2020~2023년 중국 부동산 위기

2020–2023 Chinese property sector crisis
허난성 위안양현의 에버그란데가 개발한 주거용 건물입니다.

2020-2023년 중국 부동산 부문 위기는 에버그란데 그룹과 다른 중국 부동산 개발자들이 이들 기업의 부채 한도에 대한 새로운 규제에 대한 여파로 인해 촉발된 현재의 금융 위기입니다.위기는 2021년 에버그란데를 넘어 컨트리 가든, 카이사 그룹, 판타지아 홀딩스, 수낙, 시닉 홀딩스, 모던 랜드와 같은 주요 부동산 개발업체로 확산되었습니다.

2021년 8월 에버그란데가 광둥성 정부에 현금 부족을 겪을 위험이 있다고 경고한 것으로 알려진 편지의 광범위한 온라인 공유에 이어, 회사의 주식이 급락하여 글로벌 시장에 영향을 미쳤고 2021년 8월부터 10월까지 중국에 대한 외국인 투자가 크게 둔화되었습니다.

2021년 여름 자금난설이 불거진 이후 자금조달을 위해 자산매각을 시도했으나 실패했습니다.이 회사는 이후 여러 번의 부채 상환을 놓쳤고 국제 신용 평가 기관에 의해 등급이 강등되었습니다.회사는 1개월의 유예기간이 지난 2021년 12월 초에 마침내 역외채를 부도 처리했습니다.그리고 나서 평가 기관인 피치는 회사가 "제한된 채무 불이행" 상태에 있다고 선언했습니다.

수천 명의 개인 투자자들과 은행, 공급업체, 그리고 외국인 투자자들이 회사에 빚을 지고 있습니다.2021년 9월에 개발자는 2조 위안([1]3100억 달러)의 부채를 안고 있었습니다.

배경

2018년 에버그란데와 브리검 여성 병원이 공동으로 설립한 보아오 병원을 방문한 테리 브랜스타드 주중 미국 대사.

2000년대와 2010년대

2005년에는 중국 부동산 거품이 커지고 있었습니다.중국의 평균 토지 가치는 2009년까지 3배 증가했고, 가치가 일시적으로 상승을 멈춘 2011년까지 계속되었습니다.

이전 수십 년의 재정 개혁으로 인해 지방 정부는 지방 정부 자금 조달 수단을 통해 수익을 얻기 위해 인프라 개발에 점점 더 의존하게 되었습니다.토지이용권 판매로 인한 재정적 이익으로 인해, 토지 가치는 지방 정부의 재정적 안정의 중심이 되었습니다.2007-2008년 글로벌 금융 위기는 인프라에 대한 지방 정부의 투자를 통해 주로 해결되었으며, 이는 점점 더 많은 [2]부채가 누적됨에도 불구하고 토지 가치 증가에 대한 의존도를 높였습니다.

2018년까지, 중앙 정부는 토지 개발로 인한 지방 정부 부채의 규모에 대해 매우 우려하여 [3]상환하지 못한 채권자들을 구제하지 않겠다고 발표했습니다.

에버그란데의 다양화 전략

선전시 주택개발사업

에버그란데의 토지 보유량만 해도 2020년 [4]1천만 명을 수용할 수 있을 정도로 컸습니다.2021년 위기 이전 몇 년 동안 Evergrande는 전기 자동차, 테마 파크, 에너지 및 기타 많은 분야의 벤처를 포함하여 공격적인 확장을 추구했습니다.이러한 레버리지 투자에는 남중국해 [5]양푸 근처 하이난 북쪽 해안에 인공 섬을 건설하기 위한 1,000억 위안(155억 달러) 프로젝트인 오션 플라워 아일랜드, 2019년과 2021년 사이에 450억 위안(70억 달러) 이상을 전기차 개발 및 광저우 FC [6]소유권에 투자할 계획이 포함되었습니다.중국에서 가장 부유한 축구 [7]클럽

자산 관리 제품

파이낸셜 타임즈는 "에버그란데가 자금 [1]격차를 줄이기 위해 소매 금융 투자를 사용했다"고 보도했습니다.이 회사는 자산 관리 상품(WMP)을 통해 수십억 달러를 모금했으며 이 돈을 자체 자금의 구멍을 막고 다른 자산 상품 투자자들에게 상환하는 데 사용했습니다.판매된 상품은 매우 위험했으며 익명의 임원은 "개인 투자자들에게 너무 위험하며 [1]그들에게 제공되지 말았어야 했다"고 제안했습니다.그것들은 널리 판매되었습니다.예를 들어, Evergrande 관리자들은 부하 직원들에게 연간 10% 이상의 수익률로 광고된 제품을 구매하도록 압력을 가했습니다.WMP 부채 총액은 2021년 [1]9월에 400억 위안이었습니다.

