내부 세입 코드 섹션 1031

Internal Revenue Code section 1031
이 기사는 에 관한 시리즈의 일부입니다.
미국의 조세
Logo of the Internal Revenue Service.svg
연방세
주세 및 지방세
연방 세제 개혁
flag 미국 포털

미국 국세법(United Status Internal Revenue Code, 26 U.S. § 1031) 제1031조에 따라 납세자는 1031 교환으로 알려진 특정 유형의 재산 교환에 대한 양도소득 및 관련 연방소득세무의 인식을 연기할 수 있다.1979년, 이 처리는 법원에 의해 부동산의 비동시 매매로 확대되었고, 이 과정은 때때로 스타커 교환이라고 불리기도 했다.

2018년 이전에는 제1031조의 유예조항에 의해 광범위한 재산이 적용되었다.2017년 감세 및 고용법은 부동산을 [1]제외한 모든 유형의 재산에 대해 1031조를 폐지했다.

요약

국세법 제1031조의 요건을 충족하기 위해서는 교환된 재산은 거래나 사업에서 생산적으로 사용하거나 투자를 목적으로 보유해야 한다.2018년 이전에는 주식, 채권 및 기타 부동산이 제1031조에 의해 명시적으로 제외된 것으로 표시되었지만, 증권화 부동산은 제외되지 않았다.현재는 부동산만 제1031조에 포함되어 있다.교환되는 부동산은 등급이나 품질이 다르더라도(예: 상업용 아파트와 같이) 동일한 성격 또는 특성을 가진 "유사한 종류"여야 한다.동급의 개인재산은 2018년 이전 규정에서 동급의 재산이었다.미국에서 주로 사용되는 개인 재산과 다른 곳에서 주로 사용되는 개인 재산은 유사한 재산이 아니었다.

부동산은 일반적으로 특성이 개선되는지 [2]여부에 관계없이 같은 종류입니다.그러나 미국 내 부동산과 미국 외 부동산은 이와 같은 부동산이 아니다.일반적으로 부동산의 관점에서 "좋아요"는 미국 50개 주 또는 워싱턴 D.C., 그리고 경우에 따라서는 미국 버진아일랜드에 있는 부동산으로 분류되는 모든 부동산을 의미합니다.

부동산을 재고로 보유하거나 전매 목적으로 부동산을 매입한 납세자는 '딜러'로 간주된다.이러한 자산은 제1031조에 해당되지 않는다.단, 납세자가 매매업자이면서 투자자일 경우에는 제1031조를 사용하여 부동산과 같은 자격을 취득할 수 있다.개인 사용 재산은 1031항에 해당되지 않습니다.

납세자들은 부동산에 사용되는 장비 등의 항목이 해당 부동산의 일시 매각에 포함되는지, 그리고 관련 이익의 인식이 연기될 수 있는지 궁금해 할 수 있다.재무부 규정 § 1.1031(k)-1(c)(5)(i)에 따르면, 대형 부동산의 공정가치의 15%를 초과하지 않는 큰 가치 항목과 함께 이전되는 부동산은 45일의 식별 기간 내에 식별할 필요가 없지만, 여전히 이익을 남기기 위해 동종 부동산과 교환할 필요가 있다.

거래를 균등화하기 위한 현금은 현금이 동종이 아니기 때문에 강령 제1031조에 따라 이연될 수 없다.이 현금은 "부트"라고 불리며, 이 현금이 수령된 범위 내에서, 이 이득은 보통 소득세율로 과세됩니다.

구매자가 부담하는 부채가 판매자(납세자)의 부채를 초과하는 경우에는 판매자의 실현된 이익을 인식한다.그러나 판매자가 구매자보다 더 큰 부채를 부담하는 경우, 실현된 손실은 부트로 간주되는 현금이나 기타 개인 재산과 같은 부트를 수령함으로써 실현되고 인식된 이익을 상쇄할 수 없습니다.

