워터 스트리트 55

55 Water Street
이 기사는 뉴욕 맨해튼에 있는 빌딩에 관한 것이다.뉴욕 브루클린의 빌딩은 Water Street 55(Brooklyn)를 참조하십시오.
워터 스트리트 55
55 Water Street and north wing.jpg
이스트 리버에서 본 워터 스트리트 55
일반 정보
상황완료된
유형사무실.
건축 양식인터내셔널 스타일
위치워터 스트리트 55
맨해튼, 뉴욕시
좌표40°42°12°N 74°00′34″w/40.70333°N 74.00944°W/ 40.70333, -74.00944좌표: 40°42°12°N 74°00°34°W / 40.70333°N 74.00944°W / 40.70333; -74.00944
공사 시작1969
완료된1972
주인앨라배마 주의 은퇴 제도
높이
지붕687 피트 (160 m)
기술적 세부사항
바닥수53
바닥 면적350만 평방 피트 (102,0002 m)
승강기/엘리베이터59
설계 및 시공
건축가.
개발자유리스 빌딩즈
구조 엔지니어제임스 루더먼

55 Water Street는 뉴욕시 Lower Manhattan의 파이낸셜 디스트릭트에 있는 이스트 리버에 있는 687피트(209m) 높이의 초고층 빌딩이다.53층, 350만 평방 피트 (325,0002 미터)의 구조물이 1972년에 완공되었다.Emery Roth and Sons가 설계한 이 건물은 Uris 형제에 의해 개발되었다.완공 당시 55개의 워터 스트리트는 남서쪽으로 코엔티 슬립, 북서쪽으로 워터 스트리트, 북동쪽으로 올드 슬립, 남동쪽으로 사우스 스트리트와 FDR 드라이브로 둘러싸인 슈퍼 블록 위에 지어졌다.그것은 Alabama의 연금 기금 은퇴 시스템(RSA)이 소유하고 있다.

55 워터 스트리트는 두 구역으로 구성되어 있다: 남쪽으로 53층 타워와 북쪽으로 15층 건물.그 건물의 정면은 석조 건물과 유리로 되어 있다.남쪽 건물은 직사각형 모양이고 북쪽 건물은 경사진 벽을 포함하고 있으며 부지의 북서쪽 경계와 평행하게 뻗어 있습니다.기초는 철근 콘크리트 슬래브 벽으로 되어 있고 상부 구조는 강철로 되어 있습니다.위층은 각각 55,000 평방 피트 (5,1002 미터)의 공간을 가지고 있는 반면, 아래층은 그 크기의 거의 두 배이다.그 장소의 동쪽에 고가 에이커라고 알려진 높은 공공 광장이 있다.남서쪽의 또 다른 공공 공간인 Jeannette Park(현재의 베트남 참전용사 광장)는 55 Water Street가 건설되면서 확장되었다.

우리 건축공사는 1968년 10월 이 자리에 53층짜리 건물을 세울 것을 제안했고 이듬해부터 공사를 시작했다.1971년 6월 18일 준공식을 갖고 1972년 초 입주했다.처음에, 그 공간은 뉴욕의 화학 은행을 포함한 몇몇 금융 회사들이 차지했는데, 화학 은행은 그 공간의 약 3분의 1을 임대했고 건물의 15퍼센트를 소유했다.National Kinney Corporation은 1973년 말까지 Uris 부동산의 과반수를 사들였고, 1976년에는 55개의 Water Street를 올림피아와 York에 매각했다.RSA는 올림피아와 요크가 대출금을 갚는 데 어려움을 겪자 1993년에 이 건물을 매입했다.그 건물은 1990년대에 다시 보수되었고 2010년대에 다시 보수되었다.

위치

55 Water Street는 뉴욕시 [1][2]Lower Manhattan의 금융 지구에 있습니다.이 땅은 남서쪽으로 코엔티 슬립, 북서쪽으로 워터 스트리트, 북동쪽으로 올드 슬립, 남동쪽으로 사우스 스트리트와 FDR 드라이브로 경계를 이루는 도시 블록 전체를 덮고 있습니다.이 부지의 면적은 160,692 평방 피트(14,9282.8 m)이며, 워터 스트리트와 사우스 스트리트의 전면은 415 피트(126 m), 깊이는 355 피트(108 m)이다.Fraunces Tavern 블록은 북서쪽에 있고, 뉴욕시 경찰 박물관과 32 Old Slip은 북동쪽에 있으며, 2 New York Plaza는 서쪽에 있습니다.건물 서쪽 두 블록에는 뉴욕 지하철의 사우스 페리/화이트홀 스트리트 역과 스태튼 아일랜드 페리의 화이트홀 터미널로 구성된 사우스 페리 교통 허브가 있습니다.또한 건물은 다운타운 맨해튼 헬기장에서 [2]FDR 드라이브 바로 건너편에 있습니다.이 빌딩은 자체 ZIP 번호 10041을 할당받고 있으며,[3] 2019년 현재 맨해튼에서 자체 ZIP 코드를 가진 41개 건물 중 하나이다.