서플라이 체인(supply-chain) 금융의 일종으로 불리는 투자자들은 운전 자본을 보충하기 위해 존재한다고 잘못 믿었던 셸 회사에 돈을 투자할 것입니다.제품 판매가 감소함에 따라, 그들의 비즈니스 모델은 지속 불가능하게 되었습니다.에버그란데의 한 임원은 "투자자들이 돈을 받지 못하면 많은 사람들이 금융 사기로 체포될 수 있습니다.우리의 제품은 모두를 위한 것이 아니었습니다.하지만 풀뿌리 영업 사원들은 영업 전략을 세울 때 이러한 점을 고려하지 않았고 각자의 영업 [1]목표를 달성하기 위해 모든 사람을 대상으로 했습니다."자산 관리 제품을 판매한 다른 중국 회사로는 바오넝, 컨트리 가든, 수낙, 카이사가 [1]있습니다.

서양인의 에버그란데 폭로

2021년에 에버그란데는 190억 달러의 해외 [8]부채를 보유하고 있는 것으로 추정되었습니다.미국과 유럽 회사들은 회사채 보유를 통해 에버그란데에 상당한 노출을 보였습니다.신흥 시장 전문가인 애쉬모어 그룹은 6월 말 현재 4억 달러 이상을 소유하고 있으며 UBS는 3억 달러 이상을 소유하고 있습니다.블랙록은 8월에 [9]수익률이 높은 펀드 중 하나가 1,800만 달러 상당의 채권을 추가로 취득하면서 모든 펀드에 걸쳐 총 4억 달러의 노출이 있었습니다.HSBC가 3,[9]100만 달러의 최고 노출을 기록하면서 다른 회사들은 노출이 더 적었습니다.

"세 개의 붉은 선" 및 기타 중국 규정

주요 기사:레드라인3개
남중국해 양푸 인근 하이난 북안의 오션 플라워 아일랜드

중국 정부는 부채가 많은 부동산 개발 부문을 억제하기 위해 2020년 개발자들이 떠안는 레버리지를 규제하기 위해 "3개의 레드라인" 규칙을 제정하고 부채 대 현금, 부채 대 자산,[10] 부채 대 자산 등의 지표를 기반으로 차입을 제한했습니다.에버그란데는 많은 분석가들에 의해 실패하기에는 너무 크다고 여겨졌습니다.리먼 브라더스 스타일의 붕괴는 중국 경제와 세계 [11]전반에 막대한 영향을 미칠 것입니다.

새로운 규정은 이전 몇 년 동안 크게 영향을 미친 에버그란데에 큰 영향을 미쳤습니다.이 회사의 주가는 2009년 IPO와 2017년 사이에 항셍지수의 30% 성장률을 8배로 앞질렀습니다.하지만 그 [4]과정에서 세계에서 가장 부채가 많은 부동산 그룹이 되었습니다.파이낸셜 타임즈는 S&P 글로벌 레이팅스 이사의 말을 인용했는데, 그는 개발자가 "매우 높은 레버리지를 가지고 있어 의심되는 모든 [4]문턱을 넘을 가능성이 높다"고 말했습니다.이 회사는 2021년 3월 부채 부담을 1,500억 위안(233억 [4]달러) 줄일 계획이라고 발표했습니다.그럼에도 불구하고 Evergrande는 2021년 [4]상반기에 63개의 새로운 프로젝트를 시작하여 여전히 확장 중이었습니다.

주택담보대출 한도, 대도시 임대료 상한선, 토지 경매 취소 등 다른 중앙 및 지방 정부 규제는 당국이 [12]집값 상승을 통제하려고 시도하면서 2021년 부동산 부문의 침체를 촉발했습니다.

