주택소유자조합

Homeowner association
월별 주택담보대출로 에스크되는 비용 중 'HOA'(주택자조합 수수료)는 'HOI'(주택자보험료)와 혼동해서는 안 된다.

주택 소유자 협회(또는 주택 소유자 협회, 약칭 HOA, 부동산 소유자 협회 또는 POA라고도 함) 또는 주택 소유자 공동체는 여러 개의 소유자가 있는 건물에서 ipso jure 또는 마케팅, 관리 및 s를 목적으로 부동산 개발업자에 의해 종종 형성된 민간 협회 같은 실체다.주택 구역에 있는 주택과 부지를 분양한다.[original research?] 미국에서는 일반적으로 개발업자가 미리 정해진 수의 부지를 분양한 후 조합의 지배권을 주택소유자에게 양도한다. 는 외부 디자인 수정에서(즉 페인트 colo.은 주인의 선택 제한 할 것 일반적으로 누가 집주인 협회의 면적 내 주택을 살 원하는 어떤 사람이 되어야 한다, 따라서 91조 회사 정관, CC&amp을 포함한 여당인 문서들을 지켜야 한다.;Rs(Covenants, 조건과 제한)과 By-Laws,개발)주택 소유자 협회는 특히 도시 계획, 구역 설정 및 토지 사용, 성장 속도, 삶의 질, 과세 수준 및 지역사회의 토지의 가치에 영향을 미치는 결정 등에 적극적이다.[1] 대부분의 주택소유자 협회는 통합되어 있으며, 비영리 법인 및 주택소유자 협회를 관리하는 주 법령의 적용을 받는다. 주택소유자 협회에 대한 주의 감독도 미미하며,주마다 다르다. 플로리다와[2] 캘리포니아와 같은 몇몇 주는 HOA법의 큰 기구를 가지고 있다.[3][original research?] 매사추세츠주와 같은 다른 주들은 사실상 HOA 법이 없다.[citation needed][original research?] 주택 소유 조합은 1985년 데이비스-스털링 공통 이익 개발법이 통과된 이후 주택 개발에서 흔히 발견된다.

오늘날 미국에서 가장 빠르게 성장하고 있는 주택의 형태는 단독주택, 콘도, 협동조합 아파트의 계획적인 단위 개발을 포함하는 범주인 공동이익개발(CIDs)이다.[relevant?][4] 1964년 이후, HOA는 미국에서 점점 더 흔해졌다. 지역 협회 무역 협회는 2010년 HOA가 2480만 채의 미국 주택과 6200만 명의 거주자를 지배했다고 추정했다.[5] 전세계적으로 주택소유자 협회는 - 비록 일부 이웃에 존재하지만 - 흔치 않다.

역사

HOA는 20세기 초반에서 중반에 미국의 토지 개발자들에 의해 처음 설립되었다.[citation needed] 그러나 그들의 성장은 1960년대까지만 해도 제한적이었다. 그 때 몇 가지 요인들이 급속한 국민 성장의 시대로 이어졌다. 대규모 교외 주거지 개발은 연방 주택청과 도시 토지 연구소의 장려를 받았으며, 고속도로 건설로 인해 외부 지역에서 도시로 쉽게 통근할 수 있었기 때문이다. 개발 과정에서 건축적 품질을 통제하고 보존하려는 사회적 선호도가 증가하였다. 비즈니스 센터 근처에서 쉽게 구할 수 있는 토지의 양이 감소했다. 건설 비용의 상승은 대규모 개발과 저축을 더 매력적으로 만들었고, 연방 담보 보험 규정은 HOA에 의해 통제되는 계획 개발뿐만 아니라 협동조합과 콘도미니엄을 포함하도록 변경되었다.[citation needed]

최초의 HOA 중 일부는 1905년경에 설립된 파사데나의 아로요 세코 개선 협회와 1916년에 설립된 로스 펠리즈 개선 협회를 시작으로 20세기 초 로스엔젤레스 카운티에서 결성되었다. 이들은 새로운 종류의 계획 구역에서 행위 제한의 자녀들이었고, 그들은 고급 단독 주택만을 위한 구역 지정 구역에 대한 국가 법적 선례를 만들었다. 사적 제한에는 일반적으로 가정 건설에 필요한 최소 소요 비용, 그리고 가정 하인을 제외한 모든 비 카우카시인, 그리고 때로는 비 기독교인들도 거주지에서 제외하는 것과 같은 조항들이 포함되어 있었다.[6][7]

초기 계약과 행동 규제는 개발에서 살 수 있는 사람들을 통제하기 위해 제정되었다. 제2차 세계 대전 후 전후 초기에는 아프리카계 미국인을 배제하는 것이 다수 규정되었고, 경우에 따라서는 아시아인이 서해안에서도 배제되는 경우도 있었다.[8] 예를 들어, 워싱턴주 시애틀의 한 이웃에 있는 한 인종적 언약은 "이번에 전달된 재산의 어떤 부분도 히브리인이나 에티오피아인, 말레이인 또는 아시아 인종의 어떤 사람도 사용하거나 점유할 수 없다"[9]고 명시했다. 1948년, 미국 대법원은 셸리 대 크레이머 사건에서 그러한 협약들을 강제할 수 없다고 판결했다. 그러나 1968년 공정주택법이 그러한 차별을 금지하기 전까지 수의계약은 사실상 그들을 살려두었다.[10]

세입자와 신규 소유자의 승인을 요구함으로써 HOA는 여전히 덜 공식적인 차별을 허용할 수 있는 잠재력을 가지고 있다.

