지분 박토

Equity stripping

주식 탈취라고도 알려진 주식 강탈은 압류 구제 계획의 한 유형이다.종종 약탈적 대출의 한 형태로 여겨지는 주식 강탈은 2000년대 초반에 점점 더 널리 퍼졌다.지분 강탈 제도에서 투자자는 압류에 직면하는 주택소유자로부터 부동산을 매입하고 세입자로서 주택에 남아있을 수 있는 주택소유자에게 주택을 임대하는 데 동의한다.종종 이러한 거래는 정보가 없는 저소득 주택 소유자들을 이용한다; 거래의 복잡성 때문에, 피해자들은 종종 그들이 그들의 재산과 지분을 나눠주고 있다는 것을 알지 못한다.[citation needed]몇몇 주들은 주식 강탈의 더 비양심적인 관행에 맞서기 위한 조치를 취했다."기밀 재조정" 계획은 일부 상황에서 유익하고 윤리적으로 수행될 수 있지만, 많은 경우 그러한 관행은 사기와 터무니없거나 충족될 수 없는 용어에 의존한다.[1]

용어 및 정의

"지분 강탈"이라는 용어는 과도한 수수료를 부과하여 "지분 강탈"하는 대출 재금융 관행을 가리켜왔다.그 관행은 압류 구조 사기에 대해 더 자주 설명한다.대부분의 사람들은 자본이 1개당 약탈적 대출의 형태를 취하는 것을 고려하지 않지만, 지분 박리는 그러한 관행의 전통적인 형태와 관련이 있다.취약하고 세련되지 못한 주택 소유자들을 대상으로 한 서브프라임 대출은 종종 압류로 이어지며, 그러한 피해자들은 주식 강탈 사기에 더 자주 빠진다.[2]게다가 일부에서는 주식 강탈이 본질적으로 고비용의 위험한 재융자처럼 작용하기 때문에 본질적으로 약탈적 대출의 한 형태를 고려하기도 한다.그러나 주식 강탈은 거의 항상 국내 대리점과 투자자에 의해 이루어지는 반면 전통적인 약탈적 대출은 대형 은행이나 국내 기업에 의해 이루어진다.[3]

대체 용도

여기에 기술된 부정사용 외에, "지분 강탈"이라는 용어는 자산의 자본이 담보되지 않은 채권자들의 회수 노력을 좌절시키기 위해 구속되거나 박탈되는 자산 보호 개념을 의미하기도 한다.이는 고위험 사업에 종사하는 개인이나 단체(예: 의사)의 자산이 소송 소송에서 지분을 상실하지 않도록 보호하기 위해 할 수 있다.[citation needed]

스캠 요소

압류

주택 소유자가 담보 대출금을 연체하고 압류에 들어간다.압류통지는 신문에 게재되거나 투자자와 구조 예술인에게 서비스를 보고하는 방식으로 배포된다.압류된 주택 소유자들은 또한 대출자들에게 연락하여 재융자 옵션에 대해 문의한다.

청탁

구조 예술가들은 압류된 주택 소유자의 연락처 정보를 얻고 개인적으로, 전화 또는 직접 우편을 통해 연락을 취한다.일부 대부업체와 중개업자들은 새로운 대출의 자격이 없는 압류된 주택 소유주들을 예술가들을 구제하기 위해 의뢰할 것이다.구조 예술가들은 압류된 집주인에게 "기적의 재융자"를 제공하거나 압류로부터 "집을 구할 수 있다"고 말한다.

획득

구조 예술가들은 폐쇄를 주선한다(긴급함을 만들기 위해 종종 집주인이 제거되기 직전까지 날짜를 연기한다).종료 시 집주인은 (아마도 무의식적으로) 호칭을 구조 예술가나 주선 투자자에게 양도한다.구조 예술가나 주선된 투자자는 증서를 취득하기 위하여 압류해야 할 금액을 상환하고, 집주인의 잔여 자본의 일부를 상속받거나 지급받는다.구조 예술가는 임대 또는 계약 형태로 그 재산을 다시 집주인에게 재조사할 것이다.

