로렐산 독트린

Mount Laurel doctrine

마운트 로렐 독트린은 뉴저지 주 헌법의 중요한 사법 독트린이다.이 원칙은 지방자치단체가 저소득 및 중산층 가구에 합리적인 가격의 주택을 생산할 수 있는 현실적인 기회를 제공하기 위해 지역구획권을 긍정적인 방식으로 사용할 것을 요구한다.

이 교리는 1975년 뉴저지 대법원에서 처음 선고를 받은 주도 사건에서 유래했다.남방 벌링턴 카운티 N.A.A.P. 대 마운트 로렐 타운십(일반적으로 마운트 로렐 I.로 불린다)은 원고가 뉴저지에 있는 로렐 타운십의 구역제도에 이의를 제기한 사건이다.저소득자와 중간 소득자의 지방 주택 취득을 유도하다

역사

시리즈의 일부
거주 공간
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주된
주택(별도)•아파트•주택 프로젝트•인간의 전초지•주택•콘도•복합개발(라이브워크)•호텔•호스텔(여행자호텔)•성•공공주택•스쿼트•플롭하우스•그린홈•슬럼•슬럼•산티타운
문제들
경제성·이그제큐티브 주택·환경계획·공정주택·건강·무주택·주택차별·주택·고급아파트·소유권 형평성·임대료·서브프라임 대출·지속가능개발·부활성
사회와 정치
주택보조금·임대차단속·부동산경제·리더라이닝·주택권
다른.

초기 개발

마운트 로렐 1세에서의 결정 이후, 많은 지방 자치체를 상대로 소송이 제기되었다.이러한 소송의 원고는 세 가지 부류로 분류되었다: 실제로 그들을 대신해서 주택과 옹호 단체를 찾는 저소득자, 뉴저지 공공 변호인, 그리고 저렴한 가격의 주택을 포함한 개발을 건설하려는 건설업자.

이러한 초기 배타적 구역제 소송은 수많은 어려움과 그에 따른 저렴한 주택이 거의 없었다.1983년 이러한 사건들 중 몇 건(그 중 남부 벌링턴 카운티 N.A.A.P. 대 마운트 로렐 타운십이 다시 주도적 사건이었다)에서 뉴저지 대법원은 마운트 로렐 독트린을 재확인하고 수정하여 이 독트린을 보다 효과적으로 만들 수 있는 몇 가지 메커니즘과 구제책을 제공할 기회를 얻었다.

1980년대 입법 반응

뉴저지 대법원은 마운트 로렐 2세의 결정이 논란이 되고 법정의 적절한 역할에 대한 논쟁을 불러일으킬 것이라는 것을 알고 있었다.그 의견은 법원이 헌법상의 의무로 규정한 것을 이행하기 위한 입법 조치를 촉구했다.

1985년 뉴저지 입법부는 주택 공정법을 통과시키는 것으로 대응했다.이 법률은 지방자치단체가 어느 정도 저렴한 주택을 육성해야 할 헌법상의 의무가 있다는 전제를 받아들여 행정기관인 COAH(Council on Affordable Housing)를 만들어 각 지방자치단체의 가구 수 및 의무에 관한 규정을 제정했다.만족할 수 있습니다.

소송을 당하기 전에 COAH의 행정절차에 참여하기로 선택한 자치시는 소송으로부터 보호받았으며 특히 건설업자의 구제 조치를 받았다.경과규정으로서, 이 법은 법이 통과되었을 때 소송에 관여한 지방자치단체가 명백한 부정이 발생하지 않는 한 COAH로 소송을 이관할 수 있도록 규정하였다.

