용적률

Floor area ratio
용적률(FAR) 또는 용적률(FSI)과 건물 커버리지율(BCR)의 비교

용적률(FAR)은 건물의 전체 용적(총 용적률)과 건물의 건축 토지의 크기와의 비율입니다.건축 대 토지의 [1]비율과 함께 도시 계획의 규제의 하나로 자주 사용되고 있습니다.이 용어는 조닝을 통해 이러한 비율에 부과되는 제한을 나타낼 수도 있습니다.

공식으로 FAR =플롯의 총 바닥 면적/면적.

낮은 최대 허용 용적률은 낮은 땅값과 낮은 주택 [2]밀도와 연계된다.

용어.

용적률은 용적률(FSR), 용적률(FSI), 부지비 또는 플롯비라고 불리기도 합니다.

FAR와 FSI의 차이점은 첫 번째가 비율인 반면 후자는 지수라는 것이다.인덱스 번호는 단일 기본 숫자의 백분율로 표시되는 값입니다.따라서 FAR 1.5는 150%의 FSI로 변환됩니다.

지역별 변동

이 측정에 가장 일반적으로 사용되는 용어는 국가 또는 지역에 따라 다릅니다.

호주에서는 용적률(FSR)이 뉴사우스웨일스주에서는[3] 사용되고 [4]서호주에서는 플롯비가 사용됩니다.

프랑스에서는 COS(Cefficient d'occupation des sols)를 사용한다.

인도에서는 용적률(FSI)과 용적률(FAR)이 모두 사용됩니다.

영국과 홍콩에서는 플롯 비율과 사이트 비율이 [5][6]모두 사용됩니다.

싱가포르에서는 플롯 비율과 총 플롯 비율(GPR)이라는 용어가 더 일반적으로 사용됩니다.

미국과 캐나다에서는 용적률(FSR)과 용적률(FAR)이 모두 사용됩니다.[7]

사용 비율은 개발 중인 사이트의 밀도를 측정하는 데 사용됩니다.FAR이 높으면 밀도가 높은 구조를 나타냅니다.비율은 동일한 단위를 사용하여 건물 면적을 구획 면적으로 나누어 생성됩니다.

역사

1916년 뉴욕시의 구역제 조례의 목적 중 하나는 높은 건물들이 너무 많은 빛과 공기를 방해하는 것을 막는 것이었다.1916년 조닝 조례에서는 타워의 높이와 후퇴 요건을 규제함으로써 건물 크기를 제어하고자 했습니다.1961년 구역제 조례 개정으로 용적률(FAR) 개념이 도입되었다.1961년 이전에 지어진 건물들은 종종 오늘날 달성할 수 없는 FAR를 가지고 있다. 예를 들어, FAR가 25인 엠파이어 스테이트 빌딩은 같은 땅에 있는 새로운 건물보다 훨씬 더 많은 임대료를 받는다.[8]

목적과 용도

용적률(FAR)은 도시밀도를 제한하기 위해 조닝에 사용할 수 있다.건물의 밀도를 직접 제한하는 한편, 건물의 외형을 제어하지 않고 건물을 수용할 수 있는 인원도 간접적으로 제한합니다.

예를 들어, 로트가 0.1 FAR를 준수해야 하는 경우 로트의 모든 건물에서 모든 층의 총 면적이 구획 자체의 10분의 1을 넘지 않아야 합니다.즉, 부지가 10,000평방피트라면 모든 건물의 모든 층의 총 바닥 면적은 1,000평방피트를 초과해서는 안 된다.

건축가는 1층 전체 허용 면적을 소비하는 단층 건물이나 지면보다 높은 다층 건물을 계획할 수 있지만, 결과적으로 같은 연면적의 단층 건물보다 작은 공간을 차지해야 한다.수평 한계와 수직 한계를 하나의 그림으로 결합함으로써 건물 설계에서 어느 정도 유연성이 보장되며, 전체 크기의 최소 한 가지 척도에 대한 엄격한 한계를 달성할 수 있습니다.높이, 폭 또는 길이와 같은 다른 변수와 달리 이 매개변수를 고정하는 한 가지 장점은 바닥 면적이 사무실 건물에 필요한 총 주차 공간, 주거용으로 사용할 수 있는 총 장치 수, 도시의 총 하중 등 구역 규제와 관련된 다른 고려사항과 잘 관련되어 있다는 것입니다.서비스 등이러한 물건의 양은 해당 면적이 수평과 수직으로 분포되는 방식에 관계없이 주어진 총 바닥 면적에서 일정해지는 경향이 있습니다.따라서 많은 국가에서는 용적률 계산을 사용할 때 단단한 높이 제한을 포함할 필요가 없다는 것을 알게 되었다.

