임차 보증금 제도 (잉글랜드와 웨일스)

Tenancy deposit scheme (England and Wales)

2004년 영국 주택법(United Kingdom Housing Act 2004)의 규정에 따라 잉글랜드와 웨일즈에서 보증된 단기 임차권을 위해 보증금을 받는 모든 집주인 또는 임대업자는 공인된 임차권 보증금 제도에 따라 보증금을 보호해야 합니다.이 규정은 2007년 4월 6일부터 시행되었으며, 2011년 지역주의법(2012년 4월 6일부터 시행)과 2015년 규제완화법(2015년 3월 26일부터 시행)에 의해 개정되었습니다.가장 최근인 2019년 세입자 수수료법은 세입자를 위한 추가적인 보호를 제공했습니다(예: 부동산이 얼마나 깨끗했는지에 관계없이 가져갈 수 있는 최대 보증금을 제한하고 자동 청소 수수료를 금지하는 것).[1][2]

도입이유

집주인들은 세입자로부터 세입자가 세입을 시작할 때 소멸보증금을 받는 것이 일반적입니다.보증금은 임차인이 부동산에 피해를 입힐 경우 안전장치 역할을 합니다.일부 부도덕한 집주인들은 입주가 끝나면 보증금 반환이 매우 늦어지거나 부당한 공제를 해주기도 합니다.규제의 목적은 이 부분에서 좋은 관행을 보장하고, 대체적인 분쟁 해결을 장려함으로써 임대인과 임차인 간의 분쟁을 법정 밖으로 나오게 하려는 것입니다.그러나 임차인과 임대인은 합의가 신속하게 이루어지지 않을 경우 임차권이 종료된 후에도 보증금 보호제도로 문제를 확대할 준비가 필요하며, 그렇지 않을 경우 지나치게 오래 기다리면 제도의 공정한 심판 서비스를 받을 수 없게 될 수 있습니다.[3]

묘사

임차인은 임차계약을 체결할 때 통상적인 방법으로 보증금(통상 1개월치 임대료)을 초과하여 납부합니다.임대인 또는 임대 기관은 보증금을 수령한 날로부터 30일 이내에 임차인에게 자신이 사용하고 있는 제도에 대한 세부 정보를 제공합니다(소정해진 정보로 알려짐).임차권이 종료될 때 분쟁이 없다면 합의된 대로 보증금은 양 당사자에게 반환됩니다.분쟁이 발생한 경우 당사자는 제도 내에서 무료로 제공되는 대체 분쟁 해결 절차를 이용하도록 초대됩니다.당사자들이 대체 분쟁 해결을 선택할 경우, 당사자들은 당사자들의 결정에 구속될 것이지만, 카운티 법원에 판결을 파기해달라고 항소할 수 있을 뿐입니다.[4]

보호 체계에는 두 가지 유형이 있습니다.

– 보관기준

– 보험기준

잉글랜드와 웨일즈에는 다음과 같은 계획을 제공하는 3개의 회사가 있습니다.[5]

  • 임차보증금제도(TDS)
  • 마이 디센트
  • 예금보호서비스(DPS)

관리인 제도는 자유롭게 이용할 수 있으며 집주인이나 대리인들은 온라인이나 전화로 보증금을 지불할 수 있습니다.양 당사자가 총 방출 금액에 대해 합의하면 이 돈은 은행 계좌에 보관되어 임차인에게 직접 송금됩니다.

보증금이 보험에 근거한 제도일 때, 집주인이나 임대인은 보증금을 보유하게 되지만 임대인이 임대료를 지불하여 임대인이 불법적으로 보증금을 보유하지 않도록 해야 합니다.임차권이 끝날 때 집주인이 보증금을 풀지 않으면 보험금이 임차인에게 갚아줍니다.

처음에 DPS는 보관 제도만 제공한 반면 TDS와 마이디포츠는 보험 지원 제도만 제공했습니다.DPS는 2013년 4월부터 보험 지원 제도를 제공했고, 2016년 4월부터는 TDS와 마이데포츠가 모두 관리 제도를 제공하기 시작했습니다.2013년 4월에서 9월 사이에 캐피탈은 보험 지원 제도를 운영하기도 했습니다.Capital에 의해 보호된 예금은 이후 My Deposites로 이전되었습니다.

시행

임대인 또는 임대인이 임차인의 보증금을 보호하지 않고 30일 이내에 임차인에게 소정의 정보를 제공하지 않는 경우, 보증금을 먼저 상환하거나 임대인에 대한 위약금 청구소송을 진행하지 않는 한 1988년 주택법 제21조에 따른 소유권을 되찾을 수 없고,그것의 대리인이 시작되고 해결되었습니다.

세입자가 법원에 보호할 보증금을 신청했는데 집주인이 제도를 준수하지 않는 것으로 드러나면 법원은 14일 이내에 세입자에게 보증금의 1배에서 3배 사이의 금액을 지급하라고 명령해야 합니다.

