미국의 조닝

Zoning in the United States
보기 흉한 전선은 19세기 후반의 구역 설정 운동의 표적이 되었다.

미국의 구역제에는 개인 소유 부동산에 [1]대한 권한을 행사할 수 있는 주정부 및 지방정부의 경찰권한에 해당하는 다양한 토지이용법이 포함된다.주요 도시의 조닝법은 1904년 로스앤젤레스[2][3] 조닝 조례와 [4]1916년 뉴욕 시 조닝 결의에서 비롯되었습니다.초기 구역제 규제는 특히 단독주택 [5]의무화와 관련하여 인종차별과 계급주의에 의해 동기부여되었다.구역제 법령은 흑인 거주자들이 다수 백인 거주자들이 거주하는 주택으로 이주하거나 사용하는 것을 허용하지 않았다. 왜냐하면 흑인 거주자들의 존재가 주택의 [6]가치를 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.1926년 미국 대법원은 오하이오 주 유클리드 대 앰블러 부동산 회사의 존속 조항에 대한 합헌을 확정했다.

뉴욕타임스에 따르면, "미국에서 단독주택 구역제는 사실상 복음이다"라고 하는데, 많은 도시들이 단독주택을 [7]위해 광범위하게 토지를 구역화하고 있기 때문이다.저밀도 주거 구역제는 다른 [5]나라보다 미국 도시에서 훨씬 더 우세합니다.많은 대도시 지역의 주택 부족과 인종적 주거 분리는 구역법에 [8][9]대한 대중의 집중과 정치적 논쟁을 증가시켰다.연구에 따르면 엄격한 구역제 규제가 주택 공급을 제한하고 [10][11]집값을 부풀리는 것은 물론 불평등과[12] 경기 [13]침체에 기여한다고 한다.

미국에서는 [14][15][16]엄격한 조닝법이 인종적 주택 분리에 기여하고 있으며, 단독주택을 우선시하는 조닝법은 주택의 가용성, 주택의 경제성 및 환경적 [7][17]해악에 대한 우려를 제기하고 있다.자유주의자와 보수주의자의 이웃에 [18]밀집된 주택 건설에 대한 반대에는 큰 차이가 없다.

기원과 역사

조닝은 자치체를 별도의 구역 또는 구역으로 분할하는 과정으로, 일반적으로 토지 사용에 관한 다양한 규제가 적용됩니다.[19]이러한 규제의 집행은 주정부에서 지방정부에 위임된 경찰력에 의해 가능하게 된다.많은 사람들은 독일의 도시계획가 라인하르트 바우미스터가 "구역제"[19]로 간주될 수 있는 토지 이용 분리 시스템을 개발한 최초의 사람이었다고 주장한다.프랑크푸르트의 19세기 구역제 계획은 미국과 서유럽의 다른 나라들에서 영감을 주는 것으로 사용되었다.

에드워드 머레이 바셋, "미국 [20]조닝의 아버지"

미국에서 공식적인 상급에 가장된 필요성이 20세기 중 뉴욕 같은 도시들로 반환점에서 급격한 도시화 그리고 산업에 성장을 경험하고, 필요성이 증가 속성 값 안정화, 가난한 도시 design,[21]사무고 붐비는 생활 환경, outbrea 같은 문제에서들을 혼잡을 줄이는 것이 생겨났다.변경법적 수단을 통해 질병과 산업 [1]오염을 야기할 수 있습니다.에드워드 M. 미국 최초의 포괄적인 구역제 조례의 저자인 Bassett은 1922년에 다음과 같이 썼다.

초고층 빌딩들은 불필요한 높이로 지어질 것이고, 그 건물들은 거리에 돌출되어 빛과 공기를 차단할 것이다.낮은 층은 낮에는 인공조명이 필요했다.합리적으로 펼쳐지는 대신 비즈니스 센터가 집중적으로 혼잡했다.교통과 거리 시설은 [21]압도당했고...

또한, 미국의 초기 구역법 중 상당수는 계급,[19][22][23] 인종 및 인종에 따른 분리 요구에 영향을 받았다.미국의 초기 구역제 법령은 범위가 더 좁았고 나중에는 [19]더 포괄적이 되었다.1885년 캘리포니아 주 모데스토는 도시의 특정 지역에서 세탁소를 금지하는 조례를 제정하여 미국 최초의 진정한 구역제 [24]조례로 주장해 왔다.건물의 높이와 배치를 규제하는 리치몬드의 1908년 구역제 조례가 1910년 버지니아 연방 항소법원에 의해 확정되었는데, 이는 뉴욕시의 1916 구역제 [25]결의안의 시행 선례로 사용되었다.

1904–1930

로스앤젤레스, 1904-1909

1905년 로스앤젤레스 석유 시추 작업

로스앤젤레스의 조닝은 일반적으로 1908년에 처음 제정된 것으로 알려져 있지만, 로스앤젤레스 시의회는 1904년 [2][3]7월 25일 미국 최초의 지방 조닝 조례인 조례 9774를 통과시켰다.이 조례가 도시의 모든 지역을 구역 지도에 할당하지는 않았지만, 후기 미국 조례와 같이, 그것은 빨래와 세탁소가 금지되는 세 개의 주택 지구를 만들었다.세탁소 금지에는 중국 주민과 [26]시민이 소유하는 곳이 많아 인종적 요소가 있었다.이 법령은 이후 1908년에 주택지구의 범위를 확대하고 금지 산업의 [27]범위를 크게 확장한 다른 조례로 대체되었다.기존 민폐법은 이미 로스앤젤레스에서 일부 산업용 토지 사용을 금지하고 있었다.1908년 이전에는 위험한 사업(예: 창고 폭발물)이 불법이었고, 도축장이나 태닝장 같은 악취가 나는 토지 사용도 불법이었다.캘리포니아 대법원은 이미 Yick Wo (1886년)에서 그러한 규정을 지지했다.이후 많은 캘리포니아 법원 사건들은 1908년 조례를 지지했으며, 심지어 기존의 벽돌 [28]공장을 이전한 한 사건에서도 마찬가지였다.

1908년 9월 16일에 제정된 조례 16170은 6개의 공업지구를 [27]설정했다.이것들은 주로 화물 철도와 로스앤젤레스 강변의 회랑과 같이 이미 상당한 산업 발전을 이룩한 지역에서 그려졌다.1909년 8월 3일 채택된 새로운 법령은 산업 지구의 일부가 아닌 로스앤젤레스 내의 모든 토지가 주거 지역이 [27]될 것이라고 규정했다.그러나 1909년에서 1915년 사이에 로스앤젤레스 시의회는 세 개의 주택 지구 내에서 산업 금지 규정을 만들어 달라는 사업 이해관계자들의 요청에 응했다.그들은 지역구 내의 법적 장치를 통해 이 일을 저질렀다.영화 지구처럼 양성일 수도 있는 반면, 가금류 도축장 지구처럼 오염을 일으키고 있는 곳도 있었다.늘어나는 예외 목록에도 불구하고, 다른 도시의 새로운 조례(1914년 오클랜드 조례)는 [28]약 1917년까지 1908년 로스앤젤레스 모델을 따랐다.1913년에는 [29]22개의 도시가 존속했다.

