예비연구

예비비 연구는 장기적 자본예산 계획 도구로, 적립금의 현황을 파악하고, 지속되는 악화를 상쇄할 수 있는 안정적이고 공평한 자금 지원 계획을 수립하여, 예상되는 주요 공통 지역 지출이 실제로 발생할 때 충분한 자금을 확보한다.예비 연구는 물리적 분석과 재무 분석의 두 부분으로 구성된다.이 문서는 콘도미니엄 협회나 주택소유자 협회(HOA)와 같은 다주택 소유자가 있는 부동산의 관리자(Board of Directors 또는 Strata Council Members)의 이익을 위해 외부 독립 컨설턴트에 의해 작성되는 경우가 많으며, 일반적으로 소유하는 부동산 구성요소의 상태에 대한 평가를 포함한다.특정 협회의 CC&Rs 및 내규에 의해 결정된다.그러나 예비연구는 단지 콘도에만 국한된 것이 아니며 리조트(공유 휴가 소유) 재산, 아파트, 예배시설, 사립학교, 사립(골프/사회) 클럽, 오피스 파크 등 다른 재산에 대해서도 조성할 수 있다.^[1]

예비 연구는 이사회가 부동산의 주요 보수 및 교체 프로젝트를 예측하고 준비하도록 고안된 본질적인 계획 도구에 있다.예를 들어, 그러한 프로젝트에는 건물 지붕 교체, 보일러 교체, 화재 경보 장치의 개조 및 도로 재포장 등이 포함된다.

캐나다 전역의 일부 관할 지역에서는 예비비 연구를 "예비자금 연구", "조정적 예비비 연구" 또는 "대체 예비비 연구"라고도 부르기도 하며, 브리티시 컬럼비아 주에서는 이러한 유형의 연구를 "적립금 연구"라고 부른다.

목적

예비적 연구의 목적은 재산의 유지관리를 감독하는 사람들에게 어떤 주요 비용을 예상할 것인지에 대한 더 나은 아이디어와 이러한 비용이 언제 발생할 것인지에 대한 교육적인 추정치를 제공하는 것이다.이러한 지식으로 주택소유자협회 이사회나 관리자는 예산을 편성할 수 있으므로 조합원들이 적립금^† 분담금을 공정하게 배분할 수 있으며, 이는 조합 자산의 느리지만 지속적인 적립금 악화를 상쇄하고, 흔히 눈에 띄게 악화되는 구성요소에 놀라지 않도록 설계된다.몇 년에 걸쳐 d를 하다또한, 예비비 연구는 조합원(및 잠재 구매자)에게 공통 영역 구성요소의 상태와 예비비(일반적으로 자금 지원 비율)의 대비 수준(강도)에 대해 중요한 연간 공시를 제공한다.^[2]HOA 예비 연구는 장기적으로는 효율적이고 효과적인 의사결정을 할 수 있는 로드맵이다.국제자본예산연구소는 자금후원율 산정 기준을 마련했다.이러한 계산을 하는 방법에는 세 가지가 있으며, 예비역 실무자들 간의 차이는 불행하게도 자금 조달액 비율에 상당한 차이를 가져올 수 있다.(^[3]이 참고문헌은 "404 페이지를 찾을 수 없음"이라는 오류를 반환하지만 현금 흐름 분석에서 사용되는 방법은 어쨌든 정확한 값을 제공하지 못한다.)

(1911: 불행히도, 인플레이션이 잘못 설명되기 때문에, 현금성 낮은 방법 연구를 위해 연도 간 평가의 공정성을 점검하는 사람은 추천된 평가가 현재 소유주에게 이익을 주기 위해 미래의 소유주를 속인다는 것을 알게 될 것이다.

예비 연구는 콘도 협회 등의 요건을 충족해야 한다.

1. 공통 요소 교체 사업이 마감될 때 특별한 평가 없이(대단히 과다한 자금 조달 없이) 지불할 수 있는 충분한 자금을 평가한다는 이론적 확신을 주는 예산 정보를 제공하기 위해.

