쿤츠 대 세인트존스 강 수자원 관리구 사건

Koontz v. St. Johns River Water Management District
쿤츠 대 세인트존스 강 수자원 관리구 사건
미국 대법원
2013년 1월 15일 논쟁
2013년 6월 25일 결정
전체 대문자 이름코이 A. 쿤츠 주니어 사건, 페티셔너 대 세인트존스 리버 물 관리 지구 사건
인용문570 US 595 (더 보기)
133 S. Ct. 2586; 186 L. Ed. 2d 697; 2013 U.S. LEXIS 4918; 76 ERC 1649; 81 U.S.L.W. 4606
논쟁구두변론
케이스 이력
이전의Orange County의 Florida Circuit Court는 토지 소유주에 대한 판결을 내렸습니다. 지방 항소 법원, 5 So. 3d 8 (Fla. Dist.) Ct. App. 2009), 77 Sod. 1220(Fla. 2012), 568 U.S. 936(2012).
보유 자산
신청자가 관련이 없는 다른 재산에 대한 개선 비용을 지불하기를 거부하기 때문에 재량 토지 사용 허가가 거부될 경우, 거절의 합헌성에 대한 도전은 놀란 대 캘리포니아 해안 위원회의 "필수 연결" 표준과 돌란 대 티가르 시의 "강력한 비례성" 요건에 따라 평가되어야 한다.d.
법원 구성원 자격
대법원장
존 로버츠
배석 판사
안토닌 스칼리아 · 앤서니 케네디
클라렌스 토머스 · 루스 베이더 긴스버그
스티븐 브레이어 · 사무엘 알리토
소니아 소토마요르 · 엘레나 케이건
사례의견
다수Alito, Roberts, Scalia, Kennedy, Thomas와 함께
반대Kagan, Ginsburg, Breyer, Sotomayor와 함께
적용되는 법률
미국 헌법을 개정하다v

쿤츠 대 세인트존스 강물관리지구(U.S. 570), 595(2013)는 미국 대법원이 개발허가 발급에 조건을 부과하는 토지이용기관이 노밴과 캘리포니아의 '넥서스'와 '거친 비례성' 기준을 준수해야 한다고 판결한 사건이다.igard는 조건이 금전 지급 요건으로 구성되고 조건에 [1]동의하지 않아 허가가 거부되는 경우에도 마찬가지이다.금품강제죄가 위헌이라는 판결이 나온 것은 이번이 처음이다.

배경

청원자 코이 쿤츠는 세인트루이스에 신청했다. 존스강 수질 관리 구역은 그 구역 [2]관할 하에 있는 3.7에이커의 습지 개발 허가를 받았다.쿤츠는 인접한 11에이커의 땅을 보존하기 위한 편의를 그 지역에 전달함으로써 습지의 손실을 완화하겠다고 제안했다.디스트릭트는 쿤츠의 완화 제안을 거절하고 대신 쿤츠가 개발 규모를 1에이커로 줄이거나 몇 마일 떨어진 디스트릭트가 소유한 관련 없는 부동산에 대한 개선 비용을 지불할 것을 제안했다.쿤츠는 주 법원에 [3]그 지역을 상대로 소송을 제기하는 것으로 대응했다.

플로리다 순회법원은 최초 기각, 항소 및 송환 후, 지역구 재산에 대한 개선은 환경 영향의 본질적인 연관성 또는 대략적인 비례성이 결여되었기 때문에, 오프사이트 완화에 대한 지역구의 요구가 놀란 대 캘리포니아 해안 위원회와 돌란 대 티가드의 도시를 위반했다고 판결했다.쿤츠가 제안한 개발.주 항소법원은 [4]단언했지만, 플로리다 대법원은 (1) 쿤츠의 허가가 위헌 조건에 따라 허가되지 않고 거부되었기 때문에, 그리고 (2) [5]허가증을 발급하기 위한 조건으로 부동산의 양도보다는 돈을 요구했기 때문에 노런과 돌란은 신청을 하지 않았다고 판결했다.대법원은 이런 [6]상황에서 놀란과 돌란의 적용 가능성을 판단하는 증명서를 발부했다.

