선이 있을 수 있다.

  • 6개월마다 이루어지는 이자 조정(일반적으로 조정당 1%씩, 연간 총 2%
  • 1년에 한 번만 이루어지는 이자 조정(일반적으로 최대 2%)
  • 금리는 1년에 1% 이하로 조정될 수 있다

주택담보대출금 조정 한도:

  • 최대 주택담보대출금 조정액(보통 연간 7.5%)/부정상각대출)

대출이자율조정한도수명:

  • 총 이자율 조정은 대출 기간 동안 5% 또는 6%로 제한됩니다.

이자율의 주기적 변동 상한선은 첫 번째 주기적 변동에 대한 한도와 후속 주기적 변동에 대한 별도의 한도로 나눌 수 있다(예: 최초 조정 시 5%, 후속 조정 시 2%).

드물긴 하지만, 상한선은 상대적인 조건이 아닌 절대적인 조건(예를 들어 월 1000달러)으로 월 최대 지급액을 제한할 수 있습니다.

마이너스 상각을 허용하는 ARM은 일반적으로 이자율 조정보다 덜 빈번하게 발생하는 지급조정이 있을 것이다.예를 들어, 매월 이자율을 조정할 수 있지만, 12개월에 한 번만 지급액을 조정할 수 있습니다.

상한 구조는 때로는 초기 조정 상한/후속 조정 상한/라이프 상한으로 표현되기도 한다. 예를 들어, 최초 조정 상한 2%, 후속 조정 상한 2% 및 총 이자율 조정 상한 5%가 있는 대출의 경우 2/2/5이다.값이 2개만 지정되면 초기 변경 상한과 주기 상한은 동일함을 나타냅니다.예를 들어, 2/2/5 캡 구조는 단순하게 2/5로 표시될 수 있습니다.

동기

ARM은 일반적으로 대출자가 금리변동 위험을 감수할 의향이 있다면 최초 지급액을 낮출 수 있도록 허용한다.소비자는 초기 금리가 가장 낮은 계약을 선호하는 경향이 있다는 증거가 있다. 영국처럼, 소비자는 즉시 월 담보 대출 [5]비용에 초점을 맞추는 경향이 있다.소비자의 결정은 또한 그들이 얻는 조언에 영향을 받을 수 있으며, 대부분의 조언은 금융 시장 [5]구조 때문에 ARM을 선호할 수 있는 대출자들에 의해 제공된다.

많은 나라에서 은행이나 유사한 금융기관이 담보대출의 주요 원인이다.고객 예금에서 자금을 조달하는 은행의 경우, 일반적으로 주택 담보 대출보다 고객 예금이 훨씬 더 짧은 기간을 가집니다.은행이 고정금리로 많은 양의 담보대출을 제공하지만 대부분의 자금을 예금(또는 기타 단기 자금원)에서 조달한다면 금리위험으로 [5]인해 자산-부채 불일치가 발생할 것이다.그러면 모기지 포트폴리오의 이자 수입이 예금자에게 지급해야 할 금액보다 적을 위험을 감수하게 될 것이다.미국에서는 저축과 대출 위기가 부분적으로 이 문제로 인해 발생했다고 주장하는데, 저축과 대출 회사들은 단기 예금과 장기 고정 금리의 모기지들을 가지고 있었고, 그래서 폴 볼커가 1980년대 초에 금리를 인상했을 때 잡혔다는 것이다.따라서 은행과 다른 금융기관들은 위험을 줄이고 자금원과 일치하기 때문에 조정 가능한 금리 모기지론을 제공한다.

은행 감독 당국은 이러한 문제를 피하기 위해 자산과 부채의 불일치에 주의를 기울이고 있으며, 은행이 다른 자산에 대해 보유할 수 있는 장기 고정금리형 주택담보대출의 금액에 엄격한 제한을 가하고 있다.위험을 줄이기 위해, 많은 주택담보대출 발행자들은 많은 담보대출, 특히 고정금리로 담보대출을 판매한다.