COAH는 각 자치단체가 제공해야 할 적당한 단위의 구체적인 수('사전 인증 필요성')를 결정할 수 있는 규정을 개발했다.참여 자치단체는 신용(예: 필터링, 자발적 재생, 임대단위에 대한 추가 신용)의 적용, 지역 기여 협정(같은 지역의 자발적인 자치단체, 보통 도시 중심지에 의무의 일부를 이전)의 사용 등의 방법으로 이러한 요구에 대처하기 위한 컴플라이언스 계획을 수립했다.지방자치단체가 동의한 금액의 지불과 함께 저렴한 주택에 대한 구역 설정(일반적으로 밀도 증가 및 필수 세트사이드 포함)도 포함된다.COAH는 지방자치단체의 컴플라이언스 계획을 승인할 때 "실질적 인증"을 부여했다. 이 인증은 제외 구역 지정 소송으로부터 자치체를 보호하기 위해 고안된 것이다.

시의 관점에서 COAH의 행정 프로세스의 장점에는 법원이 부과하는 것보다 낮은 의무를 발생시킬 수 있는 공정한 점유율을 계산하기 위한 공식을 사용하는 것, 단위 수를 줄이기 위한 지역 기여 협정의 가용성, 그리고 자치구에서 어느 곳이 적절한지 결정할 수 있는 능력이 포함되었습니다.성공한 건설업자에게 보상으로 개발을 허용하기보다는 가짜 주택이 개발되어야 한다.COAH의 행정절차에 참여하지 않기로 선택한 지방 자치단체들은 제외 구역제 소송과 건설업자의 구제책 전망에 여전히 취약했다.단점은 참여 지자체가 추가 주택이 생산되는 방식으로 일부 토지를 구역화해야 할 수 있다는 것이다.일부 자치단체는 실제 배타적 구역제 소송이 제기될 가능성이 낮다고 보고 불참가 결정을 내렸다.

결정에 대한 비판

마운트 로렐 결정은 "성장 지역"의 모든 자치단체에 대해 현재 및 예상 주택 수요의 공정한 몫을 제공하도록 의무화하는 반면, 저소득 또는 초저소득 가정에 대해 지정된 자금원은 없다.가장 높은 [1]재산세.일부 사람들은 그 결정이 사법적 [2]행동주의의 한 예라고 비난했다.

1980년대 공정주택법에 대한 사법 대응

뉴저지 주 대법원은 입법부의 주택 공정법 채택을 환영했다.COAH에 대한 미결사건의 이첩이 명백한 불공정 기준에 따라 기각된 재판도 다수 있었지만 대법원은 그 조건을 매우 좁게 읽고 이첩을 명령했다.재판소는 각 지방자치단체의 의무 계산과 COAH의 규정에 대한 준수 방법에 관한 판결을 준수하도록 지시받았으며, 이 법령은 실질적으로 합헌적인 것으로 판단되어 COAH에게 부족한 자원(주력, 음용수, 토지)의 사용을 제한하는 것과 같은 충분한 권한을 부여하는 것으로 해석되었다.저렴한 주택을 제공하는 것보다 저렴한 주택을 실제로 건설할 수 있도록 보장한다.

코아(COAH)

COAH는 1980년대에 로렐산의 요구 사항을 관리하기 위해 만들어진 현재 없어진 정부 기관이다.어떤 사람들은 그것이 [3]재활성화가 필요하다고 주장해 왔다.

상세 정보:저비용 주택 심의회

페어쉐어하우징센터

FSHC(Fair Share Housing Center)는 1975년에 설립된 체리 힐에 기반을 둔 비영리 단체로, 공정한 주택 [4]개발의 집행에 있어 도시를 상대로 소송을 제기한다.

빌더 구제 소송

"건설업자의 구제 소송"은 뉴저지의 한 개발자가 일반 아파트와 함께 저렴한 가격의 주택이 포함된 대규모 다세대 주택 단지를 건설할 수 있도록 하기 위해 뉴저지 주에 제기한 소송이다.

보통 개발업자의 법원 문서에는 저소득 및 중간 소득 가구에 저렴한 주택을 제공할 책임을 지자체에 지우는 로렐산 독트린이 구체적으로 언급된다.일부 사람들은 개발자들이 건설업자의 구제책으로 로렐산의 원칙을 악용하고 과도한 개발과 [5]무질서한 확장을 막기 위한 도시의 노력을 막고 있다고 주장해왔다.최근의 "건설자 구제" 소송 또는 관련 우려 사항은 다음과 같습니다.