당초 1031건은 동시 소유권 이전이어야 했다.그러나 스타커 대 [3]미국에서의 판결 이후 향후 부동산 교환 계약은 사실상 동시 양도나 다름없다.이 사건은 스타커 교환의 개념을 만들어냈다.1979년에 결정된 이 사건에서 지연된 1031의 선출 규칙이 시작되었다.1031 인정을 받으려면 납세자는 마감 전 교환할 부동산을 식별하고 마감 후 45일 이내에 교환 부동산을 식별하며 마감 후 180일 이내에 교환 부동산을 취득해야 합니다.적격중개인은 또한 매매차익을 모두 보유하여 거래의 원활화를 도모해야 하며, 종료 시 또는 경우에 따라서는 새로운 부동산의 취득과 관련된 수수료로 이러한 돈을 지출해야 한다.

제1031절 동종거래

「내국세입법」(26 U.S.C.§ 1031)의 제1031(a)절에는, 무역이나 사업 또는 투자의 생산적인 사용을 위해서 보유되고 있는 동종의 재산의 교환에 의해서 발생하는 실현 이익(또는 손실)의 인식 룰이 기술되어 있다.이는 실현된 손익 중 어느 것도 교환시점에 인식되지 않는다고 명시하고 있다.

또한 교환할 재산은 45일 이내에 식별하고 180일 [4]이내에 수령해야 한다고 명시되어 있다.

1031(b)은 언제 like-kind 속성 및 부트를 수신할 수 있는지를 나타냅니다.이 이득은 받은 부팅 범위까지 인식됩니다.

1031c은 거래로 손실이 발생하는 경우를 제외하고 1031b의 사례와 유사한 경우를 다룬다.손실은 거래 시점에 인식되지 않지만, 수취한 부동산을 기준으로 더 높은 형태로 이월해야 한다.

1031(d)는 동종교환에서 취득한 부동산에 대한 기초계산을 정의한다.새로운 재산의 기초는 포기한 재산의 기초와 동일하며, 납세자가 받은 금전에서 거래로 인식된 이익(또는 손실)을 뺀 값이다.거래가 1031(b) 또는 (c)에 해당할 경우, 그 근거는 수령한 부동산(금전 제외) 사이에 배분되며, 배분 목적상, 교환일의 공정시장가치에 상당하는 금액인 다른 부동산에 배분된다.

1031(e)은 성별이 다른 가축은 같은 종류의 교환을 받을 자격이 없다고 규정하고 있다.

1031(h)(1)은 미국 이외의 부동산과 미국에 있는 부동산은 동종이 아니라고 규정하고 있다.

양도된 부동산의 매각과 대체부동산의 취득이 동시에 이루어질 필요는 없다.비동시거래소는 Starker Tax Delivered Exchange라고 불리기도 합니다.이 교환은 국세청(IRS)[3]을 상대로 승소한 투자자의 이름을 딴 것입니다.

비동시 교환의 경우, 납세자는 적격 중개인을 이용해야 하며, 국세청의 지침에 따라야 하며, 판매 수익금으로 적격 투자 또는 사업용 부동산을 구입해야 합니다.대체재산은 매각 후 45일 이내에 "식별"해야 하며, 교체재산의 취득은 매각 후 180일 이내에 완료되어야 한다.

2018년 현재 제1031조는 부동산 매매와 관련된 경우에만 사용할 수 있다.2018년 세법 개정 이전에는 개인 재산 교환이 1031조에 따라 적용될 수 있었다.다른 회사들의 주식 교환은 자격이 없었다.또한 다른 파트너십의 파트너십 이익 교류와 다른 성별의 가축 교환도 대상이 되지 않았다.그러나 2002년 IRS 판결(공통거래소 1031번 세입자 참조)에서는 TIC(Tenants in Common) 교환이 허용됩니다.제1031조에 의거한 부동산 교환의 경우, 부동산이 소재하는 주법에 따라 '부동산'으로 간주되는 모든 부동산은 신구 부동산의 소유자가 투자, 거래, 사업 또는 소득의 생산을 위해 보유하는 한 '유사물'로 간주한다.

완전한 이익을 얻기 위해서는 대체재산의 가치가 같거나 더 커야 하며, 포기된 재산의 모든 수익금을 대체재산을 취득하는 데 사용해야 한다.납세자는 오래된 부동산의 판매대금을 받을 수 없습니다. 그렇게 하면 납세자가 받은 판매대금의 일부를 교환할 수 없게 됩니다.이러한 이유로 교환(특히 비동시적 변경)은 일반적으로 양도된 재산에 대한 납세자의 이익이 매각 종료 전에 적격 중개인에게 할당되도록 구성된다.이와 같이 납세자는 오래된 부동산의 매각이 종료될 때 펀드에 접근하거나 자금을 통제할 수 없습니다.