차입자의 경우, 조정 가능한 이자율 담보대출은 덜 비쌀 수 있지만 더 높은 위험을 부담하는 가격이다.많은 ARM은 "티저 기간"을 가지고 있으며, 이는 ARM이 "완전 지수" 금리를 상당히 밑도는 금리를 가질 때 비교적 짧은 초기 고정 금리 기간(일반적으로 1개월에서 1년)이다.티저 기간 동안 일부 대출자들은 ARM을 실제보다 더 저렴한 가격으로 보게 될 수도 있습니다.티저 레이트가 낮으면 ARM은 평균 이상의 지불 증가를 지속하게 됩니다.

변종

하이브리드 ARM

하이브리드 ARM은 초기 기간 동안 고정되었다가 이후 변동하는 이자율을 특징으로 합니다."하이브리드"는 ARM의 고정 환율 및 조정 환율 특성 혼합을 말합니다.하이브리드 ARM은 최초 고정금리 기간과 조정가능금리 기간으로 구분되는데, 예를 들어 3/1은 고정금리 기간이 3년이고 이후 1년 이자율 조정 기간이 있는 ARM에 해당한다.하이브리드 ARM이 고정금리 지급 일정에서 조정 지급 일정으로 전환되는 날짜를 재설정 날짜라고 합니다.리셋 날짜 이후 하이브리드 ARM은 일반 [6]ARM과 마찬가지로 지정된 인덱스 상의 여백에서 부동합니다.

하이브리드 ARM의 인기는 최근 몇 년 사이 크게 증가했다.1998년에는 30년 고정금리 주택담보대출 대비 하이브리드 비율이 2% 미만이었지만, 6년 만에 [6]27.5%로 증가했습니다.

다른 ARM과 마찬가지로, 복합 ARM은 대출자로부터 대출자에게 일부 이자율 위험을 이전하므로, 대출자는 많은 이자율 환경에서 더 낮은 이자율을 제공할 수 있다.

옵션 ARM

"옵션 ARM"은 일반적으로 대출자에게 지정된 최소 지급, 이자만 지급, 15년 전액 상각 지급 및 30년 전액 상각 [7]지급의 4가지 월 지급 옵션을 제공하는 30년 만기 ARM입니다.

이러한 유형의 대출은 "Pick-a-payment" 또는 "pay-option" ARM이라고도 합니다.

차입자가 발생이자보다 적은 지급옵션 ARM 지급을 할 경우, "부정상각"이 발생하며, 이는 발생이자 중 미지급 부분이 미지급원금 잔액에 가산되는 것을 의미한다.예를 들어, 차입자가 최소 1,000달러를 지불하고 ARM이 매월 1,500달러의 이자를 발생시킨 경우, 차입자의 대출 잔액에 500달러가 추가됩니다.또한, 다음 달 이자만 지불하면 새로운 더 높은 원금 잔액을 사용하여 계산됩니다.

옵션 ARM은 대부분의 경우 매우 낮은 티저 레이트(종종 1%까지)로 제공됩니다.이는 ARM 첫 해에 대한 최소 지급액이 매우 낮다는 것을 의미합니다.호황기에, 대출자들은 종종 완전히 상각하는 지급 수준보다 낮은 담보 대출금을 바탕으로 대출자들을 인수한다.이를 통해 대출자는 다른 경우보다 훨씬 더 많은 대출을 받을 수 있습니다(즉, 더 많은 부채를 떠안게 됩니다).옵션 ARM을 평가할 때 신중한 대출자는 티저 레이트나 초기 지급 수준에 초점을 맞추지 않고 지수의 특성, 지수에 추가되는 "모기지 마진"의 크기 및 ARM의 다른 조건을 고려한다.구체적으로, 그들은 (1) 장기 이자율이 상승할 가능성, (2) 그들의 집이 평가절상되지 않거나 가치를 상실할 가능성, 또는 (3) 두 위험이 모두 실현될 가능성을 고려할 필요가 있다.