55 Water Street는 [4][5]4개의 작은 도시 블록을 결합하여 만들어진 슈퍼 블록을 차지하고 있다.현재의 오피스 빌딩이 건설되기 전에, 이 부지에는 [5]워렌과 웨트모어가 설계한 뉴욕과 뉴저지의 선원 교회 연구소의 본부가 있었다.카일러스 앨리는 북서쪽에서 남동쪽으로, 프론트 스트리트는 남서쪽에서 북동쪽으로 이등분했다.두 도로 모두 건물 [5][6]건축을 위해 폐쇄되었다.18세기와 19세기에 Lower Manhattan이 확장되기 전에는 이 [7]지역 전체가 매립지였다.

아키텍처

이 빌딩은 에머리 로스 앤 선즈(Emery Roth & Sons for Uris Buildings Corporation)[1][6][4]가 설계했습니다.에머리 로스와 선즈가 설계한 [8]6개의 건물 중 하나로, 55 워터 스트리트는 남서쪽 53층짜리 남쪽 건물(제넷 공원 옆)과 북쪽 15층짜리 북쪽 건물(워터 스트리트와 올드 슬립 옆)의 2개의 구역으로 구성되어 있다.사이트의 동쪽 부분 근처에는 올드 슬립과 사우스 [6][4]스트리트에 인접한 높은 광장이 있습니다.

형태와 외관

그 건물의 정면은 석조 건물과 유리로 되어 있다.남쪽 건물은 직사각형으로 긴 축이 부지의 남서쪽 경계와 평행하게 뻗어 있다.이는 인근 [6][9]건물에서 이스트 리버(Water Street 남동쪽 경계선 55개 옆)의 시야를 방해하는 것을 피하기 위해 이루어졌다.북쪽 건물은 경사진 벽을 포함하고 있으며, 부지의 북서쪽 경계와 평행하게 뻗어 있다.이렇게 하면 위에서 [9]바라본 것처럼 건물이 "L"자 모양을 갖게 됩니다.2층과 14층 사이에서는 석조 커튼월 안에 청동 유리창이 끼워져 있다.창문의 멀리언은 4피트(1.2m)[10] 간격으로 떨어져 있습니다.

53층 높이의 이 건물은 [4][11]지붕까지 687피트(209m) 높이이다.옥상 도머를 포함하면 건물 높이가 751피트(229m)[4]에 이른다.지붕은 슬래그 [10]층으로 마감된 방수막으로 되어 있습니다.Jaros, Baum & Bolles는 건물 [12]지붕 바로 아래에 있는 난간을 위한 LED 조명을 디자인했습니다.

내부

55 Water Street가 완성되었을 때, 그것은 3,200,000 평방 피트 (297,0002 m)의 임대 가능한 [13]공간을 가진 뉴욕에서 가장 큰 건물이었다.임대할 수 없는 공간을 포함하여, 이 구조물의 총 면적은 3,500,000 평방 피트(330,0002 m)[14]였다.그 당시, 이것은 55 워터 스트리트를 세계에서 가장 큰 개인 소유 오피스 [15]빌딩으로 만들었다.머천다이즈 마트와 펜타곤 모두 사무실 공간이 더 많았지만, 그들은 정부 기관이 소유하고 있었다.뉴욕에서 두 번째로 큰 건물은 2,400,000 평방 피트(220,0002 m)의 MetLife 빌딩이었습니다.210,000 평방 피트 (200,0002 m)의 뉴욕 플라자 하나와 1,800,000 평방 피트 (170,0002 m)[6]의 엠파이어 스테이트 빌딩.주탑과 그것의 짧은 날개는 각각 가장 낮은 [6]15층마다 연결되어 있다.위층은 각각 55,000평방피트(5,100m2)의 공간을 가지고 있는 반면, 아래층은 그 [14][16]두 배 크기이다. 55 워터 스트리트는 21세기까지 [17]뉴욕에서 가장 큰 사무실 건물로 남아 있다.

건물 옆에 공공 광장을 건설하는 대가로, Uris는 485,640 평방 피트(45,1172 m)[18]를 추가로 지을 수 있었다.Uris는 건설되지 않은 뉴욕 지하철 [6][4][16]역과의 연결을 위한 준비물들로 지하 콩코스를 지었다.이 콩쿠르는 뉴욕시의 [19]교통 마스터플랜의 일환으로 지어졌다.

메인 로비는 원래 트라베르틴 옷을 입고 있었다.1990년대에는 이탈리아와 프랑스의 대리석으로 대체되었고 스테인리스강 장식 고정 장치와 알루미늄 잎 천장이 사용되었습니다.또한 접수 [20]카운터 뒤에 10x50피트(3.0x15.2m) 크기의 오닉스 패널이 설치되었습니다.2018년 또 다른 리노베이션에 이어 메인 로비는 42개의 [21][22]타일로 이루어진 2개의 LED 디스플레이로 구성된 비디오 월을 갖추고 있습니다.디스플레이는 높이 8피트(2.4m) x 폭 42피트(13m)이며, 각 디스플레이의 [22]폭은 21피트(6.4m)입니다.로비에는 접수대, 구두닦이대, 커피바, 휴게실도 마련되어 있습니다.세입자와 투숙객이 반드시 [23]통과해야 하는 개찰구도 있다.

