단독가구구획

Single-family zoning
Winnipeg(1947)의 구역설정 지도; 노란색으로 강조 표시된 단독주택 구역설정

단독주택 구역은 단독주택만을 허용하기 위해 개발을 제한하기 위해 미국과 캐나다의 특정 주거지역에 적용되는 계획 제한의 한 유형입니다.이 구역지정으로 어떤 토지에도 타운하우스, 듀플렉스, 다가구주택(아파트)을 지을 수 없도록 하고 있습니다.[1][2]

그것은 배제 구역의 한 형태이며,[3][4][5][6] 소수자들이 백인 지역에 접근하지 못하게 하는 방법으로 나타났습니다.[1][3][5]단독 주택 구역은 주택 단위의 비용을 증가시키고 공급을 감소시킵니다.[7]미국의 많은 도시들에서, 주거용으로 구역화된 토지의 75%가 단독주택으로 구역화되어 있습니다.[2]

2020년경 미국 전역의 많은 도시들은 주택 부족을 해결하고 주택 분리로 인한 인종 불평등을 줄이기 위해 토지 사용 규제, 특히 단독 주택 구역을 개혁하는 방안을 검토하기 시작했습니다.[8][9]이러한 상향 조정 노력은 새로운 주택 유형이 인근 지역에 건설될 필요가 없으며, 단지 선택의 유연성을 허용할 뿐입니다.예를 들어, 단독주택지구를 다가구주택지구로 변경하는 것은 단독주택의 전환을 의무화하지 않을 것이며, 단독주택의 소유자들이 그들의 재산을 세분화할 수 있게 할 것이고,혹은 빈 땅의 주인들이 단독주택이 아닌 다른 것을 지을 수도 있습니다.[8]

2010년대 후반과 2020년대 초반에 캘리포니아와 오리건을 포함한 주들과 미니애폴리스와 버지니아 샬러츠빌과 같은 도시들은 효과적으로 단독 가구 구역을 없애기 위해 법안에 서명하고 제안을 하거나 조사를 시작했습니다.여기에는 도시들이 2개의 유닛을 승인하도록 요구하는 것과 특정 조건하에서 예를 들어 단독주택 부지에 최대 4개의 유닛을 승인하도록 요구하는 것이 포함됩니다.[10][11][12]

역사

여러 소식통에 따르면, 단독 가족 구역은 1916년 캘리포니아 버클리의 엘름우드 근처에서 소수자들, 특히 흑인 댄스홀과 중국인 세탁소를 백인 지역에서 제외시키기 위한 노력으로 시작되었습니다.[1][3][4][5][8]: 1 부동산 개발업자 던컨 맥더피는 이 버클리 인근에서 흑인 주민이 소유한 댄스홀이 그가 팔려던 주택에 입주하는 것을 막기 위해 단독주택 구역 설정을 제안한 초기 사람 중 한 명이었습니다.그는 유색인종 가족들이 이웃으로 이주할 경우 이웃의 만족도가 떨어지고 부동산 가치가 떨어질 것을 우려했습니다.그 당시 McDuffie와 다른 개발자들은 단독 가구 구역을 지지함으로써, 그들이 생각하기에 동네에 덜 바람직하다고 생각되는 사회 단체들의 가격을 매기려고 노력했습니다.[1]이로 인해 단독주택 구역제는 특정 지역에 거주할 여유가 있는 사람을 제한하기 위한 많은 제외 구역제 정책 중 하나가 되었습니다.특정 지역을 단독 주택으로만 제한하는 목표는 집 한 채를 다 살 수 있는 여유가 있는 가정만이 그 지역에서 살 수 있다는 것을 의미했습니다.전 재산을 살 여유가 없는 가족들이 더 작은 단위로 살 수 있도록 주택을 세분화할 수 있는 선택권이 없었습니다.[13]

