보존의 용이성

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미국에서 보전권(보전규약, 보전제한 또는 보전서비스라고도 함)은 특정 토지지역과 같이, 그 행사를 제한하기 위해 적격 민간 토지보전단체(종종 "토지신탁"이라 함) 또는 정부(시정촌, 카운티, 주 또는 연방)에 투자되는 권한이다.특정 보존 목적을 달성하기 위해 토지 소유자가 보유하지 않는 권리.토지소유자와 토지신탁 또는 정부기관 간의 합의에 의해 설립된 부동산에 대한 이해 관계이다.보존 편의성은 "토지와 함께 운영"되며, 이는 토지의 현재 소유자와 미래의 소유자에게 모두 적용된다는 것을 의미한다.다른 부동산 지분과 마찬가지로, 보존 용이성의 부여는 해당 부동산의 소유권 사슬의 일부이며, 일반적으로 지역 토지 기록에 기록된다.

보존의 용이성은 특정 재산의 특성, 토지신탁 또는 정부단위의 목적, 토지소유자의 필요에 따라 달라진다.예를 들어, 편의성의 목적(종종 "보전 목표"라고 함)에는 다음 중 하나 이상이 포함될 수 있다.

• 수질 유지 및 개선
• 건강한 숲의 성장을 영속화하고 육성한다.
• 야생동물 서식지와 이동 경로의 유지 및 개선
• 도로 및 기타 공공 구역에서 볼 수 있는 경치를 보호한다.
• 토지가 항상 지속가능한 농업과 임업을 위해 이용 가능하도록 관리되어야 한다.

보존목표 제고를 위한 보존편의 행정용어도 다양하지만 일반적으로 세분화와 기타 부동산 개발을 금지하거나 실질적으로 제한한다.

보존 도구로서의 보존 편의성의 가장 큰 특징은 사용자가 토지의 특정 보존 목적을 달성하면서 토지를 보존 목적과 일관되게 사용하기 위해 토지 소유자의 소유와 통제를 유지할 수 있다는 것이다.

토지이용규제와는 달리 권리를 제한받고 있는 소유자가 자발적으로 부동산에 보전완화를 하는 것이다.그러나 일단 시행되면, 이 완화의 제약은 영구적이다(그리고 잠재적으로 부동산에 대한 나머지 소유지분의 시장가치를 감소시킨다).일반적으로 당사자 간(토지 소유자와 토지 신탁) 간의 재정 계약 및 용역의 가치에 대한 평가는 비공개로 유지된다.

보존면적을 부여하는 토지 소유자는 토지를 계속 관리 및 소유하며, 보존면적을 기부 및/또는 매각함으로써 주정부 및 연방정부의 상당한 세금 혜택을 받을 수 있다.보전면책권을 부여함에 있어 토지소유자는 향후 토지사용을 감시하고 토지이용조건의 준수를 확인하고 위반이 발생했을 경우 조건을 집행할 책임이 있다.

보존면적은 토지 소유자의 특정 사용을 금지하고 있지만, 그러한 면적이 토지를 공개하지는 않는다.반대로, 많은 보존 면제는 토지 소유자나 공공에게 토지의 사용을 제공하지 않는다.게다가, 많은 보존 편의시설은 토지 소유자에게 특정 용도를 유보하고 있으며, 유보하지 않으면 금지된다.일부 보존 편의는 편의성 소유자 또는 일반인에게 특정 용도를 부여합니다.이러한 세부 사항은 보존 ^[1]편의성을 창출하는 법적 문서에 자세히 설명되어 있습니다.

소득공제

미국의 토지 소유자는 국세법 170(h)에 규정된 규정에 따라 "적격" 보존 면제를 "적격" 토지 보호 단체에 기부한 경우 기부액과 동일한 연방 소득 공제를 받을 수 있다.적격평가자가 결정하는 간편증여의 가치는 간편증여의 효력발생 전후에 부동산의 공정가치 차이와 같다.