구조상의 특징

기초는 철근 콘크리트 [7][10]벽으로 되어 있다건물의 기초에는 콘크리트 관담이 포함되어 있으며, 이 관담은 이곳을 둘러싸고 암반 밑층까지 내려온다.인부들은 먼저 지하 40피트(12m) 아래에 가라앉은 골판지 판넬의 옹벽을 설치한 후 현장 전체를 파냈다.그리고 나서 옹벽 뒤에 커피댐을 붓고, 커피댐과 옹벽 사이에 흙을 한 층 깔았다.이것은 맨해튼의 다른 고층 빌딩의 기초와 대조되는데, 이 빌딩은 일반적으로 지하 사무실, 주차장, 케미컬 [7]뱅크를 위한 25,000 평방 피트(2,3002 m)의 은행 금고를 위한 공간을 제공했다.

상부 구조는 "Q"-데크 바닥 슬래브와 함께 강철로 제작됩니다.사무실 스토리에는 50~100psf(2.4~4.8kPa)의 부하가 실릴 수 있습니다.소매, 광장, 지하 및 기계 공간은 플라자 [10]레벨의 경우 최대 300psf(14kPa)까지 더 높은 활하중 용량을 가집니다.이 건물에는 350만 평방 피트(330,0002 m)의 모듈러형 아연도금 [24]강철 바닥재가 있습니다.일반적으로 사무실 바닥의 슬래브 대 슬래브 높이는 12.25피트(3.73m)이지만, 완성된 사무실 공간의 높이는 8.5피트(2.6m)만큼 작을 수 있습니다.하위 레벨, 중앙홀 및 플라자 레벨은 바닥과 천장 사이에서 측정된 슬래브 대 슬래브 높이가 13.5피트(4.1m)인 반면 소매 및 기계 공간은 슬래브 대 슬래브 높이가 30피트(9.1m)[10]이다.

기계적 특징

Jaros, Baum & Bolles는 [11]이 건물의 기계, 엔지니어링 및 배관 엔지니어였습니다.14층에는 건물의 주요 기계실, 환기 장치 및 전기 장비가 있습니다.지하, 옥상, 2층과 [25]52층에 기계 설비가 추가로 있습니다.뉴욕시 전력공급시스템으로부터의 전기는 중앙홀, 제1 서브레벨 및 14층의 배전반으로 흐릅니다.각 [25]층마다 6개의 전기 옷장이 있다.1990년대에는 지붕에 각각 1,750 kW(2,350 hp)[20]의 용량을 가진 11개의 발전기가 설치되었다. 이것들은 지하층의 [26]펌프로 구동되었다.2018년 현재 14기의 발전기가 있으며 비상 전력 시스템은 최대 3일 [25]동안 가동될 수 있습니다.

건물 곳곳에 71개의 승객용 엘리베이터가 있다.남쪽 건물에 있는 60개의 승객용 엘리베이터는 6대의 차량으로 구성된 10개의 뱅크로 나뉘어져 있으며, 각 엘리베이터 뱅크는 로비를 5~8층으로 연결한다.북쪽 건물에는 모두 지하 1층부터 13층까지 연결되는 9개의 승객 엘리베이터가 있으며, 5개는 지하로 내려가고 나머지 4개는 [25]지하로 내려갑니다.엘리베이터 택시의 내부는 원래 갈색 삼베로 장식되었지만, 1990년대 리노베이션 중에 엘리베이터 택시는 스테인리스 스틸과 녹색 [20]대리석으로 다시 장식되었습니다. 55 워터 스트리트에는 또한 6개의 화물 엘리베이터가 있습니다. 4개는 남쪽 건물에, 2개는 북쪽 건물에 있습니다.각 화물 엘리베이터는 지하에서 18층까지만 [27]이동하는 남쪽 건물의 단일 엘리베이터를 제외하고 건물의 해당 구간에서 가장 높은 층으로 이동합니다.남쪽 [28]건물 52층 위로는 엘리베이터가 다니지 않아요.

건물의 난방, 환기, 공조(HVAC) 시스템은 여러 개의 구역으로 나뉘어져 있으며, 각 구역은 다른 [29][a]층으로 구성되어 있습니다. 55 Water Street의 냉각 [30][12]시스템은 2010년대에 교체되었습니다.새로운 시스템은 3개의 [30]냉각기로 구성되어 있으며, 기존 시스템에 [12]비해 연간 총 3,250만 파운드의 CO를2 배출합니다.냉동기는 각각 53톤(48t)의 짧은 무게로 밤에 [28]건물 전면으로 들어올려야 할 정도로 무거웠다.134개의 얼음 탱크가 있는 열 에너지 저장 시설도 있으며, 모두 합쳐서 16,800톤의 [30]열을 저장할 수 있습니다.8개의 물탱크가 있으며, 양쪽 건물과 남쪽 건물의 14층과 40층 지붕에 걸쳐 있으며, 중앙홀 층에는 서지 탱크가 있습니다.이 물탱크들은 또한 여러 [b]층에 걸쳐 있는 여러 구역으로 나뉘어 있다.탱크는 뉴욕시 급수 시스템에 연결되는 두 개의 수도 본관에 의해 공급되며, 건물의 가정용 수도 본관에 의해 공급되기도 합니다.두 개의 배수관이 뉴욕시의 하수 [27]시스템과 연결되어 있다.