1917년 Buchanan v. Warley에서 인종에 기초한 명시적인 구역제 법령을 위헌으로 선언한 미국 대법원의 판결 이후, 1926년 법원은 Euclid v. Ambler에서 특정 지역으로부터 아파트 건물들을 금지하는 것이 도시들의 경찰권을 정당하게 사용한 것이라고 결정하였습니다.조지 서덜랜드 판사는 아파트 단지를 이웃의 "기생충"이라고 언급했습니다.[14][15]이것은 가난하고 소수의 사람들이 백인 지역에 접근하지 못하게 하는 수단으로서 단독 가족 구역의 확산을 가능하게 했습니다.[14][15][16]많은 경우, 집 주인들과 이웃 협회들은 이웃의 집이 유색인종 구매자들에게 팔리는 것을 막기 위해 규약을 채택했습니다.제한적 계약은 1948년 셸리 대 크레이머 대법원 판결이 있기 전까지 합법적이었지만 1968년 공정주택법이 불법이라고 간주할 때까지 계속해서 행위에 포함되었습니다.[6][17]

"단독 가족 구역제는 기본적으로 인종과 계층의 분리를 유지하기 위한 유일한 선택이 되었습니다." - Jessica Troundstine (Merced 캘리포니아 대학교 정치학 부교수)[16]

조지아 대학의 조경학과 도시계획학 교수인 소니아 히르트는 "1900년대 초, 19세기 후반의 인종적, 인종적으로 부과된 사적인 제한은 같은 명백한 의도를 가진 도시 구역 조례의 상승에 의해 일시적으로 가려졌습니다."[13]라고 말합니다.Hirt씨에 따르면, 단독주택 구역은 독특한 미국의 현상이라고 합니다. "저는 이 특정한 형태, 즉 단독주택이 미국처럼 일상적으로 다른 모든 유형의 도시화와 너무 양립할 수 없는 것으로 간주되고 있으며, 법적으로 정의된 구역 자체를 보장할 정도로 모든 다른 유형의 도시화와 양립할 수 없다는 증거를 찾을 수 없었습니다.다른 모든 주요 토지 용도와 건물 유형은 불법입니다."[15]

통계

미국의 많은 도시에서 주거용으로 사용되는 지역의 75%가 단독 가구로 구성되어 있으며,[2] 캘리포니아 주 전체에서 이 수치는 66%[8] 이상입니다.

영향들

속성 값

이러한 유형의 구역제는 새로운 주택에 사용할 수 있는 토지의 양을 감소시키기 때문에, 가난하고 소수인 공동체로 개발하거나 도시의 국경 너머의 토지로 개발을 추진합니다.[2]: 1 교사, 소방관, 경찰관과 같은 지역 공무원들은 종종 자신들이 섬기는 지역사회에서 실현 가능한 삶의 대가를 치르게 됩니다. 심지어 이러한 노동자들을 필요로 하는 지방자치단체에서도 말입니다.[18]이러한 사례들은 부유한 주민들이 "받아들일" 수 있는 이러한 정책들에 대한 가장 일관된 예외입니다.저렴한 가격으로 설계된 이들 지역의 주택 개발은 종종 거주하거나 근무하는 사람들에게 우선권을 부여한다는 조건하에 구역 규정에 대한 예외를 인정받습니다.그럼에도 불구하고, 기존의 도시 주민들과 공무원들의 경제성에 대한 지역의 우려는 지역의 저항으로 인해 구역법의 변경이나 새롭고, 밀도가 높고, 더 저렴한 개발의 승인에 영향을 미치지 못하는 경우가 많습니다.그러나, 더 크고 더 이질적인 교외 지역들이 이러한 정책들로 인해 이미 존재하는 지역 주민들이 피해를 입었기 때문에, 변화에 대한 요구에 더 반응한다는 증거가 있습니다.[18]

노스 캐롤라이나-채플 힐 대학의 도시 및 지역 계획 교수인 Andrew Whittemore에 따르면, 한 가지 효과는 인근 지역의 높은 밀도의 주택이 주택 가치를 감소시킨다는 믿음에서 비롯되며, 정부의 한 가지 역할은 주택 소유자의 주택 가치를 높게 유지하는 것이며, 도시들이 단일 주택을 우선시해 왔기 때문입니다.다른 그룹보다 집을 많이 소유하고 있는 사람들은 도시 계획자들이 해를 막기 위해 구역 설정을 사용하는 것에 관심을 가져야 할 때 도시 계획자들을 자산 관리자로 바꾸어 놓았습니다.[2]: 1 소니아 하르트는 "미국에서 '투자 가치'를 유지하고 향상시킨 구역 조례의 결과로 인한 사적 이익은 충분히 기대되었던 것일 뿐만 아니라 주요 구역 목표였다"고 이를 뒷받침합니다.[13]