이 소득공제를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.a) 영구적, b) 적격 정부기관 또는 비영리단체가 보유해야 하며, c) 유효한 "보전 목적"을 제공해야 합니다. 즉, 이 부동산은 현저한 자연적, 경관적, 역사적, 과학적, 레크리에이션적 또는 개방적 가치가 있어야 합니다.2006년 8월 17일 조지 W. 부시 대통령이 서명한 법률(2006년 H.R. 4 The Pensions Protection Act of 2006)의 결과, 2006년과 2007년에, 보존 용이성 기부자들은 연간 조정 총소득(AGI)의 50% 비율로 기부 가치를 공제할 수 있었습니다.또한, 농업 수입의 50% 이상을 가진 토지 소유자는 AGI의 100% 비율로 기부금을 공제할 수 있었다.첫해 이후 남은 기부금액은 추가로 15년간(공제를 이용할 수 있는 최장 16년간 허용) 또는 공제액이 소진될 때까지 중 빠른 시기에 이월할 수 있다.2008년 여름 농업법안이 통과됨에 따라 연방소득세 감면혜택이 확대되어 2008년과 2009년에 기부된 모든 보전혜택에도 적용되게 되었다.이 조항은 2010년부터 2014년까지 매년 갱신되어 2015년에 ^[2]만료일 없이 세법에 통합되었다.

소득공제(주)

토지보전 옹호자들은 오랫동안 토지 소유자들이 연방 자선 공제(및 연방 세금 절차에 부합하는 주 세금 공제)를 상회하는 편의 증여에 대한 추가적인 세금 인센티브를 제정하려고 노력해 왔다.1980년경부터 연방 소득세 공제를 설립하는 것에 대한 논의가 있었다.그러나 연방세액공제는 제정되지 않았다.그러나 주정부는 자격 있는 보호구역 기부자들에게 주 소득세를 납부하는 데 사용할 수 있는 신용을 부여하는 방안을 추진해 왔다.1983년, 노스캐롤라이나 주는 ^[3]이러한 프로그램을 설립한 첫 번째 주가 되었다.

Nature Conservancy의 Philip Tabas 변호사는 1990년대에 주 세금 공제 아이디어를 널리 홍보했다.1999년에 4개의 주 의회가 주 세금 공제 프로그램을 제정했습니다(버지니아, 델라웨어, 콜로라도, 코네티컷 순).사우스캐롤라이나와 캘리포니아는 2000년에 뒤를 이었다.그 후 몇 개의 다른 주가 뒤따랐다.

주 과세 대상 소득이 거의 없는 토지 소유자에게 세액 공제는 거의 가치가 없으며 보존 면제를 부여하는 데 충분한 인센티브가 될 수 있다.이러한 이유로 콜로라도와 버지니아를 포함한 일부 주는 주 세금 공제를 양도할 수 있습니다. 즉, 기부자/토지 소유자는 자신의 신용을 다른 사람에게 팔 수 있습니다. 구매자는 일반적으로 액면가에서 할인된 가격으로 구입한 세금 공제를 자신의 콜로라도 소득세에 ^[4]대해 사용할 수 있습니다.그러나, 이완이 창출할 수 있는 신용 금액의 상한 및 기타 제한은 일부 주 세금 공제 프로그램의 범위를 제한합니다.

보전 토지 기부금의 신용이 이전 가능한 주에서는 자유 시장이 생겨났다.브로커는 과도한 신용을 가진 토지 소유자가 구매자에게 연락할 수 있도록 지원하고, 브로커는 종종 지불과 서류를 처리하여 원금을 보호하고 주 세무 당국에 양도 사실을 완전히 보고합니다.양도 가능한 세액 공제의 판매 및 사용에 따른 이익에 대한 연방 및 주세 처리는 국세청의 ^[5]광범위한 논의와 여러 지침 문서 발행의 대상이 되어 왔다.

뉴멕시코 주 소득공제는 2003년에 시작되었습니다.SB 581] 2008년 1월 1일부터 시행되는 새로운 양도성 법률은 2004년 ^[6]1월 1일부터 시행된 보존 편의에 소급하여 적용됩니다.