옵션 ARM은 소득이 증가하는 고급 대출자에게 가장 적합하며, 특히 소득이 계절적으로 변동하고 그러한 ARM이 제공할 수 있는 지불 유연성이 필요한 경우에 적합합니다.숙련된 대출자들은 그들이 축적할 수 있는 마이너스 상각 수준을 주의 깊게 관리할 것이다.

이와 같이 차입자는 옵션 ARM의 주요 위험인 "지급 쇼크"를 제어할 수 있으며, 이 상품의 마이너스 상각 및 기타 특징이 [8]단기간에 상당한 지급 증가를 촉발할 수 있다.

옵션 ARM의 최소 지급액은 미지급 원금 잔액이 마이너스 상각 한도(일반적으로 원래 대출금액의 110~125%)에 도달하면 급격히 증가할 수 있습니다.이 경우 다음 최소 월 지급액은 남은 기간에 걸쳐 ARM을 완전히 상각하는 수준이 됩니다.또한 옵션 ARM은 일반적으로 ARM이 남은 기간 동안 ARM을 전액 상각하기 위해 지급이 조정되는 자동 "재매" 날짜(5년마다)가 있습니다.

예를 들어, 마이너스 상각으로 인해 대출 잔액이 220,000달러를 초과할 경우, 110%의 "negative am" 상한선을 가진 200,000달러 ARM은 일반적으로 현재의 완전 지수 이자율과 대출의 잔여 기간에 기초하여 전액 상각 지급으로 조정됩니다.대출 잔액이 25만 달러에 달할 경우 125%의 재대출이 이루어집니다.

마이너스 상각을 할 수 있는 대출은 대출자가 자신의 주택에 있는 자본을 줄이고 있다는 것을 의미하며, 이는 대출금을 상환하기에 충분한 금액에 팔 수 없는 가능성을 증가시킨다.부동산 가치의 하락은 이 위험을 악화시킬 것이다.

옵션 ARM은 고정 환율 기간이 긴 "하이브리드"로도 사용할 수 있습니다.이 제품들은 티저 레이트가 낮지는 않을 것입니다.그 결과, 이러한 ARM은 마이너스 상각의 가능성을 경감시켜, 「어필러빌리티」상품을 찾는 대출자에게는 어필하지 않을 가능성이 높다.

현금 흐름 ARM

현금흐름 ARM은 최소지급옵션 모기지론입니다.이런 유형의 대출은 대출자가 몇 가지 옵션 중에서 월 지급액을 선택할 수 있게 해준다.이러한 지급 옵션에는 일반적으로 30년 수준, 15년 수준, 이자만 지급하고 최저 지급 수준을 선택할 수 있는 옵션이 포함된다.최소 지급 수준은 보통 이자만 지급되는 것보다 낮습니다.이러한 유형의 대출은 마이너스 상각으로 이어질 수 있다.최소 지급 옵션은 일반적으로 대출의 처음 몇 년 동안만 이용할 수 있다.

현금흐름 ARM 담보대출은 옵션 ARM 또는 지급옵션 ARM 담보대출과 동의어이지만 현금흐름 옵션이 있는 모든 대출이 조정 가능한 것은 아니다.실제로 고정금리형 현금흐름옵션대출은 현금흐름 ARM 및 옵션 ARM과 동일한 현금흐름옵션을 유지하지만 최장 30년간 [citation needed]고정된다.