노스웨스턴 대학의 사회학 교수인 모니카 프라사드에 따르면, 이 효과는 주택 소유에 대한 미국인들의 독특한 의존과 장기적이고 안정적인 삶의 질을 확보하는 데 있어서의 그러한 부동산의 가치에 의해 더욱 강화됩니다.그녀는 주택 소유권이 "장기적인 자원 분배를 위한 린치핀"이며, 복지 국가의 대체자로서 여러 방면에서 활동한다고 말합니다.[19]가정의 금전적 가치는 가정 자체를 위해서 뿐만 아니라 가정이 접근할 수 있도록 제공하는 교육의 질을 위해서도 중요합니다.게다가, 주택 지분 신용대출은 의료 부채를 충당하는 것과 같은 위기에 따른 비용을 미국인들이 부담하는 중요한 수단이 되었습니다.주택 가치의 광범위한 영향을 고려할 때, 이는 주택 소유자들과 정부가 부동산 가치를 보호하고자 하는 정책이 전국적으로 광범위하게 시행되고 방어되도록 영향을 미칠 수 있는 자연스러운 동기를 창출합니다.

주거 비용 증가 및 주택 공급 감소

단독 주택 구역은 토지 한 채에 지을 수 있는 단위의 수를 줄임으로써 주거 비용을 증가시키고 가용한 단위의 수를 감소시킵니다.[7]예를 들어, 워싱턴 DC의 일반적인 부지에 있는 낡고 황폐한 단독 주택은 약 100만 달러에 팔릴 것입니다. 하지만 개발업자가 그 부지에 3층짜리 6세대짜리 콘도미니엄 건물을 짓는 것이 합법이라면, 그러한 아파트들은 약 600,000 달러에 팔릴 것입니다. 이 금액은 가구당 40%가 적고 500%가 더 많은 금액입니다.[7]

인종 차별

1970년대에 미국 교외 지역은 민권 옹호자들의 새로운 격전지가 되었습니다.[18]표준적인 미국 교외 지역은 밀집된 주택을 제한하기 위해 구역화되었으며, 덜 부유한 집단이 얻을 수 있는 주택 개발을 거의 장려하지 않았습니다.활동가들과 학자들은 이러한 정책들이 인종차별적인 동기에서 비롯되었다고 주장합니다. 범죄 증가와 재산 가치 하락에 대한 두려움과 "공동체 성격"의 보존은 이러한 정책에 대한 교외 주민들의 핵심적인 이유였습니다.[18]이러한 두려움은 화이트 플라이트와 교외화를 주도하는 문화적 힘의 일부와 일치하며, 산업화는 도시를 더 위험하게 만듭니다.

Sonia Hirt에 따르면, 교외의 단독 단독 단독 단독 가족 주택을 위한 구역 설정은 상향 이동 가능한 백인들에게 아이들을 기를 수 있는 더 많은 공간을 제공했고, 더 다양한 도시들이 위험을 감수하는 "도덕적 부패"를 방지했습니다.[20]또한, 이러한 주택들을 더 많은 사람들로 둘러싸는 것은 이러한 주민들이 피하고 싶어했던 교외 지역에 주로 소수 민족과 가난한 사람들을 끌어들일 수 있는 인접한 사업체들의 존재를 막았습니다.이러한 정책에 의해 배제된 사람들은 본질적으로 이러한 지역사회에서 살 여유가 없었기 때문에, 그들은 이러한 정책을 바꿀 충분한 영향력을 확보할 수 있는 프랜차이즈와 정치적 자본이 부족했습니다.학자들은 생활공간의 경제적 분리가 가난한 지역에 사는 사람들의 경제적 기회를 박탈하고 그들이 집중된 빈곤 지역에 갇혀 있는 것을 비난한다고 주장합니다.동시에, 교외 거주자들은 인종적으로 다양한 도시 지역들과 분리되어 그곳에 포함된 문제들에 대한 책임감이 감소합니다.[18]

UC 버클리 대학의 2020년 연구는 "단독 가족 구역의 비율이 높을수록 관찰되는 인종 차별 수준이 더 높습니다."[1][21]라고 말했습니다.