2. 소유주 간에 대체 사업에 대한 부풀려진 비용을 공정하게 분배하기 위해, 소유주에게 동일한 비율로 부풀려진다고 가정할 때, 소유주에게 매년 일정한 달러로 측정하거나 어떤 급여율로 벌어들일 수 있는 시간(시간)에 대한 공통 요소의 소유 비율(조합 문서에 정의됨)에 비례하여 소유주 간에 대체 사업에 대한 부풀려진 비용을 공평하게 분배하기 위해구성 요소 교체 비용.

3. 연구에 사용된 구성 요소 비용 인플레이션율에 기초하여 이론적으로 정확한 비율의 자금을 제공한다.

이 세 가지 요건이 충족되지 않으면, 분석은 콘도미니엄 협회에 거의 유용하지 않으며, 현재의 "현금 흐름" 방법은 인플레이션을 적절하게 회계처리할 수 없기 때문에 이러한 요건을 충족할 수 없다.)

결과.

예비 조사의 결과는 다음과 같다.

1. 적립금, 기대내용연수, 잔여내용연수, 경상대체원가(예비사업의 "범위와 일정"을 내림)를 통해 자금을 조달할 협회의 주요 구성요소의 목록.
2. 예비비의 현재 강도에 대한 평가(일반적으로 "후원율"로 표현됨)(불행히도, 인플레이션을 잘못 설명하기 때문에, 연구 연도 비용 현금 흐름 분석에 기초하여 이를 계산하는 일반적으로 사용되는 방법은 프로젝트 연도가 다가올 때까지 단일 구성요소에 대해 자금후원을 받는 퍼센트의 정확한 추정치를 제시하지 않으며, 복수 구성요소에 대해 자금후원을 받는 퍼센트의 정확한 추정치를 제공할 수 없다.다른 미래 연도의 ts.이는 각 구성 요소 또는 모든 구성 요소에 대해 가정된 인플레이션 비율을 사용하고 결과를 비교하는 모든 구성 요소와 구성 요소를 사용하여 확인할 수 있다(예: 9/5/2일자 Virginia Professional and Offerational Regulation Studies for Capital Components의 개발에 관한 지침의 부록 H를 사용하여).019 — 값을 올바르게 부풀리지만, 이 지침의 수학은 연금 적립금과 동일하며,^[4] 대체 적립금은 원칙과 투자 수익률이 평가와 함께 지급되는 연금임을 의미한다.)
3. 권장되는 다년 적립금 계획.

관련성

이사회나 관리자가 실사, 공개, 예산 및 계획 목적을 위해 예비 연구를 요구한다.오늘날 점점 더 많은 수의 미국 주와 캐나다 주는 어떤 형태의 예비비 계획이나 공시를 요구한다.패니 메이와 연방주택청은 총 예산의 최소 10%를 예비비로 충당할 것을 요구하는 것 외에 현재의 예비비 연구(연방이 재산의 지속적인 요구를 돌보는 데 충분한 자금을 투자했음을 증명하기 위해)에 대해 FHA 보험 대출과 파니에 대한 승인을 요청할 수 있다.e Mae는 상품과 서비스를 대여한다.

주 예비 연구

지역사회협회의 예비 연구는 도움이 되는 계획 도구가 될 뿐만 아니라 예산 준비나 주택 소유자(및 예비 주택 소유자) 공개 목적으로 30개 주(예: 캘리포니아, 플로리다, 하와이, 네바다, 버지니아, 워싱턴 등)에서 법적으로 의무화된다.^[5]캘리포니아에서 관련법은 캘리포니아 민법 5300호다.^[6]캘리포니아 주에서는 매년 예비 연구 업데이트를 요구하는데, 이 업데이트는 적어도 3년마다 "지독한 육안 현장 검사"에 기초하여 작성된다.^[7]2010년 SB 278이 통과됨에 따라 유타 주에서도 콘도미니엄과 지역사회 연합이 정기적으로 예비 연구를 수행하고 검토하도록 요구하고 있다.^[8]적립기여금은 종종 협회의 가장 큰 예산라인 항목 중 하나이며(전체 예산의 15-40%) 예비금은 일반적으로 협회의 가장 큰 금융자산이다.이는 매년 적립기여금에 대한 검토와 적립기금의 현황공시가 신중함을 의미한다.