인종 기반 구역 설정 조례, 1910년-1917

많은 미국 도시들이 1910년에서 1917년 사이에 인종에 기초한 주거 분리 법안을 통과시켰다.볼티모어 시의회는 1910년 [30][31]12월에 그러한 법을 통과시켰다.주거용 토지 사용을 위해 잘 정의된 지역을 만든 로스앤젤레스 주택 지구와는 달리, 볼티모어 계획은 블록 단위로 구현되었다.드루이드 힐은 이미 사실상의 흑인 거주 지역으로 존재했지만, 인근 지역의 일부 백인들은 공식적인 분리 독립을 요구하며 시위를 벌였다.불과 몇 달 후, 버지니아 리치몬드는 1915년 홉킨스 [26]대 리치몬드 사건에서 버지니아 대법원이 지지하는 인종에 기초한 구역제를 통과시켰다.이후 몇 년 동안, 버지니아, 노스캐롤라이나, 사우스 캐롤라이나에 있는 다른 4개 도시를 포함하여, 몇몇 남부 도시들이 인종에 기초한 주거 구역제를 제정했습니다.애틀랜타는 1910년 볼티모어 조례와 비슷한 법을 통과시켰다.1918년 이전에는 뉴올리언스, 루이빌, 세인트루이스, 오클라호마 시에서 [31]인종에 기초한 구역제 조례가 채택되었습니다.

결국 미국 대법원은 뷰캐넌 대 월리 사건에서 인종에 기초한 구역제도는 [30][31]수정헌법 제14조에 위배된다고 판결하면서 루이빌 조례를 파기했다.구체적으로 법원은 이 법이 "계약권"과 [32]재산을 양도할 권리를 침해한다고 판결했다.뷰캐넌 판결에도 불구하고 애틀랜타시는 대법원이 단지 루이빌 조례의 특정 결함에만 적용했다고 주장하며 새로운 인종 기반 구역제 조례를 고안했다.조지아 대법원이 애틀랜타 조례를 기각한 이후에도 이 도시는 인종에 기초한 주택 지구 지도를 계속 사용했다.플로리다, 아포카, 웨스트 팜 비치는 인종에 기초한 주거 구역제 조례 초안을 작성했다.버밍엄, 인디애나폴리스, 뉴올리언스는 모두 인종에 기초한 구역제를 통과시켰으며 애틀랜타, 오스틴, 캔자스시티, 미주리, 그리고 노퍽은 그들의 "스팟 구역제" 결정에 인종을 고려했다.어떤 경우에는, 이러한 관습이 [32]뷰캐넌 이후 수십 년 동안 계속되었다.

명시적으로 인종에 기반을 둔 것은 아니지만, 캘리포니아의 버클리에서는 소수 민족이 백인 [33][34]거주 지역에 접근하지 못하도록 하기 위한 노력의 일환으로 단독 가족 구역제가 처음 시작된 것으로 알려져 있다.

1916년 뉴욕 존 분할 결의안

주요 기사: 1916년 존분할 결의안
Equitable 빌딩을 그린 초기 엽서
1916년 뉴욕시 구역제 조례의 2배 높이의 80피트 거리에 대한 표고 예에 대한 그래프

1916년 뉴욕시는 에퀴터블 빌딩(현재도 브로드웨이 120개) 건설에 대한 반발로 도시 전체에 적용되는 최초의 구역제 규정을 채택했다.이 건물은 인근 주택보다 우뚝 솟아 건물 경계 내에서 사용 가능한 모든 면적을 완전히 덮었고, 인근 건물의 창문을 막고 피해 [35]지역 사람들의 일조량을 줄였다.

바셋의 구역 지도는 도시 전체에 대한 높이 제한을 설정했으며, 이는 최대 건물 높이와 인접 도로 폭 사이의 비율로 표현되었다.주택지구는 가장 제한적이어서 건물 높이를 인접한 도로의 폭 이하로 제한했다.이 법은 또한 토지 이용을 규제하여 공장과 창고가 소매가를 [36]잠식하는 것을 막았다.

에드워드 바셋이 위원장으로 있고 존 풀로이 미첼 시장이 서명한 이 법들은 미국 나머지 지역의 구역 설정을 위한 청사진이 되었다. 부분적으로는 바셋이 1924년 미국 상무부가 발행한 표준 주 구역 설정을 가능하게 하는 법을 쓴 기획 변호사 그룹을 이끌었기 때문이다.대부분의 주에서 변하지 않고요.고층 빌딩의 형태에 대한 이러한 구역제 규제가 미치는 영향은 건축가이자 일러스트레이터인 Hugh Ferriss에 [37]의해 잘 설명되었습니다.

표준 주 구역제 활성화법

주요 기사:표준 주 구역제 활성화법

SZEA(State Standard Zoning Enabled Act)는 1922년 [38]미국 상무부를 통해 초안 및 발행된 연방 계획 문서로서, 주정부가 자체 구역 설정법을 제정할 수 있는 모델을 제공한다.이 법안의 발단은 허버트 후버가 상무장관이었을 때의 구상이다.후버 장관은 미국의 주택 소유를 늘리기 위한 일반적인 정책을 바탕으로 존분할 자문위원회를 설립하여 모델 존분할 법령 초안을 마련하는 임무를 부여받았다.이 위원회는 후에 도시계획 및 구역설정 자문위원회로 알려졌습니다.이 위원회의 멤버 중에는 에드워드 바셋, 알프레드 베트먼, 모리스 놀스, 넬슨 루이스, 프레드릭 로 옴스테드, 그리고 로렌스 [39]베일러가 있었다.

구역제 자문위원회는 '법령'이라는 제목으로 소위원회를 임명했다.Bassett, Knowles, Lewis 및 Veiller를 포함한 이 위원회는 SZEA를 위한 일련의 초안을 구성했으며, 그 초안은 1921년 12월 15일에 작성되었다.1922년 1월 소위원회에서 두 번째 초안이 나왔다.여러 초안은 1924년에 처음 출판된 문서로 정점에 이르렀고,[39] 1926년에 개정되어 다시 출판되었다.