플라자스

지상 광장

55 Water Street가 지어졌을 때, 코엔티 슬립은 Jeannette [6][31]Park로 알려진 보행자 광장으로 바뀌었다.공간은 33,307 평방 피트(3,094.3 m2)[32]입니다.이 공원은 탐사선 USS Jeannette에 헌납된 1884년부터 코엔티 슬립과 인접해 있었지만, Paul Friedberg는 1971년 55 Water Street [31]건설의 일환으로 공원을 확장했다.처음에는 55명의 워터 스트리트의 소유주들이 건물 옆에 있는 [33]에이커 광장과 비슷한 벽돌로 포장된 공원을 관리할 책임이 있었다.이 [31][33]땅을 베트남전 참전용사 기념관으로 재개발하는 계획이 1982년에 발표되었고,[31][34] 1985년에 베트남 참전용사 광장으로 다시 세워졌다.2000년부터 [35]하만 자블린 건축가의 리 S. 자블린에 의해 리노베이션과 재설계를 거쳐 2001년 [36]다시 단장되었다.

워터 스트리트와 베트남 참전용사 광장에 인접한 10,254평방피트(952.6m2) 규모의 보행자 아케이드도 있다.그것은 [32]사실상 인접한 보도의 연장선 역할을 한다.경사진 캐노피는 1990년대에 [37]추가되었다.

고가 에이커

에이커 고원

고가 광장은 고가 에이커로 알려진 개인 소유의 공공 공간이다.그것은 거리 높이에서 약 30피트(9.1m) 높이에 있으며, 건물의 두 [39]날개 사이에 있는 워터 [32][38]스트리트에서 에스컬레이터와 계단을 통해 접근할 수 있다.광장의 면적은 약 40,000평방피트(3,700m2; 0.92에이커)[15]입니다.이 공간은 뉴욕에서 몇 안 되는 높은 팝스 중 하나입니다.원뱅커스 트러스트 플라자, 이스트 59번가 300번지, 서드 애비뉴 622번지, 머레이 힐 뮤스, 트럼프 타워에도 비슷한 광장이 있습니다.개발자들은 공공장소를 조성함으로써 55개의 워터 스트리트의 총 평방피트를 구역제 규정에 의해 [32]허가된 면적 이상으로 늘릴 수 있었다.광장 아래에는 주차장이 [14][16]있다.

고가 에이커는 원래 이스트 [16][18]강 옆에 있는 고가 도로와 광장으로 이루어진 미건설 네트워크의 일부로 제안되었습니다.Lawrence Halprin이 [16]광장의 원안을 고안했지만, M. Paul Friedberg & Associates가 최종 디자인을 [1][16]수행했다.고가 에이커는 원래 Jeannette Park와 같은 붉은 벽돌 타일로 포장되었다.광장은 휘어진 벽돌 벽과 벤치와 나무 [18][32]몇 그루를 제외하고는 장식이 거의 없었다.원래 디자인에는 분수대와 수영장도 있었다.1980년대에 고가 에이커는 건물주들에 따르면 엘리베이터와 에스컬레이터가 자주 [38]수리되었기 때문에 종종 폐쇄되었다.게다가, 광장은 고립되어 있어서 [20]보행자들에게는 매력적이지 않았다.

2000년대에 Rogers Marvel Architects와 Ken [1][40]Smith가 디자인으로 개조하여 2005년에 [41][38]재개관했습니다.워터 스트리트에 있는 두 개의 에스컬레이터와 엘리베이터는 4개의 짧은 에스컬레이터와 한 세트의 계단으로 교체되었다.새로운 디자인에는 다층 테라스뿐만 아니라 다양한 식림, 잔디, 모래언덕이 포함되어 있습니다.광장 내부에는 진보의 등불로 알려진 랜턴이 있는데,[38] 이 랜턴의 위치는 옛 선원협회 건물을 가리키는 것이다.고가 에이커에는 또한 7개 층의 원형 극장과 브라질산 경목 [38][42]판자 산책로가 있다.광장 [42][43]옆에 Sky55라는 이름의 식당이 있다.당초 재설계 계획은 100인승 엘리베이터와 아이스링크가 필요했지만 자금 [38]부족으로 취소됐다.하이제이트 에이커는 특별 [32][42]이벤트 장소로 대여가 가능합니다.뉴욕시 정부와의 합의에 따라, Riched Acre는 지역사회나 비영리 행사일 경우 1년에 6번, 사적인 [32]행사일 경우 1년에 6번까지 폐쇄될 수 있다.