2021년 10월 8일까지 중국의 30대 개발자 중 14명이 적어도 한 번은 규정을 위반했습니다.광저우 R&F는 세 가지 규정을 모두 위반했습니다. 에버그란데와 그린란드 홀딩스는 두 가지 규정을 위반했습니다. 아오위안, CIF 홀딩스, 컨트리 가든, 그린타운, 장쑤 중난, 라이선, 씨젠 홀딩스, 신선 홀딩스, 선샤인 시티 그룹, 젠로 그룹은 한 가지 [13]규정을 위반했습니다.언급된 개발자들은 2020년 총 매출이 4조 3,400억 위안(6720억 [13]달러)을 넘었습니다.

2021

소문 및 등급

2021년 6월 22일, 피치는 에버그란데의 신용등급을 B+에서 B로 강등했고,[14] 7월 28일에는 CCC+로 추가 강등했습니다.회사에 따르면, 초기 다운그레이드는 "Evergrande가 사업을 축소하고 총 [15]부채를 줄이도록 지속적인 압력"을 반영했으며, 후자의 조치는 "Evergrande의 [16]유동성 보존에 대한 안전 여유 감소"로 인한 것입니다.

2021년 8월 3일, 무디스는 에버그란데의 등급을 B2에서 Caa1로 [17]강등했습니다.8월 5일, S&P 글로벌 레이팅스는 에버그란데와 자회사를 B-에서 CCC로 격하하여 극도로 투기적인 신용 [18]가치를 가진 회사로 인정했습니다.9월 7일, 피치는 에버그란데를 CCC+에서 [19]CC로 더 강등했습니다.

2021년 8월 마지막 주, 에버그란데는 온라인에 유포된 편지를 통해 광둥성 정부에 현금이 거의 바닥날 것 같다고 알렸습니다.회사는 편지가 조작되었고 "순수한 명예훼손"이며 투자자와 [4]대중의 두려움을 줄이기 위해 여러 공개 발표에 따라 유포되었다고 주장합니다.

채무상환누락

2021년 8월 31일 성명에서 에버그란데는 부채를 [20]감당할 수 있는 충분한 현금을 마련하지 못하면 채무 불이행을 경고했습니다.당시 에버그란데는 중국에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업자였으며, 가까운 [21]미래에 해야 할 많은 채권을 지불해야 합니다.9월 24일 에버그란데는 총 83.5백만 달러의 해외 채권 지급을 놓쳤습니다.회사는 채무 불이행을 피할 수 있는 30일의 여유가 있었지만, 분석가들은 그렇게 [22]할 수 있을 것 같지 않다고 느꼈습니다.10월 12일 에버그란데는 총 1억 4천 8백만 달러에 달하는 3개의 해외 채권에 대한 지불을 놓쳤습니다.이 날짜까지, 개발자는 [23]위기 동안 5번의 채권 지급을 놓쳤습니다.10월 20일 에버그란데는 9월 24일 [24]채권의 채무 불이행을 피하기 위해 8,350만 달러의 이자를 지불했습니다.2021년 11월 10일 이자지급 [25]유예기간을 놓쳐 3개의 추가 채권을 불이행하였으나,[26] 기한이 지난 후 지급을 이행한 것으로 알려졌습니다.

중국 정부의 대응

2021년 9월 22일, 선전 주하이와 난산 구 정부는 주택 구매자를 보호하고 회사의 개발을 계속하기 위해 국가가 통제하는 관리 계정으로 에버그란데의 부동산에 대한 판매 수익을 통제했습니다.개발자가 이러한 수백 개의 프로젝트를 [27]보류함에 따라 8월부터 다양한 지방에서 그렇게 하고 있습니다.

10월 15일, 중국 정부는 에버그란데 상황에 대해 처음으로 논평하면서 회사의 문제를 비난하고 금융 시스템으로의 전염이 통제 [28]가능하다고 말했습니다.보도에 따르면 중국 정부는 [29]위기를 해결하기 위해 에버그란데를 구조조정하기 위해 노력했다고 합니다.

