대지 임대료

Ground rent
치프 월세와 혼동하지 마세요.

법률용어로 지상임대료는 특히 임대부동산 보유자가 임대차 계약에서 요구하는 대로 자유소유자 또는 상위임대차 소유자에게 정기적으로 지급하는 것을 말한다.이러한 의미에서, 지반 임대료는 프리홀드 토지가 장기 임대 또는 [1]리스로 매각될 때 발생한다.토지 임대료는 토지 [2]소유자에게 수입을 제공한다.경제학에서 지상임대료는 위치특권의 [3][4]배타적 소유의 결과로 소유권자에게 발생하는 모든 가치를 의미한다.

역사

로마 법에서 지상임대(solarium)는 지상(the superficity)의 임차인이 납부하는 연간 임대료 또는 건축용지의 영구 임대료였다.초기 노르만 잉글랜드에서 세입자들은 토지 소유주들이 세금을 징수할 수 있는 하위 세입자에게 어떠한 권한도 갖지 못하도록 그들의 소유권을 토지에 임대할 수 있었다.1290년 에드워드 1세는 세입자들이 그들의 땅을 다른 사람들에게 임대하는 것을 막는 Quia Emptores 법령을 통과시켰다.이로 인해 임차인의 이자 전액이 임대료를 지불하는 구매자나 수취인에게 이전되는 대체 시스템이 만들어졌다.이 제도는 나중에 영국에서 관습법으로 통과되었고 그들의 법적 유산을 잉글랜드로 추적하는 많은 나라들에 의해 채택되었다.

고전 경제학자 및 조지스트들은 노동에서 [5]파생된 소득과 구별되는 경제적 임대라고 불리는 불로소득을 조사하고 포착하기 위해 지상 임대료를 정량화한다.

평가

Freehold interest 값은 다음과 같습니다.

  • 현재 납부해야 할 연간 지상 임대료의 배수로, 다음 조건에 따라 달라집니다.
    • 임대차 계약 기간
    • 지반 임대료 수준의 향후 예정된 인상
    • 시장 금리
    • 채무 불이행 가능성
    • 개별주택 등의 임대료가 적은 경우에는 징수비용
  • 반환의 순현재가치(즉, 임대료를 지급받는 자유보유자)는 아마도 부동산에 대한 완전한 권리를 갖게 될 것이며, 따라서 리스가 짧을수록 반환가치는 더 커질 것이다.
  • 귀속되는 "혼인 가치"(80년 미만의 리스기간이 연장된 경우 자유보유자의 이자 상실을 보상하기 위해 고안된 상당한 금액)

경제학에서 지반임대료는 토지 소유자에게 발생하는 모든 경제적 가치를 의미한다.부동산 [6]감정사들은 다양한 평가 방법을 사용한다.

영국

영국에서는 주택에 대해서는 1967년 임대개혁법, 아파트에 대해서는 1993년 임대개혁법 등의 적용을 받는다.

잉글랜드와 웨일스

영국의 법률에서는, 「지반 임대」라고 하는 용어는, 한때,[7][non-primary source needed] 지반 임대료의 발행처인 주택이나 토지나 임대료 자체에 대해서 통용되고 있었던 것으로 보인다.엘든 경은 1815년에 그 용어가 발생한 맥락이 실질적으로 [8]그 의미를 바꿀 수 있다는 것을 관찰했다.

지반임대료의 현대적 의미는 토지가 건축에 의해 개선될 목적으로 임대되는 임대료이다. 즉, 토지에 대해 부과되는 임대료이며, 토지에 배치될 건물에 대해서는 부과되지 않는다.따라서 오픈마켓에 임대되는 건물의 임대료보다 일반적으로 더 저렴하며, 적어도 21년 이상, 더 일반적으로는 99년, 125년, 심지어 999년까지 장기 임대됩니다.

2002년 공동소유 및 임대차 개혁법 및 관련 규정은[9] 현재 지상 임대료를 징수하기 위해 발행해야 하는 통지 형식을 지배하고 있다.이전에는 일부 집주인들이 세입자들에게 혼란스럽거나 부정직한 지불 요구를 보내는 문제가 있었다.

