스폿 조닝

Spot zoning

현물 구역제는 구역 재구획이 일반적으로 도시의 기본 계획 및 현재 구역제 제한사항과 상충될 때 더 큰 구역 구역 내의 특정 구획이나 토지에 구역제를 적용하는 것이다. 현물 구역제는 지방 구역 지정 조례에 의해 한정된 토지의 "임의적이고 변덕스럽고 불합리한 처리"로서 무효로 판정될 수 있다.[1] 구역제는 전체 구역의 토지 사용을 규제하지만, 구역 내 소포나 소포의 경우 현물 구역제는 정당하지 않은 예외를 만든다.[2]

소포의 작은 크기가 스폿 존의 유일한 정의 특성은 아니다. 오히려, 정의되는 특징은 특정 재산 소유자에 대한 편익의 좁고 정당하지 못한 성격, 일반적인 토지 이용 계획이나 공공 목표의 훼손이다. 용도 변경은 인접 부동산 소유자의 기존 권리와 사용을 훼손하는 동시에 특정 소유자에게 이익을 주는 부당한 특별 대우를 제공할 수 있다. 이것은 스폿 조닝의 한 예라고 불릴 것이다. 한편, 소규모 토지 면적에 대한 구역제 변경은 일반 면적 계획의 목적과 일관되고 더 나아가면 현물 구역이 아닐 수 있다.

예를 들어, 주택가 내의 코너 스토어처럼 제한된 상업적 사용을 허용하는 작은 구역은 스폿 존이 아닐 수 있지만, 산업적 용도나 나이트 클럽을 위한 조각은 스폿 존닝의 사례로 간주될 수 있다. 첫 번째 사례에서, 다른 토지 이용은 상호 양립가능하고 뒷받침된다. 후자의 경우, 그 지역의 주거성은 상반된 토지 이용에 의해 훼손될 것이다.

구역제 변경으로 토지 이용에 있어 일반적인 공공 목적이 진전되지 않는 경우, 법원은 특정 현물 구역제 사례를 불법으로 판결할 수 있다. 표준주 구역제 활성화법은 "모든 그러한 규정은 각 지역 전체에서 각 등급 또는 건물 종류별로 균일해야 한다"[3]고 명시하고 있다. 또한, 현물 구역제가 국가의 구역제 가능 법령에 의해 신체에 부여된 권리가 아닌 경우, 그것은 가능 법령에 의해 정해진 계획에서 벗어나기 때문에, 그것은 또한 무효한 권한 행사일 수 있다.[1]

그러나 특별 구역제 처리는 지역사회토지 이용에 대한 더 많은 지역적 통제를 원하는 경우와 같이 합법적인 용도를 가질 수 있다. 이것은 자치구를 만들어 지방정부세금을 추가하지 않고, 마을이나 햄릿이 독특한 느낌과 역사적 호소(종종 관광을 보호하기 위해)를 유지하고자 할 수 있는 구역제가 전혀 없는 시골 카운티에서 발생할 수 있다. 군은 경계선(종종 이미 인구조사 지정 장소)을 지정하고 별도의 마을 협의회 대신위원회를 통해 규제정비한다.

권위

일반적으로 구역제는 공공 보건, 안전, 복지를 보호하기 위해 국가의 경찰력을[4] 헌법적으로 행사하는 것이다. 따라서 현물 구역제(또는 모든 구역제 제정)는 공동체 복지의 증진이나 다른 재산의 보호와 같은 합법적인 공공 목적을 위반하거나 진전시키지 못하는 범위 내에서 위헌이 될 것이다.

만약 국가 구역제법이 현물 구역제를 허용하는 것을 허용한다면, 현물 구역제는 지역 구역제 당국이 헌법적으로 구역제 권한을 행사하는 것이 될 것이다. 반대로, 현물 구역제는 국가 구역제법이 현물 구역제를 금지하는 경우 지방 당국의 구역제 권한을 행사하는 데 부적합할 수 있다.

스폿 조닝이 발생할 수 있는 상황

분산

변동은 구역제 조례에 의해 부과된 토지 이용 제한에서 벗어날 수 있는 면허다. 변동은 보통 토지소유자가 상당한 어려움을 겪어야 하는데, 이러한 변동을 부여해야만 해결할 수 있다. 지방 구역제 당국이 상당한 어려움이 없는 토지 소유자에게 차등을 부여하기로 결정하면 (균등한 보호에 관한) 그 적법성에 의문이 제기될 수 있다.

특별사용허가증

특별 사용 허가는 토지 소유자가 지역 구역제 당국으로부터 특별 사용 허가를 받는 경우, 구역제 규정에서 일부 특정 예외를 허용하는 경우에 발생한다. 특정한 예외의 예로는 주택가에 있는 교회를 들 수 있다. 특별사용허가가 구역제 설정 조례나 사용법령에서 벗어나면 현물구역 설정 사례가 발생한다.

조례개정

도시와 같은 지방 구역제 당국은 구역제 조례의 개정을 모색할 수 있다. 구역제 조례를 개정하되 구역 내 소포에 대해서만 구역제 조례를 개정하고 구역 내 소포의 토지이용특성이 주변 구역과 다른 경우, 구역제 지정 사례가 발생한다.

계약 구역제

계약 구역제는 지역 구역제 당국이 그 구역 내의 구역이나 토지의 구획을 변경하여 사익을 수용할 때 발생한다. 그런 다음, 구역제 규정이 그러한 토지 사용을 금지하기 전에 민간이 토지를 개발할 수 있도록 허용될 수 있다. 계약 구역제는 허용되는 조건부 용도(특수 용도라고도 함) 구역제와 대조적으로 일반적으로 불법이다.

참고 항목

참조

  1. ^ a b 이베스 대 조닝 보드 사건
  2. ^ 이브스
  3. ^ "A Standard State Zoning Enabling Act".
  4. ^ 오하이오 유클리드 마을 대 앰블러 리얼티, 272 U.S 365 (1926)

외부 링크