도날드 R에 따르면 Stabile, CID의 수가 폭발적으로 증가한 것(이들 중 많은 것은 주택소유자 협회를 기반으로 한 것)은 도시 토지 연구소의 1964년 간행물(TB 50)의 영향을 강하게 받았다.[11] 이 기술 게시판은 미국주택건설협회와 연방정부, 즉 FHA, 미국보건청, 민방위청, 재향군인청, 도시재생청이 후원했다.[12]

1963년 FHA는 콘도 전용 또는 주택소유자 적격조합이 있는 구획의 주택에 대한 연방주택담보보험을 승인했다. 그 근거는 개발자들이 밀도법을 이용하기를 원한다는 것이었다. 그러나 그 효과는 다세대주택과 주택 건설이나 도심지 재개발에서 투자를 딴 데로 돌리려는 것이었다. 이로 인해 중산층들이 교외와 공동이민 주택으로 이주하는 속도가 빨라졌다. 연방정부 프로그램 하에서 연방정부의 보조를 받는 고속도로의 급속한 확장은 새로운 지역에 쉽게 접근할 수 있도록 하였다.[citation needed]

1970년대에는 교외개발용 토지의 부족이 증가하면서 토지비용이 상승하여 개발업자들이 토지의 주택밀도를 증가시켰다. 교외를 그대로 유지하면서 이 일을 하기 위해, 그들은 협회들이 관리하는 녹색 개방 구역 주변에 집들을 모았다. 이들 협회는 종전에 재산세에 의해 재정 지원을 받은 시 기관들에 의해 제공된 서비스를 제공했다. 그런 발전을 한 주민들도 지방세를 내야 했다. 이에 따라 지자체는 현금흐름 개선의 수단으로 분업개발을 추진하기 시작했다.[13]

수질오염을 통제하기 위한 노력의 일환으로 1977년 미국 클린 워터법은 인접한 부동산으로의 흐름이 개발 전 유출보다 크지 않도록 모든 새로운 부동산 개발은 폭풍우를 억제해야 한다고 규정했다. 그 결과, 거의 모든 주택 개발은 개발 전 유량 수준으로 방출될 수 있을 때까지 과잉 폭우를 수용하기 위해 억류지역이나 보유지역을 건설해야 했다. 이들 유치장은 여러 주거지에 서비스를 제공하기 때문에 거의 항상 '공통' 지역으로 지정돼 있다. 이 요구사항은 개발자들이 주택소유자협회를 설립해야 하는 이유였다. 이들 지역은 개별 주택 소유자의 부지에 배치될 수 있어 조합의 필요성이 없어졌지만, 현재 거의 모든[citation needed] 미국 자치단체는 개인이나 자치단체 자체가 아닌 단체가 유지 책임을 지도록 하기 위해 이들 지역을 공동 구역의 일부가 되도록 요구하고 있다.[citation needed] 부동산 개발업자들은 이런 공동구역을 유지하기 위해 주택소유자 협회를 자주 설립해 왔다. HOA를 설립하면서 개발자들은 범위를 넓혀 주거지, 조경 및 유지관리 요건, 주택의 색채 등에 대한 변경 규제 권한을 부여하고 있으며, 개발자들이 그들의 프로젝트를 시장에 더 바람직하게 만들 것이라고 믿는 다양한 요건과 편의시설을 제공하였다.[vague][citation needed]

산업

CAI(Community Association Institute)는 HOA에 물자나 서비스를 판매하는 개인과 기업의 무역조합으로, 변호사와 주택소유자 협회장이 주를 이루고 있다.[14] CAI는 주택소유자 협회를 대표하지 않는다. 그것은 회원들에게 유익한 입법을 촉진하기 위해 HOA를 가진 주의 입법부를 요청한다. 그것은 회원들에게 해를 끼칠 법들을 반대한다.[15][16][17]

작전

비록 어떤 경우에 HOA의 멤버십은 부동산 소유자에게 자발적일 수 있지만, 대부분의 경우 HOA의 멤버십은 의무적이다. 일단 소유자가 분과에 속하는 부동산을 매입하면, 그 소유자는 HOA의 필수 구성원이 되며, 반드시 HOA에 대한 평가를 지불하고 HOA의 규칙을 준수해야 한다. 그 대가로, 소유자/회원은 HOA의 지배구조에 참여하고 HOA가 제공하는 편의시설을 이용할 수 있다. 단, HOA가 현재 평가(또는 현재가 되기 위한 지급 계획)를 현재 진행 중인 경우. 소유자가 HOA 내에 소유된 모든 부동산에 대한 이자를 매각하거나 다른 방법으로 양도하면 소유자는 HOA의 회원으로서의 자격을 정지하고 이전에 보유했던 모든 권리를 상실한다.

거버넌스

보통 HOA는 민간 법인 또는 민간 비법인 협회(일반적으로 비영리 단체)로 구성된다. HOA는 HOA 자체의 "자치 문서"[18]뿐만 아니라 법인(또는 구조화된 경우 비법인 협회)에 적용되는 연방 및 주 법령에 의해 관리된다.

HOA의 통치 문서는 일반적으로 "토지와 함께 운영된다"고 되어 있는데, 이는 HOA 내의 모든 현재 및 미래의 재산 소유자가 재산 소유의 조건으로 이들에 의해 구속된다는 것을 의미한다. 여기에는 일반적으로 다음이 포함된다.

  • 소분과의 협약, 조건 및 제한사항(CC&Rs) 이것들은 분과에 영향을 미치는 가장 중요한 문서일 가능성이 높으며, 대개 분부가 처음 형성될 때 생성되며, 분부가 위치한 군이나 다른 관할구역의 공식 재산 기록에 기록되는 경우가 많다. 일반적으로 그 CC&, Rs구조 유형을 많이(예를 들어 고급 커뮤니티와 주거에 최소 크기를 필요로 하면, 어디 건물이 금지되어 있는 대지 경계선에서 오프셋과 함께 모바일 가정이나 여행 트레일러를 금지할 수 있) 다른 재산 제한 전통적인 가계 pets,을 제외하고(예를 들어 동물에 갖다 놓을 수 있는 방법을 지정합니다.아니요. 상업적 사업 운영).
  • HOA의 정관 및 내규.
  • 경우에 따라서는 CC&Rs가 승인한(expressly 또는 암묵적으로) 이사회 규정을 포함할 수 있다.

일반적으로 CC&R은 법률 문서로서 집행 가능하다. 그러나 나중에 제정된 주법이나 연방법에 의해 CC&R이 불법이 되어 더 이상 강제할 수 없는 경우가 있다. 예를 들어, CC&Rs를 개정할 수 있는 유일한 권한을 개발자에게 부여하는 개발자가 작성한 서약서는 개발자가 모든 부동산을 매각한 지 몇 년이 지난 후 수정을 시도한 적어도 한 주에서 공공 정책의 문제로 실행 불가 판정을 받았다. 그 주의 입법부는 나중에 그 공공 정책을 공식화했다.[19] 다른 예로는 특정 인종 집단에 대한 재산의 판매를 금지한 CC&R이 있다; 공정 주택법은 이 모든 것을 위헌적이고 강제할 수 없는 것으로 규정했다.