정치문화

소니아 하르트에 따르면, 대부분의 다른 나라들이 선호하는 중앙집권적 도시계획과 달리, 지역구는 미국 정치에 만연한 국가 개입에 대한 반대로 인해 미국에서 인기를 끌게 되었습니다.[20]구역 설정은 중앙 집중식 계획 하에서 특정 개발을 지시하는 것이 아니라 민간 시장이 따라야 할 광범위한 토지 사용 지침을 만들어 관료의 필요성을 제한합니다.게다가, 분쟁의 중재는 주로 시 공무원을 통한 것이 아니라 미국인들 사이에서 더 인기 있는 기관인 사법 제도에 맡겨집니다.

다른 학자들은 구역 설정의 본질이 미국의 기본적인 것으로 간주되는 신자유주의적 가치를 어떻게 약화시키는지를 강조합니다.다트머스 대학의 경제학 교수인 윌리엄 피셸은, 지구 지정 정책의 시작부터, 인근의 "불호환" 토지 사용으로부터 단독 주택을 보호하는 것이 "매우 중요하다"고 주장했습니다.[22]많은 교외 주민들이 교외로의 이주로 대표되는 계층 이동성을 자유 시장에서의 성공의 표현으로 인식하는 반면, 그들은 상업적 또는 고밀도 주거 개발로부터 그들의 지역을 법적으로 보호하고자 했습니다.그는 구역 정책과 관련한 초기의 법정 소송이 규제 반대 판사들로 하여금 구역법에 힘을 실어주는 판결을 내리게 했다고 지적했습니다.

지역 조정 노력 (2018~현재)

2010년대 후반, 전국의 도시들은 주택난을 해결하고 주택 격리로 인해 발생하는 인종적 불평등을 줄이기 위해 토지 사용 규제, 특히 단독 주택 구역을 개혁하는 방안을 검토하기 시작했습니다.[8][9]

미국 주택시장에서 '중도 주택 실종' 우려가 커지고 있습니다.아파트를 임대하는 것과 단독주택을 통째로 매입하는 것 사이의 선택지를 말합니다.이와 같은 '중도' 주택 선택권은 1가구 1주택을 감당할 수 없는 저소득층과 중산층에게 선택권을 제공할 수 있는 복층, 4개 단지, 타운하우스, 코티지 코트 아파트 등입니다.[8]단독주택 구역을 없애는 것을 옹호하는 사람들은 단독주택 이외의 주택 선택권을 허용함으로써, 더 많은 사람들이 가격이 책정되거나 저렴한 주택의 공급 축소에 의존하지 않고 도시에 머물 수 있게 될 것이라고 주장합니다.[7]

단독 가족 구역 설정을 끝내는 것은 논란의 여지가 있는 주제입니다.많은 주민들과 님비(NIMBY) 지지자들은 개발이 그들이 거주하는 단독 주택의 밀집도를 증가시키는 것을 원하지 않습니다.어떤 사람들은 아파트가 있으면 그들의 단독 주택의 가치가 떨어질 것이라고 주장합니다.일부 사람들은 상향 조정 계획이 그 지역의 주거 비용을 증가시킴으로써 젠트리피케이션의 효과를 증가시킬 것이라고 주장합니다.그들의 주장은 매입자나 개발자들이 자신들이 멀티플렉스로 전환할 수 있다는 것을 알고 있는 주택에 대해 더 많은 돈을 지불할 의사가 있을지도 모르기 때문에 주택 소유자들은 훨씬 더 높은 비율로 그들의 부동산을 팔 유인이 있을 것이라는 것입니다.[23]단독 가족 구역 설정을 끝내는 것에 찬성하는 사람들은 스스로를 님비 정서에 대한 반대 운동으로 YIMBY (Yes in my backdare)라고 부릅니다.이들은 주택이 늘어나면 주택난이 해결되기 때문에 이웃의 밀집도가 높아지는 것은 정당한 것으로 보고 있다고 주장합니다.[24]