버지니아주 양도 가능 신용 프로그램은 보존되는 부동산의 달러 가치로 볼 때 미국 중 가장 크다.2010년 말까지, 2,512,000만 달러의 재산 가치가 버지니아 주에서 세금 공제를 ^[7]청구하기 위해 기부되었습니다.적격 구역은 버지니아 ^[8]경관의 51만 6천 에이커(2,090² km) 이상을 차지하고 있습니다.버지니아주 프로그램은 현재(2011년) 매년 약 1억1000만달러의 새로운 세액공제를 제공하고 있다.신용공여액은 환경기부금 평가액의 40%에 해당하므로 야생동물 서식처, 농경지 및 삼림지, 경치 좋은 공터를 보호하기 위해 매년 2억7500만달러가 기부됩니다.다른 주 세금 공제 프로그램은 달러 측정에서는 더 작지만, 보호 대상 지역과 보존 가치에서는 매우 중요합니다.Philip Tabas와 The Nature Conservancy가 1990년대에 추진한 주세액 공제 조치(연방세액 공제가 없는 경우)의 개념은 주목할 만한 성과를 거두고 있으며, 오늘날에도 계속 확대되고 있다.

재산세 감면 및 제외

사망 시 상당한 규모의 부동산을 남기는 토지 소유주들에게 있어, 보존 완화의 가장 중요한 재정적 영향은 상당한 재산세 인하일 수 있다.재산세는 종종 높은 재산세율과 높은 토지 개발 가치 때문에 상속인들이 땅을 온전하고 가족 내에서 유지하는 것을 어렵게 만든다.토지 소유자 또는 그 상속인의 희망사항이 아닐 수 있는 이러한 세금을 납부하기 위해서는 개발을 위해 토지를 분할하거나 매각할 필요가 있을 수 있다.보존의 용이성은, 다음의 3개의 중요한 방법으로, 이 문제에 큰 도움이 되는 경우가 많습니다.

1. 부동산 가치의 감소.고인의 재산은 기부된 보존의 용이성만큼 줄어들 것이다.결과적으로 상속인은 소멸된 개발권에 대한 세금을 내지 않아도 되기 때문에 세금이 낮아질 것이다.다시 말해 상속인은 완전한 개발가치가 아니라 보존된 농지의 가치에 대해서만 재산세를 납부하면 된다.
2. 부동산 제외세법 제2031조(c)는 기부보전완화의 대상이 되는 부동산에 대해 추가적인 재산세 인센티브를 제공한다.재산에 적격 보존이 허가되어 있는 경우에는 토지 소유자가 사망했을 때 토지 가치의 최대 40퍼센트(상한액 500,000달러를 조건으로 한다)를 재산에서 제외할 수 있다.이러한 제외는 위에서 설명한 바와 같이 지역 자체에 기인하는 토지가치의 감소에 추가된다.
3. 사후 안정.상속인은 또한 토지 소유자가 사망한 후 그리고 재산 반환을 신청하기 전에 보존 면제를 기부하기로 선택함으로써 이러한 혜택을 받을 수 있다(소득공제는 받지 않는다).

펜실베니아에서는 부동산에 포함된 토지의 보존 제한이 상속세를 ^[9]줄일 수 있다.

재산세 우대

많은 주들이 환경 보호 ^[10]기부자들에게 재산세 혜택을 제공한다.

고려해야 할 문제

• 어떠한 재산권익의 경우와 마찬가지로 제안된 프로젝트의 공공가치가 해당 권익에 의해 보호되고 있는 보존권익의 가치를 초과하는 경우에는 현저한 영역에 의해 보존권을 취득(그 결과 소멸)할 수 있다.
• 보존 편의는 건설업자가 더 이상 땅을 개발할 수 없기 때문에 토지의 판매 가격을 크게 낮추는 결과를 초래할 수 있다.사실, 이러한 가치의 차이는 최초 세금 우대 부여의 근거가 된다.토지 ^[11]소유자에 대한 보존 용이성 토지에 대한 35% ~ 65%의 가치 감소가 추정되었다.
• 인접한 속성의 명확한 경계가 항상 서로 일관되는 것은 아닙니다.현재 NCED는 토지 소유자가 제공한 원본 데이터와 다를 수 있는 표준 구획 층에 경계 폴리곤을 스냅하는 방식으로 이 문제를 관리하고 있습니다.
• 자연보호 편의가 제공하는 자연에 대한 유익성 효과의 배경에서, 연구는 또한 비용 주도형 보존 노력(즉, 보존 행위자를 통한 토지의 직접 매입)을 고려할 것을 제안한다.어느 하나의 거버넌스 접근법의 비용 효율성은 경제 및 지역 생태적 조건과 같은 다양한 측면에 따라 달라지기 때문에 의사결정을 ^[12]위해 면밀히 검토해야 한다.