Pacific Legal Foundation의 Paul J. Beard, II가 쿤츠를 대표했습니다.쿤츠를 지지하는 아미쿠스는 미국민권연맹, 전미주택건설자협회, 전미독립기업중소기업법률센터연맹, 기타 6개 [7]당사자에 의해 제출되었다.더 세인트루이스Johns River Water Management District는 Paul R. Q. Wolfson에 의해 대표되었다.지역구 지원을 위한 아미쿠스 브리핑은 미국 법무장관, 미국계획협회, 전국주지사협회 및 기타 공공단체와 [7]관리들에 의해 제출되었다.에드윈 크네들러 부장관은 미국을 지역구를 지지하는 아미쿠스 퀴리아라고 주장했다.

법원의 의견

앨리토 판사는 법원에 서한을 보내 토지이용허가 발급 시 부과되는 조건은 놀란의 요건에 부합해야 하며, 적용 가능한 경우에는 조건을 준수하지 않아 허가서가 거부된 경우에도 돌란의 요건에 부합해야 한다고 주장했다.위헌 조건 독트린은 정부가 [8]"강제적으로 혜택을 유보"함으로써 헌법상의 권리를 박탈하도록 압력을 가하는 것을 금지하고 있다.놀란과 돌란은 헌법 수정 제5조에 대한 헌법 위반 조건 독트린을 정당한 [9]보상을 받을 수 있는 권리에 "특별히 적용"하고 있다.따라서 정부는 협박에 성공한 후 허가 여부를 떠나 허가 신청을 한 사람에게 재산 증여를 강요할 수 없다.둘 다 위헌 조건을 요구하기 때문에 둘 다 금지된다.그러나 헌법은 소송 후 배상만 요구하며, 쿤츠는 그의 재산을 빼앗기는 대신 주법에 따라 소송을 제기했기 때문에, 법원은 플로리다 법이 위헌 조건 위반에 대해 금전적 손해를 제공하는지 여부를 판단하기 위해 재판부를 송환한다.

Nollan과 Dolan은 또한 여기에서와 같이 어려운 조건이 재산에 대한 이양권을 포기하는 것이 아니라 돈을 지불하도록 요구될 때 신청한다.플로리다 대법원은 또한 정부가 부동산 대신 돈을 요구한다면 어떠한 거래도 있을 수 없다고 판결했다.Alito는 이러한 논리에 따라 놀란과 돌란의 요구사항은 "매우 쉽게" 피할 수 있을 것이며, 특히 이러한 개발 임팩트 수수료는 이미 "보통"[10]에 불과하기 때문이라고 말합니다.이 취득 조항은 정부의 자금 요구가 동부 기업 대 압펠 사건의 혜택과 구별되는 특정 부동산 소포와 직접 연관되어 있기 때문에 적용된다.

알리토는 왜 이러한 금전적 압박이 단순한 세금이 아닌지를 설명할 수는 없지만, 그는 "세금과 소득의 차이를 가르치는 것은 이론적으로 실제보다 더 어렵다"고 믿고 있다.법원의 오랜 견해는 수익은 기능적으로 세금과 비슷하더라도 정당한 보상이 필요하며 알리토는 여기서 차이를 정의할 필요가 없다고 본다.마지막으로, Alito는 텍사스, 일리노이, 오하이오 주 법원이 이미 금전적 압박에 대해 놀란과 돌란을 적용했기 때문에 지방 정부를 혼란시킬 것이라는 Kagan의 두려움을 일축한다.

반대 의견

Kagan 판사는 Ginsburg, Breyer, Sotomayor 판사가 합류하여 반대하였다.반대자들은 Nollan과 Dolan이 토지이용허가가 조건을 준수하지 않아 거부될 때 신청하는 것에 동의했지만, 기관이 토지 양도가 아닌 금전 지급에 대한 허가를 조건부로 할 때는 이러한 기준을 적용해서는 안 된다고 주장했다.Kagan은 대다수의 사람들이 "문제를 찾는 예방책"을 채택하고 있다고 말하면서 Alito의 분석의 포괄성을 비판한다.그리고 나서 그녀는 대다수가 입법 [11]결정보다 재정 결정에 더 높은 정밀 조사를 적용하는 주들에 동의할지 공개적으로 궁금해 하면서, 너무 적게 결정한 것에 대해 비난한다.Kagan은 법원이 지방정부가 개발업자들과 협상을 하지 못하게 한 것을 "유감할 것"이라고 믿으며, "대부분의 지방 토지 사용 규제들이 연방 헌법상의 문제로 변질된다"고 쓰고 있다.