초기 접수

처음 시행되었을 때, 구역제는 정부 권력의 [19]과잉이라는 혹독한 비판을 받았다.어떤 사람들은 이것이 사적 행동의 부당한 제한이라고 믿었고, 다른 사람들은 구역제도의 권력이 관료들의 손에 의해 부패될 것이라고 믿었다.일반 P.링컨 미첼은 심지어 구역제법을 [19]"공산주의의 진보된 형태"라고 부르기까지 했다.다른 사람들은 획일적이고 일관된 적용을 위해 구역제법을 지지했고, 그것이 사회적 평등의 힘이 될 것이라고 믿었다.구역법의 합헌성은 유클리드 대 앰버 리얼티 [citation needed]판결 전까지 매우 논쟁적이었다.

유클리드 대 앰블러 부동산 사건

주요 기사:유클리드 대 앰블러 부동산 사건

1926년 오하이오 주 유클리드의 빌리지 대 앰블러 부동산 회사의 미국 대법원은 구역제 조례의 합헌성을 확정했다.오하이오 주 유클리드의 구역제 법령은 재산 사용을 제한하는 것이 미국 헌법 수정 제14조를 위반한다는 이유로 지역 토지 소유자에 의해 법정에서 이의를 제기했다.Ambler Realty Company는 1922년 11월 13일 오하이오 주 유클리드 마을을 상대로 지역 조닝 조례가 사실상 부동산 가치를 떨어뜨렸다며 소송을 제기했습니다.그 마을은 앰블러 리얼티가 소유한 토지를 주택가로 구획화했다.Ambler는 만약 그 땅을 산업 사용자에게 임대할 수 있었다면 주거 지역보다 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 것이기 때문에 손해를 볼 것이라고 주장했다.Ambler Realty는 이러한 위반행위는 위헌적인 재산 반입을 의미하며 법 [40]하에서의 평등한 보호를 부인한다고 주장했다.

휴스턴, 1924년~1929년

휴스턴은 구역제 [41]조례를 채택하지 않았기 때문에 미국 내에서 예외로 남아 있다.그러나 1920년대 동안 휴스턴의 구역제에 대한 강력한 지지가 시 정부 내의 요소들과 도시의 엘리트들 사이에 존재했다.1924년 오스카 홀콤 시장은 최초의 자금 지원을 받는 도시계획위원회를 임명했다.시의회는 S씨의 채용에 찬성표를 던졌다.Herbert Hare of Hare and Hare 기획 컨설턴트.1927년 주(州) 구역제가 가능한 법률이 통과된 후, 홀콤은 윌 호그를 새로운 도시 계획 위원회의 [29]의장으로 임명했다.윌 호그는 전 텍사스 주지사의 아들이자 가족의 석유 [42]재산의 상속인인 리버 오크스 개발의 공동 설립자였다.1929년 Hare와 Hogg는 지역구 조례를 국민투표에 부치려는 노력을 포기했다.그들의 견해에 따르면, 그것에 대한 충분한 지원이 없었다.호그는 그해 [29]도시계획위원회 위원장직을 사임했다.

휴스턴은 구역제 조례가 없는 이 나라에서 가장 큰 도시입니다.휴스턴 유권자들은 1948년, 1962년,[43] 1993년에 구역제를 시행하려는 노력을 거부했다.그러나 휴스턴은 선벨트 전역의 다른 대도시들과 비슷하며, 이들은 모두 자동차 시대에 인구 증가의 대부분을 경험했다.로스앤젤레스, 애틀랜타, 마이애미, 탬파, 댈러스, 피닉스, 캔자스시티와 같은 가장 큰 도시들은 토지 이용 [44][45][46]구역제를 실시하면서 휴스턴과 함께 도시 면적을 확장했다.

휴스턴에는 공식적인 구역제 조례가 없는 반면, 많은 사유지에는 미래의 토지 사용을 제한하는 법적 규약이나 "제한"이 있으며, [45][47]구역제도와 유사한 효과가 있다.

또한, 서울시는 부지 분할 방식, 표준 차질,[48] 주차 요건 등을 규정하는 개발 규정을 제정했다.이 규제는 대규모 최소 주거용지와 대규모 상업용 [49]주차장의 존재를 요구함으로써 도시의 자동차 의존적 무질서한 확산에 기여하고 있다.

21세기

21세기 초, 미국 전역의 여러 지방 및 주 정부는 주택의 경제적 위기, 인종 및 사회 경제적 [50][51]분리 등 구역제도의 결과로 발생한 다양한 문제를 해결하기 위해 특정 구역제 수업(예: 단일 가구 구역제)을 완화하거나 폐지해왔다.또한, 제외 구역제를 개혁하기 위한 연방 법률은 [50]적어도 2010년대부터 공화당과 민주당 양쪽의 국가 정치인에 의해 제안되어 왔다.

캘리포니아

2021년 9월, 캘리포니아 주는 버클리(2022년 12월까지 단독 가구 구역제를 단계적으로 폐지할 예정), 새너제이 및 [51]주 전역에 있는 다른 도시들과 같은 지방 정부들의 증가하는 추진에 따라 단독 가구 구역의 최대 4개의 주택 단위 개발을 허용하는 상원 법안 9를 채택했다.

매사추세츠 주

2000년, 메사추세츠의 공화당 주지사인 폴 셀루치는 주택 구입을 [52]위한 커뮤니티 보존법을 통과시켰다.2004년 공화당의 밋 롬니 주지사는 도시, 교외 및 마을에 재정적 인센티브를 제공하는 40R법을 채택하여 철도역 [52]주변의 새로운 임대 및 콘도 유닛에 대한 구역제 법령을 채택했습니다.2012년 민주당 주지사 Devel Patrick은 40R을 Compact Neighbors와 함께 확장하여 [52]영연방 전역의 철도 및 교통 허브 근처에 밀집된 다세대 주택에 대한 구역 설정을 장려했습니다.2017년 11월 공화당의 찰리 베이커 주지사는 주택 선택 개혁(2021년 1월 채택)을 도입했다.이 개혁에는 새로운 주택에 대한 구역 설정 수정안을 통과시키기 위한 지역 차원의 3분의 2의 요건을 단순 과반으로 완화하는 것, 즉 그레이터보스턴 지역의 175개 도시와 마을의 조밀한 토지 구역 설정 요건 등이 포함된다.r, MBTA 역 근처의 다가구 주택 및 기존 인센티브 [52]위에 새로운 구역제 규제 준수 재정 수단.주 의회가 지역 구역제 개혁에 있어 보다 주도적인 역할을 하고 있는 캘리포니아와는 달리, 메사추세츠에서는 지역 정부의 구역제 정책 변경 통제에 초점을 맞추고 있습니다. 두 접근 방식 모두 장단점이 [52]있습니다.