이사회

HOA는 이사회의 지배를 받을 것이다.

당초 이사회는 개발자가 가지고 있는 커뮤니티의 특성을 유지하기 위해 개발자가 임명한 구성원으로 구성된다. 소유지분율이 개발자로부터 소유주로 이동함에 따라 해당 비율은 개발자 지정 위원에서 연차 회의에서 선출된 주택소유자로 바뀌며, 궁극적으로 이사회는 주택소유자 선출 위원만으로 구성된다. 보통 이사진(또는 그 일부)은 내규에 명시된 대로 주택 소유자의 연례 회의에서 선출된다. 내규는 HOA의 운영을 통제하는 복수의 소유주(전매 또는 임대용 부지를 소유할 가능성이 있는 자)를 피하기 위하여(현재 또는 미래의 주거지 또는 휴가지로서 인접한 부지를 1개소 또는 2개소만 소유하는 자에게 손해를 주는 자에게) 모든 소유자를 1개소 또는 1개소로 제한할 수 있다. 소유자 1인당 2표

이사회는 국가에 따라 비밀에 관한 논의를 위해 이사회가 "이사회"에 들어갈 수 있는 경우(예: 향후 소송에 대한 대리인과의 논의)를 제외하고는 공개가 필요할 수 있다.

이사회는 HOA의 재정 관리, HOA의 실질 및 무형 자산 보호(일반적으로 사람들이 제지를 구매하도록 유도하는 근거가 된 편의시설 제공), 관리 문서 집행 등 HOA와 관련한 결정을 내린다.[20] 이사회는 재산 소유주에 대한 신탁 의무를 가지고 있다. 그 의무를 위반하면 개별 이사에게 책임을 지게 될 수 있으며, 따라서 HOA는 종종 이사들이 윤리적으로 책임에 따라 행동하도록 하기 위해 윤리 규정을 채택할 것이다.[20] HOA 이사회의 책임에 대한 명확한 이해를 얻기 위해서, 지역사회 구성원들은 그들의 협회의 CC&Rs, 정관 및 내규, 그리고 다른 규칙들을 읽을 필요가 있다.[21][22]

협회관리

많은 HOA들(특히 고급 편의시설을 갖춘 대형 HOA들)은 협회의 관리 업무를 처리하기 위해 관리 회사를 고용한다.

관리 서비스는 일반적으로 금융 전용, 전체 관리, 현장 관리 등 3가지 범주로 나뉜다. 금융 서비스는 일반적으로 은행 계좌, 장부 기록, 평가 징수 및 HOA 예산에 대한 관리를 다룬다. 일반적으로 전체 관리에는 금융 서비스와 함께 이사회(회의록, 안건 등), 이사회 선거 및 유지보수 업무(계약자 입찰 등)에 대한 도움이 포함된다. 현장 관리에는 일반적으로 전체 관리 서비스와 HOA에 할당된 관리자가 있는 주택 소유자에 대한 직접 지원이 포함된다.

관리자에 대한 교육 요건은 주마다 다르며, 어떤 것은 모든 상황에서 인증을 요구하는 것이고, 어떤 것은 좀 더 관대한 접근법을 갖는 것이다. 예를 들어, 캘리포니아는 HOA 관리자가 인증을 받도록 요구하지 않지만, 관리자가 인증을 요구하기 위해 특정 교육 요건을 충족해야 한다.[23]

파워스

HOA는 이사회를 통해 일부 편의시설(HOA 간에 큰 차이가 있지만)을 제공하고, 개발 내에서 활동을 규제하며, 평가를 실시하며, (CC&Rs 또는 주 입법부의 승인을 받은 경우) 미준수 벌금을 부과할 수 있다.

관리 문서에 따라, HOA 이사회는 "건축물 관리 위원회"(이는 매우 흔한 위원회로서, 이 위원회는 종종 건축 요청을 승인하거나 거부할 수 있는 궁극적인 권한을 가지고 있다), 풀장 위원회, 근린 감시 위원회 등과 같은 위원회를 만들 수 있다.

관리 문서 또는 주법에 따라, HOA는 재산에 대한 임대료를 부과할 권한을 가질 수 있다(평가 및/또는 CC&Rs의 미지급에 대해서는, 예를 들어, "사이트 구축" 주택으로 제한된 로트의 이동식 주택과 같은 비호환 구조를 제거하는 비용이 해당). 그리고, 궁극적으로 그것에 대한 사전 접근권을 가질 수 있다. 주택소유자는 그러한 행위에 대해 방어할 수 있는 능력을 가지고 있으며, 통상적으로 계약상 또는 법적 위반이나 지배 문서에 있는 규정의 집행가능성에 관한 법적 판단에 대해 HOA를 고소할 권리가 있다. 그러나, HOA는 민간 협회이기 때문에, 그들은 헌법상의 제약의 대상이 되는 "국가 행위자"로 간주되지 않기 때문에,[24] 주택 소유자들은 미국 42년 1983년 이하의 민권 침해에 대해 소송을 제기할 수 없다.

HOA의 주요 권한은 일반적으로 소유지분(단위별 또는 평방영상에 근거)에 비례하는 HOA와 편의시설의 전반적인 유지보수를 위해 부동산 소유주에게 공통 비용의 일부를 지불하도록 강요하는 능력이다. 이러한 경비는 일반적으로 공유재산의 운영과 유지보수에 의해 발생하는데, 이는 연결의 종류에 따라 극적으로 달라진다. HOA는 정기적인 평가 외에도 예상치 못한 비용(도로 정비 등)에 대해 "특별한" 평가를 실시할 수 있다.

평가는 월별, 분기별 또는 매년 지급될 수 있다. 일반적으로 편의시설이 많을수록 더 자주 지급해야 한다. 일부 협회는 공유재산을 거의 또는 전혀 운용하지 않으며, 비용은 사용제한이나 가정된 서비스의 시행에만 관련된다. 다른 도시들은 개인 도로, 가로등, 서비스, 공공시설, 일반적으로 소유되는 건물, 수영장, 그리고 심지어 학교까지 포함한 정교한 편의시설을 갖춘 효과적으로 사유 도시들이다. 미국의 주택소유자 협회에 지급되는 평가는 연간 수십억 달러에 이르지만 재산세로 분류되지는 않는다.[25]

평가가 무엇이어야 하는지를 결정할 때 어떤 자금이 필요한지 고려하는 것이 중요하다. 항상 최소 두 개의 펀드가 있어야 한다: 운용 기금과 예비 기금. 운영자금은 협회의 운영비를 부담하는 데 쓰인다. 준비금은 드물고 비용이 많이 드는 공용면적 자산의 유지보수, 수리 및 교체 비용을 지불하는 데 사용된다. 예비금은 특별 평가(아래 위험에서 언급)의 기회를 줄이는 데 매우 중요하다. 정기적인 월간 평가에 포함되는 예비비 분담률을 결정하고 설정하는 데 도움이 되도록 예비비 연구를 취득하는 것이 좋다.