리스계약조건에 따라 자유소유자(토지 또는 부동산의 완전한 소유자)는 리스소유자가 특정기간 동안 부동산을 소유할 수 있도록 허용한다.이 기간은 21년에서 999년까지이며, 이 기간 동안 임대인은 토지 임대료를 프리홀더에게 지불할 것이다.자유보유자는 주로 최초 리스소유자가 리스권을 부여하기 위해 지불한 최초 프리미엄에 따라 부동산을 리스하지만, 추가로 지상임대료(종종 토큰 금액)는 장기간에 걸쳐 지급될 것이며, 이는 일부 유형의 [10][better source needed]투자자에게는 매력적인 고정수익 투자일 수 있다.임대료, 토지임대료, 관리비를 내지 않아 임대인과 마주한 집주인은 임대차량을 몰수하고 주택이나 아파트를 압류할 수 있다.이를 위해 집주인은 우선 1925년 재산법 제146조(점유청구통지서)에 따라 유효한 통지를 송달해야 한다.그러나 집주인은 미지급액이 £350을 초과하거나 [9]미지급액으로 구성되거나 3년 이상 미지급액을 포함하지 않는 한 미지급액, 관리비 또는 지상임대료(또는 이들의 조합)가 있는 제146조 공지를 송달할 수 없다.

지대를 팔려는 집주인에게 장기 투자용으로 지대를 전문적으로 매입하는 회사가 많다.일반적으로 그들은 초기 소득이나 미래의 어느 시점에 기초 부동산의 복귀 기회를 위해 역전 지반 임대료를 구입하는 데 초점을 맞춘다.지상 임대료의 가치는 미래 소득 증가, 기초 부동산의 가치, 만료되지 않은 리스 기간 및 혼인 가치 [11][12]적용 여부에 대한 임대료 검토 패턴에 의해 영향을 받는다.

지상임대료를 판매하기 전에, 법령은 거래 당사자들에게 장기임대차 소유자에 대한 섹션 V 통지를 전달하도록 의무화하고 있다.이에 따라 응답할 수 있는 기간은 2개월입니다.이 기간이 만료되면 고지서에 기재된 가격 이상으로 12개월 이내에 거래를 진행할 수 있습니다.이러한 고시가 관련이 없는 유일한 경우는 분양계약과 분양 전 지반임대료 매입계약 교환이다.그러면 모든 아파트가 매각된 후에도 개별 통지 없이 총액과 지상 임대권을 교환할 수 있다.그러나 임대료 구매자는 프리홀드 소유권에 대해 보류 중인 계약에 주목하는 것이 현명하다.

2003년 이전에 토지등기소는 토지임대료를 기록했고, 임대료는 그들의 웹사이트의 소유권 등록부에서 분명히 알 수 있다.2003년 10월 13일부터 토지등기소는 더 이상 그렇게 하지 않으며 다운로드 받은 임대차량에 대한 더 많은 연구가 필요하다.[13]

땅값 스캔들

과거에 지상 임대료는 일반적으로 연간 100파운드 정도로 부담이 되지 않았고, 자유 소유자들은 종종 지불을 요구하지 않았다.그러나 2010년대에는 개발자와 건설자가 토지 임대료가 연간 1000파운드에 달하는 신규 주택에 대한 임대 계약을 하는 경우가 많았으며, 5년 또는 10년에 한 번씩 임대료를 2배로 인상하는 조항도 있었다.이로 인해 대출자와 그 평가자로부터 즉시 또는 후속적인 주택담보대출이 거절될 수 있으며, 이로 인해 부동산은 시장가격보다 낮게 판매될 수 있다.

리스 소유자는 2년 후 99년 미만의 리스 기간을 연장하고 지상 임대료를 거의 0년에 가까운 "페퍼콘"으로 줄일 권리가 있지만 개발자들은 150년 이상의 비용이 드는 리스 기간으로 인해 리스 소유자의 손길이 미치지 못하는 평가액과 프리홀드를 판매할 수 없게 되었습니다.개발이 완료되기 전에 10분 동안 – 착취적인 오프쇼어 [citation needed]기업에게.