미니애폴리스

2018년 12월 7일, 미네소타의 미니애폴리스가 미국 도시로는 처음으로 단독 주택지의 70%를 차지하는 배타적 구역제 정책을 [50]3단계에 걸쳐 완전히 폐지하기로 결정했습니다.또 환승정류장 인근에 3~6층짜리 건물을 신축할 수 있도록 하고, 도로변 최소 주차요건(미국 4번째 도시)을 폐지하고, 중산층 가구를 위해 아파트 개발비 10%를 배정하도록 하고, 무주택과 지원을 위해 저렴한 주택에 대한 자금 지원을 늘릴 계획이었다.저소득 [50]임차인주택 구입 가능성을 높이고 인종 및 경제적 분열을 줄이는 것 외에도 통근을 줄이고 주거를 보다 환경 친화적으로 만드는 것이 추가적인 [50]목적이었다.

오리건 주

오리건주 상원이 2019년 6월 30일 17대 9의 표결로 채택한 2001년 하원 법안은 오레고니아 [53]대도시의 단독 가구 구역제를 사실상 없앴다.최소 10,000명의 거주자가 있는 도시들은 단일 가족 구역에서 듀플렉스 개발을 허용해야 했고, 25,000명 이상의 거주자와 포틀랜드 대도시 지역의 몇몇 작은 장소들 또한 랜의 듀플렉스 외에 트리플플렉스, 4플렉스, 그리고 "코티지 클러스터"를 허용해야 했다.d는 그때까지 [53]단독주택용으로 예약되어 있었다.

범위

주차 조항이 지정되는 경우가 있습니다.

이론적으로 조닝의 주된 목적은 호환되지 않는다고 생각되는 용도를 분리하여 속성가치에 [54]안정성을 제공하는 것입니다.실제로 구역제도는 새로운 개발이 기존 거주자나 기업에 해를 끼치는 것을 방지하기 위한 허가 시스템으로도 사용된다.조닝은 일반적으로 카운티나 자치단체와 같은 지방정부가 행사하지만 주정부가 조닝 가능법에 따라 조닝 계획의 성격을 결정합니다.연방 토지는 주정부의 계획 [55]통제를 받지 않는다.

구역제도는 특정 부지(예: 공터, 주거, 농업, 상업 또는 산업)에서 허용되는 활동의 종류 규제, 이러한 활동이 수행되는 밀도(예: 단독 가족 주택에서 고층 아파트 건물과 같은 고밀도 주택), 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 상속자, 주거, 농업, 농업, 상업, 농업, 상업, 주거, 주거, 주거, 상업, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거, 주거,건물의 ght, 점유할 수 있는 공간 구조의 양, 주차장에 있는 건물의 위치(구획), 주차장에 있는 공간의 유형 비율(예: 조경 공간의 양과 포장된 공간의 양), 주차장의 양.[56]일부 상업 구역은 특정 [57]상점에서 판매할 수 있는 제품 유형을 명시합니다.개별 계획 시스템이 구역제를 규제 체제에 통합하는 방법에 대한 세부 사항은 항상 [citation needed]유사하지만 다양하다.

대부분의 존분할시스템에는 보통 문제의 특정 속성으로 인해 인식된 어려움 때문에 변동(존분할규칙의 예외)을 부여하는[58] 절차가 있습니다.분산이 보증되지 않으면 스폿존 분할 의혹이 발생할 수 있습니다.대부분의 주(州) 존분할 활성화법에 따라 지역 존분할 당국은 존분할 [59]방식의 목적을 저해할 수 있으므로 스폿존분할에 관여할 수 없습니다.

구역 코드는 관할구역에 따라 다릅니다.한 예로, 주거 구역은 단독 주택의 경우 R1, 2가구 주택의 경우 R2, 다세대 주택의 경우 R3으로 코딩될 수 있다.다른 예로, R60은 1가구당 최소 60,000평방피트(1.4에이커 또는 약 0.5헥타르)의 로트를 나타내며, R30은 그 절반의 [citation needed]크기만 필요로 할 수 있습니다.

법적 과제

토지 이용을 통제하는 경찰력을 주장하는 지방 정부의 능력에는 몇 가지 제한이 있다.첫째, 헌법적 제약에는 언론의 자유(개정 제1조), 부당한 재산 취득(개정 제5조), 평등 보호(개정 제14조)가 포함된다.때때로 지역구역을 제한하는 연방법규도 있다.여기에는 1988년의 연방 주택 개정법, 1990년의 미국 장애인법, [60]2000년의 종교 토지 이용 및 제도화된 개인법이 포함된다.

언론의 자유

참고 항목: 잔디 표지판

지방정부는 구역제 조례를 통해 사유지에 대한 표지판을 규제한다.때때로 법원은 연설의 매너와 방식보다는 연설의 내용을 규제하는 법을 무효화한다.한 법원은 사유지에 "판매"와 "판매" 표지를 금지한 지역 조례를 무효화했다.또 다른 법원은 성인 카바레에 [60]대한 표지판을 금지하는 법을 기각했다.

1987년 이후 수익

1987년부터, 몇몇 미국 대법원은 토지 이용 규제에 대해 헌법 수정 제5조에 따라 정당한 보상을 요구하는 조치라고 판결했다.제1회 영국 복음주의 루터교회 대 로스앤젤레스 카운티는 일시적인 테이크업이라도 보상이 필요할 수 있다고 판결했다.놀란 대 캘리포니아 해안 위원회는 기관의 인가된 목적을 실질적으로 진전시키지 못하는 건축 허가 조건은 보상을 요구한다고 판결했다.루카스 대 사우스캐롤라이나 해안 의회는 수많은 환경적 우려는 보상 없이 모든 개발을 부인하기에 충분하지 않다고 판결했다.돌란 대 티가드 시는 허가 조건이 제안된 새로운 개발의 영향과 거의 비례해야 한다고 판결했다.Palazolo 대 Rhode Island는 불평하는 부동산 소유자가 [citation needed]소유권을 취득할 당시 이의 없이 존재하는 위헌법에 의해 재산권이 축소되지 않는다고 판결했다.