네바다 주는 NRS 116에 명시된 예비 연구와 관련된 특정 법률을 채택했다.이 법령들은 또한 네바다 주의 예비비 작성자를 등록하고 부동산 관리부에 신원 조회를 하도록 규정하고 있다.^[9]

국제자본예산연구소

이 기사의 주요 기고자는 그 주제와 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다.위키피디아의 콘텐츠 정책, 특히 중립적인 관점을 준수하기 위해 정리가 필요할 수 있다.자세한 내용은 대화 페이지에서 논의하십시오. (2021년 1월)(이 템플릿 메시지를 제거하는 방법 및 시기 알아보기)

예비 연구는 협회들이 성공적인 미래를 향해 재정적으로 책임 있는 결정을 내리는 데 도움이 되기 때문에, 일관된 높은 수준의 예비 연구가 필요하다.1998년 이후 기초연구 산업 표준이 존재해 왔지만(및 참조), 소규모 그룹은 새로운 표준 세트를 제안했다.이러한 2015년 표준은 본 글에서 진보로 의도되었지만, 업계 전체에서 아직 채택되거나 채택되지 않았다.자세한 내용은 ICBI(International Capital Budgeting Institute)를 참조하십시오.^[12]

US FHA

2011년 6월 30일, 주택도시개발부는 FHA 보험 대출승인을 신청하는 모든 새로운 콘도미니엄 전환에 대해 내장과 비굿 재활 변환을 포함한 예비 연구를 의무화하는 모기지네 레터 2011-22를 발행하였다.이 새로운 지침은 2011년 9월 1일부터 시행되었다.콘도미니엄은 연간 평가소득의 최소 10%가 적립기여금으로 전용된다는 것을 입증해야 한다.FHA는 이 요건을 준수하지 않는 개발에는 대출을 금지함으로써 10%의 예산 항목 요건을 전국적으로 시행한다.^[13]또한, 모기지 레터 2011-22는 FHA 프로젝트 승인을 요청하는 다른 모든 콘도에서는 재량에 따라 또는 재무 서류가 콘도 협회의 충분한 자금 조달 요건을 충족하지 못하는 경우 언제든지 현재(최근 24개월 이내에 완료) 예비 연구를 제출할 것을 요구할 수 있다고 규정하고 있다.^[14]

패니매

2010년 12월 1일, Fannie Mae는 공지 SEL 2010-16을 발행하였다.이 발표에 요약된 새로운 지침은 2011년 3월 1일부터 시행되었다.이 지침은 새로 전환된 비굿 재활 콘도미니엄 개발은 모두 패니매 프로젝트 승인을 받을 수 있도록 예비 연구를 의무화했다.^[15]다른 모든 유형의 콘도에는 준수 예비 조사서를 제출할 수 있는 선택권이 있거나 연간 평가 수입의 10%에 해당하는 예비비에 대한 예산 항목을 추가해야 한다.

캐나다

캐나다에서는 콘도미니엄과 지층기업을 지배하는 법률이 지방이다.특정 전문조직의 행동, 보고, 방법론, 계산식 외에 예비전문가를 수행하는 국가표준은 없다.예비비 계획 전문가들로 구성된 국가 조직이 부재함에 따라 캐나다 재무보고보증기준의 재무보고요건에 부합하지 않는 단순 스프레드시트 적용 및 예측을 사용하여 중요한 재무정보를 포함하는 예비비 연구보고서가 작성되었다.^[16]