미국

미네소타 주

2018년, 미니애폴리스는 교통선을 따라 고밀도 주택뿐만 아니라 모든 이웃에 복층과 트리플 크세스를 허용함으로써 (그들의 주거지의 거의 75%를 차지했던) 단독 주택 구역을 끝낸 미국의 첫 번째 주요 도시가 되었습니다.[14][16]: 1 모든 지역에 트리플 크세스를 허용함으로써 그들의 의도는 모든 사람들이 좋은 학교나 일자리가 있는 지역으로 이주할 수 있는 기회를 주고, 경제성을 높이고, 저소득 주민들의 이주를 줄이며, 지역의 경제적, 인종적 다양성을 증가시키는 것입니다.[14]: 1 [25][26][9]

캘리포니아

참고 항목: 캘리포니아 주택 부족
주급

2021년 이전에는 캘리포니아 주 전체에서 전체 거주지의 거의 66%가 단독 주택이었고 개발 가능한 토지의 거의 75%[8][27]가 단독 주택이었습니다.

2021년 9월, 개빈 뉴섬 주지사는 단독 가족 구역을 사실상 없앤 상원 법안 9에 서명했습니다. 이 법안은 도시가 단독 가족 구역에서 2개의 구역을 승인하고 특정 조건 하에서 단독 가족 구역에서 4개의 구역까지 승인하도록 했습니다.[10][11][12]전문가들은 1가구 1주택자의 5%만이 부동산을 업그레이드하는 것이 비용 면에서 효과적이라고 추산했기 때문에 이 법은 지역에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.UC 버클리의 주택 혁신을 위한 터너 센터의 연구에 따르면 이 새로운 법은 잠재적으로 주 전역에 700,000개의 새로운 주택을 만들어 낼 수 있으며, 이는 350만 가구의 주택 부족을 완화하는 데 필요한 주택의 약 20%에 해당합니다.[28][27]

도시들

2021년 1월, 새크라멘토는 도시가 주택 부족을 줄이고 좋은 학교가 있는 지역을 그곳에서 주택을 구입할 여유가 없는 사람들이 접근할 수 있도록 함으로써 형평성 목표를 달성하기 위해 모든 주택 용지에 최대 4개의 주택 단위를 허용하기로 투표했습니다.[29][30]

2021년 2월, 캘리포니아 버클리 시의회는 모든 동네에 4개 단지를 허용하는 것을 만장일치로 의결했으며, 로리 드로스테 부시장은 이것이 "인종차별적인 주택 정책의 역사를 되돌리는 첫 단계로 필요하다"[4][5][31]고 말했습니다.

샌프란시스코는 모든 토지 구역의 거의 75%가 단독 주택이나 복층 주택만을 허용하고 있으며, 2021년에는 모퉁이 부지에 4개의 단지를 허용하고 기차역에서 반 마일 이내의 모든 부지를 허용하는 제안을 논의할 예정입니다.[32][33]UC버클리 테너 주택혁신센터의 데이비드 가르시아 정책국장은 모든 곳에 4개 단지를 허용하는 제안이 더 공평한 제안이 될 것이며, 연구 결과에 따르면 주택 부족이 너무 커서 신규 주택을 특정 지역으로 제한하는 것이 부족을 충분히 해결할 수 없다고 말했습니다.[32][33]

버지니아 주

2021년 8월, 버지니아주 샬러츠빌의 계획 위원회는 흑인 노동자 계층 주민들이 주변 지역 사회로 불균형적으로 이주한 주거 비용을 더 많이 감당할 수 있도록 제외 구역 규정(특히 단독 가구 구역)의 일부를 줄이는 아이디어를 조사하기 시작했습니다.[34]

오리건 주

2019년 7월 2일, 오리건주는 2001년 하원 법안을 통과시켰는데, 중도시(10,000명 이상)는 단독주택 및 대도시(포틀랜드 대도시권인 경우 25,000명 이상 또는 1,000명 이상)에 대해 복층, 트리플크세스, 4개 단지, 코티지 코트 아파트,단독 주택 구역에 있는 타운하우스들을 포함하고요.중도시의 경우 2021년 7월 30일부터, 대도시의 경우 2022년 7월 30일부터 시행됩니다.주의 거의 70%(약 280만 명)가 법안의 영향을 받는 도시에 살고 있으며, 대부분의 사람들은 대도시에 대한 조항의 영향을 받는 도시에 살고 있습니다.[35][36][37]

워싱턴

2023년 4월 21일, 워싱턴 주 상원은 HB 1110을 통과시켰는데, 이 법안은 주 전체의 중대형 도시에서 단독주택 구역을 금지할 것입니다.[38]이 법안은 2023년 5월 8일 제이 인슬리(Jay Inslee) 주지사에 의해 법으로 제정되었습니다.