양도된 부동산 매각이 종료될 때 수익금은 마감 대리인(일반적으로 소유권 회사, 에스크로 회사 또는 마감 변호사)에 의해 적격 중개인에게 보내지며, 적격 중개인은 대체 부동산 취득 거래가 종료될 때까지 자금을 보유합니다.그 후 양도된 부동산의 매각대금은 대체 부동산을 매입하기 위해 적격중개인에 의해 예치된다.대체재산의 취득이 종료된 후 적격중개인은 납세자에게 재산을 인도합니다.이 모든 것은 납세자가 자금을 "건설적인 수령"을 하지 않습니다.

1031 교환의 이면에 있는 지배적인 생각은 납세자들이 단지 하나의 부동산을 "유사한" 다른 재산으로 교환하고 있기 때문에 납세자들이 받는 어떤 것도 세금을 내는 데 사용될 수 없다는 것이다.게다가 납세자는 낡은 부동산을 교체함으로써 투자의 연속성을 갖게 된다.모든 이득은 여전히 교환된 부동산에 갇혀 있기 때문에 소득세 목적으로 "인식"되거나 청구되는 손익은 없습니다.

기동

「부트」라는 용어는, 내부 세입 코드에서는 사용되고 있지 않습니다만, 1031 거래소의 세금에 관한 문제에 대해서는 일반적으로 사용되고 있습니다.Boot는 "추가적으로 주어지는 것"을 의미하는 오래된 영어 용어입니다. "Boot received"는 납세자가 교환으로 받은 "기타 재산"의 금전 또는 공정 시장 가치입니다.금전에는 상대방이 인수하는 납세자의 모든 현금성자산, 채무, 부채 또는 저당권 또는 납세자가 교환한 재산의 대상이 되는 부채가 포함된다."기타재산"은 개인재산, 구매자의 어음, 그 재산에 대한 작업을 수행하겠다는 약속, 사업 등 유사하지 않은 재산이다.

납세자가 부주의로 "부트"를 받을 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다.납세자는 과세소득이 회피될 경우 어떤 결과가 초래될 수 있는지를 이해하는 것이 중요하다.

가장 일반적인 부트 소스는 다음과 같습니다.

  • 교환기에서 가져온 캐시 부트.이는 보통 "순현금 수령" 또는 포기된 부동산의 매각으로 받은 현금과 대체 부동산을 취득하기 위해 지불한 현금의 차이의 형태이다.순현금은 납세자가 거래소에서 "트레이드 다운(Trading down)"할 때 발생할 수 있습니다(즉, 대체부동산의 판매가격이 포기된 가격보다 작습니다).
  • 대체 재산에 대한 납세자의 부채가 포기 재산에 대한 부채보다 적을 때 발생하는 채무 감소 부팅입니다.현금 부트의 경우와 마찬가지로, 채무 감소 부트는 납세자가 거래소에서 "트레이드 다운"할 때 발생할 수 있습니다.채무 감소는 대체 부동산을 매입하는 데 사용되는 현금으로 상쇄할 수 있다.
  • 판매 수익금은 비적격 비용 지불에 사용됩니다.예를 들어, 마감시점에 근무용역원가는 마감비용이 아니며, 마감시점에 근무용역원가가 아니다.매각대금이 거래종료 시 비거래비용에 사용되는 경우, 그 결과는 납세자가 거래소에서 현금을 받은 후 그 현금을 사용하여 이러한 비용을 지불한 것과 같다.납세자는 임대료, 공공 에스크로 요금, 구매자에게 이전된 세입자 손해 보증금 및 마감과 무관한 기타 비용 등 비거래 비용을 지불하기 위해 자신의 부동산 매매 종료 시 현금을 지참할 것을 권장합니다.
  • 대체 부동산을 취득하기 위한 초과 차입금입니다.대체 부동산을 폐쇄하는 데 필요한 금액보다 더 많은 돈을 빌리는 것은 납세자가 폐쇄로 인해 비과세된 돈을 받는 결과를 초래하지 않을 것이다.대출 자금은 구매에 가장 먼저 적용됩니다.만약 외환펀드가 추가되어 결산 시 잉여금이 생긴다면, 미사용 외환펀드는 모두 적격중개기관에 반환되며, 아마도 더 많은 대체재산을 취득하기 위해 사용될 것이다.대체재산에 대한 대출취득비용(대출취득에 관한 기타 수수료)은 납세자의 개인자금에서 종결되어야 한다.납세자들은 보통 대출 수익에서 대출 취득 비용을 지불하고 있다는 입장을 취한다.다만, IRS는, 이러한 비용은 교환 자금으로 지불되고 있다고 하는 입장을 취할 수 있습니다.이 직책은 보통 금융기관의 직책이기도 하다.유감스럽게도 현재로서는 이 문제에 대한 국세청의 가이던스가 없어 도움이 됩니다.
  • 거래소에서 수령한 비유사재산 및 동종재산(부동산)