또한, 이 사건의 사실에 대해, 이 지역은 허가와 맞바꾸는 어떤 것도 실제로 요구한 적이 없으며, 재산상의 손아귀가 바뀌지도 않았기 때문에 어떠한 규제도 이루어지지 않았다고 반대 판사들은 주장했다.

반응

플로리다 대법원은 플로리다 제5지방 항소법원으로 송환했고, 플로리다 제5지방법원은 쿤츠에게 금전적 손해를 [12]배상하라는 2009년 판결을 간단히 재심했다.

이번 판결은 일부 법조계에서는[13] 인기가 없었지만 [14]다른 학계에서는 극찬을 받았다.논객들은 지역 주민들이 논의 없이[15] 허가 거부에 나서도록 독려했지만, "강력한 사법 조치"만이 고착된 [16]선수들에게 영향을 미칠 것이라고 예측했다.Koontz는 "혼란하고 지속 불가능한 상태의 법률"을 남겨두고 있지만, 학자들은 이것이 지방으로 하여금 보다 이질적이고 표준화된 요금표를 채택하도록 장려할 수도 있고, 심지어 [17]Nollan과 Dolan의 적법한 절차 조항이 결국 무산될 수도 있다고 믿고 있다.

레퍼런스

  1. ^ 쿤츠 대 세인트존스 강 수질 관리 사건 US. 570 (2013)
  2. ^ Eric D. Hageman, 케이스 코멘트, The Factural Reality of Koontz v. St. Johns, 90 Notre Dame L. Rev. Online 54 (2015)
  3. ^ 쿤츠 대 세인트존스 강 수질 관리 사건 11-1447번, 2-4번 전방 작전실입니다
  4. ^ St. Johns River Water Mgmt. Dist. v. Koontz, 5 So. 3d 8 (Fla. Dist.) Ct. App. 2009).
  5. ^ St. Johns River Water Mgmt. Dist. v. Koontz, 77 So. 3d 1220 (2011년 화)
  6. ^ 쿤츠 대 세인트존스 강 수질 관리 사건 568 U.S. 936 (2012)
  7. ^ a b 대법원 공판, 사건번호 11-1147.(https://www.supremecourt.gov/search.aspx?filename=/docketfiles/11-1447.htm)
  8. ^ 쿤츠, C. 133번지 2595번지
  9. ^ 링글 대 링글 대 2594의 133 S. Ct. 쉐브론 U.S.A. Inc.
  10. ^ 133 S. Ct (2599), 로젠버그의 인용, 미국 토지 이용의 변화하는 문화: 임팩트 요금으로 성장에 대한 지불, 59 S.M.U. L. Rev. 177, 202-203 (2006)
  11. ^ 133 S. Ct. 2586 (Kagan, 이의신청) (Ehrlich v. Culver City, 911 P.2d 429, 12 Cal 인용)4번가 854, 50Cal제2차 242호(1996년)
  12. ^ 세인트 존스 강 수질 관리 대 쿤츠호 (제5D06-116호) (Fla. Dist.)Ct. App. 2014년 4월 30일)
  13. ^ 존 D. 에체버리아, 쿤츠: The Very Worst Takings Decision, 22 N.Y.U. 환경법 저널 1 (2014).
  14. ^ Illya Somin, 헌법법의 "빈약한 관계"를 위한 두 걸음 전진: 쿤츠, 아칸소 게임&피쉬, 그리고 테이킹 조항의 미래, 2012년 Cato Sup.Ct. 리뷰 215 (2013)
  15. ^ Sean Nolon, 개발 협상 포스트 쿤츠: 연방대법원이 지방정부를 침공한 방법, 67 플로리다법률검토 171호(2015년.
  16. ^ 스티븐 이글, 쿤츠 인 더 맨션과 게이트하우스, 46 The Urban Lawyer 1 (2014)
  17. ^ 리 페넬과 에두아르도 페날버, Dructions Creep, 2013년 대법원 리뷰 287호(2014년).

외부 링크