영향들

노동경제학저널(Journal of Labor Economics)의 2019년 연구에 따르면 "호아 주택은 평균 4% 이상(1만3500달러)으로 HOA 밖의 주택보다 가격이 높다. "호아 프리미엄은 지방 토지 이용 규제, 공공재에 대한 지방 정부의 지출, 인종에 대한 사회적 태도 측정 등의 경직성과 관련이 있다."[26] 이 연구는 또한 HOA 지역에 사는 사람들이 "다른 인근 지역에 사는 사람들보다 평균적으로 더 부유하고 인종적으로 분리되어 있다"[26]는 것을 발견했다.

주택소유자용

주택소유자협회(HOA)가 주택소유자에게 제공하는 혜택은 HOA의 구체적인 규제와 관행에 따라 달라진다.[original research?] 개인은 또한 협회에서의 그들의 정치적 지위와 지역사회의 결정이 그들의 선호와 일치하는 정도에 따라 더 많거나 덜 이익을 얻을 수 있다. 1994년 법원 사건에서 캘리포니아 대법원은 다음과 같이 언급했다.

"...소유주조합은 회원들의 생활에서 '선악을 위한 강력한 힘이 될 수 있다'는 것이다. 따라서 소유주 협회의 재량권을 알고 공동 이익 개발에서 단위를 사는 사람은 누구나 '권력이 공동성에 이익을 주지만 개인을 해치는 방식으로 사용될 수 있는 위험'을 인정한다.'"[27]

집 소유주들에게 이로움 정비와 관리 서비스를, 수영장과 공원, 보험, 부동산 값을 야기할 수 있는 사회 외모 기준의 집행관과 같은 오락 편의 시설 제공, 기회를 회원들에게 사회 가치에 따라 개발 계획을 포함할 수 있다.[28][신뢰할 수 없는 공급원인가?]

주택소유자에 대한 불이익으로는 조합비, 징벌적 과징금, 외관기준 유지비용, 재산사용 및 개인자치의 제한, 임의적 또는 강제적 규칙 집행 가능성 등 이사회의 관리 부실 가능성 등이 있다.[29][unreliable source?]

자치구를 위하여

많은 자치단체들은 HOA가 지방정부의 운영비를 줄일 수 있다고 믿고 환영해 왔다. 주택소유자가 개발 내 도로, 공원, 기타 서비스에 대해 납부하는 경우가 있기 때문에, 지방정부는 지방자치단체가 거의 또는 전혀 비용을 들이지 않는 개발에서 소유주로부터 재산세로부터 수익을 얻을 수 있다고 생각할 수 있다.[30]

캘리포니아 HOAs에 대한 2009년 연구는 이러한 가정은 부분적으로 사실이지만, HOA가 자치체에 미치는 전체적인 영향은 혼재되어 있음을 시사했다. HOA는 도시 정부의 비용을 아주 적은 수준으로 상쇄했지만, 그들은 또한 더 큰 지역사회에서 격리된 그들의 구성원들이 시가 서비스에 필요한 세금을 삭감하는 경향이 있었기 때문에 전반적인 세수를 감소시켰다. 이것은 HOA에 거주하지 않은 시민들에게 불균형적으로 영향을 미치는 정부 지출의 전반적인 감소로 이어졌다.

연구에 따르면,

"...민간정부 비판론자들은 HOA가 공공기관에 대한 지원을 잠식한다고 주장한다. 가입자들은 공공 제도를 우회할 수 있다: 범죄를 두려워하는 주택 소유자들은 문제의 근원을 공격하기 위해 세금을 낼 필요가 없다; 그들은 범죄자들을 막기 위해 문을 만들 수 있다. 반대론자들은 투표함에 반영되는 대중의 지지가 침식되면서 도시 서비스가 더욱 악화되고 지방 수입이 감소한다고 주장한다. 비회원은 공공서비스 수준이 감소하고 더 나빠질 수 있다. 극단적으로 보면 주택소유자 협회는 공공부문의 탈퇴와 탈퇴에 대한 정서에 기여할 수 있다.[31]

부동산 개발자용

부동산 개발업자들은 HOA가 개발업자의 수익성 있는 건설 및 판매 능력에 기여할 수 있다는 판단에서 HOA를 설립한다. 지역 정부가 그러한 결과를 장려했다면, 공동 편의시설을 제공하는 것은 개발자들이 더 높은 밀도로 건설할 수 있게 할 수 있다. 또한, 도로 및 공공시설 유지 비용을 자치단체에 경감시킴으로써 개발자들은 더 유리한 조건을 얻을 수 있다.[30] 일반적으로 개발자는 지정된 수의 유닛이 판매될 때까지 HOA에 대한 어느 정도의 제어권을 유지하며, 이 목표를 달성하기 위해 HOA의 협약, 조건 및 제한을 시행한다.[32]

개발자에게 잠재적인 단점은 부실 시공, 잘못된 마케팅 또는 기타 문제로 인해 HOA에 대한 책임에 노출될 수 있다는 것이다. 이러한 경우, HOA는 개발자를 고소할 수 있다.[33]

규정

주택소유자 협회는 주택 소유자들이 어떻게 스스로 행동하고 그들의 재산을 사용할 수 있는지에 대한 지나치게 제한적인 규칙과 규제를 가지고 있다는 비판을 받아왔다.[34][35] 일부에서는 집주인이 경직되거나 자의적인 행동에 탐닉하지 않기 위해 재정적인 인센티브를 제한하고 있으며, 사람들이 떼지어 떠나기 시작하지 않는 한 이사회의 집 가치에 거의 영향을 미치지 않을 것이라고 주장한다.

