주택지분신용도
Home equity line of credit | 이 기사의 사례와 관점은 주로 북미에 대해 다루고 있으며 이 주제에 대한 세계적인 관점을 나타내지 않는다. 이 하거나 를 할 수 .(2011년 10월) (이과 시기 |
주택 담보 대출 라인(HELOC) 또는 HELOK는 대출자가 약정 기간(약정 기간) 내에 최대 금액을 대출하는 데 동의하는 대출이며, 담보물은 자기 집의 차입자의 지분(제2차 담보 대출에 해당)이다. 주택은 흔히 소비자의 가장 소중한 자산이기 때문에 많은 주택소유자들이 교육, 주택개량, 의료비 등 주요 항목에 대해서만 주택지분 신용선을 사용하고 일상경비에는 사용하지 않기로 선택한다.[1] HELOC 남용은 종종 서브프라임 모기지 위기의 한 원인으로 언급된다.[2][3]
기존대출과의 차이
HELOC는 차입자가 전체 총액을 선불하는 것이 아니라 신용카드와 비슷한 신용한도 이하의 총액을 차입하기 위해 신용한도를 사용한다는 점에서 기존 주택지분대출과 다르다. HELOC 펀드는 "추첨 기간"(일반적으로 5~25년)에 대출이 가능하다. 상환은 인출액과 이자를 더한 금액이다. HELLOC는 최소 월 지급 요건(종종 "이자만")을 가질 수 있지만, 채무자는 최소 지급액에서 발행한 금액과 이자를 더한 금액까지 상환할 수 있다. 전액을 더한 금액과 이자는 추첨 기간이 종료될 때 일괄 지급 또는 대출 상각 일정에 따라 지급해야 한다.[4]
기존 주택지분대출과의 또 다른 중요한 차이점은 HELOC의 금리가 일반적으로 변동되지만 항상 변동되지는 않는다는 것이다. 금리는 일반적으로 프라임 금리 등 지수를 기준으로 한다. 시간이 지날수록 금리가 바뀔 수 있다는 뜻이다. HELLOC를 위해 쇼핑하는 주택 소유자들은 모든 대출자들이 마진을 같은 방법으로 계산하는 것은 아니라는 것을 알아야 한다. 마진은 대출자가 실제로 지불할 우대금리와 이자율의 차액이다.
HELLOC 대출은 2000년대 초반 미국에서 매우 인기를 끌게 되었는데, 부분적으로 은행들이 고객들에게 주택 대출을 받도록 권장하는 광고 캠페인을 이용했기 때문이며, 지불된 이자는 연방 및 많은 주 소득세법에 따라 일반적으로 공제되기 때문이다.[6] 이것은 효과적으로 자금을 차입하는 비용을 줄였고 신용카드와 같은 전통적인 차입 방식에 비해 매력적인 세금 인센티브를 제공했다. 그러나 2017년 이후에는 실질적인 주택개선을 위해 대출금을 사용하지 않는 한 HELLOC에 대한 이자는 더 이상 공제되지 않는다. HELOC가 인기를 끄는 또 다른 이유는 차입자가 정한 일정표에 따라 차입과 상환 모두 융통성 때문이다. 게다가, HELOC 대출의 인기는 바람직하지 않은 부채 수준을 직접적으로 암시할 수 있는 용어인 "제2의 담보대출"보다 더 나은 이미지를 가지고 있기 때문일 수도 있다.[7] 그러나, 대출 산업 자체 내에서, HELOC는 제2의 담보 대출로 분류된다.
주택담보대출의 기초 담보가 주택이기 때문에 대출금을 상환하지 못하거나 대출 요건을 충족하지 못하면 압류될 수 있다. 결과적으로, 대출자들은 일반적으로 차입자가 주택 지분 회선을 제공하는 조건으로 주택에서 일정 수준의 자본을 유지할 것을 요구한다.
HELOC 동결
2008년 뱅크오브아메리카, 컨트리 와이드 파이낸셜, 씨티그룹, JP 모건 체이스, 내셔널 시티 모기지, 워싱턴 뮤추얼, 웰스 파고 등 주요 주택 담보 대출자들은 차주들에게 자기들의 주택 담보 대출 라인이 동결, 축소, 정지, 해지 또는 제한되었다는 것을 알리기 시작했다.[8][9][10] 주택가격 하락으로 인해 차주들이 줄어든 자본을 보유하게 되었고, 이는 대출자들의 눈에는 압류 위험이 증가하는 것으로 인식되고 있다. 2010년 1월 27일, 연방 판사는 체이스가 HELOC 대출을 동결했다는 이유로 제기한 집단소송의 각하 결정을 거부했다.[11]
참고 항목
참조
- ^ "Home Equity Credit Overview". Retrieved 2009-10-04.
- ^ "Role of cash-outs in crisis studied: Diverse pool of borrowers 'synchronized' at market peak". Inman News. 2009-09-22.
- ^ Khandani, Amir E.; Andrew W. Lo; Robert C. Merton (September 2009). "Systemic Risk and the Refinancing Ratchet Effect". National Bureau of Economic Research.
- ^ "HELOC", [은행], 2014년 4월 10일
- ^ Story, Louise (2008-08-14). "Home Equity Frenzy Was a Bank Ad Come True". The New York Times. ISSN 0362-4331. Retrieved 2020-01-31.
- ^ "Is a home equity line of credit tax-deductible?". hsh.com. Retrieved 2020-01-31.
- ^ 2008년 5월 19일 "HELOC의 특성" MTGProfessor.com
- ^ 2008년 3월 24일 NBC 뉴스, "일부 주택 주식 대출이 말라가고 있다"
- ^ "신용등급 축소" 뉴욕 타임즈 2008년 6월 8일
- ^ "WaMu는 주택소유자에 대한 주택지분 신용을 감소시킨다" Wichita Business Journal - 2008년 5월 16일 Puget Sound Business Journal에서 발행했다.
- ^ 2010년 1월 27일, "HELOCs를 통한 Class Class Action에 대한 입찰에서 패배"
