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공인중개사

Real estate agent
이 기사는 북미 관행에 관한 것입니다.다른 나라에서의 다른 정의와 관행에 대해서는 부동산을 참조하십시오.

부동산 중개인(公産 agent人, )은 부동산이나 부동산의 판매자 또는 구매자를 대리하는 사람을 말합니다.브로커는 독립적으로 일을 할 수 있지만, 에이전트는 대개 클라이언트를 대표하기 위해 라이센스가 있는 브로커 [1]밑에서 일을 합니다.중개인과 대리인은 주 정부로부터 매매 계약을 협상하고 부동산 거래 종결에 필요한 서류를 관리할 수 있는 허가를 받습니다.구매자와 판매자는 일반적으로 개별 주의 대리인 법에 대한 서면 정의를 위해 공인 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

표현의 범주

부동산 중개업자는 일반적으로 매매를 성공적으로 마친 것에 대해 부동산 수수료를 받습니다.미국 전역에서, 이 수수료는 일반적으로 풀 서비스 브로커의 경우 부동산 판매 가격의 5-6% 범위에 속할 수 있지만, 이 비율은 주 및 [2]지역에 따라 다릅니다.

부동산 인허가 및 교육

미국의 대부분의 관할권에서, 개인은 허가된 활동을 수행할 수 있는 면허를 가지고 있어야 하며, 이러한 활동은 각 주의 법령에 규정되어 있습니다.이러한 활동을 수행할 수 있는 자격증을 갖추기 위한 요건의 주요 특징은 "보상을 위해" 수행되는 작업입니다.따라서 가정적으로, 만약 어떤 사람이 부동산을 팔거나 사는 데 있어서 친구를 도와주기를 원하지만, 그에 대한 대가로 어떤 종류의 보상도 기대되지 않는다면, 모든 일을 수행하는 데 면허증이 필요하지 않습니다.하지만, 대부분의 사람들은 노력과 기술에 대한 보상을 기대할 것이기 때문에, 부동산 중개인이나 대리인으로서 제공되는 서비스에 대한 보상을 받기 위해서는 법적으로 면허가 필요합니다.무면허 행위는 불법이고 주 부동산위원회는 부동산 인허가권자 역할을 하는 사람들에게 벌금을 부과할 권한이 있지만, 부동산의 매매나 매입에 있어서 주체 역할을 하는 매수자와 매도자는 통상적으로 인허가를 받지 않아도 됩니다.주의할 점은 일부 주에서 변호사는 중개인이나 대리인 자격을 얻지 않고 보상을 위해 부동산 매매를 취급한다는 것입니다.다만 변호사라 하더라도 변호사로서의 본연의 업무에 부수되는 부동산 활동만 할 수 있습니다.의뢰인이 의뢰하는 용역의 전부인 경우에는 변호사가 판매인의 판매대리인이 될 수 없습니다.변호사가 면허를 받은 활동을 하려면 브로커 자격이 있어야 합니다.그럼에도 불구하고, 변호사들은 최소 교육 요건(예를 들어 일리노이 [3]주의 경우 90시간)에서 휴식을 취합니다.


다른 일부 주에서는 최근 판매원 면허를 없앴으며, 대신 해당 주의 모든 면허 소지자는 자동으로 브로커 면허를 취득합니다.

"대리인"이라는 용어는 영업사원이나 중개인과 혼동해서는 안 됩니다.대리인이란 단순히 고객과 대리인 관계를 맺은 면허인을 말합니다.브로커는 클라이언트의 에이전트가 될 수도 있습니다.일반적으로 영업 사원이나 중개인을 비롯하여 영업 사원 중 한 명을 통해 고객과 실질적인 법률 관계를 맺고 있는 회사입니다.

모든 주에서 부동산 사업자는 잠재적인 구매자와 판매자에게 그들의 관계의 본질을 공개해야 합니다.

구체적인 표현법

미국의 일부 주 부동산 위원회는 특히 1992년 이후의 플로리다[5](2003년 연장)와 1994년 이후의[6] 콜로라도(2003년 변경)에 중개업자와 판매자 또는 구매자 사이에 대리 또는 수탁 관계를 갖지 않는 옵션을 마련했습니다.