역사

발전

동쪽을 바라보는 워터 스트리트에서 바라본 모습

Uris Buildings Corporation은 1968년 [6]10월 Coenties Slip, Water Street, Old Slip, South Street 사이에 53층 건물을 세울 것을 제안했다.이는 로어 맨해튼 수변 개발을 [5][14]위한 뉴욕시 정부 이니셔티브인 로어 맨해튼 계획의 일환으로 제안된 첫 번째 프로젝트였다.뉴욕증권거래소는 이 빌딩이 공식적으로 발표되기 전에 이 빌딩의 임대 공간을 고려했지만, 뉴욕증권거래소는 결국 [44]그렇게 하지 않기로 결정했다.새 건물 건설을 위해 카일러스 골목과 프런트 스트리트를 폐쇄하는 대신, 우리스는 인접한 자넷 공원을 개선하고 새로운 [14]개발 내에 공공 광장을 세울 것을 제안했다.이 제안은 뉴욕시 계획위원회에 1968년 구역제 개정안을 제정할 것을 요구했는데, 이는 고가 광장이 [32]연석 위로 5피트(1.5m) 이상 올라갈 수 없기 때문이다.1969년 1월, 견적 위원회는 건물 [45]옆에 고가 보행자 광장을 건설하자는 Uris의 제안을 승인했다.

1969년에 건설이 시작되었을 때, 개발자들은 건물의 연간 임대료가 $8에서 $10/q ft($86에서 $108/m2)[14]에 이를 것으로 추정했다.뉴욕 화학은행은 1969년 1월 건물의 [46][47]지분 15%를 대가로 1.1×10^6 평방 피트(100,0002 m)를 임대하기로 원칙적으로 합의했다.1969년 말 2억 5천만 달러의 가격으로 임대가 확정되었을 때,[48] 이는 지금까지 시행된 상업용 임대 중 가장 큰 규모였다.1969년 3월 중개업체 도미닉앤도미닉은 5개 층에 걸쳐 27만5000평방피트(2만5500m2)를 임대해 워터스트리트 [49]55번지에 임대차 계약을 체결한 최초의 세입자가 됐다.2주 후 베어스턴스는 4개 [15]층 20만 평방 피트(19,000 미터2)를 임대했다.이 빌딩을 건설하는 동안 수석 엔지니어들은 매주 월요일에 만나 현장의 [7]공학적인 어려움을 논의했다.골드만삭스와 할레앤스티글리츠는 1970년 [50]5월 16만5000평방피트(1만5300m2)를 집단 임대했고, 이후 인터스테이트유나이티드사는 건물 [51]아래쪽에 레스토랑 공간을 임대했다.

근로자들은 [52]1971년 6월 18일 토핑 아웃 행사에서 1,000파운드(450kg)의 거더를 탑 섹션의 53층까지 들어올렸다.같은 날 Uris는 Prudential Insurance가 이 건물에 1억5000만달러의 대출을 하기로 합의했다고 발표했다.그것은 민간이 개발한 건물 [52][53]중 가장 큰 규모의 주택담보대출이었다.그 대가로 푸르덴셜은 이 빌딩의 [53][54]지분 25%를 취득하게 된다.당시 사무실 공간의 70%가 [52][53]임대된 상태였다.휘트니 박물관은 1971년 [55]말까지 워터 스트리트 55번지에 위성 위치를 열 것이라고 발표했다.Uris Buildings의 회장인 Percy Uris에 따르면, 이 지점은 "건물의 느낌과 그곳에서 일하는 사람들에게 제공하는 편의 시설에 매우 기여할 것"[55][56]이라고 한다.A. G. Becker & Co.와 NYSE 자회사인 Stock Clearing Corporation은 11월에 [57]추가 공간을 임대했다.다른 초기 세입자에는 [58]2층짜리 금융 서비스 회사인 화이트 웰드사와 한 층과 [59]다른 층의 일부를 임대하는 G. H. 워커사가 있었다.푸르덴셜은 1972년 [60]말에 1억 3천만 달러의 담보대출을 승인했다.이 건물은 1982년 [61]출간된 마조리 이세만의 단편소설집 '워터 스트리트 55'에 연재되어 있다.

개업 및 초년

55 워터 스트리트는 3,268,000 평방 피트(303,6002 m)의 임대 가능한 [62]공간으로 1972년에 완공되었고, 그 [58]해 초에 세입자들이 이 구조물에 입주하기 시작했다. 55 워터 스트리트는 1980년대에 [63]52개의 브로드웨이가 개발되기 전까지 10년 동안 로어 맨해튼에서 가장 큰 투기적인 오피스 개발이었다.그 건물의 완공은 뉴욕의 [64]사무실 공간에 대한 수요 감소와 동시에 일어났다.한편, 1971년 퍼시 유리스가 사망한 후, 그의 형 해롤드는 워터 스트리트 [65][66]55번지를 포함한 회사의 모든 자산을 매각하기 위한 협상을 시작했다.National Kinney Corporation은 1973년 말까지 Uris 부동산의 과반수를 사들였고, 그 위에 사무실 공간의 많은 부분이 여전히 [67]비어 있었다.그 후 내셔널 키니는 이 빌딩의 소유권 지분 25%를 PIC사에 매각했다. 당시 이 빌딩의 4분의 3은 [68]임대된 상태였다.