용어.
용어 정의.
X/Y 복합 ARM은 종종 이 형식으로 언급되는데, 여기서 X는 최초 조정 전 최초 이자율이 적용되는 연수(일반적인 기간은 3, 5, 7, 10년)이고 Y는 조정 간격(1년간은 1년, 6개월은 6년)이다.예를 들어, 5/1 ARM은 최초 이자율이 5년(지급액으로 환산하면 60개월) 동안 적용되며, 그 이후에는 매년 이자율이 조정된다(단, 에스크로 계정의 조정은 5/1 일정에 따르지 않고, 연 1회 실시된다).
완전 인덱스 레이트 ARM의 가격은 지수 + 마진 = 완전 지수 비율을 더하여 계산됩니다.이것은 시작 금리(초기 고정 기간의 도입 특별 금리)가 없는 경우 대출이 되는 이자율입니다.즉, 일반적으로 고정금리보다 1-3% 높게 조정하면 대출금이 더 높아진다.이 계산은 ARM 구매자에게 중요합니다.이는 대출의 미래 금리를 예측하는 데 도움이 되기 때문입니다.
마진 "지수 플러스 마진" 기준으로 지수를 지폐 금리에 적용하는 ARM의 경우, 마진은 지폐 금리와 지폐 금리의 기준이 되는 지수 사이의 차이이다.[1]이것은 이윤과 혼동해서는 안 된다.마진이 낮을수록 차입자에게 대출이 유리하다. 왜냐하면 각 조정에서 최대 금리가 덜 증가하기 때문이다.마진은 2%에서 7% 사이입니다.
색인 ARM의 금리를 정기적으로 조정하기 위해 사용되는 LIBOR와 같은 공표된 재무 지수.
시작 속도 최초 고정 이자 기간 동안 ARM 대출 구매자에게 제공되는 초기 이자율.
기간 이자율 조정 사이의 시간 길이입니다.금리가 하락할 때는 기간이 짧으면 대출자에게 혜택이 돌아간다.반면 금리가 오를 때는 대출자에게 더 짧은 기간이 혜택을 준다.
바닥. ARM 대출의 최저 이자율을 설정하는 조항.대출에는 시작 금리 = 바닥 기능이 포함될 수 있지만, 이는 주로 부적합(서브 프라임 또는 프로그램 대출) 대출 상품을 위한 것입니다.그러면 ARM 대출이 시작 환율보다 낮게 조정되는 것을 방지할 수 있습니다."A Paper" 대출은 일반적으로 바닥이 없거나 시작보다 2% 낮습니다.
지불 쇼크 모기지론 금리의 심각한 상승(예상하지 않거나 차입자가 계획한) 및 대출자에 대한 영향을 나타내는 업계 용어.이는 ARM의 주요 리스크이며, 이는 차입자에게 심각한 재정난으로 이어질 수 있습니다.
모자 환율 변경의 양 또는 빈도에 제한을 두는 임의의 구.

대출 한도

대출 상한선은 지급 쇼크로부터 지급 보호를 제공하며, ARM 대출에 대한 초기 고정 금리로 도박을 하는 사람들에게 금리 확실성을 측정할 수 있게 해준다.일반적인 제1차 선취특권 조정금리 모기지 또는 제1차 선취특권 하이브리드 조정금리 모기지에는 세 가지 유형의 상한선이 있습니다.

초기 조정 속도 상한:대부분의 대출은 최초 고정기간에 연동되는 최초 조정의 상한선이 더 높다.즉, 최초 고정 기간이 길수록 은행은 당신의 대출금을 더 많이 조정하려고 합니다.일반적으로 이 상한선은 최초 고정금리 기간이 3년 이하인 대출의 경우 시작금리보다 2~3%, 최초 고정금리 기간이 5년 이상인 대출의 경우 시작금리보다 5~6% 높다.

환율 조정 상한:이것은 조정 가능한 이자율 담보대출이 연속적으로 조정될 때마다 증가할 수 있는 최대 금액입니다.최초 상한과 마찬가지로, 이 상한선은 일반적으로 최초 고정 기간이 3년 이상인 대출의 경우 시작 이자율보다 1% 높고, 최초 고정 기간이 5년 이상인 대출의 경우 시작 이자율보다 2% 높다.

생애 상한: 대부분의 최초 주택담보대출은 시작금리보다 5% 또는 6%의 생애 상한선을 가집니다(이는 궁극적으로 대출자와 신용등급에 따라 다릅니다).