준비금 연구는 감사인이 검토할 가능성이 높은 재무문서로서 이러한 기준을 충족해야 한다.예비비 연구도 건축구조와 제도에 관한 기술적 전문지식이 필요하다.이러한 이유로 이러한 보고서는 주로 엔지니어, 건축가, 평가자, 건물 검사자 등에 의해 작성된다.예비비 관리 계획에 관한 자본 예산 책정 절차는 2015년 4월에 발표된 국제 자본 예산 연구소(ICBI) 일반 수용 예비비 연구 표준에서 명확히 하였다.^[17]

ICBI 예비 연구 표준은 보고서에 포함될 정보와 재무 예측을 제공하는 데 사용되는 계산 방법에 대해 매우 구체적이다.또한 이 표준은 재무 예측을 작성하기 위해 사용되는 소프트웨어에 대해서도 구체적이다.이 표준을 준수하는 예비 연구/감가상각 보고서를 제공하는 예비 전문가는 ICBI가 제공한 공식을 사용해야 한다.

캐나다 ARPC(^[18]Associated Reserve Planners of Canada Inc., ARPC)는 다양한 직업과 전문지명을 가진 예비 연구 제공자들의 국가 그룹이다.ARPC 회원들은 ICBI 표준을 채택하여 예비비 관리 계획 과정에 포함시켰다.모든 회원은 국가 회계법인에 의해 독립적으로 감사를 받았으며 ICBI General Accepted Reserve Study Standards의 모든 요건을 충족하기 때문에 RFA Pro를^[19] 사용한다.표준에서 요구하는 보고서 템플릿과 모든 재무 보고서는 RFA Pro 분석 시스템에 포함된다.

자금조달 방법 및 목표

예비 연구 자금 조달 방법과 목표가 몇 가지 있다.이러한 방법은 공동체의 위험 내성에 해당하는 자금 조달 전략을 개발하기 위해 사용될 수 있다.국가 준비금 연구 표준 용어에는 기여금을 계산하는 두 가지 기본적인 방법이 있다:^[20] "현금 흐름" 또는 "구성 요소"(일명 "직선"이라고도 함).여기서 두 가지를 비교해 보십시오.동일한 국가 예비군 연구 표준 용어에는 다음과 같은 네 가지 자금 조달 목표가 있다.전체 자금 지원, 임계값 자금 지원, 기본 자금 지원 및 법적 자금 지원.계산 유연성이 뛰어나고 사용자가 4가지 자금조달 목표 중 하나에 집중하고 달성할 수 있는 능력 때문에 "현금흐름" 방식은 인기가 크게 증가했다.^[21]네 가지 자금후원 목표(국가준비제도연구기준 또는 그 기준에 대해 상세히 기술된 문서에서 제외)는 다음과 같다.

• "완전 자금 조달"은 적립금 잔액이 적립금 구성요소 악화("완전 자금 조달 잔액")의 가치와 같거나 근사치인 목표를 추구하고 있다.
• "베이스라인 자금"은 돈이 완전히 바닥나지 않도록 충분한 준비금을 손에 넣어야 한다는 목표를 묘사하고 있다.이것은 때때로 "현금 양성" 계획으로 묘사된다.예치금 적립금에서 현금이 적기 때문에, 기본 자금 조달 목표를 가진 협회는 특별 평가 및/또는 유지보수가 지연되는 사례가 더 많다.^[22]
• '스레스홀드 펀딩(Threshold funding)'은 100%(전체 펀딩) 수준 또는 단지 현금 포지티브(Baseline funding) 수준 이외의 이사회가 선택한 목표를 기술한다.이것은 특정 자금후원율 목표 또는 현금잔액 목표일 수 있다.한계치 펀딩은 종종 전체 펀딩과 기본 펀딩 사이에서 선택된 가치다.

모든 자금조달 목표는 예비비 요소 리스트에 명시된 정확히 동일한 비용을 충족하도록 설계된다.따라서 지출은 동일하며, 해를 통한 적립금의 규모만 다르다.이는 서로 다른 적립금 목표 사이의 적립금 기여금 규모가 상대적으로 작은 경우가 많다는 것을 의미한다(일반적으로 10~15%에 불과하다).