사우스 브라우어드 부동산 위원회는 플로리다 주 입법 위원회에 보낸 서한에서 다음과 같이 언급했습니다.

"거래중개인은 구매의사가 있는 구매자와 판매의사가 있는 판매자를 한 곳에 모아 거래를 작성하고, 그 사이의 법적 합의 내용의 법적 문서를 제공합니다.거래 중개인은 당사자의 수탁자가 아니지만 법과 전문적, 윤리적 기준을 준수해야 합니다."(NAR 윤리강령 등)

그 결과, 2003년 플로리다는 기본 중개 관계가 "모든 라이센스 소유자"로 구성된 시스템을 구축했습니다.단일 대리인 또는 고객과 [7][8]서면으로 중개관계가 성립되지 않는 한 거래중개업자로 영업하는 것" 및 법령은 2008년 7월 1일까지만 거래중개관계를 구매자 또는 판매자 고객에게 서면으로 공시하도록 요구하고 있습니다.

Florida와 [6]Colorado의 경우[8], 이중 대리점과 하위 대리점(상장 대리점과 판매 대리점 모두 판매자를 대표함)이 더 이상 존재하지 않습니다.

다른 중개인들과 대리인들은 부동산 거래에서 구매자들이나 세입자들을 대변하는 데 집중할 수 있습니다.그러나 중개인 또는 판매원으로서의 라이센스는 라이센스 소유자가 거래 당사자를 합법적으로 대리하고 부동산의 합법적 이전을 위해 필요한 문서를 제공할 수 있는 권한을 부여합니다.이 사업 결정은 사업자가 결정해야 할 사항입니다.국가의 허가를 받지 않았을 때 부동산 중개인으로 활동하는 사람들에게 벌금이 부과됩니다.

영국에서 부동산 중개인(estate agent)은 고객을 대신하여 부동산을 판매하는 업무를 하는 사람 또는 사업체를 말합니다.부동산의 마케팅과 판매에 대해 국가마다 확연히 다른 접근법을 취하고 있기 때문에, 각 국가의 중개인과 부동산 중개인의 행위, 권한, 의무, 그리고 책임 사이에는 상당한 차이가 있습니다.

영업사원과 브로커의 차이

1967년 다중상장서비스(MLS)가 도입되기 전에는 중개업자(및 그 면허인)가 양도부동산에 관한 법률상의 서류를 제공하는 서비스를 제공하는 것으로 매도인을 대리하는 것에 그쳤던 때에는 '부동산매매업자'라는 용어가 오늘날보다 더 적절했을 것이고,중개인과 면허인들이 현재 부동산을 양도하는 법적 절차를 통해 구매자들을 돕는 다양한 방법들을 고려할 때.그러나 법적으로 "판매원"[citation needed]이라는 용어는 여전히 많은 주에서 부동산 사업자를 설명하기 위해 사용되고 있습니다.

부동산 중개인(또는 일부 주에서는 적격 중개인)

부동산 매매에 관한 몇 년간의 경험을 쌓은 후, 판매원은 자신의 중개업을 소유, 관리 또는 운영하기 위해 부동산 중개업자(또는 주/자격 중개업자)로 자격을 얻기로 결정할 수 있습니다.게다가, 몇몇 주들은 대학 졸업생들이 수년간의 경험 없이 브로커 자격증을 신청할 수 있도록 허락합니다.대학 졸업자들도 국가 필수 과목을 이수하면 이 범주에 속합니다.캘리포니아주는 공인된 변호사가 중개인 시험에 합격하면 대리인에게 필요한 필수 과정을 수강할 필요 없이 중개인이 될 수 있도록 허용하고 있습니다.일반적으로 부동산법에 대한 더 많은 과정과 중개인의 국가시험을 통과해야 합니다.부동산 중개업자는 중개업자 면허를 취득하면 이전과 유사한 자격으로 다른 중개업자(종종 중개업자 준중개업자 또는 준중개업자로 지칭됨)에서 계속 일하거나 자신의 중개를 담당하고 다른 영업사원(또는 중개업자), 면허인을 고용할 수 있습니다.지점장이 되는 것은 중개업자의 자격증이 필요할 수도 있고 필요하지 않을 수도 있습니다.일부 주에서는 공인 변호사가 아무런 시험도 치르지 않고 부동산 중개업자가 되는 것을 허용합니다.일부 주에서는 모든 면허 소지자가 [9]브로커이기 때문에 "판매원"이 없습니다.