제1031절 및 제2주택

섹션 1031과 세컨드 홈의 사용을 둘러싸고 많은 혼란이 있었다.납세자의 대부분이 감사의 표시로 세컨드 주택을 구입하고 있지만, 서비스 기관은 개인 용도로 구입한 부동산은 투자 부동산이 아니므로 1031조 처우의 대상이 되지 않는다고 판결했다.

2008년까지 투자용 부동산을 구성하는 것에 대한 지침이 거의 또는 전혀 없었기 때문에 많은 사람들이 두 번째 집을 드나들고 있었다.마지막으로, 2008-16년 세입 절차에서 국세청은 무엇이 허용 가능한지를 명확히 정의했다.이 수익 절차는 간단한 규칙 집합을 따르는 재산과 함께 1031항을 사용하고자 하는 납세자들을 위한 안전한 항구를 만든다.

교환 전후의 최소 2년간:

  • 부동산은 비친척에게 최소 2주 동안 임대되어야 합니다.
  • 만약 그것이 그들의 주된 거주지라면 당신은 공정한 시장 가치 임대료로 임대할 수 있다.
  • 이 부동산은 개인적으로 2주 또는 대여 시간의 10%만 사용해야 합니다.
  • 속성을 무제한으로 유지할 수 있지만 이러한 작업을 위해서는 문서를 보관해야 합니다.
  • 부동산은 세금 신고서의 스케줄 E에 기재되어 소득 재산으로 보고되어야 합니다.

시간 제한

exchange1031 교환은 다음 중 가장 이른 날에 시작됩니다.

  1. 증서 기록 날짜 또는
  2. 소유 일자가 구매자에게 이전됩니다.

는 다음 중 이전 순서로 종료됩니다.

  1. 시작 후 180일 후 또는
  2. 양도된 재산이 양도되는 과세연도에 대한 연장을 포함한 거래소의 세금 신고 기한일.

식별 기간은 교환 기간의 첫 45일입니다.교환 기간은 최대 180일입니다.Exchange에 포기 속성이 여러 개 있는 경우 마감일은 첫 번째 속성 전송 날짜부터 시작됩니다.이러한 기한은 대통령이 재난을 선포한 경우를 제외하고 어떠한 이유로도 연장할 수 없습니다.

주말 또는 공휴일에 해당하는 마감일은 연장할 수 없습니다.예를 들어, 세금 신고 기한이 4월 15일인데 그 날짜가 토요일인 경우 세금 신고 기한은 4월 15일 이후의 첫 영업일 또는 4월 17일 월요일로 전송됩니다.단, 마감일이 일요일인 경우에는 마감일 전 영업일, 즉 전 금요일까지 교환 요건을 충족해야 합니다.

식별 기간이 45일 경과한 후 화재, 홍수, 허리케인 등에 의해 파괴된 식별된 교체 자산은 교환기구가 새로운 자산을 식별할 수 있는 자격이 없습니다.단, 교환은 (a)서면에 명시되어 있는 경우(판매계약의 우발상황 등), (b)거래소 또는 거래소의 당사자의 통제 밖에 있는 경우, 그리고 (c)거래소가 교환규칙에 따라 구입할 수 있는 유일한 또는 마지막 재산인 경우, 이 사건에 의해 종료될 수 있다.