자유주의 독립 연구소가 출판한 자발적 도시에서는 도널드 J.부드로와 랜달 G. 홀컴은 주택소유자 협회가 반드시 전통정부보다 유리한 것은 아니라고 주장한다. 그들은 협회의 창조주(예: 개발자)가 이윤을 극대화하여 부동산의 매각가격을 높일 수 있도록 구조화된 정부를 세울 동기를 부여받고 있다는 점에 주목한다. 특정 결정으로 특정 필지의 판매가격이 상승하고 다른 필지의 판매가격이 하락할 경우 개발사는 자신의 프로젝트를 가장 높은 순이익으로 산출하는 옵션을 선택하게 된다. 이것은 주택 소유자들에게 차선적인 결과를 초래할 수 있다.

비평

AARP의 일부 학자들과 관계자들은 다양한 방법으로 HOA들이 거주자들의 권리를 억압한다고 비난했다.[36] 비정부기구로서의 특성상 HOA 이사회는 사실 정부 차원의 헌법적 제약에 얽매이지 않는다.[37] 집주인이 이사회의 배임이 발생했다고 판단되면 다음 선거 때 이사회에 출마하거나 극단적인 경우 협회를 사비로 고소할 수 있다.[original research?]

법인 및 주택 소유자 협회 법률은 HOA 주택 소유자들에게 제한된 역할을 제공한다.[38] 법령이나 법인의 통치 문서가 회원의 승인을 위해 특정한 이슈나 조치를 유보하지 않는 한, 법인법은 법인의 활동과 사무를 수행하고 "모든 기업 권한은 이사회의 지시로 행사한다"고 규정하고 있다. 많은 이사회가 비영리 법인법 밖에서 운영되고 있다.[citation needed] HOA를 적절히 관리하려면 기업법과 주법에 대한 지식이 필수적이다.[citation needed]

주택 소유자, 변호사 또는 기타 정부 관계자에 의해 HOA 조직이 주 법령에 부합하지 않는다는 통보를 받은 경우, 이사회는 지배구조를 시정할 책임이 있다.[citation needed] 텍사스와 같은 특정 주에서 그렇게 하지 않으면 이사회에 경범죄 혐의를 부과하게 되고 이사회는 (그리고 HOA) 국가 통치법을 집행하기 위한 잠재적 소송에 개방될 수 있다.[citation needed] 어떤 경우에는, 주 법령에 부합하도록 이사회의 지배구조를 바로잡지 못하는 것으로 알려지면, 이사회를 법적 조치에 대해 면책하는 대부분의 보험은 고의적인 위법행위를 다루지 않기 때문에 이사회의 위원들에게 개인적 책임을 물을 수 있다.[citation needed]

HOA는 시영 법인으로 새로운 공동체를 설립한다.[39] HOA에서의 투표는 부동산 소유에 기초하고,[40] 오직 부동산 소유주만이 투표할 수 있다. 임대인은 임대차계약에 따라 임대인과 직접 거래할 수 있지만, 임대인이 책임져야 할 당사자인 만큼 직접 조합원 투표를 할 수 없다.

또한 투표 대표성은 인구수가 아닌 소유권의 비율과 동일하다.[41] 재산 소유자의 대다수는 부재지주일 수 있으며, 그 가치나 인센티브가 세입자의 가치와 일치하지 않을 수 있다. 그러나 일부 HOA는 소유지수에 관계없이 다수의 부동산 소유자를 1, 2표로 제한하기 때문에 부재자 소유자는 현재 또는 미래의 주거지 또는 휴가지로서 단지 1필지 또는 2필지만을 소유하는 주민의 손해에 대해 HOA를 통제하는 것으로 끝나지 않는다.[citation needed]

주택소유자들은 연방이나 주 헌법이 보장하는 협회의 정치적 발언 제한에 도전해 왔으며, 특정 민간 협회는 사실상의 자치 정부이므로 동일한 법적 제한을 받아야 한다고 주장했다.[citation needed]

큰 관심사는[to whom?] 개인 행위자들이 사유 재산에 대한 개인의 권리 행사를 제한할 수 있다는 몇몇 법원 판결들이 있었다는 사실이다.[citation needed] 2007년 뉴저지 주의 한 결정은 민간 주거 공동체가 정치적 연설에 합리적인 제한을 둘 권리가 있으며, 그렇게 하는 과정에서 그들은 자치 정부 역할을 하지 않는다는 것이었다.[42] 거의 예외 없이, 법원은 사적인 "행위자"가 헌법상의 제한을 받지 않는다. 즉, 수의계약 집행자는 경찰관이나 법원과 같은 헌법상의 제한을 받지 않는다.

2002년, 로렌 대 사세르의 제11회 순회 항소법원은 셸리를 인종 차별을 넘어 연장하기를 거부했고 협회의 "매각용" 표지판에 대한 도전을 허용하지 않았다. 로렌에서, 법원은 인종적 언약 문맥 밖에서, 개인 계약의 사법적 집행을 국가 조치로서 보지 않고, 사적인 조치로 간주할 것이며, 따라서 제1차 수정헌법 구제조항을 허용하지 않을 것이라고 판결했다.[43]

트윈리버스의 경우, 더 나은 트윈리버를 위한 위원회라고 불리는 한 주택 소유자들이 연합회를 고소했는데, 연합회에 의한 정치적 간판 제한과 정치적 간판 제한을 헌법에 위배되는 것으로 간주하는 강제적인 금지 명령을 내렸다. 상고법원은 정치적 사인 규제에 대해 위헌과 무효를 주장했지만, 2007년 뉴저지 대법원이 상고법원 판결을 뒤집고 재판부 결정을 부활시키면서 상고법원이 번복됐다.[44]

일부 HOA에서는 개발자가 보유하고 있는 각 로트에 대해 복수 투표를 할 수 있지만, 주택 소유자는 소유하는 로트당 1표에 한하여 제한된다. 그것은 개발 과정에 대한 주요 질문이 이미 답변될 때까지 주민들이 결정 비용을 피할 수 있도록 하고, 잔여 청구인으로서 개발업자가 재산의 가치를 극대화할 동기를 부여한다는 이유로 정당화되었다.[45]

이사회의 위법 행위

뉴저지 주민자치부(New Jersey Affairs of Community Affairs)는 협회 이사회의 이러한 관찰 결과를 다음과 같이 보고했다[46].