균등한 보호

특정 구역제법은 법이 균등하게 적용되지 않거나(평등한 보호를 위반하는) 언론의 자유를 침해하는 것으로 간주된 일부 다른 미국 사례에서 뒤집혔다.조지아주 애틀랜타 교외 로즈웰에서는 이런 [citation needed]이유로 광고판을 금지하는 조례가 법원에서 뒤집혔다.시정촌의 간판조례는 표지 규제에 대해 중립적이어야 한다고 간주되어 왔다.조지아주 로스웰시는 현재 표지 내용(색상의 사용, 글자의 사용 등)의 해석보다는 치수 및 미적 코드에 따라 표지판을 규제하는 표지 조례를 제정했다.[citation needed]

종교 행사

다른 경우 종교단체들은 1993년 종교자유회복법(RFRA)을 인용하며 구역제법을 회피하려 했다.대법원은 결국 '보어네 대 플로레스 521 U.S. 507(1997)' 사건에서 RFRA를 기각했다.그러나 의회는 2000년 RFRA의 헌법상 부적절한 문제를 시정하기 위해 종교용지이용 및 제도화 개인법([61]RLUIPA)을 제정했다.

2005년 커터 대 윌킨슨 사건에서 미국 대법원은 RLUIPA가 제도화된 사람에게 적용되는 합헌이라고 판결했지만 종교적 토지 [citation needed]이용에 관한 것이기 때문에 아직 합헌 여부를 결정하지 못했다.

야생동물 보호구역

2022년 초, 캘리포니아의 우드사이드 마을은 주정부가 감당할 수 있는 주거 조건을 [62]피하기 위해 스스로를 "산 사자 서식처"라고 선언하여 광범위한 조롱을 받았다.캘리포니아 법무장관 롭 본타가 이 [63]주장을 부인한 후, 그것은 그 시도를 철회했다.본타는 다음과 같이 썼다.우드사이드 마을 전체가 산악 사자의 서식처라고 주장할 수 있는 근거는 없다.이미 개발된 땅(예를 들어 단독주택 포함)은 정의상 서식지가 아닙니다.(...) 지방정부에 전하는 메시지는 성실히 행동하고 법을 준수하며 주택 [64]공급을 늘리기 위해 최선을 다하라는 것입니다.주택 옹호자인 Sonja Trauss에 따르면, 이것은 캘리포니아 [64]도시들이 2021년 9월에 채택된 상원 법안 9(SB9)를 위반하여 배타적 단독 주택 개발을 제한, 저지 또는 저지하려는 약 40건의 사례 중 하나에 불과했다.

종류들

도시계획이론이 변화하고 법적 제약이 변동하며 정치적 우선순위가 [65]변화함에 따라 구역제 규정은 수년간 발전해 왔다.존분할에 대한 다양한 접근법은 다음 3가지 범주로 나눌 수 있습니다.유클리드(사용 기반), 성능 및 폼 기반.[citation needed]

유클리드

오하이오 주 유클리드에서 채택된 구역제 코드 유형에서 이름을 따온 유클리드(배타적)[19] 구역제 코드는 미국에서 가장 널리 사용되고 있으며, 작은 마을과 대도시에서 모두 광범위하게 사용되고 있다.유클리드 조닝은 토지 용도를 지정된 지리적 구역으로 구분하고 각 구역 유형 내의 로트에서 발생할 수 있는 개발 활동의 규모에 대한 제한을 규정하는 치수 표준으로 특징지어진다.유클리드 조닝의 대표적인 토지이용지구는 주거용, 상업용, [19]산업용이다.각 구역 내의 용도는 일반적으로 다른 유형의 용도를 배제하기 위해 많이 규정된다(주거지역은 일반적으로 상업용 또는 산업용 사용을 허용하지 않는다).주요 용도의 요구를 수용하기 위해 일부 "보조" 또는 "조건부" 용도가 허용될 수 있다.치수 표준은 각 구역 내 로트에 건설된 모든 구조물에 적용되며, 일반적으로 차질, 높이 제한, 최소 로트 크기, 로트 범위 제한 및 건물 [citation needed]외피상의 기타 제한의 형태를 취합니다.

유클리드 조닝은 평면 조닝과 계층 [19]조닝의 두 가지 형태를 취합니다.평탄한 유클리드 조닝에서는 각 구역이 한 번 사용하도록 엄격하게 지정됩니다.계층적 조닝은 전통적인 유클리드 조닝 분류(산업, 상업, 다세대, 주거 등)를 사용하지만, 이러한 분류를 계층적 순서로 배치하여 다른 조닝 클래스에 "내집"시킵니다.예를 들어, 다세대란 "상위" 다가구 구역에서만 허용될 수 있는 것이 아니라, 상위 상공업 구역에서도 허용된다.도시사회(근린, 지역사회, 자치단체, 지역)에 따라 구획지구를 계층화하여 지가보호를 유지한다.많은 지방자치단체가 여전히 그들의 구역설정 법령에 [19]어느 정도의 계층을 포함시키고 있음에도 불구하고, 계층적 유클리드 구역제도는 일반적으로 20세기 중반에 인기가 없어졌다.

유클리드 조닝은 구현의 용이성(명시적이고 규범적인 규칙의 한 세트), 오랜 기간 확립된 법적 선례 및 계획자와 설계 전문가에 대한 친숙성 때문에 많은 자치단체가 사용한다.그러나 유클리드 조닝은 유연성이 부족하다는 비판을 받아왔다.용도 분리는 도시 스프롤, 빈 공간 손실, 과도한 인프라 비용 및 자동차 의존성의 원인이 [19]될 수 있습니다.

성능

1982년 Lane Kendig에 의해 처음 주창된 "효과 기반 계획"이라고도 알려진 성능 조닝은 성과 기반 또는 목표 지향 기준을 사용하여 [19]자치체의 모든 영역에서 제안된 개발 프로젝트의 검토 매개변수를 확립합니다.퍼포먼스 존분할은 종종 "포인트 기반" 시스템을 이용하는데, 이를 통해 부동산 개발자는 컴플라이언스 옵션의 '메뉴'에서 선택함으로써 설정된 존분할 목표를 달성하는 데 크레딧을 적용할 수 있다(일부 예: 환경 영향 완화, 공공 편의시설 제공, 저렴한 주택 단위 구축 등).추가 재량 기준은 검토 [citation needed]과정의 일부로서도 제정될 수 있다.

퍼포먼스 존분할의 매력은 높은 수준의 유연성, 합리성, 투명성 및 [66]책임성에 있습니다.성능 조닝은 유클리드 접근법의 자의적인 특성을 피하고 환경 보호와 함께 시장 원칙과 사유 재산권을 더 잘 수용합니다.그러나 각 프로젝트에 [19]대한 영향 연구 준비가 복잡하기 때문에 퍼포먼스 조닝은 구현이 매우 어려울 수 있으며 감독 당국의 높은 수준의 재량권 활동이 필요할 수 있습니다.이 때문에 미국에서는 퍼포먼스 존분할이 널리 채택되고 있지 않으며,[citation needed] 일반적으로 보다 광범위한 규범적 코드 내의 특정 카테고리로 한정되어 있습니다.