자격 및 서비스 수준

예비연구는 자원 봉사단원, 그들의 전문경영인, 혹은 예비연구의 준비를 전문으로 하는 다양한 전문인력을 통해 얻거나, 대규모 사업의 작은 측면으로 예비연구를 완료하는 대형 건축이나 엔지니어링 회사에 의해 만들어질 수 있다.최근에는 예비연구의 창조에 대해 구체적으로 교육을 받은 개인을 식별하는 보다 순서적인 시스템을 갖추기 위한 인증기준이 만들어지고 있다.이러한 인증 중 하나인 RS(예비 전문가) 인증은 CAI(지역사회 협회)를 통해 받을 수 있다.이 인증을 받으려면 응시자는 지난 3년 동안 최소 30개 이상의 예비학문을 준비하고 건축관리, 건축 또는 엔지니어링 학사학위(또는 경험과 교육에 따라 동등한 것)를 이수해야 하며, 그 밖의 다양한 규칙과 행동강령을 준수해야 한다.^[20]

또 다른 자격 증명은 전문 예비군 분석가(PRA)로, 예비군 연구 산업 자체 무역 기구인 전문 예비군 분석가 협회(APRA)가 만들어 추진하고 있다.^[23]PRA는 예비역 전문가들을 위한 첫 번째 인증 기관이었다.PRA 자격 증명은 경험 수준이 RS에 필요한 수준보다 약간 높고 주택 소유자 협회 산업 내외부의 연구를 포함하지만 획득하는 데 몇 년이 걸리고 경험 증명 및 표준화된 용어 준수가 필요하다는 점에서 유사하다.APRA는 또한 PRA가 지속적인 교육에 대한 숙련도를 유지할 것을 요구한다.

캐나다에는 몇 가지 지정과 훈련 프로그램이 있다.캐나다 부동산연구소(REIC)는 지방(일부 지방) 법령에 국가적으로 유일하게 등재된 전문지명인 CRP(Certified Reserve Planner, CRP) 프로그램을 적격자로 제공한다.캐나다 평가원(AIC)의 회원은 보고서를 완성하려면 REIC 프로그램의 방법론과 표준을 사용해야 한다.여기에는 벤치마크 분석기구를 작성하고 적립기금을 재원으로 평가하는 것이 포함된다.

캐나다 전국부동산평가협회(CNNAREA)는 2012년부터 지정평가위원에게 지정예비계획가(DRP) 프로그램을 제공한다.DRP 지정에는 입증된 경험과 표준화된 용어 및 획득 방법론의 준수가 필요하다.모든 DRP 지정 계획자는 RFA Pro Reserve Fund Analysis 소프트웨어를 사용하거나 그들이 선택한 계산법에 대한 품질 보증 보고서를 제공해야 한다.British Columbia의 응용 과학 기술자 & 기술자(ASTBC)는 가정 검사자들이 감가상각 보고서/예비 연구를 내규에 따라 완료하는 것이 제한됨에 따라 가정 검사자들에게 등록 예비금 분석가(RRFA) 훈련 프로그램을 제공한다.2013년 현재 사우더 경영부동산학과는 RFP(Reduced Fund Planning Program)라는 인증을 받기 위해 2개 과정 중 첫 번째 과정을 개설하고 있지만 아직 이 지정을 인정한 무역단체는 없다.

전문예비분석가협회와 지역사회단체연합회가 정한 기준에 따른 예비연구는 3가지로, 물리분석을 얼마나 철저히 하느냐에 차이가 있다.이 세 가지 유형의 예비 연구를 통해 협회는 현재의 예산 편성 및 공개 요구에 적합한 "서비스 수준"을 선택할 수 있다.가장 철저한 것으로부터 시작하여 다음과 같이 나열된다.