[DCA]의 불평을 들어보면 [주택] 소유주들이 협회 규칙이 그들의 삶을 좌우할 수 있는 정도라는 것을 깨닫지 못했다는 것이 명백하다.

"국가가 소유주에 대한 최소한의 법적 의무를 이사회에 통보했을 때, 드물게 예외는 아니지만, 그들은 준수에 이의를 제기한다. 불온한 많은 경우, 이사직을 가진 소유주들은 그들이 동의하지 않는 다른 소유주들을 처벌하기 위해 그들의 영향력을 이용한다. "기판 위에 앉아 있는 사람들에게 최소한의 표준, 훈련 또는 심지어 방향의 완전한 부재와 독립적 감독 기능의 결여는 이사회가 통제권을 행사하는 방식에서 쉽게 나타난다."

압도적으로... 중복되는 불평등이나 불평등들의 오해에 의해 제기되는 좌절감은 그들이 많은 협회에서 소유주들이 직면하는 비민주적인 삶을 보여주는 사진들로 인해 왜소하다. 편지들은 일상적으로 게시판이나 재산 관리자들의 관심을 끌지 못하여 그들의 불평에 대한 해결 못지 않게 인정함으로써 쉽게 설명될 수 있는 좌절과 분노를 표현한다. 아마도 가장 우려되는 것은 이사회나 이사회 의장이 법률, 그들의 통치 문서 또는 근본적인 민주적 원칙에 반하는 행동을 취하기를 원하는 것은 극단적인 소유주의 노력과 종종 비용이 많이 드는 소송 없이는 막을 수 없다는 폭로일 것이다.

일부 주에서는 HOA에 더 많은 견제와 균형을 요구하고 있다. 예를 들어,[47] 노스캐롤라이나 계획 공동체법은 어떤 집주인이 언약 위반으로 벌금을 물리기 전에 적법한 절차를 밟도록 요구한다. 벌금 액수를 제한하고 다른 제한도 정한다.

캘리포니아 법은 벌금 부과가 가능하기 전에 공청회를 의무화한 뒤 오너 일가가 나타나지 않더라도 이런 벌금 규모를 축소하는 등 이사회의 특권을 엄격히 제한했다. 캘리포니아에서는 이사회의 어떤 규칙 변경도 5%의 회원만이 투표를 요구할 경우 회원들의 과반수의 찬성을 받게 된다. 민법의[48] 이 부분은 또한 이사직을 원하는 이의 있는 개인이 회원에 완전히 대표되어야 하고 모든 회의를 열고 사전에 의제를 공표해야 한다는 것을 보장한다. 매사추세츠 같은 주에서는 협회 이사회의 일방적인 문서 변경을 금지하는 법이 없다.

이중과세

대부분의 주택소유자들은 부동산이 주택소유자 협회에 의해 관리되는 계획 단위 개발 안에 있다고 말하든 말든 재산세 과세를 받는다. 이 같은 세금은 지방 자치단체가 도로, 가로등, 공원 등을 정비하는 데 사용한다. 계획단위개발 내에 위치한 사유재산을 보유하는 개인은 시유재산세 외에도 계획단위개발 내에 위치한 사유도, 가로등, 조경, 경비, 편의시설 등을 정비하기 위해 개발업자가 이용하는 협회 평가 대상이다. 시가 행하는 도로 보수에 자금을 대기 위해 비호아 부동산 소유자가 세금을 납부하고, 비호아 부동산 소유자가 이용할 수 없는 도로 등에는 지방자치단체(즉 납세자)가 부담하지 않고 공공도로 등을 이용하는 등의 혜택을 받는다. 계획적인 단위 개발의 확산은 두 가지 방법으로 지방 정부에 비용 절감을 가져왔다. 첫째, 개발자에게 공원 등의 '공공개선'을 건설하도록 하고, 개선사항의 정비비용을 공익소유자에게 전가하며, 둘째, 계획단위개발은 시군이 통상적으로 정비할 수 있는 기반시설 유지비용을 책임진다.[49][unreliable source?]

주택소유자의 재무위험

미국 일부 주(텍사스 등)에서 HOA는 특별한 평가, 수수료 및 벌금을 징수하기 위해 어떠한 사법 절차도 거치지 않고 조합원 집을 압류하거나, 부동산 매각 시 HOA가 미지불 평가를 수집할 수 있는 강제적 권리를 부여할 수 있다. 텍사스에서 제안된 헌법 개정안은 그러한 문제에서 HOA의 권한을 제한할 것이다. 2008년 텍사스 주 프리스코에 있는 30만 달러의 전액을 지불하고 있는 한 군인이 이라크에 복무하는 동안 800달러의 미납된 회비로 HOA에 의해 3,500달러에 팔렸다는 사실을 통보받은 사례가 대표적인 사례다.[50] 2010년에는 사건이 해결되어 병사가 그 집의 소유권을 되찾았다. 군인들을 민사소송으로부터 보호하는 연방법이 그의 방어였을 수도 있지만, 개그 명령은 세부사항이 알려지는 것을 막는다.

플로리다와 같은 다른 주들은 사법 청문회를 요구한다. 사법심리가 없는 압류는 주택담보대출이나 신탁증서에 '매각권력 조항'이 존재할 때 발생할 수 있다.[51]

워싱턴 대학의 한 교수가 작성한 보고서는 HOA가 텍사스주 해리스 카운티를 조사한 결과(공압과 관련해 특이한 법적 제도를 가지고 있었다) "HOA 압류는 표면적으로는 재산 가치를 향상시키려는 노력에서 비롯된 것이긴 하지만, 압류 행위도 아니다"라고 말하면서 HOA가 재산 가치를 보호한다는 주장을 반박하고 있다.IVITY나 HOA는 위의 평균 주택가격 상승과 관련이 있는 것으로 보인다."[52]

주택소유자협회 이사회는 대부분의 주에서는 조합의 능력에 제한을 두지만 때로는 소유주의 직접 투표 없이 정해진 수수료 외에 조합원들로부터 특별한 평가를 수집할 수 있다. 특별평가는 협회 내규에 규정된 한도액을 초과하는 경우 집주인의 투표가 필요한 경우가 많다. 예를 들어 캘리포니아에서는 총평가가 협회 연간 예산의 5% 이하일 경우에만 이사회에 의해 회원 투표 없이 특별 평가를 부과할 수 있다. 따라서 연간 운영예산이 10만 달러인 25개 단위 협회의 경우 이사회는 전체 인구에 대해 5,000달러의 평가(5,000개를 25개로 나눈 것은 개당 200달러)만 부과할 수 있었다. 더 큰 평가를 하려면 회원 과반수의 찬성이 필요하다.