폼 베이스

주요 기사:양식 기반 코드

양식 기반 조닝은 규범적 [19]기준과 잠재적 재량적 기준에 따라 개발 현장에 적용되는 규칙에 의존합니다.일반적으로 이러한 기준은 로트 크기, 위치, 근접성 및 기타 다양한 현장 및 용도별 특성에 따라 달라집니다.예를 들어, 교외에 위치한 단독 가족 주거지역에서는 사무실, 소매업 또는 경공업과 같은 사용이 해당 [citation needed]지역의 다른 기존 개발에 부합하는 한 허용될 수 있다(세트백, 건물 크기, 부지 범위, 높이 및 기타 요소).

양식 기반 코드는 유클리드 코드보다 훨씬 더 유연하게 사용할 수 있지만, 비교적 새로운 코드이기 때문에 생성하기가 더 어려울 수 있다.양식 기반 코드는 아직 미국에서 널리 채택되지 않았습니다.양식 기반 코드에 적절한 일러스트와 도표가 포함되어 있지 않은 경우,[citation needed] 해석하기 어렵다는 지적을 받아왔다.

양식 기반 설계 기능을 갖춘 최근 채택된 코드 중 하나는 2003년 켄터키 주 루이빌이 채택한 토지 개발[67] 코드입니다.이 구역 코드는 Louisville Metro의 "폼 구역"을 만듭니다.각 형태 구역은 도시의 일부 지역은 자연이 더 교외인 반면 다른 지역은 더 도시적이라는 것을 인식하고자 한다.건물의 장애, 높이 및 설계 특징은 양식 구역에 따라 달라집니다.예를 들어, "전통적인 이웃" 형태의 구역에서는 최대 걸림돌이 부동산 라인으로부터 15피트(4.6m)에 있는 반면, 교외의 " 이웃"에서는 최대 [citation needed]걸림돌이 없을 수 있다.

텍사스주 댈러스는 현재 선택적 형태 기반 구역제 [68]조례를 개발하고 있습니다.양식 기반 코드의 개념은 비교적 새로운 개념이기 때문에 이러한 유형의 조닝은 [citation needed]제정하기가 더 어려울 수 있습니다.

추가 규정

별도의 조닝 조항이 존재하는데, 이들 조항은 고유한 조닝 유형이 아니라 인센티브나 정보통신기술(ICT)[70]의[69] 사용과 같은 유연한 관행과 기타 요소를 통합하여 기존 품종을 개선하고자 한다.

인센티브 조닝

뉴욕시의 월드와이드 플라자에 열린 공간을 만들고 유지함으로써 이 계획은 구역분할을 받을 수 있었다.

시카고와 뉴욕에서 처음 시행된 인센티브 조닝은 설정된 도시 개발 [71]목표를 충족하는 개발을 장려하기 위한 보상 기반 시스템을 제공하기 위한 것이다.일반적으로 개발에 대한 규범적 제한의 기본 수준이 확립되고 개발자가 재량에 따라 채택하거나 채택하지 않을 수 있도록 광범위한 인센티브 기준 목록이 확립된다.인센티브 기준과 관련된 보상 척도는 개발자가 원하는 개발 기준을 프로젝트에 포함하도록 유도합니다.일반적인 예로는 현장에서 제공되는 저렴한 주택에 대한 (바닥 면적 비율) 상여금(포괄적[72] 구역제라고 함)과 현장의 공공 편의시설 포함에 대한 높이 제한 상여금이 포함된다.인센티브 구역제는 지난 20년 [citation needed]동안 미국 전역에서 더욱 보편화되었습니다.

인센티브 조닝은 높은 유연성을 제공하지만 관리가 복잡할 수 있습니다.제안된 개발이 인센티브 기준을 더 많이 활용할수록, 재량 기준으로 더 면밀하게 검토되어야 한다.계획 우선순위에 가장 부합하기 위해 인센티브 구조를 처음 작성하는 것도 어려울 수 있으며, 종종 인센티브 규모와 개발자에게 주어진 가치 사이의 균형을 유지하기 위해 광범위한 지속적인 수정이 필요하다.인센티브 조닝은 또한 트래픽을 증가시키고, 자연광을 감소시키며,[73] 개발자들에게 일반인이 획득한 것보다 더 큰 보상을 제공한다는 비판을 받아왔다.

스마트 존 분할

참고 항목: 스마트 성장과 스마트 시티

스마트 조닝은 정보와 통신 [74]기술을 통합한 유클리드 조닝의 몇 가지 대안으로 구성된 광범위한 용어이다.스마트 존분할을 실현하기 위해서는 다양한 기술이 있습니다.플로팅 존, 클러스터 존 분할 및 계획 단위 개발(PUD)은 기존의 유클리드 코드가 [19]존재하는 경우에도 가능하며, 마이애미 시와 [75]같이 기존의 코드가 스마트한 성능 또는 폼 기반 코드로 완전히 대체될 수 있습니다.보행성, 스마트 조닝이 제공할 수 있는 유연성과 적응성과 같은 측정 기준을 ICT의 통합은 "비스마트"[74] 성능 또는 폼 기반 코드보다 스마트 조닝의 장점으로 지적되어 왔다.

플로팅 존

플로팅존은 구역의 특성과 설정 요건을 기술하는 조례를 수반하지만, 이사회가 특정 [76]구역에서 해당 구역의 실시를 허용하는 상황이 존재한다고 판단할 때까지 그 위치는 지정 없이 유지된다.플로팅 존의 기준이 충족되면 플로팅 존이 "플로팅"을 중지하고 구역 변경에 의해 채택된다.뉴욕이나 메릴랜드와 같은 일부 주에서는 스폿존 [77]분할의 인스턴스로서 이러한 유형의 존 분할을 허용하지만 펜실베니아와 같은 주에서는 허용하지 않습니다.유지되려면 마스터 플랜이 허용해야 하는 부동 존 또는 적어도 마스터 플랜과 충돌하지 않아야 합니다.또한, 이러한 기준에 대해 제공되는 기준과 기준이 적절해야 하며, 취한 조치가 자의적이거나 불합리해서는 안 됩니다.일반적으로 플로팅 존이 [citation needed]구현되는 구역 구역과 크게 다르지 않으면 보다 쉽게 채택할 수 있고 법적 문제로부터 면제된다.

클러스터 존 분할

클러스터 존 분할을 통해 주거 용도를 일반 허용치보다 더 가깝게 묶을 수 있으므로 상당한 면적을 개방 공간에 할애할 수 있습니다.클러스터 존분할은 기존 거주자가 로트 [79]크기 감소로 인해 종종 거부감을 가질 수 있지만,[78] 개방 공간의 보존과 통합을 통한 건축 및 공공 비용 절감을 위해 선호되어 왔다.