  • ARM Caps의 업계 약어

대부분의 경우 비즈니스 캡 내부는 단순히 각 캡을 나타내는 3개의 숫자로 표현됩니다.예를 들어, 5/1 하이브리드 ARM의 캡 구조는 5/2/5(초기 캡 5%, 조정 캡 2%, 라이프 타임 캡 5%)이며, 내부에서는 이것을 5-2-5 캡이라고 부릅니다.또는 1년간의 ARM에는 1/1/6 캡(1%의 초기 캡, 1%의 조정 캡 및 6%의 라이프 타임 캡)이 있습니다.또, 1/6 캡(1자리 생략은, 초기 캡과 조정 캡이 같은 것을 의미합니다).

마이너스 상각대출의 성격상 ARM의 종류에 대해서는 전문을 참조해 주십시오.제1차 선취특권월간조정가능대출과 주택신용한도(HELOC)와 같이 위험이 높은 상품은 일반적인 제1차 선취특권모기지와 다른 방식으로 자본을 구조화한다.일반적으로 마이너스 상각대출이 있는 제1회 선취특권월차조정대출은 9.95%에서 12%(최대평가금리) 사이의 기초이자율(일명 "완전인덱스 금리")에 대한 수명제한을 가지고 있다.이 대출들 중 일부는 훨씬 더 높은 이자율 한도를 가질 수 있다.완전지수이율은 항상 명세서에 기재되어 있지만, 대출자는 대출이 재상환될 때까지 최소지급에 의한 이자율 상승의 완전한 영향으로부터 보호된다. 즉, 대출은 완전지수이율로 대출금을 완전히 상각할 것이다.

HELOC는 은행이 주로 제2의 선취특권을 갖는 것을 목적으로 하기 때문에 일반적으로 발행된 주에서는 법률이 허용하는 최고 이자율만 상한선을 두고 있다.예를 들어, 플로리다는 현재 이자율에 대해 18%의 상한선을 가지고 있다.이들은 대부분 현물지수로 간주되는 월스트리트저널 프라임 금리나 즉시 변경될 수 있는 재무지표(프라임 금리에 근거한 대출)에 연동된다는 점에서 대출자에게 위험하다.대출자에 대한 위험은 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 대폭 인상(1980, 2006 참조)한 재정상황이 대출자에 대한 채무의 즉각적인 상승에 영향을 미칠 수 있다는 것이다.

인기

변동금리형 주택담보대출은 영국,[5] 아일랜드 및 캐나다에서 주택구입을 위한 가장 일반적인 대출 형태이지만 [5]독일과 같은 일부 국가에서는 인기가 없다.변동금리형 주택담보대출은 호주와 뉴질랜드에서 매우[5] 흔하다.일부 국가에서는 단기 대출을 제외하고 진정한 고정금리형 주택담보대출을 이용할 수 없다.캐나다에서는 주택담보대출 금리를 고정할 수 있는 최장 기간이 일반적으로 10년인 반면, 주택담보대출 만기는 일반적으로 25년이다.

많은 나라에서, 은행이 고정 금리로 장기 대출하는 것은 가능하지 않다; 이 경우, 은행이 제공할 수 있는 유일한 유형의 주택담보대출은 조정 가능한 금리 모기지일 수 있다.예를 들어, 영국의 모기지 산업은 전통적으로 건설 사회에 의해 지배되어 왔다.영국 건축 협회에 의해 조성된 자금은 적어도 50%의 예금이어야 하기 때문에, 대출자들은 주택담보대출 이자로 청구하는 것과 예금 및 기타 [5]자금원에 대해 이자 지불 사이의 잠재적 이자율 위험을 줄이기 위해 고정금리형 주택담보대출보다 변동금리형 주택담보대출을 선호한다.