휘트니 박물관은 1973년 [69]9월 건물 3층에 분관 박물관을 열었다.이 지점은 4,800평방피트(450m2)의 희박한 디자인의 갤러리 [56]공간을 차지하고 있었다.Whitney는 연간 1달러를 지불했습니다.운영비는 29개 기관 또는 파이낸셜 [70][69][71]디스트릭트에 사무실이 있는 회사가 부담했습니다.건물주들은 계속해서 재정적인 [68]문제를 겪었고, 내셔널 키니는 이 [72]건물들을 인수한 직후 55개의 워터 스트리트와 10개의 다른 유리스 부동산을 매각했다.채권자와 담보대출자는 1975년 건물에 세입자가 많아지고 현금흐름이 [73]개선될 때까지 채권 회수를 연기하기로 합의했다.사무엘 J. 르프락은 1976년에 55개의 워터 스트리트와 다른 대부분의 유리스 건물들을 사들이는 것에 관심을 보였는데, 그 건물들이 맨해튼 사무실 [74]공간의 4%를 차지하고 있었기 때문이다.동시에, 하노버 제조업체는 시 정부가 55 워터 스트리트와 인접한 4 [75]뉴욕 플라자의 회사 운영 본부 사이의 터널을 승인할 경우, 추가로 두 개의 층과 한 개의 메자닌을 임대할 계획이었다.LF 로스차일드는 1976년 [76]중반에 두 층을 임대했다.

올림피아&요크 소유권

워터 스트리트와 코엔티 슬립 교차로에서 바라본 모습

National Kinney는 1976년 11월 55개의 워터 스트리트와 8개의 다른 유리스 빌딩을 매각하기로 결정했다. 당시 이 빌딩의 [73]51%를 소유하고 있었다.올림피아와 요크는 1977년 몇몇 우리스 부동산과 관련된 5천만 달러 거래의 일환으로 55개의 워터 스트리트를 매입했다.그 거래로 그 회사는 [72][77]맨해튼에서 가장 큰 상업 소유주가 되었다.올림피아와 요크가 내셔널 키니로부터 사들인 부동산 중, 55개의 워터 스트리트만이 여전히 상당한 양의 빈 공간을 가지고 있었고,[72] 50,000 평방 피트(4,6002 미터)는 여전히 임대할 수 있었다.1970년대 후반까지, 55 워터 스트리트와 로어 맨하탄의 다른 인근 건물들의 빈자리가 [78]채워지고 있었다.이 기간 동안 나머지 공간은 증권사 리먼 [79]브러더스 등의 회사가 임대했다.1979년, 이 건물은 완전히 [80]임대되었습니다. 지불 서비스 회사인 아메리칸 익스프레스는 4층에 걸쳐 191,000 평방 피트(17,7002 m)[81]의 마지막 빈 공간을 임대했습니다.

1980년까지 55 워터 스트리트의 평가액은 [82]급격히 증가했다.그 결과, 휘트니 박물관은 소유주들이 박물관 [83][84]공간을 임대하기를 원했기 때문에 그 해 건물 내 공간으로부터 이전해야 했다.당시 이 빌딩에는 리먼 브라더스, L.F. 로스차일드, 골드만 삭스, 베어스턴스 [85]등 여러 대형 금융회사의 본사나 사무실이 들어섰으며, 이들 회사 중 일부는 자체 [86]식당을 가지고 있었다.게다가, 3층에는 하버 [87]클럽이라는 레스토랑이 있었다.지난 10년간 올림피아와 요크는 [88]채권 형태로 5억 5천만 달러의 주택담보대출을 받았다.L.F. 같은 세입자.Rothschild는 1980년대 후반까지 그들의 공간을 전대하고 있었지만, 잠재적인 임차인은 거의 없었다.이 건물에는 1985년 통과된 석면 방지 규정에 따라 건물 내 공간을 [89]다시 임대하기 전에 제거해야 했던 상당한 양의 석면이 있었다.모건 스탠리와 같은 다른 회사들은 건물 밖으로 [90]완전히 이사했다.이 건물은 1986년에 두 개의 채권 발행으로 재정비되었고 연기금 RSA는 이 [91]채권의 19.5%를 1억 달러에 매입했다.이 자금조달에는 이자 지급 채권 4억3500만달러와 [92]제로쿠폰 채권 1억1300만달러가 포함됐다.

1990년대 불황은 올림피아와 요크의 재정에 영향을 미쳐 공실률이 증가했다.[88][93]이 건물은 1990년 [94]평가액이 약 2억 8천만 달러로 여전히 이 도시의 가장 가치 있는 개인 소유 사무실 건물이었다.그 다음 해까지, 그 건물의 사무실 공간의 5분의 2에 대한 임대는 [88]2년 안에 만료될 예정이었다.신용평가사들은 올림피아와 요크가 [95][96]상환에 어려움을 겪고 있는 워터스트리트의 55개 주택담보대출에 대한 신용등급을 하향 조정했다.올림피아와 요크는 1992년 [92][97]5월 빌딩에 대한 통제권을 유지하기 위해 채권 보유자들을 만났다.올림피아와 요크는 석면 제거 비용이 최소 20/sq ft (2202/[92]m)가 들 것이라고 밝혔다.그 [92]당시 그 건물은 이미 62만 평방 피트(58,0002 미터)의 빈 공간이 있었지만, 올해 말까지 [98]빈 공간이 50%에 달할 예정이었다.한 재무 담당 임원은 이 빌딩이 "최고의 금융 서비스 타워에서 빠르게 파산했다"[99]고 말했다.