계획 유닛 개발(PUD)

주요 기사 : 유닛 개발 계획

계획된 장치 개발은 클러스터 조닝이지만 혼합 사용이 가능합니다.그것들은 전통적인 도심 환경을 혼합하기 위해 상업용과 경공업용도 포함되지만 교외용도 포함됩니다.그러나 일부에서는 이러한 계획된 단위 개발이 주 구역법에 [80]의해 금지된 상업 및 산업적 사용을 가져올 목적으로 가짜일 수 있다고 주장했습니다. 일부 법원은 이러한 "샴"을 경찰 권력의 [81]"임의적이고 변덕스러운 남용"이라고 간주했습니다.

복합 조닝

"복합" 조닝은 사용 구성 요소, 사이트 구성 요소 및 아키텍처 [82]구성 요소로 구성된 조닝의 한 유형입니다.사용 구성요소는 본질적으로 유클리드 조닝의 사용 구역과 유사하다.그러나 양식 표준을 강조하면서 사용 구성요소는 일반적으로 더 포괄적이고 범위가 넓습니다.현장 구성요소는 건물과 주차장의 크기와 규모, 부속 구조물, 드라이브 스루 상업용 차선, 조경, 실외 보관 및 디스플레이, 차량 연료 공급 및 세차, 오버헤드 상업용 서비스 도어 등 저강도부터 고강도까지 다양한 현장 조건을 정의합니다.건축 구성요소는 건축 요소 및 재료뿐만 아니라 일반적인 건축 [citation needed]설계 수준도 다룹니다.

이 조닝 방법은 표준 유클리드 조닝보다 유연하고 문맥적으로 적응할 수 있으며 다른 형태 기반 코드보다 해석하기 쉽습니다.텍사스 [82]주 리앤더에서 실시되어 [citation needed]인기가 높아지고 있습니다.

구역제 규정의 개정

구역제 규제 개정은 초강경 또는 [citation needed]위헌으로 이의를 제기할 경우 사법심사의 대상이 될 수 있다.

이 개정안이 사법적 조사를 견뎌낼 수 있는지 여부를 결정하기 위해 적용되는 기준은 구역제 조례의 검토와 같다.즉, 제한이 자의적인지,[citation needed] 국가의 경찰력 행사와 합리적인 관계가 있는지 여부이다.

대상 지역 주민들이 개정안에 대해 불만을 제기하면 법정에서의 주장은 지역구 [83]획정을 그대로 유지할 수 있는 기득권을 허용하지 않는다.그러나 그들은 개정안이 이익에 [83]해당한다는 어려운 기준을 입증할 필요가 없다.주민에게 영향을 미칠 수 있는 역경에 비해 공공이 얻는 이득이 적은 경우에는 [83]주민에게 안도감을 줄 경우 개정안이 가결될 수 있다.

지역 존분할 당국이 존분할의 변경을 가결했을 경우 존분할이 본질적으로 우선되어 합리적으로 [citation needed]정당화되지 않은 경우 스폿존분할의 주장이 제기될 수 있습니다.

제한과 비판

토지 이용 구역제는 특정 사회적 병폐를 치료하기 위한 도구이며 사회 [84]공학의 큰 개념의 일부이다.특히 제한된 정부나 자유방임주의적 정치적 관점의 지지자들 사이에서 구역제에 대한 비판이 있다.부동산 소유주에 대한 강압적인 힘으로서의 존분할의 본질적인 위험은 리처드 로스틴의 저서 법의 색(2017)에 자세히 설명되어 있다.정부 구역제는 20세기 초부터 최근 수십 [85][page needed]년까지 남북 분리를 통해 인종 차별을 촉진하는 수단으로 많이 사용되었다.

회피책

일반적으로 커뮤니티 내의 기존 개발은 새로운 구역법의 영향을 받지 않는다.이는 구역법이 부적합한 사용으로 "대형"되거나 법적으로 부적합하기 때문이다. 즉, 이전 개발은 [86]준수 대상에서 제외된다.따라서 존분할은 성장하는 커뮤니티의 새로운 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.게다가 미개발 토지에 개발 구역이 지정되면, 그 토지는 상대적으로 비싸지고, 개발 구역이 지정되지 않은 토지에 대해서는 개발 구역의 재분할을 요구할 의도로 개발 구역이 지정되지 않은 토지가 요구되게 된다.지역사회는 일반적으로 개발자가 구역 변경을 요청하고 적절한 계획을 제시할 때까지 개발을 허용하기 위해 미개발 토지를 구역 분할하지 않음으로써 반응한다.이 관행에 따른 개발은 단편적이고 비협조적인 것으로 보인다.지역사회는 새로운 거리, 하수구 및 현대 개발에 일반적으로 필요한 유틸리티에 대한 정부 지출에 의해 개발 시기에 영향을 미치려고 한다.연방 정부의 권고가 그것을 단념하는 것과는 반대로, 주간 고속 도로 목적 계획된 사회 성장과 전혀 상관없는 것의 개발, 냉혹한 러시인 교류가 근처의 상대적으로 저렴한 토지 개발을 만듭니다.캘리포니아 주민 발의 13 같은 부동산 세금 억제 대책 많은 지역 사회 대한 종합적인 계획을 무시하고 소매점에 미개발지 rezone 판매 세 수입을 획득하기 위해 이끌었다.[87]

콜로라도 주에서는 지방정부가 구역제 및 기타 토지규제법을 시행하지 않는 것을 자유롭게 선택할 수 있다.이를 선택적 시행이라고 합니다.콜로라도의 증기선 스프링스는 불법 건물과 느슨한 집행이 있는 지역의 [88][89]한 예이다.

사회의

최근 들어, 도시계획가들과 학자들(특히 제인 제이콥스)은 도시 스프롤 현상, 주택의 직업으로부터의 분리, 그리고 "자동차 문화"[19]의 증가를 포함한 새로운 사회적 병폐의 근원으로서 구역 설정을 비판해왔다.일부 지역사회는 걷기와 자전거 타기를 장려하고 일자리와 쇼핑에 이르기까지 더 밀집하고 균질화된 혼합 용도 지역의 개발을 장려하기 시작했다.그럼에도 불구하고, 단독 주택과 자동차는 핵가족에게 "아메리칸 드림"의 주요 부분이고, 구역제법은 종종 이것을 반영한다: 일부 도시에서는 부속 차고가 없는 주택이 "소실"된 것으로 간주되어 재개발의 대상이 되고 있다.[90] 신도시주의나 스마트 성장 등 유클리드 조닝을 반대하는 운동들은 일반적으로 이러한 경쟁적인 요구를 조화시키려 한다.특히 뉴 어반주의자들은 1920년대와 1930년대의 계층적 [91]구역제 또는 형태 기반 코드의 [92]관행을 보여주는 창의적인 도시 디자인 솔루션을 선호한다.