아파트 B를 의도한 경우, 아파트 A를 오인하는 것은 식별기간이 45일 경과한 후에는 식별변경을 할 수 없다.이러한 기한을 준수하지 않을 경우 교환에 실패할 수 있습니다.

IRS 규칙은 대체 부동산을 매각하거나 새로운 세금 이연 교환을 체결하기 위해 사용할 때까지 보유해야 하는 기간을 제어합니다.높은 평가를 받고 있는 시장에서는 개인 거주지를 매각할 기회(자본이익이 1인 25만 달러 이하, 부부 50만 달러 이하인 경우 1997년 납세자 구제법 참조)를 가지고 새로운 개인 리소스로 전환하기 위해 특정 기간 동안 이전 임대 부동산으로 이사할 수 있습니다.그러나 최근의 법으로 인해 그러한 거래에 대한 양도소득세는 더 이상 완전히 회피되지 않는다.납세자는 부동산의 최종 처분이 이루어지면 임대에서 개인 거주지로의 전환에 따른 양도소득세액의 감소분을 부담하게 된다.

이 교환의 자격을 취득하기 위해서는, 다음의 몇개의 룰을 따를 필요가 있습니다.

  1. 양도재산 및 대체부동산은 모두 투자 또는 거래 또는 사업에서의 생산적인 사용을 목적으로 보유해야 한다.개인 거주지는 교환할 수 없습니다.
  2. 자산은 같은 종류여야 합니다.부동산에 대한 광범위한 정의가 적용되고 토지, 상업용 부동산 및 주거용 부동산을 포함하지만, 부동산은 부동산과 교환되어야 한다.개인재산은 개인재산으로 교환되어야 한다.(예를 들어, 1031년 교환의 목적상 이성의 가축은 같은 종류의 재산으로 간주되지 않으며, 미국 이외의 재산은 미국 내 재산과 같은 종류의 재산으로 간주되지 않는다.)
  3. 매각대금은 매각 후 180일 이내에 동종자산에 재투자해야 한다.잠재적 교체 속성으로 식별할 수 있는 속성 수에 제한이 적용됩니다.다음 규칙 중 하나를 충족하는 한 여러 가지 대체 속성을 식별할 수 있습니다.
    • 3가지 속성 규칙 - 시장 가치에 관계없이 최대 3가지 자산.식별된 모든 부동산을 교환을 충족하기 위해 구입할 필요는 없으며, 가치 요구사항을 충족하기 위해 필요한 금액만 구입한다.
    • 200% 규칙 - 모든 대체부동산의 총공정시장가치가 최초 양도일 현재 포기된 모든 부동산의 총공정시장가액(FMV)의 200%를 초과하지 않는 한, 임의의 수의 부동산.식별된 모든 부동산을 교환을 충족하기 위해 구입할 필요는 없으며, 가치 요구사항을 충족하기 위해 필요한 금액만 구입한다.
    • 95% 규칙 - 교환기간 말까지 실제로 수령한 부동산의 공정가치가 확인된 모든 잠재적 대체부동산의 총 FMV의 95% 이상일 경우, 임의의 수의 대체부동산.즉, 식별된 자산의 95%(또는 전부)를 구입하지 않으면 교환 전체가 무효가 됩니다.95% 규칙의 예외는 45일 이내에 자산을 닫는 경우 여전히 교환 자격이 있다는 것입니다.

한계를 충족하기 위한 어려움

1031 거래소의 가장 어려운 요소는 양도된 부동산의 매각 후 45일 이내에 대체 부동산을 식별하는 것입니다.국세청은 연장을 허용하지 않는 데 엄격하다.

1031 교환은 기존 IRA 또는 401(k) 은퇴 계획과 유사합니다.이연 퇴직제도의 자산을 매각하는 경우, 보유자가 퇴직제도에서 현금을 인출하기 시작할 때까지 과세해야 할 자본이익은 이연된다.세금 이연 교환이나 부동산 투자에도 같은 원칙이 원칙은 세금 이연 교환이나 부동산 투자에도 적용된다.그 돈이 다른 부동산에 계속 재투자되는 한 양도소득세는 이연될 수 있다.상기 퇴직금 계좌와 달리 부동산 투자 임대수익은 순이익 실현 시 계속 과세된다.