캐나다

에드먼턴을 포함한 도시들에서는 60년이 넘도록 구역법이 변경되지 않은 완만한 밀집화가 제안되었습니다.업조닝은 반분리형, 연립주택, 뒷마당 주택, 그리고 3층 아파트를 포함하여 더 높은 밀도와 높이로 다양한 형태의 개발을 가능하게 합니다.제안된 수정사항들은 15분 도시 개념을 이상화하는 데 도움이 됩니다.[39]2022년 10월, 온타리오 주는 More Homes, Build Faster Act라고 알려진 주거용 부동산에 최대 3개의 유닛을 지을 수 있다고 발표했는데, 이는 또한 지방 자치 단체가 확장을 제한하기 위해 제한을 설정하는 것을 방지할 것입니다.[40]2023년 5월 토론토는 최소 3층을 허용할 수 있도록 10m의 새로운 높이 제한을 시작으로 배제 구역 정책을 완화하기 위해 도시 전역의 인근에 최대 4개의 단위 멀티플렉스를 수용할 수 있는 새로운 구역법을 승인했습니다.[41]

참고문헌

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  27. ^ a b Dillon, Liam (September 3, 2021). "The big change coming to California neighborhoods". Los Angeles Times. Archived from the original on September 18, 2021. Retrieved September 18, 2021. Nearly two-thirds of all the residences in California are single-family homes. And as much as three-quarters of the developable land in the state is now zoned only for single-family housing, according to UC Berkeley research. ... Indeed, UC Berkeley researchers recently found that it would make financial sense for property owners of only about 5% of the state's 7.5 million single-family lots to add more homes on their property.
  28. ^ Angst, Maggie (September 17, 2021). "What California's new SB9 housing law means for single-family zoning in your neighborhood - Experts say the vast majority of properties and neighborhoods will not be affected". San Jose Mercury News. Archived from the original on September 18, 2021. Retrieved September 18, 2021. Will this law put a dent in California's housing shortage? A recent study by the Terner Center for Housing Innovation at UC Berkeley estimated that just 5.4% of the state's current single-family lots had the potential to be developed under Senate Bill 9, making the construction of up to 714,000 new housing units financially feasible. That's only a fraction of the 3.5 million new housing units Gov. Newsom wants to see built by 2025.
  29. ^ Clift, Theresa (January 19, 2021). "Sacramento moves forward with controversial zoning change designed to address housing crisis". The Sacramento Bee. Archived from the original on January 31, 2021. The Sacramento City Council took a step Tuesday toward becoming one of the first cities in the country to eliminate traditional single-family zoning. The change, for which the council unanimously signaled support, would allow houses across the city to contain up to four dwelling units. City officials said the proposal would help the city alleviate its housing crisis, as well as achieve equity goals, by making neighborhoods with high-performing schools, pristine parks and other amenities accessible for families who cannot afford the rising price tags to buy homes there.
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  33. ^ a b Knight, Heather (January 30, 2021). "S.F. supervisor's creative proposal: Make it hard to build McMansions, easier to build small apartments". San Francisco Chronicle. Archived from the original on April 18, 2021. Retrieved April 20, 2021. He actually thinks Mandelman would have a better chance of ensuring equity if he followed Sacramento's path and allowed fourplexes everywhere. Then large parts of the west side that have been frozen in time would finally have to carry their weight, alleviating the crush on the east side. ... "There's a lot of research on the need to increase housing supply in all in-fill areas, not just near transit," Garcia said. "San Francisco has some robust transit, but certainly not to the degree where limiting new housing to those areas is going to have as big of an impact as we need to address the full shortage."
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