결과

주택 소유자들은 집에 남아 임대료나 계약상 지불금을 지불한다(종종 이전 주택 담보 대출금보다 높다).그들은 불가피하게 뒤처지고, 자기 자본의 극히 적은 돈으로 집에서 쫓겨난다.

법적 구제

몇몇 주는 지분 박토 계획을 방지하거나 규제하는 법을 통과시켰다.미네소타는 2004년에 "유출 재조정" 관행을 목표로 하는 종합법을 통과시켰고, 2005년에 메릴랜드주는 이러한 거래를 규제하기 위해 미네소타 모델을 채택한 다른 14개 주 중 첫 번째 주였다.[4]이러한 주법은 적절한 공시, 상한 수수료, 그리고 소비자를 대신하여 지불할 수 있는 능력을 요구한다.이 법은 또한 지분 박토와 관련된 기만적이고 불공정한 행위를 금지한다.[5]

캘리포니아, 조지아, 미주리 등에서는 "압류 컨설턴트"의 활동을 규제하는 다른 법률이 통과되었다.[6]

또한 국가 사기 및 불공정하고 기만적인 무역 관행 법률이 적용될 수 있다.[5]대출에 관한 진실법도 일부 거래를 규제할 수 있다.

비보류적 압류

어떤 상황에서는 압류 구조 서비스가 소비자에게 유익할 수 있다.재융자 옵션이 소진되고 압류 절차가 거의 퇴출로 이어질 때, 중간 수수료와 전체 공시를 포함한 압류 구제 거래는 법적, 윤리적으로 실행될 수 있다.

소비자는 압류 경매 이후 재산에서 제외되고 전체 자본의 손실에 직면할 수 있다.그 대안으로, 압류 구조대원들은 자신들의 새로운 담보 대출로 집을 압류로부터 되찾을 수 있는 능력을 가지고 있다.이는 전 주택 소유자가 신용을 회복하거나 소득을 증가시키는 동안 전 주택 소유자를 세입자로 유지할 수 있다.일정 기간이 지나면, 집주인은 구조자로부터 그 재산을 다시 살 수 있다.

완전한 구두 및 서면 공개, 소비자가 이행할 수 있는 조건, 그리고 중간 정도의 총수수료, 압류구제가 어려운 상황에서 소비자에게 적합할 수 있다.

이 메커니즘은 종종 가정의 손실을 막기 위해 가족이나 친구들에 의해 사용된다.사실상 투자자는 압류된 담보대출을 상환하고 일시적으로 주택에 대한 소유권을 취득함으로써 압류된 주택소유자에게 좋은 신용을 "대여"한다.

참조

  1. ^ "New Scheme Preys on Desperate Homeowners". The New York Times. July 3, 2007. With the housing market in decline, financial predators are finding yet another way to take advantage of people who fall behind on their payments. Shakeela Muhammad signed up for a mortgage program to save her home. The company stopped making payments, and she faces foreclosure. The schemes take various forms and often involve promises to distressed homeowners of cash upfront, free monthly rent and a chance to retain their houses in the long run. But in the process, someone else takes over the deed, borrows as much as possible against the value of the house and pockets the cash. And, almost always, the homeowners still end up losing their homes.
  2. ^ 앨런 피쉬빈과 해롤드 번스, "서브프라임 시장 성장과 약탈적 대출", 277년(HUD Publications 2001)
  3. ^ 스티브 트리폴리와 엘리자베스 레누아트 국립소비자법센터 "드림스 포어 클로즈드:압류 '구제' 스캠(2005)을 통한 미국인의 주택의 만연한 도난사건은 www.consumerlaw.org/news/content/ForeclosureReportFinal.pdf에서 확인할 수 있다.
  4. ^ 민이를 보라.통계분석. 325N(2004); MD. 코드 앤, 실제 프로펠러. 7-301 ~ 7-321(2005)
  5. ^ a b Clearinghouse RE뷰지, 607-626, 2006년 3월–4월, "유출 지분 강탈: 성장하는 문제를 공격하기 위한 법적 이론과 전략," Clearinghouse RE뷰지, 607-626, 2006년 4월
  6. ^ Cal. Civil. Code 2945-2945.11; GA.코드 Ann 10=1=393(b)(20)(A)(2005);모. 앤.통계분석 407.935-.943(2005)