2007년 4월 6일에 규정이 시작되기 전에 취한 보증금을 보호하지 않는 것은 위약금을 초래하지 않지만, 보증금이 보호되기 전까지는 유효한 21조 통지가 제공될 수 없습니다.

2012년 이전 사례

  • Tiensia vVision Enterprises Ltd[6] - 14일 기한 후 입금 등록
  • Gladehurst Properties Ltd v Hassemi - 보증금은 입주 기간 동안 등록되지 않았습니다.
  • Draycott v Hannels - 14일 마감 후 입금 등록
  • Harvey v Bamforth - 14일 이내에 예금이 등록되었지만 정보가 제공되지 않음

이들 사건의 방어는 예금등기에 영향을 미치는 법에 다음과 같은 변경을 가한 2011년 지역주의법의 영향을 받습니다.[7]

  • 보증금 납부 후 등록 및 소정 정보 제공 기한이 14일에서 30일로 변경되었습니다.
  • 등록을 늦게 한 경우에도 미준수 시 과태료가 됩니다.
  • 법원에 모든 사건에서 3배가 아닌 1배 내지 3배의 공탁금을 제재로 부과할 수 있는 재량을 부여합니다.
  • 임대 계약이 종료된 후에도 불이행에 대한 벌칙이 적용됩니다.

클레임프로세스

임대인 또는 임차인은 임차 종료 후 14일부터 청구 절차를 시작할 수 있습니다.[8]청구를 시작하는 첫 번째 단계는 집주인이나 세입자의 온라인 계정에 접속하여 온라인 양식을 이용하여 절차를 시작함으로써 이른바 법정 신고를 받는 것입니다.[8]청구가 개시되면, 어느 일방이 ADR 서비스를 이용하고 싶지 않다고 명시하거나 서면으로 통지하지 않는 한, 해당 분쟁 서비스는 청구가 대체 분쟁 해결 서비스에 회부되기 전에 양 당사자에게 분쟁 사실을 알리고 추가 증거를 요청하는 연락을 취합니다.카운티 법원에서 분쟁을 해결하거나, 대안적으로 다른 분쟁 해결 서비스를 제공합니다.[8]

지역주의법 2011

주택법은 집주인과 대리인들에게 허점을 열어줬습니다.보증금을 보호하지 않거나 소정의 정보를 발행하지 않은 것에 대해서는 과징금이 부과되었지만, 원래 14일 이내에 이를 이행하지 않은 것에 대해서는 과징금이 부과되지 않았습니다.이러한 허점을 해소하기 위해 2011년 지방주의법은 임차보증금 보호기간을 14일에서 30일로 연장하였고, 이 제한은 절대적인 것이 되었습니다.따라서 임차인은 임대인에게 보증금을 지급한 후 31일째 되는 날에 보증금이 보호되지 않은 상태에서 소정의 정보를 제공한 경우 법원에 신청할 수 있습니다.보증금을 등록하거나 30일 기한이 지나면 언제든지 소정의 정보를 제공하더라도 임차인은 여전히 청구권이 있습니다.청구는 보증금 전액의 반환과 함께 보증금의 1배에서 3배 사이의 벌금을 부과하는 것으로 법원의 재량에 따라 결정됩니다.입주자들은 입주가 끝난 후에 카운티 법원에 벌점을 신청할 수도 있습니다.[9]

대안

보험사가 제공하는 '무보증금' 또는 '무보증금' 제도가 다수 운영되고 있습니다.이것들은 보증금을 받을 필요 없이 집주인들을 보호할 수 있습니다.

채권 제도는 보증금을 감당할 수 없는 사람들을 위한 대안입니다.그들은 노숙자 예방책으로 흔히 사용됩니다.

참고 항목

참고문헌

  1. ^ "#AskTDS: "What is the Tenant Fees Act?"". #AskTDS: “What is the Tenant Fees Act?”. 2 May 2019. Retrieved 26 August 2022.
  2. ^ "Tenant Fees Act 2019". Tenant Fees Act 2019.
  3. ^ "How long do I have to raise a dispute?". TDS.
  4. ^ "A guide to deposits, disputes, and damages" (PDF). Retrieved 26 August 2022. If you agree to adjudication then remember that you cannot appeal against the final decision unless you challenge it through the courts
  5. ^ "Tenancy deposit protection". Gov.uk. Retrieved 26 August 2022.
  6. ^ "Tiensia v Vision Enterprises Ltd (t/a Universal Estates) [2010] EWCA Civ 1224".
  7. ^ "Section 184: Tenancy deposit schemes, Explanatory notes".
  8. ^ a b c 예금 보호 서비스 2011년 10월 회수
  9. ^ 임차보증금 제도 http://www.tds.gb.com/resources/files/The%20Housing%20Act%202004%20and%20the%20changes%20introduced%20by%20the%20Localism%20Act%202011.pdf

외부 링크

Wikibook UK 주택법은 다음과 같은 주제를 다루고 있습니다.임차보증금제도

정부

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