2021년 12월 27일, 단저우 인민정부는 하이난성 [30]단저우시 앞바다에 있는 오션 플라워 섬 또는 하이화 섬 프로젝트의 39개 건물을 철거할 것을 에버그란데에 요청하는 통지를 발표했습니다.정부는 이 건물들이 불법적으로 지어졌다고 말했습니다.8 평방 킬로미터의 계획된 면적과 약 810억 위안의 투자로 하이화 섬은 세계에서 가장 큰 인공 섬이 될 것입니다.그것은 또한 금융 위기 이전에 에버그란데의 가장 영향력 있는 부동산 프로젝트였습니다.이 명령은 에버그란데가 [31]부채를 상환하기 위해 자산을 매각할 수 있도록 하자는 베이징의 제안에 대한 시장의 신뢰를 더욱 약화시켰습니다.

사채권자 및 중국 부동산 보유 응답

Financial [32]Times에 따르면 해외 채권 보유자들은 잠재적인 구조조정에 앞서 조언하기 위해 Kirkland & Ellis와 Moelis & Company를 고용했습니다.2021년 10월 둘째 주에, 그들은 채권 소유자들에게 에버그란데의 채무 불이행이 "임박"일 것으로 예상하고 회사가 그들과 "의미 있게"[33] 관여하는 데 실패했다고 알렸습니다.

2021년 10월 7일, 차이나 에스테이트 홀딩스는 에버그란데 [34]채무 불이행 가능성으로 인한 전염을 피하기 위해 비공개로 전환할 것이라고 발표했습니다.

Evergrandes 자산 판매 시도

자본을 모으기 위해, 그 그룹은 자산의 일부를 매각하기 시작했습니다.2021년 9월 29일, 회사는 성징 은행의 지분 20%를 매각하여 15%를 보유하고 100억 위안(15억 달러)[32]을 조달했습니다.2021년 10월 4일, 케일리언 프레스는 라이벌 홉슨 디벨로프먼트가 에버그란데 프로퍼티 서비스 자회사의 지분 51%[35]를 약 50억 달러에 인수할 예정이라고 보도했습니다.같은 날 에버그란데는 가까운 미래에 "일반적인 제안 가능성"을 이유로 홍콩 증권 거래소의 주식을 동결했지만, 10월 20일까지 동결을 해제하거나 [36]제안에 대한 발표를 하지 않았습니다.10월 20일, 그들은 거래가 무산되었다고 발표했고 주식 [37]거래를 재개하기 위해 신청했습니다.에버그란데에 [37]따르면, 지역 은행의 지분을 제외하고, 그 날 현재 "그룹의 자산 매각에 대한 실질적인 진전이 없다"고 합니다.이에 대응하여, 주가는 13.6%[38] 하락했습니다.

금융전염

2021년 9월 28일 수낙은 3,400만 달러의 채권을 다시 사들였고 정부 지원 요청을 거부했습니다.개발자가 초안에 불과하다고 주장한 편지는 온라인에서 공개되었는데, 소싱의 부동산 가격을 통제하기 위한 최근 규제로 인해 [39]지역 프로젝트가 손익분기점을 맞출 수 없게 되었다고 주장했습니다.

2021년 10월 5일, 개발자 판타지아 홀딩스는 전날 만기가 도래한 2억 6,000만 달러의 채권에 대한 지불을 누락하여 채무 불이행을 촉발했습니다.불과 몇 주 전에 개발자는 투자자들에게 "유동성 [40]문제가 없다"고 장담했습니다.

2021년 10월 11일, 개발자 시닉 홀딩스 그룹은 2021년 10월 18일에 만기가 도래하는 2억 5천만 달러의 채권을 상환할 수 없을 것 같다고 경고했습니다.발표 당시 Sinic은 6억 9400만 달러의 [41]미지급 채권을 보유하고 있었습니다.

2021년 10월 11일 주, 모던 랜드는 월요일에 2억 5천만 달러의 채권의 만기를 연장하려고 시도했고 수낙과 광저우 R&F 채권의 가격이 [23]급격히 하락했습니다.

2021년 10월 19일, 시니치는 2억 4,600만 달러 상당의 [28]채권을 채무 불이행했습니다.같은 날 공식 통계에 따르면 중국의 부동산 생산량은 전년 동기 대비 1.6% 감소했으며,[28] 팬데믹이 시작된 이후 처음으로 마이너스를 기록했습니다.