브로커가 제공할 수 있는 서비스 유형

부동산 서비스는 거래 서비스라고도 불립니다.

부동산중개업자 및 판매업자

부동산 중개업자

부동산 중개인들은 부동산을 파는 사람에게 500달러의 고정 수수료를 부과하는데,[11] 이는 매매 가격의 일정 비율을 부과하는 전통적인 부동산 중개인이나 풀 서비스 부동산 중개인과는 반대입니다.그 대가로 복수상장서비스(MLS)에 매도인의 부동산이 나타나지만, 부동산을 보여주고 매매가격을 [11]협상할 때는 매도인이 자신을 대리하게 됩니다.그 결과, 부동산을 팔 [11]때 판매자는 전체적으로 (대략 절반) 수수료를 덜 지불하게 됩니다.판매자는 판매가격의 일부를 구매자의 대리인에게 지불하지만 판매자의 대리인에게는 지불할 필요가 없기 때문입니다(판매자는 자신을 대리하고 있기 때문에).

중개수수료

중개업자는 중개업자가 부동산의 구매자를 성공적으로 찾은 것을 고려하여 중개업자가 제공한 서비스에 대한 수수료를 받기를 기대합니다.통상 중개업자에 대한 수수료 지급은 부동산의 매수인을 찾는 것, 매수인과 매도인 사이의 매수계약의 성공적인 협상, 또는 매수인과 매도인 사이의 거래의 해결과 금전의 교환에 따라 달라집니다.보통법상 부동산 중개업자는 주택을 [12]구입할 준비가 돼 있고 의지가 있고 능력이 있는 매수자를 확보하면 매매가 실제로 이뤄지는지와 관계없이 수수료를 받을 수 있습니다.

경제학자 스티븐 D. Levitt는 2005년 저서 Freakonomics에서 부동산 중개업자들은 높은 가격에 파는 것보다 빨리 파는 것이 더 많은 동기를 부여하기 때문에 부동산 중개업자들은 그들이 대표하는 판매자들과 본질적으로 이해관계가 유명한 이유는 부동산 중개업자들은 높은 가격에 파는 것보다 빨리 파는 것이 더 많은 동기를 부여하기 때문입니다.Levitt는 중개인들이 고객을 위해 일할 때에 비해 자신의 집을 더 오래 시장에 내놓고 더 높은 가격을 받는 경향이 있다는 연구 결과를 통해 그의 주장을 지지했습니다.그는 브로커 수수료가 [13]앞으로 줄어들 것이라고 결론지었습니다.다른 경제학자들의 2008년 연구에 따르면, 서비스를 열거하지 않은 중개업을 비교할 때, 중개업은 평균 판매 [14]가격을 유의하게 감소시킨 것으로 나타났습니다.

RESPA

대부업자와 함께 일하는 부동산 중개업자는 주택 거래처를 특정 대부업자에게 소개한 것에 대해 대부업자로부터 아무런 보상을 받을 수 없습니다.그렇게 하는 것은 부동산 결제 절차법(RESPA)으로 알려진 미국 연방법을 위반하는 것입니다.RESPA는 구매자와 판매자가 부동산 결제 [15]과정을 충분히 통지받을 수 있도록 보장합니다.

부동산업자

미국에서 부동산업자라는 용어는 전미 부동산업자 협회(National Association of Realtors)에 의해 상표 등록이 되어 있으며, 이 협회는 부동산 중개인이나 [16][17][18]중개인일 수 있는 그들의 활동적인 회원들을 지칭하는 데 이 용어를 사용합니다.캐나다에서는 캐나다 부동산 [19]협회 회원들이 상표를 사용합니다.두 기관 모두 부동산 [19]중개인의 일반적인 동의어로 부동산 중개인을 사용하지 말 것을 권고하고 있습니다.