  • 애넌데일[6]
  • 브릿지워터[7]
  • 크랜포드.개발자인 Samuel과 Peter Hekemian은 대량 개발을 [8][9][10]허용하기 위해 Cranford 타운십을 고소했다.한 크랜포드 지역 주민은 건설업자의 구제책이 "우리 마을 엔지니어, 공공 안전 공무원, 교육위원회 위원, 예산국으로부터 권력을 빼앗아 S.C.에 전달한다"고 말했다.헤미안 그룹, 파라무스에 기반을 둔 아파트 단지 건설업자.그리고 아무도 그것에 대해 할 수 있는 것은 없다.그것은 그들이 말하는 건축업자 구제 소송에 근거한 법원 명령이다.진보는 [11]콘크리트에서만 찾을 수 있는 것 같다.
  • 에머슨현지 관리들은 마을 관리들이 [12]공원으로 만들려고 애써온 19에이커의 삼림지대의 개발에 로렐 산이 미칠 영향에 대해 우려를 표명했다.
  • 리빙스턴.리빙스턴-쇼트힐스 연합의 노력에도 불구하고, 쿠슈너 회사의 계열사들은 마을에 개발을 [13][14]위해 저렴한 가격의 주택 소송을 제기했다.
  • 밀번.뉴저지 밀번 주민들은 250개의 객실과 200개의 주거용 유닛, 그리고 쇼트 [15][16]힐스 몰에 인접한 다층 주차 구조를 만드는 카누 브룩이 제안한 토지 개발에 반대했다.
  • 몽발레S. 헤미안 그룹은 이 자치구가 "적당한 가격의 주택을 위한 충분한 현실적인 기회를 창출해야 하는 헌법상의 의무에 위배되는 것"이라고 주장하며 1,000채의 주택을 건설하기 위한 몽발레의 저렴한 가격의 주택 소송에 개입할 것을 신청했다.2017년 6월, Mike Ghassali 시장은 이 [17][18]소송에 대해 "이제 우리는 우리의 공동체를 영원히 변화시킬 엄청난 개발로부터 우리 마을을 지키기 위해 엄청난 시간, 돈, 그리고 자치구의 자원을 소비하는 길을 걷고 있다"고 말했다.
  • 뉴 밀포드.커뮤니티 그룹 「Stop Overdevelopment New Milford」[19]의 반대에도 불구하고, 개발자인 S.Robert S가 이끄는 Hemian Group(SHG)헤케미안과 피터 헤케미안은 뉴저지 [20]뉴 밀포드를 상대로 로렐 산 건축가의 구제 소송을 가져왔다."저는 확실히 제 머리에 총을 겨누고 있다고 느낍니다,"라고 2016년 말 뉴 밀포드의 앤 서브리지 시장은 말했다.그 마을은 마침내 정착했고,[21][18] 그 지역의 마지막 미개발 토지 중 하나를 개발하게 되었다.
  • 웨스트 오렌지미네소타 [22][circular reference]바이킹의 소유주인 윌프 가문의 계열사인 페어쉐어하우징센터와 가든홈즈는 뉴저지주 웨스트오렌지에 보다 저렴한 주택을 만들기 위해 법적 조치를 취했다.

지역 공헌 계약(RCA)

1985년 공정주택법은 폐지된 지역공헌협정 제도를 만들었다.RCA는 뉴저지 주 대법원의 로렐산 [23]판결에 따라 다른 곳에 있는 저렴한 주택에 자금을 지원함으로써 도시들이 부담할 수 있는 주거 의무의 절반까지 면제받을 수 있다는 것을 의미했다.

2008년 Fair Share Housing Center의 피터 오 코너의 요청과 일부 교외의 민주당원들의 반대로 코진 주지사는 RCA를 금지하는 법에 서명했다.A500. Fair Share Housing Development의 Ethel R. Lawrence [24][25]Homes에서 열린 기념식에서 A-500을 법안으로 승인했습니다.일부 사람들은 [26][27]RCA가 무질서한 증가를 줄이기 위해 반환되어야 한다고 요구해 왔다.