2021년 10월 20일, 중국 국가 통계국은 2015년 4월 이후 처음으로 주택 가격이 전월 대비 하락하여 [42]조사 대상 도시의 절반 이상이 하락했다고 발표했습니다.

에버그란데 디폴트

2021년 11월 19일, 홍콩 항셍 중국 기업 지수는 에버그란데 [43]그룹을 상장 폐지할 계획이라고 발표했습니다.기업이 상장 폐지되는 이유는 일반적으로 지수에 의해 제시되지 않습니다.상장 폐지는 위기가 시작된 이후 회사의 실적이 좋지 않았기 때문일 가능성이 높습니다.

2021년 12월 7일, 에버그란데는 [45]처음으로 30일간의 유예 기간이 끝나고 미 달러[44] 채권에 대한 이자 지불 마감일을 놓쳤다고 보고되었습니다.하루 후, 비슷한 곤경에 처한 중국 부동산 개발업체 카이사 그룹 홀딩스의 주식 거래는 익명의 소식통이 카이사가 아마도 4억 달러의 역외 [44]부채에 대한 기한을 지키지 못할 것이라고 말한 후 중단되었습니다.2021년 12월 초, Kaisa는 개발자 [44]중 (Evergrande에 이어) 역외 부채의 두 번째로 큰 보유자였습니다.

2021년 12월 9일, 평가 기관 피치는 에버그란데 그룹(및 카이사)을 "C"[46]에서 "RD"로 추가 강등함으로써 두 그룹 모두 해외 채권에 대한 채무 불이행을 선언했습니다.피치는 이 다운그레이드에 이른바 "제한된 기본" 상태를 추가했습니다.두 개발자 모두 채무 재조정 과정으로 [47]이어질 수 있는 채무 불이행을 아직 공식적으로 발표하지 않았습니다.2021년 12월 10일, 제3자는 "보안 이자"[48]를 집행하기 위해 후이 카 옌 회장의 에버그란데 주식 약 3.4%를 강제로 매각했습니다.2021년 12월 17일, 신용평가사 S&P 글로벌은 에버그란데를 미불 [49]채권 지급과 관련하여 "선택적 디폴트"로 선언했습니다.

2022

에버그란데의 주식 거래는 2022년 [50]1월 3일에 중단되었습니다.2022년 1월 4일, 에버그란데는 중국 [51]휴양지의 39개 건물을 철거하라는 명령을 받았습니다.중국 경제의 상태와 대출에 대한 의존도에 대한 우려가 높아지자 중국 은행들은 정부가 부과한 [52]대출 할당량을 충족하기 위해 전통적인 대출 활동과 저위험 금융 상품 구매를 줄였습니다.2022년 2월 20일, 다양한 에버그란데 계약자들은[53] 중국 법원의 명령으로 1억 5천만 달러 이상의 자산이 동결되었다고 보고했습니다.에버그란데의 케이맨 제도 자회사와 관련하여 에버그란데 채권단에 가능한 파산 절차에 대해 조언한 FMPC 컨설팅의 마르코 메츨러 회장은 2022년 2월 23일 평가 기관 피치의 분석에 따르면 에버그란데는 더 이상 성공적으로 구조 조정될 수 없다고 말했습니다.그리고 회사의 청산은 [54]채권자들에게 원금의 0%에서 10% 사이만 돌려줄 것입니다.2022년 3월 15일 에버그란데의 주가는 2017년 [55]10월 31일의 최고치에서 1.16홍콩달러(0.15달러)로 사상 최저치로 떨어졌습니다.

2022년 3월 17일, 매출액 기준으로 중국에서 세 번째로 큰 부동산 개발업체인 수낙의 주식은 회사가 [56]2022년에 거의 40억 달러에 달하는 매우 큰 부채 상환을 달성하지 못할 수도 있다는 우려 때문에 S&P에 의해 B- 신용 등급으로 강등되었습니다.그 회사의 유동성 포지션은 평가 기관에 의해 "적절하지 않음"에서 "약함"으로 하향 조정되었습니다.2022년 3월 22일, 에버그란데는 "진행 중인 감사 작업"으로 인해 2021년 재무 결과 발표를 연기할 것이라고 말했습니다.110억)의 예금은 제3자 [57][58]보증을 위한 담보로 약속되었기 때문에 은행이 부동산 서비스 부서인 에버그란데 부동산 서비스 그룹에서 압류했습니다.