많은 공인 투자자는 델라웨어 법정 신탁을 통해 1031 [5]교환을 완료해야 합니다.양도소득세를 유예하고 싶지만 부동산을 계속 보유하기를 원하지 않는 사람을 위한 1031 거래소의 대안은 구조화된 매각이다.이 방법은 매수자와 매도자 모두에게 많은 혜택을 제공하며 부동산이나 사업 시장에서 은퇴하거나 퇴출하려는 사람들에게 매우 좋은 가능성으로 여겨진다.다만 양도소득세는 1031거래소와 달리 매도자가 납부를 받은 것으로 평가되므로 교환하는 개인에 대해 양도소득세를 무기한 이연할 수 있다.

1031 교환의 실행 방법

다음 시퀀스는 일반적인 1031 교환 순서입니다.

스텝 1. 연방정부의 라이선스를 받은 등록대리인(EA) 또는 주정부의 세무변호사 또는 공인회계사(CPA)의 서비스를 유지합니다.

2단계. 매매계약서의 협력조항을 포함한 부동산을 매각한다."구매자는 판매자의 의도가 이 거래를 통해 1031 교환을 완료하는 것임을 알고 있으며, 이에 따라 구매자에게 추가 비용이나 책임 없이 이를 달성하기 위해 판매자와 협력하기로 동의합니다." 에스크로 담당자/폐쇄 대리인이 적격 중개인에게 연락하여 교환 서류를 주문하도록 하십시오.

스텝 3. 적격중개인과 1031 교환계약을 체결한다.특정중개인은 양도재산의 매각 및 그 후의 대체재산의 매입에 있어서 주계약자가 된다.1031 교환 협정은 특히 수익과 관련하여 연방 세법 요건을 충족해야 합니다.기본계약서와 함께 적격중개인을 판매자로 지정하는 에스크로 문서에 대한 수정이 서명된다.일반적으로 증서는 납세자로부터 진정한 구매자에게 기록하기 위해 준비된다.이를 직접 탈수라고 합니다.현시점에서는 교환 속성을 확인할 필요가 없습니다.

스텝 4. 포기된 에스크로가 종료되고, 종결문에 적격중개인이 판매인이었음이 반영되어 수익금은 적격중개인에게 돌아간다.그 자금은 유동성과 안전을 보장하기 위해 완전히 분리된 별도의 금융시장 계좌에 넣어져야 한다.포기된 속성 에스크로의 종료일은 교환의 0일째이며, 교환 클럭이 체크되기 시작하는 날입니다.대체부동산 주소의 서면식별은 45일 이내에 발송해야 하며, 확인된 대체부동산은 180일 이내에 납세자가 취득해야 합니다.

5단계. 납세자는 교환 45일 전에 적격중개인에게 대체재산의 주소 또는 법적 설명서를 서면으로 송부한다.이 서류는 교환계약서에 서명한 모든 사람이 서명해야 합니다.이 문서는 적격 중개인, 대체 부동산 판매인 또는 대리인에게 팩스, 수배 또는 우편으로 발송될 수 있습니다.또한 완전히 무관한 변호사(가급적이면 증명 우편, 반품 영수증)로 요청될 수도 있습니다.

스텝 6. 납세자는 다시 협력 조항을 포함하여 대체 부동산을 매입하는 계약을 체결한다."판매자는 구매자의 의도가 이 거래를 통해 1031 교환을 완료하는 것임을 알고 있으며, 이에 따라 판매자에게 추가 비용이나 책임 없이 이를 달성하기 위해 구매자와 협력하기로 동의합니다."적격 중개인을 구매자로 지정하는 개정안이 서명되었지만, 다시 한 번 진정한 판매자에서 납세자로 이전됩니다.

스텝 7. 조건이 충족되고 에스크로가 180일 전에 확실하게 체결될 준비가 되었을 때, 적격중개인은 외환기금 및 총수익금을 에스크로에 이월하고, 결산서에는 적격중개인을 매수자로 반영한다.최종회계는 적격중개업자가 납세자에게 송부하고, 한 에스크로로부터 자금이 들어오고 다른 에스크로 나가는 것을 보여주며, 이 모든 것은 납세자가 건설적으로 수령하지 않습니다.