RSA 소유권

1990년대

건물 바닥에는 세입자 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)라는 간판이 붙어 있다.

올림피아와 요크는 1992년 9월 약 5억4800만 달러의 부채를 [91][100]탕감해주는 대가로 건물의 소유권을 채권자들에게 이전하기로 합의했다.채권 보유자들은 각각 55 Water Street의 지분으로 채권을 교환하거나 [100]현금을 받고 RSA에 채권을 매각할 수 있다.RSA와 다른 채권자들은 건물에 빚이 없다는 것을 확실히 하기 위해 채권자들이 채권 [91]보유를 선택할 경우 합의된 파산 신청에 동의했다.시가 5억 [101]4천만 달러의 가치를 평가했음에도 불구하고 매각 제안은 그 건물의 가치를 1억 4천 9백만 달러로 평가했습니다.올림피아와 요크의 자회사는 1993년 5월 파산보호를 신청했고, 구매자들은 [102][103]지분교환을 할 수 있었다.그 해 10월에 매입이 완료되어 건물의 [104][105]빚은 모두 탕감되었다.RSA는 대부분의 다른 채권자들을 [104][106]약 1억2천만 달러에 매수했다.이 매입 후 RSA는 이 빌딩의 지분 88%를 소유하고 있으며,[105] 리노베이션 비용으로 6000만 달러가 지불되었습니다.당시 건물은 [107]65%가 점유 중이었다.

RSA는 건물을 [104][108]운영하고 관리하기 위해 자회사인 New Water Street Corporation을 설립했습니다.새 소유주들은 즉시 존스 랭 우튼을 건물의 임대 [105]대리인으로 임명했다.RSA는 건물을 인수한 후 석면 제거, 엘리베이터 업그레이드, 각 [108]층에 스프링클러 추가 등을 계획했다.RSA는 콘 페더슨 폭스를 고용하여 외관 리모델링 계획을 세웠고, 연기금은 건물에서 석면을 제거하고 예비 [107]전기 시스템을 설치하기 위해 2천만 달러 이상을 지출했다.보수 비용은 1990년대 [109]중반까지 1억 2천[106] 5백만 달러 또는 1억 4천만 달러로 증가했습니다.이 건물은 20/[110]sq ft (2202/[111]m)의 비교적 낮은 임대료를 제공했음에도 불구하고 당시 여전히 많은 양의 빈 사무실 공간이 있었다.이 기간 동안 워터스트리트 55번지의 주요 세입자에는 예금신탁회사와[112] 증권산업자동화공사가 [113]포함됐다.

RSA가 빌딩을 인수한 후 몇 년 동안 연소득은 [114]매년 10% 이상 증가하는 경우가 많았습니다.RSA는 55 Water Street의 통신 및 전기 시스템을 업그레이드하여 세입자를 유치하고 건물을 "전력의 탑"[115]으로 홍보했습니다.스탠더드 앤드 푸어스(S&P)가 937,000 평방 피트(87,1002 미터)[117][111]를 임대했던 [116]1997년에는 사무실이 대부분 채워졌다.또한 캐나다 왕립은행과 골드만삭스 등 다른 금융회사들도 이 [111]빌딩에 이자임대 공간을 표시했다.55 워터 스트리트의 보수 작업은 1999년에 1억 5600만 달러를 들여 완료되었다.그 시점에서 건물은 100% 점유되고 있었다.케미컬뱅크의 후계자인 체이스뱅크는 2003년 [20]임대기간이 만료돼 [118]퇴출할 예정이다.게다가 소유주들은 건물의 높은 광장과 베트남 참전용사 광장 옆에 있는 공공장소를 보수할 계획이었는데,[20] 둘 다 충분히 사용되지 않았다.

2000년대

2001년 초 골드만 삭스는 Asced Acre 부지에 13층, 240피트(73m) 규모의 별관 건설을 고려했다.별관에는 각각 56,000 평방 피트(5,2002 미터)에 달하는 7개의 대형 무역층이 포함되었을 것이다.게다가 북쪽 타워의 높이는 35피트(11m) 증가했을 것이다.전체 프로젝트는 8억 5천만 달러가 들었고 2004년에 완성되었을 것이다.공공 공간의 손실을 보상하기 위해 골드만 삭스는 인근 [119]공공 공간의 다양한 개선 비용을 지불할 것을 제안했다.그 계획들은 [120][121]제시된 직후에 폐기되었다.골드만삭스는 경제 상황을 이유로 들었지만 일부 인근 주민들은 [121]이 계획에 반대 의사를 표명했다.골드만 삭의 계획이 취소된 후, RSA는 Mary Ann Tighe를 빌딩의 [120]브로커로 고용했습니다.RSA와 시립 예술 협회는 고가 [122]광장의 보수를 위한 디자인 공모전을 후원했습니다.2002년 9월 RSA는 Ken Smith와 Rogers Marvel Architects의 합작회사를 고용하여 플라자를 [40]재설계했습니다.