환경에 관한 우려

1983년 NJ대법원은 합리적인 가격의 주택을 요구하는 데 있어서 주 헌법은 "나쁜 계획을 필요로 하지 않는다"고 경고했다.그것은 교외에 퍼질 필요가 없다.그것은 지방 자치단체가 대규모 주택 개발을 장려하도록 요구하지 않는다.도시와 교외로부터의 인구 이주를 위해 도로의 낭비적인 확장과 불필요한 하수 및 수도 시설의 건설이 필요하지 않다.헌법에 저소득 주택을 공급하고 국가의 미래를 [28]지능적으로 계획해야 한다는 헌법의 의무를 이행할 수 없다는 조항은 없다.

한 파르시파니 주민은 "파시파니의 많은 재산이 비어 있는데 이 미개발의 상당한 지역이 개발을 위해 파괴되는 것에 매우 실망스럽다"고 말했다.[29]

시에라 클럽

시에라 클럽 뉴저지 지부는 2010년 저렴한 주택법을 개혁하려는 크리스티의 노력에 찬사를 보냈다.

현재의 COAH 법은 뉴저지 역사상 그 어떤 법률보다도 토지 이용과 개발에 큰 영향을 끼쳤다.시에라 클럽은 저렴한 주택에 대한 요구사항을 강력히 지지한다.도시가 성장함에 따라, 그들은 그것의 상당한 몫을 제공해야 한다.그러나 적당한 가격의 주택의 필요성이 습지, 범람원, 가파른 경사면, 급수, 해양-프론트, 멸종위기종 서식지를 보호하는 하천 완충지대에 주어지는 환경보호를 훼손해서는 안 된다.그리고 급수량이 매우 낮은 곳에 집을 지어서는 안 된다.게다가, 자동차 [30]통근과 관련된 탄소 발자국과 오염을 줄이기 위해 새로운 주택이 일자리가 있는 곳에 위치해야 한다.

현재의 입법 개혁 요구

일부에서는 NJ대법원이 최근 판결에 따라 2017년 중반 현재 로렐산 독트린을 시행하기 위한 입법 조치를 모색하고 있다고 보고 있다.

2017년 1월 NJ 대법원 판결

2017년 1월, NJ 대법원은 도시들이 저렴한 주택을 공급하지 못한 역사적 실패를 고려해야 한다는 판결을 내렸다.한 해설자가 말했듯이

이 사건은 1999년 이후 진행되어 온 합리적인 가격의 주택 규제 논쟁을 해결했다.그러나 법원은 현재 지방자치단체가 요구하는 저렴한 주택시설의 구현 방법에 대한 지침을 제공하지 않았다.이 결정은 수많은 미답의 질문들을 남겨두고 있으며 합리적인 가격의 주택 요건을 개혁하는 것을 입법부에 크게 의존하게 될 것이다.이 결정은 1999년 이후 고려되지 않았던 타운쉽 플랜에 저렴한 주택용 숙박시설의 시행을 요구한다.도시의 공터는 이제 저렴한 주택 단지로 채워질 것이고, 이로 인해 자치단체로 인구가 유입될 것이다.우리는 현재의 저렴한 주택 규제를 [31][32][33][34][35]법원의 최근 판결에 따르도록 어떻게 그리고 어떻게 바꿀지 입법부를 지켜볼 필요가 있을 것이다.

2017년 1월 NJ대법원은 입법부가 저렴한 주택 문제에 재접근하는 것을 환영했다.우리는 이전과 같이 의회가 저렴한 주택의 시의 공정한 점유율을 계산하고 할당하는 대체 방법을 검토하는 것을 배제하지 않고 있으며, 이를 위해 우리는 입법부를 환영한다."이 중요한 사회적, 경제적 헌법 문제에 대해 논의합니다."라고 Lavecchia 판사는 [36][37]썼다.