영국과 웨일스의 "지반 임대 스캔들"은 언론에 널리 보도되었다.2016년 피터 보텀리 하원의원은 과도한 토지 임대료를 "합법적인 강탈"이라고 표현했다.하원의원이 제기한 질문에 대해 커뮤니티 서기 사지드 자비드는 다음과 같이 말했다.우리는 그가 언급한 종류의 학대를 근절해야 하며 우리는 할 수 있는 모든 것을 계속 할 것이다.많은 관계자와 협력하고 있기 때문에 더 많은 것을 할 수 있는 방법을 확실히 알 수 있습니다.」

2018년 6월, 영국 정부는 임대주택을 개혁할 것이며, 새로운 장기 임대료는 지상 [16]임대료가 0이 될 것이라고 발표했다.이 약속은 2022년 임대개혁(지반임대)법으로 이행됐다.이 법은 신규 임대 [17][18]시 1년에 1개 이상의 후추옥수수 이상의 지반임대료를 대부분 금지했다.

스코틀랜드

스코틀랜드 법에서 '지반 임대료'라는 용어는 사용되지 않지만, 실질적인 목적을 위해 지반 연간으로 대체되며, 이는 두 가지 의미를 갖는다.

  • 스코틀랜드 종교개혁 당시 교회의 땅은 국왕에 의해 여러 영주권들로 분할되어 "발기왕"으로 불렸다.17세기에 들어서자, 이 귀족들은 왕실에 대한 그들의 우월성을 포기했다. 단, 그들의 상환에 합의된 대가가 지불될 때까지 유지되어야 했던 후세들은 예외였다.그러나 이 구원의 유보적인 권력은 연합 전날 왕실에 의해 사임되었고, 그 유보금은 연차로서 영주에게 영구 지급되게 되었다.
  • 건설 지대의 투기꾼들은 보통 높은 수수료로 건설업자들에게 하위 수수료를 주었다.그러나 1874년 컨베이어베이징(스코틀랜드)법 이전이었을 수도 있고 건설에 대한 수요가 많은 경우에는 건설업자가 토지를 완전히 매입하기보다는 연간 임대료를 지불하도록 규정하는 경우가 많았다.이 연간 임대료는 지상 연간이라고 불립니다.이자는 지상 연차 체납에 대한 것이 아니며, 다른 실질 부담과 마찬가지로 지상 연차도 자유롭게 할당 및 운송할 수 있다.

스코틀랜드에서의 Feu 의무는 2000년 봉건 통치권 폐지법(스코틀랜드)에 의해 종료되었다.

북아일랜드

북아일랜드의 지반임대료 상환은 2001년 지반임대료법(북아일랜드)의 적용을 받는다.[19]

아일랜드 공화국

아일랜드 공화국에서는 토지 임대료가 도시 생활의 특징이었다.대부분의 임차권 개혁 법률은 농경지에 대해 제정되었지만(아일랜드 토지법 참조), 도시 점유자/세입자는 토지 임대료를 집주인에게서 "매수"할 수 있게 되었고, 따라서 장기 임대를 1978년과 [21]2005년의 법에[20] 따라 사실상 자유 보유 지분으로 변경할 수 있게 되었다.특히 메이요 카운티 캐슬바의 토지 임대료는 1974년 [22]Lord Lucan 실종사건 이후 보류됐다.

네덜란드

지상 리스(erfpachten)는 네덜란드에서 일반적입니다.그러나 로테르담, 덴보쉬, 에인트호벤, 하를렘, 마스트리히트를 포함한 대부분의 네덜란드 자치체들은 현재 이 제도를 포기하고 가구주들에게 그들의 땅을 살 권리를 제공하고 있다.그럼에도 불구하고 암스테르담을 포함한 많은 수가 토지 임대를 유지하고 있어 종합적인 재개발을 완화하고, 토지 투기를 방지하며, 토지의 가치 상승으로 지역사회 전체가 혜택을 받게 된다.

2016년 7월 1일 암스테르담은 영구 지상 임대 옵션과 임시 및 연속 지상 임대 옵션을 도입했다.가구주는 2020년 1월 8일까지 유리한 조건으로 토지임대차량을 영구기준으로 전환하기 위해 신청해야 했다. 즉, 주택임대차량은 인플레이션에 따라 지수화되고 매 [23]학기 말에 예측 불가능한 상승은 없을 것이다.

  • 디멘, 헨드릭-이도-앰바흐트, 위트레흐트, 블라딩겐(2013년 새 규칙)도 토지 임대료를 유지하고 있다.