고정금리 대출이 주택구입을 위한 대출의 일반적인 형태인 국가는 일반적으로 이를 가능하게 하기 위해 특정한 법적 틀을 마련해야 한다.예를 들어, 독일과 오스트리아에서는 상호 건설 협회의 일종인 인기 있는 바우파카센이 장기 고정 금리 대출을 제공한다.그들은 법적으로 은행과 분리되어 있고 대출자들이 대출을 받기 전에 꽤 낮은 고정 금리로 상당한 금액을 저축하도록 요구한다. 이것은 미래의 대출자들이 실제로 대출을 받기 전에 그의 고정 월급을 지불하기 시작하도록 함으로써 이루어진다.일반적으로 이것을 일시불로 지불하고 바로 대출을 받는 것은 불가능하며, 그것은 담보대출의 상환 단계에서 지불되는 것과 같은 규모의 월부로 이루어져야 한다.시스템에 충분한 저축자가 있는지 여부에 따라 대출 희망자가 이미 저축 할당량을 채웠을 때에도 대출금 지급이 일정 기간 지연될 수 있습니다.대출자의 장점은 월 지급액이 절대 늘어나지 않는다는 것, 그리고 대출의 유효기간도 미리 정해져 있다는 것이다.단점은 실제로 대출을 받기 전에 몇 년 전부터 상환을 시작해야 하는 이 모델은 대부분 장기간에 걸쳐 계획을 세울 수 있는 일생에 한 번뿐인 주택 구매자를 대상으로 한다는 것이다.그것은 오늘날 근로자들에게 요구되는 일반적으로 높은 이동성의 문제가 되었다.

비교적 짧은 기간(3~7년) 내에 이동할 계획인 사람들에게 변동금리형 주택담보대출은 대출의 처음 3년, 5년 또는 7년 동안 낮은 고정금리를 포함하며 이후 금리가 변동하기 때문에 여전히 매력적일 수 있다.

싱가포르에서

싱가포르에서 ARM은 일반적으로 변동금리 또는 변동금리 모기지라고 알려져 있습니다.고정금리형 주택담보대출과 달리 변동금리형 주택담보대출은 대출기간 내내 금리가 변동한다.대출은 은행 이사회 금리, SIBOR 또는 SOR에 고정할 수 있습니다.

일반적으로 담보대출 이자율의 구조는 다음과 같다.

기간 이자율(p.a)
첫해 0.75% + 1개월 SIBOR
2년차 0.75% + 1개월 SIBOR
3년째 1.00% + 1개월 SIBOR
4년째 이후 1.25% + 1개월 SIBOR

대출은 임의의 기간의 SIBOR 또는 SOR에 고정될 수 있으며, 스프레드(마진)는 X-개월 SIBOR/SOR에 고정된다.스프레드는 보통 처음 몇 년 후에 위로 조정된다.

SIBOR-peged ARM은 SOR-또는 이사회-금리-peged 모기지보다 더 인기가 있다.

그러나, 최근 ANZ는 SIBOR와 [9]SOR의 평균에 적합한 ARM을 도입했습니다.지금까지 싱가포르에서 유일하게 이러한 대출을 제공하는 은행이다.

가격 설정

변동금리형 주택담보대출은 일반적으로 고정금리형 주택담보대출보다 저렴하지만 항상 그렇지는 않다.내재된 금리 리스크 때문에 장기 고정 금리는 단기 금리(변동 금리 대출과 모기지 기준)보다 높은 경향이 있다.단기 대출과 장기 대출 사이의 금리 차이는 수익률 곡선으로 알려져 있으며, 일반적으로 상승하는 경향이 있다(장기 대출은 더 비싸다).반대 상황은 반전 항복 곡선으로 알려져 있으며 비교적 드문 경우입니다.

변동금리형 주택담보대출의 시작금리가 더 낮다고 해서 (금리가 변동할 때) 미래 차입원가가 얼마가 될지는 알 수 없다.요율이 오르면 비용이 더 많이 들고, 내리면 비용이 더 낮아진다.사실상, 차입자는 이자율 위험을 감수하기로 동의하였다.