입법자의 비판

모리스 카운티 프리홀더 후보인 하딩 커미티먼 니콜라스 플랫은 2017년 5월 모든 주(州) 시장이 트렌튼에서 연좌 농성을 하고 건설업자 구제책의 [38][39]과잉개발 영향을 줄이기 위해 입법자들이 행동할 때까지 주(州)를 떠나는 것을 거부할 것을 제안했다.

베르겐과 파사이크 카운티의 홀리 셰피시 의원은 2017년 7월 의견서에서 개혁이 시급하다고 주장했다.만약 건설된다면, 새로운 주택의 수만으로도 맨해튼 자치구 전체의 모든 주택 수를 훨씬 웃돌 것이다.라고 그녀는 과잉개발의 문제를 "미쳤다"고 말했다.

2017년 여름, Schepisi는 파라무스에서 여러 시민 지도자들과 함께 지방 시장 및 다른 [40]주의회 의원들과 함께 의무적으로 저렴한 주택에 관한 몇 가지 계획된 공청회 중 첫 번째를 개최했다.

청문회에서 한 시장은 "입법부가 (비영리단체인 페어쉐어하우징센터가) 교외 지역사회를 파괴하려는 그들의 목적을 저지할 때는 오래 전에 지났다"고 말했다."우리는 정말로 행동이 필요합니다.아무도 해야 할 일을 하지 않았습니다.

셰피시는 페어쉐어하우징센터에 참석을 요청했지만 [40]참석을 거절하는 편지를 받았다고 말했다.[41]

서머셋 카운티에서 에드 트르자스카 몽고메리 타운십 시장은 아파트 단지 개발의 유입은 이 지역의 농촌적 특성을 파괴할 것이라고 말했다. "타운의 기반시설을 과대포장하고, 재산세를 크게 증가시키고, 학교 시스템에 부담을 주고,[42] 타운십의 삶의 질에 부정적인 영향을 줄 것이다."

2017년 여름, 유니언 카운티에서 클라크 시의회는 주 의회에 저렴한 주택 문제를 개혁하기 위한 조치를 취할 것을 요구하는 만장일치 결의안을 발표했다.그렇지 않으면 시장은 "25년 [43]안에 유니언 카운티는 퀸즈처럼 보일 것"이라고 말했다.

2017년 6월 유니언 카운티 버클리 하이츠에서 마크 페허 시의회 의장은 의회가 과잉개발에 대해 조치를 취하지 않은 것은 "우리 [44]주 정부의 비참한 실패"라고 생각한다고 말했다.

여론의 비판

2018년 6월 NJ 101.5 라디오 진행자 빌 스페이다는 불필요한 개발의 부과가 부당하게 [45]세 부담을 증가시켰다며 독트린을 철회하는 헌법 개정을 주장했다.

지역별 마을 파트너십 접근법

2017년 여름, 5개의 버겐 카운티 마을의 시장들은 "지역사회의 무결성을 보호할 합리적인 해결책을 찾기 위해 저렴한 주택에 대한 지역적 관점을 취하도록 노력하고 있다"고 발표했다."[46]

도입 사례: 뉴저지 주 Chatham

2019년 10월 현재 뉴저지 주 [47]채텀 타운십에서 사용할 수 있는 적당한 주택 단위는 없다. 모리스 카운티 전체에서는 2010년부터 2014년 사이에 극도로 저소득(ELI)으로 분류된 100명의 임대자당 저렴한 주택 단위는 39개에 불과했다.이는 2000년 [48]이후 유닛 수가 6% 감소한 것입니다.교외 마을은 이전 3차 저렴한 주택의 반복과 관련된 COAH 인증 신용을 획득하여 마을의 저렴한 주택 의무를 줄였다(16).[49]현재의 저렴한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 채텀 타운십은 마운트 로렐 [50]독트린에 따라 저렴한 주택의 세 번째 라운드를 건설하는 과정에 있다.Sterling Sun Homes Developers는 Southern [51]Boulevard에 있는 현재 스케이트 파크의 3.6에이커 부지에 25개의 저렴한 주택을 건설할 예정입니다.