계속교육

주에서는 1년 또는 다년 기간 동안 면허증을 발급하고 부동산 중개업자와 중개업자는 면허증을 갱신하기 전에 계속적인 교육을 이수하도록 요구합니다.예를 들어, 캘리포니아 면허 소지자는 대리점, 신탁 기금 취급, 소비자 보호, 공정한 주거, 윤리, 위험 [20]관리와 같은 주제에 대해 4년마다 45시간의 지속적인 교육을 이수해야 합니다.

단체들

부동산 산업을 촉진하고 전문가들을 지원하기 위해 몇몇 주목할 만한 단체들이 있습니다.

참고 항목

참고문헌

  1. ^ "Real Estate Professionals Explained: Agent, Broker, REALTOR". Real Estate News and Advice Realtor.com. 2014-03-10. Retrieved 2018-12-27.
  2. ^ "How Much Is Real Estate Agent Commission?". Bankrate. Retrieved 2018-12-20.
  3. ^ "FAQs". www.illinoisrealtors.org. Illinois Realtors. Retrieved August 16, 2018.
  4. ^ "Realtor Code of Ethics - Disclosure" (PDF). Real Estate Association Standards of Business Practice.
  5. ^ "Statutes & Constitution :View Statutes : Online Sunshine". Leg.state.fl.us. Retrieved 2014-02-10.
  6. ^ a b "Outline of types of representation available in Colorado, including Transaction Brokerage" (PDF). Dora.state.co.us. Retrieved 2014-02-10.
  7. ^ Evans, Blanche (2 July 2003). "Florida Implements Default Transactikn Brokerage Statute". realtytimes.com/. Realty Times. Retrieved 2 February 2014.
  8. ^ a b 2007년 플로리다 법령.제475장 부동산중개업자 — 제1편 부동산중개업자, 판매협회 및 학교(ss. 475.001-475.5018), 제475.278절 공인중개사 관계; 거래중개 추정; 요구되는 공시 (1) 중개관계 : (가) 공인중개사 관계— 이 주의 부동산 사업자는 거래 중개인으로서 또는 잠재적인 구매자 및 판매자와 단일 대리인으로서 중개 관계를 맺을 수 있습니다.부동산업권자는 공개·비공개 이중대리인으로 영업할 수 없습니다... (나)거래중개의 추정— 고객과 서면으로 단독대리인 또는 중개관계가 성립되지 않는 한 모든 면허인은 거래중개업자로 영업하는 것으로 추정합니다."
  9. ^ "Real Estate Broker's License: Examination and Licensing Application Requirements". New Mexico Administrative Code. State of New Mexico Commission of Public Records. 21 January 2021.
  10. ^ "Real Estate Laws Website". BC Real Estate Laws - Pat 1 Trading Services.
  11. ^ a b c Quigley, John M. (2000). "A Decent Home: Housing Policy in Perspective". Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs. 2000 (1): 53–88. doi:10.1353/urb.2000.0011. ISSN 1533-4449. S2CID 154714417.
  12. ^ "Getting a Brokerage Commission Paid New York Law Journal".
  13. ^ Daniel Gross (20 February 2005). "Why a Real Estate Agent May Skip the Extra Mile". The New York Times. Archived from the original on 29 May 2015.
  14. ^ B. Douglas Bernheim; Jonathan Meer (13 January 2012). "Do Real Estate Brokers Add Value When Listing Services Are Unbundled?". The National Bureau of Economic Research. Working Paper Series. doi:10.3386/w13796. Retrieved 3 September 2016.
  15. ^ "CFPB consumer laws and regulations RESPA" (PDF). Consumer Financial Protection Bureau. Retrieved 13 October 2021.{{cite web}}: CS1 유지 : url-status (링크)
  16. ^ Buch, Clarissa (20 April 2023). "What Is a Realtor? A Member of the National Association of Realtors". Realtor.com. National Association of Realtors. Retrieved 17 June 2023.
  17. ^ "Understanding the Difference Between a Realtor and a Real Estate Agent". The CE Shop. Retrieved 19 June 2023.
  18. ^ Colestock, Stephanie (August 13, 2021). "Realtor vs. real estate agent: What's the difference?". Fox Business. Retrieved 20 June 2023.
  19. ^ a b "Using the REALTOR® Trademark in Advertisements - CREA". 12 November 2020.
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  21. ^ "Professional Recognition of our Programs". Real Estate Division at Sauder, UBC. January 8, 2019.
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외부 링크