헤이그는 2008년 4월 1일 새로운 임대 및 소유권 제도를 도입했다.가구주는 영구 임대차권을 소유권으로 전환하기 위해 건설된 토지 가격의 55%에서 토지를 구입할 수 있다.100m2 이상의 대형 오피스 빌딩과 산업용 빌딩 및 현재 사용되지 않는 지역의 경우, 접지 임대는 유효하다.


그로닝엔 지방에서는 베클렘레흐트(beklemrecht, 억압의 권리)라는 영구적인 임차권이 존재하는 변종이 남아 있다.

법률 및 저당권

네덜란드에서 지상 임대는 네덜란드 민법 제5권 제7호에 의해 규제됩니다.

많은 경우 장기임대차계약은 적격지수대출이 되어 세제혜택을 창출한다.

2010년 이후 은행들은 주택 임대 부동산에 담보대출을 제공할 때 더 엄격한 규정을 적용하고 있다.2013년 1월 1일부터 발행된 신규 무기한 리스만 여전히 담보대출을 받을 수 있다.이러한 계약은 네덜란드 은행 협회의 "리스 권리에 대한 은행업 지침"을 준수해야 합니다.예를 들어 30년 또는 49년 정기 계약은 제외되지만, 2013년 1월 1일 이전에 발행된 기존 정기 계약은 네덜란드 은행 협회의 자격 기준을 충족한다면 모기지 파이낸싱의 대상이 된다.은행들은 토지 소유자가 상당한 인상을 시행하고, 이로 인해 임차인의 지불 문제가 발생할 것을 우려하여 이것을 하기로 결정했다.집을 팔려고 하는 임대 부동산 소유자들은 점점 더 이러한 제한에 직면하게 된다.그 집은 새로운 구매자가 자금을 조달할 수 없기 때문에 많은 경우에 팔 수 없는 것처럼 보인다.

미국

'지반임대료'라는 용어는 많은 미국 주에서 단순 수수료, 특정 임대료(지반임대료)의 부여로 창출되는 일종의 주택소유권, 즉 토지 화폐가치에 대한 이자)에 적용된다.

메릴랜드 주

메릴랜드 주는 주로 볼티모어 [24]지역에서 토지 임대료에 대한 규정을 유지하고 있다.그 관습은 17세기에 [25]소작주와 농노들이 영주의 [26]땅을 임대하기 위해 봉건 영주들에게 농작물과 가축을 지불했던 때로 거슬러 올라간다.토지임대료로는 집주인이 건물 자체를 소유할 뿐이지만 [26]소유주로부터 토지 자체를 임대하려면 소액을 지불해야 한다.메릴랜드 법에 따르면 토지 임대료를 제때 내지 않으면 토지 소유자는 법원에 가서 주택에 대한 선취특권을 갖게 될 수 있으며,[24] 사실상 비교적 적은 금액(때로는 24달러)[27]으로 집을 압류할 수 있다.이것은 2000년부터 [28]2005년까지 볼티모어 시에서 거의 4,000번 발생했다.또한, 지반 임대료가 있는 부동산은 지반 [26]임대료가 없는 동등한 부동산보다 일반적으로 약 10,000달러 정도 가치가 낮다.

2007년 마틴 오말리 메릴랜드 주지사는 새로운 토지 임대료를[29] 전면 금지하고 토지 소유자들이 체납한 주택 [30]소유자들로부터 주택을 압류하는 것을 막기 위한 긴급 법안을 제출했다.그 법안은 의회에서 [24]통과되었다.메릴랜드 주법은 모든 토지 소유자가 2008년 9월까지 주 당국에 토지 소유권을 등록해야 하며 그렇지 않으면 토지 소유권이 자동으로 [31]소멸된다.2008년 현재 [31]메릴랜드에는 약 85,000명이 살고 있다.이 새로운 법들은 공정한 [27][32]보상 없이 재산을 가져가는 것을 위헌이라고 규정한 일부 지상 소유주들을 위해 법원에서 경합되었다.2011년 이 법은 주 최고 법원인 메릴랜드 항소법원에 의해 [33]임차인의 재산권을 소멸시킬 정도로 위헌 판결을 받았다.2007년 [34]1월 22일 이후에는 새로운 지상임대차 임대를 생성할 수 없으며 지상임대차 소유자는 임대료를 징수하거나 미지급[35] 임대료에 대한 선취특권을 신청하기 위해 주정부 사정부에 임대차 등록을 해야 한다(다만, 등록하지 않으면 더 이상 재산권이 소멸될 위험이 없다.