일부 예외적인 경우, 특히 공중 보건이나 안전에 관한 문제에서, 특별 평가의 양은 이사회의 재량에 따라 결정될 수 있다. 예를 들어 하수관로가 파열된 경우, IASB는 그 문제가 공공의 보건과 안전에 영향을 미친다고 주장하며 즉시 실질적인 평가를 의결할 수 있다. 그러나 실무에서 대부분의 IASB와 FASB는 소유주가 의견을 개진하고 평가에 대해 투표할 기회를 갖는 것을 선호한다.

HOA는 점점 더 많은 양의 돈을 다루고 있다. 협회로부터의 횡령은 부정직한 이사진이나 지역사회 관리자들의 결과로 수백만 달러에 이르는 손실을 입으면서 가끔 일어났다.[53][54] 다시 말하지만, 소유주를 보호하기 위해 고안된 캘리포니아의 데이비스-스털링 법은 이사회가 어떤 잘못으로부터도 보상받을 수 있도록 적절한 책임 보험을 들고 있어야 한다고 규정하고 있다. 이러한 그룹을 운영하는데 필요한 많은 예산과 전문지식은 관리자 자격증(주민협회, 주 부동산 게시판 또는 기타 기관을 통한)을 의무화하는 데 있는 논쟁의 일부분이다.

2006년 AARP는 주택소유자 협회가 회원들의 금융 복지에 위험을 내포하고 있다고 우려의 목소리를 냈다. 그들은 불량 HOA로부터 노인들을 보호하기 위해 50개 주 모두에서 주택 소유주 "권리장전표"를 채택할 것을 제안했다.[55]

재무위험의 예방

많은 HOA들이 주택 소유자의 재무 위험을 완화하기 위해 정기 회계 감사를 도입한다. 그러한 검사 체계에서, 독립 제3자 공인 회계사(공인 회계사)[56]그들이 합법다거나 고분고분한 일반적으로 수용되는 회계 원칙(GAAP)[57]또는 다른 보도 프레임으로 정확한 있는지 여부를 확인할 단체의 재무 기록 및 회계 절차에 대한 종합적인 분석 실시하고 있다.works.[58] 계획된 감사 절차가 완료되면, 공인회계사는 조직의 재무 건전성에 대한 의견을 명시한 공식 보고서를 발행한다.

감사채무

미국의 경우 감사 요건은 주(州), 주(州)마다 다르며, HOA에서 HOA까지 다양하다. 일부 협회는 연간 또는 몇 년에 한 번 재무제표를 감사할 의무가 있다. 다른 사람에 대해서는, 검토, 편찬 또는 합의된 절차의 약속을 실시하는 것으로 충분하다.

HOA의 예산, 규모 및 조건은[59] 종종 특정 이사회에 대한 감사가 의무적인지 여부를 결정할 때 결정적인 요소로 작용한다.

감사빈도

매 회계 연도 말에 감사를 실시하는 것은 좋은 경험칙으로 여겨진다. 다만 신규 이사진이나 매니지먼트사로의 전환, 대규모 개선사업 추진, 이례적인 상황에서 상당한 액수의 금품 수수, 사기·횡령 의혹, 기타 위법행위 등 중대한 변화가 있을 경우 예정에 없던 심사의 필요성이 제기될 수 있다.[60]

감사 프로세스

HOA에 대한 감사 프로세스는 다음 4단계로 나눌 수 있다.[61]

계획

HOA 이사회는 회계 전문가에게 감사를 실시할 필요성에 대해 초기 질의한다. 검사의 목적, 기간, 보고서 마감일, 비용 등을 협의하기 위한 협의를 실시한다.

위험도 평가

공인회계사는 협회의 회계절차를 시험하고 재무제표를 작성할 때 어떤 장애물이 떠오를 수 있는지를 판단하여 잠재적인 문제의 중요성을 측정하고 이를 극복할 수 있는 방법을 찾는다. 필요한 정보를 수집하고 HOA의 재무 성과를 평가하기 위해, 감사인은 사무실에서 이사진을 인터뷰하고, 주요 일상 업무를 모니터하고, 보안을 테스트하고, 분석 절차를 수행한다.

피청구인은 CPA에 가장 최근의 감사 보고서, 연간 세금 신고서 사본, 현재 및 이후의 연간 예산, 이사회 회의록, 계약서, 내규 및 기타 내부 문서를 제공해야 한다.

CPA는 내부 통제를 테스트하여 송수신 거래, 예비금의 유지, 주요 계약 및 개선 프로젝트의 자금 조달의 적절성, 법적 경우와 기타 특수한 상황에서 취득한 자금의 적절한 처분, 영수증의 저널 기재의 가용성과 정확성을 검사한다.지출금 이 문제들은 HOA의 재정 건전성에 가장 큰 영향을 미치기 때문에 가장 많은 관심을 받는다.

또한 감사인은 제3자 기관에 연락하여 HOA의 양측 거래를 검증한다.

  • 협회의 운영 및 적립계정에 청구금액이 포함되어 있는지 여부를 확인하기 위해 은행으로부터 계좌확인을 요청받는다.
  • 대출도 마찬가지다. 공인회계사는 대출 잔액, 이자율, 상환 조건 및 기타 중요한 세부사항을 검증한다.
  • HOA협회 측 변호인은 HOA협회의 법적 사건 연루 여부를 확인하기 위해 연락을 받는다.

현장 작업

감사는 협회의 손익계산서와 대차대조표 사이의 관계를 설정하기 위해 심층적인 분석을 실시한다. 전년도의 결과를 현재의 결과와 비교한다.

감사에서 HOA의 모든 거래를 커버하는 것은 불가능하기 때문에, 공인회계사는 거래 샘플을 선택하고 세부 사항을 면밀히 검토한다. 예를 들어, 그들은 송장을 검증하고 모든 자금이 의도한 대로 적절히 문서화되었는지 확인하기 위해 발신 거래의 샘플을 사용할 수 있다.