에버그란데는 2022년 7월 31일까지 예비 채무 재조정 계획을 전달하겠다고 약속했습니다.8월까지,[59] 그것은 없었습니다.대신 회사는 역외 부채에 대한 "예비 구조조정 원칙"에 대한 세부 사항을 제공했습니다. 에버그란데는 "2022년 내에 구체적인 역외 구조조정 계획"을 목표로 한다고 덧붙였습니다.2022년 9월 2일 홍콩 고등법원 판사는 회사가 구조조정 [60]계획을 수립할 시간을 주기 위해 중국 에버그란데 그룹을 해산하기 위한 법적 절차를 2022년 11월 7일로 변경했습니다.

중국 주택 구매자들은 2022년 중반부터 주택담보대출 지급을 보이콧하기 시작했습니다."We Need Home" 웹 사이트의 데이터에 따르면 주택 구매자들은 2022년 9월 중순에 343개 프로젝트에 대한 지불을 거부하고 있습니다.이것은 [61]7월 초의 318개 프로젝트보다 증가한 것입니다.

2023

중국 부동산 컨설팅 회사 [62]CRIC에 따르면 2023년 7월 중국 본토의 상위 100개 개발업체의 매출은 전년 대비 약 33% 감소했습니다.

2023년 7월 17일, 에버그란데는 2021년 4760억 위안(US$663억)의 주주와 2022년 [63]1059억 위안(US$147억)의 주주 순손실을 냈다고 발표했습니다.이 그룹은 2022년 12월 31일 총 부채가 2조 4300억 위안(약 3400억 달러)으로 2021년 9월의 2조[1] 위안에서 증가했다고 밝혔습니다.2023년 7월 홍콩과 카리브해에서 그룹 부채 구조조정에 대한 법원 심리가 열릴 예정이었습니다.

2023년 8월, 컨트리 가든 홀딩스는 부동산 프로젝트의 손상과 수익률 감소로 인해 2023년 첫 6개월 동안 큰 순손실이 발생할 것이라고 경고했습니다.컨트리 가든은 중국에서 가장 큰 사유지 개발업자였습니다.2022년 [64]같은 기간에 약 19억 1,000만 위안의 순이익을 낸 후, 손실은 450억 위안(62억 5,000만 달러)에서 550억 위안 범위에 이를 것으로 예상되었습니다.회사의 주가는 이익 [64]경고 다음 날에 사상 최저치로 14.4%까지 하락하여 처음으로 [65]1 HKD 아래로 마감했습니다.그 다음 [66]주에 주가가 30% 하락했습니다.

2023년 8월 14일, 두 회사는 컨트리 가든의 투자 [67]신탁으로부터 정당한 지불을 받지 못했다고 말했습니다.이 회사는 하나의 민간 육상 채권에 대한 지급을 연기하려고 했고, 다른 11개의 육상 [68]채권의 거래를 중단시켜 일부 분석가들이 이 회사가 부채 [62]구조조정을 준비하고 있다고 믿게 만들었습니다.같은 날, 국가 지원 개발업체인 중국-오션은 거의 2,100만 달러의 이자 [62]지급을 놓쳤다고 발표했습니다.

2023년 8월 18일 뉴욕 법원에서 에버그란데는 구조조정 [69]거래를 시도하는 동안 미국 자산을 보호하는 미국 파산법 15장에 따라 파산 보호를 신청했습니다.

2023년 8월 14일, 부동산에 상당한 노출이 있었던 중국의 대형 신탁 회사인 중룽 인터내셔널 트러스트가 일부 [70][71]투자 상품에 대한 상환 의무를 놓쳤기 때문에 감염 위험이 증가할 것이라고 경고했습니다.분석가들에 따르면, 중국 부동산 부문과 강한 유대를 가진 그러한 "그림자 은행"(신탁 회사도 알려져 있음)의 채무 불이행이 증가하면 [70]중국 부동산 부문에 압력이 가중될 것입니다.

참고 항목

레퍼런스

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