뉴욕

트럼프 플라자와 스탠호프와 같은 유명한 고층 빌딩을 포함하여 뉴욕시의 임대지에 100개 이상의 콘도와 협동조합 건물이 있다.많은 것들은 1960년대와 1970년대 이후로 거슬러 올라가며, 그 이전 도시는 세계에서 가장 비싼 부동산 시장 [36]중 하나가 되었다.

뉴욕시의 한 부동산 중개업자에 따르면, 토지 임대 건물의 아파트는 소유 토지의 동등한 건물보다 가격이 "25...에서 40퍼센트" 낮은 경향이 있지만, 그들의 "인식된 위험"은 그것들을 [36][37]팔거나 자금 조달하는 데 어려움을 야기할 수 있다.월세비용에는 토지의 임대료도 포함되기 때문에 소유 건물 사용료보다 훨씬 비싸고 부동산 호황기에 토지의 가치가 재평가되면 급상승할 수 있다.이론적으로, 토지 임대가 만료되면 주주/소유자가 세입자에게 넘어갈 수도 있고, 투자 가치가 [36][37]없어질 수도 있다.

펜실베이니아 주

펜실베니아 주의 토지 임대료는 부동산으로 간주되며, 창자의 경우 상속인에게 돌아간다.그것들은 임대료가 [clarification needed]아닌 임대 서비스이며, Quia Emptyores 법령은 펜실베니아에서 시행된 적이 없으며, 그러한 임대료의 모든 사건의 대상이다.지반임대료 부여자는 보조금을 원하는 대로 저당 잡히거나 매각하거나 처분할 수 있으며, 지반임대료가 지급되는 동안에는 토지를 매각할 수 없거나 개량된 가치를 상실할 수 있다.토지의 소유자는 토지에 대한 소유권을 유지하면서 토지를 점유하거나, 토지의 개량 및 개량(구조물 등)을 매각할 수 있으며, 매입자에게 지반 임대료를 청구할 수 있다.

토지 임대료는 증서에 의해 창출되고 영구히 존속되는 자유 보유 재산이었기 때문에, 관습법에서는 그것이 해방되었다고 가정할 수 없다.단, 법령(1855년 4월 27일 법률, s.7)에 따라 21년간 임대료에 대한 지급, 청구 또는 청구, 임대료 대상 시설의 소유자가 임대료의 존재에 대한 어떠한 선언이나 인정도 이루어지지 않은 경우에는 해제 또는 소멸의 가정이 작성된다.토지 임대료는 이전에는 일정 기간이 지나면 상환할 수 없었지만, 현재는 상환할 수 없는 토지 임대료의 생성이 금지되어 있다(펜실베이니아법 7조, 1850년 4월 22일).

버지니아 주

버지니아 연방은 다음과 같은 법령에 의해 정의된 주거용 대지 임대료를 허용한다.

"주거지 임대료"란 토지의 사용에 대해 납부하는 임대료 또는 요금을 말한다.토지의 소유권이 개인 주거를 목적으로 사용자에게 이전되는지 여부에 관계없이 (i) 채권자의 동의 없이 채무자가 양도할 수 있는 것 (ii) o의 갱신권을 포함하여 15년을 초과하는 기간 동안(iii) 채무자가 현재 또는 장래의 지상임대료를 종료하고 확정 또는 결정 가능한 금액의 지급에 의해 토지에 대한 채권자의 지분 전부를 취득할 권리를 갖는 경우 및 (iv) 채무자의 지분이 주로 임대료 또는 임대료를 받을 권리를 보호하기 위한 담보권인 경우충전합니다.[38]

(채무자는 지상임대료를 납부할 의무가 있는 당사자이며, 수취할 권리가 있는 당사자는 지상임대료를 납부할 의무가 있는 당사자이다.지반임대료는 당사자 중 한 사람이 5년에 한 번 변경할 수 있지만, 당사자가 달리 합의하지 않는 한, 이러한 변경 금액은 과거 [39]3년간 소비자물가지수(또는 법령에 의해 규정된 기타 기준)의 비율 변동보다 크지 않을 수 있다.토지 임대료는 부동산에 [40]대한 선취특권이 된다.지반임대차계약서의 조건은 [41]법정양식에 따라 양도증서 또는 기타 양도수단에 포함할 수 있다.

레퍼런스

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