제외

조닝은 주로 최소 로트 크기 요건과 토지 이용 [93]분리를 통해 인종 및 사회 경제적 배제와 분리의 도구로 오랫동안 비판받아 왔다.초기 구역제 규정은 종종 명시적으로 [94]인종차별적이거나 사회 [19]계층을 분리하기 위해 고안되었다.

위법 수집 증거 배제 관행 교외 그 사회 경제적으로. 또는 민족적으로 바람직하지 않은 것을 막기를 바라는 가운데 예를 들어, 배링턴 힐즈, 미국 일리노이의 도시의 대표들은 도시의5-acre(2만 제곱 미터)최소 획지 크기`riff-r을을 유지하도록 도왔다 시카고 트리뷴지의 부동산 섹션의 편집자들에게 일상적인 일이다.aff.[citation needed]

단독주택을 점유할 수 있는 관련되지 않은 거주자의 수를 제한하는 것과 같은 점유 제한은 핵가족의 전통적 개념에 대한 경직성 때문에 비판을 받아왔다.대법관 윌리엄 O. 더글러스는 벨테레 대 보라스의 사건에서 전통적인 가족의 [95]가치를 보존하는 것이 국가의 목적이라고 주장했는데, 이는 비평가들이 단독 가구 [citation needed]조닝에 대한 경멸적인 것으로 사용해 왔다.

인종별로 구분된 구역 설정

볼티모어에서는 1910년 이래,[96] 수많은 미국 주들이 인종 구분법을 만들었다; 그러나 1917년 미국 대법원이 그러한 법이 소유주의 재산권을 침해한다고 판결하면서 그러한 법은 배제되었다.[97]이후 인종에 따른 구역제 및 주택법을 만들려는 여러 주, 지방자치단체, 개인들의 시도가 반복됐지만 결국 법원에서 뒤집혔다.공공단체나 민간단체에 의한 주택에서의 모든 차별의 적법성은 공정주택법(1968년 [98]민권법 제8호)에 의해 폐지되었다.이러한 판결에도 불구하고, 많은 사람들은 구역법이 여전히 인종 [99]차별의 목적으로 사용되고 있다고 주장한다.공정 주택법의 여파로, 지역들은 백인 거주 [100]지역으로부터 비인종 지역구 법을 점점 더 많이 사용하고 있다.지방은 다세대 건물을 금지했는데, 이는 소수 인종과 최근 [100]이민자들이 더 많이 거주할 가능성이 높았다.

주택의 저비용성

또한 구역제도는 도시 [101]지역에서 빠르게 가속화되고 있는 저렴한 주택 부족의 주요 원동력으로 작용하고 있다.이를 위한 한 가지 메커니즘은 주택의 총 공급을 제한함으로써 주택의 가치를 보존하고 그에 따라 빈곤층을 배제하기 위해 많은 교외 및 교외 지역사회에 의한 매우 큰 최소 주거지와 건물 크기 구역 설정이다.이것은 시장이 보통 지어질 수 있는 것보다 더 비싼 주택으로 옮겨간다.맨해튼 연구소에 따르면, 일부 관할 지역에서 주택 구입에 지불되는 가격의 절반 정도가 제한적인 구역제 [citation needed]규제의 숨겨진 비용에 직접적으로 기인한다.

예를 들어, 캘리포니아 주 로스 알토스 힐스(지역 커뮤니티 칼리지와 종교 수녀원을 제외한)의 전체 마을은 최소 로트 크기 1에이커(4,000m²)와 로트당 1차 주거 한도로 주거용으로 구역화되어 있다.이 모든 제한은 1970년대 [102][103]초 연방과 주 법원에 의해 합헌으로 인정되었다.마을은 전통적으로 2차 주택(즉, 차고와 게스트하우스 위의 아파트)을 저렴한 주택으로 계산함으로써 주정부의 저렴한 주택 요건을 준수하려고 시도했으며, 1989년부터 거주자들이 소위 "조랑 가구"[104]를 지을 수 있도록 허용했다.

1969년 매사추세츠주는 매사추세츠 종합 허가법(원래 반(反)스노브 구역법이라고 불렸던 40B장)을 제정했습니다.이 법령에 따르면, 주택 가격이 10% 미만인 자치단체에서, 저렴한 주택 개발자는 지역 구역제 및 기타 요건에 대한 포기를 지역 구역제 심판위원회에 요청할 수 있으며, 포기가 거부될 경우 주 주택 심판[105] 위원회에서 검토가 가능하다.미국의 다른 지역(예: 로드 아일랜드, 코네티컷, 일리노이)에서도 유사한 법이 시행되고 있지만, 그 실효성에 대해서는 [citation needed]논란이 되고 있다.

조닝에 대한 비판론자들은 조닝법이 주거비용의 증가와 생산적 [106]경제생산의 감소를 초래하는 주택공급의 의욕을 저하시킨다고 지적한다.예를 들어, 2017년 한 연구에 따르면 모든 주에서 구역제 규제를 철폐하면 낮은 구역제 규제로 유명한 텍사스 주 수준의 절반 수준만 되면 생산성이 높은 근로자와 [107]기회가 증가하여 GDP가 12% 증가할 것으로 나타났습니다.게다가, 비평가들은 그것이 자선 주택을 제공하고자 하는 사람들의 능력을 방해한다고 지적한다.예를 들어, 2022년 뉴욕의 글로버스빌 자유감리교회는 영하 4도의 날씨에 노숙자들에게 40개의 침대를 제공하기를 바랐고 그렇게 [108]하는 것을 금지했다.

건강과 환경에 대한 우려

온실가스 배출에 대한 연구는 엄격한 구역제법이 "배출량이 [109]더 많은 지역으로 새로운 개발을 추진하는 것 같다"는 것을 발견했다.공무원들은 조닝법이 저밀도 스프롤과 자동차 중심의 개발을 촉진함으로써 역사적으로 환경에 부정적인 영향을 미쳤지만, 조닝은 개방된 공간을 보존하고 재생 [110]에너지 사용을 촉진하는 도구로 사용될 수 있다고 주장해 왔다.이러한 형태의 발달은 자동차 의존을 촉진함으로써 앉아서 생활하는 생활습관과 [111]비만의 증가에 기여할 수도 있다.

「 」를 참조해 주세요.

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외부 링크

  • 워싱턴 대학교, 세인트루이스에 있는 토지 이용법, 표준 주 구역제 실시법.루이