이의:

채텀 타운십 커뮤니티는 로렐산 독트린에 대한 역사적, 지역적 반대에 일관되게 새로운 저렴한 주택 단위에 대해 몇 가지 이의를 제기해 왔다.많은 시민들은 새로운 저렴한 주택 단지에 자금을 대기 위해 주민들에게 부과될 충격 요금에 대해 우려를 제기해 왔다.채텀 타운십의 한 주민은 2019년 9월 12일 타운십 위원회에서 이 "벌금... 통과될 수 있고 단순히 이행되지 않을 수 있다"[52]고 제안했다.이 제안은 1975년부터 1981년 사이에 흔했던 다소득 계층에 대한 주택 제공을 요구하는 Mount Laurel 독트린 I의 준수를 공공연히 거부한 것을 반영한다.Mount Laurel 독트린은 지방자치단체가 지역구 [53]분할을 통해 공정한 공유 주택을 추가할 것을 요구한다.주민들은 금전적인 비용과는 별개로 열린 공간과 나무들의 손실에 대한 우려를 제기해 왔다.이 개발은 스케이트 공원 부지 내 18그루의 나무를 제거해야 하며, 이 마을의 허용된 건물 높이를 2.98피트 [54]초과할 예정이다.오픈 스페이스를 둘러싼 갈등은, 「건축자 구제 소송」의 경우와 같이, 많은 자치 단체에서 일어나고 있다.한 무리의 십대들은 현재 [55]재건 계획이 없는 이 지역의 스케이트 공원의 손실에 대해 우려를 제기했다.한 주민은 교외여서 저렴한 주택 자체가 싫지는 않지만 저밀도 [56]주택이 특징인 만큼 인구 확대에 반대한다고 말했다.또 다른 주민은 개발 장소가 초등학교 인근 교통량이 많은 지역에 있어 새로운 주민은 주차와 보행자 [57]안전을 줄일 수 있을 것이라고 말했다.뉴저지 교외 지역이 도시처럼 보이기 시작할 것이라는 우려와 관련하여 교외 형태의 변화에 대한 우려는 입법자의 항의로 자주 제기됩니다.

뉴저지 시장은 전통적으로 저렴한 주택에 반대해 왔다.공정한 토지 이용 정책에 대한 마을 지도부의 입장은 공공기록물 공개법(NJ.S)을 통해 포함 구역제를 둘러싼 이러한 논의에서 대중이 배제되었기 때문에 불분명하다.10:4~12)는 공개 [58]세션이 아닌 이그제큐티브 세션으로 진행됩니다.

빈집과 버려진 집

일부 사람들은 덜 붐비는 지역에서 강제 건축이 일어나기 전에 뉴저지의 유기 및 빈 부동산의 홍수를 고려해야 한다고 주장해왔다.그들은 또한 국가가 부재자 집주인에 대한 집행을 포함하여 매력적인 주택 개발에 대한 도시 병폐 부담을 줄이기 위해 코드 시행에 대한 자금 지원을 강화할 것을 제안했다.뉴어크시는 "소규모 개발업자에게 팔아서 주민들에게 원가에 팔 수 있는 비어 있거나 버려진 부동산을 찾기 위해 Urban League와 협력하고 있다.럿거스 [59][60][61][62][63][64][65]보고서에 따르면 뉴어크의 주택 중 약 16%가 비어 있으며 이 도시는 높은 퇴거율과 압류율을 보이고 있다.

「 」를 참조해 주세요.

  • 가난한 지역사회의 자녀 교육이 위헌적으로 부적절하다고 판결한 뉴저지 연방대법원의 일련의 사건에서 비롯된 유사한 논란의 여지가 있는 법률 교리인 애벗 지역.
  • 프레더릭 윌슨 홀, 첫 번째 결정을 쓴 사람
  • Latino Action Network v. New Jersey, 공립학교의 차별 철폐를 요구하는 소송.

레퍼런스

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