보존 편의성 구입

많은 보존 편의 시설은 연방, 주 및 지방 정부, 비영리 단체 또는 민간 기부자의 자금으로 구입됩니다.이 경우, 토지 소유자는 보전 ^[13]편의성 매입에 대해 직접 지급받는다.

5년 이상마다 갱신되는 팜 빌은 보존을 위한 구입을 위한 중요한 자금원을 제공합니다.2014년 농업법안은 농목장 토지 보호 프로그램, 초원 보호 프로그램, 습지 보호 프로그램을 통합하여 농업 보전 완화 프로그램(ACEP)을 만들었다.ACEP 하에서 천연자원보전 서비스는 부족, 주정부 및 지방정부, 토지신탁이 개발 및 기타 비농업적 사용으로부터 농업을 보호하는 것을 돕는다.ACEP에는 농업용지구역과 ^[14]습지보호구역구역이 포함된다.농경지는 식량 생산을 위해 토지를 보존하고 토양과 물의 ^[15]보존을 돕는다.습지보호구역은 농경지로 전환된 습지 지역을 복원하는 것을 목적으로 한다.혜택을 극대화하기 위해 복구 성공 가능성이 높고 수확량이 적거나 흉년이 든 토지가 대상이다.농업법안은 또한 ^[16]임야를 위한 보호구역 구입에 자금을 댄다.산림 유산 프로그램은 개인 소유 임야를 보호하는 주정부와 협력하여 자발적으로 실시하는 연방 프로그램입니다.토지 소유자는 보존 용이성 ^[17]획득의 일환으로 다중 자원 관리 계획을 작성해야 한다.

대부분의 주들은 보존을 위한 직접적인 자금원을 가지고 있다.일반적으로 사용되는 재원에는 부동산 양도세, 입법부 채권, 복권 수익금이 포함된다.예를 들어 2014년 뉴저지주는 유권자의 ^[18]65%가 찬성한 헌법 개정을 통해 법인 사업세로부터 보전 자금을 추가했다.많은 주 및 카운티에서는 비농업 개발로부터 생산적인 농지를 보호하기 위해 농업 보호 지역(PACE)을 매입하는 프로그램을 실시하고 있습니다.1974년 뉴욕의 서퍽 카운티는 최초의 PACE(개발권 또는 PDR 구매라고도 함) 프로그램을 제정했습니다.워싱턴의 킹카운티와 메릴랜드, 매사추세츠, 코네티컷주는 재빨리 선례를 따랐다.2016년 현재 PACE 프로그램은 주정부 및 지방정부 프로그램을 ^[19]통해 32개 주에서 운영되고 있습니다.

국립보전환경 데이터베이스

National Conservation Easurement Database는 보존 완화를 매핑하고 미국에서 ^[20]보존 완화가 어떤 자원을 보호하는지를 이해하기 위한 자원을 제공합니다. 2018년 현재, National Conservation Easurement Database에는 2,470만 ^[21]에이커의 13만 개 이상의 보존 완화가 포함되어 있습니다.

「 」를 참조해 주세요.

• 토지 이용
• 피난처
• 보존재산권
• 자유롭게 돌아다닐기
• 자연경관
• 주요 농지
• William Ginsberg, 보존 면제의 세금 공제 가능성과 관련하여 선구적인 소송을 제기한 변호사
• 요금 꼬리

레퍼런스

외부 링크

• 보전 기능의 구조 - 개인 토지 소유자 네트워크
• 보존의 용이성 및 그 부여서류
• 보존 용이성 핸드북:공유지를 위한 신탁과 토지신탁연대
• 농지정보센터
• PCC 농지 신탁
• 뉴욕주 환경보전부의 환경보호구역
• 환경보호에 관한 법률과 현대문제 특집호