8단계. 납세자 서류는 세금 신고 시 국세청에 8824 양식을 작성하며, 귀하의 특정 주에서 요구하는 모든 유사한 서류도 작성해야 합니다.

리버스 1031 교환

대부분의 경우, 1031 교환은 위와 같이 진행되며, 여기서 포기된 재산이 먼저 판매되고, 그 후 대체 재산이 구매됩니다.IRS는 또한 특정 요건이 충족되면 역순서로 양도소득세를 회피할 것이라고 결정했다.이것은 "역행 1031" 또는 "역행 스타커"라고 불립니다.반대로 1031 교환에서는 납세자가 먼저 대체 부동산을 구입합니다.납세자는 45일(대체 재산에 대한 소유권을 획득한 후) 매각될 포기 재산을 식별할 수 있습니다.양도된 부동산의 판매는 대체 부동산을 구입한 날로부터 180일 이내에 종료되어야 한다.

납세자는 1031 교환 과정 동안 두 부동산의 직접적인 소유권을 가질 수 없습니다.양도재산 또는 교환재산 중 어느 쪽인가에는 교환과정 전체에서 적격중개인이 소유권을 보유해야 합니다.

첫 번째 옵션은 납세자가 절차를 시작할 때 양도된 부동산의 소유권을 적격 중개인에게 이전하는 것입니다. 중개인은 매각될 때까지 모든 과정을 통해 대체 부동산에 대한 권리를 보유합니다.납세자는 구입 시 즉시 대체 부동산을 소유할 수 있습니다.

또는 대체 부동산을 구입하면 적격중개인이 즉시 소유권을 가져가고, 적격중개인은 프로세스 전체를 통해 소유권을 보유합니다.납세자가 양도받은 재산을 매각한 후 중개인은 대체재산의 소유권을 납세자에게 이전한다.

1031 교환의 예

투자자는 20만 달러(원가 기준)에 스트립 몰(상업용 부동산)을 산다.6년 후, 그는 25만 달러에 부동산을 팔 수 있었다.이로 인해 50,000달러의 차익이 발생하며, 투자자는 일반적으로 연방 자본 이득세, 주 자본 이득세 및 투자자가 부동산을 구입한 이후 부동산에 대해 감가상각한 금액에 기초한 감가상각 회수세의 세 가지 유형의 세금을 납부해야 한다.투자자가 250,000달러의 매각대금을 (매출금에 손을 대지 않고) 다른 재산이나 부동산에 투자한다면, 그는 그 당시 차익에 대해 세금을 낼 필요가 없을 것이다.

3에이커(12,000m2)의 단독주택 소유자는 고용주에 의해 다른 주로 전근된다.그는 더 이상 그의 개인 거주지가 아닌 집을 팔기 보다는 일정 기간 임대하기로 선택한다.10년 후, 그는 그것을 팔고 싶다고 결심하지만, 그와 동시에 또 다른 주에 있는 대학에 갈 장성한 아들이 있다.그는 아들과 다른 학생들이 학교에 있는 동안 빌릴 수 있도록 대학가에 아파트를 사기로 결심한다.그의 집은 20만 달러에서 30만 달러로 올랐다.따라서 그는 1031절 교환을 주선하고 새로운 부동산을 매입하여 당시 양도소득세를 회피한다.

위의 예에서 투자자는 아들과 다른 학생들에게 독립형 임대차 계약을 보여줌으로써 IRS에 대한 투자 의도를 입증할 필요가 있다.투자자는 수익과 관련된 감가상각공제를 신고해야 한다.

부동산의 매각과 더불어 부동산의 지분을 매각하는 것은 1031 거래소의 조건을 충족시킬 수 있다.이것의 예로는 편의시설의 판매가 있을 것이다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ Tankersley, Jim (March 19, 2018). "A Curveball From the New Tax Law: It Makes Baseball Trades Harder". The New York Times. Retrieved March 20, 2018.
  2. ^ 예: 317 F.2d 790 (9th Cir. 1963)을 참조하십시오.
  3. ^ a b Starker v. United States, F.2d 1341 (1979년 제9차 서기관).
  4. ^ 26 U.S.C. § 1031(a)(3)
  5. ^ "1031 Delaware Statutory Trust (DST) Advisors".