금융업계에서 조정 가능한 금리 모기지 실제 가격 책정 및 금리 분석은 몬테카를로 방법이나 소볼 순서와 같은 다양한 컴퓨터 시뮬레이션 방법을 통해 이루어집니다.이러한 기법에서는 미래금리의 가정된 확률분포를 사용하여 수많은 가능한 이자율 시나리오(10,000~100,000 또는 심지어 1,000,000)를 탐색하고, 각 시나리오에 따라 계산된 담보대출 현금흐름 및 담보대출의 존속기간에 걸친 공정가치 및 유효이자율과 같은 집계 매개변수를 추정한다.대출 분석가는 이러한 점을 고려하여 특정 담보대출을 제공하는 것이 수익성이 있는지, 그리고 그것이 은행에 견딜 수 있는 위험을 나타내는지를 판단합니다.

선불

다른 유형의 주택담보대출과 마찬가지로 변동금리형 주택담보대출은 일반적으로 차입자가 위약금 없이 원금(또는 자본)을 조기에 중도상환할 수 있도록 한다.원금의 일부를 조기 상환하면 대출의 총비용(지급된 총이자)은 줄어들지만 다른 대출 유형처럼 대출금을 상환하는 데 필요한 기간은 단축되지 않는다.각 재캐스팅 시, 새로운 완전지수 이자율은 잔여원금에 적용되어 잔여기간 내에 종료된다.

주택담보대출이 재융자된 경우, 대출자는 새로운 주택담보대출을 받는 동시에 오래된 주택담보대출을 상환한다.

일부 ARM은 대출자가 대출금을 차환하거나 조기 상환할 경우 수천 달러의 중도상환 위약금을 부과합니다. 특히 대출 후 처음 3년에서 5년 이내에.[1]

비판

약탈적 대출

변동금리형 주택담보대출은 금리가 [10]상승할 경우 대출금을 상환할 가능성이 없는 소비자에게 판매되기도 한다.미국에서는 극단적인 사례가 미국 소비자 연맹에 의해 약탈적 대출로 특징지어진다.이자율 상승에 대한 보호에는 (a) 고정금리로 가능한 초기기간(대출자가 지급이 증가하기 전에 연간 수익을 증가시킬 수 있는 기회 제공), (b) 금리가 언제든지 상승할 수 있는 최대 한도(한도가 있는 경우 대출 서류에 명시되어야 함) 및 (c) 다음 중 하나의 최대 한도(한도)가 포함된다.est 금리는 담보대출의 존속기간 동안 상승할 수 있다(이것도 대출서류에 명시되어야 한다).

금리 오류 및 과금

1991년 9월, GAO(Government Accountability Office)는 미국에서 조정 가능한 금리[11] 모기지 연구를 발표했는데, 당시 약 1200만 건의 ARM 대출 중 20~25%가 금리 오류를 포함하고 있었다.전 연방 모기지 뱅킹 감사원은 이러한 실수로 인해 미국 주택 소유자들에게 최소 100억 달러의 순 과금이 발생했다고 추정했습니다.이러한 오류는 관련 모기지 서비스 제공자가 잘못된 지수일을 선택하거나, 잘못된 마진을 사용하거나, 이자율 변동 상한선을 무시했을 때 발생했다.

1994년 7월 비영리 모기지 감사 회사인[12] Consumer Loan Supports는 조정 가능한 금리 모기지 중 무려 18%가 대출자에게 5,000달러 이상의 이자를 과징금하는 오류를 발생시킨다고 발표했습니다.

1995년 12월, 한 정부 연구는 미국의 모든 조정 가능한 금리 모기지 중 50-60%가 주택 [13]소유자에게 부과되는 변동 금리에 관한 오류를 포함하고 있다고 결론지었다.이 연구는 대출자들에게 과다 청구된 이자의 총액이 80억 달러를 넘는 것으로 추정했다.부적절한 컴퓨터 프로그램, 잘못된 문서 작성, 계산 오류 등이 이자율 과금의 주요 원인으로 꼽혔다.ARM 이자 과금에 대한 다른 정부 연구는 수행되지 않았다.