1. "전체" 예비 연구(구성요소 목록 작성, 모든 예비요소 측정/정량화, 그리고 부지런하고 육안적인 현장점검에 기초한 내용연수, 잔여 내용연수, 현재대체원가 개발 등을 포함하는 예비연구 작성)대부분의 연결에서 "전체" 예비 연구는 한 번만 수행하면 된다는 점에 유의하십시오."전체" 예비 연구가 수행된 후, 이후 연도에 협회는 아래 표시된 두 예비 연구 업데이트 옵션 중에서 선택할 수 있다.
2. "Update With-Site-Visit" 예비 연구(성실한 육안 현장 검사를 포함하지만 모든 구성 요소가 적절히 식별되고 정량화된 것으로 가정하는 기존 예비 연구의 업데이트).이러한 유형의 업데이트는 종종 2년에서 5년마다 수행된다.
3. "Update No-Site-Visit" 예비 스터디(사이트 검사 없이 기존 예비 스터디를 업데이트, 고객이 풍부한 지식을 갖춘 공급업체 및 서비스 제공업체와 인터뷰함)이러한 유형의 업데이트는 일반적으로 사이트 방문 업데이트 사이의 기간에 수행된다.

위와 같은 유형의 예비 연구 외에도 다양한 수준의 전문 참여가 있다는 점에 유의하십시오.이것들은 일반적으로 독립적으로 준비된 예비비 연구, 통합 예비비 관리 계획 또는 컨설팅 계약의 범주에 포함된다.

일반적으로 제외되는 공통 영역 구성 요소

일부 공통 영역 구성요소는 예비 연구에서 제외되었거나 구성요소 목록에 "제외 항목"으로 포함되었으며 자금 지원을 받지 않았을 수 있다.이러한 구성 요소는 일반적으로 아래 나열된 범주 중 하나 이상에 속한다.

임계값 미만 비용 - 자본 비용으로 간주하기에 너무 작다고 간주되고 일반적으로 협회의 운영 또는 유지보수 예산에 포함되는 부품 수리 및/또는 교체 비용은 본 연구에서 자금 지원을 받지 않았다.최소 임계값 비용은 협회 또는 유사한 규모의 협회에 대한 일반적인 최소 임계값 비용을 기반으로 예약 분석가가 결정한다.

운영비 - 이러한 비용은 최소한 매년 발생하며 매년 효과적으로 예산을 책정할 수 있다.그것들은 빈도와 비용 면에서 합리적으로 예측 가능한 것으로 특징지어진다.운영비용은 1년에서 다음 해까지 운영예산에 부정적인 영향을 미치지 않는 모든 경미한 비용을 포함한다.

매우 길거나 예측할 수 없는 내용 수명 - 적절히 유지하면 내용 수명이 매우 길고 정확하게 예측할 수 없는 구성요소는 이 예비 보고서에서 제외되었다.이러한 구성요소는 일반적으로 협회의 운영 예산에서 자금을 조달하는 유지보수 및 유지보수가 필요할 수 있다.

단위 개선 - 관리 문서의 단위 설명 요약(소유자 책임)에 해당하는 재산에 대한 개선은 일반적으로 공동체 소유 또는 협회의 책임으로 간주되지 않는다.

기타 비협회 소유 - 해당 자산에 설치되었지만 정부 기관, 공익 기업, 미국 우편 서비스 등과 같은 다른 당사자가 소유하는 개선사항은 이 예비 연구에 포함되지 않는다.이러한 개선사항의 대체와 유지보수는 일반적으로 협회의 책임이 아니다.

또한 협회의 관리 문서에 정의된 바와 같이 시설, 지역사회 전체 또는 공동체의 추정 내용연수와 같거나 그 초과 또는 공동체의 법적 수명을 초과하는 추정 내용연수가 있는 것으로 간주되는 자산의 수리 또는 대체에는 일반적으로 예산 편성이 제외된다.예를 들면 기초의 완전한 교체, 엘리베이터, 배선, 그리고 종종 배관 등이 있다.운영비나 예비비로 충당하거나 일반정비기금에서 충당될 수 있는 경미한 비용도 제외된다.신의 행위, 사고, 기타 발생으로 인해 발생하며, 보험에 드는 비용도 유보적인 것이 아니라 적절히 보험에 드는 비용도 제외된다.^[24]

참조