2001년 9월 11일 테러 이후, 건물 관리자들은 로비에 보안 검색대를 설치했고, 그 결과 모든 [123]세입자들의 임대료가 인상되었습니다.빈 공간을 채우기 위해 집주인들은 새 [124]세입자들에게 2년간의 무료 임대료를 제공했다.뉴욕 HIP 헬스 플랜(나중에 엠블럼의 일부)건강)은 2003년에 [125]북쪽 건물 전체와 남쪽 건물의 일부를 임대했다.그 당시에는 9.11 테러 [125][126]이후 로어 맨하탄으로의 기업 이전은 Lower Manhattan이었다.동시에, 뉴욕시의 교사 퇴직 제도도 이 [127]건물에 15만 평방 피트(1만 4천2 미터)를 빌렸다.고가 아크레 광장은 2005년에 [38]보수 공사를 거쳐 다시 단장되었다.뉴욕시 교통부는 2006년에 [128]40만 평방 피트(37,0002 미터) 이상을 임대했고 출판사 Bowne & Co.도 [129]공간을 임대했다.

2010년대 이후

21세기 초, CBRE 그룹은 임대 [108]대리점이 되었다.2012년 10월 29일, 이 건물은 14피트(4.3m) 높이의 폭풍 해일이 이 지역에 잠겼을 때 허리케인 샌디와 관련된 피해를 입었다.지하층은 심하게 [130][131]파손되었고,[26] 지붕에 있는 비상 발전기는 지하에 있는 펌프로 작동하기 때문에 작동을 할 수 없었다.그 건물은 [132][133]홍수로 인해 몇 주 동안 폐쇄된 상태였다.수리가 진행되는 동안, 11월 23일에 화재가 발생해 [134][135]27명이 부상을 입었다.미래의 폭풍에 대비하기 위해 건물주는 지하에서 3층으로 [136]전기 장비를 재배치할 계획을 세웠다.2014년 플라자 건설은 건물 주변에 홍수 차단 시스템을 설치했다. 활성화되면 홍수 벽이 8피트(2.4m)의 [137]파도로부터 보호할 수 있다.

맥그로 힐 파이낸셜은 2015년 [138]6월 본사를 워터 스트리트 55번지로 옮겼고, 휴고 보스는 같은 [139]해 북미 본사를 그곳으로 옮겼다.2018년까지 RSA는 연간 1억5500만 달러의 임대 수익을 올렸으며, 이 빌딩의 가치는 약 15억 [140]달러로 추산되었습니다.2019년에 소프트웨어 회사인 저스트웍스는 4개 [141]층의 270,000 평방 피트(25,0002 m)로 이전할 것이라고 발표했고, 뉴욕시의 교사 은퇴 시스템은 1개 [142]층의 일부를 임대했다.MJHS Health System은 2022년 3월에 138,000 평방 피트(12,8002 m)를 임대했는데, 이는 18개월 [143][144]만에 맨해튼 하부에서 마무리된 최대 규모이다.

접수처

이 건물이 완공되었을 때 건축 평론가 에이다 루이스 헉스타블은 이 건물을 사무실 [19]개발에서 "걱정을 멈추고 붐을 사랑하는 방법을 보여주는 중요한 증거"라고 평가했다.헉스타블은 또한 이 건물의 높은 광장이 "도시 디자인에서 숙련된 직업"[145]이라고 썼다.반면 1981년 폴 골드버거는 맨해튼 미드타운 6번가에 있는 많은 고층 빌딩과 함께 워터 스트리트 55를 "빠르고 효율적인 임대 [146]가능 공간의 창조를 제외하고는 거의 관심을 갖지 않는 상업적인 건축 회사들에 의해 설계되었다"고 묘사했다.골드버거에 따르면, 이러한 유형의 건물들은 콘크리트와 유리와 같은 일반적인 재료를 사용했고, "시각적으로나 사회적으로 도시의 삶에 거의 도움이 되지 않는"[146] 건축물을 만들었다.AIA Guide to New York City는 북쪽 건물이 "복잡한 휴대폰 타워"[39]와 비슷하다고 묘사했다.게다가, 네바다주 파라다이스에 있는 뉴욕-뉴욕 호텔과 카지노에는 워터 스트리트 [147]55개의 36층짜리 복제품이 있다.

「 」를 참조해 주세요.

메모들

  1. ^ 하위 레벨 2에서 층 2까지 1개의 HVAC 존, 층 3-13에 2개의 존, 층 16-33과 34-51에 [25]각각 1개의 존이 있습니다.
  2. ^ 남쪽 건물 내에서는 14층의 탱크가 2층부터 12층까지, 40층의 탱크가 13층부터 36층까지, 지붕의 탱크가 37층부터 52층까지 서비스를 제공한다.북쪽 건물은 [27]옥상에 있는 탱크에 의해 운영된다.

레퍼런스

인용문

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