역사

1980년 4월 3일 연방 주택 대출 은행 이사회는 저축 및 대출 협회에 [14]재협상 금리 모기지(RRM)를 미국 최초의 변동 금리 모기지인 주택 구입 저당권자에게 제공할 수 있는 권한을 부여하는 투표를 실시했다.이 규정에 따르면, 금리는 3년마다 변경될 수 있으며, 30년 담보대출의 원래 APR 존속기간 동안 5%포인트 이하로 상승하거나 제한 없이 인하될 수 있다.당시 고금리에 대한 장기 확약을 주저하는 구매자들의 신규 주택 착공과 구매 감소에 대응하여 만들어진 새로운 규칙은 캐나다에서 [15]이미 사용되고 있던 "롤오버 모기지"와 유사한 개념이었다.

Title VII, 대체 주택담보대출거래, Garn-St. 1982년 제르맹예탁기관법은 변동금리형 [16]주택담보대출을 허용했다.

서브프라임 모기지 위기 전인 2006년에는 서브프라임 모기지(전체[17] 모기지 중 20%를 차지)의 90% 이상이 변동금리 [18]모기지였다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ a b c d e f Wiedemer, John P, 부동산 파이낸스, 제8판, 99-105페이지
  2. ^ 변동금리형 주택담보대출의 정의
  3. ^ 지수 모기지란 무엇입니까?
  4. ^ Mishler, Lon; Cole, Robert E. (1995). Consumer and business credit management. Homewood: Irwin. pp. 132–133. ISBN 0-256-13948-2.
  5. ^ a b c d e f g International Monetary Fund (2004). World Economic Outlook: September 2004: The Global Demographic Transition. pp. 81–83. ISBN 978-1-58906-406-5.
  6. ^ a b Fabozzi, Frank J. (ed), 주택담보부증권 핸드북, 제6판, 페이지 259-260
  7. ^ Simon, Ruth (2006-08-21). "Option ARMs Remain Popular Despite Risks and Higher Rates". RealEstateJournal.com. Archived from the original on 2006-10-22. Retrieved 2001-09-01.
  8. ^ "Payment Shock Is The Latest Worry In Mortgage Markets". MortgageNewsDaily.com. 2006-08-24. Retrieved 2006-09-01.
  9. ^ "ANZ Property Loans in Singapore"는 2014년 4월 28일 ANZ 웨이백 머신에 보관되었습니다.
  10. ^ "Option ARMs At The Center of Rate Shock Fears". MortgageNewsDaily.com. 2006-09-11. Retrieved 2006-09-15.
  11. ^ "Adjustable-Rate Mortgage Mistakes Add Up". Los Angeles Times. 1991-09-22. p. 2. Retrieved 2010-11-09.
  12. ^ "Costly Errors Lurk in Some Mortgages". The New York Times. 1994-07-23. p. 3. Retrieved 2010-11-09.
  13. ^ "Government study concludes 50%-60% of all adjustable rate mortgages contain errors". Allbusiness.com. Allbusiness.com. 1995-12-01. p. 2. Archived from the original on January 19, 2008. Retrieved 2010-11-09.
  14. ^ "유연한 금리 모기지 승인", 피츠버그 포스트 가젯, 1980년 4월 4일, 페이지 13
  15. ^ David Frink, Austin(TX) American-Statesman, 1980년 4월 10일, pD6에 의한 "카터 모기지 지원"
  16. ^ FRB Philadelphia - PL 97-320, Garn-St Germain 법 2004년 8월 12일 Wayback Machine에 보관
  17. ^ "Harvard University-The State of the Nation's Housing-2008-" (PDF). p. 4, Figure 4. Retrieved 5 October 2017.
  18. ^ Zandi, Mark (2010). Financial Shock. FT Press. ISBN 978-0-13-701663-1.

외부 링크