또한 감사인은 은행 명세서, 조정, 급여 기록, 취소된 수표, 대출 명세서, 승인된 계약서 및 임대, 부동산 및 장비 소유 증명서, 자본 자산, 공급 및 재고에 대한 기록도 확인할 수 있다. 만약 HOA의 실제 재무성과가 계획된 지표에서 벗어나는 경우, 피청구인은 변동사항이 이사회의 과실이나 위법행위에 기인하지 않는다는 증거를 제공해야 한다.[62]

보고

감사보고서에는 HOA의 재무상태와 회계문서 준수 및 일반적으로 인정되는 기준에 대한 CPA의 의견이 명시되어 있다. 감사보고서에는 세 가지 유형이 있다.

  • 부적격 의견: 모든 면에서 HOA의 재무제표는 정확하고 합법적이며 협회의 실제 활동을 반영하고 GAAP을 준수한다.
  • 적격의견: 사소한 잘못된 표현이나 GAAP으로부터의 일탈은 HOA의 회계논문에서 발견되었다. 이는 전반적인 재무 실적에 큰 영향을 미치지 않으며, 실수는 수정하기 쉽다.
  • 반대 의견=사기 또는 이사회의 노골적인 과실을 가리키는 회계 위반이 적발됐다.

한 가지 더 많은 옵션은 의견거부, 즉 공인회계사가 HOA와의 이해 상충, 요청된 재무문서의 비제공, 협회 회계운영의 중대한 불확실성으로 인해 감사보고서를 발행할 수 없을 때 정리한 문서다.

감사보고서의 개선 권고사항은 이사회의 과거 잘못을 고치고 내부 기강을 확립하며 보다 효과적인 회계관행을 채택하는 데 사용될 수 있다. 또한, 감사된 재무제표는 사업주, 투자자, 잠재적 부동산 구매자, 세입자 및 기타 이해관계자에게 보고할 때 이사회의 선의와 건전한 전략을 보여주는 증거 역할을 한다.

감사 반복

이사회가 불리한 의견을 받아 주주나 투자자의 눈에 선한 명예를 회복하고자 할 경우 재감사의 필요성이 제기될 수 있다. 초기 감사에서 드러난 사안이 확정된 후 표준 시나리오에 따라 재검사를 실시한다.

권한에 대한 제한

2012년 6월 버지니아주 대법원은 섀도우드 콘도미니엄 등 사건에서 HOA가 주민들에게 벌금을 부과하는 권한은 경찰과 사법권의 위헌적 위임이라고 판결했다.[63][64]

1996년 전기통신법 이전에, HOA는 위성 접시 설치를 제한하거나 금지할 수 있었다. 많은 지역사회가 여전히 그들의 CC&R에 이러한 규칙을 가지고 있지만, 1996년 10월 이후에는 더 이상 강제할 수 없다. 몇 가지 예외를 제외하고, 어떤 집 주인도 지름 1미터 이하의 위성 접시를 설치할 수 있다(알래스카에서는 더 큰 접시가 보호된다). HOA는 가능한 한 눈에 띄지 않게 접시를 놓도록 권장할 수 있지만, 사용 가능한 신호를 수신할 수 있는 곳에 접시를 놓도록 허용해야 한다. 또한, 많은 HOA는 집 소유자가 옥상 안테나를 공중으로 설치하는 것을 막는 제한적인 규약을 가지고 있다. 이러한 제한은 일부 경우를 제외하고는 더 이상 강제할 수 없다. 예를 들어, 안테나가 공통 재산에 부과하지 않는 한, 안테나를 어느 위치에나 설치할 수 있다. 또한 안테나는 장거리 신호가 아닌 국소 신호를 수신하도록 설계되어야 하며 지상 간섭으로 인해 HOA가 예외를 승인하지 않는 한 가정의 상단 지붕선 위로 12피트 이상 연장되지 않아야 한다.[65]

플로리다 주법에서는 주법에서 계약 및 행위 제한으로 인해 Xeriscaping의 일종인 [66]"Florida-Friendly 조경"을 금지하는 것을 금지하고 있다. 법에도 불구하고, 적어도 한 명의 집주인은 물 사용량을 줄이기 위해 그의 마당을 조경한 후 잔디가 부족했다는 이유로 주택 소유주 협회로부터 괴롭힘과 벌금 위협에 직면했다.[67] 비슷한 법안이 콜로라도 주에서 입법부에 의해 도입되어 통과되었지만, 주지사 빌 오웬스에 의해 거부권을 행사했다.[68][69] 콜로라도 주민들은 많은 양의 물을 소비하고 계약을 준수하지 않는 사람들에게 벌금을 위협하는 잔디 사용을 요구하는 HOA를 예로 들며 Xeriscapping을 보호하기 위한 규제를 계속 요구해왔다.[70]

CID에 대한 대안

CID의 대안은 MTIP이다. CID와 MTIP는 근본적으로 다른 형태의 거버넌스를 가지고 있다. CID에서 회비는 비영리 단체에 지급된다. MTIP에서는 토지 소유자에게 토지 임대료를 지불하고, 토지 소유자는 이를 어떻게 사용할지 결정한다. 두 경우 모두 일정한 지침은 언약이나 임대차계약에 의해 정해져 있지만, 후자의 시나리오에서는 토지 소유자가 장기적으로 모든 피지배재산의 가치를 극대화하고(모두의 잔여청구인이기 때문에) 주민의 소득은 그 상대방에 의존하기 때문에 주민을 행복하게 할 수 있는 보다 강력한 동기를 부여한다.극진한 후원하여 이러한 요인들은 MTIP에 찬성하는 주장으로 인용된다.[13]

참고 항목

참조

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추가 읽기

  • 데이비드 T. 베이토, 피터 고든, 알렉산더 타바르록, 에드스 자발적 도시: 초이스, 커뮤니티, 시민사회, 미시건대 언론대학, ISBN 0-472-08837-8/
  • 로널드 M. 샌드그룬드와 조셉 F. 스미스, "개발자가 주택 소유자 협회 이사회를 통제할 때: 자비로운 독재자?" 콜로라도 변호사, 2002년 1월 페이지 91.
  • 로버트 H. 넬슨 일병: 그리고 지방정부 도시연구소 출판사의 변혁 (워싱턴 DC) : 2005. ISBN 0877667519/ ISBN 978-0877667513/
  • 조지 K. 스타로폴리,주택소유자 협회의 국가 보호 반대 소송 인피니티 프레스 2003. ISBN 0-7414-1620-4 / 978-0741416209/