용적률(FAR)을 목적으로 한 평방피트의 합계 계산에 대한 일반적인 예외에는 기계 장비 바닥, 주차 전용 지하실, 계단 타워, 엘리베이터 샤프트 및 주차 차고와 같은 비점유 영역이 포함된다.

일본.

일본은 [citation needed]1970년부터 용적률 제도를 광범위하게 도입하고 있다.

인도

인도에서는 FAR과 FSI가 모두 사용됩니다.FAR 규제는 도시마다 다르며 일반적으로 1.3~3.25입니다.뭄바이에서는 1.33이 일반적이지만 지하철 노선과 다라비 같은 빈민가를 따라 높은 FSI가 허용된다.방갈로르에서는 40피트의 거리는 1.75파만 허용되지만 100피트의 거리는 3.25파만 허용된다.

지가에 미치는 영향

FAR은 토지의 가치에 큰 영향을 미친다.허용 가능한 FAR가 높을수록 토지 가치가 높아집니다.

2022년 연구에 따르면 뉴욕시의 최대 허용 FAR가 낮아지면 땅값이 낮아지고 [2]밀도가 낮아지는 것으로 나타났다.

비판

Andres Duany et al.(2000) 주:[9]

  1. 용적률(시장 세력)에 대한 포기란 공동체를 그 부분의 합보다 더 많은 것을 지향하는 것과 반대되는 것이다.
  2. FAR은 물리적 형태의 예측이 불충분한 경우 인근 특성을 보존하고 강화하는 것이 목적인 경우에는 사용해서는 안 된다.기존 설계 표준(높이, 로트 커버리지 및 좌절 또는 빌드토 라인)을 사용하면 누구나 합리적으로 정확한 예측을 하고 위반을 인식하며 투자 결정을 안전하게 할 수 있다.
  3. FAR가 무분별하게 전통적인 좌절과 결합되면 조립 로트는 개별 로트보다 상당히 유리하고, 이는 세분화된 도시와 소유권의 다양성에 부정적인 영향을 미친다.

「로트 커버리지」에 관한 Duany의 두 번째 비판의 명확화:지역이 용적률을 통해 밀도를 규제하려고 한다면, 단층 건축은 평방 피트 당 다층 건축보다 비용이 적게 들기 때문에, 녹지 공간이 적은 확장형 1층 건축을 장려하는 것이 논리적인 결과입니다.반면, 건물 커버리지 비율(즉, 로트 커버리지 또는 부지[10] 커버리지)로 밀도가 조절되면 녹지 공간을 보존할 수 있고 다층 건축이 경제적으로 유리해진다.이 결과는 FAR과 BCR을 비교한 그림에 나타나 있다.

각주

  1. ^ Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Routledge. p. 269.
  2. ^ a b Moon, Byunggeor; Ahn, Sungin (2022). "The effects of a FAR regulation in a model of durable building with redevelopment: The case of New York City". Regional Science and Urban Economics. doi:10.1016/j.regsciurbeco.2022.103775. ISSN 0166-0462.
  3. ^ NSW Department of Planning Archived 2011-02-17 Wayback Machine에서 2010년 8월 19일 취득
  4. ^ 2010년 8월 19일 취득, 2016-04-22 Wayback Machine에서 아카이브된 사우스 퍼스 시티 타운 플래닝 퀵스타트 가이드
  5. ^ 던디 대학교: 도시 및 지역 계획, 2010년 8월 19일 취득
  6. ^ [1] 2017-12-25 Wayback Machine에서 보관 [2] 2018-01-04 Wayback Machine에서 보관
  7. ^ "NYC Zoning - Glossary". nyc.gov. Retrieved July 31, 2015.
  8. ^ Willis, Carol (1992). Ward, David; Zunz, Olivier (eds.). "Form follows finance: The Empire State Building". Landscape of Modernity: Essays on New York City, 1900-1940: 181.
  9. ^ Duany, Andres; Plater-Zyberk, Elizabeth; Speck, Jeff (2000). Suburban Nation: The Rise of Sprawl and the Decline of the American Dream. New York, USA: North Point Press. ISBN 978-0865477506.
  10. ^ "Site Coverage Ratio". Retrieved 4 September 2020.

레퍼런스

  • 메리암, 드와이트(2004년).존 분할에 관한 완전한 가이드.맥그로 힐.ISBN 0-07-144379-7
  • Birch, Eugenie L. (2009)"도시와 지역 계획 독자"루트리지ISBN 0-415-31997-8

외부 링크